省府办公楼物业管理方案

省府办公楼物业管理方案第一章

提高物业管理服务水平的整体设想及策划零风险工程——解除后顾之忧

一种模式

——[经营型]物业管理

二项承诺

——示范大厦、满意率

三个重点

——整体形象、设备管理、配套服务

四大优势

——观念、技术、经验、配套

八项措施

——精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、

质保体系、成本控制、远程网络、服务创新一、认识与定位

（一）全国战略

长沙重点

岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙，湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。即将在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地40万平方米，一期工程8.7万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，长沙市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充分体现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。

HYPERLINK"/Companys/6221.html"深圳市中航物业管理有限公司（CATIC

PROPERTY

MANAGEMENT，以下简称CPM）的发展战略是：以深圳为基地，以内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，创造市场，引导消费，主动地拓展业务规模。近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。

CPM将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项著名物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究和分析。我们有服务机关新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全面、专业和高水准的物业管理服务。

（二）项目定位劝

系

到

傍懂长葡沙螺市骗委挣、师市肃政激府撞机馅关型新砖大闷院急作罢为醋一瓜个英国购际野化恶、杀多债功久能满、歌大农绿而化斥、陆环可保盯型违的淹现值代历政摸府竭物滩业永，陈整联体幅形意象糟应韵该讨着晌眼郑于秧全幸国有，亮着绑眼骆于根世锅界富，棉着轮眼别于彩未隆来惕。途机妹关易新昏大发院小项班目诞整耐体锯形近象当定谎位屈是缘开推放余、拾高蓬效魂、火亲救和冤。无

单开退放值

窑沫体茄现哈长竭沙仁市致委涉、躲市拥政仍府催改态革冷开败放三的另思鸦想煮和尾国浮际盯化练的珍办城公踏方撞式

符

典高姨效泻

祥偏展盼示恩长典沙赖市果委失、乞市暗政废府腊进厦取驴、荒创柏新残的甩精头神构状织态节和肚高仗效昌率

绸

阴亲惰和天

月尝象风征铜长尼沙昆市画委赔、淡市树政头府屈为滤民窗服起务渠的监宗那旨浆及床与凝外耀界兴的泡和希谐疤关无系丽二哲、添工真作畅重跳点夕和泉零迹风征险渔工椒程湿（共一拥）警三赖个含重候点浆

淋

距

头冬C遇P典M寺以查客踪户忘导绘向巾理牺论熟为争依碰据腊，野从丛长若沙搁市火委思、牺市估政升府幼的精角葛度笨分矩析线机波关背新址大环院赌的开物静业忍管熟理舟服跳务谣需骑求霞，告确忌定挑了刮物惨业午管钥理支服半务踪的夫三叠项寺工啦作扇重叹点徐：棚重隐点但一苦：袜树麦立横政虏府烤物宅业京整理体叼形碗象

啦

丑

散

完蚀通和过乐环禽境督形扒象己楼圾宇你形鞭象恐控列制霜、链设核备斯和箱公牌共雷设涂施北管社理渡、泼治朵安遭和吨交碧通璃控丸制只、冶管架理凑服疼务确人糖员婆行换为芝规缴范清以盾及惠后琴续奥工训程唐形栗象颤控罪制暂等卧专范业天管朱理伍和北文赶化挤气尽氛露的碍融搭合葬，刺塑踏造乎机挣关争新喜大遍院钻开远放霞、鸟高革效警、钥亲兽和凯的政整碧体欺形董象献。

徒重贸点然二叼：僻楼惕宇翅设羊备松管劈理

窗

震

落

岗给机盼关电新保大揪院悄楼酒宇德设屡备登的否安托装就、延调胸试浇难慰度跃大偶，勇关顾键迹设班备逆国陷产宣化俘程伸度负高曾，撞而掘政对府现物滚业攀的餐特置殊哪性修又视要扮求牙设狗备积运症行宏万代无挺一狮失喉，裂这凉对数物捞业厚管殃理计公欣司我设伟备术管问理跳的步技魂术颈实刑力吩是右严仍峻裁的修考鸣验荡。华物澡业切管桐理勾单喷位涨必若须国在跃前兴期恼介跳入贯期肉全扒面卫参涉与澡设鹊备睡安所装广、弦调阵试黄，生熟深悉搅设碎备狭特衡性产，援掌才握笑运洗行厉规车律医；尸在翠正绞式躲运诸行月后巷，弄要嚼确隔保璃电忘梯畏系室统却、似供虑配素电浸系田统瓦、展给条排酸水柴系摸统速、幸消站防屿控聚制箩系竭统柏、育中犯央神空特调臂及填通裁讯吉系衫统乏等惑关让键尊设提备冬运羞行款正挥常霸。

膝重梢点怪三什：记提侮供流综滚合壳性披配宝套廉服梯务

昏

努

驳

抱稍机罗关之新润大仓院脱包叨括玩办尤公乐楼胆、拜新既闻懂中泰心锐、躬会垃展替中患心录、畅综醒合与配胖套循楼登等律，呢集筋多买种杰功体能烦于称一若体秀，射要快求栏物地业砖管残理盼公宽司泥在爪保壮证愿物乱业狱管逐理羞主栽业融基承础菠上肠，况提杰供忙综坛合散配复套栽服杀务滔，殊包虫括峡会示务匠服歌务泻、库餐店厅棒管袍理系、厨招伐待见所笨管夹理纵、煮网剑吧伐、时健婶身筋、拐汽随车进美雾容炎服勤务困等邪，歉这阶些买要拒求高对变物番业败管刚理象公抄司关又胖是础新内的祝挑尺战透。悼（他二眯）视零液风湿险羽工纪程治

监

寨

榆肉零革风乔险甘工退程览的印出影发枯点樱是猾全钻面么解亦除犁长姿沙熊市奸委尽、碗市土政郑府非机等关脸后遇勤范事延务兼社预会锐化颈改耳革第的浓后嫂顾暗之胸忧常。份包赤括注以裤下糟三虽项续内统容专：

痒1道．晌

坑依易托扑中获航著企译业牙集票团别，狸长纺远购承即担赛物妙业刮管捡理戏的挥责些任语，详在险任辣何档情们况烤下谢，孤确氏保德物盼业广正默常惭运打行竿。

究2着．社

花吸各纳圾、移培刚训镰、腐安症排势机池关秤事穗务驰管谣理热局燕原届有骆物愚业姓管殊理兵富睡余佩人垄员砌。

昂3村．耻

脂注架重忙机字关涂新导大扣院忽物镜业俩管柄理疯相呈关市保译险承事纷项精。佳C戒P拨M梦按乌照虽有膜关蔬规居定初投饼保萝公烤共革责茫任置险孤和峡员午工即险师，抄并棚与灵机幼关秩事贤务易管冠理堵局会协腥商牛安出排锈设掠备柏保忆险片事把宜缸，晶提沸高障机黄关令新尼大鹅院路物惠业棋运耍行责抗轮风公险齐能廉力惠。存三具、培指盾导颜思软想沾、政管效理祥模少式搭、萝管损理并目锹标钟（毕一板）习指惑导桌思管想轨：串真滥诚涨合悔作男、想专末业菌保坟障摊、竭长庭远眯承固担羞真歪诚尼合列作冰

域鸽体承现剩了唇C山P螺M饰尊西重贱客事户挖、死依须法硬经驱营稿的仅一朽贯究风津格步，低重晒合奸同吹、监讲淡道白德兼、钞守佣信灿誉形，呼注亮意群及况时往地橡沟很通吊和啊协摘调头，政真楼诚掌为尊长氏沙穷市增委供、录市贫政化府呈提若供丘专额业墨服适务举，庸为盲社指会躲创亏造灵价倒值明，钉服覆务俘客犁户蜻、弃拓待展膊市沟场坟的勇意歼义狸重采于简创啦造负利违润悦。

夺专住业浊保佳障茶

均节展签示房C少P猜M兄“肯敬节业描、能服滑务归、顿创顾新雪”欣的逐企倍业卧精波神崇，牺充倍分筝发思挥倾公另司烟I职S手O膀9装0耽0驳0亭质懒量锤体闻系缠、给人潮力横资呈源大管辆理州体悲系初、纱财鲁务迟预研算收及牙执炸行索控雷制灵系盈统病、拳物押业丰管蜻理捧制洋度身以朋及愈专勺用欢物痰业由管恢理赵软坚件收五缸大发体内系秃的凑巨额大累作黎用氧，罗组裤织救专沾业蹦力兄量宜，覆体务现波专许业项水种准傲，坊保仓障太专库业活效佣果左。

骄长暖远花承攀担蒙

乳餐注胳重渔合馅作扰的岩即负效虏性贱，奏更榨着沈眼竟于迁合竹作冬的表长皆远许前叔景保和个综简合界效雪益裳，拥力椒避笨急择功有近势利序、舒华捏而同不防实脸和悦短胶期谣行武为杠。瘦有很阶凝段标计株划搬，系更羽有呼长拔远师安驰排祖，惹将缩服柳务睛概翻念女由祥委第托秆管隶理谷期讽局着部凡扩侨展庭到痛物脉业秒的晨使娇用宰寿录命优期赏，现是喂物爸业父管追理液人退的尸应纸尽休职损责呀。需（慌二本）携一猜种虑模抹式柜：脾[扰经缺营帜型浙]很物时业秧管异理只模踪式鹅

才

蛛

页召C唉P蒸M捉在房物匙业块管布理李行乞业刊首娇创穷[注经基营来型鉴]雨物桨业盒管眯理鹅模腾式裤，首在蛇物浴业属管假理升实练践勒中罗取截得皆显射著侨效穿果痛。惹[驻经竭营骂型秒]沫物乐业精管痕理静模剑式殃的坚核菊心仿思分想晋为芹：两将圣物园业咽管烫理川的笨概信念战从浙一严般光运监行渔、构维档护招、鼠管惨理忽提式升且到部对霉物匠业鬼整猫体谎项裹目伍全义面此的乘策抗划寺，错服沸务头和拖管培理鄙层乘面哪，率服愈务雾概波念两从坑委危托缘合冰同忙期讽局挥部畅扩壤展浪到桃物膨业梢的速使奶用醋寿鱼命式期亡，个从澡而绒开谜发庆物末业漏的桥功蚕能春潜疲力氧并您提虽高孟使矿用爪效民率炎，伸真舰正克体闪现挎物行业冶管贫理航使相物亦业愿保征值俭、配增腾值宾的艳社攻会箱功晋能挥。堡[绣经柱营帮型释]碎物罗业拖管从理完模鄙式提在倾实哨际溪操旁作圾中薄，划以拳物朋业券管园理韵主东业驶为根核裙心液，服以林楼缴宇旬设蛾备芹维协护渔、耗改轨造肃为牙技门术墓支届持答，故以敲规冲划庸物油业震功陡能撒、密提拌高反物智业级使三用稿率沈为京辅茅助谨手梨段掘，护以屋配敬套准项匀目业的阀经叫营育作甜为挤服为务务客东户饲的跨补励充甲，灾形月成剧全夜方姓位小物趁业喇管凉理宾服盆务练的脖综妙合界能蔽力烂。

拉

勾

融

钥吨[晓经倚营帆型谋]匀物热业干管凉理躬模晶式猾在劝机扶关许新哨大寄院照具道有缺广恰阔势的执施匙展既空背间贷。脑C主P敏M子强剧大幻的师技俊术步支岛持因系阿统慌可的以柜在膝设棉备抚管辩理尽方幅面议发弓挥男重枣要盒的贝保胳障悼作寒用腿；词C丑P像M霉丰松富钱的油经巾验铺可私以广协尾助倚贵三方抓合娇理羞规企划布、篇科毙学隙安类排肺、桃适型时势调弦整继，碌提盲高奖物觉业触使吸用亲效饰能开；须C升P梁M锄的就综假合宇服营务荡能捏力塔集炒办誉公尤、返会所展棉、挤餐恭饮辛、赠公遍寓拳、乔文策化留等雕多妈方攀面可于捏一缴体蝴，垦在阴满画足码机所关良新它大被院骄的冷需慰求荷中适最信具质实做力洽。

躺

售

须

齿起[晨经爬营仪型池]扣物就业搬管钉理麻模宫式妻在意机沫关沾新戴大暮院渗的舟应央用逢，神可祖以木保邮障干设密备销运心行吵，黑提皮高茂政搏府震办峰公抱物何业机的树使安用层效写率然，瓣明就显种提我升并物斯业椅管趋理渴服游务约的差附纱加晨值叔，现并恶显女著迁降咏低绒物浓业各运服行害的唇总婚体戚成奖本亏。蛇（克三展）晌管骆理捞目芹标目两末项棵承妹诺别1肌．箱

幸自咏接父管陵理膨之氏日猫起羊，哥三斥年弊内版使臣机她关产新坦大舒院吐成告为敲全为国资城债市秃物火业呼管兔理穴优赔秀吴示弓范扫小循区娃，够树纲立捧政芬府醉办狱公棉物宽业器实玩行荷企秧业旗化朴、括专灰业健化朋物的业覆管弯理订的剥成欲功溪范裹例骄。

饼2谢．绝

沾自皇接瞧管打理取之徐日药起拴，浊第脑一赚年载度梯内沃，燃实暴现宏物槽业俯管烤理铺客隶户航满锋意倘率丑9瘦5夸%展以罚上尖。捡四旋、构四英大爬优供势他（武一利）抚观舍念命优枣势侨：候满浮意蜻只红是挥起届点首（机以咏服泄务锐客私户摸为圆最茎高救原抱则绒）别

斗

搅

集得深纷圳禾物宾业少管踏理神水袋平形居出于挤全途国历前个列异，养其责核哄心朋内家因慕在辰于乌观尽念鹊领停先凶。恨观丈念惨激海发葛活辨力愚，贯观手念芳产姓生朴动董力蹦。香C缘P纸M雁将穴客卡户假满丧意佳作我为群工湖作密业萝绩乒评软价抹的代最仰终庸指恢标坛，丑以居客束户馆满汉意馅为染起意点赶，往最坟大怜限贼度享地闹满狠足增客矮户棋需归求贡。鹅在北这门种崇理膨念行支捐持扩下蠢，盆C魔P河M冬在旷员圈工局队为伍镇中盾坚衬持索不未懈激地粥强耍化冤满抵意蜻服政务付观谊念痒、撕市驳场阿观页念洲以惠及末危求机震意哈识衰、咏质正量罪意饭识袋、抵成震本牛意娃识将。专正类是召由技于昼满顺意币服闹务迷观钳念恋的雷提击出沙，侦近躺年冈来我，白在急C叉P赴M召所刘管访辖府的篇百崇万盒余革平月方盘米恢物跑业杜中授，希年爷有悲效遣投挨诉钉率夜均柴控策制姻在砖千裕分瞧之赵二搁以工下绪。谦（孟二遍）睁技加术润优兔势苗：挨楼积宇伸设殊备邮管果理娘技蛙术钓支俊持轨

忠

猎

让叠C吴P妻M戒积锣累加十辆几集年楼楼露宇最机烫电扎设帮备铺管兴理夸经壮验晃，迈集稍设黑计碧、歼安俭装垫、撞维怨护卖、伯改度造调能盯力双于挣一扒身伟，致技减术其实钱力确在禁楼革宇到设统备碰管仍理豪业待首示屈涨一区指薯。企C尚P驳M追目铺前秩拥赵有驱高贿级彩工甚程早师坟五腿名思，商中萄级如职湖称脆技民术辨人休员投四兽十阻余孔名鱼以艇及聪近霞百毅名筑机歪电霉设锻备铸熟登练晶维珠修蝶人袋员提。乡这谅支白技碌术箩队驻伍窑对茫各丹类徒物窝业驻基执本床设发施齿由晌电齐梯闸、厅中凭央液空式调两、丘供傍配誓电怎、吓给吹排栋水览、语消半防珍系枝统乎、殿保否安雅系絮统势、毫智另能勿控费制裁直慌至初停警车凶场夫自姐动位管鉴理柄系大统州均搅有血完块善晌的散技椅术唱保腥障缴规意范对和泥丰奋富兼的她实童践忧经吨验欢，执可肃以楚为避机达关仔新嗽大止院行制咏订炼高魔效险率渔的封设院备持管俱理成方赶案旗，戒确削保性各逮项嘴系股统蔑运叶行兴正殖常紫、雹维个修悼及徒时坡，啊并裙有着效轰延悠长酷设岸备郊的涝使仙用跌寿伯命脸。

周

倚

电

台扰C睬P从M字所哥属辩的道中邻航寇电兄梯盘公算司烟是旁深冠圳聋市序电阔梯医保抛养接专吃业叮单哀位恩，厕是题深均圳米众港多删物狠业悠管疫理消企证业抵中铁电织梯甲维嘱修止实碑力露最蜂强于的爆企父业飞，垫可绕以容为过机蛛关席新赖大舟院刮的景1丰6允部雄电际梯倒安央全晕运管行瓶和职维骆护吐提窜供怎全制面乡的拥技么术困保签障郑。

凯

己

个

钟草C明P召M瓶还似与事众搞多背机甚电蜘设挖备磨厂国家蜂如困蒂琴森券电咐梯予、太三遮菱及电乡梯县、挣霍喘尼巡维无尔愤、邮A骡B胜B博公悦司顺、范特购灵抬公万司惭、翅开帅利摄公独司牺等残相扫关抢企龟业盘保烘持驱着差良葡好团的增合黄作思关蹄系创。

们

挣

祝

局经C尺P指M咽技册术疯优钞势风还谁体桃现锁在目能靠根患据衔机该关融新诉大点院乳的诵实征际班情走况迈，较制肆订摸有爬效陶的林节庙能休降税耗抗措直施毁，册从弯而粗显写著阵降控低代政翻府汽办窃公宫费苗用尚。株（午三个）低配糊套要优架势够：轻提衡供尺综恨合司性刊物录业甩管话理伤服赌务秘

园

万

堵俱

障C键P锣M昏首让创姿的峡[医经桨营纵型倘]槐物戚业痒管姓理劳模刻式怀在葛物呼业海管瓶理蜂行尿业喜有址较杜大辈影嚼响复。晌该截模植式香能在开脖发张管擦辖米物扰业费的胖功曲能赔潜划力休和领提举高互使断用记效粥率歌，砖并奶通升过氧配羊套凭服牢务毫项贝目淘的朝经发营隐、王管承理条，咸使薯业胖主夸和检客释户堪享教受钥更咳全吓面剑的艘物装业添管饭理笼服恳务赌。

歌

泄

忙

删秋C抽P叠M侄积岛累尊了究深躬圳际[材中很航墓苑炭]念（骆4逗0役万车平垫方喊米栋多零功秤能资物注业丰群乘体泪）斧综势合涨性葡物抽业标管痰理救十判五丘年喷经再验汪，寨除义物幼业圆管两理绸管舅理巩主六业芝外哲，灯还胜经猜营股苑女区农租砖赁本代稼理耻、统健抹身非中尼心印、困餐免饮掏、站网饲吧罢、胶文妖化汗娱秀乐胸、渣汽睛车们美捆容藏等撒综凉合巾性微配宗套匙业似务采。算C响P闹M续在础[耳中肠航梁苑持]必投鼓资栏经议营魔有堤[恶深龙圳蜘二终十院一闹世丝纪慧演削艺盘中众心勒]速（犯深既圳红娱闪乐馆行掌业离名仰牌污）眼、芦[倒中鹅航巨健橡身牌会骆]社（竹全衰国芦健汉身封行俱业销第塑一冲品素牌羞）根、残[循唐混人甲食董街兔]锻（宜特逮色身大饿众魔饮接食怨公穿司歼）巷和恐[授中辱航丑汽宅车臂美经容调中跨心寨]朴等疮。钟C尺P卵M伤管睬理扮综裁合蒜型作物钻业准的沾配俯套罚服曲务节优煌势糖使爬中梁航拉苑念成杨为寒深锁圳栏市授社烈会哭效事益肢、太经英济午效旱益泻、匙环煎境被效腿益宋俱耗佳滑的稀高美档府社迹区暖。灾（酸四晴）盲经君验左优格势韵：绍外讲接携项俘目舞管割理股服狱务纯的旱实渠践稀

驶

狭

融蜡C峰P太M勿近阴年拢来抓在活北眨京志、丈武呢汉弦、椅珠骄海供承标接典多皆项棒物就业别，鬼对屯异代地办项酷目戒管苏理泼的缺个逝中新滋舰味丸深征有脚体福会饶，拴积钻累餐了民异核地蛙外缘接窄项独目艇管绳理膊的详宝山贵沫经虑验端。缴下密面题仅铜以续C猾P胜M株全智面铸接扰管叨[启深命圳存工贫商葱银昨行江]孟物池业贱的棚案反例援与理机少关望新壤大视院径作让一崖简妨要颈比蓄较快。梳表滴1肢.赶1测：妇机芳关焦新果大革院竹与默[然深团圳蓝工央商提银绪行蚊]原物租业洪比度较比较项目机关新大院深圳工商银行物业1建筑规模一期8.7万米2，占地40万米2各类物业共12万米22物业类型综合性，办公楼为主，综合配套全面综合性，办公写字楼为主，综合配套全面3业主情况政府物业，由机关事务管理局统一协调管理银行自有物业，由后勤服务处协调监管4物业使用特点机关办公大楼，对供水、供电、空调等设备及安

全、形象要求甚高深圳工商银行、金融中心、深圳证券交易资金结算中

心、金库重地，使用要求高5设备状况量身定做，国产化程度高设备使用时间长，老化严重，需维护、改造、更新6“两金”使用设立基金，按需报批使用CPM制定年度计划，按程序审批执行7其它方面富裕人员重新就业，后勤配套服务原有130名员工，全部由CPM接收消化，配套项目如食堂、会务、室内清洁、绿化问题由CPM负责乌C初P愤M窃在胖1年9贱9塔9伯年扶3新月帅全终国疗首蜡例馅银井行迷物钉业刘管首理介公店开涨招榜标伍活生动帮，郑通溉过乐激央烈樱竞尝争错，电中妇标幸接与管固[考深负圳证工叮商浆银记行苹]挠主集要伸物晓业驱，垃接足收茅消豪化质原牛有输管蚀理狱人钻员寨，姻全牢面炮改汤善斑设您备粗运臂行倍状湾况耽，孤显禁著篮降搁低械运厨行屑成眠本斤，刺在忽全股国秩树邪立两了晃银释行军物撞业富实漆行误专贝业龟化鼓管其理煎的下成什功蒸典晌范翼。蓝五绸、扰八坚项补措楚施愚措毛施晕一优：点派附遣虾精宁锐熊骨拳干员，培组膨建农管旨理贤团命队筒1娇.售

辣精联锐阻骨恢干泉。所实梦践佳证尸明雕，庄委叼派暗项殖目润经择理膏和己管良理择骨樱干杨的促综厚合莫素套质萍是段项粱目萌管还理厘成史功半的悠关蜻键班。舌C递P驰M走高谱度台重指视灰机针关识新甜大构院宇项框目另，状拟疼委脾派浩公爽司督副萍总肉经核理静张奉力西先刷生玩兼枕任肌管俊理翻处亮主弯任市，盐高毅级斯项鼠目阶经茅理删蒋渐绍库勇浅先贡生舒任容管散理隶处岛副抖主模任由，谈并惯在散前妄期敏介下入部期省间前委仆派镰深添圳沫9炉名渗管火理劝、外技照术透骨霉干帖深誉入罗施仪工巨现匠场扑，棍全碍力扰配段合章，嗽掌磁握编基舱本历情愚况维。等在没正席式烦接剖管便后足，踏公猜司给副沈总钞经袋理涉仍万然配全晕面卷负抚责唇项塔目枯策隐划仿，勒根浆据来管酒理呢处界主笔任非目桃标烈责坐任镇制飘具叙体替组改织倦实溜施闻。窃另尤有滨质协量默控都制序、披工步程征技柳术国、甲财男务逗管丢理沾等践专雷业鹊人别员汉组拔成胁富缎有翁效莫率督的膊管剖理配团勿队老。

洲2口.惨

谣核化心手竞疤争抛力猎。您C课P嘴M挡承粮接恼机禽关贯新沾大腥院剥项云目队的昼核辜心液竞旬争门力用就信体尺现稻在凶管织理跌团镜队厨上波。栗敬策业著、恼服锦务纸创流新处的匠企夫业站精娱神佳；瞧客哭户高满哗意弊为怨最晴高仿服终务搬原脖则办的闪经仆营侨理塔念讯；面创津建址中那国录物勺业迷管肉理慧行埋业奔名骡牌交企区业粒的舌发哭展冬目杯标筑。室正位是饶这亏套圆企及业脾文贡化菜体就系矮，霸形仍成环了风管采理善团嘴队另共漫同某的无价关值厅观喷、堤信拾念球追熊求惨和膊行锻为侧准智则刷，饼这需批斤进兆取胆型撤的赠从争业权骨党干迈善铲于息运距用掀最殿新浊科专技患，臭经膝验葛丰经富父、握热庭爱煮物许业碎管踏理响工划作谜，漆是蛋做扑好庸机食关永新烘大可院繁项箭目威物窜业穿管僵理草工页作倾的毁根泪本蚀保艳证呢。

角3螺.葡

通集倚团柴支分持伙。白C办P糕M利为样深伏圳储中养航视企组业块集池团幸全匀资录子腔公荐司达，物依否托巨中仓国突航寺空夕工养业榴总简公但司稳，室在睬人估力武、亡物锯力读资翻源务支奥持版方烧面辣有蔬可桨靠换保签障宅。苍措膊施希二辰：坊树浆立截开简放燥、锦高趣效陵、陶亲匙和王的窗整沙体腿形隔象容

应

涝

偿慌机搏关戏新抹大耗院户楼惊宇龙雄理伟慢、踩地伪域滴宽渠广佩，躺充葡满将现姥代践气眠息低，践是捞一愚个肌国异际鸽化推、刚多护功观能旷、忌大巷绿乓化坟、配环脾保锋型诉的炮文翻化话区暂域锁。贷C包P堵M叠从昌市愁委咱、塑市井政沟府凡角录度障分股析概，仓确啊定陵了忠长梁沙劈市帮委谣、计市鉴政夸府闸机内关梅新倍大屋院短开燥放落、绒高以效搁、泛亲鲁和恶的蔬整贡体望形评象找定仔位悉。声如谢何蹦树岂立穿和芬维葵护样这认种任整荡体尽形决象残，织从加物婶业框管扭理饶工狸作秤方跃面片，谎我攻们根不炼仅勇要秒在与观脉念扑上规高碎度战重短视所，在组互织律环泼节朵上提明策确仇安片排合，思还搁要杆着层重得做优好化以仪下驴四喝方洪面能的作工弟作籍：榴1狸.卫

考对锄大澡厦苹主月体禁的贺管侄理携。丙从之楼烦内逆到恒楼闻外睛，典从盛天肤台惠到其地筑下积，摸确沃保因楼舟宇旦完定好堂率煌达妹到挣9捆8绢%愤；祸杜记绝妻乱索张叹贴输、瓶乱锁搭裹建盘、丘乱四拉叔线幅、竞乱昼摆厕杂旧物辱等跑不畜规商范城行店为甚；旁车县辆俘疏遣导趣和供停借放般有鄙序陪；干大呜厦猪泛榆光磁照租明私和辱公脸共窃照笑明衔系害统欢无欺故侄障集。

字2际.唯

参设司备虑管规理蔬形裂象兵规玉范帝。带建狼立常设石备砖标强识幸系敏统意，朝完闪善具机全电费设镰备堪档烈案瓦，蛋所察有皆设释备串无择油趟污列、疏无壶锈挖迹婚、袭无犁带敌故随障床运洋行命，表各萍项黎设第备窝有唐责持任狸人涨。

顽3踩.多

绿突唱出拜环薄境娱工疗程猜管合理兄。周首迁先锄，斤在绑原洋有均大痒绿夕化痕广胜场杀基炮础际上闻，猎增笑加深大眉厦房立性体柜绿究化海和倍楼上内补盆酸栽挪植躬物牲布惑置睁，嘉使俱大贡厦萝本直体逗绿农化搞与介广蹦场墓绿牺化晶融揭合丈为泡一详体译，揪形弯成睬花壤园川式佳办修公的环吃境象；轧其葡次下，烈整式合德区即域鸡环敲境回形摔象迹，扒统忧一注规奔划请区刚域籍内朱环专境颤管芹理爹方叼案福，调包抚括僚中因英窗文足环写境但导曲示胡和松多阀媒绳体晴信蝇息历系炎统烤。锻编摇制详专室用寿环精境疯手丧册息，钉加穗强坊区极域事环矛保错意隐识护的板宣析传践、愧灌侦输钢，道启笋发这区闯域矩成倦员油对夕爱赤护要环遵境戏的棕自妹律终意身识哪；离再叫次咽，婆实邀施术区值域野噪岗音宗、茂水仁质俯、必空解气引监巡测潮和效管如制寸，凝特累别庸是庸对防二陈期蝴工释程百划名定娃区依域踩，障严馆格驶控械制蛛。秃楼虽宇江清竖洁茂无尖盲淡区宝、替死算角扎，酿公蚊共瞧卫离生挠间误清牌洁境达政到葬三招星册级解标盘准深，哑实惑施水垃愚圾储分号类扬处盐理拿并割加挑强类排类污烤系冰统镜环脑保计措笼施搞。

裳4犬.仿

翻管朝理昼人饺员街形佳象键。抽所脑有躁管摊理雅服蝇务狗人庙员澡严粘格期执阁行之C帽P经M坡员垂工妹行佣为吸规违范诚，差全偷面啊贯近彻患I姐S岔O喝9释0溪0令0资质部保嗓体塌系痰，轧并挂根地据富实哄际来情挽况叛采穷用鄙隐肃性欠化齿服松务售概牵念阁，篇即狮在缘优惊质碑服呢务亭前丽提南下辨，些最勿大劲限难度摇地的减偿少斑对澡楼秘内麻办径公日和赶外味来西办丙事撕人逃员利的喉影帐响当。撤需坦要康提苏供租物割业询管盖理损服填务卵时同，错有屈关缩人制员架迅钳速划到醒位氧，是无冶需旷求叮时岭，啦管棒理秀服稍务驱人钉员保尽鲜量馅不倍出护现遮在拌公塞共瞎区块域约。矮措惊施粉三戏：尾提觉高焰楼访宇且设帮备寨运愿行龟管肿理漏保涉障膀1型．税

度在蜂前轻期斧介页入枝期陶间德（籍2情0迟0滤1违年舟1叨至应4配月待）恩，郑C对P挂M蹄将棕委仰派务最那优样秀视的伸机笑电什工辟程防技熔术脑人洽员守，倚参杯与拳设劈备尾安洒装蛇和仇调级试水验蛇收贱，弄除赴熟慰悉厕各凡类药设勉备工情捎况寇外剥，押重端点君帮这助个业蜜主怕把买好最验款收喇关撒。

捐2混．共

痰C炭P厦M廊入摄住赖三辟个旺月柔内煎，风完絮成租机至电陕设尾备霜档耕案静，狐安册排寻富子有俩操联作认性溜的透楼割宇款设杰备丰管论理息方毙案精，忌确勇保现电莲梯崖、互中适央诉空剑调做、省水宁电泻供峰应骆、判消殊防熄控惧制缸及该通代讯牢系合统挑等借关肢键风设访备贺运班行史良围好游，群杜说绝絮设追备拨管隙理堆中玻的样责扔任把事垄故杜，劫并筝充洒分热体随现晚设窗备援管形理穴中伪节田能气降罪耗色技痕术斥优棕势检。

草3站．道

质大傲楼伞入梦驻栋之茂初讽的译几剂个英月前，润在返设劫备僚设烧施齿方敬面梯必虹然竟会舞暴朗露陶出天许阻多之设胸计愁和耐安勇装愚中催的适缺化陷柿，劫楼议内贴各恒办吩公慧单牙位痛也逮往劝往关会安提帜出邀许呜多帐设垃施炸改拘装诞、饭增底装赌要翠求雾。挡C吴P姐M件将间派敏熟巷练定技宋工拿到哨现互场井支巾援以，奇帮演助节施然工男单辞位厉整亚改酱，敏主乒动罢介翠入查，惧积填极崭参迹与结，私为与业货主趁和馋机催关细办龙公帮单宁位当排劈忧哗解而难余。

跟4五．听

饺引威入驾C袭P困M赔管僚理永实罢践锦中矩行脖之凑有液效土的俊新此技招术护、膝新抽工画艺蛇，奉例援如佩保桶安阅和余设运备猾巡增更界管桃理相系亲统玉、净电英梯紧运毫行曲智苍能至卡股控进制品装窝置笔、渗通厕道白智然能盾卡渴控薄制懒装适置处、荷关卷键宽机秃电湖设无备蛾运旗行扰状索况倚遥吧测峡监视视仓装点置丢等驴，菌进销一督步影提鸟高附物闻业仍智絮能装化怖管喊理介水邪平武。摆措禁施勇四蝇：嗓配汉套遍服托务扑显播身然手志1抵．皮

构会巨务筒服写务毛

撞

蒸竭办栏公眉大乘楼党共亡安援排留有葱大阅、爷中歪、晶小勺会敬议据室职6禽2较个岭，芒需匙要测安辆排腐专织业焰的昨会省务山服布务渗，仇涉岛及不到提座迅席腿安祖排炒、啊茶仆水示供党应碎、传会谜议趣准筑备泉、番音衣响惑控糠制夸等箱，芳还淡包俊括早通定过货局陷域谢网助合见理倾调孩控踢各套会守议狮室寸，命提旺高住使袜用绳效挥率珍。热会困务肆服吐务瑞具抹体棉事家宜馋将避与呢机乳关单事退务棍管蝶理阿局猪另鸣行武商烈定范。

那2读．粉

陵餐顺厅捎管递理箱和撕服辱务臣

殿

菠好即茅将邀建捆设啊的齿综技合稠服岂务兵楼渡中并设信有醉职大员声餐造厅虎，挨是卖政肚府某物汗业老重弦要弊的灰配睡套崖服而务倘项均目核，欠其族功箭能逆应卧能铜满解足精职哭工旁就瑞餐提、犯有衫关距领闻导陵中目、远小到规适模淋宴漫客识需叙要摔。表C里P吃M钟在晴深议圳唉中辛航酸苑宵、前深慈圳萌工给商鼻银滑行门大朋厦咱、颂武杰汉辰信径合马综阶合貌大脱厦腊等碗项潮目盲中缸均孤直屯接条参御与揪餐笋厅巨管直理底服春务浪，失可突以鉴胜乞任熔机旨关咐新铜大松院棕餐裹厅撕管辱理未功酷能汁。

猾3政．干

第咖逝啡情网古吧提、爽健保身主房迅和彩健盒康坐服结务间中就心挑

漫

改窑现众代鲁办桃公冠概吊念绑已那经猫融援合颗了膛现雨代祸休晃闲踏意偿识咬、浊机咽关旬新绳大写院嚷中缩应秀充炭分奇重场视通网帖吧霞、稠健垫身荷和币文蝶化帮功巴能辛。费网蜜吧咸应罢集冬西邪餐懒、远上秤网掏、嘱读字书练、释沙婆龙茅聚坏会植等王多哭功姓能永为夺一许体迫。丰经宁营垃健德身找房剖、绣网陶吧躺、阿西需餐乐厅拣、朝商膝务幕中摘心胡等低，碰正盖是口C赢P插M语的乱拿晓手皮好凑戏园。储措常施惰五芬：始引耻入荷I虹S也O赢9盆0红0衔0锈质连量聚保呼证击体向系协

恶

房

膜知公摔司块I潮S脸O灯9通0少0猾0奏质遮保顺体床系妄经魂过惧多馆年碑实叨际黑运师作圣，衰具岩有汉很梨强沉的改生片命干力码和戚可卸操捐作妹性荣，骆是悬保认证颂物腔业出管切理渗质出量殿不抚可塑或轮缺每的自大映纲这。殿该追体暑系知引惑入陪机棵关筑新俗大虫院蒜项羊目介后炊，缸结且合妇项千目数特事点制，唯确羞立墙适土合吸的敬质保量兰目喘标污。鹊我前们淹高腿度玉重逃视海市载委晕、郊市颤政洽府敢各翠级惕领作导教和蛇成露员回的括意无见工和云建景议素，迟通王过昌意系见妄征锐询中，滚改蛛善辣服妙务禾质阴量归。叔在茧管酿理矿处狐员胞工坛培坛训专过很程忆中捧，撇要滋增禾强悔质歪保氏体辩系低实桃操大能开力疤，粒使肺广仅大毅员先工揉熟款悉盖体胁系墙内瞧容浇，掩增砌强石质董量痛意简识木和欣规晶范蜻意那识旧，雾使瞒质蛇保本体痛系哥正辫常枪运避作晃，锅并砍力汽争气在匆接氏管键两魂年哭内宁，聚使蝶机秧关创新刑大锐院缓物损业枣管与理扣通说过骗I苦S小O呜9腊0烘0础0覆认己证溪。拜C补P桨M讽还根将绢在栏机知关采新歌大省院反物油业跨管纪理浊中悠积诞极莲引丈进还I哄S粮O政1涨4暖0符0盈0定环役境堤控石制帆体顶系湿。乡措懂施榜六奴：惭有喝效俩的铁成分本赤控伙制触

弯

辆

描宴物边业强管贼理有是皇微引利梨行问业昆，搬主非要押靠上内豪部探管笋理患、写靠期有述效迅的译成捐本座控漆制月来酷保裁证鹿管疾理段酬迈金穿的该获狗取缴。绢C羊P络M厚相堪信淋：槽专埋业想的猎物挠业仇公汪司巧重洁要及特窝征扭之电一逃就羡是间物规业幻管亲理虽预算算忍及姑执拒行勿能挖力嘴，醒成捷本旱控母制债是绝评言价黑物炒业需管钉理出项垮目岗成宾功撕与蜘否肾的套重碗要图指踩标咐。

承

球

叶

拨马我谜们器对椒机戴关除新哗大恢院脸物趴业竭管那理傅费鞋指睡标惑确部定断为兽人晕民锐币趣4书.炒2耀8少元露/标平狱方泻米敏•勾月稍。往如却何预充宅分耕利爆用搏这仆有允限钻的千管幸理软费途用碰提艇供点更博全尘面馆的腹物啄业围管驶理血服轰务辨是泄个闻重晒要杯而哪实伶际窃的挡问傅题营，利我治们矮的显做秒法弯是许：

重1盏．厕

门采法用膨模民拟混成妈本奉倒具算舒原币则委，指制赞定置切坡实洗可挽行跑的侵物廉业萍管离理删年蛙度莫预饺算码案介。

围2炸．沟

幅执氧行势预墓算麻过认程色中页实霞行迁成丽本由否代决秋制渡，僚即芹预庭算望案介中蚂未词列庄项课目鄙坚邪决冈控沃制置或忙从战简础。谨同厌时概，序采誉取写员粥工犹参倍与库、蛙适可当咏授怨权治、滑数碎据京评洒价饶、愤库绍房该挖祥潜腥等芬有熟效莲手抬段遇，性使惠成芽本监控致制侵落择实堂在者全隐员切、捡全蚁要滤素艘、扔全粮过愉程悠中岭。

只3灾．嘴

梅划守小信核桨算讽单缴位却，感费蜂用嫂控务制齐上斑采划用秀“虎内协部防购槽粮探本叙”违，支保竭证忆资蓬金歇正荣常曾运柏行冰并塑保原持费物钓业鼓管撤理饿发前展海后亿劲佛。

呈4蚊．性

暴通猾过翠节软能剥降冰耗宣措糖施筹，美降双低斤物甚业妥能您源症费求用臣，吉减荐少急政存府翅行号政贼支无出驱。

粘

裹

捉

巨龟C古P贪M抵掌荷握狠了掘综箱合恭性爹写泳字彩楼毕财某务要收燕支谱各坐项格细恶节补，怨特展别景是床对浅费南用牛支逢出敢各杀项狐常乘规扇比狮例待以该及扶如螺何壳控傲制孤各恋项考管纸理泽成瓣本浓富旁有流经未验缝。拥接并管梳机棋关损新黑大洗院捞后庸，律我朋们找将情发假挥夹成夺本霞控汇制途优口势色，叠体款现翼专补业围管哨理税的餐效安果宫。雄措志施怪七栏：识物劝业显管药理掘远限程垦计浩算魔机劫网紫络饰支巩持急系若统载

仅

锄

役当C拣P双M弃在惩成催功餐运样用恭公走司农本缺部们计斤算朱机望局云域遗网狮和遍各库管柏理股处秋单昌机丈版租物短业效管岸理故软云件粮的裳基控础罩上果，俱开简发永应文用盾了蚊广越域党网药物疑业蔽管蛇理味软翻件云，扒在堂物汤业尊管防理宜行溜业啦中嚷，厅率仙先决建澡立雅了末I井N蝴T禁E丛R也N腊E挨T语企残业沈内根部墙网兵，崭建特立湾起猎物穿业帮管答理稻远嫩程羞计清算某机座网累络据支桌持额系腰统尚。脉目铲前站C美P冠M叫在洋深树圳锦市宰内过的畏各察远感程恒管宝理掏点息已以实丙现柜联尿网葬办宰公哈，河通交过娃I间N树T麦E致R斑N逆E联T喷网共与初武柱汉雄、秘北煮京孕等族分圆公芝司吗也翁实安现镰了因网铸络素联流接锤。弟如胖接提管惩机才关照新岂大杜院嚼，闸管鹿理唤处仙即科可够通沿过湿I姓N途T脖E抓R校N沙E细T陆企泻业忆内睁部弯网查与铁深英圳物本倒部肚取美得洽联权系鼠，定公枣司糟本雪部专通午过组I绑N堆T韵E胞R圆N怖E煌T专企信业怒内止部陆网蕉可腰及牢时秒了坑解票掌弦握搁机中电烧设庆备息运榜行持信窝息美、惊管袋理此处押的康各帐项尿管妻理阳情竟况乔，切避穴免炊了谷异挥地因管茶理栽产象生察的斥管距理遍脱码节援、掀公蓝文车传仔递旷速续度垫慢下、妹信提息下失妄真谜等迹问倒题杏，校大膜大举提超高袄了偿管胜理形效笼率华。好同汽时总还亦可钞为吓现泉场矩管揪理酿提莲供椅技袖术检分喝析浙和托决欺策润支楼持称，堤一弓旦览现龟场迅出蹈现属运位行药和葬管特理照问摧题相，足可浮及既时冠得害到从公和司沃本恋部堂强塘有圾力首的秧技短术各帮汪助集，夏真布正悟做洗到羊运脸筹牙帷铸幄诱，蓄决丑胜险千忘里离。部措脖施笋八较：叨注晒重抚客声户当导往向宁，冬倡稳导改服滥务笼创脑新赌1鞭．仗服喂务井创萍新取概廊念兰。促忽由要于壳物退业燕管李理规行悠业骆的贫快奔速困发院展筝，详客藏户由导飞向绣正出在乡逐姜步抵取感代万市喇场依导柏向雕的来观辉念夸，梦影障响贸行剖业敞发僻展荣的改因馋素剃不刑仅口在忌于智当硬前残市伸场三，豪更托在输于喊客浅户塞对兰物己业急管承理染服尖务员潜域在狗和益未心来刺的弃需堵求霜。己机毕关说新缠大孤院驾对陕物锣业疮管坑理摧服晌务芬的需要关求森将惨趋困向暑于拥求葡新凝、顾求缓变庸以影及垦更终高并的拨科个技质、蒙信苍息填和努文消化垦含海量爽。孤现暑代香政习府贫物蛾业约已劳不鲁仅道仅贫满齿足害于室管扯理雷服拼务她人查员且随朴叫魂随能到丸、步爱识岗思敬终业回，川而秩且灰还晒要胡求楼服蹦务嫂上片品丹位讽、冈重桑科灶学幕、或讲听环陪保或、宴有下文青化余内掏涵帐和朱新怀颖逼感刺。办因奏此术，步物嫌业讯管萌理悉服晃务茅需锡要暗一睬种绳超鸦乎尖规英范弃和此程厘序贤之尿上凑的屋变陶革尺和幼创阻造献。妇物确业渔管碗理售服帽务度工杯作垂有墨其孤特拆殊菠性既，泄程遥序林、劝制驻度盐不祝可茫能谱约冈束浮管书理想中醉每河个铁细碍节洽，亡管衫理回人粗员搜需运要瘦借尽助毛行著为棚科扭学壮、母心宗理仰学教、踢统辛筹蜘学消等拔知应识叔，炼创哀造旧性浮地籍完贺成艺服网务闯工蚊作挎。

讯2铜．仪服疏务笋创鞠新另措躲施装。赌省C孩P减M第在蒸策勉划组机绩关氏新达大荣院首物想业曾管倚理馋方酿案辛中僚，将特逗别梦倡脱导编服在务云创那新朋。仇对颠整殖体搜形锈象批的鸣定页位誉和捐工应作咳重觉点断分跟析苦、快[呈经章营汪型杨]悟物蝶业照管家理恋模卫式曾的接应席用完、至隐翻性薄化鬼服箩务殃、淹综揭合眠配母套肆服哪务跪、传管哥理岁处圆体送制怪的贴变刷革血、忙客咐户客服漠务秃中饼心壶的等设虹立霞以肥及巷贯帮穿丙环萝保妻教炕育渐、联提袜倡溜健哑康殊概羽念摊、压引争导坏节普能纳降弱耗云、断提恐供击信宰息缎服苦务坛、疫融奏合信区础域垫文接化痕等没，绸都岸是奏服渡务生创狭新血的剪具财体天体饱现芦，鸦创冈造广性玩服古务驶是平一关项鸽永滑无六止植境来的焰工汽作尊。此第作二桑章油

辈管拼理贤方桶式坑、锅工错作春计息划犁和狮物顾资推装玻备百一想、竞管枯理猴方尖式你根妄据耍C姨P律M咐对便长而沙祖市烟委泽市你政楼府国机倦关会新练大谣院耽物轻业晓管非理织工断作低的膜整汁体陕策米划哪，匀我利们春将汤机战关仔新糖大薄院恭物摧业翅管载理懒方畏式铺确敲定洋为拍：慨专坛业贡化室、谅品顿牌朝化猛、条经挤营类型史。

免专另业睁化总

场折C那P闸M桑利要用征自料身肤专困业幻优所势申，野利忙用硬现广代凭管狠理躲手广段冰，眨提脏供哥专曲业险保忠障倘，艘总延体涉协蔬调刊、妄管翻理您，退实梳现齿管务理芳目袋标尘；

劫品物牌跪化馋

链吓C仓P组M望通浴过原实鸡践扶品蔽牌鞋、版形税象虾战照略汁，鱼鼎沈力情奉蝶献浊，警全腐面予、锁长呜远穿承罢担炭物堆业语管浓理疯责贩任慌，科树扔立屋长赛沙戚市井委犁市瞧政海府特机侵关哨新部大湿院观开猴放揪、群高府效许、旁亲效和台的燃整理体贤品秩牌夫形阳象匪；

结经跨营怜型扣

蛇妨创贡造队性涂地旺运斜用座C捆P庆M厦特鲜有数的孝经食营错型奴物匆业店管敬理嘱模买式侧，搭完于善虏综佩合封配息套芽服厦务快，浊实恰现勾机唱关啦新矮大工院悲物劈业哨功裤能矩的婆全捧面悬发赢挥咸。

御我暑们轰的行管撑理家方续式己由嗽组熊织浪机虫构梦、歼运宗作谁系染统特、蚊信进息糊系辆统嫁和拾管络理领机倘制德四昏部掘分凳构川成亲。怖（厅一凑）看组性织伐机逐构塔1歪.庄

气在组单场一豆业罚主忘的愿综享合跪型笋物没业大中龄，谁组天建悄管舍委厚会拆有煤利多于朵物完业耀管栽理端工累作解的录顺恒利础开挑展炕。

竟2驻.喂

虫管乌理挨处菊接裤受血机疫关渐新何大滚院魄管泄理加委驴员迈会茫、坛市酬机聚关盼事杏务龟管泛理刊局器的绵领绒导底和咏市诱房辟地跑产龙管夺理燕局姿的榴业洗务绸指付导旅。

差3谷.搞

魔机授关浪新燃大竭院飘管覆理纲处济作胆为漆C台P埋M科专劫门贼机针构伪，妥财迷务蛋相箩对仙独堤立证，平在沫C买P争M荐的辨授伞权股下蓬，怠履妈行乖“筑长骄沙脂市龙委朗市欲政血府福机佛关较新拍大竟院漫物恰业徒管梦理润委笛托贺合签同扎”最中竿规晋定正的嘴权佣利屑、裕义金务会和筝责僵任语。

敞4厦.篇

问管冒理哈处镜实掌行丘公载司霜领肝导屿下崇的酒管广理堤处太主侄任自目摘标贿责斩任原制私。夹管戒理此处戚内尚部向实劲行口垂失直吹领系导啄。

承5淋.膀

风组漂织郑机谢构旨设抵置奴的竖原筑则室是庸精范干执高慰效逢、斤一刊专谊多钳能抓。

糠图转2荣.住1直

翻梯组投织腰机晕构献图限（融二太）宴运器作传程放序

碍1款．敬整钞体剥运边作和流慧程

薯图喉2趋.敬2蚊

架春整嚼体有运幕作督流范程革图雾（趣1妨）诸

牙整资体鸦运长作帖流舍程洒的驴设乎计坟原定则浇是抚全傍面助、顺高尺效涂、他合建理筒，文功遇能碌无夸缺努项果，肿管延理杏无面盲谜点串。

步（锈2平）蚁

茅整抵体蚁运通作酸流陶程鹊的外具牵体泼运玩行栽，皱按剥I茅S辆O娇9谨0愉0笨0趣质侄量培保蓬证弄体杜系趁要且求蚀运籍作射。

在（税3协）脱

繁重晴视赞后偶续腾工贸程筛控胖制蹦，走确殊保狗机于关窃新肝大邮院槐整寨体舅形氧象书和纸管删理涉档疾次珠。

委2誓．器内炉部炼运仰作木流展程跟：

冤图肿2告.宁3俯

予克内苦部穴运墨作妄流显程型图虚（挣1摧）京

络操失作绣层筐专缘设辟客艰户蝇服右务泻中陆心怪，柱2国4创小榜时都担恢负有统昆一虽指播挥肢、勿协同调粉工礼作称，仿处席理除日呜常炮管弱理削事辜务鸡和眠紧愉急崭事浪项首。

馅（涌2下）劈

博设央立为值差班筐主钉任梯制挠。扑由切各零部霜门泼部著长倚、叨管带理赔处扒正劲、肤副苍主挎任把轮城值胀负敞责普，遇坚误持辨每我天贝工绑作柜早悉会盛，秩一挎般俱问柔题慕不滔过嘉夜万。

情（霞3狸）宣

荡实平施崖首誓问长责炸任宁制毯。谋管死理岗处暖任告何国员糊工骡对歇用廊户净的拍报优修恼、叛建饼议辨、妻意蔽见茄及吩投凝诉挨，效均袍须央第朱一饺时赚间权接揭受踩，烫立稠即连报划告暴相晒关谨部羡门杨并价跟鞠踪招落航实君结般果钱，配确浆保仇问毯题贴解维决营、蹲用冻户形满眨意伐。汗否羽则穴，幕管予理云处俱对棍此团将孕视帆为开服伟务闹质乐量凳不餐合携格隙项划，里按丧相符应友规赢定道处糕理冻。题（腊三执）篮信垮息鸣系冲统

来图绞2尘.播4发

批发信氧息狐反艺馈尾及耻处尾理乏流椒程龟图做1丈．傻

促坚辱持便管虫理扔处拨正需、经副拖主杠任炊每如季旧安闸排唉专巾门材的携用乖户卸专小访壳，闻每似月烧随专机恶走甘访伯单辆位笼不唇少樱于痛十顽家佣，演收织集朴用盘户剂要耐求性、温意南见杜、腐建碍议怒或弊投鸦诉询。

纯2踢．笼

巧管肆理春处耻员孙工匀日拔常源随廊机击走鹊访组征及询返意延见魄是袭最迎重绢要指的假沟沉通侧渠晌道芬。

投3留．肿

延管春理葵处甚每采月慨向湿机肃关碗新在大炊院闸管裕委江会堂和进机户关柿事先务促管谱理申局慎作她正随式丧汇娇报源，删征阿询崭各眠方茧面件意另见玻和条建蔽议腥。

血4款．闪

个坚恩持昨每贯季棍组状织宇一兼次福用滴户街座央谈误会呀，睬广斗泛帜了卵解大机党关阁各路部鹿门蜂、湾职爹工砌对腹物摇业稼管净理醒服档务卸的招需欺求乱。

扣5秧．绒

保强喇化决服拼务虾系汽统厨的屋及拨时过改跨善沉和夹有斩效础沟析通爬，馅最架大废限滋度控地拾满另足肤用译户佳服茅务喷需她求关。桂（碧四判）骨管家理搭机晨制1．实行目标管理责任制

虚现旬代泻科词学绿管泛理颤包啦括孟基球础婆管粪理辫、煌职旗能盼管械理柏和芝战旅略芹管斑理榆三旨个脊层兔次决，别激热烈告的节市菠场倒竞逼争锅又肢催归生默出佛新改一印代政前肤沿因管眠理祖理刚论梢，嚼如勇全枣新吵的搞人门力内资脉源绒管钥理条理历论栗、仙激吃励剩理蛮论妻，货企毕业逐再膏造友（水业晚务缴流烫程伴重卵组居）宴、嘉管话理喜创雨新盒理击论慈、什学颤习管型闸组坦织训（丸第薪五弟项宿修眯练悦）盐以伯及栋顾起客耐导丧向辛概沾念曲等煎。川这僵些璃崭蛾新毙的汪管三理歇理裙论摸核览心净内钻涵渣都崖体丑现犹在纷重挺视填客罩户袜需花求并、局重每视阳人诞的阅因汗素恐和洽组初织烤效童率病。

柱C破P视M药奉鲁行后管视理敲制裙胜睡理迹论涂，糠注永重叛企鹊业谱竞赴争语中溉的晌管乖理竖因尸素断，猾并什在你管棍理纽实肠践场中钟，辅总杀结践、众推贫行评出承严追格童、险量煮化狂、漫规园范教的挪管呢理絮三素要搅素责和枕目爹标鱼管速理富责动任唇制颗，颈并庙把畜这雄些套经更验暑作嘴为投建裂立乞现拣代肉企寨业壤制蓄度恩、真推缩动脑科并学冠管蛇理慕的模重目要精措篇施援，周收多到际了淋积浮极提效退果狼。暗目疤标守管表理逢责殿任盈制咽就勒是店将迎管辱辖华项衡目己的隶管茅理挽目总标慧、系经扇营加目屈标民、贿竞耳争妻性缸目乞标诱以抄量核化无形获式虑作知为膝重绩要右职涂责军交晋托讽给呼管布理往处弯的帝领紫导惨集观体缴，夸并流赋枯予幼相架应辛的饱权磨力坛，屑同龟时速，衰将朗目室标香的浓实走现叫与敬领狠导叶集裹体扣切杆身辩利备益露（宁工怠资价、疗奖夺金缘、吹岗耗位龙升匠迁恶）丹挂恨钩格。廊这老种堂管屈理画体残制征使候管旦理震处巨各杰级渴骨肺干抛责烂、帐权成、英利膏明耗确撕，暑在嘴管么理默处臣与愿员召工借之合间对形母成妻事牵业岂和浙利哪益幼共盒同膏体冤，俊共影同财参因与馋管所理炭，汤共惯同悼承舟担烫压敲力好，删共旺同缝迈柳向安成纷功怀。2．激励机制

机关新大院管理处员工队伍中，大多数员工来自于长沙本地，部分员工来自于原机关后勤系统。如何建立有效的激励机制，激发全体员工的积极性和创造性，直接关系到项目的成败。CPM深谙员工激励机制，实践效果奇佳。在机关新大院管理处，我们将重点通过三个方面建立激励机制。（1）

事业激励。用CPM确立的创建中国物业管理名牌企业发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行管理处各级岗位考评和聘任制，形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。

（2）

量化目标激励。实行量化管理和目标管理是CPM推动科学管理的重要措施和经验。管理处内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。

（3）

效益激励。优秀管理机制的重要内容之一是分配制。管理处在工资、奖金分配体系中，采取季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首数5%加薪或晋升、尾数5%降职或淘汰的原则，保持管理处员工队伍的素质和活力。3．监督与自我约束机制：

（1）

监督机制（2）

自我约束机制

制定管理处廉洁自律基本要求。

管理处全体员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守则。

坚持每季度公布物业管理费收支状况。

高度重视年度用户意见征询工作，发现问题彻底跟踪、解决。二、工作计划机关新大院管理处的整体工作计划紧扣本项目总体策划中的指导思想、工作重点和八项措施，结合招标文件的具体要求制定。（一）

机关新大院物业管理工作计划（见表2.1）（二）

日常物业管理服务项目1．

房屋建筑本体、公共部分的维护管理；

2．

公共配套设施、设备维护、运行管理；

3．

公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；

4．

公共绿化、山水园林小品的养护和管理；

5．

24小时保安、护卫、消防及公共秩序管理；

6．

楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；

7．

公共配套设施的运营管理；

8．

交通、车辆行驶、停泊和客流物流管理；

9．

物业档案资料收集、管理；

10．

物业用户管理及社区文化；

11．

便民服务；

12．

物业保险事宜。

三、物资装备物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。（一）管理用房1．

办公用房安排

管理处前期办公安排在市政府办公大楼首层约72平方米内。2001年3月起，与机关事务管理局协商解决临时办公室问题，满足管理处办公需求。待综合服务楼投入使用后，管理处统一迁入197平方米办公区。关于前期维修间和仓库位置，根据现场情况临时协商解决。

2．

宿舍与食堂安排

前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决，综合服务楼交付使用后，管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决，在长沙市聘用的非保安员工尽量自行解决住宿问题。前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决。综合服务楼建成后统一在正规食堂就餐。（二）器械、工具及办公用品装备计划（见表2.2）

根据工作的进展和实际需要，分批采购逐步到位。第三章

管理人员配备、培训与管理一、管理人员的配备

长沙市委市政府机关新大院整体管理方案确定后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。公司拟安排公司副总经理张力先生和高级项目经理蒋绍勇先生分别担任长沙市委市政府机关新大院管理处正副主任，前期介入期间另委派公司9名管理、技术骨干现场配合。在正式接管后，形成主任目标管理责任制为基础的，质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。（一）项目管理骨干介绍1．

CPM副总经理兼管理处主任：张力，男，40岁，大学毕业，经济师，中共党员。曾在航空部成都发动机公司任运输处处长、第三产业集团公司常务副总经理，长期主管物业开发及管理工作。1992年6月调入深圳，加盟CPM，曾负责深圳中航、深圳沙河工业区物业管理，积累丰富的实践经验，组织协调能力强，两次代表公司成功接管物业管理项目。

2．

管理处副主任：蒋绍勇，男，28岁，大学毕业，中共党员，从事物业管理工作6年，曾任香港梁振英测量师行东海花园管理处物业主任、深圳恒丰物业管理公司总经理助理、恒丰集团营销策划总监。先后担任过深圳泰华物业管理公司、深圳宝安区物业管理公司、湖南同升湖物业管理公司、湖南凯达物业管理公司顾问。1998年加盟CPM，曾负责北京AVIC项目，现任中航物业管理公司高级项目经理。该同志组织管理能力强，具有创新意识和开拓精神，有很强的物业管理理论水平和项目管理实践经验。

3．

管理处工程技术主管：孙红阳，男，37岁，大学毕业，中共党员。曾任航空部株州南方航空动力机械公司机电设备主管工程师。1987年调入CPM，主要从事楼宇设备管理工作，长期担任深圳中航苑小区强电设备主管，先后获得注册安全主任资格、深圳注册电梯安全检测员、ISO9000内审员资格。现任CPM深圳工商银行物业分公司技术室主任。该同志在楼宇机电设备设计、安装、改造、维护、工程预决算等方面积累了丰富的经验，是电梯维修和检测调试、强弱电系统、消防设备、中央空调等方面的专家。（二）管理处人员配置

管理处拟配备各类人员110人。

图3.1管理处人员配置（三）各部门人员素质要求1.

部长：大学本科毕业，中级以上职称，五年以上物业管理工作经验，持有物业管理部门经理上岗证，具有较强的组织、协调和决策能力。

2.

专业工程师：大学本科以上相关专业毕业，中级以上职称，五年以上技术管理经验。持有物业管理上岗证，能够独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作。

3.

会计：大专以上文化程度，财会专业毕业，会计师职称，三年以上财务管理经验。持有会计上岗证，熟练掌握电脑管理系统和会计电算化操作，有较强的业务能力。

4.

管理人员：大专以上文化程度，三年以上物业管理工作经验，持有物业管理上岗证，熟练掌握电脑管理系统，熟悉ISO9000质量体系，具有较强的组织、协调能力。

5.

运行维修人员：中技、高中以上文化程度，25-35岁，三年以上大厦设备运行及维修工作经验，有相关专业的上岗证，思想作风过硬，专业素质高，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳。

6.

保安人员：

保安队长：中专以上文化程度，23-28岁，三年以上相关工作经验，转业军人，身体素质好，业务素质高，有较强的组织协调能力。

保安员：高中以上文化程度，18-23岁，身高1.75米以上，体重55-65公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。二、管理人员的培训

（一）培训观念物业管理企业的竞争实质上是人才的竞争，是员工队伍综合素质的竞争，而人才的聚集和员工综合素质的提高关键在于有效的员工培训。持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础环节，是企业保持竞争力的重要手段。管理处大多数管理障碍，可以通过有效培训加以改善。基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可以通过培训得到解决。员工培训是企业管理升级的当务之急。

CPM高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划。公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。（二）培训原则：因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。（三）培训目标：品德优良、观念到位、胜任岗位。（四）培训内容：1.

观念培训（针对全体人员）：服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及CPM企业文化体系。

2.

管理培训（针对各级骨干）：员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。

3.

岗位技术培训（针对操作层）：基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。

4.

基础培训（针对新入职员工）：行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。（五）年度培训计划

CPM拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训（2001年2月10日至4月20日），采用集中、封闭、强化培训，重点为基础培训和观念培训，配合两轮培训考核；第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。

机关新大院物业管理处对员工培训年度课时要求为：人均受训130课时以上，保安员受训260课时以上。（七）培训方式

图3.2

培训方式（八）培训效果：通过业务考核和业绩评估检验培训效果

培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培训效果，培训后通过结业考核确保胜任岗位，并对员工工作业绩进行跟踪评估。三、管理人员的管理人才是CPM最宝贵的财富。公司始终把尊重员工、培训员工、充分发挥员工积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造既相互尊重、相互信任，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境，为客户提供最佳的物业管理服务。优秀的物业管理企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才并合理地予以配置，同时极大地激发他们的工作积极性和创造性。

CPM在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，比较突出的做法是：

（一）严格要求，规范管理，选好人，培育人

把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体动作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德。倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入地工作态度。

注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵。明确培训需求，主动“充电”。公司还要求物业管理经理人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7：3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。（二）竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、满意危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。（三）以企业文化感召人，留住人由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的CPM企业文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合力。我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。几年来，CPM凝聚了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为CPM发展作出了重要的贡献。第四章

管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度的建立没有规矩，不成方圆。完善的规章制度是提供专业化物业管理服务的重要基础。CPM积累十五年物业管理工作的丰富经验，建立有一整套富有操作性的规章制度系统，使各管理项目有章可循，有法可依，保证了物业管理各项工作的顺利进行。1996年，CPM引入ISO9000质量保证体系，作为规章制度的重要组成部分，通过不断地补充和完善，为公司物业管理水平的提高发挥了重要作用。长沙市委市政府机关新大院是一项国际化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，要求物业管理服务中具有完善可行的规章制度系统，满足机关新大院各项物业管理工作的使用要求。CPM以本公司完善的规章制度和ISO9000体系为基础，结合即将实行的《全国城市物业管理条例》、《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》和《全国城市物业管理示范大厦考评标准》的总体要求，形成了长沙市委市政府机关新大院物业管理规章制度体系：二、档案资料的建立与管理物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分，科学、规范的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持。针对长沙市委市政府机关新大院的实际情况，我们拟采取系统化、电脑化的管理手段，对机关新大院物业管理档案进行全面的收集和管理。（一）档案资料的建立及分类1．档案资料的建立。

（1）

采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料；

（2）

将收集到的资料进行细分，分类标准严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》发布后的新标准执行，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。

（3）

按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。

（4）

所有资料档案实行“双档“（电脑档案、文本档案）管理。类别资料内容保安及车辆管理保安管理资料A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录

B：保安训练计划和考核记录

C：大院及大楼安全防范措施

D：查岗记录、闭路电视监控系统录像带

E：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录车辆及停车场管理资料A：停车场出入登记记录

B：交通疏导图

C：停车场安全防范措施及设施记录

D：车辆管理记录、车辆详细资料环境卫

生管理环卫设施资料A：环卫设备、工具统计表

B：环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料A：清洁卫生检查标准及记录

B：国家环保标准：排烟、排法、噪音

C：处理污染事件记录

D：消杀及垃圾清运记录绿化管理绿化资料A：绿化规划图低

B：绿化设施统计表

C：绿化保养计划及记录

D：绿化检查标准及记录精神文

明建设社区文化资料A：活动计划实施方案、总结记录

B：社区文化活动图片及录像记录

C：传媒报导

D：文化活动场所等设施使用情况管理效益经济效益A：物业管理费用收缴统计表

B：有偿经营服务统计表

C：物业管理整体项目经营统计表社会效益A：本物业管理项目所获取的荣誉称号

B：舆论相关报导（二）物业档案资料的管理

1、档案资料管理运作流程：

管理处重要资料（如市机关事务管理局提供的资料）接收必须经过管理处主任或指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档，管理处日常管理文件（如管理处通知、通报等）按照CPM制定的文件管理程序发放及接收手续，并立卷归档。

图4.1档案资料建立及管理运作流程示意图2、档案资料管理要求：

（1）

综合部设档案管理员；

（2）

档案资料由管理处综合部统一管理。

（3）

明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。

（4）

采用多种形式的文档储存方式（如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等），并采取相应的储存、保管方法。

（5）

对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经管理处主任审批。

（6）

管理处主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。

（7）

注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。

（8）

综合部每季度对档案资料管理情况进行检查。

（9）

要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》。第五章

指标的承诺及其措施CPM按照建设部住宅与房地产业司建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》，针对长沙市委市政府机关新大院物业管理工作的总体要求，结合CPM的实际运作经验，从专业化物业管理的角度出发，本着高标准、严要求、操作简便的原则，按照《HYPERLINK"/laws/620.html"全国物业管理示范大厦标准》及《深圳市物业管理考核评比标准（大厦）》对十五项管理指标作出承诺，并拟定了将采取的具体措施：第六章

管理成本测算和管理费标准一、物业管理费标准根据长沙市委市政府机关新大院物业管理招标文件有关规定，通过项目实地考察和专业测算，CPM对本项目物业管理费标准确定为人民币4.28元/平方米•月，全年合计4，468，320.00元。二、对物业管理处财务管理的认识（一）物业管理专业中财务管理应具有营销财务的概念，即注重财务管理中额度、平衡、审核、建议等因素，使财务管理有效地推动物业管理工作的进行。（二）专业物业管理公司的重要特征之一就是具有物业管理财务预算和执行能力，实行成本控制的前提是专业的物业管理预算。（三）物业管理是微利行业，成本控制能力直接影响管理项目的成败。一个管理处人力、财力、物力的浪费若能真正得到控制，该管理处盈利水平将得到极大改善。（四）成本控制原则不能以降低服务质量和用户满意度作为代价，用户满意永远是最高原则。三、管理处控制成本主要措施（一）科学安排维修基金的规则和使用，保证政府物业维修、改造工程良性运作。（二）采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。（三）在执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列项目坚决控制或从简，同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。（四）划小核算单位。费用控制采用管理处各部门“内部购粮本”方式，确保资金正常运作，并保持机关新大院物业管理发展后劲。（五）通过节能降耗措施，降低物业运行能源费用，减少政府行政支出。四、机关新大院物业管理有关费用测算

表6.1

管理费支出测算表

表6.2

前期费用收支测算表

表6.3

固定资产及开办费明细表第七章

办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入根据招标文件的规定，在定标后第10天起，中标的物业管理公司开始介入前期管理。从现场施工情况看，物业管理公司进场正好赶上办公大楼的设施设备安装、调试及全面二次装修阶段，当然尚有部分范围仍在进行土建施工，所以CPM将物业管理公司进场至市委市政府机关全面进驻之前的时间，分成施工期、设施设备调试期、施工验收及物业接管验收期三个阶段开展物业管理。

以下计划按市委市政府关于5月1日全面进驻的期限编制，如由于施工或其它原因造成计划的部分时间变更，按实际情况作相应调整。（一）施工期的物业管理施工期是指在物业管理公司进场后，办公大楼的土建基本完工、设施设备安装基本到位之前的阶段，估计时间一个半月（约为1.10~2.28）。

在此期间，CPM除派驻管理处主任及副主任各一人外，同时在公司抽调有经验的财务、行政、强电、空调、电梯、弱电等专业工作人员各一人前来协助工作，为保证进驻工作的顺利，公司另委派副总经理一人到现场协调及指导管理处的前期筹建工作。

管理要点：组织各方面的专业人员介入施工工程，进一步设计和施工现场情况，细化并完善物业管理前期的工作策划，根据CPM物业管理和前期介入的工作经验，及早发现可能影响大楼使用功能和日常物业管理的某些问题，并提出纠正及解决的建议。

工作方式：选派精干的管理及工程技术人员，逐步由浅入深地参与现场的施工管理，在完成自身前期各项准备工作及工程介入工作的同时，尽心尽力地发挥施工管理方助手的作用。

工作内容：

1、行政人事方面

根据施工进度派驻必要的管理及技术人员，并于春节后在本地开始招募管理处骨干人员。在不影响前期介入工作的前提下，抓紧进行内部人员培训及试用工作。

2、签订《前期物业管理服务协议》

根据国家建设部颁发的建住房[1999]246号文件《关于印发<前期物前期物业管理服务协议>（示范文本）的通知》，要求在《物业管理合同》签定生效之前的前期物业管理期间，业主与物业管理企业须签订《前期物业管理服务协议》。在CPM进驻之初，招标委托方与CPM即应明确在现场施工管理及前期物业管理服务方面各自所承担的责任及义务，并签署《前期物业管理服务协议》，以利于相关工作的顺利开展。

3、与施工管理方的协调

由招标委托方作出安排，CPM与施工管理方召开专门会议，商定物业管理前期介入期间CPM在施工现场的工作内容和工作方式，并确定双方相互的沟通方式和具体联系人员。管理处有关人员应列席施工管理方组织的重要施工会议。

4、现场介入

CPM有关人员应尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工情况并做详细记录，了解设计和施工状况。根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与施工管理方技术、管理人员协商，进行前期协调改进。鉴于施工工期紧迫，不可避免地存在施工进度与施工质量的矛盾，对影响大楼功能、危及设备及大楼安全、严重影响今后管理运行的问题，要及时与施工管理方商洽解决，尽量不留后患，一时无法解决的，列出整改清单并专题报告，提交市机关事务管理局处理。管理处每周就现场管理及施工的情况，以书面报告的形式分别上报市机关事务管理局及施工管理方。（二）办公大楼设施设备调试期物业管理设施设备调试期是指在大楼的设施设备安装基本到位开始所进行的设施设备调试、室内二次装修的阶段，估计时间一个月（约为3.1~3.31）。

CPM在适当时机，委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的专家小组来现场协助工作，除进行专业培训工作外，与管理处的工程技术人员一起，共同开展现场的设施设备安装状况的检查，及时发现可能造成隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，提出相应的整改意见，及时通报工程管理方。

管理要点：在协助施工管理方共同管理施工现场的同时，组织工程技术人员将主要精力投入到设备调试的配合上。另外，重点抓好室内二次装修现场的消防预防工作。

工作方式：将现有人员分成二个小组，一组主要由工程技术人员组成，管理处主任带队，参与设施设备的现场调试工作，观摩、学习、了解设备特性和调试操作方法，其他人员在管理部部长的领导下，参与对室内二次装修现场的管理。

工作内容：

1、行政人事方面

在三月初招聘管理处人员计划中的其他管理和技术人员、技工和部分保安人员，边培训边参与现场管理工作。同时开始制定或修订完善管理处的各项管理制度、工作规程、公众文件等。

2、参与设施设备的调试

将工程技术人员分成五个小组，分别参与大楼的供配电、电梯、空调（包括采暖、空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防