8月房地产市场形势分析内参

8月房地产市场形势分析内参克而瑞集团董事长上海易居房地产研究院执行院长2023年9月款“认房不用认贷”“认房不认贷”广州、深圳北京、上海、成都首付下限降为首套20%二套30%，不区分限购与否首付下限降为首套20%二套30%，不区分限购与否多数核心一二线城市首套、二套首付比例均存在下调空间。大部分弱二线和三四线城市已经调整到位，新政没有实质性影响。表：核心城市现行首付比例下限政策续期“置换住房退个税”政策至2025年底续期“置换住房退个税”政策至2025年底将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。2025年12月31日前出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳表：重点城市历史首套房贷款利率加点情况LPR-20BPLPR-15BPLPR-20BPLPR-10BPLPR-20BPLPR-20BP2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月 40363539363438282022年1月2022年3月2022年5月2022年7月 4036353936343828252610140120100806040200图：2022年1月以来地方政策松绑频次1027170495657191622102717049565719162022年9月2022年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月省市9月数据截至9.5省市9月数据截至9.5资料整理：CRIC7城放松限购7城放松限购城市8/7杭州余杭闲林街道天目山西路以南限购放宽8/18太原山西中部城市群购房资格同太原市民8/26嘉兴取消限购8/30福州福州市户籍可以买两套9/1成都A-F类人才购房不受社保限制9/1天津大学生可购房，限购区域调整为市内六区9/4沈阳取消限购30省市放松限贷30省市放松限贷类别城市20省市官宣“认房不认贷”北京、上海、广州、深圳、厦门、武汉、成都、重庆、长沙、南宁、苏州、沈阳、东莞、惠州、江门、佛山、中山、无锡、鄂州、安徽5城落地“认贷不认房”贵阳、赣州、梧州、永州江永、新乡辉县6城下调首付比例重庆、厦门、天津、沈阳、南昌、赣州、固原隆德6城放松限售6城放松限售城市8/4郑州再购房时原住房不限售8/10金华取消限售8/18太原网签满2年即可交易8/26嘉兴取消限售9/1重庆期限由取证满2年改为网签满2、取证即可9/4沈阳取消限售39城放松公积金39城放松公积金深圳、成都、武汉、重庆、郑州、厦门、苏州、沈阳、青岛、南宁、合肥、贵阳、昆明、南昌、南京句容、梧州、温州、三门峡、衢州、枣庄、盐城、雄安、梅州、马鞍山、六盘水、金华、嘉兴、惠州、淮安、邯郸、赣州、阜阳、池州、毕节、巴中、新乡辉县、固原、海南、贵州省重庆、郑州、武汉、天津、沈阳、南宁、南京、南昌、无锡、温州、金华、嘉兴、赣州、巴中、永州江永、新乡辉县、上饶铅山城市9/1天津·限购：大学生可购房、限购区域收窄·限贷：首付20%/30%，延长贷款期限9/4沈阳·限贷：首付降至首套20%、二套30%，执行认房不认贷·公积金：认贷不认房，首付20%/30%，多孩及毕业生额度提高，放宽贷款年龄，放宽提取后贷款时限·税费减免：契税减征、满五唯一免个税、满二免增值税·购房补贴：毕业生在校生等契税补贴、3-7万购房补贴限贷进一步放宽，认贷不认房等政策再优化空间：交易税费减免、限购微调、取消限价、限贷进一步放宽限购一线局部调整，二线放松甚至取消杭州、长沙、厦门、石家庄、宁波等减免契税，增值税、个税免征年限缩短•增值税和个税的征免年限缩短，比如由5年改为2年•首付比例下调至全国下限，即首套最低20%、二套最低30%取消限价，让价格回归市场化62002年1月2004年1月2006年1月2010年1月2012年1月2014年1月2016年1月2020年1月2022年1月2001年5月2001年12月2002年7月2003年2月2003年9月2004年4月2002年1月2004年1月2006年1月2010年1月2012年1月2014年1月2016年1月2020年1月2022年1月2001年5月2001年12月2002年7月2003年2月2003年9月2004年4月2004年11月2005年6月2006年1月2006年8月2007年3月2007年10月2008年5月2008年12月2009年7月2010年2月2010年9月2011年4月2012年6月2013年1月2013年8月2014年3月2014年10月2015年5月2015年12月2016年7月2017年2月2017年9月2018年4月2018年11月2019年6月2020年1月2020年8月2021年3月2021年10月2022年5月2022年12月2023年7月20.1 2000年以来全国房地产开发投资额累计同比增速（单位：%）2000年以来全国月度商品房销售面积、销售金额累计同比增速（单位：2000年以来全国房地产开发投资额累计同比增速（单位：%）60商品房销售面积累计增长(%)商品房销售额累计增长(504030200-10-20-8.5数据来源：国家统计局8月供应环比增11%，京广深等一线增3成以上、二三线推盘乏力图：近5年来30个重点城市商品住宅月度供应对比（单位：万平方米）图:2021年-2023年8月全国百城商品住宅供应面积（单位：万平方米）00数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月20212021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月8月成交环比增2%、仍处近5年月度低位，前8月累计同比增幅收窄至2%图:2021年-2023年8月全国百城商品住宅成交面积（单位：万平方米）图:2021年-2023年8月全国百城商品住宅成交面积（单位：万平方米）00数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统一线成交同环比降幅居前、二三线环比微增，汉青惠徐等以价换量效果显著表:2023年8月全国100个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）能级城市2023年8月环比前8月累计同比能级城市2023年8月环比前8月累计同比一线北京42-25%-26%462二线福州9-22%-32%-10%上海63-47%636厦门9-36%-25%34%广州48-13%-26%5584%合计10103%-18%105786%深圳29-29%-9%278三四线惠州6565%30%47828%合计-12%-33%19355%徐州41415%21%二线成都-18%-20%佛山0%-28%464-8%杭州8635%-1%80944%镇江8%53%200青岛698%-17%7788%平顶山25-36%29%22661%西安63-6%-22%5392%肇庆2328%-46%227-13%武汉-35%744淄博23-7%-22%24720%天津-3%-22%68038%温州2330%-17%281长春4741%-11%33723%清远22-31%260-21%苏州4447%-19%403-5%20-33%-51%242-9%济南416%-24%484汕头-9%4%重庆8%423-1%湖州-28%-25%兰州32%82%234运城45%32%29%呼和浩特22%-22%28250%威海25%27%25%银川0%-17%234-25%东莞-8%-54%-3%合肥-2%-37%378无锡-4%-47%-11%南京29-19%-42%402-25%烟台-30%-45%郑州29-26%-18%401菏泽-28%-9%长沙29-37%-48%421-16%漯河0%-8%26-14%-37%275-8%珠海-24%-31%4%南宁2222%-16%27223%平凉-4%-7%91-8%南昌2124%2026%丽水74%-40%82-18%西宁41%27%合计9874%-22%10286-3%宁波-9%-47%229-9%总计21802%-21%227992%备注：因篇幅原因，省去部分二三线城市数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统8月去化率33%低位持稳，杭苏甬改善盘拉动热度回升较‘月变动情况3-4%-4%-8%73-3%-6%34-6%5-6%8-1%-3%6-8%222-6%/13-2%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周第14周第15周第16周第17周第18周第19周第20周第21周第22周第23周第24周第25周第26周第27周第28周第29周第30周第31周第32周第33周W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周第14周第15周第16周第17周第18周第19周第20周第21周第22周第23周第24周第25周第26周第27周第28周第29周第30周第31周第32周第33周W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W348月津庐长宁等多数城市来访、认购尚属低位，暂无明显起色天津监测项目周度来访与认购量变化合肥九区典型项目周均来访成交转化率走势（1300套）0认购（套）来访（组）认购（套）0200002022年周度来访均值7220000转换率均值7.17%2023年周度来访均值97.5转换率均值6.7%单盘到访—单盘转换率0150001000050000来访量（组）认购量（套）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二手住宅8月25城成交环比微增1%、同比降7%，京沪深杭等止跌企稳图：2021年1月-2023年8月25个全国重点城市二手房成交量变动情况（单位：万平方米）00注：25个重点城市包括上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、南京、青岛、厦门、苏州、天津、南宁、合肥、重庆、武汉、郑州、宝鸡、东莞、佛山、汉中、漯河、渭南、扬州、舟山、资阳12表：2023年8月25个全国重点二手房成交面积（单位：万平方米）注：受制于篇幅，略去部分三四线城市数据；部分城市为预估数据2022年2月2022年1月2022年3月2022年5月2022年4月2022年7月2022年6月2022年9月2022年8月2023年1月2023年32022年2月2022年1月2022年3月2022年5月2022年4月2022年7月2022年6月2022年9月2022年8月2023年1月2023年3月2023年2月2023年6月2023年5月2023年4月2023年8月2023年7月0008月津郑汉渝等刚需驱动型城市二手房挂牌、带看量持续走低，供需两淡近12个月二手房新增房源与新增带看量趋势近一年郑州主城区二手房挂牌带看量走势近12个月二手房新增房源与新增带看量趋势000新增房源新增带看量新增房源新增带看量武汉月度二手房新增挂牌量走势（单位：万平方米）080006000400020000重庆二手房新增挂牌月度走势及典型带看移动环比表现85746439562649713854270856388734673650%0%-50%-100%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统8月土地成交建面环比增5%，一二线成交占比上升致成交均价环增24%0（单位：万平方米，亿元，元/平方米）0（单位：万平方米，亿元，元/平方米）-23%8月溢价率五连降再创新低，流拍率延续高位图：2020年来300城土地成交溢价率和重点监测城市流拍率走势......-溢价率-流拍率数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统动前8月土地成交同比降幅24%，一二城市面积、金额累计同比降幅持续收窄-14%-19%-19%1-11%2-14%3456789-14%-10%-17%-17%京津等热点城市成交金额同比大增，京、杭、沪揽金额超千亿元12-17%3-36%456789-18%-28.1%-33.6%-28.1%-33.6%-33.9%-30%◆◆8月房企销售环同比降34%为近5年月度次低、累计转跌8.5%，TOP10亦增速放缓02023年单月同比累计同比02023年同比变动8月新增融资规模同比回升，头部优质房企仍为融资主力0-22%-28%-39%-15%-34%-14%-58%-54%-52%-8%融资总量─同比--境外发债--境内发债9月仍有一波到期高峰，境外债发行与到期规模缺口较大2023年9月仍是到期高峰，境内外债券到期规模高达633亿元，此外2024年3月及4月到期规模均在600亿以上。由此来看，若未图：房企2023年境内及境外发债及到期情况（亿元）00 前8月百强拿地金额同比降14%,拿地销售比仅0.18表：2023年1-8月房企新增土储货值门槛值及同比变化情况（单位：亿元）门槛值2020年1-8月2021年1-8月2022年1-8月2023年1-8月同比变化1955.11809.1632.2591.1-7%20强1191.4954.6230205.8-11%30强729704.9180.9131.5-27%50强411.3391.2126.582.6-35%100强148.6131.261.450.7-17%图：2023年1-8月末销售百强房企各梯队拿地销售比情况0图：2023年1-8月末房企新增土储百强总量及往年同期情况（单位：亿元，万平方米）01-8月1-7月2022年1-8月图：2023年1-8月百强房企新增货值集中度及同比TOP3TOP51-1-1-30;6%TOP11-20;16%年1-8100;6%2023月TOP21-30;1%50;7%2022月TOP5TOP21-30;1%50;7%2022月1-TOP3100;17TOP3%1-年1-8TOP1TOP11--20;2410;64-20;24%%TOP1-10;50%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统新增土地价值排名销售全口径企业简称拿地金额拿地城拿地城市14745.386%21668.286%2432615.775%48577.764%32长沙、苏州、南宁、南昌、宁波、杭州、上海、合肥、成都、南京、石狮、59572.088%6441.4100%573410.988%85366.795%9319.6100%8297.984%2023年20周2023年21周 2023年20周2023年21周2023年22周2023年23周2023年24周00一线城市2023年9月初周度新房供应面积情况（单位：万平方米）-1%-46%一线城市2023年9月初周度新房成交面积情况（单位：万平方米）-12%新房：北京周度认购环比提升2倍以上，上海市区高改&轨交热盘来访激增228组，环比提升30%；单周平均认购套数20套以上，环比提升2倍以上；案场热度与3月持平，单盘平均转化率10%2023年1-8月北京商品住宅重点监测项目周度来访及认购0第8周(2月）第8周(2月）交量均有显著提升，前期观望情绪得以释放购房者置业和置换意愿明显上升杨浦控江路板块、高层121000元/平方米新政后项目表现:目前处于蓄客阶段，新政后周末售楼处来访量增加杨浦东外滩板块、小高层119800元/平方米9月2日销售平均接待25组，上涨60%普陀金茂府(金茂景泰府)：普陀桃浦板块、高层83000元/平方米青浦徐泾板块、小高层64000元/平方米嘉定南翔板块、小高层57000元/平方米升113%。新政后周末认购12套，上周末认购3套闵行颛桥板块、小高层69900元/平方米新政后项目表现：目前续销中，9月2日发大定）新房：广州中心区&近郊认购上涨3成以上，深圳来访去化一般（或受台风影响）广州分区域重点监测楼盘周度到访量、认购套数变动（单位：组，套）广州整体中心区（海珠+天河+荔湾+白云）近郊（黄埔+番禺）0深圳重点监测楼盘周度到访量变动（单位：组）深圳2023年第35周新开盘加推项目去化情况（单位：元/平，套）项目名称主力户型备案均价推售套数去化率装修情况鸿荣源珈誉府卓越闽泰星奕府精装鼎胜·金域阳光家园精装华润昭华里龙岗4.68精装新挂牌在外环外新挂牌在外环外二手房：京沪新挂牌房源激增，上海置换情绪高涨，广深相对平静一线城市二手房新增挂牌变动情况（单位：套）1000090008000700060005000400030002000100002023年15周2023年16周2023年17周2023年18周2023年19周2023年20周2023年21周2023年22周2023年23周2023年24周2023年25周2023年26周2023年27周2023年28周 2023年36周北京上海广州深圳上海8月末9月初在售房源套数（单位：套）0万以下,7%1500-2000万以下,7%1500-2000万,2001000-1500万,7%800-1000万,7%万以200-300万200-300万,在600-800万,在600-800万,300-400万,300-400万,22%23%年周2023年19周 年年2023年01周2023年02周2023年03周2023年04周2023年05周2023年06周2023年07周2023年08周2023年09周2023年10周2023年11周2023年12周2023年13周2023年14周2023年15周2023年16周2023年17周2023年18周2023年19周2023年20周2023年21周2023年22周2023年23周2023年24周2023年25周2023年26周2023年27周2023年28周2023年29周2023年30周2023年31周2023年32周2023年33周2023年34周2023年35周2023年36周二手房：京沪新增带看、成交显著跳增，广深政策反应一般01000009000080000700006000050000400003000020000100000北京上海广州深圳京沪快速升温叠加供应增加，金九银十可期；广深小幅转暖，向好程度有限表：2023年9月北京预计开盘项目项目名称项目类型1区改2区层改3区层96/115㎡三居，改4层改5区层/㎡6区层/m²、现房55-105m²2-4房85-110m²3-4房87-130m²2-4房81-93m²3房95-124m²3-4房83-120m²3-4房82-108m²3-4房95m²3房120-270m² 的提振作用，预计首付门槛降低，将释放部分改善购买需求，加上荔湾、番禺、天河近期关注度较高的新盘将入市转化应井喷等综合因素利好之下，楼市供求活跃度有望稳步一二手总需求略有萎缩但未断崖式下跌，穗庐津等容量恒定优于平均典型十城历年新房和二手房成交面积总量变动情况（单位：万平方米）2022年二手成交规模开始超过新房，二手房价下行分流新房刚需客群22000 注：二手房成交倍数=二手住宅成交面积/商品住宅成交面积2000018000160001400012000100002018年2019年2020年2021年2022年2023年前8月2018年2019年2020年20210新房成交面积二手房成交面积二手房占比上8月3日98-10498折100%保亿中央润园9折4844%856885折4038%8月24日9997折3268月5日44-91全款98折603258月5日95324园8月5日99折32%10250200150100500武汉月度新房和二手房成交面积情况对比（单位：万平方米）0.640.602021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月新房成交面积