仲量联行-万菱汇物业管理方案

广州【万菱汇】ONELINGK物业治理方案(第一稿)北京仲量联行物业效劳广州分公司谨呈二〇〇八年四月目 录1.0........................................................................................................-2-2.0...........................................................................................-3-3.0................................................................................................-7-4.0..................................................................................................-15-5.0......................................................................................-16-6.0......................................................................................-18-7.0......................................................................................-23-8.0......................................................................-25-9.0..........................................................................................................-31-10.0.......................................................................................-32-11.0停车场治理.....................................................................................................-36-TOC\o“1-1“\h\z\u\l“_TOC_250002“12.0公共区域确实定 43\l“_TOC_250001“13.0办公室装修指南 44\l“_TOC_250000“14.0租赁工作人员须知 44-1-1.0万菱汇简介-2-物业治理根本模式建立特色物业治理物业治理，力求更好地效劳于宽阔客户。〔一“隐蔽式”的两层含义：1、以不干扰客户的正常办公、经营及活动为首要条件，例如：电梯、消防、力争将可能由于日常治理而对客户造成的各类不良影响及干扰降低至最低水平，突出高素养物业工程的治理效劳特色。2为主的效劳型保安〔装着西装革履〕和形象型保安〔可依据实际岗位特点穿着特色服装“破坏分子”的保安震慑作用。保安人员区分为三种：形象保安、效劳保安、隐式保安，他们是与客户〔二“主动式”的两层含义：进而有效延长设备设施的使用寿命。2、对客户的主动式效劳：树立并培育主动关心、倾听客户声音的良好工作作风，多方面地主动了-3-力争满足客户多样化的需求，做客户的好帮手。建立五大优质效劳体系〔一〕微笑效劳/认真效劳制，为员工供给良好的培训、晋升时机，更为员工制定科学的个人进展打算布满荣誉感和工作热忱，员工才能真正发自内心向客户真诚的微笑，认真效劳，处处以客户为尊，从而表达出治理人员的高素养、高水平及治理效劳的优质品质。〔二〕标准化治理

优质的治理不能只凭阅历办事，必需具有标准化的治理要求。再好的物业治理效劳模式也需要由群众认同的标准来对其进展鉴定，在工程成立之初便应导入由以下三大治理体系，即国〔ISO9001:200系〔ISO1400、职业安康安全治理体系〔GB/T28001-200〕相结合的一无疑是最正确的选择，透过标准化的治理与效劳，使其治理与效劳更具科学化、制度化、标准化；最终力争通过高素养的员工队伍，配以高技术的管-4-理手段，高标准的治理要求到达好的最好的治理效果。〔三〕紧急预案制度装修量大，同时高层建筑承受风力大且易受雷击，突发消灭。预先制定一整套紧急预案制度，即《应检讨及评估，同时通过评估可能消灭的风险，购置有关保险，以备在处理突发紧急状况时可以做到有条不紊，力争使各方面的损失降至低。〔四〕零干扰效劳工程修理保养、保安效劳、保洁绿化效劳，还是其它配套效劳，都应以不干扰客户正常办公及活动为首要条件，例如：电梯、消防、空调等共用设备设施的维护保养尽量安排在周末、节假日、深夜进展，力争将可能由于日常治理而对客户造成的各类不良影响及干扰降低至最低水平，突出高素养物业工程的治理效劳特色。〔五〕全方位菜单式效劳〔注：具体效劳内容待定〕据自己的实际需要，进展选择。现代综合商业工程的要求在世界上很多商业工程的物业治理强调人性化，信息化，高效率和一个优雅的办公环境。因此，中华国际写字楼标榜为甲级写字楼在治理上便-5-心写字楼设置相关的治理模式。-6-物业治理与效劳质量经营与物业治理效劳模式是截然不同的。〔一观念，建设质量文化，树立质量精神，提高企业的质量形象。〔二“质量治理”在技术治理方式上，偏重与产品的符合性质量，即内在质量特性和外部质量特征〔内在质量〔外显质量是与之相得益彰。通过表达产品的文化内涵和美的形式而增值。〔三确地工作来保证质量的改进和提高。〔四质量。〔五的综合考核。-7-〔六销。客供给满足的、以质量为核心所开放的一系列相关的系统筹划及其治理的理论和方式。直观地说，质量经营实质上就是把质量治理与企业效劳经营两者有机地融合在一起，即把质量治理渗透到效劳经营活动的各个方面。心。只要第一个接待客户的员工，把客户需要解决的问题的信息传递出去，并把处理的结果反响给客户，就算很好地处理完了。而从“质量经营”的角度，留意从质量意识和质量教育入手，促使全员树立正确的质量道德观念，建设质量文化，树立质量精神，提高企业的质量形象。进展“质量是企业生命线”的教育和培训，用大量案例说明质量与企业生死存亡有亲热关系。把质量同效益挂钩，施行质量一票拒绝制。以对客户跟踪回访的满足度作为“首问负责制”的考核标准。通过对“首问负责制”考核，找出效劳的盲区；通过对“首问负责制”的信息处理，找出效劳中存在的共性问题，通过改进效劳流程、创效劳模式完善效劳工作。同时，对共性问题进展分析，找出解决方法和供给相应共性化效劳。促进和保持客户对效劳的满足度和忠诚度。又如“社区文化相关资料存档就合格了。而从“质量经营”的角度，除上述过程外，更留意在保证质量前提下的经济性、效益性，更重视开展社区文化活动加强与客户的联络和情感沟通，建立信息流通渠道。将开展社区文化活动作为回报客户支持的一种手段，用多种经营的收入丰富社区文化活动，提升效劳，增加客户满足度和对品牌的认知度。-8-账”记录，对存在问题泛泛而谈，其它问题以后再谈。而从“质量经营”的角度，则以质量营销为动身点，着眼于品牌、形象等无形资产的建立。哪些问题是事先考虑到的？哪些没有考虑到的？什么缘由？打算执行率是多少？调整率是多少？没有考虑到的工作对全年工作有多大影响？明年的工作我们应当留意那些？怎样去改进、完善、创？……的东西多于实质的东西。搞搞活动，打打球，外面走走，吃吃饭，发发钱等。〔内在质量〕与精神质量〔外显质量〕的融合统一，相得益彰。把企业文化看作是一种无法效仿克隆的企业核心竞争力，通过企业文化加强对内部客户，即员工的效劳，使企业的价值取向变为员工的价值取向；企业的价值观成为企业员工的价值观。在企业内部形成一种以身作则、认真做事、敬重员工、关爱员工、鼓励员工、奖罚清楚、勇于进取的机制。再如“设备运行治理备设施的运行记录是否完整，设备设施巡察记录是否完整，设备设施的修理保养是否到位，是否建立了设备设施台帐等等。而从“质量经营”的角度，则着眼于持续性质量突破，实现质量领先，提高质量竞争优势，是全员质量治理与除上述工作外，更关注设备设施的运行质量及综合效益；更关注承受科学的治理每月的用量记录，同上一年度同期的数值进展比较，同当年上月、上周的同期数据进展分析比较，找出上升或下降的缘由，做到扬长避短，通过本钱效益治理转变治理效劳模式。通过对“质量经营”的特征与“质量治理”的特征比较可以看出，现代“质量-9-治理与效劳的要求六个字开放。“安全”是指让客户在工程里工作得安全、放心；“舒适”是指要制造美丽干净的环境，让客户感到舒适、便利；“快捷”是指让客户在工程内可随时与世界各地进展联系，交换信息，抓住商机。为此，本工程的治理与效劳可以参考以下要求开放：〔一〕科学化、制度化、标准化、高起点本工程由于技术含量高，治理范围广，绝不能只凭阅历办事。要乐观探究，制定并完善一套可以掩盖各个方面的治理制度，使整个治理工作做到有章可循，有据可依，使治理与效劳走上科学化、制度化、标准化的只有这样才能到达好的治理效果。〔二〕加强治安防范，严格出入治理制度，建立客户档案时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。1、安全防范工作贯彻的根本原则是：客户至上，效劳第一。预防为主。谁主管，谁负责。群防群治，内紧外松。-10-2、建立客户效劳中心下属安全治理部的组织机构。3、制定严密的安全治理规章制度，明确各类人员的岗位职责。4、加强治安防范：主要是加强保安措施，配备特地保安人员和保安设备〔开启装置、闭路电视监控器等〕，加强工程内部及外围保安巡逻，加强对停〔三〕加强消防治理，做好防火工作〔特别是会开放放期间〕且装修量大，加之高层建筑物承受风力较大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，本工程对于防火的要求应当格外高，应特别加强对租户在日常工作中遵守用火、用电制度，明确工程及各单元的防火责任人，生疏消防根本学问，把握防火、救火的根本技能，定期进展消防演习；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，觉察问题准时处理，力争第一时间消退事故隐患。1、消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。2、一般消防系统：干式消防系统：自动报警系统，联动总掌握屏，ＢＴＭ气体灭火系统。湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统〔消防泵〕。风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。〔包括：感温式火灾报警、感烟式火灾〕，手动报警系统〔包括：电铃报警、裂开玻璃报警、紧急报警〕。-11-3、消防工作的开放：进展消防宣传。〔防火手册〕。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。物业总经理、各部门经理、各级主管。围的防火责任。定防火制度。限期完成整改，并进展复查。制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。配备必需、完好的消防设备设施。全员发动，准时消退火灾苗头和隐患。建立自防、自救组织。次写字楼全体人员消防演习。移危急品、抢救贵重财产在后。建立消防档案。制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。〔四〕重视清洁治理的整体形象。由于工程的公共区域一般都是承受大量的质地讲究的高级装饰材料进展装饰，所以清洁难度大，专业性要求格外高。为此必需制定完善的清洁治理细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查-12-证主要通道、大堂、电梯、公共走廊等重要部位随脏随清。日常清洁工作的重点主要可以表达在：洁频率、检查方法等，并严格执行。2、制定部门各岗位的责任制。3、建立卫生清洁的检查制度。定期巡检法〔随见随报，定点检查，划簿登记〕；每日抽查；会巡制度；食用水质及排污处理检查。4、保持工程内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用区域等。5、供给全面的清洁卫生美化效劳。〔五〕强化设备设施的治理及修理保养〔包括：凹凸压变电房，备用发电房，凹凸压电缆、电〕的全面治理和修理，供水、供电方面必需98100％，消防设备完好率100％。-13-工程的设施设备治理主要应做好以下各项工作：1、设备治理建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。完善工程治理部的架构。建立各部门、各工种的岗位责任制。抓好物料选购、供给和消耗的环节的打算与掌握，开源节流。制定设备的保养和修理制度。2、修理与保养报修与修理程序。两类报修：自检报修、客户报修。设备的保养。〔又称作例行保养〕；一级保养；二级保养。设备的修理。建立设备修理制度主要是设备检修制度和报修制度。-14-4.0工程开放时间台前登记，以防止不速之客入内。周一到周五开放时间：时间时间适用范围0800hrs——1800hrs0000hrs——2400hrs0800hrs——2400hrsTOPOFFICEFITOFFICE会所周六及周日开放时间：周六、周日为双休日，建议万菱汇不对外开放。除FITOFFICE使用者外，没有特别缘由或预先与治理处协调者，一律不予以入内。备注：在非办公时间进入办公楼将由效劳台发出的贵宾卡才可入内。-15-空调计量及收费方案空调加时收费建议万菱汇引进两套空调系统；分别为分体空调组机及中心空调系统〔溴化锂科技。FIT-OFFICE〔47levelto59level〕24小时以计量收费；TOP-OFFICE〔14levelto45level、60levelto62level〕的空调供给将是常0800hrs到空调供给则将以加时计〔如下表。1800hrs1800hrs后需要分类 面积〔㎡〕每小时收费标准〔元/小时〕A 0-15010.00B 151-40020.00C 401-90060.00D 901-150090.00E 1501-2000120.00据目前所获得的资料，引进的空调系统计量单位将以每一度电为计算单位〔即我们常说的kwh〕.由于耗损将会在电网本身的系统内产生，治理处也将会在5%的耗损〔7年。30天的计费为580580KWH;580kwhx￥1.0496/kwh=￥608.77+5%耗损 30.44￥639.2124小时X30天计可否被承受。答案是确定X24小时X30/31天=-16-隐忧：所收取的费用有意见，而治理处却无法赐予满足的回复。一台主机对一台盘管风机和一台主机对17台盘管风机所产生的差异近1.7倍，此数据将视租赁率不断变化，交费者将对收费提出质疑。据称一台主机对一台盘管风机时，计算机将该主机的耗电分摊给17个单元。单元一是使用者，信任不会有意见。单元217无租户这笔费用。建议空调效劳供给时间段仲量联行建议为了削减不必要能源铺张。空调只能在以下的时间段供给；周一到周五时间0800hrs1800hrs0000hrs——2400hrs0800hrs——2400hrs

适用范围TOPOFFICEOFFICE和通道会所周六时间0800hrs 0000hrs 2400hrs

适用范围TOPOFFICEOFFICE和通道周日时间时间适用范围0000hrs 2400hrsFITOFFICE和通道-17-6.0人事架构及入职要求量联行故对人员要求设置要求如下：“一般治理人员及以上级职位申请人必需具备最低本科学历，英语水平必需是四级或更高。拥有不少于四年的工作阅历〔物业治理阅历为佳〕外表端庄，女士身高不低1.62好的效劳理念在薪金方面效劳于写字楼的员工将会比商场员工高。语为主。在服装方面以西装为主，巡察保以保存现有的制服。岗位即可。以下的功能组织架构图是按一、二期实际需要而设〔见以下图。-18-中华广场二期功能组织架构图总经办物业副总经理中华广场二期功能组织架构图总经办物业副总经理营运部物业部〔一、二期〕工程部〔一期〕财务部〔一期〕行政人事部〔一期〕保安部(一礼宾部〔二期〕〔17人〕物业部〔二期〕〔10人〕工程部〔二期〕〔16人〕财务部〔二期〕〔3人〕行政人事部〔二期〕〔2人〕保安部〔〔40人大堂副经理〔1人〕物业经理〔1人〕各类技工〔16人〕主任〔1人〕行政助理〔2人〕保安主任〔大堂主任〔1人〕物业主任〔1人〕保安领班〔收款员〔1人〕财务助理〔1人〕领班〔2人〕物业执行员〔4人〕保安员〔3礼宾员〔13人〕物业助理〔2人〕物业助理〔2人〕引导访客入场证治理信息治理接收投诉排解生疏访客供给文书效劳帮助治理上其它要求做好相关机关单位联系工作

物业部审批装修验收装修对各项效劳定期稽查停车场治理帮助治理上其它要求

工程部外判工程监视启动或关闭设施突发事故抢险改进提档工程帮助治理上其它要求做好相关机关单位联系工作

财务部财务治理治理费、租金收取库存治理帮助治理上其它要求做好相关机关单位联系工作

行政人事部人事编制治理执行人事条规日常人事事务员工聘请工作员工考勤监视员工制服治理帮助治理上其它要求

保安部例行巡查引导访客入场证治理89人才能支持到预设的治理工作。为表达与传统物管的效劳有所分别，本行建议在大堂的前台效劳设置如酒店的前台效劳，其效劳内容将会是商务为主，多方面甚至参加增值效劳如：复印文件，打印文件，供给航空信息，天气信息，访客引导等等。代。前台人员必需具备高素养的效劳水平，同时必需要会讲英语。物业部的设置物业部的设置是期望在更高的层面去维护和保护一栋物业。物业部人员，从执行人员到物业经理都必需具备对物业有全面的学问要具备行政治理和空调、土木、建筑构造、物业各类保险、招标工作、物业治理和与物业有关的法律学问，有力量和各层次的人士沟通的技巧等等。他们的工作除了每天必需视察自己负责范围内的系统外，自行开发工作单给负责的部门，或启动外判单位去修复，维护在日常觉察的物业缺陷和隐患，到达更早的觉察问题及解除隐患。他们将取代很多目前租户治理部的工程，例如：物业的验收、移交；装修申请的审核、监视、验收、各项技门禁损坏等。他们可以依靠工程部的日常人工检查去觉察。与工程部不同的是，工程部倾向对某一项机械或电器的修复、维护，而物业部更强调各个工程之间的完整性、协调性。聘请标准及薪金标准准按现在有标准执行，在此不再陈述。礼宾部礼宾部的工资标准准以一期员工的工资标准作为准则。A级写字楼的效劳水平。因此，聘请标准和工资标准将会比一般的高。工资标准如下：大堂副经理主任领班礼宾员

3800元/月3200元/月2800元/月2500元/月礼宾部的聘请标准我们建议礼宾部员工的聘请要求如下：阅历〔物业治理或酒店效劳。具有良好的效劳理念、仪表端庄、有1.60米或以上；男，1.72米或以上。经理和主任职位则需具备2－3年的治理阅历。礼宾部岗位安排：工作地点：二楼大堂、首层西门工作时段：0700hrs---1500hrs1000hrs---1900hrs1200hrs---2100hrs人员安排：大堂副经理〔1人〕大堂主任〔1人〕领班〔2人〕礼宾员〔13人〕另外：首层南门小接待处资料不齐，接待方案待定。-21-礼宾部的工作职责：访客引导；大厦信息询问效劳；访客出入证办理效劳；租户信息治理；受理租户、用户投诉效劳；出入授权登记效劳；租户大、小物品存放与放行效劳；租户公司水牌受理效劳；租户开通、迁移或对调受理；月保汽车停放受理；租户信件、报刊收发效劳；代召计程车效劳。投诉接待，跟进，反响。电梯桥箱视频治理等等。-22-前台效劳需求及内容设立前台，完善配套效劳效劳台必需具备信念数据线及插座用以供给租户的信息给询问的访客和引日常效劳之一。类配套效劳，并设立前台及配套的商务中心。〔一〕前台前台作为整个工程物业治理效劳的窗口，肩负着多重的任务，包括：〔即写字楼局部〕的首层大堂设立效劳前台，并供给以下效劳：物业治理根底效劳内容访客引导；大厦信息询问效劳；访客出入证办理效劳；租户信息治理；受理租户、用户投诉效劳；出入授权登记效劳；租户大、小物品存放与放行效劳；租户公司水牌受理效劳；租户开通、迁移或对调受理；月保汽车停放受理；租户信件、报刊收发效劳；代召计程车效劳。-23-商务效劳〔有偿效劳工程〕票务代订效劳－飞机票、火车票、演出等票务；打字、排版、编辑、复印文件效劳；会议室租赁效劳；、快递效劳；多国语言翻译效劳；供给商务秘书及翻译效劳等。特约效劳〔有偿效劳工程〕室内清洁效劳；室内绿化租摆养护效劳；房屋租售中介效劳；汽车租赁效劳；花卉代购、速递效劳；餐饮、文化体育节目票务安排效劳；衣物洗涤效劳；各类物品代购效劳；修理、维护小型电器设备效劳；全国及世界各地酒店预定效劳；旅游活动安排效劳；公司小型活动的帮助效劳〔保安、清洁、工程等〕效劳等。-24-综合治理费的支出预算与收取/118,025.99FitOffice88,343.66TopOffice29,682.33综合治理费的效劳内容TopOffice如：1、电梯系统3、强电设备5、空调维护7、消防设备及保养9、公区空调11、公共水、电15、清洁及绿化

2、楼宇工程修理4、弱电设备6、给排水系统8、保安系统10、公共照明、电梯12、大厦保险14、办公费用及杂项类型写字楼类型写字楼公共通道FITOFFICE47–62FlrVRV2424TOPOFFICE17–45FlrVRV10〔0800hrs 1800hrs〕10〔0800hrs 1800hrs〕TOPOFFICE+CLUBHSE12–16Flr+10Flr10〔0800hrs 1800hrs〕10〔0800hrs 1800hrs〕-25-综合治理费市场调查目前市场写字楼综合治理费调查如下：大厦名称面积〔〕收费〔//〕进展中心78,00029中泰广场98,00029中信广场146,79729大都会广场63,00025财宝广场66,00025东峻广场101,60128广州时代广场55,00026市长大厦23,00029综合治理费不够支付根本费用，加重开发商的财务负担。-26-万菱汇治理费支出预算写字楼类别面积M2写字楼类别面积M2TOPOFFICE月96,626.38FITOFFICE月21,399.61序项 目月度支出预算%年度支出预算备注一工资及福利1根本工资171,0042福利支出66,653小计237,65711.34%二行政办公费办公费35,0001办公交通费3,7502业务通讯费7,5003对讲机5,0004防洪费23,0005印花税1,0006折旧10,0007低值易耗品摊销3,0008书报订阅及办公印刷费6,7509聘请及培训费1,50011公关及招待礼品费15,00012审计费1,000其它50,000小计162,5007.75%三清洁消杀及绿化养护费1公共区域清洁费88,0002垃圾清运费8,3603除四害4,4005绿化租摆费9,240小计110,0005.25%四保安费24,0001.15%五公共设施设备维护保养费1电梯系统70,0002楼宇工程修理35,0003强电设备18,0004弱电设备8,0005空调维护75,0006给排水系统7,5007消防设备及保养40,000小计280,50013.38%六公共能源费〔可分摊〕1空调能源690,0002溴化锂空调310,0003照明、电梯188,0004公共水费18,000小计1,206,00057.55%七保险费1财产一切险20,0002公众责任险8,000小计30,0001.43%八不行预见费用〔预提〕25,0001.19%九治理酬金20,0000.95%估量治理支出总额 2,095,657 100%-27-FitOfficeTopOffice两类的综合治理费类型写字楼公共通道综合治理费收费建议FITOFFICE47–62FlrVRV别用量表记量，24类型写字楼公共通道综合治理费收费建议FITOFFICE47–62FlrVRV别用量表记量，24由中心空调24￥18.00/㎡/月空调另以表记TOPOFFICE17–45FlrVRV别用量表记量，10(0800hrs---1800hrs)由中心空调 ￥28.00/㎡/月10小时供给 中心空调(0800hrs---1800hrs) 10TOPOFFICE+CLUBHSE12–16Flr+10Flr承受中心空调，10(0800hrs---1800hrs)由中心空调 ￥28.00/㎡/月10小时供给 中心空调(0800hrs---1800hrs) 10对超时使用空调的收费率，仲量联行建议如下：分类面积〔〕每小时收费标准〔元/小时〕A0-15010.00B151-40020.00C401-90060.00D901-150090.00E1501-2000120.00-28-治理费的支出组成及收费建议1现有面积为：：(96,626.40㎡供计算便利用)：21,399.61〔20%〕(21,399.60㎡供计算便利用)FitOfficeTopOffice的支出预算约为〔自用单位的空调没有被考虑：2，095，657元118,026㎡

=17.76元/㎡Office〔没包括自用空调。我们再把TopOfficeTopOffice690,000〔空调费〕96,626.40㎡

=7.14元/㎡〔空调费〕17.76元/㎡+7.14元/㎡=24.90/㎡2FitOfficeTopOffice的综合治理费分别如下：FitOffice:18元/月/㎡TopOffice:28元/月/㎡五年综合治理费流淌资金推测〔5yearscashflowprojection〕5年流淌资金推测，仲量联行假设：10%。70%，第三10%。从附上的资金流淌推测表可了解到，万菱汇的物业治理财务上所能遇见的风险-29-五年综合治理费流淌资金推测收入预算TOPOFFICE@28/M2/96,626.381,352,7781,758,6111,893,8892,164,4452,435,000FITOFFICE@1821,399.611,545,3782,008,9912,163,5292,472,6052,781,680支出预算写字楼1根本工资171,004102,602119,703128,253145,353162,4542福利支出66,65339,99246,65749,99056,65563,32000000小计237,657142,594166,360178,243202,008225,774000000000000000办公费35,00021,00024,50026,25029,75033,2501办公交通费3,7502,2502,6252,8133,1883,5632业务通讯费7,5004,5005,2505,6256,3757,1253对讲机5,0003,0003,5003,7504,2504,7504防洪费23,00013,80016,10017,25019,55021,8505印花税1,0006007007508509506折旧10,0006,0007,0007,5008,5009,5007低值易耗品摊销3,0001,8002,1002,2502,5502,8508书报订阅及办公印刷费6,7504,0504,7255,0635,7386,4139聘请及培训费1,5009001,0501,1251,2751,42511公关及招待礼品费15,0009,00010,50011,25012,75014,25012审计费1,000600700750850950其它67,50040,50047,25050,62557,37564,12500000小计162,50097,500113,750121,875138,125154,3750000000000000001公共区域清洁费 88,00052,80061,60066,00074,80083,6002垃圾清运费 8,3605,0165,8526,2707,1067,9423除四害 4,4002,6403,0803,3003,7404,1805绿化租摆费 9,2405,5446,4686,9307,8548,77800000小计 110,00066,00077,00082,50093,500104,50000000四保安费 24,00014,40016,80018,00020,40022,80000000公共设施设备维护保养费00000000001电梯系统 87,00052,20060,90065,25073,95082,6502楼宇工程修理 35,00021,00024,50026,25029,75033,2503强电设备 18,00010,80012,60013,50015,30017,1004弱电设备 8,0004,8005,6006,0006,8007,6005空调维护 75,00045,00052,50056,25063,75071,2506给排水系统 7,5004,5005,2505,6256,3757,1257消防设备及保养 50,00030,00035,00037,50042,50047,50000000小计 280,500168,300196,350210,375238,425266,47500000公共能源费〔可分摊〕00000000001空调能源 690,000414,000483,000517,500586,500655,5002溴化锂空调 310,000186,000217,000232,500263,500294,5003照明、电梯 188,000112,800131,600141,000159,800178,6004公共水费 18,00010,80012,60013,50015,30017,10000000小计 1,206,000723,600844,200904,5001,025,1001,145,70000000保险费00000000001财产一切险 27,50016,50019,25020,62523,37526,1252公众责任险 2,5001,5001,7501,8752,1252,37500000小计 30,00018,00021,00022,50025,50028,50000000八不行预见费用〔预提〕 25,00015,00017,50018,75021,25023,75000000九治理酬金 20,00012,00014,00015,00017,00019,0000000000000估量治理支出总,095,6571,257,3941,466,9601,571,7431,781,3081,990,874流淌资金五年推测287,984542,032591,786691,296790,806-30-9.0财务治理【万菱汇】的综合治理费收入将设立一个独立的账户。治理处将沿用现纳入租赁合约的条款便利执行。171270：30。-31-大堂入口闸机治理〔广州中这次会议，我们假设整套门禁系统在以下的条件运作：门禁系统记录人员通过闸门的进出时间；门禁系统的进门卡只有一个种类，即IC卡/磁条卡/条码卡等。所使用的门禁卡也将是电梯系统进入楼层的识别卡；门禁卡在入卡的时候，受读卡机核实后才可进入；门禁卡只在电梯里只读预先编定的楼层；门禁卡在出去的时候，必需完成读卡的程序才能开闸；〔由治理处回收重使用。门禁卡可被随时设定进出的次数和时段。2、据我们认为万菱汇门禁系统的使用者将会是以下四种：业主/租户访客〔其中包括：短期行为、中期行为〕短期行为是指一次进出。中期行为是指屡次进出/阶段性进出。〔例如：外判单位员工、搬运公司员工、清洁员工、修理员工等等〕集体/参观团3、有效的门禁系统运作模式在处理门禁系统的电脑审核，最简洁的一类使用者便是业主/租户。其审核过程都由该业主/租户预先供给名单，再由治理处制作相关的进门卡给业主/租户。核，也同时让治理处能了解散布到外面的进门卡的最形势。-32-业户/租户申请办进门卡治理处审批、发卡、记录、存档交付业主/租户使用操作流程如下：业户/租户申请办进门卡治理处审批、发卡、记录、存档交付业主/租户使用的假设：人，也就是说前台效劳1欢送的外来人士。操作流程如下：访客在前台办理登记手续访客在前台办理登记手续联系受访单位猎取批示发卡访客出闸后，进门卡通过机械自动回收建议设置两个接待处为确保更快速地处理访客和节约时间为目标，治理处认为必需拥有两2/F待处建议设置在西门入口适当的位置，将两个位置的网络主机连接在一起。治理处会依据高、低峰访客需求，对前台操作员工作适当的调37位。-33-对集体访客处理：将访客名字和身份证复印件预先向治理处提出申请，这样治理处便能为集体访客作发卡预备，加速当日处理访客的速度。对工作人员处理：一般上，效劳员工〔如：清洁、修理、外判单位的员工〕只允许使用/消防梯上落。这些可掌握范围的员工将另发员工卡处理。治理处不打算将他们纳入门禁系统治理范围内。私和维护良好治安的问题上也会考虑到合理的平衡。4、VIP为提高万菱汇的形象及效劳质量，仲量联行建议在前台设立一个VIP的专效劳将会由素养良好的效劳人员跟进，直到完成任务为止。5、遗失卡处理卡之后，再补发一张卡，这是一项有偿效劳。操作流程如下：在治理处办理挂失/损坏进门卡手续在治理处办理挂失/损坏进门卡手续治理处撤销遗失卡治理处补发门进卡、记录、存档交付业主/租户使用-34-6、卡的费用租赁面积(m2租赁面积(m2)卡数(张)100m2以下2101m2-500m24501m2-1000m261001m2以上8任何超出上述数目卡，必需向治理处购置，价格待定。7、访客的资料记录在一般状况下，治理处会建议来访者出示身份证/公司名片并添上一份简洁到困难，但这是比较少数的东西。-35-