房地产市场报告 -保利和润研究院：2023年闽南四城房地产市场半年报（厦门、泉州、漳州、龙岩）

2023年>>市场半年度报告聚焦厦门、泉州、漳州、龙岩等全国市场分析宏观政策新房市场手市场下半年研判保利"和润宏观政策新房市场手市场下半年研判保利"和润|2G231、央行宣布5年期以上LPR降息10BP;4%以下；公观政策新房市场手场下半年研|公观政策新房市场手场下半年研|2023保利和润全国重点42城的整体网签冲高回落，5-6月延续低位的过程。2月网签成交抬升，3月前期热度转化为成交，随后46月“三连降”,同比转跌。市场看房热度与网签走势同频，春节后短期急涨，冲高后连跌4个月，6月来访量低于去年疫情12月、今年春节1月周均值。外部看，贝壳50城周带看量同为持续下行，但降幅相对较窄，6月周带看量37万组，已连续五周维持该水平，对比2月高位累计降32%,相当于去年11月周均值。图：保利周盘均报备量及贝壳二手房带看量(组；万组)0保利”保利”公观政策新房市场手市场下半年研判全国整300城土地成交体量为26705万m,同比下滑约35%,三四线城市缩量更加明显。土拍热度呈现“高度分化”局面，热门地块疯抢，其余冷门地块多底价或终止成交，其中多国央企拿地，部分城市民企拿地积极性有所提升。城市成交宗数()成交建面(万m)成交面积同比(元m)价格同比价率(6)杭州北京广州合肥苏州天律深圳长沙武汉厦门南京青岛郑州福州沈阳752710二手市场下半年研判宏观政策二手市场容量——供应激增，全国房源量突破500万套新高位，竞价竞争激烈新房市场新房市场降价次数比(%)一涨价次数比(%)降价次数比(%)一涨价次数比(%)公观政策公观政策新房市场手市场下半年研判保利"和润2G23保利"和润2G2304下半年市场研判政策预期——“全力拼经济”政策信号显现，行业政策打开进一步优化空间叠加节点存在客量小波峰期，尤其利好刚需。以往降息阶段性带动客量，2022年5月、8月降息后，当周来访环比回升约1成。(2)限购限贷限售均有宽松空间。限购存在小政策松动机会，重点一二线可执行一区一策，局部二线可降低限购门槛或缩小限购范围。限贷局部二线有宽松空间，二套房可调整认定、降低首付，非限购区首付可降至政策底线。此外，限售、增值税可缩短年限。城市政策现状政策可能调整方向限购线：北京、上海、广州、深圳、海南(5年社保)重点二线：杭州、厦门、长沙、西安、成都等(1-4年社保)社保/落户年限缩短一区一策社保/落户年限缩短、可补缴限购区域缩小限购取消限贷、广州、深圳(有房无贷/已结清5成以上)成重点一二线：广州、天津、南京、苏州、重庆等(非限购区首套3成以上或二套4成以上)不限购区域首付降至底线(首套2成、二套3成)限售徐州；东莞、佛山、江门、惠州局部等(网签2-3年或取证1-2年)限售年限缩短、取消重点一二线：海口、深圳、长沙等(取证3-5年)限售条件松动(取证改网签)税费重点一二线：上海、广州、深圳、厦门(5年)征免年限缩短公观政策新房市场手市场下半年研判公观政策新房市场手市场下半年研判政策分析一级市场级市场政策分析一级市场级市场微观分析后市研判保利”和润|2G23建约39万m,同比下降72%,环比下降66%;成交楼面价42306元/m,同比上涨54%,环比上涨68%。m,占比63%,但同比22年上半年仍下降34%。21下22上■22下23上同比(23上/22上)数据来源：保利和润研究院海西整理，数据截止至6月30日政策分析级市场二级市场政策分析级市场二级市场微观分析后市研判|2023保利和润0一均价(元)16上17上18上8(政策分析级市场二级市场政策分析级市场二级市场微观分析后市研判开盘分析——项目分化加剧，高端改善项目去化持稳板块典型项目户型去化率湖里-五缘湾天琴海98-258m三-五房流，流速下滑118-270m四-五房售督高板块价值、产品线半富，118m四房板块最小四房，门槛降低中交建发五缘海悦116-199m三四房，及预复高高价值板块，岛内唯一低密度洋房社区、价格优势思明-莲前学仕里106m三房122套、126m四房64套，135m四房122套学区属性强，首开较好；二三、价价格较高，且受竞品分流，流速下滑思明-湖滨南104-107m三房、113m三房、130-134m四房向安-环东海或七星湾TOD膜盛7m3房、86m3房、99m3房、103m3房、117mi4房低交通、商业配套完善，且产品性丰富，同总价段可选项79-124m三四房低板块内竞争激烈海沧中心100-130m三-四房中上建发书香泊月高层79-110mi三四房；洋房96-124m三-四房中主力竞品仅1个，且价格具有优势国贸海屿原79-116m三四房中政策分析级市场二级市场政策分析级市场二级市场微观分析后市研判后溪保利"和润|2G23市场库存——去库存阶段，岛内高流速去化压力小，同安库存仍处高位，未来竞争压力大化周期约14个月；同安区仍为主要库存区域，总存量占比37%,主要集中在老城区、环东海域板块；集美区多项目进数据来源：保利和润研究院海西整理，数据截止至6月30日，岛内为主力新项目数据，剔除尾盘、老盘项目打溪打溪新店用安厦大政策分析级市场二级市场微观分析政策分析级市场二级市场微观分析后市研判保利”环比上涨2%。政策分析级市场政策分析级市场级市场微观分析后市研判2023保利”和润|◆岛内竞争白热化，补足100m以下市场空白点，新房门槛再降低：19年起岛内供应逐渐增加，23年上半年同期在售项目11个，市场竞争白热化；同时在规划条件放松后，新房产品面积趋小化，岛内总价门槛或将降低至500万，吸收岛内刚需刚改及岛外改善客群。套总价：757万预计套总价：500万套总价：653万套总价：687万漳州市区分析公观政策一级市场级市场公观政策一级市场级市场下半年研判区域占地面积(万m)容积事总建面(万m)竞得人成交楼面价(元/m)溢价率芗城区-城西建发龙文区-城东建发九龙江集团漳州靖圆发展公观政策级市场二级市场下半年研保利”公观政策级市场二级市场下半年研保利”供销价环比三线齐降：23年上半年供应39万m,同比下降7%,环比下降27%;成交42万m,同比上涨32%,环比下降27%;成交均价13942元/m,同比上涨1%,环比下降10%。公观政策级市场二级市场下半年研判公观政策级市场二级市场下半年研判保利”和润|宅，整体去化率54%。其中特房锦绣碧湖市区大盘，品牌口碑较好，且新推地块价格优势突出，整体去化较好；建发典型项目户型蓝田板块珑悦澜庭79m'3房、89m三房、115m'四房中板块工厂较多，基本生活配套完善碧湖板块特房锦绣碧湖112-117m²三房、142-147m²四房、167m²四房高市区大盘、品牌口碑较好，且价格优势城西板块建发西湖泊月108-139m三-四房高建发品牌口碑，西湖景观配套，价格优势公观政策级市场二级市场下半年的03二级市场分析公观政策级市场二级市场下半年的保利市场库存——短期市场较为健康，中长期去化压力大，圆山新城、北斗等板块去化承压5-10万m公观政策级市场二级市场下半年研判公观政策级市场二级市场下半年研判漳浦——供应腰斩，区域内生动力不足，成交量价五连降环比下降13%;成交均价6251元/m,同比下降6%,环比下降4%。公观政策级市场二级市场下半年研保利"和润|公观政策级市场二级市场下半年研保利"和润|2O23成交4.2万m,同比下降14%,环比下降29%;成交均价9039元/m,同比下降3%,环比下降1%。14%,环比上涨47%;上半年成交3.17万m,同比下降18%,环比下降10%;成交均价11759元/m,同比下降29%,环比下降15%。库存情况——漳浦县城短期存量去化相对较小，但隐形存量大；长泰、角美存量承压，去化压力大如意城)政策分析一政策分析一级市场级市场微观分析后市研判004-74-79916年上16年下17年上17年下18年上18年下19年上19年下20年上20年下21年上21年下22年上22年下23年上供应总建(万m)00成交总建(万m)00一楼面价(元/m)00幅数02026338385644以策分析级市场二级市场以策分析级市场二级市场磁观分析后市研判保利”和润|2G23供应腰斩，成交持续下滑：受供应掣肘住宅供销创16年来历史新低；上半年供应仅19万m,环比下降67%,同比下降73%;成交28万m,环比下降60%,同比下降70%影响，成交均价攀升到达高位，23年上半年多数售罄或进入尾盘续销期，价格小幅回落至13693元/m,环比下降12%,同比上升1%。政策分析级市场二级市场微观分析政策分析级市场二级市场微观分析后市研判保利”和润|2G23二手倒挂、量观、学区优势明开盘推量——开盘去化率----年平均去化率开盘分析一去化率维持高位，去化率在60%-90%之间住宅推量约7000套，开盘去化率66%;2023年上半年仅5个项目供应，集中在5、6月，整体供应1721套，同环比均下降，整体去化率74%;城建江南里与建发养云，由于地段较好，学区优势较好，倒挂明显，且板块内断供时间长达一年，整体表现较佳；刚需项目城建水墨芳华去化率保持低位仅21%,刚改、改善产品依旧受市场青睐，去化超8成。板块典型项目户型去化事项目分析东海湾门第二期130m'复式3房，148m复式4房、153m复式4房、160-166m复式5房板块一显，复式存在倒板客诉及监管风险，成一定程度的分流。113m3房、124-126ml3房、143m4房板块断供一年，需求旺盛106m3房、132mi4房。150m4房后期竞品分流建发养云89m²3房、110m²4房、128m²4房、143m²4房113m3房，122-126m3房、143m4房需客充足，但受建发养云首开客户有所分流东海湾门第加推130-160m三至四房复式数据范围：泉州五区，截止2023年6月30日数据；数据口径：保利和润研究院海西整理，含项目首开及加推政策分析级市场政策分析级市场二级市场微观分桥后市所判保利"和润2G23泉州五区各区域库存情况泉州五区各区域库存情况0桥南经开区政策分析一级市场级市场政策分析一级市场级市场微观分析后市研判73%;陈埭晋东新区两幅触顶摇号带动楼面价提升，楼面价为晋江16-23年上地供销价走势0一一楼面价(元/m)45517年下5419年上820年上621年上6880007600022年下23年上76003政策分析级市场政策分析级市场二级市场磁观分析后市所判市场热度持续分化，龙湖项目助推量价攀升：比上升81%,同比下降3%上半年晋江楼市销冠，供应与成交分别占比70%、45%;成交均价为13332元/m,环比上升21%,同比上升24%。晋江16年-23年商品住宅供销价走势150100000土难成交(m)—均价(元m)17下18上40政策分析级市场二级市场政策分析级市场二级市场微观分后市所判市场库存——总库存365万方，集中在环主城及晋南板块0图：晋江23年6月板块总库存南安市场分析政策分析一政策分析一级市场级市场微观分析后市研判2023保利”和润|历年走势——供销平稳，成交总建71万m,土拍热度低位，均底价成交0幅数527614355430630064000-22441919△2029200006数据来源：范围泉州南安克而瑞，截止至6月30日政策分析级市场二级市场政策分析级市场二级市场观分析后市研判|2023保利和润表现供不应求，成交持续下滑：上半年供应供应31万m,环比上升25%,同比下降32%;成交36万m,环比下降4%,同比下降26%,成交均价8352元/m,环比下降5%,同比上升5%;但实际成交持续下滑，达到17年以来最低位，唐道、政策分析级市场二级市场微观分析政策分析级市场二级市场微观分析后市研判2023保利”和润|100万方+100万方+134万数据范围：泉州南安，截止2023年6月30日数据；数据口径：普通住宅，别墅，保利和润研究院海西整理，扣除售罄、老盘等政策分析一级市场级市场微观分析政策分析一级市场级市场微观分析后市研判0年下降49%,同比去年上半年下降59%;成交楼面价为7503元/m,环比上涨49%,同比上涨65%,相较22年上半年楼面价016年上16年下17年上17年下18年上18年下19年上19年下20年上20年下21年上21年下22年上22年下23年上供应总建(万m)0成交总建(万m)一楼面价(元/m)幅数27685