郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿

郑州佛岗村工程启动区定位和物业开展建议终稿谨呈：郑州亚新房地产开发[2006]-GW01工程参谋工作阶段划分2006/06/182006/06/25工作成果工程启动区地块实地勘察区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈企业高层访谈工程整体战略与定位回忆工程启动区定位研究工程启动区开发策略研究工程物业开展建议研究工程启动区现状研究大规模地产开发启动策略研究相关工程案例借鉴工程所在区域市场竞争研究大规模地产开发物业组成研究第二阶段〔中期〕启动区定位和物业开展建议第一阶段工程市场调研工程启动区地块条件分析相关楼盘启动模式分析相关楼盘客户与产品分析相关楼盘物业市场分析7个日历天19个日历天2006/07/149个日历天第三阶段〔终期〕提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告〔终稿〕2006/07/222在过去一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析工程启动区实地勘察郑州房地产市场现状工程和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议目标消费者深度访谈地产专业人士访谈亚新相关人员的访谈批发市场小业主访谈相关楼盘销售总监访谈郑州房地产在售工程信息城市规划影响探讨房地产市场特点分析郑州购房人置业特点分析区域竞争态势分析郑州消费者价值取向和置业倾向的分析启动区产品定位研究开发节奏与时序研究物业开展建议3第一阶段工作回忆4工程概况工程经济指标占地面积：工程占地面积2000多亩，其中规划公园73.2亩、市政道路约427亩、可建设用地亩1583亩〔居住1417亩、商业金融、文化娱乐及医疗卫生166亩〕；容积率：工程三环路北地块控制在2.5以内；限制条件：北部地块预计今年11月份开工，无回迁房建设要求；工程建设用地被市政道路分割为9大块；综合本钱：约40万元/亩左右，已包含回迁房修建费用和拆迁补偿费。工程地块位于郑州市二七区南部，地块位于京广路以东，冯庄路与南三环路交汇处。其中，冯庄路为规划路，路宽50-60米；工程距市中心约20分钟车程；工程地处佛岗村，约有20余万平米的旧有村民居住性物业及经营性物业。建筑密度较高，人居环境恶劣；工程地块以西、沿南三环路分布着众多批发市场；工程地块内有一所中学、小学，南部临黄河科技大学。规划的南水北调总干渠位于工程地块南侧，距工程地块约2公里左右。淮河堤外滩涂3km2km内环路107国道陇海线京广线中原区二七区金水区郑东新区管城区机场高速惠济区5工程属性界定区域属性：二七区是郑州的主要商贸区，项目所在区域南三环沿线分布着众多的商贸批发市场；距中心约为5-8公里主城区的边缘郑州是全国重要的交通枢纽；商贸纺织、机械制造是城市支柱产业二线商贸城市城市发展的重点是郑东新区、西部工业区，二七区目前处于功能强化和填空式发展阶段非城市发展重点项目属性：项目为城中村改造项目，有20余万旧村拆迁；项目被市政道路分割为9大块；地块自身限制条件紧临南三环、规划中南水北调总干渠及黄河科技大学资源条件相对优越总占地2000多亩，建设用地近1583亩，当地超大规模大规模商贸型、二线省会城市、主城区边缘、城中村改造、大规模地产开发对于二线省会城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于工程属性的重要程度6工程区域价值定位满足“城中村〞改造的具体要求满足政府设想与城市规划要求+借鉴国际先进可持续社区开展理念依据工程本身资源的特性都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo具有都市魅力以居住功能为核心以休闲娱乐功能为特色多功能复合的综合城市单元7工程客户阶段划分工程客户阶段性构成变化注：各图表只表示比例变化。启动区通过一定量的中高端产品建立高档社区形象投资及中低端中高端及中端开展期以中高端/中端客户为主，以投资客、中低端客户为辅，兼顾利润和现金流。成熟期工程品牌价值近峰值，投资客户及中低端减少，高端客户比例增加，高端产品实现价值最大化。投资及中低端中高端及中端高端投资及中低端中高端及中端高端工程规模大，扩大客户层面是后续开发成功的必要条件；区域陌生感只是暂时的，会随着城市未来的开展、工程口碑的建立而逐渐弱化；大盘开发经验规律说明，工程前期的成功启动对客户层面的拓宽有显著的作用。中远期目标客户设定前提：比较注重工程经济性，对价格敏感，渴望较高性价比；比较关注工程品质，乐于接受并享受新的生活方式；十分关注生活配套，尤其是教育配套。启动阶段客户共同特点：高端100万元以上、投资需求/改善居住需求财富阶层中高端60-80万元、改善居住需求/投资需求富足成熟家庭中端35-50万元、改善居住需求成熟家庭中低端20-30万元、刚性需求双人工作丁克家庭/有婴儿的夫妇8新区大盘的客户群体演变规律区域客户全市客户其他客户全市客户区域客户其他客户演变随区域成熟，与城市功能连接，配套完善工程前期工程后期新区大盘客户演变规律随着本项的不断开发，随着工程影响力及区域成熟度的不断提升，本工程的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。9工程物业功能定位小高层——工程的盈利主体，迎合群众主流需求，快速回现，成功启动；退台花园洋房——工程创新产品，满足中高端客户需求，提高工程品质；叠拼——工程的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升工程的品质；商业、教育及医疗配套——完善生活社区配套，提升社区文化内涵。10图示开发策略：产品组合容积率小高层产品为主为建立工程形象，设置一定量的洋房/叠拼产品小高层、叠T/洋房及占地比例约70：30。策略立势、回现回现，获得利润开发利润启动期开展期成熟期回现，获得超额利润洋房/叠拼比例增加，与小高层比例约为40：60。区域价值到达顶峰，可以在区域内设置一定的TH，获取超额利润。启动造势，奠定区域高端形象。销售价格低开高走，后期获取超额利润。同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。通过物业组合实现整体均价上升。低开高走的定义：本工程开展策略：工程的开发节奏与开发组合11本阶段报告包括四个局部第一局部：工程总体开发方案研究第二局部：工程启动区定位及开发策略研究第三局部：工程整体物业开展建议研究第四局部：大盘开发风险分析12第一局部：工程总体开发方案研究地块资源解析及分期安排分期物业配比研究及经济测算整体规划布局建议分期开发策略工程开发对周边区域价值提升研究13运用居住、公建的用地标准，从地块现状、用地规模及外部相邻物业状况、临路状况等四方面对地块资源进行评价可持续开展的URD(都市休闲示范区)居住用地——工程物业功能以居住功能为主公建用地两个标准——商业及休闲功能为特色外部邻接状况临路状况可建设用地规模地块现状评价标准评价体系89765431214地块资源评价——1、2号地块因素12外部邻接状况项目北部区域：东、西两侧临路，北侧为工厂、仓储区，面貌较破旧项目北部区域：西侧临路、东北侧为省射击场规模及形状地块约172.55亩，形状不规则地块约54.27亩，形状规则，临街面宽，南北进深小临路状况南侧为南三环路，东侧均为50米宽冯庄路，西侧为30米宽石柱路南侧为南三环路，西侧为50米宽冯庄路地块现状地块平整，地块内主要为建成的一到二层的临街商埠及工厂、仓储区，拆迁难度相对较小地块平整，地块内主要为建成的临街商埠及仓储，拆迁难度较小分析结论南三环路作为城市主要交通，其交通干扰对居住价值有一定影响，但地块位于路北，临近市区一侧，与市区有较好的联系，且通达性好，昭示性强，故本地快具备作为启动区的重要条件，适宜发展商品住宅社区南三环路因其路边的绿化隔离带，使得沿街具有一定的商业价值；冯庄路及石柱路因其路面较宽，商业价值有限基本结论同1地块，但因地块南北进深较小，不利于景观展示基本结论同地块1居住用地公建用地居住用地公建用地12435678915地块资源评价——3、4号地块因素34外部邻接状况项目中部区域：北侧为新建13中学，东侧为规划小学及近3万平米的城市中心绿地项目东部区域：南侧紧邻佛岗村，东侧为厂区规模及形状地块约114.2亩(公建28亩、绿化37.9亩、居住48.48亩)，形状东西相对较狭长地块约172.3亩(公建67.5亩、居住104.72亩)，形状规则临路状况南两侧临规划市政次干道，西侧为30米宽石柱路，小学东侧为50米宽冯庄路北侧为南三环，南侧为规划的市政次干道，西侧为50米宽冯庄路地块现状地块内现为3~6层的村民居住建筑地块内现为加工及仓储区，有少部分村民居住建筑分析结论紧邻中、小学校，利于居民子女上下学，但学校的干扰不利于打造高档社区；东侧的中心绿地有利于居民居住西、南两侧临市政次干道，适宜社区商业紧邻中心商业区，生活较方便，但北临南三环、西临中心商业区，会对居住产生一定干扰位于南三环路与冯庄路的交汇处，交通通达性好，昭示性强，有利于中心商业区的建设居住用地公建用地居住用地公建用地12435678916地块资源评价——5、6号地块因素56外部邻接状况项目东部区域：检察院位于地块东侧，南侧为黄河科技大学项目中部区域：项目核心地块，东、北、西侧分别与项目的地块5、3、7相邻，南侧与黄河科技大学相对规模及形状地块规整，约295.97亩(公建19.3亩、居住276.6亩)地块规整，约270.27亩临路状况南侧为市政次干道（可能的火车线），西侧为50米宽冯庄路，北侧为规划市政次干道南侧为规划市政次干道（可能的火车线），北侧为规划市政次干道，东侧为50米宽的冯庄路，西侧为30米宽石柱路地块现状地块内现为3~8层村民居住建筑及临街出租商埠，还有小部分工厂与仓库地块内为1~8层村民居住建筑、临街出租商埠等分析结论处于项目的核心区域，地块规整，且紧邻大学。处于项目核心区域，紧邻大学，有较大人流临街具有较强的区域商业价值地块处于项目的核心区域，且为规整的超大地块，适合打造高档居住社区因与黄河科技大学近邻，故东侧沿冯庄路具有一定的商业价值居住用地公建用地居住用地公建用地12435678917地块资源评价——7、8号地块因素78外部邻接状况项目西南部区域：地块西侧为公交站场，西北侧为货运站场项目西南部区域：东侧为黄河科技大学地块规模及形状地块规模约75.5亩(公建13.2亩、居住62.29亩)，形状呈现南北狭长地块约155.03亩，地块狭长，不利于建筑物设计布局临路状况南侧及北侧为规划市政次干道；东侧为石柱路北侧为规划的市政次干道，与7地块相对；东侧为石柱路地块现状地块目前主要为物流仓库、工厂及小量1~8层村民住宅建筑地块内主要为村民的出租性仓储建筑分析结论项目区域边缘，与周边区域联系较好，特别是与公交站场相邻，较适合普通市民的居住生活，同时也较适合居住类出租物业未来的经营与公交站场、周边市场联系紧密，有利于小规模区域商业中心的形成同地块7与黄河科技大学相邻，有较高的商业价值，有利于学府商业的发展居住用地公建用地居住用地公建用地12435678918地块资源评价——9号地块因素9外部邻接状况项目的南部区域：地块东侧为黄河科技大学，西北侧为交通总站地块规模及形状地块规模约273亩，形状为锯齿形临路状况北侧为规划市政次干道；西侧为石柱路地块现状地块目前为农用耕地分析结论项目南部区域边缘，临近南水北调总干渠，与黄河科技大学、公交站场相邻，超大规模地块，易于打造高档居住社区与黄河科技大学、公交站场、周边市场联系紧密，有利于小规模区域商业中心的形成居住用地公建用地12435678919786342159各地块优劣势排序

总建设用地：1583.2亩、住宅建设用地：1417.3亩

地块排序地块编号地块面积优劣势分析1273亩项目南部区域、规整的超大地块、紧邻黄河科技大学与交通总站、批发市场、南水北调总干渠相望2270.27亩项目核心区域、规整的超大地块、近邻大学、交通总站等3295.97亩项目核心区域、地块规整、紧邻大学、临街较大人流、较高区域商业价值（公共建设5-19.3亩）4172.55亩项目北部区域、交通干扰、临近市区、通达性好、南三环路沿街商业价值、冯庄路及石柱路商业价值有限、与佛岗村联系较差5172.3亩紧邻中心商业区、紧邻小学、对居住有较大干扰、交通通达性好、昭示性强（公共建设4-67.5亩、绿地用地：37.9亩）6155.03亩项目区域边缘、公交站场相邻、周边市场联系紧密、与黄河科技大学相邻7114.2亩紧邻中小学校、学校的干扰、东侧的中心、西、南两侧临市政次干道（公共建设3-28亩）854.27亩项目北部区域、交通干扰、临近市区、通达性好、南三环路沿街商业价值、冯庄路商业价值有限、与佛岗村联系较差、地块南北进深较小975.5亩项目区域边缘、公交站场相邻、周边市场联系紧密（公共建设7-13.2亩）20回迁区位置确定回迁区的原那么：1、较临近目前佛岗村村民老居住区；2、目前地块为空地；3、有利于新建村民出租性物业的经营管理；4、有利于今后村民的统一管理；5、不损伤开发商的根本利益。回迁区方案：整个5地块〔含检察院〕加上4地块东侧区域——1.8容积率，总建面40万，包括农民回迁房20万平米，以及村民自建出租物业20万平米21分期开发原那么城中村改造工程的拆迁补偿巨额费用对企业资金要求较高，因此可以结合地上建筑物分布密度，选择拆迁费用较小且相对独立的区域首先开发。在成功启动后，仍选择拆迁费用相对较小的区域优先开发。市场导向原那么分期规模与市场消化能力相适应。分期规模与企业资金约束相适应，拆迁本钱与开发本钱所需资金必须与企业财力资金能力结合。功能物业价值提升原那么医院功能物业能提升区域整体价值，在企业资金允许的条件下优先开发。商业局部开发时机的选择遵照以下两点原那么：1.工程开发到一定程度，到达相当的居住规模2.招商与工程开发同步进行，当招商规模可以保证商业中心的顺利运营时，即可开始商业中心的开发资金约束及取地难易程度相结合原那么展示性原那么分期开发宜结合各地块临路状况，选择昭示性良好的地块优先开发。选择一定量的表达工程URD特色的功能物业优先开发。22第一局部：工程总体开发方案研究地块资源解析及分期安排分期物业配比研究及经济测算整体规划布局建议分期开发策略工程开发对周边区域价值提升研究23工程开发的产品节奏的变化受到以下诸多因素的影响影响工程开发节奏的因素外因城市开展的进程〔土地价格变化〕市场价格的变化市场竞争态势的开展消费者置业观念的变化内因地块资源状况工程品牌影响力开发商每期目标的变化工程的前两阶段只推出少量的小高层，起到试探市场的作用，而后期预留设计空间，依市场状况制定推出小高层的总量前期用局部创新产品树立工程形象，引爆市场，而主流产品迎合市场需求，保证快速销售工程前期通过高性价比走量，平衡现金流，后期通过工程品牌、社区的高成熟度实现溢价，同时保证的销售速度本工程开发的产品节奏如下：24测算总原那么1各种物业类型本钱构成原那么根据目前郑州市场资料价格，按照两年递增10%的变化情况来确定未来几年各物业类型的本钱构成。2007年各物业类型的本钱构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）12001300150016002000各种物业类型销售价格构成原那么结合郑州市目前南部区域市场的价格水平及特点，按照两年递增20%的变化情况来确定未来几年各物业类型的销售价格。2007年各物业类型的销售价格如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）28003500400028002800测算25测算总原那么2不同容积率条件下物业构成原那么1、基于大盘的开发原那么——保证复合产品线入市，因此测算中选取了如下物业类型：物业类型改良多层a洋房b叠拼c小高层d高层e计算容积率选取1.510.82.22.72、各种物业构成配比测算计算公式：a+b+c+d+e=11.5a+1.0b+0.8c+2.2d+2.7e<=确定容积率3、结合工程启动区的开发战略，在测算各期合理容积率条件下的物业配比时，保存一定量的高端物业类型。测算26一期根本测算数据确定——一期总占地202113.64平米，商品房总建面22.68万平米2007年入市本钱构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）12001300150016002000物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）28003500400028002800一期构成商品房区：居住用地占地面积151213.64平米。物业构成：启动区一期占地86000平米，总建筑面积100000平米，总建筑面积226820平米。回迁区83000平米一期测算271.5容积率测算图表1.5建筑面积（M2)占地配比建筑面积比例售价（元）销售额（万元）单方成本（元）总成本（万元）利润额（万元）单方利润（元）毛利润率改良多层15074566.46%66.4%280042208.6160024119.218089.4120075.0%洋房1872012.38%8.3%35006552.119003556.82995.2160084.2%叠拼38833.21%1.7%40001553.32250873.7679.6175077.8%小高层4990015%22.0%280013972.1187393454627.192749.5%公建35002.95%1.6%————2350827.6-827.6————回迁房83000————————169514068.5-14068.5-1695-100%总计309749100%100%——64286.1——5279011495——21.8%1.5建筑面积（M2)占地配比建筑面积比例售价（元）销售额（万元）单方成本（元）总成本（万元）利润额（万元）单方利润（元）毛利润率改良多层15074566.46%66.4%310046730.9160024119.222611150093.8%洋房1872012.38%8.3%38007113.719003556.83556.81900100%叠拼38833.21%1.7%43001669.82250873.7796.0205091.1%小高层4990015%22.0%310015469.2187393456124.2122765.5%公建35002.95%1.6%————2350827.6-827.6————回迁83000————————169514068.5-14068.5-1695-100%总计309749100%100%——70983.5——5279018193——34.5%一期测算28测算结论各种物业单位基地面积的产能分析由于工程楼面地价在各种物业类型的总本钱中所占比重相对较少，致使各种物业类型的建安本钱成为其总本钱的决定因素；同时目前区域市场内小高层、改进多层与高层的销售单价根本持平，但建安本钱相差较大，故在价格浮动不大的情况下，小高层、改进多层的产能大于高层的产能。结论1：在各容积率物业配比中，保持一定量的小高层、改进多层，将有利于工程盈利；但改进多层前期投入更少，市场接受度更高，可以更好的躲避开发风险。单方利润改良多层1200洋房1600叠拼1750小高层927高层6501.5x1200/1600=1.1251.0x1600/1900=0.8420.8x1750/2250=0.62222.2x927/1873=1.08882.7x650/2350=0.7468单方成本16001900225018732350改进多层洋房叠拼小高层高层物业综合产能定义：在确定的市场条件下，1平方米基地面积内，某物业类型确定的容积率与该物业类型利润率之积。物业产能=1〔单位基地面积〕X〔物业类型确定的容积率〕X〔物业类型利润率〕一期测算29测算结论2不同的市场销售价格情况下的分析销售价格发生上浮时，高容积率方案较低容积率方案的利润上浮幅度要大。但在价格上浮空间有限的情况下，高容积率方案与较低容积率方案之间的利润率差异没有发生根本变化。原因是当价格上浮空间有限时，各物业类型单元基地面积下的利润产能变化不大。结论2：销售价格上浮有限，对目前各方案的利润率影响不大。1.5x1500/1600=1.40631.0x1900/1900=1.00.8x2050/2250=0.72892.2x1227/1873=1.44122.7x950/2350=1.0915改进多层洋房叠拼小高层高层单方利润改良多层1500洋房1900叠拼2050小高层1227高层950单方成本16001900225018732150一期测算30工程启动区容积率1.5方案分析方案优缺点分析工程启动区物业类型根本为改进多层与洋房，是较为典型的低密度社区，易于快速实现工程启动区的形象树立，打破区域陌生感；因改进多层较贴近市场，市场的接受度最高，故在启动区保证一定比例的改进多层，将有利于实现启动区快速销售的目的，同时由于改进多层单方造价较低，使得启动区前期总投入相对较低，从而有效的躲避工程开发风险；启动区各种物业类型比例相对较为均衡。设置局部小高层，将使工程启动区具有一定的应对市场变化的弹性空间〔后期市场价格发生变化时，有利于创造更多的利润额〕；启动区设置局部小高层可以起到试探市场的作用，有利于工程后期开发时的产品研究；保证一定的利润额与利润率为工程后期开发创造条件；一期测算31启动区首期物业配比建议建筑面积10万平米〔总占地8.6万平米〕改进多层：8万平米〔占地53400平米〕叠拼：3800平米〔占地4750平米〕洋房：2万平米〔占地20000平米〕售楼部、幼儿园：3500平米〔占地4400平米〕展示区商业：3000平米〔占地3000平米〕物业配比制定原那么：保证工程启动区产品贴近市场，实现快速回现，因此设置8万平米的改进多层；启动区首期物业中设置一定规模的洋房、叠拼等高端产品，目的是快速树立工程的高端形象；启动区首期通过设置售楼部、局部商业等物业，目的是结合入口广场及样板区，实现工程启动阶段的实景展示。一期测算32工程启动区物业开发规划示意图绿化南三环路108180冯庄路A地块售楼启动区幼儿园小高层多层一期区域39977B地块33启动区首期测算建筑面积（M2)售价（元）销售额（万元）单方成本（元）总成本（万元）利润额（万元）利润率改良多层80000280022400160012800960075.0%洋房200003500700019003800330086.8%叠拼380040001520225085566543.8%小高层028000187300——展示区公建3500————2350822.5————商业3000————1200360————广场及绿化————————140————实景样板区建筑成本3000————————————实景样板区样板间装修800————2500200————总计10.73——30920——18977.511942.562.9%一期测算34二期根本测算数据确定——二期总占地166746平米，总建面24~28万平米2021年入市本钱构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）13201430165017602200物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）33604200480033603360二期构成回迁区：回迁房117000平米，出租公寓〔代建〕200000平米商品房区：占地面积114835.4平米。物业构成：商业金融、文化娱乐用地32250.13平米，总建筑面积50000平米〔预留土地，后期开发〕，居住用地69811.59平米，小学12773.7平米。二期测算35商品房区2.0容积率测算图表2.0建筑面积（M2)占地配比建筑面积比例售价（元）销售额（万元）单方成本（元）总成本（万元）毛利润额（万元）单方利润（元）毛利润率商品房区67896改良多层4849247.6%37.8%336016293.317208340.67952.7164095.4%洋房00%0%420002030002170106.9%叠拼00%0%480002400002400100%小高层7825851.4%60.9%336026294.7203315909.910384.8132765.3%公建16481%1.3%————2510341-341————总计128398100%100%——42588——24591.517996.5——73.2%回迁房117000————————169519831.5-19831.5-1695-100%回迁公寓200000——————————————————商业\小学45023.812700————————20442596-2596-2044-100%绿地——25204.2——————100250-250——合计456627——————47136.5——47269-4681——-9.9%二期测算36容积率2.0方案分析外因：从竞争上分析，因周边土地价格已上涨到一定高的价位，各竞争楼盘的楼面地价普遍大幅上升〔每亩100万元以上〕，使得楼面地价大于楼面建安本钱，造成周边市场各楼盘多层产品供给大幅减少；从市场价格上分析，市场平均房价上涨20％，小高层单方产能高于多层；从市场客户置业特点分析，随着城市化进程的加快，郑州市南部区域客户普遍接受小高层、高层产品，使得工程可以保证较快的销售速度。内因：从地块功能上分析，地块紧邻三环路与商业中心，交通与市政配套条件相对优越，但交通主干线对居住的干扰，使得该地块居住价值有一定减损，不宜做过多中高端物业，多层、小高层等中端物业较为适合；从城市形态上分析，社区以小高层为主的现代建筑形态，可以很好的与相邻的商业、娱乐休闲中心形成照应。从企业自身情况分析，二期较多拆迁、商业中心等工程投入，存在一定的资金压力，客观上要求该阶段产品快速销售，保证开发资金的平衡。二期测算37三期根本测算数据确定——三期总占地299120平米，总建面46~54万平米2021~12年入市本钱构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）40325040576040324032三期构成回迁区：占地面积132512.68平米〔5地块〕。回迁区物业构成：多层〔容积率1.6〕、高层公寓〔容积率2.1〕，其中多层用地占70%，高层用地占30%。商品房区：占地面积144878.9平米。公建：医疗卫生用地12891.82平米，总建筑面积8000平米，小学用地8836.65平米，总建筑面积5000平米。物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）14521573181519362420三期测算38商品房区2.0容积率测算图表

2.0建筑面积（M2)占地配比建筑面积比例售价（元）销售额（万元）单方成本（元）总成本（万元）毛利润额（万元）单方利润（元）毛利润率商品房区144879改良多层00%0%403201852002180117.7%洋房1915313.22%6.6%5040965321734161.95491.22867131.9%叠拼00%0%576002565003195124.6%小高层26719583.83%92.2%403210773322095901648716.9182382.55%公建3419.12.95%1.2%————2686752.9-752.9————总计289767100%100%——117386——63930.8534551844.883.61%医疗\小学21728.513005100%100%————2454.53192-3192-2454.5-100%合计534670299121————117386——67122.850263——74.9%三期测算39容积率2.0方案分析外因：从竞争上分析，因周边土地价格已上涨到一定高的价位，各竞争楼盘的楼面地价普遍大幅上升〔每亩100万元以上〕，使得楼面地价大于楼面建安本钱，造成周边市场各楼盘多层产品供给大幅减少；从市场价格上分析，市场平均房价上涨30~40％，小高层单方产能高于多层；从市场客户置业特点分析，随着城市化进程的加快，郑州市南部区域客户普遍接受小高层、高层产品，使得工程可以保证较快的销售速度。内因：从地块功能上分析，工程各项配套根本建成，工程区域成熟度得到大幅提升，凸现该地块居住价值，多层、小高层等中高端物业较为适合；从城市形态上分析，社区以小高层为主的现代建筑形态，可以很好的与由商业、娱乐休闲中心、高校、医疗效劳中心等共同组成区域的中心地位相匹配；地块不规整，资源价值不高，适合做小高层为主的产品形式；小高层、少量洋房，与回迁区的多层产品形成建筑形式的错落。三期测算40四期根本测算数据确定——四期总占地256342平米，总建面44万平米2021~2021年入市本钱构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）48386048691248384838四期构成商品房区：占地面积212500.51平米。总部基地：用地18637.95平米，总建筑面积50000平米。中心绿地：用地25204.19平米。物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）15971730199721302662四期测算41不同容积率测算图表4

商品房区1.8容积率1.8建筑面积（M2)占地配比建筑面积比例售价（元）销售额（万元）单方成本（元）总成本（万元）毛利润额（万元）单方利润（元）毛利润率商品房区180177改良多层00%0%483801997002841142.3%洋房4709813.23%14.5%604828485233010355181303718159.6%叠拼46273.21%1.4%69123198.12747119520034165151.6%小高层26835583.82%82.8%4838129830240362876669542435101.4%公建42522.95%1.3%————26931072-1072————总计324333100%100%——161513——7549986015——113.9%四期测算42容积率1.8方案分析外因：从竞争上分析，因周边土地价格已上涨到一定高的价位，各竞争楼盘的楼面地价普遍大幅上升〔每亩100万元以上〕，使得楼面地价大于楼面建安本钱，造成周边市场各楼盘多层产品供给大幅减少；从市场价格上分析，市场平均房价上涨40~50％，小高层单方产能高于多层；从市场客户置业特点分析，随着城市化进程的加快，郑州市南部区域客户普遍接受小高层、高层产品，使得工程可以保证较快的销售速度。内因：从地块功能上分析，工程各项配套根本建成，工程区域成熟度得到大幅提升，凸现该地块居住价值，多层、小高层等中高端物业较为适合；本期地块规整，地块内可以规划集中绿地及内部组团景观，选择在核心景观区打造中高端低密度产品，创造高利润率，并拉升整体价值，抬高工程整体物业的平均价格。四期测算43五期根本测算数据确定——五期总占地182001平米，总建面27万平米2021~2021年入市本钱构成如下：售价构成如下：物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方售价（元/每平米）58067258829458065806五期构成商品房区：占地面积182001平米。物业类型改良多层洋房叠拼小高层高层单方造价（元/每平米）17571903219723432928五期测算44不同容积率测算图表5

商品房区1.5容积率1.5建筑面积（M2)占地配比建筑面积比例售价（元）销售额（万元）单方成本（元）总成本（万元）毛利润额（万元）单方利润（元）毛利润率商品房区182001改良多层00%0%——0——00————洋房9309351.15%34.1%725867567260324237433303718179%叠拼46743.21%1.71%829438763073143624404165170%小高层17093142.69%62.6%580699243266145492537512435118%公建42952.95%1.6%————26321130-1130————总部18638高层50322100%100%————264213296-13296-2642-100%总计272993100%100%——170687——8415682653——98.2%五期测算45工程分期物业配比建议容积率2.0小高层26万洋房2万26.8万M232.5万M2小高层27万洋房5万28.5万M2叠拼4700小高层17万洋房9万叠拼4600四期容积率1.8容积率1.5三期多层5万小高层8万47.5万M2容积率2.0小高层5万多层15万洋房1.8万叠拼380031.7万M2容积率1.5回迁房11.5万出租公寓20万商业内街3万医疗8000回迁房8.5万商业中心2万五期二期一期46工程分期测算汇总开发时序预计开发时间开发类型地块范围占地面积（m2）容积率预计建筑规模（万m2）预计总投资额（万元）总销售额（万元）总利润额(万元)总利税额(万元)启动区2007~2008商品住宅1、2号地块（全部）151214203125(305亩)1.522.6831.5387225195264287123307860回迁房5号地块（部分）519111.78.8213230二期2009~2010商品住宅3、4号地块（部分）102135301787(452亩)2.020.4352.11415346031142588-44319788回迁房5号地块（部分）657651.711.1818112出租房4、5号地块（部分）909092.220——公建4号地块（部分）17774——0.51415中心绿地3号地块（部分）25204————250三期2011~2012商品住宅8号（全部）7号地块（部分）144879258560(388亩)1.826.0826.5857376849001173861866012102公建7号地块（部分）8837——0.51117四期2013~2014商品住宅6号地块（全部）180176193067(290亩)1.832.4333.2377830794301904848012019639公建5号地块（剩余）12891——0.81600五期2015~2016商品住宅9号地块（全部）182001232889(350亩)1.527.337.3370860966561706896887020691公建4号地块（剩余）32250——512500总部3号地块（剩余）186382.7513296总计1785亩180.753745335899801755497008047第一局部：工程总体开发方案研究地块资源解析及分期安排分期物业配比研究及经济测算整体规划布局建议分期开发策略工程开发对周边区域价值提升研究48商品房回迁小高层多层商业绿化工程总体规划建议：1、三环路将工程分为南北两区，同时，冯庄路将回迁区与商品房区分开，降低回迁区对于商品房价值的贬损2、村民回迁自住区设置于回迁区中部，而出租物业设置于与黄河大以及三环路相邻的区域，分别满足学生以及周边专业市场租房人群的需求3、南北区域通过广场对景、天桥连接形成照应，结合成整体4、一条主景观轴由北至南贯穿整个商品房区域，将广场、城市公园、社区内部商业步行街等各个节点联系为一个整体5、商业按不同等级分类设置于不同的位置回迁区域商品房区域49工程商业总体规划原那么综合考虑各分区域档次、商品住宅与回迁区合理区隔等因素，社区商业规划为三个档次，并设置于不同区域高档商业步行街：与主景观轴相结合，设置形象较好、对社区内部影响较小的中高档商业业态群众商业区：布置于冯庄路两侧，效劳于社区业主以及整个南部区域回迁区商业：排布于回迁区内部底商，满足回迁村民及出租房居民生活需求，并防止对商品房区域形成的影响50群众型商业全部面向冯庄路布置，效劳于社区以及整个南部区域，设置餐饮、洗浴等群众型消费场所，另外面向黄河大的区域可布置学府商业高档商业布置为南北向局部步行街的形式，商业店面、路中央小品、绿化等统一形本钱工程主景观轴，贯穿冯庄路西侧的整个商品房区域回迁商业全部设置在回迁房及出租公寓的底商，形本钱工程中一个独立的商业区域，满足村民及租户的日常生活需求商品房回迁小高层多层商业绿化工程规划设计建议备选方案：〔无检察院地块〕1、主景观轴选择不变，通过主景观轴将冯庄路西侧的商品房区域贯穿成一个整体2、冯庄路东侧全部为回迁区，如果按40万平米的回迁总量计算，需要在冯庄路东侧沿街全部布置东西向的出租物业，而商业那么设置在出租物业的沿街底商3、还要在冯庄路西侧的9号地块内分割出一小局部做出租物业，建筑形式要尽量保持与商品房一致，并合理区隔，后期区分管理，减少对于商品房区域价值的影响3、主景观轴仍然设计为南北向局部步行街，与两侧的中高档商业结合，贯穿工程在冯庄路西侧的整个区域回迁区域商品房区域52第一局部：工程总体开发方案研究地块资源解析及分期安排分期物业配比研究及经济测算整体规划布局建议分期开发策略工程开发对周边区域价值提升研究53工程分期开发回忆商品房回迁房实景展示区广场商业内街商业中心医疗小学幼儿园叠拼退台洋房改良多层小高层村民住宅公寓一期38001.8万15万5万8.5万－－3000－－－－－－－二期－－－－58万11.5万20万－－3万－－－50003000三期－－2万－－26万－－－－－－－－－－80005000－－四期46005万－－27万－－－－－－－－－－－－－－－－五期47009万－－17万－－－－－－－－－2万－－－－－－〔单位：平方米〕54分期开发策略分解魅力城邦都市现代多元风情创新颠覆融合经典一期采用市场主流需求产品低价入市加入口集中展示的启动策略，追求销售速度和资金回笼[主流年]二期通过市民广场、城市级特色商业内街和一期入住区域等现场展示，体现多元风情的都市休闲生活方式；结合商业街开街、广场投入使用等大事件营销活动，全面提升项目价值影响力[价值年]三期通过都市单元、蚂蚁工房等创新建筑设计，引爆市场，建立区域地标，完成项目从生活方式到产品的转化[创新年]四期五期

结合学校、商业等核心配套的启用，标榜成熟社区，稀缺之选，完成物业整体开发[回归年]一期样本•CityFace三期一品空间•CityMix四期领秀•CityGarden

五期无限•CityRiver二期摩登街区•CityWalk开发周期分期价值特质售楼处、入口广场、时尚商业、样板区特色商业内街主入口城市广场创新建筑形成的区域性地标建筑完善的配套和入住人群形成的高成熟度55一期——样本•CityFace

都市的、现代的形象，是工程一期最核心的主题住宅售楼处广场风情商业实景展示区叠拼退台洋房改良多层小高层产品特征创新产品主流产品展示都市、现代形象建筑面积38001.8万15万5万价值特质都市、现代价值构成要素一座让人只看一眼就难以忘怀的标志性建筑——售楼处＋会所一个聚集眼球和人气的中央喷泉休闲广场一排环绕于中央喷泉周围的风情休闲商业一片将高端物业极尽展示的Touchable全实景样板区开发策略要点主流年（07-08年）/“造势”56标志性建筑——售楼处＋会所强大的视觉冲击力使所有人对这个建筑过目不忘，也使它成为工程的代名词57中央喷泉休闲广场郑州人爱水，喷泉广场是一个媒介，它将城市休闲的特质最直接的传达给来到这里的每一个人58入口处时尚休闲商业一排风情商业，一顶阳伞，一杯咖啡……城市休闲的特质，随着这里的每一个元素渗入毛孔，直达内心深处59Touchable全实景展示区一幢幢漂亮的房子，一套套考究的样板间，就这么最直接的呈献在客户面前，一切都是触手可及，没有拒绝的理由60二期——摩登街区•CityWalk

都市休闲的生活方式，是工程二期最核心的主题住宅城市广场特色商业内街小学改良多层小高层回迁房产品特征主流产品村民回迁展示都市休闲的生活方式完善配套建筑面积5万8万8.5万价值特质多元、风情价值构成要素一个汇集区域人气和视觉焦点的休闲城市广场一条凸显休闲气质和生活方式的特色商业内街一系列积聚人气并展示生活场景的大事件营销活动一个已经初具规模和人气的全现房社区（项目一期开发策略要点价值年（09-10年）/“造场”61休闲城市广场城市广场是城市南部的焦点，各阶层人群会聚于此，与工程相交融，最直接的感受活力、风情的生活方式62特色商业内街商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形象，还是内部人流，都整个工程最具活力的核心；就算零租金启动，特色商业内街也要在二期入市时最先推出63现场大事件营销活动特色商业内街开街仪式、城市广场落成典礼、社区童子军集训、漂亮妈妈大赛……每一次活动都是一次对活力的、风情的生活方式的最好演绎64全现房并局部入住的工程一期是生活方式最直接的表达一期开发完成，局部业主入住；无论是盖好的房子，还是住进来的人，都是生活方式的最好表现，也因此成为工程二期的最大卖点65三期——一品空间•CityMix

局部颠覆、创新的产品，是工程三期最核心的主题住宅配套医院小学退台洋房小高层回迁房出租公寓产品特征创造核心价值村民回迁及经营逐步完善项目配套建筑面积2万26万11.5万20万价值特质颠覆、创新价值构成要素相对独立的项目地块，形状不归整的基地形状，为设计师提供了最好的发挥空间，都市单元体、蚂蚁工房等创新建筑，构成核心价值开发策略要点创新年（11-12年）/“造星”66局部夸张设计的产品街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有人的目光；在形象和生活方式被认可后，产品规划设计成为了工程价值提升最直接的手段67四期——领秀•CityGarden五期——无限•CityRiver

社区的总体成熟度，是工程四期、五期最核心的主题住宅主景观轴商业冯庄路商业叠拼退台洋房小高层产品特征全部依托成熟度实现溢价完善项目配套建筑面积950014万43万价值特质融合、经典价值构成要素配套设施的成熟（硬件）——商业、医疗、教育……生活场景的成熟（软件）——自然景观、居民生活……开发策略要点回归年（13-16年）/“社区自动说话”68商业、医疗、教育等所有配套配置完备各项配套的逐步完善，在工程后期开始实现价值；一切的生活需求，在这里可以得到全部的满足，当然会选择这里做为自己的家69自然景观的成熟日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦鲤，甚至建筑墙壁上日久留下的斑斑水渍，无不表现出工程已经走向成熟70社区居民生活的成熟玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老人……所有住在这里的人都享受着自己的生活，这正是社区走向成熟的终极表现71工程整体案名推荐

郑南•美好城邦——URD•都市休闲示范区备选案名：郑南•美好领域、郑南•美好尚城、郑南•领誉城邦案名推荐原那么：突出大盘气势表达领先概念统领整体形象郑州正南，亚新造城72第一局部：工程总体开发方案研究地块资源解析及分期安排分期物业配比研究及经济测算整体规划布局建议分期开发策略工程开发对周边区域价值提升研究73政府收益——税收工程销售税收一期二期三期四期五期回迁商业中心总计纳税额(万元)662848601210219639175986160309370080商业经营税收工程的商业中心及社区底商共计8万平米，后期的经营及创造的工作岗位，将为政府带来营业税、增值税、个人所得税等大量税收，保证政府的长期收益，按每平米平均每年创税1500元计，商业每年为政府创税为：80000＊1500＝120000万元/年74政府收益——地价上涨

天津梅江南片区土地升值研究中心城区奥运中心梅江南商务中心友谊路案例借鉴梅江南区位：天津市中心区南部10公里开展历程：1998年开始，由松江集团主导“修路换土地〞，通过修建友谊路贯穿中心区与梅江南区域，并获得土地一级开发权，随后进行局部土地的二级开发，并出让局部土地。随着友谊路的贯穿、“梅江南〞概念的提出，及友谊路商务中心、西青开发区的形成，以及区域内房地产工程的不断开发，梅江南形成了天津的生态居住区西青开发区75梅江南片区土地升值轨迹及各关键驱动因素案例借鉴梅江南199819992000200120022003200420052006松江集团通过“修路换土地〞，取得土地一级开发权友谊路沿线通车，连同市中心与梅江南商品房均价走势曲线提出了“梅江南〞生态居住区概念友谊路金融街工程启动，逐渐形成新的商务中心污水河整治工程开工，第一个大盘梅江工程入市，均价到达3000元区域北侧的东南半环快速路工程开工；污水河整治工程全面完成区域南部的西青开发区开始成形海逸长洲入市，全面提升梅江南区域品牌东南半环快速路通车邀请科特勒营销集团举办梅江南品牌营销论坛地价每亩160万地价每亩120万地价每亩80万地价每亩50万地价平均每年上涨30%~50%76政府收益——地价上涨

北京东坝片区土地升值研究案例借鉴东坝区位：北京市东北五环，距东三环12公里开展历程：2003年前，东坝区域根本为经济适用房集中片区，区域均价不到3000元。随着奥园大盘的开发，各项配套逐渐完善，区域价值不断抬升。2004年北京市规划将东坝定位为城市副中心，并投入了大量生态、奥运等主题配套建设进一步打动了区域价格的上涨。目前奥园的单价已经到达8000元，区域平台价格也上涨到了6500元77东坝片区土地升值轨迹及各关键驱动因素案例借鉴东坝2003200420052006奥园入市，主打社区完善的配套，单价到达5000，拉升区域平台价格奥园三期入市，引入北大附小，使配套进一步完善，单价到达6500朝阳体育中心全面整修工程开始商品房均价走势曲线北京市04-20年规划中将东坝片区定位为城市副中心，主打中高档住宅及社会效劳产业东坝千亩湖生态公园起步建设东五环快速路全线通车奥园单价到达8000朝阳体育中心整修工程全面完工世界最大的中国电影博物馆开业亚洲最大的世纪艺术城投入建设，2021年开业北京规模最大的高尔夫训练中心开业地价平均每年上涨50%~70%地价每亩250万地价每亩150万地价每亩100万地价每亩400万78城市边缘区域地价上涨关键驱动因素区域内大盘开发消除区域陌生感商业、休闲各类公共配套的不断完善周边区域产业的开展区域环境的改善对外交通系统的完善城市规划对于区域的利好性定位随着本工程的大规模开发、商业中心的投入使用、周边物流产业的不断开展、南水北调引水渠的贯穿、城市公园的开放、冯庄路的通车等各因素的不断实现，本区域的地价将持续快速上涨，预计涨幅平均每年为50%79第二局部：工程启动区定位及开发策略研究80工程启动区定位报告思维导图工程启动区的产品策略工程启动区的展示策略工程启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标工程本体条件分析区域市场现状分析案例分析工程机遇分析案例分析案例+本体分析3C分析案例分析+市场分析81世联对本工程启动区在整个工程开发中使命的认识工程立势，展示工程整体定位形象——都市休闲示范区URD首期开发成功，实现工程首期的快速回现，从而到达工程开发资金平衡，保证工程后期开发顺利进行作用1消除工程所在区域的陌生感作用2作用382工程启动区定位报告思维导图工程启动区的产品策略工程启动区的展示策略工程启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标工程本体条件分析区域市场现状分析案例分析工程机遇分析案例分析案例+本体分析3C分析案例分析+市场分析83开发商概况、限制条件、开发目标工程前期资金投入量大，要做大量的拆迁补偿工作；工程准备用现有自有资金+融资〔银行+合作〕启开工程。整体工程预计5年内全部开发完成开发商概况限制条件开发目标创办于1997年9月的郑州亚新房地产开发是一家集房地产开发与物业管理于一体的综合性企业；亚新公司下辖四个部门两个中心一个物业公司，现有职工63人；佛岗村改造工程是亚新地产继亚新•美好新苑、亚新•美好人家、亚新•美好时光以及今年10月即将开工的经济适用房工程〔总建面十万m2〕之后的第五个在郑州市开发的房地产工程。预计明后两年将有3个在建工程。稳健开发、前期实现收支平衡；亚新未来开展的标杆工程；启动资金有限、平衡现金流。本地大规模扩展，在资金条件受到一定限制的情况下稳健开发，在躲避风险的前提下实现前期收支平衡。84开发商概况〔二〕开发工程概况企业荣誉亚新•美好新苑总建面4.06万m2，2000年交付使用亚新•美好人家投资2亿元，占地80亩，总建面10.8万m2，2004年5月30日竣工亚新•美好时光占地140亩，总建面18.5万m2。其中，多层住宅22栋，高档公寓两栋，分三期开发。一期2005年10月入住，二期进入尾盘，2007年竣工。小区工程配套齐全，设计突出健康、生态、自然主题，成为南阳路地标性建筑和郑州市极具影响力的特色商业及居住小区。2004被建设部中国建筑文化中心评为“中国建设精品楼盘〞，被河南商报评为“2004中原地产先锋楼盘〞，2005被河南日报评为“中原诚信楼盘〞，获全国工商联住宅产业商会颁发的“2005年度精瑞住宅科学技术奖〞。塑造精品，稳健盈利，追求卓越我们对开发商目标的理解：亚新就是这样一家企业“房地产开发先进企业〞〔2000、2001、2003年度、郑州市建设委员会〕“郑州市房地产开发企业五十强〞〔2005、郑州市建设委员会〕“河南房地产开发企业综合实力50强单位〞〔2002至2004年、河南省统计局、河南省建设厅〕“2004年度河南省房地产开发优秀企业〞〔2004年度、河南省建设设厅〕“2002-2003年度中国建设系统企业信誉AAA级单位〞〔中国资信评价中心、中国调查统计事务所〕“工行资金信用等级AA级〞〔工行〕“2004年度郑州纳税五十强〞85工程启动区定位报告思维导图工程启动区的产品策略工程启动区的展示策略工程启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标工程本体条件分析区域市场现状分析案例分析工程机遇分析案例分析案例+本体分析3C分析案例分析+市场分析86工程本体条件的回忆〔一〕启动区情况描述一：工程位于郑州南部三环区域，该区域目前城市面貌较差，市民对该区域的认知度较低；周边区域竞争楼盘南区:帝湖亚星盛世家园花都港湾东南区:金色港湾本工程中原区二七区管城区机场高速花都港湾三环路长江路航海路金色港湾亚星盛世家园帝湖绿岛港湾87工程本体条件的回忆〔二〕启动区情况描述二：1、地块被南三环分割成两个区域。启动区位于南三环北侧，而表达工程气质的特色商业街、广场、集中绿地等，均被规划于南三环以南区域；2、北部启动区总占地148157M2，总建面在30万M2左右；3、作为城中村改造工程，工程南部区域为目前主要村民聚居地，拆迁量较大〔预计将有20余万平米的拆迁量〕小学黄河科技大学启动区小学南三环路88工程启动区定位报告思维导图工程启动区的产品策略工程启动区的展示策略工程启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标工程本体条件分析区域市场现状分析案例分析工程机遇分析案例分析案例+本体分析3C分析案例分析+市场分析89随着郑州作为中原地区效劳型经济城市中心地位的不断加强，未来房地产市场将有较大开展空间从几个主要经济指标看，郑州的“固定资产投入〞、“消费品零售总额〞、“居民储蓄〞、“财政收入〞、“城镇从业人员人数〞等在全省比例中都在20%以上。工业主要分布在巩义、新密、新郑、荥阳，比例分别为24.3%、12.4%、12.1%、10.7%，市区为13.8%，其中二七区为2%各指标说明，郑州市房地产市场目前正处于高速开展阶段，且未来仍具有较大开展空间指标单位全国全省郑州郑州占全省比重城镇从业人口万人26476850151.217.8全社会固定资产投入亿元700733099.1650.321.0社会消费品零售总额亿元539502808.2558.719.9地方财政一般预算收入亿元11274428.6104.824.5城乡居民储蓄额亿元1261965607.31211.121.6宏观市场分析90郑州房地产市场状况总结房地产市场分析规模特点较大规模工程一般在30-50万平米左右；超大规模郊区楼盘不多，有代表性的楼盘为普罗旺世、帝湖等；目前还未出现“造城〞概念楼盘，楼盘的主要配套大多依托周边区域。客户特点以居住改善型客户为主，客户区域特性表现较为明显；各楼盘客户群层次较为趋同，且客户中周边县市客户所占比例一般较大；客户普遍对总价、区域、产品品质较为关心。产品特点产品具有自身特色的楼盘主要集中在郑东新区、北区，其他区域楼盘产品同质化趋势较为明显；高品质、中高档次产品以花园洋房、联排为主流体系，主力户型面积一般为120-130平米三房，高档户型面积为180-260平米，小户型比例较少。高层单价普遍低于同一楼盘的多层价格。各区域间同类产品价格差距不明显，总价区间一般为30-40万91客户访谈主要观点总结：多层受欢送，对高层有一定担忧；有较强的购房欲望希望靠近商业中心和离孩子上学近的地段；感觉价格很高了，会很关注价格；最好所有的房子都朝南，楼宇间距一定要大；小区的环境要好。购房关注因素长江路以南偏僻，生活不方便；知道黄河科大在南区，但不大知道南水北调总干渠；南三环路有许多批发市场；市区中心生活很方便，最好能在市中心区域偏好当然希望住多层了高层有电梯，物业费贵高层对物业管理要求高，怕今后物业管理跟不上产品偏好关键点提炼地段教育日照间距小区规划总价南三环路大学、南水北调干渠配套成熟多层受欢送对高层有一定担忧客户分析92客户访谈主要观点总结：南区较陌生，客户区域性较强，追求实惠经济实用工程位置有点偏，小区做好了也可以接受位置还行，离上班近〔黄河科大〕经常从这边过，很熟悉〔批发市场〕市政配套不全，生活不方便，公交车不多对工程区位的看法有花园当然喜欢了认为退台、花园洋房不错，能受欢送创新产品会好卖，南区市场没有，但不宜太多退台、联排别墅有市场，价格不宜太高，别墅顶多3500~4000元/平米左右对初步方案和产品测试对户型面积与结构的看法市场户型偏大，找不到小面积的〔年轻人〕面积不宜过大，清扫卫生难〔老人〕希望有个85多平米的两房〔小商人〕三房130平米左右就够，不宜过大，要方正实用喜欢较实惠的户型，希望有面积赠送。关键点提炼南三环路附近市场户型偏大整体偏经济型追求实惠容易接受创新市场中缺特色产品、小户型产品价格约2500元客户分析93工程竞争区域确实定：工程的主要竞争区域为市南区中心组团板块北区板块西区板块南区板块东南板块郑东新区板块考虑要素一：“多中心，多组团〞规划布局，城市开展的主导方向为东、西两侧。房地产热点区域为郑东新区与西区。热点不可比考虑要素二：中心区与北区板块的各项城市配套较为成熟；成熟度不可比考虑要素三：东南板块交通较兴旺，且主要客户为管城区及东部、东南部各县的客户；目前客户无太大重叠94三环目前有大量批发市场，有市场潜力；南水北调干渠建设，将对未来的市场格局产生影响万客来食品城：占地268亩，建筑面积8万平方米，可容纳1500多家商户。摩托车电动车物流港：占地18万平方米，可容纳商户1200多家。中陆物流广场：占地700亩,建筑设计面积共计50万平方米南水北调干渠将在工程地块南侧约500-1000米处通过。建成后，干渠两岸绿化带与周边公园绿化带，将对自然景观资源相对匮乏的南部城区形成较为强劲的竞争力之一95工程所在区域在售楼盘不多，在售总面积在100万平米左右区域内竞争楼盘南区:帝湖亚星盛世家园花都港湾绿岛港湾本工程中原区二七区管城区机场高速花都港湾三环路长江路航海路金色港湾亚星盛世家园帝湖绿岛港湾96区内各主要楼盘02、03年开盘，目前已进尾盘，且存在产品同质化、社区特色不突出等情况帝湖：总规面积3110亩，总建面积147万平方，规划住户1、2万户；一、二期共26万平米左右多层，已售罄；目前为三期，36万平米，高层；主力户型为120-140平米的三房〔75%〕二房比例为20%，均价格为3000元/平米，销售速度一般〔50%左右〕；四期2007年推出，40万平米高层。大环境好，但产品档次一般，产品形象没有很好照应环境特色，表达应有的品质，社区无特色。——区域典型大盘，无主题，无形象，无概念亚星盛世家园：占地面积25.9万平米，建筑面积50万平,容积率:2

；前一至五期为多层，已售罄；六期多层还有两房、三房户型剩余，高层销售一般，七期主要为高层，即将交房；主力户型为120-150平米的三房〔50-60%〕，价格在3200-3400元/平米，高层单价较多层单价低；楼盘卖点为精细的社区小环境〔园林造价在100-120元/每平米左右〕，及较好的产品质量，口碑好；但楼盘并无特色，形象一般，无新概念。97区内尚有几个城中村工程方案进行改造，目前刚开工工程为花都港湾。花都港湾：楼盘总面积为25万平米，小区共计42栋，其中10栋高层；目前在卖1-20号楼的多层局部，售价预计2500-2700元/平米；主要总价区间为：70-80平米20万元起价；90平米25万元起价；118平米30万元起价；131平米总价35万元起——共四个档次。主力户型为总价30万左右的三房；社区规划一般，商业为沿街的底商，楼盘内无高端产品，营销打造的卖点很多，但总体上并无无特别概念与营销手段。城中村改造：除佛岗村外，二七区还有多个城中村亟待进行改造，改造后将会释放出大量的商品房，对本工程中后期销售会产生一定的压力。98市场总结：目前