前期物业服务管理实战篇

好的开始成功一半

---前期物业效劳实战篇假设我们刚刚受命组成一个管理团队去接管某工程磨刀不误砍材工前人植树，后人乘凉准备迎接挑战……接管新盘你最需要掌握的是什么？前期物业效劳

新的成功新的开始前期物业效劳包含哪些阶段？新工程总体流程图调研规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心（管理处）成立至交付交付半年内第一阶段第五阶段什么叫前期介入前期介入——物业管理前期介入是指物业公司在接管工程以前的房地产开发各个阶段，包括工程决策、规划设计、营销筹划、施工建设、竣工验收等，就参与介入。前期介入施工建设阶段营销筹划阶段规划设计阶段新工程总体流程图第一阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心（管理处）成立至交付交付半年内第一阶段：规划设计阶段安防、消防交通布局照明交流设计员工宿舍平安模式垃圾中转站管理用房整体布局需要关注的焦点问题——春眠不觉晓处处闻啼鸟

武器：形成工程的物业管理设计要点依据：政策法规、工程特点、业主关注焦点注意：跟进方法、时机、手段、介入质量

焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式〔电动门、磁力门的利弊〕、物防设施规划设计阶段第一阶段：规划设计阶段焦点一：安防系统与物业管理方案中的安防体系相适应必须坚持的内容：周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统主出入口及车场出入口的闭路监控系统断电后电控门禁系统的开启考虑资源的合理利用〔探头与围合红外，滚动开发工程的技防设施前置利用〕组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度安防系统周界红处线报警系统闭路监控系统门禁系统对讲系统播送系统巡更系统车辆道闸系统居家安防系统物防设施物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期本钱低——围墙：围栏比照表示意——防爬刺〔网〕：围墙、采光井、燃气管箱等——出入口——组团封闭技防设施——分布合理，非多多益善关键镜头确实定人防优化、沙盘推演安防介入侧重点采光井等重要部位安装防爬设施防爬刺设置采光井的隐形防盗网，联接至中心3楼平台相通，说服地产安装防爬网监控镜头分布合理；关键镜头确实定；固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；控制中心的选址门太低，外接商业，好看不实用大树构成了新的攀爬危险源大堂\单元玻璃门地弹簧前期是90度限位,经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大平安隐患;后期改为无限位地弹簧;焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施大门的设置考虑本钱停车场的集中分布标识问题顶峰期车辆流量开放式小区车辆的控制需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一阶段：规划设计阶段焦点二道路交通系统可移动止车石：控制主要车道乱停车，焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制，商铺单独控制焦点四、垃圾中转站及垃圾捅平面布置垃圾捅的实用性焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一〞要求焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房〔关注国家和地方政策法规〕需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一阶段：规划设计阶段焦点六物业管理用房开发商不重视，通过持续的沟通解决问题以法规为依据：形成地产规划要点报政府部门批准管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，开发商应按照工程总建筑面积千分之二比例〔缺乏50平方米的按50平方米计〕向物业公司提供管理用房，缺乏局部由物业公司自行解决，由此产生本钱应在物业管理费测算时统筹考虑。装修标准;不低于500元每平方米，由开发商支付

管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题——确保入住后工作正常开展；管理用房布局：“前店后厂〞，“一站式效劳〞，集中式分布员工宿舍——难！痛苦!影响大！】解决方法：——通过管理用房充裕解决；——会所与管理用房对调解决；——架空层解决，注意通风问题、产权纠纷及业主感受——地产提供商业用房解决——直接建一栋综合楼，最正确方案但实现很难〔荣和山水美地工程〕焦点六物业管理用房焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫绿化带无排水沟，黄泥水外流交付时已作好排水沟施工阶段已经完成少量变更物业补硬化，效果总差一点垃圾桶：大、盖、留缝排臭、有烟灰缸，底部要硬化左边为施工阶段作好，右边为物业后期硬化。假设一次成型？与设计部门对接，后期增加了平安隔离装置减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入一期油棕挡住商户视线，开放性较差，商户意见大二期乔木美观实用休闲，且对商户视线和开放性无影响小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制〔如1路控制1、3、5号灯，2路控制2、4、6号灯〕便于以后故障时不影响小区照明；同时，路灯的灯罩采用透明玻璃，以提高小区公共局部的照明亮度；对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分考虑种植密度,在树底下种植一些较耐阴的植物,不要铺设草皮接线盒：草坪内有一些接线盒，是竖起装，易被人踩坏和绊脚；改为平接埋地，并封蜡防水，既美观又实用采光井:前期做法是种植绿化,由于此处阴森,绿化非常难生长,且需经常施肥浇水,造成此处不但绿化生长不好,同时,要大量投入人力物力养护,且易滋生蚊虫,顾客也经常投诉后期改造成硬化后,即减少蚊虫的滋生,也减少本钱投入,顾客也满意，改造时无反对意见。各组经验分享请各组举出一个规划设计阶段介入的典型案列〔成功或失败〕，与大家一起分享。讨论5分钟，各组发言3－5分钟新工程总体流程图第二阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第二阶段：营销支持筹划物业管理筹划物业管理模式销售承诺营销支持效劳标准合同签订创新设想管理费业主文件筹划模式时，要考虑工程定位，并与营销筹划相结合，并可作为卖点工程规划定位工程环境特点客户群体特征与效劳需求物业管理方案筹划第二阶段：营销支持筹划模式设计调研分析设想概念内容

模式设计第三阶段：营销筹划阶段模式大致适用物业“共管模式”两个以上（含两个）业主的物业“酒店式”管理模式中高档高层物业，白领消费群体“无人化管理”模式智能化成熟的中高档物业“个性化管理服务”模式高档物业，富裕消费群体“同心圆计划”管理模式多层、大型社区“区域客户助理”管理模式多层、大型社区荔景大厦酒店式效劳模式荔景大厦酒店式管理模式背景：大厦96年入伙，为当时的高档商住楼，地处中心地带，楼高30层，其中1－4层为商业，5－9层为写字楼，10层以上为住宅，业主多为中高层白领。有两个大堂：写字楼大堂和住宅大堂酒店式管理：设立门童，提供MORNINGCALL,提行李，代叫出租车、代洗衣服等时尚效劳，并在大堂设立商务中心，创造宾至如归的感觉。原因地产工程开发的客户同质化问题物业效劳的同质化问题物业管理前后期管理脱节问题模式设计的地产销售促动问题销售支持与销售承诺标准营销支持：在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，需要物业管理概念及模式研究作为工程筹划的一局部，以满足销售包装设计内容的要求销售人员培训物业管理常识及物业的品牌优势工程物业管理效劳特色销售过程中物业管理相关本卷须知〔违章承诺、配套承诺、效劳承诺等〕销售承诺、图片、展板、提交报告资料等注意存档与客户相关文本的制定前期物业管理合同业主临时公约与当地法规的融合物业管理费测算工作计划表序号表格名称测算内容责任人完成时间审核人完成时间1小区情况表小区所有与成本相关的数据

2成本标准表所有成本标准

3安全管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

4清洁管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

5绿化管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

6设备管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

7设施管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

8公用电费表用电器\功率\运行时间

9公用水费表用水设备\功率\运行时间

暖气费用表

10客户服务费用表人员配置\材料费用\设备配置

11人事行政后勤费用表人员配置\材料费用\设备配置

12经营性收支预算表收入\支出\节余

13人工费用汇总表因人工成本占比重较高,参考用

14折旧费用表

15管理费测算总表

前期物业管理合同签订主体：开发商与物业公司签订。签订时间：新建现售商品房工程应当在现售前30日完成〔各地法规不同〕；预售商品房工程应当在取得?商品房预售许可证?之前完成；备案：如当地法规规章政策有要求与客户签订：以销售合同附件方式〔不鼓励〕以补充条款方式：摘要有关业主权利义务重要条款前期物业管理合同内容填写的重要性填写错误不当承诺〔突发事件为0、设备完好率100%等〕本卷须知：物业管理费缴纳时间工程类型的全面性〔会所、学校等〕不同产权的车位的不同标准与收益分配利用公共部位与公共设施获得的经营收入按约定纳入维修基金附件中物业构成局部两个问题：前期维修资金能否使用违约金物业是否有权减免业主临时公约内容：约定业主之间共同遵守的规定，不应包括物业公司或开发商的权利义务。性质为业主的承诺，而非业主与物业公司或开发商或三者之间的协议明示：由开发商在物业销售现场与销售合同一起向物业买受人明示，并予以说明。签订：时间：开发商在与业主签订房屋买卖合同时，应当要求业主对遵守业主临时公约予以书面承诺。主体：业主单方签确认函即可，物业公司或开发商不应当签字/盖章或作其他承诺。新工程总体流程图第三阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第三阶段：开工建设至工程开盘施工工程介入地产关系地产设施的管理开盘遵循经营市场化委托关系契约化业务关系制度化物业与地产关系地产关系地产物业物业进入可行性研究物业管理概念和模式研究物业管理方案和物业管理费用商业、管理用房前期介入、接管验收、集中入住、开荒费、水电热差额、差价地产拥有产权的空置房、车库、商铺、工程部办公室、卖场、会所及娱乐场所、食堂、地产车辆、住户巴士、尾盘销售、物业租赁、房屋维修、采购、临时用工行政关系经营考核委托管理、经营、代理、临时效劳业务工程物业管理委托关系物业与地产关系示意图委托契约与地产关系的理顺效劳内容与地产各部门业务对接方式流程与操作标准费用结算方式物业管理前期开办效劳协议物业管理前期介入效劳协议物业管理零星效劳协议开盘准备示范区开荒销售处现场布置人员及车辆管理制定应急预案双向八车道市政公路工程工地地产工程部销售大厅在销售厅与排队等候区之间设置隔离区域排队区设护栏，防止排队争议，准备足够的坐椅、雨伞为排队等候人员提供面包，饮料等排队人员认购时分批进入，出入口分开设置设置足够的车辆交通指挥岗设置足够的停车区域，必要时可考虑市政公路的可能性在销售厅外与销售厅内分别设接待区，隔离处理客户争议与突发事件配备足够的平安岗位将集会的信息知会警署，设置现场办公点，挂置横幅对讲机分配、移动厕所、午餐安排、车辆不入内、拆迁办现场办公、便衣机动人员安排工程施工跟进范围：主要侧重于工程土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前3－5个月。目的：质量监控、设备设施功能的提前学习、随时提出功能改进建议内容(设备安装与隐蔽工程)了解委托工程各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程工程；加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位〔孔〕、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。接管验收流程内容本卷须知资料〔交接清单，分类归档〕公共设施〔新版销售合同约定更为严格〕细部检查应地产要求，为地产提供效劳结果性检查全面质量检查参考：细部检查可按照1元每平方米由地产支付费用入伙前模拟接管验收的重要性

验收时间及频次：提前3个月开始，组织2－3次模拟验收主导单位：地产公司、物业效劳中心参加单位：工程部、总包单位、施工单位、监理公司重点事项：验收内容验收标准、分组人员确定定期召开验收沟通会议，确定整改时间和要求作用：——提早发现，提早解决，提高产品交付质量，提升客户满意度，融洽客户关系——客户受益，地产受益，物业受益接管验收常见问题及对策渗漏水：提前3个月作淋水试验、暴雨天气查看现场、及时整改或确定口径。交付标准与销售合同及附图是否一致：要特别关注，如是否有缺漏项，阳台露台等标准是否与合同相符、入户花园地面是否符合合同等，否那么存在赔付及法律隐患。园建等观感设施：绿化提前植苗、道路是否下沉积水、配套设施是否按交付标准及时到位等门窗五金工程：常见问题，门窗能否关闭、把手、门锁等接管验收常见问题及对策土建工程：是否存在空鼓、墙面地面平整度、楼层标高、坡度、排水设施水电工程：通水通电试验、水管线路走向标注通球试验：所有公共排污、雨水管道和套房户内连接公共管道之间的管道全部要作通球试验，保证无建筑垃圾堵塞，防止后期装修和使用时发生纠纷。其他：智能化系统及配置是否符合、空调位设置是否合理在恢复供水后，由于废弃水箱与供水水箱连通阀翻开时，导致水箱水位超高溢出，造成2＃楼地下水泵房被淹，积水达50cm，漫过2＃楼地下室高、低压配电室门槛，流入电缆沟。因地下室及配电房排污管网的管径只有50mm，在系统设备全部启动后，流量无法满足排水要求。2005年5月30日，某小区维修部接到客服中心“有业主反映家中停水〞，立即派人前往检查，发现9＃楼地下主供水管爆裂，造成业主家停水。除管理责任之外，还应吸取哪些教训：废弃水箱的处理？

水箱的水位报警？

积水池的水位报警？

水泵房有被淹的可能是常识，但配电房是需要有防止进水的，存在被淹的隐患向地产提出过吗？排污管网管径，只有50mm？

新工程总体流程图第四阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第四阶段：效劳中心成立至交付工作移交组织架构物资装备管理流程入住筹划证照印鉴管理用房装修公共关系前期介入持续推进交付前一个月物业管理见面会入住前工作方案制定详细工作方案细化，落实到人，时间及要求严格控制经理对关键结点和关键事项的控制前期事务繁杂，建议每天简单碰头核实落实情况人员招聘：岗位名称建议到位时间备注服务中心经理入伙前6个月前期介入主管入伙前3-6个月普通管理人员入伙前3个月维修技术员入伙前2个月保洁员入伙前1个月安全员入伙前1个月会所服务员入伙前1个月进度：编制工程的人员招聘与培训方案对招聘的认识来源：新老结合成份均衡实用与潜力结合考虑淘汰率心态：培养意识关注素质与能力人员培训：老工程体验引导人制度团队气氛理念职业训炼(微笑)在工作中指导工作方法后勤管理及物资装备食堂住宿、娱乐物资装备劳动保障〔服装、防护用具、防暑降温等〕与地产的沟通公共关系建立与工商、税务、物价部门建立良好的公共关系，办理工程工商注册登记、物价申报工作。与公用事业单位建立良好的公共关系，包括：自来水公司、供电局、煤气公司、有线电视、电信局、邮政局、供暖公司等，办理水、电、煤气、有线电视、、网络、通邮、供暖等。与辖区派出所、街道办事处、居委会〔社区工作站〕、市容环卫、交管、消防部门等建立良好的往来联系，协调理顺工程管理事务：辖区派出所：协调工程治安外援方案，咨询外来人员管理方法和犬类管理方法。街道、居委会：理顺工程所属街道、户籍管理、计生工作等关系。协调工程商铺管理、装修管理违章处理程序，争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持。环卫：协调落实工程自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜。交管：标准工程内道路及主出入口各类交通标识、平安运作规那么。消防：与消防部门取得联系，参与工程消防的验收接管，取得其日常对工程的技术支持和指导。管理系统建设业务细分岗位确定流程图作业指导书入伙前完成管理系统的建立以及培训管理事务档案管理物资装备管理用房现场标识印鉴证照办理物业管理系统准备类别证照名称证照主体颁证单位办理要求组织机构类营业执照正副本服务中心、停车场工商局注册分局必须申办组织机构代码证服务中心、停车场技术监督局必须申办统计登记证正副本、信息卡服务中心、停车场统计信息局必须申办机动车停车场许可证停车场交通管理局必须申办公章印鉴类申请刻制印章登记卡服务中心、停车场公安局也可在公司印鉴卡上登记公章服务中心、停车场公安局必须申办业务专用章服务中心公安局根据业务需要申办收费专用章停车场公安局根据业务需要申办发票专用章停车场公安局根据业务需要申办税务收费类国税登记证、登记表服务中心国家税务局登记分局必须申办地税登记证、登记表服务中心、停车场地方税务局登记分局必须申办收费许可证、价目表服务中心、停车场物价局必须申办设备设施类对讲机执照服务中心无线电管理委员会一机一证电梯安全检验合格证服务中心技术监督局电梯维护的公司代办环境卫生类卫生许可证（会所或泳池）服务中心卫生防疫站必须申办卫生许可证（食堂）服务中心卫生防疫站供水设施清洗消毒合格证服务中心水务局其它房屋租赁许可证服务中心辖区租赁所根据业务需要申办由于地产整改时间的拖延，留给物业进行开荒的时间由原定的20天变10天，且此期间地产仍要进行零星的整改作业；物业员工在你们的亲自带着下，付出极大的努力，有些员工甚甚至48小时未合眼，终于在入伙前3天完成了初步的开荒工作；但是由于和施工单位交叉作业的问题，许多已完成开荒的住宅，不得不进行第二次开荒作业；在管理人员进行的随机抽查中，10户中有两户受到施工人员污染，其中有一户内的马桶中甚至发现了大便！此时离入住仅有两天的时间了；开荒组织对策控制钥匙控制施工整修量〔地产工程经理签字〕整修跟踪，完成后全面检查入住前24小时封盘全面检查每户清洁情况紧急组织二次清洁封盘后全面检查客户关系见面会的目的？交付前物业管理见面会物业管理见面会目的认识客户，提前掌握客户需求为管理效劳提供依据客户关系关键词：营销结合——规模、连贯、营销费用互动、座谈、形式轻松活泼便民效劳卡规划设计师畅谈装修讲座物业效劳介绍小礼品准备沟通无极限…………见面会的方式及准备入住组织资料准备展板制作流程设计入住培训〔流程、本卷须知、统一说词〕场地布置模拟演练与流程优化现场组织应急预案及问