建立普通标准住宅产品最佳定价模型

1建立普通标准住宅产品最佳定价模型——税收筹划方案：土地增值税对产品定价和销售净利率影响讨论作者：谢兴明利润是企业发展的动力和源泉。增加利润总量、提高产品利润率则是企业对一般制造行业而言：第一，增加产品利润总量的基本方法是：或者提高方面，它又具有区别于一般制造行业的个性——生产特殊产品(房屋)，国家特在考虑土地增值税因素影响后，在特定的条件下，同一种产品，提高产品2：某种开发产品(普通标准住宅)：元/平方米和3900元/平方米；②目标单位开发成本(不含利息的法定扣除项目)：2000元/平方米；值税和销售净利率预测如下：测单位：元序序号项目1单位售价2法定扣除项目单位开发成本3增值额4增值率5税率6应交增值税金第一方案3,300.002,781.502,000.00 400.00 200.00 0 518.50 %0.00%0.00第三方案3,700.002,803.502,000.00 400.00 200.00 203.50 896.50 31.98%30.00%268.95第二方案3,500.002,792.502,000.00 400.00 200.00 0 707.50 25.34%30.00%212.25第四方案3,900.002,814.502,000.00 400.00 200.00 214.501,085.50 38.57%30.00%325.65测序序号项目1单位售价2单位开发成本4应交土地增值税％单位：元第四方案3,900.002,000.00 214.50325.6580第一方案3,300.002,000.00 00.0060第三方案3,700.002,000.00 203.50268.9540第二方案3,500.002,000.00 0212.250036699.000000799.0000008税前利润总额814.90773.25887.151,001.059203.7331221.79250.26净利润611.18579.94665.36750.79销售净利润率2%7%%优惠，企业并没有得到任何实惠，不仅销售净利率(质量指标)下降，而且单位产品利润额(数量指标)也减少31.24元/平方米。优惠，不仅销售净利率(质量指标)下降，而且单位产品利润额(数量指标)仅优惠，销售净利率(质量指标)仅提高0.73个百分点，单位产品利润额(数量一般规律，同一种产品在成本不变的情况下，提高产品售价就能提高产品4、两个有价值的基本概念解决上述问题的实质，就是要解决在增值税因素影响条件下，是否存在最本或者单位开发成本(开发成本的具体构成由税法规定)；㈠讨论范围界定：除项目金额20％(增值率)的，免交土地0％(增值率)的，一律应交5；㈡单位产品应交增值税——预测模型计计算公式PC(1+30%)+P*5.5%CC*20%C*10%P*5.5%P-C(1+30%)-P*5.5%=P(1-5.5%)-C(1+30%)=94.5%*P-1.3*C(P(1-5.5%)-C(1+30%))/(C(1+30%)+P*5.5%)=(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)序号项目1单位售价2法定扣除项目单位开发成本3增值额4增值率5税率6应交增值税金计计算公式序号项目6免免交土地增值税(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<20％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*20％＝(26％*C+1.1%*P)P(94.5%-1.1%)<C(26%+1.3)93.4%*P<1.56*CP<167.0235%*CC/P>59.8802%当增值率<20％时增值率开发成本系数23这就是普通标准住宅免税(税率0％)条件下的定价模型。2、不同地区，或者同一地区不同区域，或者同一区域不同位置的C值往P计计算公式(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<50％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*50％＝(65％*C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)<C(65%+1.3)91.75%*P<1.95*CP<212.534%*CC/P>47.0513%47.0513％<C/P<59.8802%序号项目1当：20%<增值率<50％时2增值率3开发成本系数4应交土地增值税系数区间7这就是普通标准住宅应交税税率30％条件下的定价模型。2、不同地区，或者同一地区不同区域，或者同一区域不同位置的C值往当P<3340.47元/平方米时，就可以享受免税优惠，适用税率为0％P当P＝4250.68元/平方米时，适用税率30％的条件下，销售净利润率最计计算公式(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<100％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*100％＝(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)<C(1.3+1.3)89%*P<2.6*CP<292.1348%*CC/P>34.2308%34.2308％<C/P<47.0513%项目增值率开发成本系数应交土地增值税系数区间序号12348这就是普通标准住宅应交税税率40％条件下的定价模型。2、不同地区，或者同一地区不同区域，或者同一区域不同位置的C值往当P＝4250.68元/平方米时，适用税率为40％条件下，销售净利润率最当P＝5842.69元/平方米时，适用税率40％的条件下，销售净利润率最计计算公式(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<50％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*50％＝(65％*C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)<C(65%+1.3)91.75%*P<1.95*CP<212.534%*CC/P>47.0513%序号项目1当：增值率<50％时2增值率3开发成本系数92、不同地区，或者同一地区不同区域，或者同一区域不同位置的C值往当P＝4250.68元/平方米时，适用税率30％的条件下，销售净利润率最计计算公式(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)<100％(94.5%*P-1.3*C)<(1.3*C+5.5%*P)*100％＝(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)<C(1.3+1.3)89%*P<2.6*CP<292.1348%*CC/P>34.2308%序号项目1当：50%<增值率<100％时2增值率3开发成本系数宅应交税税率40％条件下的定价模型(公式3)是一致的。㈧定价模型小结率确定，当增值率大于50％时，应交税金模型还应当扣通标准住宅。K㈠、普通标准住宅——免税(税率0％)条件下的销售净利润率模型计计算公式PCP*5.5%(94.5%*P-1.3*C)*0％＝0P*3.2%P*3.0%P*3.0%P-C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)＝P(1-14.7%)-C=85.3%*P-C(85.3%*P-C)*25%(85.3%*P-C)*75%(85.3%*P-C)*75%/P=85.3%*75%-75%*C/P=63.975%-75%*C/P序号项目1单位售价2单位开发成本3税金及附加5.5％4应交土地增值税5营销费用3.2％6管理费用3％7财务费用3％8利润总额9所得税25％10销售净利润11销售净利润率这就是普通标准住宅——免税(税率0％)条件下的销售净利润率模型。63.975%-75%*C/P＝18.52％，类似地可以推导出当0<P<3340.47价格区间内的所有对应的销售净利润P平方米时，由于不可以享受免税优惠，只能适用税率为㈡普通标准住宅——交税(税率30％)条件下的销售净利润率模型计计算公式PCP*5.5%(94.5%*P-1.3*C)*30%＝28.35％P-39%*CP*3.2%P*3.0%P*3.0%P-C-28.35P+39%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-28.35%-14.7%)-61%*C=56.95%*P-61%*C(56.95%*P-61%*C)*25%(56.95%*P-61%*C)*75%(56.95%*P-61%*C)*75%/P=56.95%*75%-61%*75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/P项目单位售价单位开发成本应交土地增值税利润总额销售净利润销售净利润率123456789这就是普通标准住宅——交税(税率30％)条件下的销售净利润率模型。㈢普通标准住宅——交税(税率40％)条件下的销售净利润率模型计计算公式PCP*5.5%＝37.8％P-52%*C-6.5％C-0.275％P＝37.525％P-58.5%CP*3.2%P*3.0%P*3.0%P-C-37.525P+58.5%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-37.525%-14.7%)-41.5%*C序号项目1单位售价2单位开发成本3税金及附加5.5％4应交土地增值税5营销费用3.2％6管理费用3％7财务费用3％8利润总额=47.775%*=47.775%*P-41.5%*C9所得税25％(47.775%*P-41.5%*C)*25%10销售净利润(47.775%*P-41.5%*C)*75%(47.775%*P-41.5%*C)*75%/P11销售净利润率=47.775%*75%-41.5%*75%*C/P=35.8312%-31.125%*C/PP这就是普通标准住宅——交税(税率40％)条件下的销售净利润率模型。P㈣非普通标准住宅—交税(税率30％)条件下的销售净利润率模型非普通标准住宅—交税(税率30％)条件下的销售净利润率模型与普通标准住宅—交税(税率30％)条件下的销售净利润率模型是一致的㈤非普通标准住宅—交税(税率40％)条件下的销售净利润率模型非普通标准住宅—交税(税率40％)条件下的销售净利润率模型与普通标准住宅—交税(税率40％)条件下的销售净利润率模型是一致的。⑵当I＝19.071％(与免税模型的最大值相等)时19.071％=45.75%*C/PC/PC元/平方米时，PC5805.468用税率为单位产品增值税(税率30％)模型测试单位：元PC(1+30%)+P*5.5%CP*5.5%94.5%*P-1.3*C/(1.3*C+5.5%*P)除项目成本加计扣除20％4,250.682,835.092,001.0049.93%3,500.002,792.502,000.005.34%3,870.322,814.162,001.0052%3,341.472,783.782,000.00.03%序号12340%增值税金0%24.680%250%0%56普通标准住宅——单位产品销售净利润率(税率30％)模型测试PCP*5.5%PCP*3.2%P*3.0%P*3.0%56.95%*P-61%*C42.7125%-45.75%*C/P成本应交土地增值税润利润率4,250.682,000.00791.15.8621.19%3,341.472,000.00973,500.002,000.003,870.322,000.0086.4411序号123456789间可见：交税模型——税率30％时的P和I的最大值(4250.68和21.1865％)与交税模型－税率40％时的P和I的最小值(4250.68和21.18605％)是一致的。单位产品增值税(税率40％)模型测试单位：元序PPC(1+30%)+P*5.5%CP*5.5%94.5%*P-1.3*C/(1.3*C+5.5%*P)40.00%除项目成本增值税金4,500.002,847.502,000.00%40.00%4,800.002,865.302,001.007.52%40.00%624,251.682,833.842,000.00%40.00%25.445,000.002,876.302,001.002,123.7040.00%号123456普通标准住宅——单位产品销售净利润率(税率40％)模型测试单位：元计计算公式PCP*5.5%37.525％P-58.5%CP*3.2%P*3.0%P*3.0%47.775%*P-41.5%*C(47.775%*P-41.5%*C)*25%(47.775%*P-41.5%*C)*75%35.8312%-31.125%*CP项目单位售价单位开发成本税金及附加5.5％应交土地增值税