崇明岛滨海之舟别墅区项目开发

崇明岛“滨海之舟〞别墅区

工程开发

工程筹划书———指导老师：贾广社组员：仲文洁023943时春霞023942季旭瑾023934总目录一、工程概况二、工程的筹划三、工程的经济评价四、工程进度管理五、人力资源管理与控制六、工程质量管理七、工程沟通管理八、工程组织管理九、工程投资预算十、工程风险管理十一、总结

一、工程概况〔一〕工程开发背景1.上海是中国最大的经济中心和航运中心，主要的工业基地，长江流域的枢纽城市，并将逐步建成西太平洋沿岸的世界级城市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一。

?上海市城市总体规划?〔1999-2021年〕中，明确了城市开展应充分表达可持续开展的原那么，提出崇明作为上海未来开展的战略空间，也是全国沿海大通道的重要纽带。随着沿海大通道建设日程的日益临近，将打破多年来的交通瓶颈，崇明岛的区位条件也将有质的飞跃。〔一〕工程开发背景2.依据?上海市崇明岛域总体规划?纲要的要求，崇明将充分发挥特殊的岛域格局、近便的地理位置、良好的生态环境、广阔的土地资源优势，在2021年根本建成世界级的生态岛和最优美的“海上花园〞，成为国际一流的生态保护和生态产业示范区，同时也是沿海大通道的北翼枢纽，是上海辐射长江三角洲的重要节点之一。正如崇明县一位政府官员所说，“未来的崇明，将是适宜于人们居住的、安静、舒适的生活岛，成为上海一座美丽的‘后花园’。〞

〔二〕工程选址及地理环境

1、崇明岛简介崇明是中国第三大岛，也是世界最大的河口冲击岛，素有“长江门户，东海瀛洲〞之称。岛位于万里长江入海口，三面环江，一面临海。东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏太仓隔水相望，西接滚滚长江，北与江苏海门、启东一衣带水。真可谓喧嚣中的一片净土，水中的安逸家园。该工程就是在这一宝岛上建设一高档别墅区。在忙碌的城市森林中回到此水中蓬莱生活，如此归宿怎能不令人羡慕？1、崇明岛简介全岛面积1200多平方公里，东西长76公里，南北宽13至18公里，形似"春蚕"。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。90%以上的土地标高〔以吴淞标高0米为参照〕在3.21米至4.20米之间。地处北亚热带，气候温和湿润，日照充足，四季清楚。岛上水土洁净，空气清新。2、崇明岛域总体规划依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市化中心区和东部生态示范区。3、崇明岛东部生态示范区规划崇东分区将建设成为全岛标志性的生态示范区、科教博览区和休闲运动区。一是辟建东滩国际湿地观光公园、留鸟欣赏保护区等崇明标志性的原生态景观区。二是依托通达性，重点开展大流量的休闲运动功能，建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一。三是按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇，成为全国生态化社区建设的试点窗口和国际性的科教博览基地。〔三〕初步设计和效果该工程就是在崇东区的靠海口处建立一个高档别墅区。由于该区域恰好靠海，我们就利用这一天然的自然风光优势，并加以人工改造——围绕别墅区挖出舟型水道，连通大海，象征着海上的一叶小舟，停靠于崇明岛畔。该“舟〞四周环水，兴步岛中，或是开窗眺望，就能举目望见大海。岛上的高档别墅区正是面对大海的宜人居家之处。〔四〕总体构思与亮点

1、环境亮点１、一个亲水开敞的水滨：以河湖观水系作为空间景观的灵魂和骨架，精心组织滨水地区的开发空间，塑造上海大都市中独具魅力的新型滨水空间景观。。

〔四〕总体构思与亮点

1、环境亮点２、一个适宜居住的家园：坚持以人为本的原那么，以幽雅的景观风貌、完善的配套设施和高品位的居住社区，构建一个安居乐业的生活家园。在建筑风格上，注重人性化，其根本指导思想是建设现代化的“田园水城〞。３、一个生态为本的环境：坚持可持续开展的原那么，依托崇明“水清土洁气净〞的优越生态条件，营造一个花园。式、生态型、人与自然和谐共存的城市环境。2、住宅亮点

外部总体效果

2、住宅亮点

内部效果

特色：具有大海般的简洁，明快，舒适。二、工程的筹划〔一〕各项法规

上海市城市规划条例2003-11-13

上海市城市规划管理技术规定2003-10-18

中华人民共和国行政许可法2003-8-31

中华人民共和国环境影响评价法2002-10-28

中华人民共和国城市规划法1998-1-1

村庄和集镇规划建设管理条例1998-1-1〔二〕工程前期市场调研

历史与现实在上世纪末至今的几年里，全国各地都在以土地批租的形式进行土地储藏，而崇明却因为考虑到开发对环境的影响，而迟迟没有行动。正是这些历史情况导致了目前崇明市场上无房可售的现状。崇明在上世纪９０年代以前从未造过商品房，只是在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了１００多万平方米的公房。之后十数年间，全国各地的房地产市场都有了极大的开展，但崇明也只建设了１５０万平方米的住宅，其中也有很大一局部是非商品房。大开发就在眼前，2021年左右建成的越江通道也将在陈家镇落脚。寂静了多年的崇明房产市场在未来几年之内，会急速增量。目前中央到地方，各级部门都十分看好崇明。崇明开发应该会有一个很高的起点，在这样一个生态型岛屿上，只有建造高起点高质量环保型的住宅区，才能保证其不被淘汰了。，并对周围环境影响减为最低。〔二〕工程前期市场调研

前景与未来〔三〕市场分析与预测

1、宏观与微观市场分析1、宏观：房地产市场趋势良好。据统计，人均GDP达7000美元时，建筑的高速增长才开始缓和；人均GDP达12000美元时，建筑根本停止增长。我国人均GDP才到达1000美元的水平，上海的人均GDP目前到达4000美元，方案2007年达7500美元。该数据说明似乎饱和的市场仍有巨大的开展空间。〔三〕市场分析与预测

1、宏观与微观市场分析2、微观：人民的可支配收入增加，有能力增加住房开支，改善居住条件，给建设工程带来了极大的机遇。该工程配合了崇明岛整体开发，抓住机遇与时机，且周围建设有高尔夫场,跑马场等适宜高消费人群娱乐运动场所,建设美好家园。〔四〕市场分析与预测

2、消费者心理分析购房者购房动机一般有日常居住，房地产投资，假日寓所。1、该别墅可用于日常居住：地段较好，配套齐全，物业管理完善。2、用于房地产投资：便于出租，能保值，增值。3、用于假日寓所：该区自身环境优美，加以崇明岛上原生态景观区、马术活动中心等众多吸引度假工程。〔五〕区位选择分析

1、市政公用和公建配套设施完备以国家和上海市的有关定额标准为依据，完善与居住生活密切相关的社区效劳设施体系。根据东区居住用地的规划布局，按照城市主干道分割成的岛外就近居住片区，分别配置相应的社区效劳设施，包括中小学、托儿所等教育设施，商店、餐饮、超市、肉菜市场等商业设施，文化活动站、老年活动站等文化设施，以及居委会等。以一个充满火力的花园式都市中心区效劳于岛内居民和岛外旅游者。“小舟〞居住者可方便到达崇明东区。

〔五〕区位选择分析

1、市政公用和公建配套设施完备小岛内配备购物中心，室外停车场〔不包括别墅的地下停车库〕，出入海水净化系统。小岛别墅配备智能化系统,以便物业管理和整体控制。各项根本设施完备，以满足150栋别墅居住者根本生活。〔五〕区位选择分析

2、交通便捷程度1、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层，回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高，以私人轿车为主要交通工具。以一座富有特色的小桥连接崇明东区，另两条小道直通内陆。并且，该区总体面积不大，即使步行至东区，也在半小时之内。一旦进入内陆，就可方便利用崇明岛上便捷的公共交通。〔五〕区位选择分析

2、交通便捷程度2、岛外：从崇明岛至上海的交通也随着“南隧北桥〞工程而大大改善。方案建设的崇明越江通道工程起自浦东五号沟，接上海郊区环线，过长江南港水域，经长兴岛再过长江北港水域；止于崇明岛陈家镇，暂接陈海公路，全长25.5公里。2007年将彻底完工。〔五〕区位选择分析

3、环境因素别墅区内水景区域面积大，水道直接引自大海水源的活水。但由于目前周边海水质量较差，两处入水口设置净水系统，保证最初水质。两闸既可控制水量，又可关闭形成独立的弧型水道，以便定期对其中的水质进行处理。整个小区绿化率超过３５％，选用金桂、紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区的中央大道上布置喷泉广场和四季花坛。因此从小区景观设计优美。在这亲水家园，将拥有阳光、绿地、清新的空气，无燥声污染。〔六〕工程的承发包模式业主设计单位I甲设备供给商施工单位甲工程工程总承包单位设计单位I已施工单位已材料供给商三、工程的经济评价

〔一〕工程开发规模〔二〕工程运营模式〔三〕经济效益分析〔四〕市场营销筹划〔一〕工程开发规模该工程开发总规模为8万平方米，销售面积:3.15万平方米。每幢别墅占地面积：150平方米，总面积:210平方米，建筑面积：500平方米。属于小规模工程，具有其优点：开发周期短：三年配套设施较单一：全套为居住效劳，不至于分散资金力量使先期完成的规模受到限制有一个强势的主题：亲水家园适应统一的消费群：高消费阶层〔二〕工程运营模式工程运营模式：出售总投资：1.9亿元优点：资金回收快，有利于资金的滚动开发，有利于快速回收资金，经营风险较小。工程资金筹措方式：政府投资，投资商投资，银行贷款〔三〕经济效益分析1、综合经济效益：总投资：1.9亿，预计三年收回全部本钱，三年后销售总收入可达2.17亿元，税后利润：0.11亿元〔三〕经济效益分析2、社会经济效益：为上海崇明岛提供150栋高质量、环境优美的精品别墅。为崇明岛的全面开发打下根底，成为亲水家园的另一个亮点，吸引来岛定居者。改善了经营环境，增加了信誉和知名度。〔四〕市场营销筹划1、工程营销筹划：投资商对各种外部和内部资源进行优化组合，找出该工程独特的市场竞争优势〔环境优美，出门见海；房型新颖，配套齐全；房价适中〕作为打入市场的切合点。〔四〕市场营销筹划2、工程包装：工程宣传媒介包装：通过广告〔户外广告，电影电视，报刊广告，互联网广告〕突出风格，传播信息，是目标消费群对该别墅产生兴趣，对其市场定位和形象定位产生同感，并激发进一步索取详细销售资料和到现场参观的兴趣，产生购置欲望。〔四〕市场营销筹划3、媒介宣传与公关活动使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人气，扩大知名度。4、工程销售开展销会：不定期地举行工程展销会，形成短时期的购置规模。修建现场销售楼部：它可在展销会期间配合使用，平时那么是主要的销售场所。〔四〕市场营销筹划5、售后效劳正式购房契约的签定、各种手续〔契约公正、交纳契约、按揭手续〕的办理，后期楼款的回收，交楼手续、物业管理。建立良好的售后效劳，行成购置者的口碑宣传，提高销售业绩。四、工程进度管理WBS甘特图工程总顺序表工程进度网络图进度控制进度控制的风险分析本卷须知崇明岛水上别墅建设工程前期筹划工程融资招标发包WBS保修投产开业验收施工设备采购设计准备崇明岛水上别墅建设工程前期筹划工程融资招标发包WBS设计准备工程定义文件可行性研究筹划方案目标筹划风险管理筹划组织筹划合同筹划环境筹划崇明岛水上别墅建设工程前期筹划工程融资招标发包WBS招商投资资金落实方案设计准备投资估算资金来源方案资金使用方案崇明岛水上别墅建设工程前期筹划工程融资招标发包WBS设计准备方案扩初设计施工图目标筹划组织筹划细部设计专业设计施工图设计施工图审批崇明岛水上别墅建设工程前期筹划工程融资招标发包WBS设计准备报建拆迁场地整平水电增容崇明岛水上别墅建设工程前期筹划工程融资招标发包WBS设计准备招标发包设计招标作息安排采购施工咨询编制发包方案合同谈判编制发包一览表崇明岛水上别墅建设工程WBS保修投产开业验收施工设备采购编定文件采购材料设备合同管理通讯系统设备平安系统设备效劳系统设备甲供及进口一览表编制采购方案编定询价文件崇明岛水上别墅建设工程WBS保修投产开业验收施工设备采购别墅区别墅区外工程崇明岛水上别墅建设工程WBS保修投产开业验收施工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程崇明岛水上别墅建设工程WBS保修投产开业验收施工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程普通材料特殊材料根底主体崇明岛水上别墅建设工程WBS保修投产开业验收施工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程土体实验根底开挖打桩门窗工程装饰工程屋面工程计算机中心通信设备日用器具崇明岛水上别墅建设工程WBS保修投产开业验收施工设备采购别墅区别墅区外工程材料采购地基工程技术工程结构工程建筑工程设备工程采暖空调通风供电运输给排水电梯崇明岛水上别墅建设工程WBS保修投产开业验收施工设备采购主要阶段验收竣工验收业主环境部门政府验收设计人员验收施工单位验收业主验收市政配套崇明岛水上别墅建设工程WBS保修投产开业验收施工设备采购投产开业准备财务测算前期宣传意见征询设备总体调试编制资产一览表物业管理培训经营管理培训崇明岛水上别墅建设工程WBS保修投产开业验收施工设备采购设备保修房屋保修甘特图工程总顺序表编号任务名工期时间段备注1100前期策划3404.11.1-04.12.41200融资4604.11.1-04.12.16与1100同时进行1300设计4904.12.11-05.1.29在1200结束前5天开始1400准备3904.12.23-05.1.31在1300结束前34天开始1500招标发包1605.1.15-05.1.31在1300结束前14天开始1600设备采购1605.2.1-05.2.16在1500与1400结束后开始1700施工60505.2.1-06.9.30与1600同时进行1800验收5306.10.1-06.11.221900投产开业6006.10.1-06.11.29与1800同时进行工程总进度网络图

FS=-34FS=-5FS=-34FS=--1404646120003434110056399214004149901300761692150092161081600926056971700697537501800697607571900757------2000进度控制施工进度方案检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查以下内容:

1

检查期内实际完成和累计完成工程量。

2

实际参加施工的人力、机械数量及生产效率。

3

窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析。

4

进度偏差情况。

5

进度管理情况。

6

影响进度的特殊原因及分析。

实施检查后，应向企业提供月度施工进度报告，月度施工进度报告应包括以下内容:

1

进度执行情况的综合描述。

2

实际施工进度图。

3

工程变更、价风格整、索赔及工程款收支情况。

4

进度偏差的状况和导致偏差的原因分析。

5

解决问题的措施。

6

方案调整意见。施工进度方案在实施中的调整必须依据施工进度方案检

查结果进行。施工进度方案调整应包括以下内容:

1

施工内容。

2

工程量。

3

起止时间。

4

持续时间。

5

工作关系。

6

资源供给。调整施工进度方案应采用科学的调整方法，并应编制调

工进度方案。

进度控制的风险分析材料供给进度跟不上施工进度，导致拖延整个工程的进度材料供给的浪费，有些资源需要当天供给，否那么会失效的，因此，只有切实的控制进度，才能确定进货时间。

窝工人数、窝工机械台班数的多少大多与进度的方案、控制有关，所以以防人力、机械设备的浪费，就应该对进度控制好。施工现场条件，气候条件，环境条件将影响到进度的展开，所以需要一个弹性的时间。本卷须知施工进度方案应根据工艺关系、组织关系、搭接关系、起止时间、劳动力方案、材料方案、机械方案及其他保证性方案等因素综合确定。当出现进度偏差

(不必要的提前或延误)时，应及时进行调整，并应不断预测未来进度状况。落实控制进度措施应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核方法。对成心造成进度拖延的人、单位应追求法律责任。五、人力资源管理与控制人力资源的概念工程人力资源协调与控制人力资源本卷须知人力资源的概念

概念：人类进行生产或提供效劳的现在和潜在的活力、技能及知识的总称。价值表达：存在于有效的利用中特点：主导性、社会性、主动性、自控性、成长性

公式表现：P=F〔K，L〕其中：P——产出K——资本：物力资本，与应用与生产的自然资源L——劳动量：投入生产的技术、专业、行政管理等人力资源F——生产函数获取岗位控制整合开发控制保持工程人力资源前期筹划目标：针对前期筹划的成果，来分派不同任务工程构思构思选择决策点情况分析与问题定义目标的提出和目标系统设计工程定义工程审查工程建议书工程任务书反馈环境与情况调查决策点决策点可行性研究工程确立过程工程主要负责人：提出构思并总体规划，初步确定整个工程的有关事项，对工程进行研究，编制工程建议书工程设计经理：对于工程形成一个整体概念，协助主要负责人工程专业经理：根据的资料，以及进行环境调查、地质勘察所得到的资料，对工程的可行性进行研究，协助主要负责人

工程融资工程主要负责人：提供可以进行工程融资对象，宏观调控外联部：与融资对象进行协商财务部：提供工程所需金额，以及核算可以赢利的金额设计业主：提供要求，与特别目标主要负责人：依据要求进行细部规划专业经理：提供专业知识与技能，设计一成果，满足需求以后阶段的工程人力分为：工程负责公司的人员，以及承包单位人员〔施工单位人员〕协调：来自不同部门之间的，不同单位之间的要相互帮助、协调、以及互通。鼓励影响工作成效的因素：

能力、积极性、所处的工作环境公式：工作成效=能力*积极性*所处的工作环境分类物质鼓励精神鼓励物质鼓励主要是包括工资、奖金、福利等制定公平合理、客观的劳动成果评价标准，在真正表达按劳动分配的根底上，才能激发组织成员的积极性和竞争意识，取得良好的鼓励效果精神鼓励形式：表彰、批评、吸引组织成员与管理、满足组织成员的成就感等内容：目标鼓励：把个人与集体的目标协调一致使组员看到自身的价值，获得满足感荣誉鼓励：对成员的成绩公开成认，并授予象征荣誉的奖品、荣耀称号、满足成员的自尊需要及成就感，到达鼓励的目的。培训鼓励：不仅提高成员到达目标的能力，同时也使组织成员感到组织对他们的重视，调动他们的积极性

晋升鼓励：通过提升成员到更重要的岗位上，给他们以希望，满足自我实现的需要参与鼓励：通过一系列制度和措施，使组织成员在组织的重大决策和管理事务中发挥作用，培养他们的参与意识，激发他们的工作动机环境鼓励：创造一个良好的环境，即优美的工作气氛、良好的上下级关系和融洽的同事之间的关系，从而使组织成员心情舒畅，精神饱满地工作。本卷须知：1、两者要有机地结合起来，在不同的历史阶段、不同的环境条件下，采取不同的恰当的“鼓励组合〞2、由于都以激发组织成员的劳动积极性为目的，就必须通过公正、客观、科学的绩效考评，客观评价人的行为表现和工作成果，才能受到实效。六、工程质量管理有关质量标准控制质量管理组织达标方案工程的质量控制对工程的质量评估本卷须知有关质量标准控制工程质量控制应按2000版GB/T19000族标准和企业质量管理体系的要求进行。

工程质量控制应坚持

“质量第一，预防为主〞的方针和“方案、执行、检查、处理〞循环工作方法，不断改进过程控制。

工程质量控制应满足工程施工技术标准和发包人的要求。工程质量控制因素应包括人、材料、机械、方法。工程质量控制必须实行样板制。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。

工程经理部应建立工程质量责任制和考核评价方法。项

目经理应对工程质量控制负责。过程质量控制应由每一道工序和岗位的责任人负责。

分包人应接受承包人的质量管理分项工程完成后，必须经监理工程师检验和认可。承包人应对工程质量和质量保修工作向发包人负责。分包工程的质量应由分包人向承包人负责。承包人应对分包人的工程质量向发包人承担连带责任质量手册质量体系程序其他质量文件〔表格、报告、作业指导书等〕质量体系文件层次质量管理组织公司总经理技术管理部质量保证部现场各施工管理工程管理部工程控制部设计部采购部施工部财务部外联部工程经理工程控制经理工程质量经理设计经理采购经理施工经理外联经理质量工程师工程质量管理组织质量保证部工程经理工程质量经理工程控制经理进度方案工程师估算师费用控制工程师材料控制工程师工程质量工程师设计经理采购经理施工经理外联经理各设计专业负责人设计代表采购工程师检验工程师施工工程师外联人员质量监督工程师外联人员达标方案

确定工程质量目标

编制工程质量方案实施工程质量方案:

1)

施工准备阶段质量控制。

2

施工阶段质量控制。

3)

竣工验收阶段质量控制。

工程质量目标

满足设计的标准与标准满足施工方面的标准与实施要求满足政府部门\环境等监督部门的有关条例满足业主所提出的要求满足技术部门的要求工程质量方案应由工程经理主持编制工程质量方案质量方案应表达从工序、分项工程、分部工程到单位工程的过程控制，且应表达从资源投入到完成工程质量最终检验和试验的全过程控制。质量方案应成为对外质量保证和对内质量控制的依据。

质量方案应包括以下内容：

1编制依据

2工程概况

3质量目标

4组织机构

5质量控制及管理组织协调的系统描述。

6

必要的质量控制手段、施工过程、效劳、检验和试验程序等。

7

确定关键工序和特殊过程及作业的指导书。

8

与施工阶段相适应的检验、试验、测量、验证要求。

9

更改和完善质量方案的程序。

工程的质量控制设计阶段质量控制设备采购阶段质量控制施工阶段质量管理验收阶段质量控制设计阶段质量控制在工程经理的领导下，在设计经理及各类专业负责人协助下，对设计全过程进行控制，监督检查设计各专业执行公司质量体系文件，工程质量方案，确保满足质量要求。设计阶段的成果应符合工程方案和对工程的质量要求设备采购阶段质量控制

工程经理部应在质量方案确定的合格材料、设备供给人名录中按方案招标采购材料、半成品和构配件。

工程经理部应对材料、半成品、构配件、有关设备进行标识。

对发包人提供的材料、半成品、构配件、工程设备和检验设备等，必须按规定进行检验和验收。监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。

施工阶段质量管理施工阶段的质量问题是整个质量管理的核心局部，是最终确定工程、工程质量的关键。分为几个局部：技术交底、工程质量、机械设备质量、材料质量施工阶段施工合同签订后，工程经理部应索取设计图纸和技术资料，指定专人管理并公布有效文件清单。工程经理部应依据设计文件和设计技术交底的工程控制点进行复测。当发现问题时，.应与设计人协商处理，并应形成记录。工程技术负责人应主持对图纸审核，并应形成会审记录。

工程经理应按质量方案中工程分包和物资采购的规定，选择并评价分包人和供给人，并应保存评价记录。企业应对全体施工人员进行质量知识培训，并应保存培训记录。

技术交底应符合以下规定:

1

单位工程、分部工程和分项工程开工前，工程技术负责人应向承担施工的负责人或分包人进行书面技术交底。技术交底资料应办理签字手续并归档。

2

在施工过程中，工程技术负责人对发包人或监理工程师提出的有关施工方案、技术措施及设计变更的要求，应在执行前向执行人员进行书面技术交底。

施工阶段

工程测量应符合以下规定:

1

在工程开工前应编制测量控制方案，经工程技术负责人批准前方可实施，测量记录应归档保存。

2

在施工过程中应对测量点线妥善保护，严禁擅自移动。

机械设备的质量控制应符合以下规定:

1

应按设备进场方案进行施工设备的调配。

2

现场的施工机械应满足施工需要。

3

应对机械设备操作人员的资格进行确认，无证或资格不符合者，严禁上岗施工阶段

材料的质量控制应符合以下规定:

l

工程经理部应在质量方案确定的合格材料供给人名录中按方案招标采购材料、半成品和构配件。

2

材料的搬运和贮存应按搬运储存规定进行，并应建立台账。

3

工程经理部应对材料、半成品、构配件进行标识。

施工阶段施工阶段

材料的质量控制应符合以下规定:

4

未经检验和已经检验为不合格的材料、半成品、构配件和工程设备等，不得投入使用。

5

对发包人提供的材料、半成品、构配件、工程设备和检验设备等，必须按规定进行检验和验收。

6

监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。

验收阶段质量控制单位工程竣工后，必须进行最终检验和试验。工程技术负责人应按编制竣工资料的要求收集、整理质量记录。工程技术负责人应组织有关专业技术人员按最终检验和试验规定，根据合同要求进行全面验证。对查出的施工质量缺陷，应按不合格控制程序进行处理。工程经理部应组织有关专业技术人员接合同要求编制工程竣工文件，并应做好工程移交准备

在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取防护措施。工程交工后，工程经理部应编制符合文明施工和环境保护要求的撤场方案。

对工程的质量评估在工程工程管理过程中，进行工程工程质量的评定和验收，是质量管理的重要内容。工程经理必须根据合同和设计图纸的要求，严格执行国家颁发的有关工程工程质量检验评定标准和验收标准，及时地配合监理工程师、质量监督站等有关人员进行质量评定和办理竣工验收交接手续。

对工程的质量评估工程工程质量评定和验收程序是按分项工程、分部工程、单位工程依次进行工程工程质量等级，均分为“合格〞和

“优良〞两级，凡不合格的工程那么不予验收。在"建筑工程"和

"建筑设备安装工程"中，每一个分项工程均应独立参加评定分部工程质量等级，这是严格划分分项工程的目的，为的是正确鉴定出分部工程的质量等级，进而正确评判单位工程的质量等级，从而决定是否到达工程合同要求，能否验收等。

本卷须知一般对于质量控制采取预防措施，不得已时才考虑纠正措施预防措施

1

工程经理部应定期召开质量分析会，对影响工程质量潜在原因，采取预防措施。

2

对可能出现的不合格，应制定防止再发生的措施并组织实施。

3

对质量通病应采取预防措施。

4

对潜在的严重不合格，应实施预防措施控制程序。

5

工程经理部应定期评价预防措施的有效性。纠正措施1

对发包人或监理工程师、设计人、质量监督部门提出的质量问题，应分析原因，制定纠正措施。

2

对已发生或潜在的不合格信息，应分析并记录结果。

3

对检查发现的工程质量问题或不合格报告提及的问题，应由工程技术负责人组织有关人员判定不合格程度，制定纠正措施。

纠正措施

4

对严重不合格或重大质量事故，必须实施纠正措施。

5

实施纠正措施的结果应由工程技术负责人验证并记录;对严重不合格或等级质量事故的纠正措施和实施效果应验证，并报企业管理层。"

6

工程经理部或责任单位应定期评价纠正措施的有效性。

工程沟通管理沟通管理的含义如何进行沟通管理本卷须知沟通管理的含义沟通：信息从一个发送者到达接受者的程度包括：发送者发出的信息应该完整而准确接受者必须理解这一信息接受者必须愿意以恰当的形式将信息传递的意图付诸于行动作用：协调组织成员以形成合力的凝聚力鼓励下属的根本途径与外界保持联系的桥梁对工程进行有效的管理，使其尽快达成组织目标，沟通是值得引起组织中领导者足够的重视。

人与人之间的沟通〔可以是两人或两人以以上〕沟通人与信息之间的沟通〔指信息被传达和接受的程度〕发送者信息翻译传递接受者翻译理解反响

人与人之间的沟通

自上而下的沟通：正式沟通：自下而上的沟通横向沟通斜向沟通单线式非正式沟通流言式偶然式集束式人与信息的沟通信息是用人来传播的，而对于接受方而言需要正确了解、理解这信息的含义。对于传达者而言，需要把信息表达清楚，防止被曲解，误解人与信息的沟通：正确理解、误解、曲解如何进行沟通管理1：工程负责人对于信息的流道加以重视，防止信息堵塞，延误任务完成的时间2：对于不好的信息交流方式，负责人要加以杜绝，以防会影响到工程的进行3：上级对于下级下达命令时力求表达准确，提倡双向沟通4：要重视非语言的沟通，经常借助手势、动作、眼神、表情等来帮助思想和感情上的沟通，表到主题、兴趣、观点、目标和用意5：注意空间位置，包括相互间的距离和沟通的场合，距离上的远近将直接影响感情上的不同。办公室的正式交谈，有助与集中精力沟通信息6：负责人要积极得听取下级的建议，对于不同立场的人要积极地劝说和仔细地聆听上级与下级交谈时注意：A：表现出有兴趣B：聆听要全神贯注C：该做承诺时那么承诺如何进行沟通管理D：选择适当的时间与地点E：不要过早下结论，打断F：一旦有疑问时要及时解决下级与上级交谈时要注意：A：要把问题提出，使得问题得以解决B：力求把信息准确地表达如何进行沟通管理不同阶段需要的沟通前期筹划：构思的传达，各有关部门的消息传达，特别是工程经理需要拥有足够的信息〔政府资料、地质材料、勘察报告、气候、人文材料等〕才可以对工程的可行性进行研究，对于一些专业负责人，或技术人员的意见建议也只有沟通后才会了解融资过程：需要与外界有资人沟通，把有关工程的信息准确传达给他们，并汲取他们对此的反响。设计：把设计的方案的有关信息及时传递，让部门互相协商，工程经理调控，设计经理支配，此阶段特别要注意与各专业负责人协商，听取他们的意见，把问题都提出并解决。不同阶段需要的沟通准备：有外联负责与原有居民协调，把拆迁这一重要事项作好，而工程经理应及时解决外联所不能解决的问题。特别对于一些崇明人应给予理解招标发包：把有关文件、信息及时向有关投标方传递，并注意双方的沟通协调，一旦招标发包成功，与对方之间的沟通渠道要设立专门人员作好双方的信息交流，防止出现信息堵塞以及误解的情况，才能把工程做好。设备采购：采购经理要处理好采购部与外界设备材料市场之间的信息传递，把握好时机.并随时作好与上级之间的沟通，及时向上级报告情况。不同阶段需要的沟通施工：施工阶段，不仅要把设计的目标、意图、想法准确传递给施工有关人员，工程经理还应派遣专业人才去现场监督，看是否按方案进行。同时，也可以把现场的问题传递给工程经理和技术经理，给予解决的问题。对于民工，要作好与他们的交流工作，努力解决一切可能出现的问题。防止因为一些不当的沟通原因导致工程的延期。在民工与近边的居住人产生矛盾时，双方作好交流够沟通工作，争取得到两边的谅解。不同阶段需要的沟通验收阶段：验收阶段要作好与政府、环境监督部门、工程监督部门之间的沟通。防止出现不合格工程。当然这一个工作应该是表达在工程的开始直至结束，这样才不会出现违民违国违利的情况。投产开业：外联部要与外界作好沟通，防止内部信息堵塞或者是外部信息堵塞。保修阶段：在保修负责人与居民之间建立交流的渠道，及时解决问题，特别是要给人于最好的效劳。本卷须知1：工程负责人既要注重正式沟通的重要性，也要重视非正式的沟通，非正式的沟通可以弥补与改进正式沟通的缺乏。2：只有正确、合理、适当的沟通，才能使得工程向期望中进行3：努力使上下级之间传达的信息准确4：既要注意人与人之间的交流，也要注意部门与部门之间的交流，更要把与外界的交流、沟通放在首位！八、工程组织管理〔一〕.组织文化以质量构建品牌〔一流的施工质量，高标准的硬件设施质量，先进的团队管理质量，国际标准化的效劳质量。与顾客分享我们的优质〕以效劳赢得市场〔个性化的客服系统，完善的内部营销体制，与顾客分享我们的效劳〕以理念把握先机〔打造未来生态环保概念模型，以儒家文化为底蕴的管理理念，与顾客分享我们的理念〕以创新保持活力〔突出团队概念，沟通为团队生命，不断在管理与效劳上创新。与顾客分享我们的活力〕〔二〕.工程团队建设团队建设活动以团队协作为主体进行工作方面的磨合，适度安排各类有益沟通的活动〔如生日晚会，工作场地外的各种会议与聚会〕一般管理技能的培训就工程组织文化，组织程序，工作流程，沟通技巧等进行培训工程团队建设鼓励物质鼓励与人文关心相结合奖励与表扬系统各种福利，津贴，额外补贴等集中办公采取日式办公方式〔管理人员与职员一起办公，不为工程管理人员设独立办公室〕培训以户外培训为主，重在提高团队士气，提高团队对成员工作绩效〔三〕.工程组织结构设计由A投资出资成立B住宅工程开发公司.公司设立董事会作为最高权利机构,决定工程开发公司一切重大事宜,董事会设董事长一名,副董事长.董事假设干名.工程开发公司实行董事会领导下的总经理负责制.总经理由董事会聘任.工程开发公司下设经营管理机构,包括工程部.财务部.行政部等机构,负责合作公司的日常经营管理工作.工程开发公司的职员,除高级职员由董事会聘任外,其他人员将面向社会公开招聘,择优录取.附图1.组织结构简图董事会工程经理董事长副董事长假设干董事假设干工程部销售部行政部财务部职员假设干职员假设干职员假设干职员假设干由董事会聘任公开招聘〔四〕.工程组织结构图工程组织结构图分为三个阶段:工程开发阶段工程实施阶段工程运营阶段附图2.工程开发阶段结构图工程开发阶段协调部门预算部门融资部门技术部门咨询部门施工技术部环境咨询部技术咨询部政策咨询部法律咨询部设计技术部设备技术部招标部资金落实部附图3.咨询部门组织图环境咨询部技术咨询部政策咨询部法律咨询部咨询部门合同定议相关法规咨询相关政策研究施工技术咨询器械技术咨询初步勘测实地考察测绘部工程地质部档案管理部协调人员附图4.预算部门.技术部门组织图预算部门材料其他设计机械劳动力宣传技术部门施工技术部设计技术部设备技术部协调人员附图5.融资部门组织图融资部对外联络部资金落实部现象展示部招投标管理部协调人员附图6.工程实施阶段组织图1工程经理公司副经理担任高级工程师工程副经理高级工程师担任工程副经理高级工程师担任工程管理股物资管理股成本核算股安全治安股工程技术股工程质量监督股附图7.工程实施阶段组织图2物资管理部工程管理部本钱核算部平安治安部质量监督部工程技术部职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员协调组织附图8.工程运营阶段结构图总公司工程部招商部物业部财务部行政部绿化组住宅组水域组公共设施组其它决策组财务组审计组法律咨询组技术组设备组宣传组其它协调部五.(附图9)组织协调范围示意图近外层远外层九、工程投资预算〔一〕.财务分析1.计算依据营业税率5.065%所得税率33%销售费率2%(以销售收入为基数)折现率12%贷款利率8%开发周期3年占地面积:150平方米/栋总面积:210平方米/栋容积率:0.42建筑面积:500平方米/栋2.建设投资总投资:1.9亿建筑面积:500平方米楼盘地价:1300元3.资金来源开发商自有资金:0.38万(占总投资20%)利用工程销售回笼资金:0.95亿(占总投资50%)银行贷款:0.57亿(占总投资30%)4.销售收入销售面积:31500平方米住宅售价:6500元/平方米商场售价:6000元/平方米销售收入:2.17亿元工程毛利润率:14.2%5.财务指标税后利润:0.11亿元预计三年后收回6.不确定性分析:在总投资上升5%或销售价格下降5%的情况下,依然有较高的收益水平.本工程有较强的抗风险能力.〔二〕.投资估算(一).估算依据本工程建设投资根据建筑设计方案.相关图纸及上海市建筑工程预算相关规定额及取费标准进行估算.(二).估算条件1.相似工程合同造价资料及上海地区群众材料价格;2.假定由中国国内的单位承担设计.施工及工程管理.(三).估算范围本估算包括正常的设计.施工周期内,为完成该工程所需投入工程安装费用,但不包括以下各项:1.业主开业流动资金;2.建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用.(四).估算说明1.土地费用根据本工程的实际情况,本工程占地面积150平方米,土地拆迁非用为320万元/亩;2.工程参谋费参谋费(包括勘察.设计.监理.工料测量等)按照建筑安装工程费用的3%计算;3.筹建管理费业主的筹建管理费包括工程开发前期所发生的筹建人员工资.办公.差旅.低值易耗品费用.培训.福利.保险等按照建安费的1.5%计取;4.住宅配套费根据条款,住宅配套费用由开发商自行包干使用,政府部门不单独收取.根据工程基地周边市政.

商业配套设施的实际情况,按每平方米建筑面积70元计算;5.人防工程建设费6.增容贴费7.其它建设费用8.贷款利息贷款利息费用包括贷款利息和贷款手续费用,按年利率8%计算.9.不可预见费不可预见费按照工程建设费用的5%计算;(五).投资估算结果工程费用:16000万元土地费用:3090万元参谋费:80万元业主筹建管理费用:100万元配套费用包干:100万元供电贴费等:150万元其他建设费用:80万元不可预见费:80万元其它:20万元〔三〕.本钱预算本钱预算分为开发阶段预算.施工阶段预算和使用阶段预算.(一).工程开发本钱工程开发本钱包括:1.土地征用费7.前期设施费2.土地转让金8.根底设施费3.土地使用金9.配套设施费4.拆迁安置补偿费10.房屋建筑物建筑安装费5.前期工程费6.根底工程费1.土地征用费土地复垦基金10000元/亩新菜地建设基金18000元/亩粮油差价补偿费1800元/亩土地补偿费5200元/亩青苗补偿费900元/亩其它共约75万元2.土地出让金根据上海市基准地价表共约3000万元3.土地使用金根据上海市非城镇国有土地使用统筹费分区县分类标准崇明为0.25元/年.米共约3.1250万元4.拆迁安置补偿费根据上海市拆迁安置补偿费标准,

共约12万元5.前期工程费前期工程费包括规划设计费.可行性研究费和勘测费等等.该费用占工程总投资的5%左右.6.根底工程费包括土地整平,道路修缮,开挖河道,地基工程,建设工程等等,计算得约为8000万元.7.前期设施费包括建筑设施的购置,材料购置,设计购置等等,约为8000万元.8.根底设施费包括供电贴费.自来水煤气费.污废水排放费.排水设施使用费等等.约为250万元.9.配套设施费根据现行的各项政策规定,公建配套设施费包括住宅建设配套费.居住区绿化建设费.人防工程建设费.临时占路费等.约为110.5万元10.房屋建筑物建筑安装费根据上海市各类建筑安装工程造价参考标准,高级别墅的平均造价为4200元/平米.据计算,约为10500万元(二)房地产开发其他相关费用房地产开发相关费用包括专业费用.销售费用和管理费用等.专业费用以总建筑费的6%~8%计算,销售费用那么以总销售价值的3%计算,而管理一项涉及到众多方面,主要包括以下方面:1.建筑业管理费2.设计招投标管理费3.勘察招投标管理费4.施工招投标管理费5.建设工程质量监督费6.建设工程监理费7.工程定额编制管理费8.建筑工程执照费9.审照手续费10.规划道路边线放样11.建筑物验线12.桥梁建筑物沉降13.房屋设备沉降14.道路边桩放样15.竣工档案编制费16.建筑物命名17.房屋拆迁管理18.房地产初始登记费19.房地产初始勘丈费20.住宅建设配套管理费21.房地产交易手续费三.房地产开发收费工程一览表一.开发用地.补偿1.土地使用权出让金2.土地垦复基金3.菜地建设基金4.土地补偿费5.青苗补偿费6.地上地下附着物补偿费7.征地包干管理费8.征地包干不可预见费9.征地劳动力安置补偿费10.征地养老安置费11.征地农业人口安置管理费12.征地安置不可预见费13.征地占用林地补偿费14.撤除私房补偿费15.撤除公房补偿费16.动迁货币化安置费17.房屋拆迁安置补助费18.房屋拆迁管理费二.设计勘测.申请开工19.规划设计20.规划测绘21.档案利用费22.人口资料查询并打印23.申请建设工程规划许可证.执照费.审照手续费24.拔地钉桩费及界桩本钱25.临时用电电费保证金26.供气设施撤除费27.绿地补偿费28.绿化建设保证金29.人防工程撤除补偿费30.人防工程建设费31.住宅建设配套费32.住宅设计招投标管理费33.工程施工招投标管理费34.建设工程招投标业务代理费35.建设工程交易管理中心效劳费36.建筑工程质量监督费三.建筑施工企业37.上海市建筑施工企业管理费38.外省市进沪施工企业管理费39.使用外地劳动力管理基金40.建筑工程质量检测费41.工程建设施工监理费42.临时使用带征土地统筹费43.清理场地保证金44.临时占路保证金45.临时占路费46.建筑垃圾及渣土申报手续费47.建筑垃圾及渣土处置管理费48.工程定额编制管理费49.市政定额管理研究费四.小区配套.竣工50.住宅小区内供水管道工程费51.住宅小区内燃气管道工程费52.配电.临时用电业扩工程费53.供.配电贴费54.通讯工程费55.房地产初始登记费56.房地产勘丈费57.地籍图五.小区招标58.媒体宣传费59.其他十、工程风险管理一.(附图10)房地产开发风险房地产开发风险投资决策阶段土地获取阶段工程建设阶段租售管理阶段开发区域风险开发物业类型风险开发时机风险征地拆迁风险市场供求风险开发成本风险筹资风险招标模式风险承包方式风险承包合同风险自然条件风险工期拖延风险项目质量风险开发成本风险施工索赔风险租售合同风险销售时机风险自然灾害风险意外事故风险1.投资决策阶段

1).开发区域与风险由于社会经济开展的不均衡性,各个国家.不同地区的社会经济环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊.而房地产工程的不可逆性和地理位置固定性,使得开发区域风险对房地产工程投资决策具有更重要的意义.在房地产开发经营中,开发区域风险可能来自于开发区域的政治环境.政策环境.社会环境和经济环境风险.2).开发物业类型风险

(一).别墅开发投资的投资因素房地产开发存在着风险,但并非任何类型开发工程的风险都是相同的.对于别墅有以下参考:平安及保值-------------------很高投资的利润-------------------普通现金纯收入-------------------很低风险与利润比例-------------很少需要管理的程度-------------普通增值的可能-------------------最高需要专门技术的程度-------普通本利平衡多少----------------很高(二).别墅开发投资的一般特性开发的决定因素:1.高收入阶层的存在2.优雅的环境3.自备交通的满足开发投资特性:1.变现性较差2.现期收入较大3.本利比收益高主要风险:销售困难主要可能投资者:能支付自备款的任何投资者(三).开发时机与风险由于崇明的南隧北桥工程实施,崇明的开发势在必行,在南隧北桥工程完工后,崇明的地价会跟随上涨,开发别墅区,配合了上海市政府在崇明已规划的各种设施,使崇明成为上海的世外休闲中心.在此,应考虑三方面的因素;一是购置能力的大小.二是房地产价格的上下.三是银行贷款利率的上下.2.土地获取阶段风险土地获取阶段,房地产开发者承担的重要风险有:土地风险.市场风险.征地安置风险.筹资风险.一.土地风险土地风险主要来自土地自然属性.社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性.二.征地拆迁风险购置土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节,之后,便是大量的征地.拆迁.安置和补偿工作.征地拆迁涉及许多法律和社会问题,一方面,我国现行拆迁安置法规规定太笼统,各地情况不同,法规可操作性较差;另一方面,地块上原房产所有者基于社会的.心理的.经济的原因不愿出售等.三.筹资风险包括1.自有资金2.银行贷款(1)利率风险(2)汇率变动风险(3)信用风险3.发行企业债券4.发行股票股票发行数量不当(2)股票发行价格确定不当(3)股票发行时机选择不当5.租赁筹资风险6.引进外资风险(1)外资投资资金逾期不到位(2)外商通过不法手段谋取自身利益(3)外商套取国内资金转移国外3.工程建设阶段的风险一.建设阶段的任务二.招标模式与风险三.承包方式与风险四.承包合同风险五.自然条件风险六.工期拖延风险七.工程质量风险影响质量的不确定性因素主要来自规划设计和施工环节,常见的如:1.设计观念落后,规划设计深度不够,未充分考虑潜在消费者功能要求,利用不方便,设计不新颖.建筑结构平安有隐患.2.承包商技术落后,施工方案和方法选择不当.3.承包商偷工减料,采购材料质量低劣,施工机具功能不全,性能不稳.4.工程管理者不负责任,未按规定程序实施质量控制.八.开发本钱风险1.工程规划和设计深度不够.2.规划设计方案陈旧,未进行优化优选.3.地基勘测资料不全,地下埋藏物未事先考虑,临时处理不当.4.承发包方式选择不当;合同类型选择有误;合同条款遗漏,表达有误,不严谨;合同管理不力,引起大量索赔.5.工程实施期间通货膨胀,材料和人工费上涨.6.汇率变化.7.不可抗力.九.施工索赔风险