科创园物业管理服务方案(样本)

元中物业新塘科创园物业管理效劳方案元中物业 杭州元中物业管理 二〇一五年七月杭州元中物业管理元中物业新塘科创园物业管理效劳方案 目录第一章企业概况………………1 一、企业简介………………1 二、企业资信………………4第二章物业管理效劳整体设想及规划………18 一、工程根本情况、效劳内容及管理目标………………18 二、物业管理效劳理念、组织架构………23 三、提高工程管理效劳水平的整体设想及规划…………28第三章物业管理效劳组织实施方案…………31 一、接管验收阶段的组织实施方案………31 二、新塘科创园区内环境卫生管理方案…………………34 三、物业管理区域绿化养护方案…………41 四、物业管理区域秩序维护、消防和监控管理维护方案………………44 五、给排水设备运行维护方案……………54 六、供电设备管理维护方案………………60 七、房屋及设施日常养护维修方案………65 八、会议效劳方案…………68 九、档案资料管理制度……………………70第四章人员配置、培训及管理制度…………73 一、人员配置………………73 二、人员培训………………84 三、人员管理制度…………87第五章应急处置预案…………89第六章物业管理效劳费用测算………………98感谢语…………103元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理1第一章企业概况 一、企业简介 〔一〕公司介绍 杭州元中物业管理地处萧山区市心南路181号经贸大厦5楼，公司成立于1997年，注册资金300万元，是萧山最早成立的物业管理效劳企业。公司旨在通过标准化管理和人性化效劳，竭力为每一位客户提供“平安、舒适、优雅、文明〞的星级物业效劳。 作为萧山物业管理协会的理事单位，杭州元中物业管理早就通过了ISO9001-2021质量标准认证，物业效劳质量受到广阔客户朋友们的一致称赞。公司总部现设有经理室、综合办公室、品质物业部、财务部、秩序维护部、环境保洁部，在职员工300余人。公司目前在管或近三年管理过的效劳工程主要包括： ①政府机关、事业单位办公楼工程 主要有杭州市萧山区体育中心、萧山消防大队指挥中心、萧山创业效劳中心、江东文化娱乐中心、萧山殡仪馆、萧山区党湾镇人民政府办公楼、新塘街道办事处机关大楼以及萧山第一职高校园物业等工程。 ②商业办公楼和住宅小区的物业效劳 主要有萧山银河商务中心、经贸大厦、汇通大厦、湘湖南苑安置小区、新义名苑住宅小区、盛达名苑住宅小区、名仁家园住宅小区、西仓弄住宅小区、南阳街道达昌公寓等物业效劳工程。 ③镇街河道保洁及社区保洁工程 主要有蜀山片河道保洁工程、城市河道保洁工程、新塘河道保洁工程、临江河道保洁工程、萧围河道保洁工程、楼塔镇环境卫生保洁工程、城厢街道社区保洁工程等等。 我们元中物业凭借标准化的管理手段以及人性化的效劳内容，赢得了广阔客户朋友们的一致信赖，效劳范围涉及政府机关事业单位办公楼、镇街河道保洁和社区保洁工程、商业办公楼以及住宅小区的物业效劳等内容，效劳工程走向集群化，效劳类型呈现多样化，效劳能力趋向专业化，效劳水平彰显星级化。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理2 〔二〕企业优势 1.企业竞争力强。目前我公司所管工程90%以上为公开招投标获得，并且公司拥有一支爱岗敬业、效劳技能专业、管理水平卓越的优秀员工团队，使我公司在本行业中具备了较强的竞争优势，为管理效劳好本工程提供了坚实的保障。 2.效劳质量有保障。元中物业已是ISO9001质量体系贯标单位，并积极引进先进管理理念，不断投入先进设备，企业专业化效劳能力不断提高，很好地保障了公司生产经营的效劳质量，形成了良好的品牌效应。元中物业所负责的物业项目也屡次被浙江省及杭州市和萧山区评为物业管理先进单位和优秀示范小区。 3.从业经验丰富。元中物业管理效劳从商业办公楼开始，管理面积已达100多万平方米，效劳工程现已涉及政府公建文化体育中心、机关事业单位办公楼、商业办公楼及住宅小区、镇街社区保洁和河道保洁工程等领域，具有十分丰富的管理效劳实践经验，依靠灵敏的政策反响渠道，公司综合竞争优势明显。 4.管理水平卓越。公司拥有较高层次文化水平、较高素质的专业管理人员，人力资源储藏充足，同时采取灵活有效的鼓励机制和创新机制，不断创新管理服务模式，切实提高企业管理效益，提升企业效劳水平。 5.企业文化优秀。元中物业始终坚持以人为本的经营理念，通过企业物质文化、制度文化和精神文化，来营造良好的工作气氛，让理解、信任、支持和默契融入到企业文化之中，逐渐形成了良好的工作气氛和人文环境，彼此共同努力迈步向前，迎接挑战！ 〔三〕企业特色 杭州元中物业管理在管理中全面导入CIS和ISO9001质量管理体系，始终坚持以人性化效劳为重点，以客户满意、公司开展、员工成长为管理目标，以企业独特文化为导向，努力创立元中物业特色品牌，现已形成了以机关事业单位办公楼、商业写字楼和住宅小区、镇街河道社区保洁为主的业务效劳格局。 元中物业在众多工程的管理效劳中积累经验，逐渐找到了多元化物业管理服务的成功之道，形成了自己独特的效劳模式，同时积极拓展各类物业管理效劳等业务，在物业效劳领域受到了广阔业主和采购单位的一致肯定。元中物业企业特色具体包含以下五个方面：元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理3“ 1.职业化的效劳团队 公司为保障高水平的物业效劳质量，一直朝着职业化方向迈进。通过招聘、培训、考核不断提升员工队伍的职业化精神、专业化能力，逐步形成具有公司特色的效劳与技术优势。 2.简约化的效劳架构 元中物业根据企业自身性质、开展阶段以及内外部环境的变化及时调整组织架构，采用“扁平化组织结构〞，建立紧凑而富有弹性的新型效劳团队，实现敏捷、灵活、高效、快速的效劳反响。 3.全局化的效劳意识 公司一系列企业文化理念中无不表达出“致力于效劳的创新〞、力争为业主、客户提供高品质、高附加值的效劳，以赢得客户的信赖和忠诚〞、与客户一起成长，客户是我们存在的理由〞等效劳意识。 4.精准化的效劳标准 公司统一目标导向，制订了各岗位作业指导标准，以精细化的工作标准与流程指导各岗位人员开展工作，确保展开优质、高效的效劳。 5.标准化的效劳管控 元中物业秉承“科学管理、守法诚信、关爱身心、绿色环保；预防为主、安全第一、持续改进、顾客满意〞的管理体系方针，坚决保证效劳管理高效、持续运行。 【元中物业始终坚持诚信经营，开展品质效劳】新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理4二、企业资信元中物业 〔一〕企业营业执照新塘科创园物业管理效劳方案5 元中物业 〔二〕物业管理资质证书杭州元中物业管理新塘科创园物业管理效劳方案6 元中物业 〔三〕组织机构代码证 〔四〕税务登记证杭州元中物业管理新塘科创园物业管理效劳方案7 元中物业 〔五〕社会保险登记证 〔六〕银行机构信用代码证杭州元中物业管理新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理8元中物业 〔七〕ISO9000质量保证体系认证证书新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理9元中物业 〔八〕ISO14001环境管理体系认证证书元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理10 〔九〕荣誉证书银河商务中心被萧山人民政府评为“二〇一三年度萧山区商务楼宇〞杭州市萧山区体育中心被评为“2021年度萧山区物业管理优秀工程〞 元中物业杭州元中物业管理 新塘科创园物业管理效劳方案中国物业行业AAA级信用企业 11 元中物业杭州元中物业管理 新塘科创园物业管理效劳方案全国“重质量、守信用〞企业 12 元中物业杭州元中物业管理 新塘科创园物业管理效劳方案浙江市场消费者最满意物业品牌 13新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理14元中物业 〔十〕企业最近一年度财务审计报告新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理15新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理16新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理17序号指标名称国家标准投标指标管理指标实施措施1房屋完好率98%100%维修技术员负责责任区域内的房屋、大楼巡查，建档记录，确保大楼完好、整洁、无违章搭建及损坏公共设施现象。2房屋临修急修及时率99%100%接到维修通知五分钟内到达现场，临修及时完成，急修不过夜，并按《维修回访制度》进行回访及记录。3维修工程质量合格率100%100%分项检查，一步到位，并按照《维修回访制度》进行回访，确保维修质量。杭州元中物业管理18元中物业

第二章 新塘科创园物业管理效劳方案物业管理效劳整体设想及规划 一、工程根本情况、效劳内容及管理目标 〔一〕工程根本情况 新塘科创园位于萧山区南秀路及东复线交汇处，科创园占地80亩，建筑面积约50000平方米。科创园区由办公楼、厂房、公寓宿舍、商铺等组成，以500平方米为单位方案招商引资75家企业。 〔二〕效劳内容 1.园区路面交通秩序、车辆停放管理； 2.园区门岗执勤、安保、消防管理； 3.公共区域的环境卫生保洁效劳； 4.公共区域水、电设施设备的管理维护； 5.园区环境绿化养护效劳； 6.科创园管理中心交办的其他工作。 〔三〕管理目标4清洁、保洁率99%100%指定专职保洁员进行巡回保洁工作，实行巡查制度，建档记录，有保洁监督，以确保区域垃圾日产日清，空气清新，设施完好、环境无污染。5化粪池、雨水井、污水井完好率100%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保沟、渠、池、井完好，排放通畅。6排水管、明暗沟完好率100%指定机电设备及公用管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，确保排水畅通、无积水、无塌陷。7路灯完好率95%99%机电设备及公用设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保路灯完好无损，正常使用。8停车场、单车棚完好率100%机电设备及公用设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保设施完好，方便使用。9公共文体设施、休息设施以及雕塑完好率95%100%指定机电设备及公用设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，确保设施完好，美观整洁。10园区内治安案件发生率0．1%以下0实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在区域内重点部位，安装闭路监控系统及红外线报警装置，以确保区域内人员人身财产安全。新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理1911消防设施设备完好率100％100%指定机电设备及公用设施管理员负责维护，实行巡查制度建档记录，由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。12火灾发生率1%以下0管理处实行全员义务消防员制，定期进行培训演习，加强宣传，由安全监督员进行日常巡视、发现隐患及时处理，并通知服务中心，确保区域内消防安全。13违章发生率违章处理率95%0．1%100%建立巡视制度，跟踪管理，及时发出及时处理并加强宣传工作，取得客户的理解，杜绝违章事件发生，建立回访记录。14有效投诉率投诉处理率1%95%0．2%以下100%按照政策规定，作好各项工作，加强与客户之间的沟通，了解客户的愿望与要求，满足客户的合理需要，将投诉及时处理并记录。15管理人员专业培训合格率100%建立培训考核制度，对员工分别入职、在职及升职等培训，并予考核，不合格者将予淘汰；对于特种作业人员，实行外送有关部门进行培训考核，并监督其上岗作业证的有效期，确保培训合格率达100%，以保障员工的素质。16维修服务回访率100%按照《服务中心维修回访制度》对于维修项目进行回访并建档记录，以确保维修服务质量满足客户的需要。17客户对物业管理满意率85%96%在日常服务过程中，及时收集客户的需求信息，尽可能满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保客户对物业管理工作的满意程度。新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理20管理内容管理标准1.设施管理（1）建筑外观完好、整洁、美观；（2）建筑公共区域、道路有明显标识及引路方向平面图；（3）无违反规划私搭、乱建现象；（4）收集资料，建立物业资料档案，管理完善。2.市政公用设施管理（1）公共配套的供水、供电、通讯、照明等设备设施齐全，运行正常；（2）车辆出入口路面平坦、畅通，有明显交通标志；（3）污水、雨水排放畅通。3.设备管理（1）建立齐全的设备设施档案，项目齐、目录清、管理好、可随时查阅；（2）所有设备保养良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；（3）每日有值班日记、设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范；（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、老鼠、虫害；（5）配备所需专业技术人员，维修操作人员持证上岗；（6）电梯按规定时间运行，维修保养由专业公司负责；（7）消防系统设备完好无损，可随时起用；（8）停电、停水、火警等紧急状态下和暴雨、台风季节时有应急预案和措施。4.报修管理（1）24小时受理客户报修服务；（2）各类零修有报修、回访记录，零修、急修及时率98%以上，修理合理率100%；（3）建立报修服务回访制度，对维修服务质量予以跟踪并做反馈记录。新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理21元中物业 〔四〕常规物业管理效劳及标准 ①设施设备管理管理内容管理标准1.外围保洁（1）每天清理通道及绿化带，保持区域地面清洁干净，及时处理乱堆放的物品；（2）区域内广告、公共告示栏、标志牌等每天清理，处理过期及破损的宣传品；（3）定期清洗区域出入口外立面、用水水箱和蓄水池。2.公共场地保洁（1）每天以不影响工作为前提，利用早、中、晚进行清洁，保持场地无烟头、无纸屑、无痰迹、无污渍；（2）保持公共场地的楼道、墙面、天花、扶手清洁，玻璃窗户、灯具保持光亮清洁；（3）擦拭消防箱、灭火器，保持箱内干净无积灰；（4）擦抹干净水电表箱、电梯门、保持电梯轿箱干净；（5）清扫天台、及时清除水道口淤积物，疏通天台积水。3.垃圾清运（1）垃圾每日收集，及时清洗垃圾桶；（2）垃圾分类收集清运，生活垃圾每天收集二次；日产日清，及时外运。【公司服务中心将对区域有效施行垃圾分类清运】4.消毒杀虫（1）定期灭虫除害，杜绝辖区害虫滋生，保持公共环境卫生及安全；（2）雨水井、污水井、化粪池定期喷杀消毒；（3）其他区域消毒杀虫视需要而定。新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理②卫生保洁管理

22元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理23 二、物业管理效劳理念、组织架构 〔一〕物业管理效劳理念 所谓一流的设施更需要一流的效劳。杭州元中物业管理自成立以来，管理上坚持全心全意为客户效劳的理念，牢固树立责任感和事业心，树立以人为本，全面协调，可持续开展的科学开展观，以标准化、标准化、科学化为目标，全面实施岗位责任制、效劳承诺制，充分发挥整体效能，优化资源配置，积极努力为公司的每一位客户提供最优质的物业效劳，受到了上级领导和客户朋友们的一致好评。 我公司全体员工殷切盼望能够为新塘科创园区内的客户朋友们发光发热，贡献自己的一份绵薄之力。为此，我们根据本工程的实际情况和公司其他工程物业管理效劳经验，坚持不断创新管理效劳模式，全面提升公司效劳理念。我公司项目组就本工程的物业管理工作特提出以下几条效劳理念： 〔1〕以人为本，效劳至上。我公司将“客户至上〞的效劳理念和“以人为本〞的管理理念相结合并融入到科创园的管理效劳之中，提出了“以人为本，服务至上〞的核心效劳理念。即通过先进的管理体制和有效的管理手段以及优质的物业效劳，全心全意为每一位客户提供一个平安、有序、文明、和谐、温馨的项目环境。 〔2〕务实求细，贴心效劳。物业效劳领域无小事，无论是保安、保洁还是绿化、维修，每一位物业效劳人员都必须尽职尽责，认真做好每一个环节的工作，从而形成一个有机整体为客户朋友们提供完善而满意的物业效劳。我公司要求每一位物业效劳人员，都应该“想人之所想，急人之所急〞，积极主动地为区域内每一位客户提供贴心、周到的星级物业效劳。 〔3〕继承开展，创新效劳。元中物业在对其他工程的管理效劳中建立了一套言之有理、行之有效、契合工程实际的物业管理实施方案：即通过专业化、规范化和标准化的管理，为客户提供超一流的效劳。假设我公司能有幸获得本工程的物业效劳权，未来在科创园的物业管理效劳之中，我们必会继承和开展以往的优良传统，不断创新物业管理模式，提升物业效劳理念，努力追求零缺陷的物业服务。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理24 〔4〕善于交流，用心效劳。我公司要求每一位物业管理人员都能善于交流，能与来访的客户朋友进行友好的沟通和交流，深刻了解洞悉上级组织领导的工作意图和辖区客户的切实需要。针对客户朋友们提出的反响意见及时提供有效的解决措施；如遇到自身无法解决的问题，应及时向公司上级汇报解决；各物业效劳人员在对外相处过程中要用甜美的笑容和真诚的肺腑之言，使其产生共鸣，求得理解和认同。 〔5〕重信守诺，品质效劳。杭州元中物业管理早就通过了IS9001-2021质量标准认证，并通过全国“重质量、守信用〞企业认证，且是中国物业行业AAA级信用企业。针对新塘科创园的物业管理效劳工作，我公司全体员工在此郑重承诺，一定严格遵守和履行物业合同，自觉做到言行一致，竭力提供超一流的星级物管效劳，全心全意为客户效劳，让客户满意，使领导放心。 〔二〕物业管理组织架构 1.新塘科创园物业管理组织架构 公司总部领导 新塘科创园管理中心 物业管理效劳中心平安部综合效劳部工程部保洁部接待服务经理室综合服务秩序维护车辆管理消控管理消防管理工程维修设备运行设备维护绿化养护卫生保洁新塘科创园物业管理效劳方案物业管理重要活动期的维护工作运行流程客户提出服务需求回访效劳提供 前台接待杭州元中物业管理 效劳渠道〔保安员、保洁员、工程技术员等〕信息反响迅速传递

25全面检查制定整改方案全面整改并 监控、反响接待反响效劳流程图作业筹划作业实施作业检查作业改进元中物业 2.物业管理作业流程图 作业流程 岗位竞聘 员工培训 物业管理日常运作〔PDCA循环〕元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理26 3.运行机制 鼓励机制 鼓励机制是鼓励活动要素在进行进程中相互练习、相互作用、相互制约及激励效果之间内在练习的综合机能。元中物业根据多年来公司其他工程的实践效劳经验，特制订以下鼓励机制来增强效劳中心内聚力，提高工程效劳质量。 〔1〕实施日常管理目标责任制，责任具体到人，明确奖罚，以增强效劳中心管理层的工作主动性，按国优标准指定各项管理指标，认真做好各项效劳工作。 〔2〕实施奖金、破格晋级制度，调动物业效劳中心员工实施公正、公开、公平的奖罚制度；奖金标准与工作表现及业绩挂钩，并根据具体情况，给予岗位破格晋升，以形成竞争鼓励机制，提高员工工作积极性。 【元中物业各工程效劳中心有效施行绩效工资制度】 〔3〕与工程效劳中心经理签订目标责任书，使其以工程综合效益为责任目标，充分调动职工积极性。 〔4〕依法管理，管教结合，融情于管。物业效劳中心依法与员工签订劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，以便给客户提供最优质的效劳。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理27 监督机制 监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，可以防止或纠正工作中出现的偏差，保证新塘科创园物业管理效劳机构及其工作人员依法办事，标准作业。 〔1〕管理者对机构内部工作人员进行监督。 〔2〕客户对管理机构及工作人员的广泛监督，形成多方面综合监督体系。 〔3〕通过信息反响等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证本工程物业管理监督机构机制的有效实现。 自我约束机制 经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象对利益敏感的动机，并由这种动机去对行为进行自我约束。对此，公司效劳中心制定了如下自我约束机制： 〔1〕目标结构与责任项链系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次子目标之间相互联系而形成的促动机制。此外，效劳中心每季度开展一次群众问卷调查，调查结果作为奖金、员工晋升的直接依据。 〔2〕权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，形成相关机构、相关员工互相制约的自我约束机制。对此，公司质管部每月组织一次月考核、每半年组织一次内部质量审核，确保管理运作按照ISO9001质量体系运作；对考核和审核中发现的问题要求效劳处相关人员及时整改、纠正。 〔3〕企业道德约束，注重员工培训，加强道德观念的深层培养，使之形成良好的职业道德和社会道德。 〔4〕物业效劳中心将员工的效劳礼仪标准、岗位职责、操作规程等纳入标准化管理范畴，通过对员工手册、效劳手册、管理制度等的培训和相关内容的考核，让员工自我约束、自我控制、自我完善。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理28 三、提高工程管理效劳水平的整体设想及规划 〔一〕高标准、高水平管理的措施 1.实施工程内人性化管理 崇尚人性，是我们管理工作的精髓。在对新塘科创园的物业管理效劳中，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，关注甲方的工作质量，关注员工的不同需求，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规那么这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化气氛。从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。使我们的管理工作得到甲方的理解、认可和支持，也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，要表达出对人的珍爱和关心。 2.注重发挥客户自治、自律的功能 邀请甲方共同参与物业管理、变单向推动为双向共管，使物业管理开展的要求和趋势，只有启发甲方人员共同参与物业管理、增强客户自治、自律功能，使客户自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使新塘科创园区内的各项物业管理效劳真正得到升华，这也是兴旺国家和地区物业管理的重要经验。为此，我们将充分发挥科创园区企业客户作用，通过甲方的内部组织网络和组织区域内文化活动，潜移默化地增强客户参与管理的意识。 〔二〕管理深度和广度的做法 社会在进步、时代在开展。对于新塘科创园这样一个高层次、高智能化的项目而言，物业管理效劳的深度和广度是没有止境的。我们认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业效劳机构联合，满足甲方、客户的多方面需求。我们提出以下三项措施： 1.在工程管理范围内，同甲方主管部门紧密合作，从尽量满足客户的需要做起，为广阔客户提供各种便利条件。 2.管理处全方位建立商业效劳信息网，与各商家、专业效劳公司建立广泛联系，满足客户需求。如物业保险代理、租赁代理、信息咨询等等。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理29“ 3.充分利用智能化系统，依托区域内的计算机网络，实现网上教育、网上公告等，做到信息及时沟通，使客户体验科技现代化快捷、方便的全方位效劳。 〔三〕超前性、创造性、全方位效劳的意识 1.新塘科创园区的物业管理效劳工作要保持一定的超前性。重点由以下几点组成：〔1〕实施区域环境形象设计与建设工程；〔2〕全面表达对残疾人的关心；〔3〕充分发挥有线电视网和计算机网络等智能化系统设备的作用，使监控中心及时掌握区域内外治安状况，出入人流状况，车辆交通状况及卫生保洁状况等，既方便客户各种效劳需求的向上反响，又便于各种应急状况的处理。 2.创造性是新塘科创园区物业管理效劳工作的生命源泉 科技在进步，人们的观念在不断地转变，人们对在园区内工作的各种需求也在不断地扩展。元中物业只有不断创新，吸收国内外物业管理精华，做人之未做，做人之难做，才能不断完善，并保持在同行业中的领先地位。如：实行物业管理企业多元化经营，我们方案在接手新塘科创园区的物业管理效劳工作后，在管理区域内开展多元化效劳以满足区域广阔工作人员的日常需要，同时不断提高管理处的综合实力。 3.实施区域内全方位效劳 我们在接管效劳后将迅速推出“温馨每一天〞方案，充分利用园区内功能齐全的各类设施和场所，为广阔客户提供全面周到的24小时星级酒店式效劳。我们的口号是：走进新塘科创园，享受全新效劳〞。使每一位在新塘科创园区域内工作的客户都能享受到我们温馨的效劳和现代生活的便利。 〔四〕创造优美舒适、平安文明、纯洁环境的设想 1.硬件建设 可靠的智能化平安保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的工程形象设计系统〔DIS〕、平安方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为新塘科创园高尚环境和文明建设提供了物质保证。我们将通过建立区域垂直绿化体系、对垃圾的分类处理、严格车辆交通管理以及运用现代科技手段“三防〞结合，确保园区平安等手段来保障工程的硬件建设。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理30 2.软件建设 创立高档次的物业效劳，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是在我国物业管理行业开展时间短、管理公司和广阔客户均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养，这个过程需要日积月累的努力，物业管理公司应着眼于长远开展，持之以恒地在软件建设上下功夫。主要有以下内容： 〔1〕将可持续开展战略作为新塘科创园开展的主导战略。 〔2〕成立以管理中心为主、由客户代表参加的环保监督会，着眼于长远发展，依照可持续开展战略，制定和实施新塘科创园环保工程。 〔3〕引入园区形象设计与建设〔DIS〕功能，对工程进行形象塑造。 〔4〕建立“效劳中心员工人人都是环保监督员〞的观念，对不利于环保的行为及时予以制止。 〔5〕营造“环保办公环境，创立绿色工程〞浓厚气氛。重点放在提高环保意识，增加环保知识方面，通过环保讲座、每年六月的世界环保日系列活动等，引导客户关心区域环境。 〔6〕鼓励节约水电，组织区域内工作人员开展有利于身心健康的文体活动。 〔7〕严格要求垃圾的分类投放、处理；设置永久性的环保宣传栏，每月更新；建立和实施ISO9001和ISO14001质量体系。 〔五〕表达工程文化、环境文化特色的物业管理典范模式 文化三主题：营造全新工作理念；热爱地球，保护环境；做新世纪文明使者。 文化三特征：人性化的管理理念；超前性的文化视角；宁静祥和的文化气氛。 文化总体目标：使新塘科创园成为公司物业管理工程文化的典范。 新塘科创园将在我公司管理下大力开展文化建设。文化定位是中西方文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等五个方面全方位展开，通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的区域文化建设，提高效劳素质，培养互助互爱精神增强园区凝聚力，发挥园区文化的凝聚功能、鼓励功能和约束功能。在工程文化建设上，我们还注重近与远、大与小、教与乐、雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略，积聚新塘科创园的无形资产，创中国名牌。元中物业杭州元中物业管理31第三章 新塘科创园物业管理效劳方案物业管理效劳组织实施方案 一、接管验收阶段的组织实施方案 〔一〕接管验收组织机构 1.元中物业新塘科创园物业效劳中心 2.新塘科创园主管单位 3.其他相关人员 〔二〕接管验收方案实施原那么 假设我公司能有幸获得新塘科创园区的物业管理重任，我们将根据工程的交付日期，参照其他工程的管理经验，制定并完善该工程的物业管理方案和物业管理筹备方案，并保证在签署物业效劳合同后，确保做好工程各项管理工作。针对本工程的实际情况，我公司组织实施方案总体原那么如下： 〔1〕科学性。接管工作往往涉及到繁琐资料以及人事之间的接洽和协调工作，元中物业有着丰富的物业效劳经验，并在公司其他工程的管理效劳中形成了切合工程实际的接管方案。我们将从科学性的角度出发，充分考虑效率和工作的简洁性，来制定接管实施方案。 〔2〕合理性。接管工作不能只考虑生硬地接替工作，更要考虑方案的可实施性，物业效劳人员的工作限度、以及最为重要的物业效劳客户的和谐接纳，在保证接管工作完整和高效的前提下，兼顾合理性。 〔3〕标准性。接管工作中很多不必要的资料流失以及矛盾的产生往往是产生于物业接管过程的不标准，保证接管过程切实按照方案实施，并且保持物业服务人员的操作标准性，可以提高客户对物业效劳人员的满意度，为采购单位省去不必要的麻烦。 〔4〕可操作性。接管过程不能只一味片面地追求单一目标，更要考虑实际情况，做出符合实际的操作方案，并保证按方案实施。我公司在接管验收阶段的组织实施方案不会脱离实际而夸夸而谈，而是切合实际制定的具体有效的方案，能够为委托方和客户提供极大的便利。 〔三〕接管验收工作程序 1.熟悉接管新塘科创园区域各层面的情况； 2.接管工作应备文件：验收接管流程；相关验收文件；相关验收表格；元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理32 3.接管人力与设备准备； 4.接管前人员培训； 5.接管工作运作阶段； 6.进入接管现场，由公司效劳中心与甲方有关人员共同进行； 7.按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管； 8.接管完毕，填写表格，一式两份，双方各自存档备案； 9.接管合格，相关的钥匙移交效劳中心； 10.按照接管原那么与表格，将不合格的局部进行汇总，并通知限期整改； 11.对整改情况进行进一步的跟进，并作出记录； 12.对已接管的地方要进行定时或不定时巡视，确保工程的各功能及设施设备运作正常。 〔四〕接管验收工作准备 杭州元中物业管理委托新塘科创园区工程经理全权负责工程的接管验收工作，并邀请双方有关工作人员到场进行监督指导工作。 1.公司将成立验收小组，聘请优秀的物业效劳人员做好各项工作。工程主管、保安员和设备管理人员到位，展开新工程的物业验收工作，其他人员分步骤到岗。 2.参加接管验收，全面了解本工程的设备设施，熟悉设备的构造、性能，水、电、管道线路的铺设位置及存在的问题，并及时做好备忘，方便今后的管理。 〔五〕接管验收工作开展 1.采购方通知我公司验收小组进行接管验收工作； 2.我公司验收小组按ISO9001?楼宇接管资料的移交?核对所接收的资料，签发验收复函； 3.验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行专项验收； 4.对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核； 5.对各场地无明显不全，符合检验标准要求的房屋设施，由效劳中心接收锁匙，承担保管责任；元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理33 〔六〕接管验收事项 1.资料的接管验收 我公司效劳中心将及时接管新塘科创园区物业的诸多资料，包括产权资料、主管部门验收合格资料、工程技术资料等。 2.房屋验收工程及标准 公司效劳中心将对工程开展承接查验，并协助甲方做好遗留问题整改更进，积极协助采购方做好新工程所有设施设备及物业主体的承接查验及遗留问题的整改，并及时对物业及设施设备做好建档及标化管理。 〔七〕接管验收后工作开展及实施方案 1.元中物业为使新塘科创园区物业效劳工作圆满开展，我公司将派出具有类似物业管理效劳经验的优秀物业效劳人员，组建成我公司物业效劳中心班子来提供优质的物业效劳。 2.按照IS09001质量体系管理标准，制定各项管理制度。 3.运用企业识别系统设计，进行整体形象筹划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。 4.按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位的效劳，给客户提供各种专业化、人性化的优质效劳。 5.根据新塘科创园区物业工程的交付进程，按照接管验收标准，建立设施设备档案，利用先前我公司在其他物业工程的丰富管理效劳经验，配合进行园区物管效劳工作。 6.针对工程实际情况，并结合我公司的物业管理效劳标准，与时俱进，有针对性地编制契合本工程情况的效劳方案，确保日常管理效劳工作的有效开展。 【元中物业已在公司各物业工程的管理效劳中实现星级物管效劳】内容元中物业卫生保洁作业示例质量标准礼仪纪律【卫生保洁队伍】1.当班期间按规定穿工作服、佩戴工号牌、长头发员工须戴头饰花、穿黑色平底鞋、不穿鲜艳袜子，男员工不留胡须、头发三不过；2.碰到客户主动微笑打招呼；3.无双手插袋、叉腰、呼喊、奔跑跳跃、当班闲聊现象；4.没在不该休息的地方休息的现象；5.按保洁作业要求实施10分钟例会。计划培训【保洁员培训教材】1.能够切实完成各项计划工作，有据可查；2.能够切实完成各项培训工作，有据可查。管理岗亭【公司工作人员上墙表】1.管理岗亭有明确标识，配置相关上墙资料；2.告示栏整洁、明快，及时张贴公司及上级单位的通知；3.前台接待区干净、整洁，无杂物堆放；4.工作人员言谈举止文明礼貌，待人真诚。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理34 二、新塘科创园区内环境卫生管理方案 〔一〕效劳原那么 杭州元中物业管理新塘科创园区物业效劳中心将以ISO9001质量管理体系为依据，把质量目标落实到各部门、各环节、各员工，通过严格的质量控制体系，实施全员性的质量管理，确保公司工程组既定环境卫生管理方案的有效实施，并在实践过程中不断创新和完善。 〔二〕环境卫生质量管理工作间【保洁工作间实景】1.工具摆放整齐；2.椅凳摆放整齐；3.卫生整洁。洗手间、公厕【洗手间、公厕保洁作业】1.设施完好，无异味，无蜘蛛网；2.台面、镜面、墙面无污迹；3.地面无脚印，水箱内无污垢；4.恭桶及便池内外无污迹；5.地面无垃圾，垃圾筒无异味，表面无污渍，小垃圾筒垃圾不超过三分之二；6.无多个蚊、蝇及虫子停留；7.设施报修及时。楼道栏杆【楼道栏杆保洁实景】1.扶手手摸（1米距离）无黑灰；2.栏杆目视无可视灰尘；3.栏杆处无蜘蛛网；4.地面无垃圾；5.边角无小垃圾；6.地面无可去除污渍，无明显可视灰尘及拖把印；7.楼道上下无乱堆乱放。外部路面【外部路面卫生保洁实景】1.目视直线范围内大垃圾少于2处、小垃圾少于5处；2.无明显陈旧落叶；3.无积沙，无积水；4.无明显可去除污染；5.无乱堆乱放；6.边缘缝隙内无杂草、无积沙。新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理35电梯保洁【电梯保洁实景】1.轿厢地面无垃圾；2.轿厢面板无乱张贴物，乱涂乱画；3.不锈钢面板无明显花痕；4.电梯门轨道无明显小垃圾、污迹；5.楼层电梯门外门沿高处目视无明显污迹、灰尘；6.低部手摸无明显灰尘；7.轿厢顶灯具无明显灰尘；8.电梯门口烟筒表面无污渍，无满溢现象。绿化草地1.灌木丛内无明显大垃圾、枯枝和大石块；2.树上无悬挂垃圾；3.草坪里无较多小垃圾、陈旧落叶；4.无狗屎；果壳箱【垃圾桶、果壳箱卫生保洁实景】1.无异味、无乱堆乱放现象，墙面无大块污渍；2.垃圾桶外表面无明显积泥；3.生活垃圾日产日清；4.下水沟内无堵塞；5.果壳箱外桶和内胆之间无散落垃圾；6.果壳箱外表面无明显灰尘和污渍；7.无满溢现象。停车场库【公司体育中心项目地面停车场保洁实景】1.地面无明显垃圾；2.脚踩多处地面无扬尘；3.下水沟无垃圾、无堵塞，按年计划实施清淤工作，并有据可查；4.地面车位方向标识线清晰；5.无多个蚊、蝇及虫子停留；6.边角无明显蜘蛛网。7.地下车库目视高处管线无明显积灰、无蜘蛛网。8、公司服务中心将确保做好项目停车场（库）的保洁工作。新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理36序号日常保洁工作标准1所有过道地面每天循环清扫，每周一次清洗，保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无水渍、并每天拖地二次，平时发现污渍、垃圾及时处理，保持光洁明亮，做到巡回保洁。2擦净所有玻璃门、问询台、发现手印、污渍及时清理干净。3擦净所有垃圾筒、烟灰缸、及时清理垃圾，保持垃圾不超过筒1/2处，电梯间烟灰筒保证每日清洗三次以上。4电梯地面保持平整无尘，平时经常打扫，每天吸尘两次保持无垃圾，电梯内经胶毯每天清洗，根据星期进行更换，电梯内壁不锈钢每天擦净，保持无手印、污渍、灰尘，每周用不锈钢保养剂保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持光亮、洁净。5每日清扫走火通道，抹净扶手栏杆，地脚线上面灰尘，地面梯阶每天拖二遍，发现香口胶、痰渍等及时清除，每周清洗一次。6所有瓷砖地面每天拖洗二次，每周用清洁剂彻底清洗一次，保持地面光洁明亮。7所有通道出口指示灯牌、应急灯，每周清洁一次，保持无灰尘、无蛛网，明亮透洁。8擦净所有消火栓、消防器材，每天一次，每月全面清洁一次。9过道天花、墙角每周清扫两次以上，平时发现蛛网及时性处理。10所有通道门窗，即每天擦抹灰尘至少一次。11公共器皿、健身器材每周消毒一次。12除花盆内垃圾杂物，抹净灰尘，植物叶子经常抹尘，保持干净，按要求定期浇水。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理37 〔三〕环境卫生日常管理措施1.公共区域的卫生保洁效劳，包括办公楼、大楼内的楼梯、电梯、卫生间、 天台、过道、走火通道等公共场所。序号日常保洁工作标准1每日循环清扫地面垃圾，清除台阶、地面的污迹，每天清洗二次以上，平时发现污渍及时处理。2每日抹净门厅玻璃，每天清洗一次以上，保持玻璃干净明亮，无手印、无水渍，擦净门框、柱子等处灰尘。3每日抹净大厅内指示牌，抹净各处灯罩、金属框、花架，使其无积尘，每周彻底清除沙发、茶几各处卫生死角。4打挺各处金属包边、广告牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印、无氧化痕迹、无锈蚀。每日擦一次，铜制品每周保养一次。5每日擦抹风口、灭火器、墙身使其表面无尘。6用尘推布抹净云石、大理石、地面，保持地面无脚印、无灰尘，视地面磨损情况进行晶面处理的保养维护，使其光亮照人。7对大堂、电梯间及走廊地面视其磨损程度，进行晶面处理的保养维护，使其干净，光亮照人。8每日清扫拖净电梯地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘，定期用金属清洁剂保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。9每日擦净大堂石面墙壁，使其光亮，抹净录像眼、风口、天花板及扬声器清除灯罩上面的灰尘，清除消防器材的灰尘，保持无积尘、干净。10每天至少擦抹检查两次大堂的盆栽植物、花槽，保持盆栽无黄叶、烟头、纸屑等杂物，使其无尘、无垃圾。11每日擦抹消防门、正门多次、保持无尘。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理382.大厅日常保洁，包括门厅、大堂、公共场所台〔地〕面、墙面、门、窗、 灯具、果壳箱等设施和器皿。序号日常保洁工作标准1每天清扫道路地面垃圾杂物及污水迹，不停巡视，发现脏物废品及时处理，保持外围干净、整洁。2各广场地面、停车场地面每天清扫垃圾杂物，使行人有一个整洁舒适环境，根据地面地砖脏的程度和季节变化进行冲洗。3局部地面每月彻底用机器磨洗一次，平时根据地面情况进行冲刷。4对园林绿化带进行重点巡查，及时清扫果皮、废纸等杂物、垃圾。5及时收集垃圾，将垃圾放在指定地点，清运时密封装置，确保无飘洒和滴水现象，及时清洗垃圾桶外表内面，保持干净、无异味、无满溢。6抹净路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱外围灯柱表面上的灰尘，及时处理违章乱贴的海报、小广告及污迹。7每周清除卫生死角，如雨水管处、下水道口等。雨季清理加大力度，以防堵塞，同时防止孳生蚊蝇，每月清理一次沙井、排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物，确保无杂物，如发现堵塞，及时疏通。8外墙2米以下随时保洁，保持无污渍。9协助秩序维护员搞好治安工作，如发现可疑人员及时通报秩序维护员。10区内各种设施进行抹尘和清洗，花坛、路灯每天抹尘，各眼见手及之处保持无灰尘、无垃圾、无污渍。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理393.楼宇外墙等所有公共部位设施的日常保洁效劳，包括红线范围内的道路、 停车场〔库〕、园林绿化带、垃圾箱等序号日常保洁工作标准1清理日常垃圾杂物，每周刷洗水池四周墙壁、停车场及时刷洗地面油污。2每天擦净保安值班岗亭，收拾垃圾，更换垃圾袋，清洗一次岗亭外表玻璃，保持干净。3对所有机房、中控室等指派专人配合甲方有关技术人员进行清理。4用清水清洗垃圾房内外墙壁和地面，垃圾倾倒后，用清水将桶冲洗干净，更换垃圾袋，平时保持无污迹、无异味、无积水泥沙，使蚊蝇鼠虫无孳生源，每周使用速消净泼洒消毒。5每日清理值班室、设备机房的地面、桌椅的日常清洁，更换垃圾袋，保持室内干净无尘、无垃圾，擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处，经常抹尘，保持无灰尘，特别注重洗手间的清洁维护。6广场全面清洁，擦净各处设施表面灰尘，定期清洗广场地面。7各楼天面每天打扫，擦净护栏，指标牌、女儿墙等表面灰尘，清洁各种设施外表。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理404.特殊地点：保安岗亭、机房、中控室、垃圾房、护栏、指标牌等类别操作质量标准项目要求草坪、地被1、修剪草坪暖季草坪：≥2-3次（重点区域6月-10月每月各三次，其他地方6月-10月份每月各2次），冷季（或混播）草坪：≥5次（生长旺期约一个月4次）草坪、地被植物生长良好，整齐美观，草高基本一致，斑秃、坏死、坑洼积水少，边缘基本整齐，覆盖率达95%以上，草高10-15cm即可修剪。立姿目视，无明显杂草。在杂草萌发旺盛的3-5月份，草坪80%2、修剪控制高度暖季草坪：3-5cm，冷季（或混播）草坪：夏季7-8cm，其他时间：5-6cm3、病虫害防治4-9月，发现后及时治疗，每次修剪后对之前出现的病虫害进行立即预防元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理41 三、物业管理区域绿化养护方案 〔一〕绿化养护标准 1.外部环境绿化的养护工作，配备专业绿化人员养护，根据不同季节进行灭虫培育，做到叶茂并有造形。按照绿化养护操作规程及绿化养护质量标准，到达二级养护标准。 2.养护质量的日常监督、考核由甲方根据绿化养护的有关规定对养护活动进行监督、考核，及时对绿化养护活动进行检查。 3.养护期间因我方管理不善、养护不当造成植物死亡或设施损坏，应将其恢复原貌、修整和赔偿。 【公司效劳中心将着重做好辖区的绿化养护效劳】 〔二〕绿化养护工作表4、施肥重点区域4、9月各一次，其他4月一次，撒施尿素和复合肥。每百平方米每次为1.5公斤以上的地方无杂草，有杂草的地方，杂草率在30%以下，且无成片或超过草坪高10cm的杂草。除施肥、清边而进行分隔的地方外，无裸露地。及时做好病虫害防治工作，最严重的危害率在5%以下。5、抗旱及时检查，及时抗旱排涝6、修草坪边缘与草坪修剪同时进行7、除杂草重点区域1次/10天，其他1-2次/月，手工与化学除草相结合。8、清理地被下层鸢尾、麦冬、吉祥草、书带草等1-2次/年乔、灌木1、侧、下缘线1次/季，下缘线修剪控制高度2.5米乔灌木生长良好，冠型美观，修剪合理、适度，无干旱、积水，无明显枯枝残叶，花木适时开花，修剪的剪口平整，合理施肥。树木保存率99%以上，如有死树及时清除，补植成活率95%以上。侧、下缘线及时修整。及时做好病虫害防治工作，最严重的危害率在10%以下，其中食叶性害虫危害的枝叶每株小于5%，刺吸性害虫危害的枝叶每株小于15%，蛀干性害虫危害率小于1%，病害危害的枝叶每株小于10%。台风季节做好防台工作。重点区域无明显杂草，绿地无成片或超过15cm长的杂草。2、抗旱排涝及时检查，及时抗旱排涝保苗3、防台护树提前做好中间检查扶树，过后拆除4、施肥1-2次/年，生长良好植物可不施，冬春施饼肥和复合肥1次，0.1kg/cm胸径。5-8月对缺肥树叶面喷施尿素或复合肥1次，肥料浓度为0.1-0.3%5、除萌1次/月，不能有超过30cm的萌条6、清除病枝枯叶重点区域每季度一次，其他地方半年一次7、防治病虫害预防：2次/年（时间根据树种而不同），发现后及时控制8、一般修剪冬春整形1次/年，夏秋疏剪1次/年造型灌木、绿篱、色块1、修剪时间2-11月植物生长良好，花繁叶茂，无明显枯枝残叶，造型美观，新梢超过10cm即可修剪，修剪的时期和方法正确，修剪整齐，层次分明。花灌木、花篱及时开花。绿篱、色带、色块无断层，植株大小一致，无杂色植株，修剪控制高度合理，合理灌溉和施肥，及时松土、除草，秋冬清边整齐，清边宽度2、修剪次数杜鹃等花篱、花灌木：1-2次/年（花后为主）：其他根据树种：3-9次/年3、修剪高度控制保持造型时，每年植物萌芽前或最后一次修剪，压低10cm左右，以后每次修剪提高1-2cm4、除草重点区域1次/10天，其它1-2次/月。以手工除草为主5、清边1-2次/年（11-1月间一次，重点区域7月份加1次）新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理426、抗旱排涝及时检查，及时抗旱排涝保苗10-15cm。树木保存率在99%以上，若有死亡及时清除，补植成活率在95%以上。病虫害防治和清除杂草的要求同上。7、施肥2-3次/年，生长良好植物可不施，春施饼肥和复合肥（0.1-0.15kg/㎡）1次，5-8月对缺肥树叶面喷施尿素或复合肥2次，要求和浓度同上8、防治病虫害预防≥3-5次/年（时间、次数根据树种而不同），发现后及时治疗控制垂直绿化1、修剪1次/季植物生长良好，枯枝残叶少，有花的要适时开花，需牵引的，牵引措施得当，修剪合理。及时除草、合理施肥，及时抗旱排涝。树木保存率在95%以上，如有死亡及时清除，补植成活率95%以上。病虫害防治和清除杂草的要求同上。2、施肥1-2次/年，生长良好植物可不施，冬春施饼肥和复合肥1次，0.1kg/cm地径。6-7月叶面喷尿素或复合肥1次，要求和浓度同上3、除草重点区域1次/10天，其它1-2次/月，以手工除草为主4、抗旱排涝及时检查，及时抗旱排涝保苗5、防治病虫害预防≥3次/年（根据树种而不同），发现后及时治疗控制草花1、修剪、更换每半月修剪清理一次，无观赏效果需及时更换花坛、花带、花台植物生长良好，定值花木花期基本一致，开花比较整齐、均匀，换花花坛（台）及时换花，整体观赏效果较好，无明显杂草。2、除草1次/10天，以手工除草为主3、水肥管理及时检查，及时抗旱排涝，适时施肥4、防治病虫害预防为主，发现后及时治疗控制绿地维护1、清理养护垃圾当天及时清理并送到指定地点绿地内无明显垃圾杂物、石块，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生地。草坪内无明显枯枝残叶，养护垃圾及时清运走，不乱扔、不过夜、不焚烧。绿地内没有堆放东西或停车，没有发生影响花木正常生长的行为。绿化设施没有被损坏。2、清石块、垃圾及时3、堵鼠洞、灭鼠及时4、绿化设施维护及时5、绿地巡查每天分区域巡查，全面巡查：3-10月为2次/周，11-2月为1次/周新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理43头发（男员工）1.不留长发；2.蓄发不得露于沿外，帽檐下长发不得超过1.5厘米监控（女员工）1.不烫发、染发，除规定佩戴的物品和标识外，不得佩戴如耳环、项链、手链、染指甲等其他饰物；2.长发需佩戴头花；3.化淡妆元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理44 四、物业管理区域秩序维护、消防和监控管理维护方案 〔一〕效劳内容 来人来访的通报、登记和报刊信件收发等；巡查；消防平安防范工作；交通秩序、机动车、非机动车辆行驶、停放等，同时积极主动配合、服从对口管理部门的临时应急调度〔货物搬运、卫生清洁、秩序管理等〕。 〔二〕效劳质量标准 1.统一着装，佩戴上岗标志，保持良好精神面貌，做到礼貌值勤、文明值勤。 2.上下班时必须做好交接班工作，每天按时开关大门和电梯。 3.门卫人员必须维护场地的停车秩序〔机动车和非机动车〕，车辆拥挤时要及时疏通行车道，不得堵塞。 4.保安人员不得使用办公室的电脑等设备，每天要有固定人员值班，实现24小时巡查制，办公场所不得有闲杂人员进入，以确保平安； 5.做好消控、监控工作，实行24小时值班制，要保养好内部的防盗、防火设备，在突发事件时要及时报告，同时积极采取措施，保护现场。 6.建立完善的平安防范制度，确保工程区域平安、正常的工作生活秩序。 〔三〕工作人员仪容仪表标准夏装1.统一着装，扎好腰带、领带、领带夹，佩戴工作证，工作证下沿与上衣左口袋同高，右边与上衣袋右侧平行，帽徽与左眼对正；2.对讲机挂靠位置与右手臂平行；3.制服外衣衣袖、衣领，制服衬衣领口不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品，服装衣带不得装过大过厚的物品。秋装1.统一着装，扎好腰带、领带、领带夹，佩戴工作证，工作证下沿与上衣左口袋同高，右边与上衣袋右侧平行，帽徽与左眼对正；2.对讲机挂靠位置与右手臂平行；3.制服外衣衣袖、衣领，制服衬衣领口不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品，服装衣带不得装过大过厚的物品。新塘科创园物业管理效劳方案 元中物业杭州元中物业管理45冬装1.统一着装，扎好腰带、领带、领带夹，佩戴工作证，工作证下沿与上衣左口袋同高，右边与上衣袋右侧平行，帽徽与左眼对正；2.对讲机挂靠位置与右手臂平行；3.制服外衣衣袖、衣领，制服衬衣领口不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品，服装衣带不得装过大过厚的物品。大衣1.穿戴规范，并佩戴工牌；2.大衣衣带不得装过大过厚的物品。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理46 〔四〕门岗执勤 我公司要求门岗人员实行严格的值班制度，建立和完善传达、保安、车辆、道路及公共秩序管理等制度。效劳中心门岗人员用语标准，礼貌待客，文明工作，严格验证、登记制度，施行严格的设岗值班制度，努力维护好工程的治安环境；同时对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝危险物品进入管理区域，同时为在大楼工作的人员做好邮件代收发效劳。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理47 附：?人员、物品出入管理作业指导书? 〔1〕门岗对进入区域的访客人员询问其去向，对于无明确去向的人员请其离开；对于需要观察的人员用对讲机通知相关巡逻岗人员进行跟踪，一旦发现其去向有误或有异常行动，立即将其请出区域或报上级领导处理，同时将情况记录在?秩序维护值班交接班记录表?上。 〔2〕门岗应认真询问核对其身份，在征得被访客户或效劳中心同意后予以放行，否那么通知保安员将其请离并做好登记。 〔3〕门岗对进入区域的推销及废品收购等闲杂人员，进行劝离，请其离开大楼中心场馆；维护各场馆的有序环境。 〔4〕假设有外来物品搬入时，要查验物品是否符合要求〔有无危险品〕，不符要求的材料，不准放入，要耐心解释，处理不了时，及时上报上级领导。 〔5〕客户物品搬出辖区时，要求记录后请客户在物品出入登记表上签字。 〔6〕假设是业务单位或其他人员搬入物品，处理方法同上，如物品搬出，查验物品放行单，物品与证明单上所列物品是否相符，是否盖有公章或领导、客户签字，假设不符那么要求搬运者停止搬运并由领班上报队长，查明原因，假设相符那么由当班值班员与当班班长签字放行。 〔五〕巡逻守护 我公司在标准红线范围以内严格施行24小时巡查制度，明确巡查工作职责，标准巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理各种平安和事故隐患。 【元中物业安保队伍】元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理48 新塘科教园区巡逻人员配备巡更设备，在接到监控室发出的指令后，巡视人员能及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理；如巡视中发现异常情况，立即通知有关部门在现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。元中物业新塘科教园区巡逻岗人员必须遵守以下工作要求： 区域范围以内安排24小时巡查，明确巡查工作职责，标准巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理各种平安和事故隐患，检查水、电闸、门窗有无关闭，节假日、夜间巡逻时，增加巡逻次数，确保在此期间的治安消防保卫工作不出问题。监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理；如巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。发现偷盗、闹事、斗殴、凶杀、放火、投毒、爆炸等犯罪分子，要坚决果断地采取措施，力争抓获犯罪分子。假设发现盗窃、凶杀、火灾、投毒、损毁财物，以及一切有现场的案件或事件，要妥善保护好现场，迅速上报并积极协助调查。巡逻人员应熟练掌握灭火常识，会使用消防器材，对初起火灾能及时扑灭。 附：?巡逻岗作业指导书? 1.目的：全方位监控和巡查管辖区域，对整个区域内重点部位及“死角〞，进行有效的检查和控制，确保区域内人身财产平安，维持良好的工作和生活秩序。 2.适用范围：新塘科教园区物业巡逻岗。 3.职责 〔1〕熟悉巡逻岗的工作规程，协助各个岗位处理疑难问题。 〔2〕巡查管辖区内公共部位设施设备完好情况，做好记录。 〔3〕维持辖区内的秩序、消防平安秩序。 〔4〕及时向上级反响巡逻时情况并做好记录。 4.操作规程 〔1〕上班提前15分钟到达指定地点，整理好着装，按照要求佩带工作牌，精神饱满准备上岗。 〔2〕班长集合队伍进行上岗前工作安排，下班后集合在指定地点，对今天元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理49工作进行总结，对存在问题的责任人进行批评，同时对于在工作中出现的好人好事及各工作成绩突出者进行表扬。 〔3〕根据班长安排到达指定地点进行交接班。 〔4〕交班人员必须对接班人员将本班巡逻中的工作情况交代清楚，同时对于重点部位以及可能发生问题的地方在巡逻岗值班记录中写清楚，接班者必须仔细阅读，防止意外事件发生。 〔5〕集中精力，通过“看、听、闻、问〞等方法，擅于发现并解决问题。 〔6〕巡逻岗在白天巡逻当中重点注意在辖区内有无闲杂人员，有无车辆乱停乱放，有无违反中心规章制度行为，有无违反客户公约行为以及破坏公共设施设备等行为的情况出现。 〔7〕巡逻岗夜间巡逻重点注意外围墙的情况，尤其是经常出现外来人员翻墙的地方进行重点控制，可以采取蹲点守候等措施，同时在巡逻当中及时关好各场馆的大门；仔细检查停放车辆有无窗户未关闭，钥匙未拿走等情况，同时注意有无可疑人员在辖区内出现。 〔8〕每班巡逻岗必对办公楼的电梯使用情况进行检查，有无人员将不允许进入电梯的物品搬入，电梯内有无被破坏现象，电梯运行是否正常，消防设施设备是否齐全、报警设施是否正常。 〔9〕按照规定巡更路线进行巡更打点，由队长将巡更资料输入电脑存档。 6.本卷须知 〔1〕巡逻人员必须坚守岗位，在接班人员没有到本岗到位接班时不准擅自离开工作岗位，在巡逻中注意仪容仪表，决不允许出现吸烟、闲聊、睡觉等违反规章制度的情况出现，在巡逻过程中发现紧急情况应立即通报领班及其他巡逻岗，采取稳妥、平安的方法进行处置，注意自身平安。 〔2〕巡逻人员必须熟悉管辖范围内办公楼位置、重点部位、巡更点位置、住户根本情况、车辆牌号、特征、车型、新旧程度、有无异常等情况。 〔3〕巡逻人员在巡逻当中发现照明、公配设施损坏、不卫生等情况应及时告知效劳中心，属于随手可以处理的问题应及时处置，如有垃圾应主动拾起，对来往客户主动热情打招呼，对于客户反映的问题及时汇报给领班。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理50 〔六〕消防、监控管理维护 1、消防平安、消控管理 消防、监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对各出入口、内部重点区域的平安监控、录像及协助布警。监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报告，并派专人赶到现场进行前期处理。监控资料应不少于保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。同时，确保治安畅通，接听及时(铃响三声内应接听)。 2、消防、监控设施维护 〔1〕定期对消防自动报警系统和器材、监控系统、门禁系统、对讲系统设备进行检查、清洁、保养，保证设备的正常运行，对已经老化需要更新的各种设施器材应及时向采购单位提出更新、配备方案； 〔2〕定期对消防、监控主机及各消防、监控点的设备进行巡查，确保运行无故障；定期对室外的消防栓、消防水带、消防泵等设备进行检查，是否有埋压或损坏和失效等情况；定期对各楼层消防栓进行检查，设施是否齐全；定期对各楼层的喷淋头、感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮及其他形式的消防设施、设备进行检查，是否有遮挡或损坏等情况；每月对各楼层的灭火器进行检查更换，是否有压力缺乏或缺少等情况；定期对各楼层的排烟通风口、消防通道进行检查，是否有遮挡或堵塞，各楼层的疏散指示标志是否有损坏或缺少等情况；定期对各楼层应急电源的主、备电情况进行检查，大楼外立面幕墙假设有损坏，负责联系相关专业维修单位实施维修更换。 〔3〕操作人员应技能熟悉，严格按照操作规程操作；能及时发现和处理各种平安和事故隐患，确保不发生平安方面的问题，能按应急预案迅速有效处置突发事件。 3.人员岗位职责 A、监控中心岗位职责 〔1〕实行24小时值班制度，及时接听报警，禁止使用闲聊。 〔2〕严格监视电视图像并及时切换画面，掌握重要部位的详细动态。 〔3〕保护监控设施器材，勤于保养，不得擅自拆装，禁止调整、改动监控系统，确保设备处于良好运行状态，发现问题及时上报。元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理51 〔4〕熟悉本岗位操作流程及相关工作标准，熟悉各类防盗报警装置、监控探头的位置等，熟悉辖区情况，对于不确定的来访人员，不得随意开门，发现可疑情况，及时通知巡逻人员处理，并做好相关记录。 〔5〕严禁无关人员进入监控室，因工作需要或经相关领导批准进入监控室的人员，需做好登记；未经相关领导批准或陪同的，不得入内。 〔6〕做好详细的值勤记录，准确录像，及时检查录像保存情况，未经队长以上管理人员批准，任何人不得调看监控录像，保守值勤秘密。 〔7〕监控员应根据他人提供的情况及从屏幕中观察到的可以情况，及时进行定时、定位、定人录像，立即通知巡逻人员前往现场处理，并做好相关记录。 〔8〕做好各项防范工作，熟悉相关处置方案，遇突发事件按?突发事件处置程序?及时处理和上报，并有详细过程记录。 〔9〕值班期间仪容整洁、精神振奋，不得擅自离开岗位；不得做任何与工作无关的事，主动做好室内卫生及设施设备的清洁工作，相关执勤物资按规定有序摆放。 〔10〕记录好当班工作情况，认真填写质量记录，确保字迹工整、填写标准、内容真实、完整、页面整洁。 〔11〕完成领导交办的各项任务。 B、消控中心岗位职责 〔1〕实行24小时值班制度，及时接听报警，禁止使用闲聊。 〔2〕严密监视消防控制柜运行情况，掌握重要部位的详细动态。 〔3〕保护消控设施器材，勤于保养，不得擅自拆装，禁止调整、改动消控系统，确保设备处于良好运行状态，发现问题及时上报。 〔4〕熟悉和掌握本岗位操作流程及相关工作标准及管辖区内消防设施、设备的分布情况，魅惑器材的摆放、各类消防报警装置及各报警点位分布情况等，接到报警信号，及时通知巡逻人员现场验证处理，跟踪处理结构，发生误报时，及时进行处理，并做好相关记录。 〔5〕严禁无关人员进入消控室，因工作需要或经相关领导批准进入消控室的人员，需作好登记；未经相关领导批准或陪同的，不得入内。 〔6〕做好详细的值勤记录，妥善保管好消控设备打印的相关报警信息资料，元中物业新塘科创园物业管理效劳方案杭州元中物业管理52未经队长以上管理人员批准，任何人不得私自操作消控设备，保守值勤秘密。 〔7〕做好消防平安防范工作，熟悉相关处置方案，遇火灾突发事件按?消防火灾应急处置程序?及时处理和上报，并有详细过程记录。 〔8〕值班期间仪容整洁、精神振奋，不得擅自离开岗位；不得做任何与工作无关的事，主动做好室内卫生及设施设备的清洁工作，相关执勤物资按规定有序摆放。 〔9〕记录好当班工作情况，认真填写质量记录，确保字迹工整、填写标准、内容真实、完整、页面整洁。 〔10〕完成领导交办的各项任务。 〔七〕车辆管理 公司效劳中心将在新塘科教园区内设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，非机动车实行定点停放，并对管辖区域进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆有序通行、有序停放。车库保持良好通风，无易燃、易爆等物品存放，车库内道闸和监视系统，地面、墙面按要求设立明显指示牌和地标，保证辖区内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流。 1、岗位交接班制度 〔1〕交接班上班提前十五分钟到达指