第七章森林景观资产评估

第七章森林景观资产评估第1页，课件共25页，创作于2023年2月截至2005年底，中国已建成1900多处森林公园，2005年接待游客1.8亿人次，直接旅游收入近85亿元。这些数字说明什么呢？2005年，我国国内旅游人数为12.12亿人次，国内旅游收入为5286亿元。进入森林旅游的人数占国内旅游总人数的21.8%，森林旅游收入占到国内旅游总收入的1.6%。在森林旅游拉动下，2005年森林旅游为社会创造了400万个就业机会。而2005年中国旅游业的从业人员总数为4450万人，森林旅游提供的就业岗位约占其10%强。到2010年，中国森林旅游的年游客量估计能达到4亿人次。预计中国国内游人数将达到20—25亿人次。第2页，课件共25页，创作于2023年2月一、森林景观资源概述景观一词最早源于《圣经》，英文表达为Landscape,其最早被用来描绘耶路撒冷所罗门王子的神殿，以及具有神秘色彩的皇宫和庙宇。15世纪中叶，西欧的艺术家从风景油画的角度把景观定义为透视中所能见到的地球表面的景色。到了19世纪初，德国人首先把“景观”这—概念引入科学中来森林景观资源是以森林资源及森林生态环境资源为主体、其它自然景观为依托、人文景观为陪衬的、对旅游者能产生吸引力的各种物质和因素主要包括森林自然景观资源（林景、山景、水景、天象景、古树名木、奇花异草、珍稀动植物）、森林生态环境资源、森林人文景观资源（文物古迹、民族风情、地方文化、艺术传统）三大类。其载体主要有：森林公园、风景林场、植物园、生态公园、森林游乐区、以森林为依托的野营地、森林浴场、自然保护区或类似的旅游地等。第3页，课件共25页，创作于2023年2月二、森林景观资源资产特点从资产评估操作的角度，可以按经营目的区分为森林景观资源与森林景观资产，即森林景观资源是具有游览、观光、休闲等价值的森林资源。森林景观资产是指通过经营预期会带来经济利益的森林景观资源。同时，森林景观资产是通过森林自然景观、生态环境与人文资源互相陪衬、互相烘托产生综合效益，因此，森林景观资产既包括实物资产，也包括无形资产，森林景观资源资产具有如下特点：1．可持续性2．自然景观与人文景观紧密的结合3．珍稀野生动植物品种多样性4．功能价值的丰富性5．广泛的适应性第4页，课件共25页，创作于2023年2月第二节森林景观资源的分类和分级自然景观资源类5.生态环境类1.生物景观类2.水域风光类3.气象景观类4.地文景观类101森林公园201风景河段301日出日落401典型地质构造501空气负离子102自然保护区202漂流河段302日蚀月蚀402标准地层剖面502植物精气103古树名木203湖泊303星象403生物化石点503空气细菌含量104奇花异草204瀑布304虹霞蜃景404自然灾变遗迹504天然外照射贯穿辐剂量水平105植物生态群落205泉305风雨阴晴405名山505幽静环境106草原206井306冰雪霜露406火山熔岩景观506旅游气候107珍稀动物207溪流407云雾景观407蚀余景观507水环境108珍稀植物208现代冰川308雾淞雨淞408奇特与象形山石508大气环境109野生动物栖息地209海湾海域309自然声象409沙(砾石)地风景

110其它生物景观210沼泽滩涂310其它天象410沙(砾石)滩

211其它水域风光

411小型岛屿

412洞穴

413海岸景观

414海底地形

415其它地文景观

第5页，课件共25页，创作于2023年2月人文旅游资源类6.文物古迹建筑7.民俗风情及城乡风貌8.求知娱乐购物601人类文化遗址618陵寝陵园701节假庆典801科学教育文化设施602社会经济文化遗址619墓702民族风俗802休疗养和社会福利设施603军事遗址620石窟703宗教礼仪803动物园604古城和古城遗址621摩崖字画704饮食起居804植物园605长城622水工建筑705婚丧嫁娶805公园606宫庭建筑群623厂矿706神话传说806度假区607宗教建筑与礼制建筑群624农林渔牧场707民间文艺807体育中心608殿(厅)堂625特色城镇与村落708地方人物808运动场馆609楼阁626港口709田园风光809游乐场所610塔627广场710牧渔景观810文艺团体611牌坊628乡土建筑711其它城乡景观或风物811市场与购物中心612碑碣629民俗街区

812庙会613建筑小品630纪念地

813著名店铺614园林631观景地

814地方特产615景观建筑632文物

815风味美食616桥633人造景观

816其它求知娱乐购物类617雕塑634其它建筑或文物古迹

第6页，课件共25页，创作于2023年2月（二）森林景观资源评价要素的层次结构及权重

森林景观资源要素评价(200)

自然景观资源(55)

山体15

水体10植被10

动物6

覆盖率10

天象4

生态环境资源(43)

细菌含量4空气负离子含量6

大气质量8

植物精气6

地表水质量8

放射性辐射强度4

旅游舒适期5

土壤2

人文资源(20)知名度（7）旅游条件（50）面积5交通条件20地域组合8地理位置15通讯2公路8铁路5航空5水路2奇特景观(25)

历史古迹5民俗风情10宗教5第7页，课件共25页，创作于2023年2月空气负离子

自然界的空气负离子是在紫外线、宇宙射线、放射性物质、雷电、风暴、瀑布、海浪冲击下产生，它既不断产生，又不断消失，保持一个动态的平衡。负离子的保持时间与环境条件，一般几秒，几十秒，几分钟到十几分钟不等。空气负离子具有杀菌、降尘、清洁空气的功效，被誉为“空气维生素和生长素”。空气负离子对生命必不可少，于人体健康十分有益，其浓度高低已成为评价一个地方空气清洁程度的指标。一般情况下，空气负离子含量在700/cm3以上有利于人体健康。人们已经认识到，空气负离子是一种无形的、高科技的、重要的生态旅游资源。了解空气负离子分布状况，对合理开展生态旅游、指导空气负离子旅游资源开发具有重要的现实意义。第8页，课件共25页，创作于2023年2月植物精气 植物精气是1930年原苏联列宁格勒大学杜金教授（B.P.Toknh）通过反复观察植物的新陈代谢过程而发现的。植物的花、叶、木材、根、芽等组织的油腺细胞不断地分泌出一种浓香的挥发性有机物，能杀死细菌和真菌，防止林木中病虫危害和杂草生长。这种气体就称为植物精气，即芬多精（Phytoncidere）、植物杀菌素。后来，日本、德国、台湾等国家和地区利用植物精气的杀菌和保健等功效，在森林旅游中推广应用。主要成分是芳香性碳水化合物——萜烯（terpene）及其在生物体内所结合化合物的统称。

第9页，课件共25页，创作于2023年2月

（三）森林景观资源分级要素的评分细则（详见

教材133-136页）

（四）森林景观资源评级标准的划分：

总分170分以上为一级；总分161—170分为二级；总分151—160分为三级；总分141—150分为四级；总分131—140分为五级；总分121—130分为六级；总分111—120分为七级；总分101—110分为八级；总分91—100分为九级；总分90分以下为十级。

第10页，课件共25页，创作于2023年2月第三节森林景观资产评估一、森林景观资产评估应提供的基础材料1、评估对象的山林权属分布图、山林权清册、山林权证书等具有法律效力的产权、经营权或管辖权证明；2、评估对象基本情况及森林资源清查资料；3、森林景观资源调查分类评级资料；4、森林景观资源开发与旅游基础设施建设资料；5、森林旅游经营现状（一般应提供三年以上财务会计报表）；6、其他有关资料。第11页，课件共25页，创作于2023年2月二、森林景观资产评估方法（一）现行市价法（市场比较法）现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

E=K*Kb*G*SE------森林景观资产评估值；K------森林景观质量调整系数；Kb-----旅游消费水平调整系数；G------参照物单位有效利用面积的市场价格（元/hm2）；(即为参照物单位森林景观资产评估值除以参照物单位景观有效利用面积)S-------被评估森林景观资产的有效利用面积森林景观质量调整系数K等于评估对象的森林景观质量等级系数与参照物的森林景观质量等级系数之比。旅游消费水平调整系数Kb等于评估对象的游客日均消费水平（包括食、住、购、娱四个方面）与参照物地区的游客日均消费水平之比。第12页，课件共25页，创作于2023年2月（二）收益现值法该法适用于市场发育较成熟，年均收益相对稳定，旅游资源开发、建设和管理已日趋完善的森林景观资产的价值评估。主要包括年金资本化法和条件价值法等。1．年金资本化法

E=A/PE------森林景观资产评估值A------年均纯收益P------投资收益率第13页，课件共25页，创作于2023年2月关键问题关键问题在于确定年均纯收益（A）和投资收益率（P）。年均纯收益不仅仅是门票收入部分的利润，它还包括了景区内的其他设施的超额利润。其确定较为困难，必须通过认真的调查研究分析后确定。森林旅游业是朝阳产业，其投资收益率P一般较高，在森林景观资产评估时，P值必须根据森林旅游行业的实际情况，参考银行存款利率和证券投资收益率等综合确定投资收益率的值。第14页，课件共25页，创作于2023年2月2、条件价值法（简称CVM）支付意愿（简称WTP）是指消费者为获得一种商品，一次机会或一种享受而愿意支付的货币资金。在森林景观资源资产评估中运用条件价值法，就是通过对游客进行问卷调查，测算出游客面对景观的平均支付意愿（扣除游览景观过程中的合理开支）后，以该平均支付意愿作为合理的门票价格，从而获得森林景观资产评估价值的方法，其主要步骤如下：第15页，课件共25页，创作于2023年2月主要步骤①进行游客调查，得出游客对该森林风景区门票的平均支付意愿值。②以该平均意愿支付值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其他相关经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入。③年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益。④以年均纯收益除以适当的投资收益率即可得出该景区的评估值。第16页，课件共25页，创作于2023年2月注意问题（1）游客量的预测模型的建立森林景观景区游客量发展变化规律第一阶段，缓慢的增长阶段，初发展阶段零散的游客，数量少且形成不了规模；第二阶段，快速增长阶段，随着游客人数的增多和景点知名度的不断提高，外来投资骤增，交通服务等设施得以极大的改善，旅客数量在不断增加，甚至在短期内迅速增长，形成一定的规模；第三个阶段，游客巩固阶段，其明显特征是游客增长率增长缓慢，持平或者开始下降，但游客数量仍将小幅增加或保持稳定，游客市场已经形成或形成相对稳定的规模。第17页，课件共25页，创作于2023年2月第四个阶段是游客量衰落或复苏阶段。景点旅游市场衰落，游客增长曲线明显下降，景点的吸引力已经不能和新的旅游景点相竞争，旅游设施开始部份或大量闲置，旅游者数量逐年下降，旅游地甚至逐步丧失旅游功能。可以借助历史数据，运用理查德方程、逻辑斯蒂方程以及满足旅游生命周期规律的数学方程来预测未来的游客量以及景点的饱和区间。第18页，课件共25页，创作于2023年2月（2）支付意愿的测算支付意愿WTP是从消费者的角度出发，在一系列的假设问题下，通过调查问答、问卷填写、投标等方式来获得的。以年均纯收益除以适当的投资收益率即可得出该景区的评估值。测算的偏差来源主要有4种：①起点偏差，回答者可能受到提问者提出的支付意愿起点影响；②信息偏差，回答者有可能缺少对支付意愿问题的全面信息；③策略偏差，当回答者意识到其回答结果将对自己有影响时，回答者常故意提高或降低WTP；④假设偏差，提问者的假设使回答者无法面对事实，如提问的依据是照片而不是实际的景观。第19页，课件共25页，创作于2023年2月通过问卷调查资料对支付意愿进行计算：用总平均支付意愿作为合理门票价格。第20页，课件共25页，创作于2023年2月在测算出游客的平均支付意愿以后，景观或景区门票收入与合理的门票价格成正比，也应与景区的年游客数量呈正比，可以用数学表达式：A=×Q

式中：—合理门票价格Q—年游客数量A—年门票收入如果，的选用值是当年，则Q值也应选用当年的实际人数，若是通过曲线方程和其它模型预测或模拟出来的，游客量值也应与之相配，即预测年份的游客量。第21页，课件共25页，创作于2023年2月（3）其它经营项目的收入和成本费用经营项目的收入中包含了三个部份：第一：由经营者或投资者投入经营的成本费用，其可能是固定的，也有可能是变化，通常这部分是逐年发生和计算。第二：由固定资产投入和流动资产投入产生的正常收益构成，这个正常收益可以表达为：A=C×P式中：