商业房地产开发项目主要特征

商业房地产开发项目主要特征

伴伴随我国社会经济快速发展,商业房地产作为房地产开发中较为特殊一类,近年来正日益受到人们关注。不少房地产开发企业由传统住宅项目开发转向商业房地产项目开发,以期取得相对较高投资收益,商业房地产开发项目之间竞争日显激烈。政府部门也认识到商业设施对城市发展辐射带动作用,不停采取方法推进商贸流通基础设施建设。本文首先概述房地产开发项目标通常特点,在此基础上从多个角度对商业房地产开发项目具备主要特征进行阐述,力争进行一定深度探讨。

一、房地产开发项目标通常特点

房地产开发是当代市场发展中经济活动,它直接从事土地与建筑产品生产和经营,直接进行包含住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋建设,以及土地开发,为社会生产生活提供物质基础确保。作为房地产企业开发经营对象,房地产开发项目标通常特点概括以下:

1、地理位置固定性

土地开发、房屋建设及使用,均具备不可变动地理位置,在开发项目时必须考虑到地域差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用赢利可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商资金实力有很高要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发内容,通常体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有对应时间要求。另外,项目开工建设前关于手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目通常需要1—3年甚至更长时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊经济活动,包括社会生产生活方方面面综合开发活动和过程,事关国民经济和国计民生,必须也只能经过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目标各开发步骤都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,恪守城市建设法规,房地产售价受国家关于法规政策调控等。

5、建设步骤多

这与项目开发受法规政策严格约束特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参加房地产开发项目管理部门很多。一个房地产项目标全部开发过程包括到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环境保护、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设步骤多,而且各步骤不可或缺。

6、多源资金筹措

因为房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金起源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要经过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项现在期工作开始,到项目建成完工能够交付使用,这一期间大量是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长时间。房地产项目标投资回收时间较长,资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与通常工业建设项目投资有一个显着区分,即通常工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资过程本身就是房地产商品生产过程。所以,房地产项目总投资即为房地产开发产品总成本费用之和。房地产项目总投资包含开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目标总成本费用存在一定对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目标开发和建设,往往需要大量投资环境及市场调研、精心规划设计、高标准工程施工、专业化营销策划、细致全程服务,对从业人员综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

因为房地产项目具备以上特点,也就对应决定了其投资风险较大。如因为开发周期长,很轻易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求改变及竞争对手等方面影响;在项目建设期间,伴随时间推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目标投资额;当公共利益需要时,可能碰到强制性征收、停顿使用或限期拆除情况等。

11、开发项目标差异性

房地产开发项目能够分为很多个,因为项目用途、内容、规模、要求不一样,以及建筑物本身造型、装修、结构、设施配套等不一样,各开发项目存在很大差异性。即使是同一类项目,因为项目所在区位、环境等条件不一样也会产生相当差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决议多专业协同

正因为房地产项目具备前述特点,其投资决议尤为主要。在这里将项目决议多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决议完成需要多个专业人才协同作战,实际上也是多方面专业人才集体智慧结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场情况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提供产品提议;需要工程技术人员提出工程实施技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资可行性和项目标盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

现在国内对商业房地产开发项目还没有十分明确定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包含商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际利用中,人们有时将商业房地产涵盖范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包含餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义与狭义之分,本文对商业房地产开发项目标研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动零售批发商业经营场所开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中商业房地产项目范围一致。除通常房地产开发项目标特点外,以下主要从用户组成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功效及社会效益等方面阐述商业房地产项目标主要特征。

1、用户组成双重性

商业房地产项目与其它房地产项目标显着区分之一就是其用户组成包含两个层次:第一层次是直接承租或购置商业用房经营商户,这个层次用户是开发商直接用户;第二层次是前来商业区购物终端消费者,这个层次用户是经营商户直接用户、开发商间接用户。在第一层次中,还存在这么一个情况,前来购置商业用房是投资者,而不是真正经营商户。这些投资者看中了商铺未来升值潜力,先期购置产权,然后转租给经营商户,立足长久稳定回报,或者见机抛售,获取收益。

这两个用户层次与科特勒将营销环境中市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次经营商户当然主要,毕竟项目收入直接起源于承租或购置物业经营商户,但项目整体发展还是有赖于第二层次终端消费者,因为广大消费者认同程度直接影响经营商户承租或购置物业行为,进而影响项目收益。另外,开发商对于第一层次中投资者需给予足够注意,若投资者过分,将不利于项目久远运行。

2、选址分析渐进性

全部房地产项目都存在项目区位分析与选择,包含地域与详细地点两个层次分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目标运行直接面向购置商品广大消费者。不一样城市或地域经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大差异,从而影响项目可达成市场目标。依照关于宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不一样层次,这其实就反应了不一样城市或地域消费市场容量水平。项目所在城市或地域选择直接决定了项目运行所可能面正确主要消费群体总体情况,包含消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地域选定后,就需考虑项目标详细地点。用户在选择商店进行购物时,店铺位置往往是所考虑最主要原因。同时,店铺地理位置也是形成差异化甚至垄断经营主要条件。商业房地产项目标场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多消费者,经营商户自然就不会前来承租或购置物业,也就无法实现项目收益。优越项目区位是商业房地产项目取得其余竞争者不易模仿竞争优势主要路径。

3、定位规划多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在直接用户包含百货企业、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不一样经营主体,另外往往还有配套餐饮、休闲、娱乐等机构,现有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户经营内容、经营特色存在很大差异,对应对物业需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大终端消费者,这一层次用户结构愈加复杂。所以,若在项现在期还没有找到有意承租或购置物业经营商户,项目在市场定位上需最大程度地确定主要用户方向,项目标开发建设需尽可能考虑多方面需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目标规划愈加追求整体性,表现在项现在期策划定位、中期开发建设和后期经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能防止单打独斗、零碎开发、零碎租售,不然会破坏整个商业项目标完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具备公共服务特点,在详细规划设计中需尤其注意公共空间和配套设施设计,强调功效作用、引导作用、服务作用,确保商业运行所要求大规模人流、实物流、资金流、信息流高效运转。

4、经营方式多样性

不一样于住宅等主要采取开发销售模式,商业房地产项目采取经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包含整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多个方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目极少采取直接销售,而以混合型运行居多。另外,项目是由开发商投资建设,租售对象能够是直接经营商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以寻求收益投资者,这里面经营方式又有很大灵活性。

经营方式多样性使得经营方案比选成为商业房地产项目决议分析和评价中一项主要工作。是经过出租取得连续收益,还是经过出售取得一次性回报,以及各经营方式怎样有机组合,需要综合考虑资金压力、本身经营能力、市场接收程度、近期与远期利益等各方面原因。另外,确定经营方案下财务收益也存在很大不确定性。

5、资产经营长久有效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多是一个资产经营。对于开发商来说,住宅开发销售模式决定了其资产难以实现增值,而商业房地产项目具备长久经营市场需求,既能够经过出售赢利,还能够经过出租或其它经营方式取得长久利润回报,在长久经营中实现资产增值。

商业物业经营管理搞好了,能够满足企业在多方面发展需求,如扩大企业著名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展基础,形成企业关键竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具备独特优势,也正基于此,项目标成功不但仅是所开发物业出租与出售完成,取得一定经济收益,还表现在所定位商业运行成功。

6、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目标投资回报较高。不过,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确租约保障,没有固定消费对象,项目标发展与商业发展亲密相关。项目运行收益高低不但取决于本身环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展情况,城市发展重心、人们收入及消费水平、需求改变等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争激烈性,商业房地产项目之间竞争十分激烈,投资风险相对较高。

7、可促进城市功效提升,产生良好社会效益

城区形成和再发展是以复杂和综合原因为动因。一个城市新区形成,必定要有足够地理原因、交通原因、人口原因、基础设施原因以及包含商业网点在内服务原因等很多条件支撑。一定规模商业网点作为城市功效必要