第7章 房地产投资风险分析

第7章房地产投资风险分析7.1房地产投资风险概述

7.1.1房地产投资风险的定义

房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，即随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。具体而言，房地产投资的风险主要体现在以下几个方面：1、投资额大，回收期长。2、房地产投资自由进入或者退出市场难度较大。以上房地产投资的特点决定了房地产业是典型的高风险行业，不确定性伴随其始终，并对房地产投资收益的实现起着决定作用。

7.1.2房地产投资风险的特点房地产投资具有周期长、投入资金量大、资金变现能力差等特点，因而房地产投资风险也具有其自身的特点：1、多样性。由于房地产投资的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。2、变现差。由于房地产投资投入的资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现．因而其变现风险也较大。3、补偿性。由于房地产投资具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。

7.1.3房地产投资风险的类型根据风险因素的性质不同，可将房地产投资风险分为政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际风险，每种风险又可细分为多种风险。

7.2房地产投资风险的定性测度与评价7.2.1头脑风暴法头脑风暴法所表达的内涵是非常规的思维方式带来的创造性设想。头脑风暴法的程序是让合理数量（一般为6～10人，根据成本适当调整）的与会专家敞开思想和见解。按照其分类有直接头脑风暴和质疑头脑风暴法。7.2.2德尔菲法德尔菲法（DelphiMethod）强调系统的程序和采用匿名发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生关系，通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。

7.3房地产投资风险的定量测度与评价7.3.1期望值分析法（概率分析法）期望值分析法是在不确定条件下进行投资决策的最简单、最方便的方法，是运用概率分析确定投资项目的现金流量的期望值作为实际值的代表，计算投资项目决策指标（如净现值的期望值、标准差、标准差系数）的大小，来进行风险分析的方法。目前把投资收益率的标准差作为衡量投资风险大小的工具，在可供选择的投资项目中，哪个投资项目标准差大，哪个投资风险就大，反之投资风险越小。

7.3.2风险因素调整法

风险因素调整法主要分为调整贴现率法和调整现金流量法两种方法。

1、调整贴现率法风险调整贴现率法是根据投资项目的风险程度，将与特定投资项目有关的风险报酬，加入到资本成本或企要求达到的报酬率中，构成按风险调整的贴现率，并据此进行投资决策分析的方法。其关键点是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率。2、调整现金流量法风险调整现金流量法是先根据风险调整现金流量，然后再根据投资决策指标进行投资决策的评价方法。最常用的调整办法是肯定当量法。

肯定当量法肯定当量法就是把不确定的各年现金流量，按照一定的系数（通常称为肯定