太原海唐广场2016招商运营提报方案

太原海唐广场2016招商运营提报方案SERVICEGUIDE为经营而定制全程顾问全程实操服务指南团队组成：项目招商运营管理团队项目专业顾问团队

前言

我方以优秀的团队作为事业发展的核心力量，注重团队凝聚力的塑造，坚持以人为本，本着锤炼人才、励志拼搏的精神，让服务深入人心，主张团队协作共进，打造浓郁而独特的企业文化和员工精神，为企业的长足发展奠定了坚实的基础。目录CONTANTS01项目基本概述02项目商业定位03知名艺术街区案例04招商及运营管理建议项目基本概述项目基本情况项目开发节奏项目商业配套基本篇大唐世家（成屋）海唐广场二期海唐广场一期（兴建中）大唐世家西侧成屋海唐广场（东侧兴建中）海唐广场二期（2017启动）西地块先启动海唐广场二期全区及海唐项目相对位置大唐世家东侧成屋售出商铺是否返租开始商业运作海唐广场（西侧今年交付）海唐广场全区基本情况大唐世家（成屋）海唐广场二期海唐广场一期（兴建中）大唐世家西侧成屋海唐广场二期全区及海唐项目相对位置海唐广场（西侧今年交付）2016年主要招商运营区块：2016年主要为本区块的前期广场规划、统一识别系统、招商定位、主力商家进驻及经营管理运行2016年海唐广场二期的主要工作为主力店招商意向海唐广场前期启动区域海唐广场整体开发节奏大唐世家已成屋海唐广场二期西地块启动中海唐广场一期销售中2016年海唐广场一期西侧交付后商管公司启动商铺统一艺术形象、识别系统及主力店招商进驻海唐广场二期西地块启动中海唐广场一期2018年交付海唐广场2016商业运行区域大唐世家东侧成屋海唐广场2016年度预计运营区块（包含大唐世家及海唐一期西地块）2017年交付物业2016年底预计交付物业预计运营的商业区块招商难度较高物业海唐广场2016年度运营区域业态分区建议2017年交付物业建议一、二层以儿童业态为主三层以艺术、画廊或儿童馆形态自主经营电商、微商展示及创业孵化平台目前已经开业运行区域一、二层街铺区域建议以艺术形态、创意街区业态为主三层以现代网吧、台球厅、动漫游戏为主本区域已经自然形成，我司补充业态即可项目商业定位项目商业市场定位分析市场形势整体思考项目市场定位商业篇同质性的商业到处都是缺失太原市区需要一种品味、具有现代文化内涵的商业街区机会品味、艺术、文化街区体验式、时尚、品味等与餐饮、休闲娱乐相辅相成现代人文街区的定位中，蕴藏着独特的商机和使命：城市商业的完善、升级，避免商业同质性创新文化的挖掘、弘扬，增加商业的生命力太原这些年掀起一阵购物中心热潮，将传统商圈模式的购物、餐饮、休闲、娱乐的生活方式更新换代（主要在购物环境），而目前街区商业具有简约、现代、时尚、艺术等的特色商业街区，是太原整体商圈内留下的空白。项目商业市场定位分析最终本案将形成极具竞争力时尚文化的城市名片首先整合艺术文化资源，明确时尚文化定位，提升商业街区的整体内涵；借鉴现代简约的建筑风貌，设计独特的街景小品，突出文化艺术品位，形成商业街区的标志；创造太原唯一性的可体验性的场所，带动项目的可持续发展；举办各类时尚、品味、创投等投资活动，炒热街区人气与名气。现代人文商业街打造思路：太原现代文化艺术综合型商业街区的空白：商业业态单一经营分散。大品牌开发商加入，加速太原整体商业发展，未来竞争更为严峻。市场形势的整体思考核心要素：艺术、主题、文创、情怀、文化、品牌、时尚、夜文化、圈层、经营展现超现代建筑风貌，拥有现代街区商业的特色，集吃、喝、玩、乐、现代艺术体验馆、儿童教育体验馆、创业孵化基地、屋顶人文PARTY会场、人文品牌、各类风味餐饮、休闲、娱乐为一体的复合型体验式现代人文街区创新型体验式时尚艺术街区吃喝玩乐、住、体验、旅游、购物、休闲定位关键词项目市场定位核心要素：艺术、主题、文创、情怀、文化、品牌、时尚、夜文化、圈层、经营

新西区现代艺术街区———艺术、文化、时尚、夜文化、圈层、品牌街区

新西区商业——名利场项目形象定位

新西区商业——名利场核心要素：艺术、主题、文创、情怀、文化、品牌、时尚、夜文化、圈层、经营知名艺术街区案例北京三里屯街区北京798街区南京1912街区成都锦里街区案例篇北京三里屯街区三里屯village文化、艺术、休闲、购物于一体的全新空间开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计设计理念三里屯主设计师隈研吾

规划理念：整体为开放式设计南区在街道设计时采用了化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面南区——中国胡同北区——四合院Village代表了村与城两种概念兼收并蓄“我更倾向于中式格调，那种来北京胡同的人文基调，而不是那种线条过于完美的美式建筑风格”——隈研吾三里屯主设计师艺术建筑不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）建筑本身就是一件艺术品，以三维建筑去宣示品牌形象

南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌业态定位南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也将成为三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌品牌旗舰店装修风格前卫、时尚前卫装修橙色大厅——宜人空间的前广场，成为三里屯Village的活力中心橙色大厅橙色大厅由日本前瞻建筑大师设计，是三里屯VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台橙色大厅底层750平方米的开放式空间挑高13米的大厅穹顶位于二层的VIP室，电梯直达，可俯瞰大厅全景活动大门，可全开放以连接南庭大厅前广场巨幅LED电子屏冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气广场周边设置有座椅构成三里屯village的休憩空间橙色大厅原创本土设计师展示作品的平台中央美术学院大奖赛作品展风尚V生素时装秀商业艺术活动创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标北欧艺术节彩绘Barbie小型展商业艺术小品三里屯village文化、艺术、休闲、购物于一体的全新空间北京798街区

北京798街区

创业、艺术、文化、休闲于一体的全新空间798艺术区

北京文化时尚创意先锋基地，国内最具国际影响力的艺术区“798艺术区”位于北京东北方向朝阳区大山子地区，是50年代由苏联援建、东德负责设计建造的重点工业顶目原国营798厂等电子工业的厂区所在地。自2002年开始，大量艺术家工作室和当代艺术机构开始进驻这里，成规模地租用和改造闲置厂房，逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、时尚店铺、餐饮酒吧等各种空间的聚集区。798艺术区已经变成国内最大、最具国际影响力的艺术区，并已成为了北京都市文化的新地标798艺术区总占地50万，七星所属29万，建筑面积22.5万平方米798厂区的部分建筑采用现浇混凝土拱形结构，是典型的包豪斯风格的建筑。艺术区内原有建筑物被充分利用。798艺术区

的规划建筑空间南京1912街区

南京1912街区

夜文化、艺术、社交、购物于一体的全新空间位置：位于南京市长江路与太平北路交汇处，规模：由１７幢民国风格建筑及”共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”４个街心广场组成，总面积３万多平方米定位：南京1912定位于“城市客厅”，力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”南京1912城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街南京1912

整体风格保留民国建筑的风貌青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。南京１９１２”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地１７幢建筑，其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅经营模式：只租不售，经营者和管理者分离招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。成都锦里商业街区

成都锦里街区

蜀文化、休闲、购物于一体的全新空间

选址：成都市武侯祠东侧开业时间：2004.11.1总建筑面积：7920m总街长：340m平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的需求成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街成都第一条仿古特色街，已经成为全国特色商业街的典范在三个主题区域坚持主题和特色业态，避免相同业态过于集中，带来消费疲劳广场餐饮娱乐区锦锈文化区民俗市井区餐饮休闲公建住宿购物成都锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先进运营模式！————国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正的整合起来根据地理空间所承载的文化内涵，来确立建筑—

—锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体

紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司整个建筑系明清时代的建筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街三里屯：三里屯代表香港成功的招商经验及运营能力，引进很多国际知名的品牌旗舰店，建筑形式多元化、个性化立面元素、年轻化业态定位、聚客型橙色大厅、个性化空间设计、融合艺术、文化、时尚的元素的现代街区！北京798街区：融合文化、时尚、创业、艺术空间、圈层的效应，成为区域街区的唯一！南京1912街区：在中山路将民国建筑物赋予文化、时尚、品味、社交、夜文化的元素，将地产项目成功提升到文化+社交+商业地产的经典案例！成都锦里：将三国蜀文化注入老街区，把公共产权与经营权成功分离，引入经营团队统一运营，成功的形成西南地区性的知名商业街区，物业价值翻了几番！四个商场给我们思考，我们应借鉴市场项目的趋势，顺势而为核心要素：艺术、主题、文创、情怀、文化、品牌、时尚、夜文化、圈层、经营商业招商思路2016招商思路建议主力店及场地设施建议海唐广场一期西地块预落位运营篇运营思路：成立商业管理公司，建立主力招商运营团队。对于艺术人文街区、现代艺术体验馆、儿童教育体验馆、屋顶人文PARTY会场等作

为主力店组建运营。招商思路：建立招商运营团队体系，开展2016年度首次交付的物业街区形象

定位，主力店定位后开始招商，订立开业时间，装修进驻！针对其余目标商家访谈列档，招商团队重点追踪，在约定时间统一开业，集中造势，将项目总体形成一盘棋，达成公司预期目标。2016年招商思路建议主力店及场地设施建议时尚艺术街区、现代艺术体验馆、儿童教育体验馆、屋顶人文PARTY会场、成为本案的活力中心，定位为本案形象、艺术、创投孵化、派对、表演等活动的舞台现代艺术体验馆：规划面积可以在300-400平米，定期与各文化艺术团体举办一些文化、时尚、艺术等活动。儿童教育体验馆：规划面积可以在400-600平米，开展一些教育、培训、讲座等活动，形成一种儿童主题的风格。屋顶人文PARTY会场：利用屋顶空间布置一个PARTY场所，形成项目的特殊卖点。大厅前广场巨幅LED电子屏及举办日常的活动。夏天是喷水广场，汇聚人气的场地。广场周边设置座椅，构成休憩空间。海唐广场一期开放区域预落位2017年交付物业儿童教育体验馆三层艺术人文街区现代艺术体验馆三层快时尚GAP1500㎡1+2亲子教育培训区域快捷餐饮200㎡快捷餐饮200㎡网吧三层200㎡动漫三层200㎡台球三层200㎡自然形成区域电商、微商创业孵化基地艺术人文商家艺术人文商家艺术人文商家屋顶PARTY位置艺术中心效果屋顶PARTY位置主力店空间效果建议

品牌餐饮招商

项目一层至三层：招商商家建议美国快时尚轻奢品牌–GAP

GAP是美国最大的服装公司之一。1969年创建时，只有屈指可数的几名员工。现在，它是拥有三个品牌(GAP、BananaRepublic、OldNavy)、4200多家连锁店、年收入超过130亿美元、员工16.5万人的跨国公司。品牌定位：全国连锁，轻奢时尚品牌产品定位：客单价90-185元年龄定位：年龄层在15-35岁品牌风格：运动、商务、品牌、时尚、多元化全国原创人文品牌–金福农场供销社

品牌定位：连锁品牌，结合社交聚会、体验、亲子联谊产品定位：客单价45-75元，大型特色人文农业业态年龄定位：年龄层在12-35岁品牌风格：体验、新颖、品牌、时尚、多元化、社交联谊儿童娱乐教育强势儿童教育连锁一奇乐儿儿童娱乐全国连锁–德克士炸鸡品牌定位：全国性快时尚简餐连锁产品定位：客单价20-35元，翻桌率快餐饮年龄定位：年龄层在15-35岁品牌风格：品牌、便捷、时尚、便宜全国连锁-大鼓米线

品牌定位：全国性快时尚简餐连锁产品定位：客单价20-35元，翻桌率快餐饮年龄定位：年龄层在15-35岁品牌风格：品牌、便捷、时尚、便宜运营管理建议商业运营体系商业管理案例（1）、（2）委外配合及运营管理编制运营篇不断完善的运营体系TOE（Estate

物业）：专属物业管理团队、保安、保洁、设备维护、街区维护、建筑维护、应急机制TOB（Business商家）：各类针对商家的灵活有效的租金收取方式，稳步推进街区运营，做到商家与街区双赢。TOG（Government政府）：街区管理团队专家顾问团队商家咨询团队TOC（Consumer消费者）：专属文化、艺术平台：线上线下消费衔接的实现街区运营与招商的重要参数TO4模式完善运营体系招商要点：主力店投资经营将项目定位清晰化，创造太原唯一性商业街区，对招商运营会有大的帮助。商业运营体系及编制

策划总监

前期运营组织架构执行副总

总经理行政部前期管理体系

海唐广场一期—2016开业前编制

运营总监

形象定位装修设计广场设计设计部招商部策划部外立面效果、灯光计划、广场景观室内装修设计、户外端景设计人员编制、团队建设、行政流程行政规范、预算编列、资金管理对外形象、品牌建设、活动策划形象推广、创造客流商业动线规划、招商落位招商执行、面积测算、租金测算

商业设计部门

法务部门自营管理招商运营人力资源营业渠道品牌运营工程维修合同管理

开业运营组织架构执行副总招商运营部

董事总经理物业维修部策划美宣部行政管理部增加客流活动策划物业服务财务出纳海唐广场商业管理体系

运营总监委外部门田子坊位于中国上海市泰康路210弄，是打浦桥地区的一条小街，1998年前这里还是一个马路集市，自1998年9月区政府实施马路集市入室后，把泰康路的路面进行重新铺设，使原来下雨一地泥，天晴一片尘的马路焕然一新。田子坊内入驻的艺术品，工艺品商店已有40余家，入驻的工作室、设计室有20余家，政府搭台，企业唱戏。在田子坊前期启动中，政府及其执行机构在整体规划、功能定位、业态调整、环境的改善和建设方面做了大量工作，内部极具小资格调而又不失亲民本色的运营策略成就了上海田子坊的有口皆碑。

典型项目链接——上海田子坊泰康路的田子坊，在上海被称为“上海的苏荷”、视觉产业的“硅谷”

PART——商业案例（1）成都市宽窄巷子改造在保护老成都原址建筑的基础上，形成了以旅游、休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁传统文化氛围的复合型文化商业街.并最终打造成了具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“天府少城”。

改造宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精