大明宫商业项目策划方案

--10-大明宫商业工程、住宅工程商业局部前期筹划方案第一局部：大明宫商业工程第一章 商业局部一、 西安商业地产及大明宫区域商业地产市场概况西安商业地产市场分析产。2011年，西安商业物业的供给量到达了106.45万平方米。在调控政策影响下，局部投机性需求转向，商业地产需求有所加大；而政策的持续加压下，商业地产也成为房地产企业的“避风港”。此外，在西安的持续扩张下，商业的需求也不断提升，诸如浐灞区域、曲江区域，加速了市场供给攀升。2011年西安商业物业各城区销售状况从分城区的销售状况来看，2011年，城北区城北居商业地产销售状况较好，占全市总销量的38.6%。在市政府北迁、地铁2号线开通的利好带动下，无论是市政配套的支持还是房企的加大建设，城北区商业市场热化显著。2011年西安各物业去化周期比较住宅办公楼商业12月末结转可售量 1032.92132.19366.33月均销化量 76.815.397.8存量去化周期 13.4524.5346.97截至12月末，西安商服用房为366.33万平米，写字楼为132.19万平米，46.97个月方能消化完，周期远远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化状况来看，商业地产将来销售状况甚是堪忧，销售压力仍旧格外巨大。城北区商业地产市场前景宽阔市场存量〔平方米〕月均消化量〔平方米/月〕去化时间〔月〕城北980453.229600.5933.12高671556.1916071.4441.78城南1009655.1115502.7465.132011年12月城南区城南居市场存量较大，相对而言高区市场存量较少；但是通过去化周期的比照可见，城北区98万平方米的存量仅需33个月就消化完，而城南区城南居100万平方米的存量却需要65个月才能被市场所消化。可见，相对这三个城区，城北区商业市场需求量大，进展空间宽阔。大明宫板块商业地产市场分析大明宫板块最早为西安建材家居专业市场的聚拢地，流淌人群较多且杂，但随大明宫实业、经发等国内知名地产开发商纷纷在本区域内进展工程开发，其中万达第五城商业体量20万㎡，万达集团在西安开发的最大的工程，因此太华路将是北郊将来的商业、商务、居住的中心。进展潜力巨大。楼盘名称楼盘位置楼盘名称楼盘位置总建筑面积销售均价户型面积租金业态组成工程品质万达5大明宫中心广场区间北二环与太华A204~5/㎡150㎡200临街门面、中高端北路交汇处向200米㎡~250㎡元/㎡/月消遣太华北路与北一期商业部预估商务办47㎡~68220大明宫家居中高端二环交汇处东30㎡7000㎡元/㎡/月馆、超市、南角元/㎡餐饮大明宫区域已建商业工程市调太华路片区目前临街商铺销售均价根本保持在30000元/㎡，一层租金135元/㎡/同区域其他片区尚有肯定的距离。但是目前进展势头迅猛，后期投资潜力大，成为本区域商业地产最大的优势。二、 规划设计工程总体定位局部商业物业，将非自持产品做成大多数投资者较能承受，且又能够多出商业面积的建筑形态。定位论证首先，对于大型的商业城市综合体，由开发商自持商业会使商业后期的经营有保障，避开后期运营混乱的状况。其次，从工程所在区域的整体商业环境上分析，北面有万达广场，西面有华润场成功转型为随便性消费市场。连续增加百货业态，会进一步增加区域整体的消费磁场，吸引更多的消费人群。第三，万达广场、华润欢快颂工程的消费档次定位属于中端标准，建议本工程引进品牌知名度和消费档次高的百货业态，形成区域内的消费差异化，如世纪金花、广州百货、王府井百货等高端百货商家，保持良性的竞争，共享消费人群。第四，在西安城北原商业和商务中心未央路已经根本饱和的状况下，本工程在区域必将成为城北的商业商务中心，因此投资潜力较大。第五，主力店的入驻是对工程消费人群和档次最为有利的保证。依托此优势将非自持局部的商业定位为配套商业，为本工程写字楼、公寓和周边居住工作的人群效劳，主要以精品零售、餐饮、休闲、消遣等业态为主楼位规划排布规划布局原则在保障商业局部容积率前提下，将商业面积最大化。。考虑主力店对于位置、动线交通和展现面的要求。保障商业局部的消防安全问题商业排布的合理性：沿有利街面优先排布为原则，最大化放大商业的昭示性，并强化人流、车流组织动线的设计，以便聚拢人气。商业铺位的可用性：设计上保证合理的层高以及进深面宽比，尽可能避开异型规划排布说明：商业局部楼层高度全部为4层，其中A区面积约为22460㎡，B区面积约为10040㎡，C区面积约为9240㎡，D区面积约为13656㎡，商业总面积为约：55396㎡。其中A区BCD整体商业沿两条规划路、凤城一路和内部商业街沿线分布，做到户户临街的格局。将主力店设置在A区、B区，通过主力店的形象展现，提升工程整体的品质，带动其他商业销售进度将C区、D区由中间局部分割开，增加临街门面，提升销售价格和销售速度，保障工程回款本工程租金、售价分析销售价格分析价格为：一层：40000元/㎡二层：25000元/㎡三层：20000元/㎡四层：10000元/㎡商业局部整体销售均价为：25000元/㎡定价说明收益复原法：本区域内目前的租金水平保持在150元/㎡/回报率根本保持在〔暂不考虑物业升值和区域进展速度4.5%则一层销售价格为：150*12/0.045=40000/㎡以一层40000元/㎡1:0.625，三层价格系数为：1：0.5，四层价格系数为：1:0.25〔依据目前市场多数使用的商铺定价系数〕6万元左右。考虑到本工程于万达的影响力尚有肯定的差距，因此销售价格低于万达，但有万达广场的销售价格在区域内作为标杆，本工程25000元/㎡的销售价格完全有竞争的优势。其次章 写字楼局部一、 西安写字楼进展特征目前西安办公市场物业主要分布在城内、高区、经开区3大板块，但是西安市中轴线长安路沿线将、大明宫板块是写字楼下一个重点进展区域。整体市场中甲级写字楼主要集中在高区及经开区租金水平在120-130左右，80%以上，具有较好的市场进展根底。办公性物业从租赁市场逐步转向租售市场，且呈并进之势;投资型需求日益增长，尤其在热点区域内，投资型办公物业成热点产品;二、 城北写字楼市场分析2011年随着西安北客站正式运营，地铁二号线的通车，市政府正式进入城北办公，以及汉城湖治理，大明宫遗址公园连续修建等重要大事推动着城北写字9343.8元/7879平米，AB厦、第五国际均有着不错的销售表现。城北区主要写字楼入住率比照工程名称工程名称区域2008年入住率2011年入住率海璟国际城北60%80%赛高国际街区城北68%86%经发大厦经发大厦城北65%85%随着市政府北迁、北客运站的开通及地铁2号线的贯穿。近两年城北商务写字楼的开发与利用力度明显得到提升，入市的写字楼开头走向规模化，标准化。例如经发国际大厦、利君V时代、凯鑫国际大厦、经天国际C座和世纪大厦、第五国际、赛高国际等相继涌现。城北区域作为西安市的城市核心区域之一，并向北不断延长，依托西安经济技术开发区政策优势、国内外、省内外的企业不断增加，都给城北区带来了巨大的进展潜力。目前主要以商住楼的形式为主。三、 规划设计1全面差异化定位，同时增加区域的商务办公吸引磁场。定位论证：首先从市场需求方向分析。目前西安写字楼处于转型期，各个大地产公司都将5A级、总部办公级作为进展的方向，要求品质感的提升，价格相对来说较高。对于创业型、小企业形成了难度较大的市场阻碍。而这类企业数量较多，在目场前景。其次，从投资环境分析。日益严峻的通胀压力，使得对于地产投资的需求越来越大。写字楼作为商业地产的一种形式，不受限购影响，且投资收益率较高，成为投资市场上的主流产品。第三，从区域需求分析。周边大型商场数量较多，创业型写字楼的消灭可以很好为商场内的商户供给驻外办事处或者临时办公场所。第四，本区域内写字楼数量众多，在区域内工作的人群数量较多，为公寓的市场供给了较大的销售根底。规划排布规划排布原则：不影响底商的整体构造，保证底商内部规整，无剪力墙。写字楼的入口位置均放置在人流相对较少的区域，形成消费的强制动线。写字楼售价分析因素万达广场曼蒂大明宫工程地段户型配套品质交房时间开发商知名度9348元因素万达广场曼蒂大明宫工程地段户型配套品质交房时间开发商知名度100%100%100%98%100%95%100%98%100%76%100%63%综合分值评价综合分值评价88.22%本工程写字楼销售价格=万达写字楼价格8500元/㎡*88.22%=7500元/㎡四、 大明宫商业工程销售总收益商业目前可销售面积约为：22896㎡写字楼、公寓可销售面积约为：10万㎡商业销售总收益：22896㎡*25000元/㎡=5.72亿元写字楼销售总收益：10万㎡*7500元/㎡=7.5亿元工程总体销售收益为：13.22其次局部：大明宫住宅工程商业局部一、 规划设计工程总体定位市场定位——社区配套商业总宗旨——将产品设计成为受众群较大，市场上热销的产品。在建筑形态方面有独特的风格和特点，与周边其他社区底商拉开档次和品质。定位论证本工程商业局部为住宅配套商业，从建筑体量上分析，不适合作为大型集中商业，主要的作用还是以效劳周边居住人群为主，因此业态从大方向应定为社区商业。本工程南侧与西侧均为4受楼层限制的目的性消费业态进驻，如餐饮、休闲、消遣等。工程北侧商业为2层。临凤城三路，道路较窄，人流与车流数量不大，可作为纯为本工程社区效劳的商业配套，如便利店、水果超市、烟酒店等。楼位规划排布规划设计原则本工程商业体量较大且较为集中的局部，均为独立商业，充分保障商业内部没有剪力墙，影响商业品质。由于本工程顶部没有住宅塔楼的影响，因此在后期业态规划上不受到限制，因此建议在工程设计阶段，建议全部铺位统一考虑空调机位及上下水；餐饮铺位需额外考虑排烟道以及自然气。本工程一至三层为整层拉通。四层为独立商业体，空余平台为四层赠送局部，作为四层后期的营业面积，增加工程销售卖点和噱头。物业设计要点：主力柱距8米，进深16米，一层