物业估价学习通超星课后章节答案期末考试题库2023年

物业估价学习通超星课后章节答案期末考试题库2023年()是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳使用。

参考答案:

适合原理

()是对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始下降。

参考答案:

收益递减规律

()是评估估价对象价值的时间界限。

参考答案:

价值时点

()要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

参考答案:

合法原则

《中华人民共和国担保法》第35条规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”()

参考答案:

对

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定:“对拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的,可以不进行评估。”()

参考答案:

错

1.房地产估价中,遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在()的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

参考答案:

r>D.中立

1.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性,对同一估价对象的估价目的具有相似性。(

)

参考答案:

错

1.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性,对同一估价对象的估价目的具有相似性。()

参考答案:

错

1.某可比实例为“纯粹”的房地产,总价值150万,但是估价对象含有债权债务,其中债权15万,债务8万。则带有债权债务房地产总价值为多少万元?。

参考答案:

157

1.某宗房地产的成交总价为30万元,首付款20%,余款于6个月后一次性支付;假设月利率为0.5%,请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。

参考答案:

29.5

10.

(

)是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

参考答案:

市场价格

10.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米,经调查,其成交价格为150万元,另有20平米的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8,则按建筑面积计算的比较价值是()元/平方米。

参考答案:

本题考查的是统一计价单位。将套内建筑面积转换为建筑面积,建筑面积=120/0.8=150平方米,150万元/150平方米=10000元/平方米。关键:由套内建筑面积折算建筑面积。

12.某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为()元/m2。

参考答案:

900

2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。

参考答案:

552

2.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

参考答案:

楼面地价

2.在房地产估价活动中,合法原则的运用主要体现在()。

参考答案:

估价对象状况需依法判定

2.房地产估价应遵循合法原则,因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。(

)

参考答案:

错

2.房地产估价应遵循合法原则,因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。()

参考答案:

错

24.房地产的()特性,是房地产有别于其他财产的主要之处。

参考答案:

不可移动

3.估价对象是一套带有车位的住宅。选取的可比实例成交价格为100万元,不含车位,但是有一套全新状态下价值为5万元的家具,家具为八成新。(已知该区域车位为10万元一个)该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。

参考答案:

106

3.房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。

参考答案:

发现

32.下列属于房地产影响因素中的自身因素的是()。

参考答案:

实物因素

33.诸多区位因素影响商业房地产的优劣,下列()不属于商业房地产区位优劣判断的标准。

参考答案:

周围环境状况的安宁程度

34.下列影响某套住宅价格的因素中,属于实物因素的是()。

参考答案:

面积

37.下列有关人口因素对房地产的影响,描述错误的是()。

参考答案:

随着家庭人口规模小型化,住宅价格有下降的趋势

38.一般地说,增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格();相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格()。

参考答案:

上升,下降

4、甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／㎡，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元／㎡，报酬率均为8％，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。

参考答案:

B、低于

4.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡,来判断该房地产是否为最高最佳利用,它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。()

参考答案:

错

4.房屋征收中,用于产权调换房屋为期房的,为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值,其价值时点应为()。

参考答案:

房屋征收决定公告之日

4.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/每平米。

参考答案:

3473

40.下列()不属于房地产拥有“价格”的原因。

参考答案:

固定性

44.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是()。

参考答案:

作为互补品的房地产的价格上升

49.房地产开发商预期房地产价格未来会上升,则在制定投资计划时会增加开发量,从而会使未来的供给(),使其现期供给()。

参考答案:

增加,减少

5.某宗土地面积为2000m2,城市规划规定的限制指标为:容积率3,建筑密度30%,在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是(

)。

参考答案:

建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2

51.下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中,正确的是的是()。

参考答案:

没有使用价值肯定就没有交换价值

55.一套建筑面积为100㎡,单价为5000元/㎡的住宅,首期付款20万元,余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付,贷款年利率为8%,则该套住宅的()。

参考答案:

实际单价为5000元/㎡,实际总价为50万元

57.一套建筑面积为100㎡,单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房,在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付,第一期于成交日期支付10万元,第二期于第一年年中一次性支付10万元,第三期于第一年年末一次性支付10万元,则此房地产的实际单价为()元/㎡。(年折现率为5%)

参考答案:

2928

59.拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格称为()。

参考答案:

起拍价

8.一般来说,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格(

)

参考答案:

提高

8.某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元,其余半年后支付80万元,1年后支付40万元。已知年利率为10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为()元/m2。

参考答案:

23264.06

9、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

参考答案:

123.3

9.下面的说法正确的是(

)

参考答案:

房地产价格与利率负相关

下列估价中,价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。

参考答案:

因房屋征收补偿的需要,对用于产权调换的期房进行估价

专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。()

参考答案:

错

为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格,在其附近收集的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/㎡,成交日期为2011年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正.调整得到的价格最接近于()㎡。

参考答案:

4663元/㎡

从科学且具有可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。

参考答案:

合格估价师的重新估价结果

估价对象与可比实例,前者是钢结构、后者是钢筋混凝土结构,根据偏差修正,此可比实例选取得当。()

参考答案:

错

估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1500㎡现为空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为()。

参考答案:

建筑面积2000㎡,近期租出,年租20万元,位于同一工业区

估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见,实事求是地进行估价是估价原则中的()原则。

参考答案:

客观

依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况,不应该是合同、招标文件中的状况。()

参考答案:

错

关于估价假设,要防止出现以下3种情况不包括()。

参考答案:

对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设

关于征收和征用,下列说法正确的是()。

参考答案:

征收的实质主要是所有权的改变,不存在返还的问题

合法原则意味着只有合法的房地产才能成为估价对象。()

参考答案:

错

在依法判定的使用权利方面,应以()为依据。

参考答案:

使用管制

在可比实例的成交日期至价值时点期间,随着时间的流逝,房地产市场价格可能发生的变化有上涨和下跌两种。()

参考答案:

错

在城市房屋征收估价中,当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时,由于估价对象状况为未来某个时点的状况,因此价值时点应为未来。()

参考答案:

错

在实际工作中,估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例搜集工作。()

参考答案:

对

在房屋征收评估中,委托人一般是房屋征收部门,是评估报告使用人,被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。()

参考答案:

对

在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是()元/㎡。

参考答案:

-50

在贷款期间需要提供的房地产估价服务是()。

参考答案:

抵押房地产价值动态评估

在进行比较基准的建立时,对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。()

参考答案:

对

如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时,则理性的买者会购买效用最大的。()

参考答案:

对

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以()进行估价。

参考答案:

保持现状前提

委托人委托估价.获取估价报告只能是供自己使用,不能提供给第三方使用。()

参考答案:

错

实际上,最高最佳利用原则是无条件的最高最佳利用原则。只是在一定意义上,遵循了合法原则。()

参考答案:

错

对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。()

参考答案:

错

对于同一使用性质的房地产,各种影响因素的权重有所不同,对于不同使用性质的房地产,同一影响因素的权重则相同。()

参考答案:

错

对于有租约限制的房地产,如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的,不必考虑房屋租约的影响,应视为无租约限制的房屋进行估价。()

参考答案:

对

已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6％的价格为4920元／㎡；若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8％，则其价格最接近于（）元／㎡。

参考答案:

4000

总损失额=修复必要费用+修复后的价值减损额

参考答案:

对

房地产估价师只需具有扎实的估价理论知识,丰富的估价经验就可以保证估价结果的合理性。()

参考答案:

错

房地产估价师评估房地产的价格。()

参考答案:

错

房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。()

参考答案:

对

房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。()

参考答案:

对

房地产评估包括房地产估价。()

参考答案:

对

报酬率的表达式为()。

参考答案:

投资回报/所投入的资本

按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。若改为直接比较判定,将出现()的情形。

参考答案:

可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

替代原则要求房地产估价结果与()在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

参考答案:

类似房地产

某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,价值时点为2003年6月15日。因估价结果有争议,2003年8月15日进行复估,则复估的价值时点为()。(2003年试题)

参考答案:

2003年6月15日

某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定,土地的规划用途为住宅,容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅.办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额,则价值时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。()

参考答案:

对

某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米,经调查,其成交价格为150万元,另有20平米的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8,则按建筑面面积计算的比准价格是()元/平方米。

参考答案:

10000

某块带有陈旧建筑物200平方米的空地,地价为2500元/平方米,建筑面积400平方米,拆除建筑物费用50元/平方米,残值150元/平方米,则该地块总价为54万元。()

参考答案:

对

某套住宅总价30万元,套内建筑面积125㎡,套内墙体面积20㎡,分摊的共有建筑面积25㎡,则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。

参考答案:

2000

某套住宅的使用面积为100扩,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付;假设年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为()元/㎡。

参考答案:

5680

某宗为100万元贷款抵押房地产。在抵押期间,对其进行抵押期间估价。已知抵押期间估价为90万元,则要求贷款方为10万元增加新的担保。()

参考答案:

对

某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为500美元/㎡,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%,假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30目为1美元=7.98元人民币,2011年9月30日为1美元=7.95元人民币,则将该可比实例调整为2011年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡。()

参考答案:

错

某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/㎡,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。

参考答案:

26