美国对房地产市场中的地方政府自利性及其规避

美国对房地产市场中的地方政府自利性及其规避

众所周知，美国是世界上市场经济最发达的国家之一，也是世界上住房营销和营销最具代表性和成功率的国家之一。因此，我们了解并借鉴美国中央政府和地方政府在房地产市场运作管理方面的经验，避免地方政府在中国房地产市场中的自利行为，完善房地产市场体系，对大多数城市居民来说是重要的现实意义。一、美国房地产金融市场的主导力量首先,私有制是美国房地产市场的基础。美国的房地产市场是在私有制基础之上运行的,主要表现为土地和房产的私有化。“在美国,房地产绝大部分为私人所有,私有土地约为全国土地的60%,城市土地的85%左右,私有住宅一直占全国住宅总量的95%以上。”这种特点不但决定了美国的房地产主要为私人所有,而且也决定了私人是美国房地产市场上的主要交易或运行主客体以及美国地方政府在房地产市场中的角色定位问题。其次,私营金融机构是房地产金融市场的主角。在美国,支撑整个房地产市场健康运行是金融市场中的私营金融机构,与我国恰好相反,各种私营金融机构是房地产资金的直接提供者,并在整个房地产金融市场中发挥者决定性作用,而政府金融机构则是间接提供者,只是出于弥补市场机制的不足而建立的,这就决定了私营金融机构为谋求自身利益最大化能根据房地产金融市场运行的规律和变化,能独立自主地做出灵活的理性决策,从而为构建灵敏快速的房地产市场反馈信息体制提供了基础,也有利于国家利用经济杠杆对房地产市场进行有效的宏观调控。最后,美国的房地产市场完全是市场化的,政府干预少。中上收入者阶层的住房问题由市场自行调节并通过市场解决,而对于中下阶层的住房问题则是政府管理和工作的重点。二、避免地方政府的自利性措施(一)明确地方政府在房地产市场中的职能通过政府引导的行政管理美国各州和地方政府都设有专门的规划机构,负责制定、修改和实施各种区域规划及建筑条例,对房地产开发实行严格的许可证制度,主要表现通过规划管理,引导社会土地资源的合理利用。地方政府主要通过以下四种途径进行区域规划管理:一是分区制,在统一规划的前提下,将土地划分为居民区、商业区、工业区,一般没有特殊情况不能混杂。二是再分类制,在分区制的基础上对土地的使用作出进一步的细分。如在居民区内,把不同的地块分为独户住宅区、多户住宅区和公寓住宅区。三是开发规划,主要通过政府的预先规划,引导和管立方地产的开发进程,以保护有限的资源、历史古迹和风貌。四是提供公共物品,通过政府提供道路交通、下水道等公共物品,以此影响房地产的开发和使用,也大大降低了房地产建设的成本。为房地产行业的市民提供信息支持和信息服务目前,美国各州和地方政府都设有房地产交易登记部门,实行非常严格的房地产交易登记制度,交易登记档案随时向公众开放,同时地方政府还提供财产所有者的名单、家庭收入状况、人口状况、住房状况等信息和评估财产价值服务,发展或资助成立房地产研究机构,根据市民的需求开展研究活动,主要通过杂志和网站公布研究成果,将研究成果无偿提供给社会,既为政府收取财产税提供了依据,又为明确交易主体和交易价格提供了保证和足够明确的信息,对于促进地方房地产市场的健康发展发挥了重要作用。抵押贷款外收贷款美国是一个以直接税为主的国家,个人所得税占全部财政收入的40%以上,而且税率较高,这样运用个人所得税杠杆调节房地产业就比较容易见效.美国住房的税收优惠政策主要集中在个人所得税的减免或抵扣政策。(1)利用抵押贷款购房、建造和大修自己房屋的业主,在计征个人所得税时,将抵押贷款利息支出从应交税收中扣除,以鼓励个人买房。(2)对出售自用住房的收益豁免所得税。(3)对出租房屋的业主实行税收豁免政策。(4)对购买各州发行的支持居民购房的抵押债券,免收投资者债券利益收入的个人所得税,使这些债券能以较低的利率发行,降低了居民购房的资金成本。此外,地方政府的公共支出(特别是提供公共道路、供水、供电及治安、消防、教育等公共物品的支出)对调节所在地区房地产市场价值及供给与需求有着重要作用,而地方政府的税收,主要是财产税和房地产交易税,对房地产收入的分配和再分配及房地产市场交易活动起着直接调节作用。税收优惠政策效率和公平是社会发展中出现的永恒矛盾。市场主要解决的是房地产市场运行的效率,而政府则主要解决的是房地产市场运行过程中引发的社会公平问题,也就是保障中低收入者有房住,以弥补市场失灵,对此,美国主要采取了以下措施:(1)为中低收入家庭提供抵押贷款保险和担保制度。(2)实施租金控制和租金补助。也就是通过居住法以及租金控制政策,限制租金年增长率不能超过某一限度,从而缓和了房价上涨和住房矛盾。而租金补助的核心思想是任何家庭用于住房的支出不应超过家庭总收入的30%,若私人物业市场上租到的某一住宅单位“公平市场租金”超过这一限度,政府中的住房与城市发展部将为租客提供这一“差额”补贴。(3)为低收入阶层住房提供税金信用计划。作为一项鼓励私人开发商和非赢利机构兴建供低收入家庭租用住宅的工具,美国联邦和州政府发放税用金信用证,使相应人士或机构获得一定额度的收入税的减免。(4)对购房者实行税收减免和税收优惠政策。美国联邦政府为了鼓励私人拥有住房,对第一次购房者实行个人收入所得税减免。地方政府则对第一次购房者减免不动产税若干年。这些都提高了购房者的经济承受能力。新材料推动住房大众化美国中央政府或地方政府还往往通过资助连大开发商都无法独立出资承担的科研项目,开展科研攻关,在建筑过程中广泛使用新技术、新方法、新材料,结果技术创新使建筑材料和房屋造价越来越便宜,从而在提高住房质量的同时也降低了房价,更加方便于大众购买,也推动了住房大众化。20世纪40年代的美国住房开始普遍设有现代化卫生设备,而房价却比过去更低廉。另外,这种大众化中档商品房市场的扩大,也进一步阻止了开发商把眼光只盯在少数富人身上,从而避免了高档商品房迅速膨胀的泡沫需求,有利于房地产市场的健康运行和房地产业的健康发展。(二)规制贪污受贿官员自利性行为为有效规避地方政府利用行政权力谋取自利的腐败行为,美国建立了多层次、多形式和多种类的法律规章制度,真正促使公共行政权力服务于社会公共利益,主要表现为以下方面:美国的《宪法》明确规定了三权分立和制衡的原则,为制定规避政府自利性行为的法律机制奠定了基础,确定了最基本框架,而同时宪法修正案中规定的一些公民权利和自由也为人民监督政府提供了重要保障。《文官制度法》中规定了政府雇员奉公守法、廉洁自持、不得贪赃枉法、不得以权谋私、不得协从舞弊等义务。《预算和会计法》主要用于加强对公共资金的收入、支出和使用的监督审查,以约束和减少行政官员滥用职权、贪污浪费的,充分发挥审计监督的作用。《有组织的勒索、贿赂和贪污法》扩大了联邦司法机关在惩治贪污受贿官员的处罚力度,成为美国最重要最有效的规避政府自利性的法律制度。《政府道德法》主要内容是规定了政府官员财产申报制度。按该法规定,行政机关中一定级别以上的官员,必须按时申报其财产收入,包括可估价财产和不可估价财产,还包括其配偶和子女与其有关的财产收入,还规定了政府官员财产申报资料的保管办法、保存期限、公开方式、查阅手续以及对拒绝申报和虚假申报的处罚办法,该法增强了政府权力部门和公务人员的透明度,被人们称为“阳光法案”。《监察长法》规定了各级行政机关内设监察长办事处以及设立的目的,规定了监察长的调查权力以及对举报人和控告人的保护等内容,是行政机关内部加强预防政府自利性行为的重要法律。《美国法典.刑事法卷》第201条至209条规定了与政府官员贪污受贿的自利性行为有关的各种罪名和处罚,包括贿赂公务员罪、贿赂证人罪、公务员受贿罪、证人受贿罪、政府官员假公济私罪以及政府官员收取非政府报酬罪等。此外还制定了诸多规范政府行为、保障房地产市场健康运行的法律,主要包括联邦法和地方法,内容涉及到房地产市场运行的各个环节。其实在美国并没有一部专门的房地产联邦法,但在相关法律中对房地产市场运行的客观房地产权、参与主体行为和规则都有明确的规定和限制,主要有《宪法》、《财产法》、《全国环境政策法》、《标准州的分区权力实施法》、《标准城市计划权力实施法》、《公司法》、《商业法》、《安全性法》、《保险法》以及《房地产金融法》等。而地方政府主要制定对房地产市场运行主客体限制的法规,主要包括各州的各种区划法、建筑条例和环境保护条例以及规范房地产市场中介经纪业的《房地产执业法》、《州执照法》、《一般代理法》和《契约法规》等,这些法律有效的规范和约束了房地产市场交易主体的行为,保障了房地产市场的健康发展.以上法律不但有效地规避了政府的自利性行为,正确处理了地方政府与房地产市场之间的分野,发挥了各自长处,而且也保证房地产市场的健康运行以及房价的平稳上涨。“据2000年统计资料,30年(1970-2000)中美国绝大多数人(占总人口的66%)居住的房价平均上涨了10倍,年增长为3%多一点,与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。”三、规避政府自利性的路径虽然我们对美国对地方政府自利性规避路径阐述较少,但是我们还是可以从地方政府在房地产市场中的准确职能定位以及美国反腐败措施中得到启示或启发,本质上来说,准确的职能定位有利于减少地方政府自利性行为的发生,反腐败的法律同样能起到了规避政府自利性的作用。结合国情,我们认为至少可以借鉴以下经验:要有效规避地方政府在房地产市场中的自利性行为,首先,必须清晰界定政府与市场之间的界限,突出政府对整个房地产市场的宏观调控作用,减少政府对社会稀缺资源的垄断和分配,缩小政府活