上海写字楼市场分析报告分析课件

上海写字楼市场分析报告分析上海写字楼市场分析报告分析上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场

存量上半年新增供应

平均租金

空置率上半年净吸纳量

资产价值

收益率

9,892,962

平米

(q-o-q

↑)

1,225,371

平米

(y-o-y

↑)

人民币

9.2每平米每天

(q-o-q

↓)

15.8%

(q-o-q

↑)

720,101

平米

(y-o-y

↑)人民币

72,066每平米

(q-o-q

↑)

4.7%

(q-o-q

↓)上海写字楼全市概览,

2017Q2 存量 9,892,962平米(q-o-q↑)上海核心商圈新兴商圈

存量上半年新增供

应

平均租金

空置率上半年净吸纳

量

资产价值

收益率

6,582,734

平米

(q-o-q

↑)

352,452

平米

(y-o-y

↑)人民币

10.4每平

米每天

(q-o-q

↓)

11.0%

(q-o-q

↑)

300,948

平米

(y-o-y

↑)人民币

82,527每

平米

(q-o-q

↑)

4.6%

(q-o-q

↓)

3,310,228

平米

(q-o-q

↑)

872,919

平米

(y-o-y

↑)人民币

6.8每平米

每天

(q-o-q

↑)

25.5%

(q-o-q

↑)

419,153

平米

(y-o-y

↑)

人民币

50,740每

平米(q-o-q

↑)

4.9%

(q-o-q

↑)上海写字楼全市概览,

核心商圈/新兴商圈,

2017Q2核心商圈新兴商圈 存量 6,582,734平米 浦西浦东

存量上半年新增供

应6,382,244

平米

(q-o-q

↑)

898,628

平米

(y-o-y

↑)3,510,718

平米

(q-o-q

↑)

326,743平米

(y-o-y

↑)平均租金人民币

8.5每平米每

人民币

10.7每平米每

天

(q-o-q

↑)

天(q-o-q

↓)

空置率上半年净吸纳

量

资产价值

收益率17.8%

(q-o-q

↑)

502,083

平米

(y-o-y

↑)人民币

65,738每

平米

(q-o-q

↑)

4.7%

(q-o-q

-)12.3%

(q-o-q

↑)

218,018

平米

(y-o-y

↑)人民币

86,143每

平米

(q-o-q

↑)

4.6%

(q-o-q

↓)上海写字楼全市概览,

浦西/浦东,

2017Q2浦西浦东 存量6,382,244平米3,510,718平陆家嘴普陀新兴商圈

静安核心

竹园

黄浦

世纪公园

长宁

徐汇核心闵行

核心商圈

世博前滩上海写字楼主要商圈概览

杨浦

虹口

静安非核心

洋泾徐汇非核心陆家嘴普陀新兴商圈 静安核心上海写字楼徐汇非核心前滩世贸中心I陆家嘴金融服务广场二期

(28,900

平米)

华电大厦(43,000

平米)核心商圈新兴商圈宝钢大厦(24,000

sq

m)SOHO天山广场

(72,000

平米)徐家汇中心一期

(16,634

平米)

航汇大厦(39,000

平米)

(78,007

平米)虹桥丽宝广场(105,000

平米)凯滨国际大厦(50,000

平米)虹桥万通中心(47,034

平米)城开国际商业中心T1

(58,562

平米)兴业太古汇T2(71,400

平米)国寿金融中心(88,000

平米)

世纪汇广场T2

(64,836

平米)

徐汇T20(10,682

平米)凯德星贸中心(45,154

平米)

星荟中心(118,000

平

米)(136,798

平米)上海写字楼新增供应,

2017年上半年

2017年上半年供应量：1,225,371平米

金融街海伦中心

(95,483

平米)

金光白玉兰广场徐汇日月光中心

(32,881

平米)前滩世贸中心I陆家嘴金融服务广场二期 华电大厦核心商圈新兴商

黄浦1,456,434

平米

徐汇核心518,960

平米

静安核心1,029,920

平米

长宁906,435

平米222,200

平米虹口

静安非核心364,562

平米

720,856

平米普陀146,000

平米

闵行709,596

平米

世纪公园565,272

平米核心商圈新兴商圈前滩及世博上海写字楼各商圈存量,

2017Q2

总存量：9,892,962

平米

杨浦

洋泾

29,454

平米

陆家嘴1,846,402

平米

竹园

824,583

平米

245,007

平米307,281

平米 黄浦 徐汇核心 静安核心 长宁222,200平米虹口 静9,892,96210,000,000

8,000,000

6,000,000

4,000,000

2,000,000

-上海写字楼甲级写字楼存量

(2002-2017Q2)

平米

12,000,000200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016Q22017新增供应存量3年平均新增供应9,892,96210,000,000上海写字楼200220上海写字楼写字楼分类存量

(平方米),

2017Q26,582,7343,310,2286,196,012核心商圈甲级写字楼新兴商圈甲级写字楼优质产业园上海写字楼6,582,7343,310,2286,196,0上海写字楼未来写字楼项目

–

核心商圈汇路项目2017201820192020陆家嘴金控广场2021来福士长宁广场

一座2017新增供应：289,156平米

陆家嘴中心

泰康金融中心

中海徐家上海写字楼汇路项目2017201820192020陆家嘴金控上海写字楼未来写字楼项目

–

核心商圈2018新增供应：377,934平米

陆家嘴

SB

1-1项目

博华广场

凯德晶萃广场

古北

SOHO

徐家汇中心二期,

T120172018201920202021上海写字楼2018新增供应：377,934平米2017201上海写字楼未来写字楼项目

–

核心商圈201720182019202020212019新增供应：125,000平米

富士康大厦

绿地五里桥

T1上海写字楼201720182019202020212019新上海写字楼未来写字楼项目

–

核心商圈201720182019202020212020新增供应：198,952平米

吉宝静安项目

华润浦明路项目上海写字楼201720182019202020212020新上海写字楼未来写字楼项目

–

核心商圈201720182019202020212021新增供应：776,975平米

董家渡金融城

徐家汇中心二期

T2，T3上海写字楼201720182019202020212021新上海写字楼未来写字楼项目

–

核心商圈2017

-

2021总供应：1,768,017平米20172018201920202021中海徐家汇路项目陆家嘴金控广场来福士长宁广场

一座董家渡金融城徐家汇中心二期

T2，T2，T3吉宝静安项目绿地五里桥

T1富士康大厦

陆家嘴

SB

1-1项目

陆家嘴中心泰康金融中心博华广场

华润浦明路项目

凯德晶萃广场古北

SOHO上海写字楼2017-2021总供应：1,768,017平上海写字楼未来写字楼项目

–

新兴商圈华润万象城二期20172018201920202021路发广场丰树商业城II前滩世贸中心晶耀前滩T1-22017新增供应：537,735平米虹桥汇上海写字楼华润万象城二期201720182019202020上海写字楼未来写字楼项目

–

新兴商圈徐汇万科中心

三期办公晶耀前滩T3-6亿城股份20172018201920202021

国盛大厦龙华国际

梦中心

上海SK大厦湘芒果2018新增供应：997,971平米

闸北利福久光

保利绿地广场

A1A2上海写字楼徐汇万科中心晶耀前滩T3-6亿城股份2017201上海写字楼未来写字楼项目

–

新兴商圈高尚领域苏河洲际中心2019新增供应：679,611平米20172018201920202021

星港国际中心前滩中心上海写字楼高尚领域苏河洲际中心2019新增供应：679,61上海写字楼未来写字楼项目

–

新兴商圈201720182019202020212020新增供应：439,656平米

闸北金融街

金地长寿路项目

佳兆业金融

中心

保利徐汇滨

江项目

西岸华鑫金融中心

天荟上海写字楼201720182019202020212020新上海写字楼未来写字楼项目

–

新兴商圈20172018201920202021瑞腾国际

尚浦中心2021新增供应：871,380平米

中美信托金融大厦

中信财富广场恒基中心前滩置地广场

星汇前滩上海写字楼20172018201920202021瑞腾国际 上海SK大厦瑞腾国际湘芒果星汇前滩三期办公上海写字楼未来写字楼项目

–

新兴商圈20172018201920202021

华润万象城二期丰树商业城II虹桥汇保利绿地广场

A1A2高尚领域星港国际中心佳兆业金融

中心

路发广场闸北金融街

苏河洲际中心金地长寿路项目

保利徐汇滨

江项目

徐汇日月光中心天荟中信财富广场中美信托金融大厦

国盛大厦

西岸华鑫金融中心

恒基中心徐汇万科中心

晶耀前滩

前滩世贸中心龙华国际

前滩置地广场

梦中心

前滩中心

尚浦中心2017

-

2021总供应：3,526,353平米

闸北利福久光上海SK大厦瑞腾国际湘芒果星汇前滩三期办公上海写字楼2017上海写字楼甲级写字楼供应量(1998-2021)

2017

–

2021

新增供应总计:

652

万

平方米

平米

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

0长宁虹口黄浦核心静安浦东徐汇新静安闵行普陀杨浦上海写字楼长宁虹口黄浦核心静安浦东徐汇新静安闵行普陀杨浦浦西浦东上海写字楼

新增供应

–

浦东/浦西(1998-2021)

2017*

–

2021*

新增供应总计:

浦西:

483

万

平米,

浦东:

169

万

平米

平米

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

0浦西浦东上海写字楼核心商圈新兴商圈上海写字楼新增供应

–

核心商圈/新兴商圈(1998-2021)

2017*

–

2021*

新增供应总计:

核心商圈:

212

万

平米,

新兴商圈:

440

万

平米

平米

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

0核心商圈新兴商圈上海写字楼

小陆家嘴-2,159

平米

竹园70,504

平米

世纪公园15,456

平米

黄浦73,324

平米

徐汇核心46,133

平米

长宁34,850

平米

杨浦14,232

平米

虹口86,168平米

静安非核心14,821

平米

静安核心

78,296

平米

普陀2,376

平米

闵行113,299

平米核心商圈新兴商圈上海写字楼各商圈净吸纳量,

2017年上半年

2017年上半年全市净吸纳量：720,101平米徐汇非核心38,584平米

世博前滩126,854平米 小陆家嘴 竹园 世纪公园 黄浦 徐汇核心 长宁 杨浦 虹口上海写字楼写字楼租赁成交面积分析

–

按行业划分20152016

金融业[PERCENTAGE]

零售业[PERCENTAGE]科技、媒体和

电信业[PERCENTAGE]制造业[PERCENTAGE]

专业服务[PERCENTAGE]房地产

制药

[PERCENTAGE][PERCENTAGE]

能源

其他[PERCENTAGE]

金融业[PERCENTAGE]

零售业[PERCENTAGE]

[PERCENTAGE]科技、媒体和

电信业[PERCENTAGE]

专业服务[PERCENTAGE]

制造业[PERCENTAGE]

制药

房地产[PERCENTAGE]

[PERCENTAGE]

能源

[PERCENTAGE]

其他[PERCENTAGE]上海写字楼20152016 金融业 零售业科技、媒体和制造业上海写字楼2016写字楼租赁需求分析

–

内外资内外资企业成交占比内外资平均成交租金比较

内资[PERCENT

AGE]

外资[PERCENT

AGE][VALUE].08.48.2

87.88.88.69内资

8.3外资人民币/平米/天

9.2上海写字楼内外资企业成交占比内外资平均成交租金比较 内资 外

长宁14.1%黄浦11.7%徐汇核心

4.2%竹园11.3%世纪公园0.4%虹口静安非核心

14.5%

44.9%

普陀8.4%

静安核心

6.8%

小陆家嘴

13.1%15.6%

闵行33.6%核心商圈新兴商圈上海写字楼各商圈空置率,

2017Q2

全市平均空置率：15.8%

杨浦徐汇非核心27.1%世博前滩36.0% 长宁黄浦11.7%徐汇核心竹园11.3%世纪公园0.4%虹25.5%11.0%25.0%20.0%15.0%10.0%

5.0%

0.0%上海写字楼空置率

–

核心商圈/新兴商圈

(2013Q1–

2017Q2)

30.0%核心商圈新兴商圈25.5%25.0%上海写字楼核心商圈新兴商圈200520032007200820092010201120122013201420152016Q2

2017上海写字楼空置率

–

浦东/浦西

(2005

–

2017Q2)

35%

30%

25%

20%

17.8%

15%

12.3%

10%

5%

0%浦东甲级写字楼浦西甲级写字楼200520032007200820092010201120平米/天竹园人民币

9.6/平

米/天

世纪公园人民币

9.1/平

米/天

黄浦人民币

9.9/平

米/天徐汇核心米/天

陆家嘴

人民币

12.7/

长宁人民币

7.6/平米/天

杨浦人民币

6.2/平

米/天

虹口人民币

7.2/平

米/天

静安非核心

人民币

6.3/平

米/天

静安核心人民币

11.3/平

普陀人民币

7.5/平

米/天

闵行人民币

5.5/平

米/天核心商圈新兴商圈上海写字楼各商圈租金,

2017Q2

全市平均租金：9.2每平米/天

人民币

10.3/平米/天徐汇非核心人民币

6.6/平米/天

世博前滩人民币

7.2/

平米/天平米/天竹园人民币9.6/平 世纪公园 黄浦徐汇核心米/上海写字楼租金走势

350

330

310

290

270

250

230

210

190

170

150200620072008200920102011201220132014201520162017F

2018F

2019F

2020F

2021F上海甲级写字楼平均租金（人民币/平米/月）上海写字楼20062007200820092010201126.87.006.005.004.00核心商圈新兴商圈

上海写字楼

核心商圈/新兴商圈

租金趋势

(

2013Q1-

2017Q2)人民币/平米/天

11.00

10.4

10.00

9.00

8.006.87.00核心商圈新兴商圈 上海写字楼200520032007200820092010201120122013201420152016Q2

201710.710.00

9.00

8.5

8.00

7.00

6.00

5.0011.00浦东浦西

上海写字楼

浦西/浦东甲级写字楼

租金趋势

(2005-

2017Q2)人民币/平米/天

13.00

12.0020052003200720082009201020112014.210.016.517.514.510.06.37.010.09.37.811.39.87.65.89.912.79.511.59.69.17.5

7.27.010.38.06.64.67.25.58.06.34.58.57.56.57.05.56.56.26.0

3.22.00.08.06.04.012.010.014.018.016.0最高租金最低租金平均租金

上海写字楼

各区域租金范围,

2017Q2人民币/平米/天

20.014.210.016.517.514.510.06.37.0竹园人民币

74,500/平米

4.66%

世纪公园人民币

69,167/平米

4.79%

黄浦人民币

78,074/平米

4.65%徐汇核心

长宁人民币

58,594/平米

杨浦人民币

45,500/平米

5.00%

虹口人民币

55,273/平米

4.73%

静安非核心人民币

47,750/平米

4.78%

静安核心

普陀人民币

53,500/平米

5.12%

闵行人民币

38,455/平米

5.18%核心商圈新兴商圈人民币

88,960/平米

4.63%

陆家嘴

人民币

104,652/平米4.42%上海写字楼各商圈资产价值及回报率

(人民币/平米),

2017Q2

全市平均资产价值：72,066/每平米

平均回报率：4.7%4.74%

人民币

83,300/平米

4.52%

徐汇非核心

人民币

49,333/平米4.86%

世博前滩人民币

53,750/平米

4.87%竹园人民币74,500/平米 世纪公园 黄浦徐汇核心 长7.20%6.40%7.05%6.80%6.55%6.15%5.90%4.90%4.90%6.49%6.14%6.12%6.11%5.49%5.37%5.07%5.40%4.91%4.68%4.65%4.00%3.00%5.00%6.00%7.00%上海写字楼5年以上贷款利率vs

核心商圈优质写字楼收益率

8.00%200820092010201120122013201420152016Q2

20175年以上贷款利率核心商圈写字楼收益率7.20%6.40%7.05%6.80%6.55%6.15%4.517.106.105.735.4714.9315.1010.750.0010.00上海写字楼

上海写字楼投资量(人民币

十亿)

60.00

53.50

50.00

40.00

30.00

20.00Q2

2015Q3

2015Q4