论中国房地产开发用地制度

论中国房地产开发用地制度内容摘要：房地产开发用地制度是土地制度的组成部分，本文通过房地产开发用地的本身特征与开发原则来说明其法律制度。本人知识有限，仅能浅尝辄止。关键词:房地产开发用地制度土地制度特征原则房地产开发用地制度是土地制度的组成部分，故在论述我国的房地产开发用地制度之前，有必要先提及一下我国土地制度。土地制度主要包括土地的所有制和使用制两大内容。我国确立的土地所有制为社会主义土地公有制，即社会主义的全民所有制和劳动群众集体所有制形式。其中土地全民所有制，即国有土地所有制是我国最主要的土地所有制形式。所以说房地产开发用地是指房地产开发商在房地产开发过程中所需要使用的土地，而房地产开放用地就仅限于国有土地。具体而言，就是对依法取得的国有土地使用权进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。主要类型有国有土地使用权划拨出让转让租赁地下空间利用等。土地开发是房地产开发的前提和基础。在计划经济体制下，国家是土地开发唯一的承担者，一方面国家负担太重，限制了土地的开发建设；另一方面土地的使用者只享受权利却不承担义务，造成土地资源严重浪费。改革开放以后，我国确立了新的基本国策，理顺了土地的产权关系，完满地解决了这一问题。我国对土地开发的基本国策是：坚持土地国有、集体所有，禁止非法转让。我国是社会主义国家，土地所有权制度作为生产关系的重要组成部分，无疑反映着社会主义性质。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”并且，实行国有土地有偿、有期限使用，鼓励合法的利用和开发。国家鼓励对土地进行合理、合法地开发，并进行严格的监督和管理。土地有偿使用制度基本上实现了土地内在价值和使用价值的统一，符合市场经济规律的要求，使土地利用和开发走上良性循环的道路。房地产开发用地的特征房地产开发用地具有明显的地域性。一是严格限制在城市土地上进行，二是严格限制在国有土地上进行。这主要是顾及：农业的基础地位不能动摇，必须保障足够的农业用地，集体土地的所有者虚有，现实生活中易产生纠纷。因此，确需作为房地产开发用地的集体土地，需先被征用转化为国有土地方可。房地产开发用地主体的特定性。房地产用地的主体一般是房地产开发企业。房地产开发企业资格的赋予应依法确定，即向工商行政管理部门申请设立登记并取得营业执照。房地产开发用地的有偿性和有期性。土地所有权是永续性的权利，而土地使用权则是有期性的权利，房地产开发企业对房地产开发用地只取得土地使用权，故一般均有期限的限制。房地产开发用地的期限一般以出让合同加以约定，但不得违背法律。国家对土地出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年，合同约定的年限不得超过国务院规定的最高年限，超过最高年限的无效。房地产开发用地的国家宏观调控性。房地产用地则要实现经济效益、社会效益、环境效益的一体化，并且要符合国家的总体规划和城市规划。房地产开发用地原则社会主义土地公有制原则，社会主义土地公有制是我国土地制度的核心。我国宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，”国家拥有城市土地的所有权，可以保证全民所有制经济在整个国民经济中的主导地位，同时保证按劳分配的分配原则，进而保证我国的社会主义性质。国有土地有偿使用原则，用经济手段管理土地，就是要变土地无偿使用为有偿使用，便土地无限期使用为有限期使用。这样，国有土地有偿使用可以提高国有土地资源的利用效率。实行有偿使用，在多数情形下，土地的价格由市场竞争决定土地有谁使用，用于何种用途，只有最能有效利用土地的主体，才能取得土地的使用权，这样，土地通常能配置到最发挥其效用的地方土地利用的效率当然大大提高。同时，由于是有偿取得土地，土地的使用者当然会更加珍惜土地，节约土地，这也会提高整个社会的土地使用效率。而且，国有土地有偿使用可以提供国家干预经济的手段，增强国家对经济进行宏观调控的能力。集中统一管理原则，《土地管理法》集中体现了这一精神，如该法第四条规定：“国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地，建设用地和未利用地。……”加强对土地集中统一管理，是有土地稀缺的特征所决定的，也就是我国国情的需要。我国人多地少，，必须统一管理。合理节约用地原则，我国《宪法》第10条明确规定：“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”《土地管理法》第36条也明确规定：“非农业建设必须节约使用土地。”这里应指出，建国以来，我国平均每年损失耕地2100万亩。节约用地，合理利用耕地，显得越来越重要。坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。这是城市房地产开发用地在出让，转让及开发等一系列过程中必须坚持的原则，也是这项试验能保持强大生命力的根本保证。在文章的最后，我得提出中国的房地产的一些问题：开发土地一边是土地资源紧缺，一边是浪费土地、粗