上海投资咨询公司某项目可行性研究报告及新员工入职培训计划表

目录前言第1章项目概况第2章市场分析第3章建设方案第4章市政配套第5章环保及节能第6章项目法人与项目的经营管理第7章工程建设进度第8章投资估算、资本金及资金筹措第9章财务效益分析第10章结论与建议附表：1、投资估算表2、销售收入预测表3、总成本费用估算表4、损益表5、现金流量表6、敏感性分析表

第1章项目概况1.1项目名称XXXX二期商品住宅项目1.2项目法人概况公司名称：XXXX住所：XXXX法定代表人：XXXX注册资本：人民币壹亿元企业类型：一人有限责任公司(法人独资)经营范围：房地产开发经营、销售建材、五金交电、园艺花卉(涉及行政许可的，凭许可证经营)。XXXX有限公司的企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书分别详见附件4、5。1.3项目建设地点XXXX二期商品住宅项目位于XXXX，基地东南面与闵吴铁路支线相邻，地块边界距铁路支线15米，南面为XXXX一期商品住宅项目（在建），北面和西面均为已规划或建成的住宅小区，基地面积为35371平方米。1.4建设内容本项目总建筑面积为XXXX平方米，其中住宅建筑面积XXXX平方米，公建建筑面积1115平方米，地下车库建筑面积7932平方米，地下自行车车库建筑面积2421平方米。本项目地上建筑面积为53839平方米（其中：计容积面积为53176平方米），地下建筑面积为10697平方米，容积率为1.5，建筑密度为15.38%，绿地率为35%。1.5市政配套本项目日最大用水量为704m3，日最大排水量为634m3。本项目用电容量为1986KVA；本项目天然气用量为122m3/h；经征询相关单位意见，本项目基本满足市政配套条件。1.6建设期本项目计划于2007年第4季度开工，2009年第3季度末完工，预计建设期为2年。1.7投资估算、资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为XXXXX万元，其中，建筑安装工程费用为16015万元，其他建设费用为12453万元，预备费为1281万元。项目建设资金由项目法人自筹解决。按照国家建设项目实行资本金制度的有关规定，项目资本金需占建设投资的35％。本项目所需资本金为10412万元，资本金证明详见附件8。1.8财务效益分析本项目主要财务效益指标如下：财务内部收益率13.5％财务净现值(I=9%)1098万元静态投资回收期2.8年(含建设期)

第2章市场分析2.1上海房地产市场总体发展趋势近年来，国家对房地产业出台了一系列调控政策和法规，有助于加强市场调控与管理，进一步规范市场，提高住宅消费服务水平，保持房地产业的持续稳定增长，促进房地产经济的增长方式由速度规模型向质量效益型转变，促进房地产市场的发展机制由主要靠行政措施和政策调控向主要靠市场机制自身调节转变。2006年，上海房地产市场宏观调控已初见成效，市场平稳发展。具体表现在：（1）市场成交量和供应量得到有效控制。相比2005年，2006全市新建商品房销售面积和竣工面积均有所降低，分别为3025万平方米和3724万平方米，其中商品住宅销售面积为2615平方米和2747万平方米；（2）房价涨幅得到一定抑制。2006年全市商品住宅销售均价为7040元/平方米，相比2005年的6697元/平方米，上涨5%；（3）房地产开发投资基本稳定，2006年全市商品房建设投资与2005年基本持平，为1154亿元。2007年以来，上海房地产整体市场继续呈现平稳发展态势。具体表现在：（1）从市场供求情况来看，1、2、3月份呈现供略大于求的状况，而4月份以后，市场则表现出供略小于求的态势，整体来看，市场供求关系基本维持在1：1.2。（2）从价格走势而言，则表现出小幅上升的态势，其中部分板块由于需求明显高于供应，价格出现一定的上扬。（3）从开发区域上来看，上海房地产开发重心正逐步从市中心转移到郊区。由此将对上海房产开发带来三大变化：一是将出现一批借鉴国际经验和特色风貌，开发建设高起点规划、高质量建设、开发规模适度、功能完善、生态环境优良的大都市特色风貌城镇；二是围绕住宅品质和个性，住宅建设将突破以往几年市中心开发楼盘品质雷同、立面相似的一般格局，加快住宅产品的优化升级；三是一大批具有前瞻性、现代化、集约化、信息化、特色化的楼盘，通过与国际水平的加速接轨，将会促进住宅消费观念的变化和购买力的提高。预计未来一段时期内，上海房地产市场整体供求基本平衡，房价小幅上涨，建筑产品的品质和个性将被进一步突出和强调，并且随着上海郊区城市化进程的加速，城镇经过几年的规划布局已进入实质性的规模开发阶段，一大批精彩纷呈的郊区特色风貌楼盘将展现在市民面前。2.2XXXX区房地产市场简析2007年上半年以来，由于宏观调控影响，XXXX区房地产开发投资稳步回落，新开工面积和竣工面积均呈现下降态势。但由于市场供需结构矛盾依然突出，商品房销售价格仍然在高位运行。具体运行特征如下：（1）房地产投资额下降，投资结构仍以住宅为主2007年上半年，XXXX区房地产投资额为51.5亿元，同比下降16.4%，占全社会固定资产投资总额的50.8%，所占比重比2006年同期下降6.9个百分点。商品住宅投资额为41.7亿元，占全区房地产开发投资的80.8%，其中别墅以及高档公寓投资占住宅总投资的17.9%；商业用房投资占总投资的8.0%。（2）现房成交比重上升，期房成交比重下降2007年上半年，我区新建商品房销售面积137万平方米，同比下降9.9%。其中期房预售面积为82万平方米，同比下降26.8%，占商品房销售面积60%，所占比重比2006年同期下降13.8个百分点。现房销售面积为55万平方米，同比增长37.5%，占商品房销售面积40%，所占比重比2007年同期上升13.8个百分点。从单月的成交量来看，期房预售面积和现房现售面积以及存量商品房销售面积基本上呈现出逐月上升的态势，详见图2-1。图2-12007年1-6月XXXX商品房（期房、现房、存量房）交易面积（3）交易均价高位运行，并呈现小幅上涨态势由于受到房地产交易整体回暖的影响，特别是改善性需求和自住的刚性需求依然旺盛，2007年上半年，XXXX区新建商品房预售均价和存量房交易均价基本呈现上涨态势，截至6月份，分别达到10170元/平方米和7330元/平方米，详见图2-2。图2-22007年上半年XXXX商品房交易均价2.3本项目的市场定位本项目基地所处区域位于XXXX区XX镇，基础设施完善，生活配套设施齐全。目前XX镇主要商业生活配套都集中在基地附近的龙吴路和剑川路路口区域，基地周边有XX公园，二级乙等医院XX医院，和XX第三小学、XX中学、上海交通大学等医疗和教育配套资源，向南可直达紫竹科学园区。基地内自然景观丰富，有一片保留完好的生态小树林，无污染源。本项目周边部分楼盘销售情况如表2-1所示。表2-1项目周边部分楼盘销售情况表楼盘名称销售均价（元/平方米）销售情况枫桦景苑二期6100现房在售紫晶南苑二期5500二手房在售剑桥磬苑6800现房在售本项目建成后，拟全部按照市场价格出售，根据周边市场情况，并考虑房地产市场的变化，根据薄利多销、稳妥原则，暂定本项目经营期第一年平均售价为7000元/平方米，经营期第二年平均售价为7500元/平方米。

第3章建设方案本章主要参照项目法人单位提供的有关资料及部分设计方案资料编写。3.1主要建筑技术指标建设用地面积35371平方米总建筑面积XXXX平方米其中：住宅建筑面积XXXX平方米配套公建建筑面积1115平方米地下车库建筑面积7932平方米地下自行车库建筑面积2421平方米地上总建筑面积53839平方米其中：计容积建筑面积53176平方米地下建筑面积10697平方米容积率1.5建筑密度15.38％绿地率35％集中绿地率17.75％住宅总户数575户停车位422个3.2规划及建筑设计3.2.1总体布局及交通体系本项目以规划路网为依托，在基地西端和北端分别设置主要出入口和次要出入口，在地块内设计一条6米宽车道形成环路。从环路上引出若干条枝状4米宽的车行道，将高层住宅的消防登高场地有机地串联起来，同时沿路设置地面停车位。住宅组团依托道路在保证较好朝向的前提下形成丰富的空间变化，塑造高低错落的空间形态，形成匀质的围合空间，为组团居民的交往提供舒适的氛围和场地。本项目无障碍设施有：人行道设缘石坡道，集中绿地入口处设提示盲道。高层住宅的单元入口设无障碍坡道、不小于2米宽的入口平台和无障碍电梯，多层住宅10%的单元入口设无障碍坡道。配套公建入口设无障碍坡道和无障碍厕位。按照国家有关规范，多层住宅设立楼梯，高层住宅设置楼梯和电梯作为竖向交通方式。3.2.2绿化本项目绿化设计的基本理念是利用建筑设计围合成的组团空间，在组团内部区域规划成片的集中绿地，创造幽静高雅的视觉景观，充分发挥绿岛效应，改善居住者的生态环境。绿地率为35％，其中集中绿化率为17.75％。通过对景观构件材料的选择,造型的呼应,绿化树种植被的选择等使小区建筑主体、景观风格达到充分的融合。在本小区的道路整体规划中,重点使整个道路系统及小区感觉不至于过于严谨且秩序化，要充分体现小区围合组团感，在道路节点的处理上相对轻松表现出西班牙风格的悠闲自在的气氛，使交通具有多样化，景观化。3.2.3消防小区主要出入口位于基地西端，可供消防车出入，小区内设有消防车道，车行道宽度为6米，转弯半径不小于6米；住宅的间距大于6米。小区内设置室外消火栓，间距满足规范要求。消防登高面设于10层和11层的高层住宅南面或北面，在每个消防登高面的一侧设有大于15m×8m的消防登高场地，且消防登高场地外侧至高层住宅相应消防登高面的水平距离小于10m。高层和高层住宅、高层和多层住宅的防火间距均大于13米，多层和多层住宅的防火间距大于6米。3.2.4单体设计小区住宅结合现代居住行为以及市场需求，按照住宅的类型与标准，包括6层住宅、14层住宅和17层住宅。从居住活动的客观规律和满足国家有关规范要求出发，户型分为基本的三大类：78平米的小二室，90平米的小三室和128平米的三室。户型设计朝向以南向为主，住宅的最大倾斜角为南偏西25度，尽量降低西晒的影响，充分考虑每户的通风以及阳台布置，增强空气对流，形成良好的自然通风条件，营造健康舒适的居所。房型布置做到客厅、卧室、厨房、卫生间全明，动静分离，内外分离，各使用空间根据生活动线有机地串连起来，形成科学合理实用的居住空间系列。立面采用砖红色四坡瓦屋面，点缀局部的木构架，外墙以满刷涂料做装饰，一层和二层底部为花岗岩石材，庄重大气，色彩古朴。3.2.5消防本工程建筑工程等级为二级，耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。设计使用年限为50年。住宅的结构类型为砌体结构，承重构件耐火性能均满足相应的耐火极限要求。住宅部分地上为一个防火分区，地下为一个防火分区。安全出口、疏散楼梯：5层或6层住宅每单元设一部敞开疏散楼梯，疏散宽度与疏散距离均满足防火规范的要求。9～14层的高层住宅的一层住户每户附加地下室，地下室按户设一部室外疏散楼梯直通地面，9层的住宅一层附送地下室每户另设一垂直爬梯至地下室高窗处作为第二出口，10层以上的住宅一层附送地下室利用通达地下室的公共楼梯作为第二出口；9～14层的单元式高层住宅地上每单元设一个敞开疏散楼梯间，户门均为乙级防火门。3.3结构设计3.3.1设计荷载住宅为2.0KN/㎡，消防楼梯为3.5KN/㎡，挑出阳台为2.5KN/㎡，车库为4.0KN/㎡，机房为7.0KN/㎡，楼梯、走道、门厅为2.0KN/㎡，露台为3.0KN/㎡。3.3.2设计标准抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g,设计地震分组为第一组。建筑物抗震设计重要性类别：丙类。设计基准期为50年，合理使用年限50年。建筑物结构安全等级二级，地基基础设计等级5-6层为丙级，9-12层为乙级。3.3.3结构本项目6层住宅采用砌体结构，14层和17层住宅采用短肢剪力墙与一般剪力墙结合的结构，抗震等级为三级，短肢墙按二级构造设计。单层地下车库采用框架结构。3.3.4基础设计基础型式可采用沉降控制复合桩基础、桩基础、片筏基础等形式。基础形心或群桩中心与建筑物重心相对偏心小于1.5%。3.4给排水3.4.1给水3.4.1.1水源根据周边市政管网的情况，在基地内设两路进水，由剑川路和基地西侧铁路边各引一路DN200给水管，在基地内环通，以满足生活、消防所需。给水从环管引出，市政最低水压为0.16Mpa。3.4.1.2用水量最高日生活供水量：704立方米/天3.4.1.3给水系统室外绿化用水、车库地坪冲洗用水和配套公建等用水均由城市管网直供。其他用水由加压设施供给。在地下车库内设置生活水泵房，内设不锈钢水池、变频给水泵组和加压泵组，分别向附近楼供给生活用水。3.4.2排水3.4.2.1排水量日最大排水量为634立方米/天。3.4.2.2排水系统室内污废分流，室外污废合流，雨污分流。生活污废水经小区污水管网收集后排向市政污水管去城市污水处理站集中处理。地下室设有明沟，集水至集水坑，用潜水泵提升排至室外。3.4.3消防给水3.4.3.1消防水源取用城市给水，在基地内设两路进水，既由剑川路和基地西侧铁路边各引一路DN200给水管，以满足消防所需。3.4.3.2水量室外消火栓：15L/S室内消火栓：10L/S自动喷淋：28L/S3.4.3.3消防系统室外消火栓系统为直接由市政给水供水的低压制系统，消火栓间距不大于120m，保护半径小于150m，并考虑在消防水泵接合器附近设置。室内消火栓系统为稳高压制。在7#楼南侧地下车库内消防泵房内设专用消防泵和稳压泵，两路出水，在建筑物内消防管成环状布置，按规范设室内消火栓。车库设有自动喷水灭火系统，为湿式，稳高压系统。在8#楼北侧地下车库泵房内消防泵房内设喷淋泵组，设水力报警阀组。各防火区设有信号阀、水流指示器和末端放水试验装置。按规范要求的部位作喷头布置，喷头动作温度为68℃。所有场所按中轻危险等级A、B类火灾配备手提灭火器。3.5暖通设计3.5.1空调设计参数（1）夏季:空调计算干球温度34.6℃空调计算湿球温度28.6℃通风计算温度32.0℃大气压力1004.9hPa（2）冬季:空调计算干球温度-5℃空调计算相对湿度75％通风计算温度2℃大气压力1025.9hPa3.5.2空调设计3.5.2.1住宅每套单元住宅的卧室及起居室预留分体式空调电源插座。配合建筑预留空调室外机的位置。空调的冷凝水排入外墙上敷设的PVC立管，集中排放。3.5.2.2公建考虑采用分体立柜式空调或分体壁挂式空调，也可采用VRV小型中央空调,空调的冷凝水采用集中排放,或排入外墙上敷设的PVC立管或排至卫生间等处。3.5.3通风设计每套住宅的厨房内设置排油烟竖井，厨房油烟由脱排油烟机进入竖井，从屋顶排出。暗卫生间设排风竖井，排风通过竖井由屋顶排出。排风竖井采用防倒灌形式。地下车库采用自然排风及排烟方式，排风量按6次/时换气次数计算，通过车库顶上的通风口进行通风与排烟。3.5.4防排烟系统设计地下车库设通风兼消防排烟系统,系统风量按6次/小时换气次数计算。补风利用竖井机械补风或利用汽车出入口自然补风。高层住宅，其防烟楼梯间及其前室采用开启外窗的自然排烟方式。3.6强电设计说明3.6.1供配电系统3.6.1.1负荷等级（1)本工程中多层、中高层、高层住宅的住户用电均为三级负荷。（2)高层住宅的电梯及公共照明电源为二级负荷。（3)小区配套的变频生活水泵；消防泵、喷淋泵等消防设备的电源为二级负荷。3.6.1.2供电电源及线路住宅用电由附近箱变经电缆分支箱配出，采用三相四线（380V/220V），YJV22-1KV电缆直埋馈送。多层住宅采用埋地方式引至各单元一层电业熔丝盒(或总进线开关)，再经电表箱引至各层住户，供电电压为三相四线380V/220V，使用电源为220V。高层住宅电源,由附近箱变(或电缆分支箱)用电缆引入两路电源至楼内配电间，再由配电间用导线或电缆放射式或树干式配至各用电点，供电电压为380V/220V，客梯、消防、公照分别由常用电源和备用电源各引一路送至配电箱未端进行自动切换。3.6.1.3用电负荷表按功率因素0.7，补偿功率因素0.9估算，项目用电容量为1986KVA。供电设置2台1000KVA变压器,总容量为2000KVA。3.6.1.4导线及敷设本工程由配电箱引出的线路采用BV-450/750型导线穿管暗敷于楼板，吊顶或墙内。3.6.2防雷接地设计3.6.2.1低压配电系统接地方式采用TT制，采用等电位联合接地形式，接地电阻小于1欧姆。3.6.2.2本工程属三类防雷等级。屋面设避雷带作接闪器，利用柱内主钢筋作引下线，利用基础桩作接地极，接地电阻不大于1欧姆。3.7弱电设计3.7.1通信系统本项目设置市话直通用户和程控小交换机用户共网系统。住户全部为市话直通用户，部分管理及设备用房为内线用户。物业管理处设弱电总机房。每户2对进线（进入多媒体信息箱），多个出线口。3.7.2电缆电视系统本项目从城市有线电视网引入信号源，以860MHz双向传输技术、分配—分支—用户形式组网。每户设２～３个用户点（双孔插座）。3.7.3闭路电视监控系统为加强管理、提高小区的安全防范能力，在小区主要出入口、道路交叉口、人员密集区、设置相应类型的摄像机。系统以视频基带传输、总线控制方式组网，主机房设于弱电总机房。摄像机总数30台。3.7.4宽带网接入系统小区在提供使用电话线及有线电视上网的同时，与网络运营商合作，以5类UTP接入的形式，为住户提供高速访问INTERNET的端口，每户设一个进户端，具体网络解决方案及设备机房占用情况将与网络公司协商确定。3.8燃气设计说明3.8.1气源本项目气源为天然气。由龙吴路引DN200管入小区。3.8.2用气量经初步估算，项目最大小时用气量为122立方米/小时。3.8.3系统设置在基地东侧设集中调压箱，低压进户，经燃气表计量后接至各灶具。住宅每户需设2.5立方米/小时燃气表一个。3.8.4管道布置天然气管道管材采用热镀锌钢管、丝扣连接，室内天然气管道采用明管架空敷设。

第4章市政配套4.1给排水本项目水源取自城市自来水管网，日最大用水量为704m3。室内污、废水分流，室外污、废水合流，小区污水汇集后排入城市污水管网。日最大排水量为634m3。4.2供电本项目电源由地区变电站10KV引入小区，小区内设10KV变电站和若干个箱变。设置2台1000KVA变压器，总用电容量为1986KVA。4.3燃气本项目气源为天然气，最大小时用气量为122立方米/小时。4.4通信本项目设置市话直通用户和程控小变换机用户共网系统，每户2对进线。4.5有线电视本项目从城市有线电视网引入信号源，每户设2-3个用户点。项目市政配套建设征询意见详见附件6。

第5章环保及节能5.1环境保护措施5.1.1沿城市主要干道，建筑物满足退红线要求，大面积绿化种植大乔红木，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。5.1.2小区内主要道路及其四周，绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。5.1.3加强水环境保护，雨、污水分流。5.1.4卫生间，厨房排气排烟通过排风竖井或采光通风井向室外排放，并避免排向有人员停留的地方。5.1.5在二期北部设垃圾站，垃圾站距住宅距离10米以上。垃圾站布置在小区交通方便处，站前有12mX12m的垃圾车回转空间，且相对独立，使其对居民的影响减至最小。5.1.6生活污水经汇集后排入市政管网后，排入污水处理厂，达到排放标准后排放。5.1.7设备采用低噪声，选用振动小、噪音低的水泵;设备基础采用隔振处理，管道与设备接口采用柔性橡胶接头减振。所有通风机及风管安装均采用减震支座或减震支吊架，选用低噪声通风机。5.1.8本小区不使用任何产生废气、粉尘的设备，无废气、粉尘污染。卫生间、厨房等排风，通过排风竖井或直接向室外排放，并避免排向有人员停留的地方。本项目环评批复详见附件7。5.2节能措施5.2.1提倡以新科技手段实现“节能、节水、节电、节地、治污”,实现环境的可持续发展,也实现经济效益、社会效益与生态效益三者统一的节能原则。结合总平面布局，建筑错落有致，保证获得良好日照及自然通风。外饰面为浅色。5.2.2小区建筑外墙采用30厚聚苯乙烯泡沫塑料板保温系统，平均传热系数小于K≤1.5W/(m2.K)5.2.3屋面选用30厚挤塑板保温屋面，满足总传热系数K≤0.80W/(m2.K)。5.2.4外门窗为铝合金单框中空玻璃，气密性等级达4级。5.2.5建筑尽量控制体形系数，并结合其它措施满足要求。5.2.6空调冷媒管道采用橡塑材料保温。

第6章项目法人与项目的经营管理6.1项目法人本项目由XXXX作为项目法人，对项目的策划、资金筹措、建设实施，实行全过程负责。6.2经营管理本项目建成后，商品住宅将全部销售，车库、公建配套等交由专业的物业管理公司统一进行管理。

第7章工程建设进度本项目计划于2007年第4季度开工，2009年第3季度末完工，预计建设期为2年。建设进度详见表7-1。表7-1建设进度表(单位：季度表)年份工程建设季度20072008200941234123前期工作土建工程设备安装市政配套竣工验收

第8章投资估算、资本金及资金筹措8.1投资估算范围项目建设用资金包括建筑安装工程费用、其他建设费用及不可预见费。本估算不包括建设期利息；8.2投资估算编制依据A、项目法人提供的方案设计和部分基础资料；B、《上海市建筑和装饰工程预算定额(2002)》；C、近期本市部分同类工程竣工决算的主要指标，并考虑费用调整因素；D、主要设备参照现行市场价格。8.3投资估算内容8.3.1总体工程包括室外管线系统、道路、围墙及绿化等；8.3.2设备及建筑安装工程均以本市现行市场价进行估算；8.3.3根据项目土地出让合同，本项目分摊土地费用约8816万元。8.3.48.3.4预备费为工程不可预见费，按建安工程费用的8%计。8.4建设投资经估算，本项目建设投资为XXXXX万元，其中，建筑安装工程费用为16015万元，其他建设费用为12453万元，预备费为1281万元。(详见附表1－投资估算表)。8.5资本金按照国家建设项目实行资本金制度的有关规定，项目资本金需占建设投资的35％。本项目所需资本金为10412万元，资本金证明详见附件8。8.6资金筹措本项目建设投资所需全部资金(包括资本金)由项目法人自行筹措解决。

第9章财务效益分析9.1财务效益分析说明9.1.1根据国家现行财税制度和价格体系进行分析；9.1.2本项目多层、小高层住宅建成后将分期销售，车库、公建配套等物业委托专业物业公司管理。9.1.3本项目计算期为3年(含建设期)。9.2房产出售收入本项目建成后住宅面积共XXXX平方米将全部分期销售。经营期第一年销售50％，经营期第二年销售50％。销售收入合计38474万元。(详见附表2－－销售收入及收款进度预测表)9.3总成本费用总成本费用为房屋的建设投资，并按销售收入的3％计取销售费用，计30903万元。(详见附表3－－总成本费用估算表)9.4项目的损益9.4.1经营税金售房部分营业税及附加按售房收入的5.55%计，为2135万元。9.4.2利润总额扣除成本费用和税金后，项目销售利润为5436万元。9.4.4所得税所得税税率按25%计，需缴纳1359万元。9.4.5税后利润完税后售房利润为4077万元。9.4.6公积金按税后利润的10%提取公积金。(详见附表4－－损益表)9.5主要财务指标本项目主要财务效益指标如下：财务内部收益率13.5％财务净现值(I=9%)1098万元静态投资回收期2.8年(含建设期)(详见附表5－－现金流量表)9.6不确定性分析9.6.1盈亏平衡分析本项目销售盈亏平衡点按以下公式计算：销售盈亏平衡点＝(建设投资)/(销售收入－销售费用－销售税金)*100%＝85％。即当本项目房产销售收入达到32530万元时，项目可保本。9.6.2敏感性分析从建设投资、售房价格等因素分别对项目进行敏感性分析(详见附表6－－敏感性分析)，在建设投资增加、销售价格降低的情况下项目财务收益受到一些影响，但仍保留在基准收益率之上，表明项目抗风险能力尚可。

第10章结论与建议10.1结论本项目的建设将促进XXXX区和XX镇的城市建设，符合XXXX区城市发展规划。本项目布局较为合理，功能、配套完善，为项目实施开创了良好的条件，因此本项目的建设条件成熟。经估算，本项目建设投资总额为XXXXX万元，所需全部资金(包括资本金)由项目法人自行筹措解决。本项目财务内部收益率为13.5％，财务净现值(I=9%)为1098万元，静态投资回收期为2.8年(含建设期)。10.2建议（1）建议加强与有关部门协调、沟通，并进一步完善项目建设方案。（2）建议项目法人在建设过程中，根据实际情况科学安排工程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好的经济效益。（3）建议项目建设中认真考虑与一期工程的衔接协调，文明施工，确保一期住户的居住安全。新员工入职培训计划表培训管理部2011年11月目录新员工培训目的新员工培训流程新员工培训计划新员工培训课程表新员工培训所需填写表格新员工培训目的为了加强公司管理，提高员工的个人综合素质和自我约束能力，增强员工干工作的积极性，从而达到提升员工工作效率和公司整体形象的目的，现对员工进行为期10天的新员工入职培训。在这期间，我们将从最基础的军姿训练开始，一步一步提升员工的自我养成意识，规范一日工作秩序、工作流程，将部门工作手册上的操作流程，进行实际的工作演练，将训练中所学所得能运用到实际的工作和生活当中。在训练中，我们要重点训练员工的团队意识，提高员工的集体荣誉感，通过类似培训，我们的员工一定会实现从一个普通员工向一个高素质员工的转变，同时也会为我们公司全面实现规范化管理搭好一个平1、让新员工了解公司历史、政策、企业文化，使其更快适应公司；2、为新员工提供正确的、相关的公司及工作岗位信息，鼓励新员工的士气；3、为新员工培训岗位的相关通用知识，使新员工的能力、知识和技能得到提升，快速适应岗位的需要；4、让新员工了解公司所能提供给他的相关工作环境及公司对他的期望；5、让新员工感受到公司对他的欢迎，消除紧张并体会到归属感；6、培训新员工解决问题的能力及提供寻求帮助的方法；7、本流程主要适用于公司普通员工及一般管理人员。二、新员工培训流程责任部门责任人流程图相关表格备注行政人事部汇总培训需求开始汇总培训需求开始“培训申请表”由行政人事部根据当月入职员工人数，填写培训管理部原则上每月至少组织一次新员工培训培训管理部制订“培训课程计划表”制订“培训课程计划表”“培训课程安排表”包括培训内容/培训方式/培训讲师/培训时间/培训地点、培训对象、考核方式等。总经理办公室审批发出培训通知审批发出培训通知N做好准备做好准备实施培训培训管理部“培训通知单”培训开始前一周，向所在部门发出培训通知培训部/行政部相关部门/人员“培训签到表"“培训记录表”培训负责人考核考核“考核成绩表”学员重新受训或自学通过与否重新受训或自学通过与否成绩在80分（含）以上为合格培训管理部培训合格通知单培训合格通知单“培训合格通知单行政人事部办理正式入职手续办理正式入职手续“培训效果调查表”培训管理部整理归档整理归档"员工培训档案”包括培训感想/员工身份证复印件/培训协议/考试成绩转入部门培训结转入部门培训结束培训基地作息时间表入职通用培训共分为7天，培训课程及事项安排如下：1.培训期间按照军事化管理模式，在培训基地门口由安全员轮流进行执勤工作，2.培训期间无特殊情况按照《培训基地作息表》执行作息时间。3.培训期间人员不得随意外出，如有特殊情况须请假，并填写《请假单》时间内容备注07：00起床07：10出操集合3公里晨跑队列口号07：30-08：20洗漱整理内务打扫卫生08：20-09：00开始早餐基地统一食堂09：00-11：50培训根据课程表安排培训内容12：00-13：20午餐、休息午餐后可回宿舍休息13：30-17：20培训根据课程表安排培训内容17：30培训结束休息18：00-19：00晚餐基地统一食堂19：00-20：30晚上培训20：30-21：20洗漱基地宿舍21：30熄灯休息统一熄灯三、新员工入职培训计划培训对象：公司所有项目管理处新进员工培训时间：新员工入职培训期一个月，包括七天的集中脱岗培训及后期的在岗指导培训。培训管理部根据具体情况确定培训日期。（注：物业公司各部门新员工集中脱岗培训七天，其中保洁员三天集中培训。）经费预计按照与基地公司协调来看，员工每人每天为25元的伙食标准项目部门人数/人时间/天金额/元总金额/元安全部金马广场安全员2生态城安全员7学府中央安全部2MINI时代安全员1127252100元客服部生态城客服部5学府中央客服部167251050元环境部生态城环境部12学府中央环境部1MINI时代环境部1143251050元教员、、3人725525元水电费200元文具150元车辆200元药品100元横幅200元不可预计500元合计6000元培训方式及内容：脱岗培训：由培训管理部制定培训计划和方案并组织实施，采用集中授课的形式。负责单位：培训管理部负责人：经理、主管、培训专员、内部培训师时间：七天地点：公司统一培训基地企业概况(公司的历史、背景、经营理念、愿景、使命、价值观)组织结构图；组织所在行业概览；福利组合概览（如健康保险、休假、病假、退休等）绩效管理系统，即绩效评估的方式，何时，由谁来评估，总体的绩效期望薪酬制度：发薪日，如何发放；劳动合同、福利及社会保险等；职位或工作说明书和具体工作规范；职业发展信息（如潜在的晋升机会，职业通道，如何获得职业资源信息）员工手册、政策、程序、财务信息；内部人员的熟悉(本部门上级、下属、同事；其他部门的负责人、主要合作的同事)着装要求；公务礼仪、行为规范、商业机密、职业操守公司组织的历次活动（如运动队、特殊项目等）。培训考核；分部门在岗培训：由新员工所在部门负责人对其已有的技能与工作岗位所要求的技能进行比较评估，找出差距，以确定该员工培训方向，并指定专人实施培训指导，培训管理部跟踪监控。可采用日常工作指导及一对一辅导形式。负责单位：各部门负责人：项目经理、主管、入职引导员时间：1个月地点：各项目管理处1.部门工作手册2.部门共流程实际演练3.部门内部关系协调4.部门内重要岗位培训考核：培训期考核分书面考核和应用考核两部分，脱岗培训以书面考核为主，在岗培训以应用考核为主，各占考核总成绩的50%。书面考核考题由各位授课教师提供，培训管理部统一印制考卷；应用考核通过观察测试等手段考查受训员工在实际工作中对培训知识或技巧的应用及业绩行为的改善，由其所在部门的领导、骨干员工及培训管理部共同鉴定。效果评估：培训管理部与新员工所在部门通过与学员、教师、部门培训负责人直接交流，并制定一系列书面调查表进行培训后的跟踪了解，逐步减少培训方向和内容的偏差，改进培训方式，以使培训更加富有成效并达到预期目标。九、培训工作流程：综合部根据各部门的人力需求计划统筹进人指标及进人时间，根据新入职员工的规模情拟定培训内容及时间；并填写《培训申请表》送培训管理部；培训管理部负责与各相关部门协调，作好培训全过程的组织管理工作，包括经费申请、人员协调组织、场地的安排布置、课程的调整及进度推进、培训质量的监控保证以及培训效果的考核评估等；培训管理部负责在每期培训结束当日对学员进行反馈调查，填写《新员工入职培训反馈意见表》，并根据学员意见七日内给出对该课程及授课教师的改进参考意见汇总；培训管理部在新员工集中脱产培训结束后一周内，提交该期培训的总结分析报告，报总经理审阅；新员工集中脱产培训结束后，分配至相关部门岗位接受上岗指导培训（在岗培训），由各部门负责人指定指导专人实施培训并于培训结束时填写《新员工在岗培训记录表》报培训管理部综合部和培训管理部在新员工接受上岗引导培训期间，应不定期派专人实施跟踪指导和监控，并通过一系列的观察测试手段考查受训者在实际工作中对培训知识和技巧的运用以及行为的改善情况，综合、统计、分析培训为企业业务成长带来的影响和回报的大小，以评估培训结果，调整培训策略和培训方法。入岗后第一个月：到部门报到，经理代表全体部门员工欢迎新员工到来；经理介绍部门结构与功能、部门内的管理规定；经理或主管对新员工进行工作描述、职责要求；经理或主管分配新员工工作任务；对新员工进行安全教育培训；入岗后第二个月：在新员工确定岗位后进行培训，包括工作流程培训、设备操作过程与保养培训等；参加其他的内部培训；各部门安排新员工进行实际操作考核；部门经理根据新员工考核结果及平时工作表现决定是否转正；新员工培训课程安排时间安排主要培训内容地点参与部门第一阶段一天拓展训练---树规矩组团队培训基地外部培训机构第二阶段两天强服从练素质培训基地培训管理部军事化训练个人素质培训基地业务骨干第三阶段讲制度树标准培训基地一天公司现状与历史、公司战略及核心竞争力概述企业文化对员工行为的要求部门主要职责、部门架构、人员情况介绍优秀小区简介规章制度-薪酬、福利、奖惩概述培训基地会议室综合部公司企业文化宣讲培训基地会议室培训管理部一天物业服务礼仪培训基地会议室综合部金辉物业特色服务体系培训基地会议室物业公司总经理第四阶段两天岗位实际操作流程培训基地培训管理部第五阶段一天完善入职手续物业公司办公室综合部新员工入职仪式物业公司办公室培训管理部第一阶段培训重点：树规矩组团队1、第一天时间内容地点备注09：00-10：00新员工报到各项目处员工统一集合学府中央学府中央10：00-10：30前往培训基地员工由物业公司统一乘车出发前往培训基地联系营销部车辆10：30-11：00分配宿舍培训员工情况安排住所、11：00-12：00开训动员宣布培训期间纪律规定培训基地会议室12：00-13：30午餐13：30--15：00队列训练军姿、立正讲师根据内容确定中场休息时间15：00-17:30拓展训练团队破冰训练分班组培训基地会议室操场17:30-19:00晚餐19：00-20:30理论课程员工分享会议室20：30晚点名点评一天工作情况宿舍楼前21：30熄灯 第二阶段培训重点：强服从练素质2、第二天时间内容地点备注09：00-10：20队列训练立正、稍息、跨立基地篮球场10：20-10：30中间休息10：30-11：50队列训练停止间转法11：50-12：00小结讲评12：00-13：30午餐13：30-15：30队列训练军姿、立正基地篮球场15：30-17：20拓展活动团队破冰训练17：20-17：30小结讲评17：30-19：00晚餐19：00-20:30理论课程员工分享会议室20：30晚点名点评一天工作情况宿舍楼前21：30熄灯3、第三天时间内容地点备注09：00-10：20队列训练行进间步伐---齐步基地篮球场10：20-10：30中间休息10：30-11：50队列训练行进间步伐---齐步11：50-12：00小结讲评12：00-13：30午餐13：30-15：30队列训练行进间步伐---跑步基地篮球场15：30-17：20实际运用物业小区内行进方式17：20-17：30小结讲评17：30-19：00晚餐19：00-20:30理论课程通过2天培训，员工分享心得会议室20：30晚点名点评一天工作情况宿舍楼前21：30熄灯第三阶段培训重点：讲制度树标准第四天时间内容地点备注09：00-10：20公司行政制度物业公司企业概况组织结构、所在行业概况培训基地会议室、10：20-10：30中间休息10：30-11：50公司行政制度员工手册、员工发展、职业规划、11：50-12：00小结讲评12：00-13：30午餐13：30-15：30企业理念企业目标、企业理念服务宗旨、金辉人法则基地篮球场唐斌15：30-17：20物业品质规定唐斌17：20-17：30小结讲评17：30-19：00晚餐19：00-20:30理论课程考核当天内容会议室、20：30晚点名点评一天工作情况宿舍楼前21：30熄灯第四阶段培训重点学流程实操作第五天时间内容地点备注09：00-10：20礼仪标准物业公司标准礼节礼仪培训基地会议室张红10：20-10：30中间休息10：30-11：50服务体系物业公司服务介绍陈伟、11：50-12：00小结讲评12：00-13：30午餐13：30-17：30部门工作手册操作流程培训客服服务部基地篮球场会议室、安全部保洁部17：30-19：00晚餐19：00-20:30部门工作手册操作流程培训考核当天培训部门工作手册内容会议室、20：30晚点名点评一天工作情况宿舍楼前21：30熄灯第六天时间内容地点备注09：00-10：20部门工作手册操作流程培训现场实际演练培训基地会议室10：20-10：30中间休息10：30-11：50部门工作手册操作流程培训现场实际演练11：50-12：00小结讲评12：00-13：30午餐13：30-17：30部门工作手册操作流程培训客服服务部基地会议室基地篮球场、安全部现场实际演练保洁部现场实际演练17：30-19：00晚餐19：00-20:30部门工作手册操作流程培训考核当天培训部门工作流程会议室、20：30晚点名点评一天工作情况宿舍楼前21：30熄灯第七天时间内容地点备注09：00-10：20部门工作手册操作流程培训现场实际演练培训基地会议室10：20-10：30中间休息10：30-11：50部门工作手册操作流程培训现场实际演练11：50-12：00小结讲评12：00-13：30午餐13：30-17：30考核现场理论考核准备回程事宜基地会议室基地篮球场、回程 新员工入职仪式办理入职手续、发放制服时间内容地点备注09：00-10：20办理入职手续办理入职手续物业公司办公室10：30-11：50办理员工培训档案12：00-13：30午餐13：30-15：30新员工入职仪式物业公司全体人员参加学府中央会议室各部门负责人15：30-17：20分配到各岗位由各部门主管负责带领新员工到本部门确定入职引导员转入部门培训五、新员工培训所需表格表格一新员工部门培训要点序号培训内容完成内容确认1①向本部门其他员工介绍新员工，让大家知道新员工的到来②准备好新员工办公场所、办公用品、介绍后勤事项③准备好给新员工培训的部门内训资料，包括《员工手册》④为新员工指定工作入职引导员，并确定所需培训的岗位技能及完成时间，作好新员工培训计划2部门经理代表全体部门员工欢迎新员工到来、引导参观本部门的工作范围3部门结构与功能介绍，部门内的特殊管理规定4由入职引导员对新员工陈述工作描述、岗位职责要求、工作涉及的程序制度，讨论新员工的第一周工作任务5新员工到职一周内，部门经理与新员工进行非正式谈话：5.1重申工作职责5.2谈论工作中出现的问题5.3回答新员工的问题5.4对新员工一周的表现作出评价谈话记录培训申请表申请部门申请人培训类型□内部培训□外出培训培训机构/培训讲师培训时间总时数培训地点培训费用培训人员培训内容培训目的培训管理部负责人签字年月日物业公司总经理：年月日新员工培训通知金辉物业公司各项目处，兹定于月日到月日，在公司培训基地组织举行2011年10月份新员工培训，具体培训日程安排如下：时间安排主要培训内容地点参与部门第一阶段一天拓展训练---树规矩组团队培训基地外部培训机构第二阶段两天强服从练素质培训基地培训管理部军事化训练个人素质培训基地业务骨干第三阶段讲制度树标准培训基地一天公司现状与历史、公司战略及核心竞争力概述企业文化对员工行为的要求部门主要职责、部门架构、人员情况介绍优秀小区简介规章制度-薪酬、福利、奖惩概述培训基地会议室综合部公司企业文化宣讲培训基地会议室培训管理部一天物业服务礼仪培训基地会议室综合部金辉物业特色服务体系培训基地会议室物业公司总经理第四阶段两天岗位实际操作流程培训基地培训管理部第五阶段一天完善入职手续物业公司办公室综合部新员工入职仪式物业公司办公室培训管理部注：8月20日培训，建议所有员工着休闲装和长裤，请勿穿高跟鞋，便于参与户外活动。请相关部门领导和员工提前安排好时间，按时参加培训；原则上所有新员工均须出席培训，如果有特殊情况请假，需院领导批准。世纪金马金辉物业公司培训管理部2011-11-3 附1：需参加培训人员名单（人）：员工培训请假单请假人姓名：请假时间：请假原因：审核：意见：日期：销假:培训记录表培训课题培训时间培训地点主办单位/主持人培训内容概要培训效果简述学员反映培训签到表部门、班组培训日期

及