思源顾问北京天元港c区地块项目商业业态规划和综合经济测算

会计学1思源顾问北京天元港C区地块项目商业业态规划和综合经济测算目

录一、目标商业业态及其租金承受力、目标商业业态、目标商户租金承受能力二、财务分析、利用市场比较法进行租金测算、通过租金进行售价测算、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件2023-03-21思源顾问第1页/共97页业态规划总体思路商务休闲的主题定位商务休闲业态的选择目标商户的市场租金本项目预计租金业态规模确定业态的合理布局平衡点2023-03-21思源顾问第2页/共97页本项目商业物业产品的主题定位以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心第3页/共97页2023-03-21思源顾问七大主力业态具象化天元港项目商业部分精北精北致京致京化高化高商尚商尚务生务生休活休活闲新闲新空地空地间标间标特色高档餐饮时尚休闲餐饮高档精品专卖其他中高档精品超市高级商务会所文化艺术俱乐部个性化商务服务第4页/共97页2023-03-21思源顾问主力业态（01）

——特色高档餐饮饮□

意大利式西餐厅□

韩国风味餐厅□

日本风味餐厅□

欧美风味餐厅□

东南亚风味餐厅□

特色中餐厅——美味珍第5页/共97页2023-03-21思源顾问主力业态（02）

——时尚休闲餐饮饮□

音乐咖啡厅□

特色酒吧

琉璃艺术餐厅爵士乐酒吧英式酒吧□

红酒廊□

特色茶馆□

冰激凌店□

特色西饼屋第6页/共97页2023-03-21思源顾问时尚多元概念店（如：A02）高级服装专卖店中式服饰定制店时尚家居店高级化妆品店奢侈品、珠宝、钟表店高档皮具店（鞋、包）—LV主力业态（03）

——高档精品专卖第7页/共97页2023-03-21思源顾问个人商务形象设计个人着装顾问品牌服装定制高端塑身美体顾问专业美容美发主力业态（04）

——个性化商务服务第8页/共97页2023-03-21思源顾问现代艺术画廊收藏俱乐部视听俱乐部雪茄俱乐部红酒俱乐部商务女性俱乐部商务运动俱乐部主力业态（05）

——文化艺术俱乐部第9页/共97页2023-03-21思源顾问主力业态（05）

——文化艺术俱乐部2023-03-21思源顾问第10页/共97页主力业态（06）

——高级商务名流会所商务休闲健身SPA游泳池商务谈判及签约服务日光浴休憩区多功能宴会厅特色化精品酒店2023-03-21思源顾问第11页/共97页目标品牌——亚历山大会所创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。第12页/共97页2023-03-21思源顾问主力业态（06）

——特色化精品酒店体现中国传统特色的高端商务酒店；房间数不超过15间，面积控制在1000平米；

每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显；面对国际特色酒店第运13页/营共97页商进行招商；2023-03-21思源顾问经营中高档商品的中小型精品超市主力业态（07）

—— 中高档精品超市第14页/共97页2023-03-21思源顾问其他业态高端数码专卖店高尔夫用品专卖店高档礼品店高档休闲用品店其他特色专卖店第15页/共97页（主要分布于地下一层）2023-03-21思源顾问第16页/共97页2023-03-21思源顾问第17页/共97页2023-03-21思源顾问第18页/共97页2023-03-21思源顾问思源顾问建筑风格建议

IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比

满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷

中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的2023-03围-21合风格合内在精髓；第19页/共97页商户深度访谈之市场参考租金业态厂商位置面积租售价格元/天.平米西餐厅Friday餐厅长虹桥10004亚地里亚西餐厅朝阳使馆区4506咖啡厅邦克咖啡现代城3002万元/M2茶馆聚茗轩阜成门外12013酒吧卡布其诺三里屯3009服装店max

studio双安20～30％流水倒扣高档工艺品店嘉里中心15016.5百货类新世界新世界地下1层9娱乐KTV乐圣崇文门350042023-03-21思源顾问第20页/共97页各业态规划租金情况表业态面积（平方米）市场租金（元/天.平米）年总租金（元）特色高档餐厅4000811680000时尚休闲餐饮2000107300000高档精品专卖25001210950000个性化商务服务35001012775000艺术品位俱乐部35001012775000高级商务会所2200108030000中高档精品超市5803635100地下精品店7010615351900总计2529079497000结论:按照市场可接受租金计算,年租金约8000万元2023-03-21思源顾问第21页/共97页目

录□一、目标商业业态及其租金承受力□□2023-03-21思源顾问□□□□□□□、目标商业业态、目标商户租金承受能力二、财务分析、利用市场比较法进行租金测算、通过租金进行售价测算、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件第22页/共97页思源顾问商业——市场比较法进行商业租金测算

根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价格。一般商业项目可参照以下因素进行定价：项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等）项目周边环境因素第：23页1/共097%页（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等）2023-03-21项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面商业样本选取项目名称售价均价（元/平米）租金（元/天.建筑M2

）第三置业306759好运街只租不卖8女人街小商铺，只租不卖103.3三里屯新生活—11建外Soho24000102023-03-21思源顾问第24页/共97页比较法一（第三置业）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M260%10%10%10%10%111119本项目11.11.21.21.12023-03-21思源顾问则本项目商业物业的租金比较价格1为：9×1×60%＋9×1.1×10%＋9×1.2×10%＋9×1.2×10%

＋9×1.1×10%＝元/天.M2第25页/共97页比较法二（好运街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M260%10%10%10%10%111118本项目1.21.11.21.21.22023-03-21思源顾问则本项目商业物业的租金比较价格1为：8×1.2×60%＋8×1.1×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%

＋8×1.2×10%＝元/天.M2第26页/共97页比较法三（女人街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M260%10%10%10%10%1111110本项目11.20.80.81.22023-03-21思源顾问则本项目商业物业的租金比较价格1为：10×1×60%＋10×1.2×10%＋10×0.8×10%＋10×0.8×10%

＋10×1.2×10%＝10元/天.M2第27页/共97页比较法四（三里屯项目）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M260%10%10%10%10%1111111本项目110.8112023-03-21思源顾问则本项目商业物业的租金比较价格1为：11×1×60%＋11×1×10%＋11×0.8×10%＋11×1×10%

＋11×1×10%

＝元/天.M2第28页/共97页比较法五（建外SOHO）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M260%10%10%10%10%1111110本项目1.21.11.21.21.22023-03-21思源顾问则本项目商业物业的租金比较价格1为：10×1.2×60%＋10×1.1×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%

＋10×1.2×10%＝元/天.M2第29页/共97页天元港商业租金价格测算通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为：（）元/天.M2由此，本项目商业租金定价为9-11元/天.M2

。2023-03-21思源顾问第30页/共97页商业物业单位面积投资测算说明单位面积租金为元/建筑平米.天5成10年按揭保证内部收益率为8%

按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格第31页/共97页2023-03-21思源顾问序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入03640364036403640364036403640364036401.1租金收入03640364036403640364036403640364036401.2商铺销售收入2现金流出132021526152615261526152615261526152615262.1首期款116762.2银行按揭款15261526152615261526152615261526152615263净现金流量(13202)2113211321132113211321132113211321134累计净现金流量(13202)(11089)(8976)(6862)(4749)(2635)(522)159237055819商业物业单位面积投资测算表2023-03-21思源顾问第32页/共97页技术经济指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数108.923内部收益率IRR8.00%单方租金（元/平方米.天）￥10.11单位售价23352元/平方米结按结按论照论照：市：市场比较法测算的租金元来推导出的商业物业价格为每平方米2233335522元。2023-03-21思源顾问第33页/共97页价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调整：北京市整体商业市场布局不合理，造成三环以外区域部分商业价格走势降低，空置率增加，影响了购房投资者的投资决策；因国家政策影响，三环以内新增商业面积减少，对本案是一个发展机会；未来预期风险因此，对本案商业物业价格调整如下：结论：建议本案商业物业出售价格为：22500元/平方米出租价格为：元/平方米/天2023-03-21思源顾问第34页/共97页写字楼——产品市场定价方法的确定低价高价在此价格上没有可能的利润成本竞争者价格客户对独特产品属性的评价在此价格上没有可能的需求市场比较定价法

北京东部写字楼市场竞争激烈；而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量，如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立；

市价反映了北京房地产行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破第坏35行页/共业97协页调性；2023-03-21思源顾问本项目区域内写字楼租金状况所属区域项目名称月租金USD/m2·入驻率所属区域项目名称月租金USD/m2·入驻率三元桥—霄云路南银大厦2385%燕莎北京发展大厦3898%京信大厦1480%京城大厦3695%现代盛世大厦2290%亮马河大厦3898%国航大厦2690%燕莎中心3495%佳程广场25-盛福大厦2590%鹏润大厦2585%御东商务楼970%新恒基国际大厦2596%第一上海中心2285%2023-03-21思源顾问第36页/共97页比较定价一修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M280%10%10%11123本项目1.111.12023-03-21思源顾问则本项目办公物业的比较月租金价格I为23×1.1×80%＋23×1×10%＋23×1.1×10%＝25.07

USD/M2第37页/共97页比较定价二n

则本项目办公物业比较月租金价格II为25×1.1×80%＋25×1×10%＋25×1.1×10%＝27.25

USD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M280%10%10%11125本项目1.111.12023-03-21思源顾问第38页/共97页比较定价三n

则本项目办公物业比较月租金价格II为14×1×80%＋14×1.5×10%＋14×1.5×10%＝15.4

USD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M280%10%10%11114本项目11.51.52023-03-21思源顾问第39页/共97页比较定价四n

则本项目办公物业比较月租金价格II为25×0.9×80%＋25×1.1×10%＋25×1.1×10%＝24.50

USD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M280%10%10%11125本项目0.951.11.12023-03-21思源顾问第40页/共97页比较定价五n

则本项目办公物业比较月租金价格III为38×0.8×80%＋38×0.9×10%＋38×0.8×10%＝30.78

USD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M280%10%10%11138本项目0.80.90.82023-03-21思源顾问第41页/共97页天元港写字楼物业租金价格测算通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为：（）/5=24.62

USD/M2.月结论：本项目写字楼租金定价为23-25

USD/M2.月。2023-03-21思源顾问第42页/共97页写字楼物业单位面积投资测算说明测算单位面积租金为24.62

USD/M2.月6成10年按揭保证内部收益率为8%

按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格第43页/共97页2023-03-21思源顾问写字楼物业——现金流量表2023-03-21思源顾问序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入02452245224522452245224522452245224521.1租金收入02452245224522452245224522452245224521.2写字楼销售收入2现金流出75681241124112411241124112411241124112412.1首期款63282.2银行按揭款12411241124112411241124112411241124112413净现金流量(7568)1212121212121212121212121212121212124累计净现金流量(7568)(6357)(5145)(3934)(2722)(1511)(299)91221243335第44页/共97页技术经济指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数6成按揭款108.923内部收益率IRR8.00%单方租金（USD/平方米.月）￥24.62单位售价15819元/平方米结按结按论照论照：市：市场比较法测算的租金2244..6622UUSSDD来推导出的商业物业价格为每平方米1155881199元。2023-03-21思源顾问第45页/共97页价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素：目前北京写字楼市场竞争激烈未来预期风险因此对写字楼价格调整如下：结论：建议本案写字楼物业出售价格为：15000元/平方米出租价格为：23.35

USD/平方米.月2023-03-21思源顾问第46页/共97页现金流量分析表全部出售的情况全部出租的情况租售结合的方式（租赁30％，销售70％）2023-03-21思源顾问第47页/共97页经济技术指标2023-03-21思源顾问用地面积16,000平方米总建筑面积83,390平方米地上建筑面积56,000平方米商业18,280平方米写字楼37,720平方米地下建筑面积27,390平方米商业7,010平方米停车位364辆地上30辆地下334辆自行车1,360辆绿化面积5,760平方米建筑层数20（3）容积率3.5第48页/共97页建筑密度31.50%绿化率32%方案（01）——全部出售2023-03-21思源顾问物业类型区域建筑面积销售面积销售单价销售总价（M2）5.00%（元/M2）（元）商业地上18,28019,19422,500431,865,000地下7,0107,36115,000110,407,500商业小计25,29026,555542,272,500写字楼A、B座写字楼37,72039,60615,000594,090,000合计63,01066,1611,136,362,500第49页/共97页方案（02）——全部出租2023-03-21思源顾问物业类型区域建筑面积出租面积租金年租金小计10年租金合计（M2）5.00%（元/天.M2）（元）（元）商业地上18,28019,1949.7468,236,589682,365,894地下7,0107,3616.5017,462,786174,627,863商业小计25,29026,55585,699,376856,993,757写字楼A、B座写字楼37,72039,6066.4693,389,397933,893,968项目合计63,01066,161179,088,7721,790,887,724第50页/共97页全部出租现金流入分析2023-03-21思源顾问商业1-2年租金折扣数0.801-2年每年递增0.00%3-6年每年递增10.00%7-10年每年递增13.00%出租面积1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计地上商业19,194109,178,543120,096,397132,106,037149,279,822168,686,199679,346,998地下商业7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小计26,555137,119,001150,830,901165,913,991187,482,810211,855,575853,202,279写字楼日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计年平均空置率30%20%15%10%10%小计写字楼39,606130,745,155149,423,035158,761,975168,100,914168,100,914775,131,993总计66,161267,864,157300,253,936324,675,966355,583,724379,956,4901,628,334,272第51页/共97页方案（03）——租售结合区域建筑面积销售面积物业方式比例面积单价总价10年合计（M2）5.00%（M2）（元/M2）（元）（元）商业地上部分18,28019,194出售70%13,43622,500302,305,500302,305,500出租30%5,7589.7420,470,977204,709,768地下部分7,0107,361出租100%7,3616.5017,462,786174,627,863商业小计25,29026,55526,555681,643,131写字楼37,72039,606出售70%27,72415,000415,863,000415,863,000出租30%11,8826.4628,016,096280,160,962写字楼小计37,72039,60639,606696,023,962合计销售收入63,01066,16166,161718,168,5001,377,667,093年租金65,949,8592023-03-21思源顾问第52页/共97页租售结合现金流入分析2023-03-21思源顾问商业1-2年租金折扣数0.801-2年每年递增0.00%3-6年每年递增10.00%7-10年每年递增13.00%形式面积1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计地上商业出售13,436302,305,500出租5,75860,694,02166,763,42373,439,76582,986,93593,775,236377,659,380地下商业出租7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小计26,55588,634,47997,497,927107,247,719121,189,923136,944,613853,820,161写字楼日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计年平均空置率面积30%20%15%10%10%写字楼出租11,88239,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973232,533,599出售27,724415,863,000小计39,60639,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973648,396,599总计66,161127,857,014142,323,681154,875,083171,618,896187,373,5861,502,216,760第53页/共97页三种方式优劣势比较方式10年收益优势劣势全部出售113636万元1、可在短期内快速回收资金，减轻资金压力1、不利于保证物业品质2、遗留问题较多3、不能获取未来机会收益4、产权出售即不可再有全部出租162833万元1、有益于保证该物业品质，提升周边物业价值2、可获取未来机会收益3、长期拥有自有产权物业1、回收期慢，资金压力大2、有后期经营管理风险租售结合150222万元1、可部分控制物业品质，提高物业价值2、先期可获得一定的资金回款3、可获取局部未来机会收益1、回收期较全部出售慢2、承担一定经营风险2023-03-21思源顾问第54页/共97页建议通过以上分析，我们建议采用租售结合的方式，具体阐述如下：保留部分面积以优惠价格吸引主力店，带动其他区域的销售或招租；商业部分保留一层及标识性强的部分自有物业；写字楼部分保留30%的面积以优惠价格吸引主力企业入住；在开发时序上，先行进行招商，经过一定的市场培育期，提升整个物业甚至周边其他物业的价值后，再行销售，可获取更大利润；租售结合的方式既解决了自有产权、保证物业品质的问题，又可在一定期限内回收资金，同时保留产权部分还可以再行抵押贷款，获取更大资金支持；2023-03-21思源顾问第55页/共97页目

录□一、目标商业业态及其租金承受力□□2023-03-21思源顾问□□□□□□□、目标商业业态、目标商户租金承受能力二、财务分析、利用市场比较法进行租金测算、通过租金进行售价测算、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件第56页/共97页业态组合及布局原则有效的贯彻项目主题定位理念；保证各业态之间的功能互补和价值互动；保证全天候经济；身份的象征、精神的享受；业态的独特性和唯一性；保证招商的实际可操作性；2023-03-21思源顾问第57页/共97页如何确定业态规模与布局目标业态

市场可承受租金本项目预计租金?平衡点合理的业态规模与布局2023-03-21思源顾问第58页/共97页如何确定业态规模与布局目标业态市场可承受年租金约8000万元本项目预计租金约8500万元使通其过达时到间基的本培平养衡基本可按照以上业态规模进行布局2023-03-21思源顾问第59页/共97页地上业态规划总表业态数量平均单店面积总面积搂层分布特色高档餐厅5-84004000地上一、二层时尚休闲餐饮6-73002000地上一、二层内侧高档精品专卖102002500地上一、二层个性化商务服务7-105003500地上三层艺术品位俱乐部10-123003500地上四层高级会所120002200地上五层地下精品店80-1507010地下一层中高档精品超市1580580地上一层合计——25290—2023-03-21思源顾问第60页/共97页位置图第61页/共97页2023-03-21思源顾问1F特色餐饮轻食类餐饮高档精品专卖中高档精品超区区区卖区区超市市第62页/共97页2023-03-21思源顾问2F特色餐轻食类餐高档精品专饮区区饮区区卖卖区区第63页/共97页2023-03-21思源顾问3F高高端端塑塑人人商商务务形形象象设设计计专专业业美美容容美美发发个化性个化性

务商务商

服务服第64页/共97页2023-03-21思源顾问3F交通示意图交通动线说明：1、通过写字楼可直接进入商业；2、中间的连廊引导消费客流到达各商业；3、A地块的人流通过连廊进入商业；4、从一层通过滚梯引导人流进入3层商业；5、通过直梯导入人流。A区地地面面人人流流地地面面人人流流平平面面交交通通写写字字楼楼人人流流人流流地地面面人人流流地地面面人人流流平面交通垂直交通第65页/共97页2023-03-21思源顾问4F文艺化文艺化

俱术俱术

乐部乐现代艺术画廊收藏品俱乐部休闲娱乐场所视听俱乐部茄/红酒俱乐部女性俱乐部第66页/共97页2023-03-21思源顾问4F交通示意图平面交通垂直交通地地面面人人流流地地面面人人流流平平面面交交通通写写字字楼楼人人流流地地面面人人流流地地面面人人流流四交通动线说明：1、通过写字楼可直接进入商业；2、中间的连廊引导消费客流到达各商业；3、从一层通过滚梯引导人流进入3层商业；4、通过直梯倒入人流。建议：四层保留写字楼裙楼部分的商

业区域。第67页/共97页2023-03-21思源顾问5F高商级高商级会务会务所所第68页/共97页2023-03-21思源顾问5F交通示意图交通动线说明：1、通过写字楼可直接进入会所；2、通过直梯倒入人流。建议：1、五层的设计考虑写字楼与商业会所

之间的连通。2、取消原有的滚梯设计。写写字字楼楼人人流流地地面面人人流流平面交通垂直交通第69页/共97页2023-03-21思源顾问B1美美食食广广场场餐及饮餐及饮

务商务商

闲休闲休

广场广第70页/共97页2023-03-21思源顾问目

录□一、目标商业业态及其租金承受力□□2023-03-21思源顾问□□□□□□□、目标商业业态、目标商户租金承受能力二、财务分析、利用市场比较法进行租金测算、通过租金进行售价测算、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件第71页/共97页经营管理建议地上部分（出售产权部分）为了保证本项目商业的档次确保休闲商务的准确定位建议提1提1、升先物行业招价商值，后培再育出市售场；22、进保主留力重店要，位带置动区其域他产店权销，售引引和招商；保证后期物业产品的升值地下部分（保留产权部分）引进特色专卖店，聘请专业招商公司进行统一招商，自行聘请商业人士进行管理，带动整体商业品质2023-03-21思源顾问第72页/共97页保证项目的整体规划，确保商业档次及经营品牌保证商业业主长期、稳定的投资收益保证商业租户利益最大化、经营特色化统一招商分户经营统一管理2023-03-21思源顾问招商及经营管理的前提条件第73页/共97页经营管理服务体系由各商户自行进行经营管理商户自负盈亏管理公司不得干预商户的正常经营聘请专业的招商公司进行统一招商规划进行统一招商引进自身经营管理能力强、品牌度强的商户由开发公司聘请专业的商业人士进行商户管理对商户的管理包括：基本物业服务、统一宣传、统一管理公共部位、协

调商户关系、协调广告

牌等管理经营管理服务体系2023-03-21思源顾问分户经营统一招商统一管理第74页/共97页专业招商公司推荐北京旺德行国际投资公司美国约翰罗尔投资公司美国康赛可全球投资有限公司新加坡祥峰投资管理集团中华炎黄国际投资集团2023-03-21思源顾问第75页/共97页目

录□一、目标商业业态及其租金承受力□□2023-03-21思源顾问□□□□□□□、目标商业业态、目标商户租金承受能力二、财务分析、利用市场比较法进行租金测算、通过租金进行售价测算、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件第76页/共97页2023-03-21思源顾问商业参考项目——三里屯项目占地平方米

建筑面积万平方米、

是一个集娱乐购物、休闲于一体的综合性建筑第77页/共97页商业参考项目——建外soho地上一层加地

建外soho紧邻东三环，外侧为办公类物业，内围商业，对本项目的规划设计有许多借

鉴之处；

建外soho的商铺面积为158～658平米，有的是地

下一层，还有上两层，有的是的商铺为单层；第78页/共97页2023-03-21思源顾问商业参考项目——好运街定位：一个集酒吧、餐饮、休闲、娱乐等项目为一体的大型个性化商业街位置：位于燕莎商圈内，紧邻亮马桥路，与

21世纪饭店隔路相望总建筑规模：15000平方米建筑特色：共5层地上1-2层：复式结构，以餐饮为主地上3层：单层，以小型俱乐部和精品屋围主地下共2层：以酒吧为主

单元面积：153—723平方米，以300-500平方米为主，占到70%以上招商价格：1-2层：8元/天/建筑平方米

3层及地下：4元/天/建筑平方米店铺数量：38家目前招商状况：已经签约8家第79页/共97页2023-03-21思源顾问商业参考项目——第三置业三元岛建筑形态：A、B、D座的一、二层商业广场，独立分割的商铺。商业定位：三元岛·第一国门商务休闲广场商业总面积：7600平方米销售价格：20000-35000元/平方米租金报价：9元/平米/天高使用率：约在75%商铺面积在100平米以上第80页/共97页2023-03-21思源顾问商业参考项目——嘉里中心定位：写字楼配套商业价格：60美金/月，合人民币元/天.平方米嘉里大厅雕刻艺术高尔夫专卖店珠宝店2023-03-21思源顾问第81页/共97页2023-03-21思源顾问写字楼参考项目——佳程广场

开发商——香港佳程集团;

总占地17690平方米;

总建筑面积约

14万平方米;建筑高度米;第82页/共97页地上25层、地写字楼参考项目——现代盛世大厦开发商——北京汉斯盛世房地产开发公司（美国房地产企业汉斯公司分公司）；地下3层和地上22层，总建筑面积万平米；现代汽车集团已于2004年8月收购了这座大厦；该大厦的所有权为现代汽车集团；微软（中国）有限公司也在现代盛世大厦办公，并取得大厦的冠名权。目前在大厦办公的韩国企业单位有：现代mobis株式会社北京代表处、现代汽车中国投资有限公司、大韩民国文化新闻处、大韩商工会议所北京事务所、中国韩国商会以及韩国友利银行北京分行，而北京现代汽车的销售总部也设在这座大楼之内。第83页/共97页2023-03-21思源顾问项目周边商业租金状况位置业态/地点数量面积平方米租金范围元/天.平方米霄云路临街小商业38家1000

-

12006-12元特色餐厅19家8000

-

100004-8元其他类10家6000

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80004

-

10本案周边女人街700个展位4000010

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16好运街38个铺位150004

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8星吧路酒吧：25家饭馆：16家娱乐：2家8

-

12其他区域嘉里中心200015

-

252023-03-21思源顾问第84页/共97页烟酒4知味堂100曲美家具3000蛋糕、西饼屋3福宫潮州火锅城韩日料理、海鲜、KTV450农业银行450冷饮店1三元水饺城80柯达图片社美容美发7海华城1500建设银行1000擦鞋店1金三元-扒猪脸鑫元世纪兴业银行400饰品1美京烧鹅粤菜梦蝶夜总会、中名豪夜总会服装店4凯利港式茶餐厅300浦发银行杂货店3日式餐厅200高尔夫专卖店200诊所1三羊开泰黄酒馆800京奥口腔门诊300房屋中介3广州海鲜酒家3000华园饭店金色朝阳洗浴、KTV维修店1韩国料理-京汉苑300劳务服务1湘菜馆100超市（快克、ELEVEN

7、韩国百货）