楼盘全营销推广执行方案

金基唐城2004年全年营销推广执行方案一、各销售阶段广告战略概要1．2004年3月～5月1日前1．重点投放平面媒体2．平面广告诉求形象3．电视，广播媒体配合2．2004年5月1日～6月30日1．重点投放平面媒体2．平面广告诉求项目卖点3．电视，广播媒体配合3．2004年7月1日～11月30日1．重点投放平面和户外媒体2．平面广告诉求项目卖点和促销活动3．电视，广播，DM媒体配合4．2004年11月30日～2005年4月1．重点投放平面和户外媒体2．平面广告诉求项目卖点和促销活动3．电视，广播，DM媒体配合第一部分销售时机及销售阶段安排销售时机分析展望2004年，结合本项目的目前状况，按照各项相关工作的进展情况安排，2004年本项目的销售时机可以划分为以下几个时间段，现演示如下：销售阶段安排及销售目标智业建议将整个销售推广阶段分为以下几个时期，详见下表：销售销售时间相应工程进度相应产品销售进度总销售面积阶段内部1、8、4、5栋出地面；2、3、6、7小高层认小高层完成35％认购月栋完成地下工程购，热销以上10%期第一1、8、4、5栋完成2/5工程量；2、小高层热小高层完成40％，强销销、高层认3、6、7栋出＋0高层认购15％期购第二1、8、4、5栋主体完工；2、3、6、高层热销、高层完成35%,小强销7栋出地面1/3小高层持续高层完成10％期持续－1、8、4、5栋收尾；开始做部分外高层和小高高层完成20％，期环境；2、3、6、7栋完成2/3层都持续小高层完成10％冲刺2、3、6、7栋主体完工，做剩余部高层冲刺，高层完成25％，期分外环境小高层扫尾小高层完成10％尾盘高层扫尾，入伙小高层已经高层完成5％期完成第二部分广告推广策略<一>推广执行计划概要形象导入期期间：2004年3月—2004年5月（暂定 9月份内部认购）目的：导入视觉形象系统，营造现场氛围，建立楼盘知名度。手段：进行大型户外展示、大范围媒体宣传、导购通道、卖场营造、工地包装、，售楼资料（楼书、折页、户型册等）设计印刷，并配合适量的报纸新闻稿。建议该阶段主流平面媒体《扬子晚报》、《现代快报》开盘强销期期间：2004年6月—2004年8月目的：迅速建立楼盘知名度，迅速实现热销。诉求重点：“豪门生活新尺度”概念和物业优势卖点。手段：报纸广告、现场导购、户外媒体。建议该阶段主流平面媒体《扬子晚报》、《金陵晚报》、《现代快报》续销调整期期间：2004年8月—2005年3月目的：开盘强销期是依靠产品和概念的新颖，达到旺销的目的，而进入这个阶段后，产品已处于准现楼状况，客户的购买信心得到增强，藉此优势，以实现第二个销售高潮。诉求重点：工程进度、工程品质及优势卖点的深层次挖掘。手段：报纸广告、现场导购、户外媒体、公关活动。建议该阶段主流平面媒体《现代快报》《南京日报》《扬子晚报》尾盘消化期期间：2005年4月—5月目的：扩大客户层面，对存量单位特别是难点单位进行集中消化。诉求重点：有针对性地诉求存量单位难点单位的优势，深度解剖销售难点，“换角度”诉求，转劣势为优势，并配合促销优惠信息。手段：报纸广告、现场导购、户外媒体、“暗降式”促销活动。建议该阶段主流平面媒体《现代快报》《南京日报》

20%30%10%20%5-10%<三>、销售阶段及前期广告战略1、小高层推售（ 2004年3月～5月1日前）此阶段为金基唐城 2004年四大战役的第一仗，因此其战略意义非同寻常。重点投放媒体本期主要选用以下宣传媒体作为本项目的广告推广媒体：1）大型广告牌由于2004年是整个金基唐城销售最为重要的一年， 也是销售任务最为重要的一年，因此项目形象进一步极为重要，建议走出水西门，在目标客户活动较为频繁的河西片区和原有广告位，进一步巩固金基唐城的形象。并要根据阶段销售重点及时更新广告牌内容。2）网络广告此类广告作宣传主要利用由南京房地产信息网和金基自身网站做主力推介，推介蓝钻。3）常规的报章广告平面广告诉求点1）楼盘+金基地产形象2）大社区3）硬销信息4）地段和生活配套2、蓝钻公开发售、4栋小高层推售（2004年5月1日～5月30日）重点投放媒体本期主要选用以下宣传媒体作为本项目的广告推广媒体：1）报纸广告作为金基唐城--蓝钻的隆重登场，此时报纸广告担负的任务尤为重要，因此这个阶段广告应作为强势出击的宣传手段。考虑到各报章的效果，重点考虑选择特区报软文 +平面相结合的形势。2）网络广告3）直邮投递+报章夹报：这种形势投入较小，但是却颇有成效，可作为突围媒体，在开售前连续一周在目标客户活动较为频繁的区域投放。4）地盘现场包装：由于蓝钻面向外部的展示面较小， 故此时应该充分包装一二期的对外展示面，加强蓝钻的冲击力。4）楼体条幅平面广告诉求点1） 金基唐城--蓝钻强势出击2） 金基唐城--蓝钻冲击买点逐一释放3） “质量保证书”“产品说明书”4） 金基唐城春交会（国展）参展盛况5） 常规应节促销信息3、第一强销期（ 2004年6月1日～7月30日）重点投放媒体本期主要选用以下宣传媒体作为本项目的广告推广媒体：1）报纸广告2）针对于所有金基已开发入伙小区的直邮投递3）网络广告4）报章夹报5）地盘现场包装6）楼体条幅（工程跟进正常）平面广告诉求点1） 开售信息2） 楼盘形象+大社区形象3） 金基唐城商业导入介绍4） 金基唐城小区运动会（社区文化建设）5） 常规促销信息4、第二强销期（ 2004年8月1日～9月30日）重点投放媒体本期主要选用以下宣传媒体作为本项目的广告推广媒体：1）报纸广告2）针对于所有金基已开发入伙小区的直邮投递3）网络广告4）报章夹报5）地盘现场包装6）楼体条幅平面广告诉求点1） 楼盘形象+大社区形象2） 金基唐城开盘 +秋交会热销盛况3） 国庆4） 加推信息4、尾盘消化期（ 2004年11月1日～2005年4月）重点投放媒体本期主要选用以下宣传媒体作为本项目的广告推广媒体：1）报纸广告2）针对于所有金基已开发入伙小区的直邮