2023年物业管理方案 物业管理方案的主要内容模板(五篇)

第页共页2023年物业管理方案物业管理方案的主要内容模板(五篇)物业管理方案物业管理方案的主要内容篇一一、前期物业管理方案之高层负责人职责。1、在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建立要求和建立部《室内装饰装修管理方法》，告知业主制止高空抛物及防火常识。2、直接负责高层物业管理的各项工作。3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进展管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。6、做好高层外环境〔卫生〕及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位积极协调联络解决。8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。二、前期物业管理方案之详细工作程序和标准：1、每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。装修期间每小时记录一次〔正常使用后，每2小时记录一次〕，发现问题，及时告知管理员。2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进展劝说。4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。〔如电梯进水故障、业主家中跑水等〕5、如遇业主搬运物品，告知业主考前须知，监视业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运完毕，如有损坏及时告知管理员。6、每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、平安出口灯，消防报警器进展检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。物业管理方案物业管理方案的主要内容篇二1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会公布的物业效劳的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建立部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、20xx年《物业管理收费管理方法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。2．____关于物业效劳法律法规的司法解释。如《____关于审理物业效劳纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释》和《____关于审理建筑物区分所有权纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释》。通过物业管理招投标是物业管理市场开展、房地产管理体制改革和进步物业管理程度的需要。20xx年建立部印发《前期物业管理招标投标管理暂行方法》，虽对前期物业管理招标应遵循的根本原那么、招标方式等做出了规定，但并未对哪些工程必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业效劳企业以及哪些不宜进展招投标进展规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业效劳企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进展有效的监视。建立部发布了《物业效劳企业资质管理方法》，以加强对物业管理活动的监视管理，标准物业管理市场秩序，进步物业管理效劳程度。但对于物业管理形式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理形式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业效劳合同与物业效劳合同在期限上的衔接、建立单位与物业效劳企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开场时间界定不清，容易造成建立单位选聘前期物业企业不标准，前期物业合同进犯业主合法权益的现象。由于物业管理效劳非常复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业效劳合同。为标准委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建立部和国家工商行政管理总局1997年发布的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业效劳合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原那么，不利于操作，并且对物业效劳合同性质没有明确界定。我国《合同法》分那么规定了15种典型合同，而今对物业效劳合同的性质存在不同认识，导致理论中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间到达一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要表达在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建立部20xx年发布的《住宅室内装饰装修管理方法》。《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了根据。《____关于审理建筑物区分所有权纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进展了规定。为了标准业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建立部公布了《业主大会和业主委员会指导规那么》，建立部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建立单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理效劳合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理方法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理方法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理方法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律根据。当前法规未对物业的专有局部和共有局部做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强迫扩大。涉及物业效劳收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法》、《物业效劳收费明码标价规定》、《物业效劳收费管理方法》等都是调整物业效劳收费的相关法律。我国物业管理效劳收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业效劳企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车效劳费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权利机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理开展程度不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联络，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。我国物业管理理论研究尚处于起步和探究阶段，理论研究滞后于物业管理的理论。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并严密结合我国物业管理开展现状，深化研究我国物业管理开展过程中存在的问题，明确我国物业管理的开展方向，提出具有中国特色的物业管理开展形式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，进步物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的安康稳定开展奠定根底。出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为根底并吸收近年来物业管理立法的成功经历，从法律层面上对物业管理中存在的问题进展详细规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业效劳合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监视和管理;规定物业管理收费的原那么，收费用处，收费标准的制定，对收费的管理和监视等。这样一部专门法律，不仅进步了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关标准内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为防止地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原那么性问题上进展标准，但不宜太详细，以保证各地根据自身开展情况制定细那么的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理开展的需要。完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等诉讼主体地位，对诉讼程序进展标准，并对监管、物业验收和保修等方面做出细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效开展提供保障。同时，建立专门处理系统，以解决物业管理纠纷为专职，不仅能提供相关法律咨询，同时也有利于及时、高效地处理物业管理纠纷。物业管理方案物业管理方案的主要内容篇三为贯彻按劳分配原那么，标准物业公司职工队伍的管理。建立以岗位绩效奖金制为主要形式的奖金鼓励制度，通过对职工履行岗位职责情况的评估，将其奖金分配构造与实际工作业绩严密结合。调动职工的工作积极性、进步职工的自身素质，推动小区物业管理工作上一个新的台阶。特制定绩效考核制度。1、客观公正、实事求是，考核内容和考核方式公开透明;2、注重实绩、合理量化、综合平衡的原那么;3、谁管理谁考核，并表达权重的原那么。物业公司经理和职工。小区物业司绩效考核，分为经理考核和职工考核。(一)、经理考核内容：经理考核主要从敬业精神、领导才能、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习和综合素质等七个方面;1、敬业精神考核热爱本职工作，以本职为“天职”;乐于奉献、勇于创新;干物业、爱物业、专物业、精于物业。2、工作态度考核有强烈的责任感，以身作那么，率先垂范;有积极向上、不怕困难、大胆管理、勇于进取的拼搏精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。3、领导才能考核：有合理组织工作部署，统一协调下属行动的才能;有正确分析^p、把握问题，提出合理解决方案，做出正确决定的才能;有把握下属思想动态、鼓励下属工作热情、形成团队凝聚力的才能。4、工作业绩考核：物业管理和工作目的的完成情况;物业公司工作纪律及规章制度落实情况;工作受到上级表彰情况。5、遵规守纪考核带头执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;廉洁自律情况。6、理论学习考核：物业管理相关的法律法规及有关的专业知识掌握的情况。7、综合素质考核：。全面考察个人修养和综合素质情况。(二)、职工考核内容：职工考核主要从个人的敬业精神、工作态度，工作才能、遵规守纪、理论学习、团结协作和综合素质等七个方面。1、敬业精神考核：热爱本职,安心工作，乐于奉献;干物业、爱物业、专物业。2、工作态度考核：有强烈的责任感;有积极主动、不怕吃苦、不讲条件、勇于进取的工作精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。3、工作才能考核：熟悉小区根本情况，可以胜任本职工作;擅长考虑问题、研究问题，独立完成所担负的物业管理效劳工作;可以出色的完成上级交给的各项任务。4、遵规守纪考核：服从领导，令行制止;执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;遵守物业公司各项规章制度情况。5、理论学习考核物业管理相关的法律法规及本职专业知识和工作技能掌握的情况。6、团结协作考核：思想作风正派，处理好同志间关系;工作中不计分内分外，主动配合，亲密协作，有良好的群众口碑。7、综合素质考核全面考察个人修养和综合素质情况。1、所有被考评者均采取自我述职报告、被考评者自我评分、民主测评打分和考核人综合评判打分的方法，在每月的第一周进展上月的绩效考核，并在两个工作日内完成。考核结果在当月内有效。2、考核测评打分方法：(1)、物业公司经理测评打分各局属物业公司经理的考核人为主管局领导。测评打分由三个局部组成：第一局部，被考评者自我评分。填写《经理绩效考核自我评分》，分敬业精神、领导才能、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面自我评分;第二局部，民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、领导才能、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面，分别给被考评者初评打分;第三局部，考核人综合评判打分。由主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分×50%(2)、职工测评打分,各局属物业公司职工的考核人为各物业公司经理和主管局领导。测评打分由三个局部组成：第一局部，被考评者自我评分。填写《职工绩效考核自我评分》，分敬业精神、工作态度，工作才能、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面自我评分;)第二局部，民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、工作态度、工作才能、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面，分别给被考评者初评打分;第三局部，考核人综合评判打分。由本小区物业公司经理和主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。j最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分÷2×50%3、考核监视。局考绩督察组派员参加各局属物业公司的绩效考核，并对其进展监视。4、试用期职工和临时工不参加绩效考核。1、a级(优秀级)：90分——100分，上月根本奖金加权10%;2、b级(良好级)：80分——90(不含)分，上月根本奖金加权5%;3、c级(合格级)：60分——80(不含)分，上月根本奖金加权0%;4、d级(不合格级)：60(不含)分以下。.局属各物业公司，分别实行全员(本局干部职工)年度根本奖金一次性承包制度。绩效考核成绩与奖金直接挂钩，作为被考核人下一个月奖金分配的决定因素。1、绩效考核成绩为a级者，上月奖金分配：月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(10%)]×根本奖金。2、绩效考核成绩为b级者，上月奖金分配：月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(5%)]×根本奖金。3、绩效考核成绩为c级者，上月奖金分配：月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(0%)]×根本奖金。4、绩效考核成绩为d级者，上月不计发奖金。并待岗学习一个月，待岗期间也不计发奖金。5、全年度累计12个a者，年终奖励1000元1、各小区物业经理要认真组织，绩效考核必须公正、公平、认真、负责。考核人不负责任或利用职务之便考核不公正者，一经发现，除单位重新考核外，将根据情节轻重，给予考核人扣发一个月奖金直至撤职处理。)2、每位职工在民主测评打分时，要做到实事求是、客观、公正，慎重打分。凡在考核中结伙串联作弊者，一经查实，将给予扣发一个月奖金直至下岗处理3、绩效考核工作必须在规定的时间内按时完成。凡未在当月的第一周内完成绩效考核的小区，将给予扣发经理当月根本奖金20%的处理。物业管理方案物业管理方案的主要内容篇四为了节省制作前期物业管理方案的时间，按照原有的样板做出相应的方面是比拟有效的.方法。1、在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建立要求和建立部《室内装饰装修管理方法》，告知业主制止高空抛物及防火常识。2、直接负责高层物业管理的各项工作。3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进展管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。6、做好高层外环境〔卫生〕及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位积极协调联络解决。8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。1、每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。装修期间每小时记录一次〔正常使用后，每2小时记录一次〕，发现问题，及时告知管理员。2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进展劝说。4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。〔如电梯进水故障、业主家中跑水等〕5、如遇业主搬运物品，告知业主考前须知，监视业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运完毕，如有损坏及时告知管理员。6、每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、平安出口灯，消防报警器进展检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。1、物业地域范围开阔，封闭性交强2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、平安性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受才能；3、购置物业用处复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及效劳的管理。1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于工程区域内具有公共及社会性质的工作，其对详细的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁效劳的要求不同，分开管理有利于降低物业管理本钱，必要时可以通过物业公司将该局部工作对外进展分包处理。2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的效劳体系。1、对河道的清理与水质的保护〔如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；2、对市政道路的保洁；3、对业主庭院环境的保洁〔主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶〕；4、24小时水电维修；5、对业主生活垃圾的定时清运；6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；7、工程范围内绿化的种植与养护；8、业主能费用的代收代缴；9、定期花木杀虫及灭鼠；10、暂住证等社区性证明的办理；11、业主院落档案的管理。1、管家的效劳，是指由管家负责，带着包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的效劳，针对玉河工程提出的管家式效劳，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的效劳，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。2、管家式的效劳建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的效劳要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的效劳均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，防止了处理问题互相推托的情况进步解决问题的效率，同时对业主的各种效劳也同样由该物业管家带着陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且防止生疏工作人员带给业主的不平安因素。3、管家式效劳的内容：a、业主订购报刊的派送〔报纸需经过熨烫，免费〕b、带着工作人员完成业主提出的家政效劳要求〔付费〕室内清洁搬家、搬物地板、地毯的清洁养护代收洗、补、烫衣物室内插花、装饰代购日常生活用品车辆清洗效劳家庭看护管理宠物看护管理c、为业主提供车辆接、送效劳〔付费并需要提早预约〕1、保卫部门日常工作内容：24小时固定平安岗位的值勤24小时流动岗位的平安及消防巡视车辆停放的平安管理特殊时间段道路车流、人流的疏导管理2、保卫部门的设施设备：中央控制室与中控室连接的门禁对讲系统设像监视系统电子巡更系统业主院落重点部位〔厨房〕设置烟感报警系统停车管理系统〔如有大规模公共停车位需要管理〕安防器材〔对讲机、灭火器、警棍等〕3、保卫部门提供的委托性特约效劳：礼仪性保卫短途护卫〔主要为业主携带贵重物品外出时对人员平安护卫〕〔以上两种效劳提供时需要有物业管家陪同并属付费工程〕业主物业的平安性是本工程物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态开展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警〔或直接找物业管家〕；2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续开展；3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警〔110、119、120、999等〕物业管理方案物业管理方案的主要内容篇五为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步标准物业管理活动，实在维护业主和物业管理企业的合法权益，努力进步物业管理程度，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：以国家《物业管理条例》为根据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以标准管理、进步物业效劳程度为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理安康开展。〔一〕目的：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90、2、新建住宅小区推行招投标率到达100；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。3、凡从事物业管理活动的企业，要100获得《物业企业资质证书》。4、强化对物业管理行为的监视及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信誉档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100、6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80以上成立业主大会和业主委员会。〔二〕范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进展排查。根据排查结果，进展清理整顿，进一步标准物业管理行为。〔一〕完善我市物业管理地方性规章建立。根据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市获得的成功经历，尽快公布施行《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监视管理。〔二〕全力解决开发建立遗留问题。开发建立单位作为行为主体要实在承当起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进展完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建立遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建立遗留问题。〔三〕加大对物业市场的监管力度，标准物业管理行为。一是加强物业管理招投标的监视和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。根据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标方法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理方法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的〔含5万平方米〕的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县〔市〕房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《〔前期〕物业效劳合同》和《业主〔临时〕公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法获得《物业企业资质证书》，并遵照建立部《物业管理企业资质管理方法》的规定，按物业管理企业获得资质等级，承接物业管理工程。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监视及从业人员的培训，进步物业管理程度。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信誉档案和准入、退出机制，监视物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业效劳合同》情况，对物业管理企业和物业管理工程经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业工程经理出现违法、违规、违诺现象，根据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进展综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。催促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的效劳，进步管理效劳程度。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建立部培训中心结合，继续对我市物业管理从业人员进展培训，到达从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及工程经理〔物业管理处主任〕进展培训，在获得建立部《物业管理企业经理岗位证书》的根底上，市房产行政主管部门与中国物业协会结合进展上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。四是标准业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权利和履行义务。根据国家和建立部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，根据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具标准性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的根底上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织才能的业主进入业主委员会。标准业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，实在维护自身的合法权益。〔四〕建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项效劳，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承当社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。〔五〕采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定详细的宣传方案，分阶段、有步骤、深化细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广阔业主不断理解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。组长：邢凯副组长：成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好详细的组织施行。标准物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原那么，市领导小组全面负责此项工作的监视、指导；市领导小组办公室详细负责此项工作的日常指导、协调和监视、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的详细施行；各相关部门按照职责分工，亲密配合各区政府施行整改工作。各单位、各部门要