中原对国六条解读及应对建议

“国六条〞细那么解读

及发展商应对策略为您，我做到！2006年6月品控中心出品国六条〞细那么解读中原认为：这次出台的国六条的细那么很“猛〞，短期内将使得购房者持币待购静观其变，市场的成交量尤其是房地产三级市场将受一定影响。然而市场最终走向如何，现在还不能妄下定论，因为市场运行结果往往不在政策的制定和出台，而主要看政策的贯彻和执行力度，贯彻得力，效果明显，投资客退出楼市，楼市运行趋于平稳，贯彻不力，市场仍将处于越调控越疯涨的混沌状态。观点一比照中央今年出台的“国六条〞及其细那么，其与去年中央出台的政策“国八条〞与“新八条〞的一个最重要的区别在于，去年中央的调控仅是从方向上给出指导，除了明确一个“营业税〞的问题后，其余均由地方政府去做调整及细化。而今年，中央不但从“方向〞给出了指引，还在细那么做出了明确的规定，并未给地方留有丝毫的盘旋余地。一直以来，出于地方保护主义，地方政府和中央政府对楼市宏观调控一直处于“博弈〞过程，这次能否例外，取决于地方政府对地方利益的权衡及中央政府对宏观调控的真实态度了。观点二中国经济在2006年一季度的高速开展所带来的问题，再度引起政府的警惕。据数据显示头两月的固定资产投资增幅那么为26.6%，比去年同期还要高上2%。而央行公布的?货币政策报告?还反映：M2同比增长18.8%，M1同比仅增长12.7%，两者增幅之差的“喇叭口〞为6.1个百分点，这说明一季度广义货币供给量过多，主要在于商业银行贷款增长过快，远远高于央行年初制定的16％的M2目标。稳定房价已成为各级政府不可推卸的责任，地方政府既不能无所作为，更不能为了局部或眼前利益实施逆向调节，所以，地方政府极有可能在自身利益上作出让步，以平抑高企的房价。观点三从细那么来看，存量别墅类物业和高端住宅将会更显稀缺，政策天平明显倾向于高端物业，然而值得注意的是，此次实施细那么中央仍留有余地，如按揭首付新政策稍嫌温和，同时也未对购置多套住宅和购置非普通住宅设限等。由此可见，此次调控并非终极调控，对于调控不到位的局部及调控成效不显著，或地方政府执行不坚决的地区和城市，不排除有进一步行动的可能。观点四细那么点评〔一〕制定和实施住房建设规划。要重点开展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市〔包括县城，下同〕人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五〞期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五〞开展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、方案单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设〔规划〕主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，催促各地予以落实。据国土部门透露，深圳的‘五年住宅规划’将方案在6月15日之前出台，其对深圳未来五年房地产业的开展极具指导意义，其将直接影响到市场对后市的预期，值得关注。【点评】〔二〕明确新建住房结构比例。“十一五〞时期，要重点开展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房〔含经济适用住房〕面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70％以上。直辖市、方案单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的工程凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这一条对于“那些近两年通过拍卖，高价从政府手上拿地，且地块所处的地段及容积率等又不适合做90平米以下的产品〞的开发商来说，是致命的。其所迁涉到的利益集团关系，及触及的法律、法规等还有待地方政府与中央调和。即使“上有政策、下有对策〞，目前能借助调整户型设计等方法，如以‘1+1’的方式〔即180平方米的房子用2个90平方米的来代替〕来躲避政策，但一旦中央提高了多套置业的门槛，方法也就立马失效。90平方米成为国内房地产市场最新一道标志性标准，而且从2006年6月1日开始，90平方米以下住宅必须占到新开工总建筑面积的70%以上，其也意味着未来市场上90平米以下的物业供给会是个“海量〞。【点评】〔三〕调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购置住房缺乏5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购置普通住房超过5年〔含5年〕转手交易的，销售时免征营业税；个人购置非普通住房超过5年〔含5年〕转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。一方面5年限期内不能成交，将使得三级市场放盘量大幅缩水，短期内成交量必然会大幅下降；另一方面这一项政策其实也变相的抬高了二手房价，此举虽是为了抑制投机和投资，但是对海外资金的投资及有大量资金储藏的买家却难以控制。【点评】〔四〕严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对工程资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原那么，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。将引发新一轮开发企业的大洗牌，一些综合实力不强的企业将被淘汰出局，这对于资金实力充足的大开发商而言是一大利好，在政策出来的当天，“沪、深两市地产股板块普遍没有出现去年宏观调控政策出台时的下跌态势，而是根本保持平稳，其中华侨城还出现了涨停〞就是一个很好的表达。【点评】〔五〕有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购置自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。此点否认了此前首付将提高至五成的坊间传闻，充分考虑了中低收入群体的住房需求，但3成左右的购房将受到影响〔根据中原2006春交会数据：有29%的人选择2成按揭〕。能抑制不合理的购房需求。以价格100万元的房屋为例，假设有100万元的资金，在首付比例为20%的情况下，可以支付5套房屋的首付；假设为30%，就只能满足3.3套房屋的首付，在一定程度上减少了购房需求。在供给结构调整的过程中，需求的减少有利于缓解房价上升的压力。对于“90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定〞并未限制房产的套数，可以说中央在此留有余地。【点评】〔六〕保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供给。各级城市人民政府要编制年度用地方案，科学确定房地产开发土地供给规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房〔含经济适用住房〕和廉租住房的土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量的70％；土地的供给应在限套型、限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发工程土地供给，严格限制低密度、大套型住房土地供给。在限套型、限面积的根底上，以招标的方式来进行土地交易，其意味着以后土地出让很有可能更看重开发商‘出的房价’是否符合限价要求而不是‘出的地价’有多高，从这点上看，地方政府极有可能在自身利益上作出让步。而为了保证今年全年中低价位、中小套型普通商品住房〔含经济适用住房〕和廉租住房的土地供给不低于居住用地供给总量的70％，预计深圳市下半年土地出让的重点将在比较偏远的地方〔像平湖、坪地、坪山等房地产市场欠兴旺的地方〕。停止别墅类房产工程的开发，严格限制低密度、大套型住房的土地供给，现在已开工此类工程将会变得更加的稀缺。【点评】〔七〕加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定开工开发日期满1年未开工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未开工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期开工建设，但开发建设面积缺乏1／3或已投资额缺乏1／4,且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。以后“象征性开工〞的工程将会受到严厉的查处。而对“对超出合同约定开工开发日期满1年未开工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未开工开发的，无偿收回土地使用权。〞然而土地闲置标准已经制定，如何处理也有明文规定，关键是如何执行，这是唯一的焦点和难点，因为牵扯部门利益太多。【点评】〔八〕严格控制被动性住房需求。各地要按照?国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知?的要求，加强拆迁方案管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原那么上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。中央政府严格控制被动性住房需求，目的是为了减少在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下地方政府强制实施拆迁的行为，表达了中央关心弱势群体。而深圳近期却在加快城中村的改造，旨在通过城中村的改造来增加商品房的供给，然而其也衍生出大量的被动性需求，与中央背道而驰。【点评】〔九〕加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的工程，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的工程，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更工程、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。以后对工程的开发建设的监控将更加严厉，开发商想随意更改设计没有那么容易了。【点评】〔十〕切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处分；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处分，直至撤消营业执照，并追究有关负责人的责任。事实上，在这一点上，深圳在国内已走得比较前，深圳在05年对此就有不少政策，如“禁止认筹〞、“整顿广告〞、“明码标价〞“禁止炒买楼花、提前登记、集中开盘等〞，这些措施对深圳的市场秩序的标准起到了一定的作用。而深圳在“国六条细那么〞出台后要做的，就是加大措施的执行力度，可以预计6月份开始或者更晚些时候深圳将引发一起违规整顿风暴〔像去年一样〕，但能否杜绝违规现象还要看以后政府是否坚持整顿。【点评】〔十一〕加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。〔十二〕标准开展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购置、谋取不正当利益的行为。严格标准集资合作建房，制止局部单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。〔十三〕积极开展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供给。以上三条其实是说明一个问题，即中央想通过开展廉租房、经济适用房和住房二级市场来逐步完善住房保障体系，解决低收入人群的住房问题。由此也暗示着，政府出台的这些方法、细那么理论上是延迟房价上涨的形势，但其终级目的并非真正从意义上去解决高房价的问题，如何使消费者在一个良好的、稳定、完善的体制下，根据自己的需求去购房，才是政府需要解决的问题。【点评】〔十四〕建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。〔十五〕坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广阔群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。可以预计，以后政府将逐渐将楼市信息透露给公众，以后信息不对称的局面将得到很大程度上的缓解，开发商和代理商的舆论导向作用无疑会削弱。【点评】市场开展预期一个市场分析模型——根据供需的关系，市场可分为寂静、短缺、旺盛、过剩四种类型。需求供给短缺旺盛寂静过剩市场均衡线价格高成交量大成交量小价格低越靠左上角，价格越高；越靠右下角，价格越低。越靠右上角，市场规模越扩张；越靠左下角，市场规模越萎缩。房地产业轨迹——由于需求增长快于供给增长，现阶段房地产市场已进入短缺期。当前价格高于社会及政策的期望价格。价格怎样才能归于稳定？需求供给短缺旺盛寂静过剩期望价格当前价格当前位置回归路径一：市场化——不可能的任务——存在土地垄断。楼市管理体制矛盾。金融体制矛盾。需求供给短缺旺盛寂静过剩市场化路径理想的调控路径可采取措施大幅度增加供给。不限制需求。市场表现价格回稳。市场规模扩张。进入旺盛市场。回归路径二：打击投机——需求供给短缺旺盛沉寂过剩中间路径近两年调控的主要路径采取的措施小幅度增加供给。打击投机性需求，局部真实需求亦受到打击。理想状态下的市场表现价格回稳。市场规模先微缩后稳定。市场回归理性。市场开展轨迹能否走通主要考验在于——房价能否尽快稳定，然而05年国内大局部城市在政策调控后，楼价仍然大幅上涨，促使06年更严厉政策的出台。“国六条〞细那么目的仍为稳定房价并保证中低收入家庭住房改善；随着这些政策的逐步落实，市场小户型供给未来1-2内又将成为主流，供给结构将朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改善；住宅超前消费的现象将逐步得到控制，对土地其他珍贵资源的节约使用将益发成为社会共识；消费者的居住观念将更为理性，改善居住品质的需求将从过去的主要追求更大面积，转向主要追求住宅性价比和全面居住体验的提升；而税收、信贷等方面的政策，将使投资性购房市场进一步降温；投资性购房比例过高是市场过于亢奋的表现，适度降温有助于市场回归理性，恢复行业从优胜劣汰中获得进步的机制。“国六条〞细那么预期到达的效果消费者心理预期对市场的影响——很少有消费者和普通投资者能够对市场现实的供求关系和政策的影响做出高度理性的判断，而媒体的渲染将严重影响他们的预期和决定。消费者本来就存在过高的期望值。对房价降低和获得低价位住宅供给的期待心理，将使得许多具有真实需求的购房者，在短期内也选择持币待购。局部机构投资者具备理性分析能力，但市场的信心也是其分析因素之一。对市场信心的忧虑已经影响机构投资者对房地产股票的短期评级，但由于存在人币升值的题材，股票房地产股突破政策打压而强势突围的现象，在一定程度上说明了市场资金对房地产行业未来前景的乐观看法。本次调控细那么出台，市场将会进入2-3个月的观望期，市场的成交量和价格都将有一定的调整，但观望期之后市场表现仍较为乐观。【中原认为】回忆05年“国八条〞后的深圳市场下跌期回涨期下跌期回涨期下跌期回涨期下跌期回涨期在观望期过后，新政在“改变住房供给结构，增加90平方米以下产品供给效应〞最快也需在07年3月以后表达出来。而深圳市05年销售的三房以上户型面积约占66%，06年的供给结构必然会顺应此趋势,以三房以上的中大户型供给为主。换言之在接下来的9个月的时间里，90平方米以下的供给量相对还较小，在供小于求的情况下，市场整体表现还相对乐观；而对于90平米以上的户型：本身市场对中大户型就存在一定的刚性需求，加之从细那么分析，以后此类户型仅占整个住宅市场份额的30%，由此会造成供给量大幅减少的预期，而衍生出更多的非现阶段需求，市场表现较为看好。在未来一年的新增供给量里，其所包含的“送面积〞局部还存在，这也为楼价的乐观判断创造了条件。中国房地产市场由于存在金融体制、楼市管理体制、土地全垄断等短期内不可调和的矛盾，故而楼价问题也不能够得到彻底的解决，房市在观望期结束后，其走势还会可看好。对开展建议与对策【教训】开发商不愿看到的一幕上海——降价风波05年7-9月，“万里雅筑〞第一个公开降价，开盘价降低15%；上海地产大鳄型企业大华集团以周年庆典让利方式对旗下在沪售卖楼盘实行全线降价，降幅最高达40%；上海市核心区的静安四季苑以每平方米25500元的均价推出新盘，将核心区3万元每平方米的行情“缩水〞5000元；上海万科的“蓝山〞、“春申万科城〞、“朗润园〞平均降幅15%。上海——团退风波上海地产十强的大华集团所开发的楼盘“水岸蓝桥〞的51名业主，将一份联名解约“通牒〞递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止归还房贷。12月21日，63位购房人向人民法院提起了民事诉讼，上海市宝山区人民法院开庭审理了上海大华退房事件。“达安春之声〞、“金沙雅苑〞的退房风波未平，浦东超大楼盘“风雅颂〞的拒收事件又起；“蓝山小城〞也因降价引起前期业主打起“退房〞旗号。在06年3月前已有房产售出、3月后仍有后续供给的工程，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。【教训】上海各方救市银行：05年10起，建行、农行、工行个人房贷政策陆续松动，新房二手房第一二套普遍可以获得7成、9折基准利率的贷款。政府：06年5月份，放宽公积金贷款额度到40万；对出售自有住房并在出售后一年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售的现住房应缴纳的个税，按其购房金额占原住房销售额的比例全部或局部予以退税。【借鉴】

开发商联合托市已开盘工程同时提价北京市房地产市场面对05年宏观政策打压时，出现东岸、东恒时代、沿海赛洛城、华纺易城、青年汇、国美第一城等众多楼盘，同时单方面违背口头承诺、大幅度涨价。局部开发商成心“捂房〞营造供给紧张局面。未开盘工程推迟开盘时间，提价集中开盘北京市房地产市场面对“国八条〞政策打压时，出现东岸、东恒时代、沿海赛洛城等多个工程，刻意把开盘时间从“6·1大限〞之前推迟到之后，并“不约而同〞提价。6月份，北京超过50个楼盘同时开盘。开发商组成联盟，联合对抗新政受05年房地产政策影响，6月5日在深圳，国内名声最大的地产商民间组织——中城联盟——数十家会员单位的老总聚于万科总部；6月6日在上海，国内另一有影响力的地产商民间组织——工商联住宅产业商会——召开座谈会。前者是为了“研讨当前形势和对策〞；后者的主题是“房地产企业自律、诚信〞，矛头却指向了新政：控诉中央对楼市“有压无保〞，导致行业“入冬〞。策略建议未雨筹缪，慎防一跌百跌、一退〔房〕百退，消除购房者观望疑虑情绪是关键，充分利用客户“追涨杀跌〞心理，进行全员托市；开展商联合托市：如举办顶峰论坛研究托市策略；建立地产商联盟，保卫房价，通过联盟增强与市场及政府搏弈的力量等。舆论托市：加大报刊、网络的舆论导向力度。【借鉴】防“骨牌效应〞全员托市建议：在售工程策略建议在做好对外托市外，练好内功打造高品质产品和效劳。尤其是一些抗跌性差的物业：如地段差、产品综合素质低、缺乏品牌支持的企业。切实抓好工程质量和园林设计施工，防止园林“见光〞后或入伙时因为工程质量和园林效果差导致入伙“退房潮〞。必要时，可追加投入本