房地产开发-近期政策综评：拨云见日政策放松脚步加速

证券研究报告|行业点评请仔细阅读本报告末页声明近期政策节奏加快、力度加大，8月是地产需求端全面宽松的起始点。自7三部委推进“认房不认贷”，到8月31日调整住房信贷政策，近期政策步伐明显加快，且涉及的政策内容越来越接近核心，核心城市首付比例有望进一步调降，充分说明了中央对于房地产行业支持的态度。我们认为，8月是地产需求端全面宽松的起始点，下阶段对地产应乐观些。一线城市认房不认贷落地，核心城市首付比例调降正在路上。虽然近期政策均是规范各城市放松力度的“上限”，并不是直接对各地地产政策进行调整，但考虑到多数城市对于认房认贷标准、住房按揭首付比例等过往均有调整，因此8月下旬一系列政策应视为对尚未完全放松的核心城市进一步放松“铺路”，特别是打开了四个一线城市政策放松空间。从落地情况看，8月25我们有理由认为核心城市首付比例调降正在路上，或将很快看到核心城市进一步动作。本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014年的级别。房地产行业总量在2021年已经走过20年长周期的拐点，在2021年之后整体是一个长坡下行的趋势。当前处在一个下坡阶段的腰部位臵。在长坡下行期出台的政策产生的效果会逊于长坡上行期。这也是为什么在2022年以来全国各地出台上千条政策的背景下、在政策力度已经超过2018年的情况下，房地产销售依然持续低迷。因此，我们认为本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014年的级别。复盘2014年政策周期：(1)需求端大幅宽松后，房地产销售的量、价修复是明显滞后于政策出台时点的。基本面修复路径可概括为：地产需求端政策开始大幅宽松->销售规模企稳回升->房价企稳回升，其中每一个环节都可能需要数月时间。在政策加码到位之下，总量的修复最快也要到明年上半年；但可能有结构性机会，部分高能级城市销售9-12月有望环比改善。(2)地产政策一旦开启全面宽松，其宽松的进程将在较长时间内持续。2014年“930新政”后，中央自上而下的大级别宽松政策是持续出台的，直至最宽松的状态，前后一共耗时近1年半的时间。(维持)行业走势作者师金晶研究助理夏陶相关研究2、《房地产开发：2023W33：本周新房成交面积同比我们认为目前政策终点尚未到达，后面有希望看到持续的政策放松。从节奏看，目前政策放方向明确、各地政策将持续落地、更多增量政策正在路上。包括一线城市进一步调整限购限贷等政策、中央层面给予类棚改的资金支持投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含下几个方向：(1)基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润臵地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；(2)一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；(3)现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。P.2请仔细阅读本报告末页声明、近期地产政策逐条解析房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住点。住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。认房不认贷政策原文套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信工具箱。①核心城市首付比例有望进一步调降。央行确定个人住房商贷最低首付比例为首套13pct/20pct的下调空间；按此标准对比一线非普宅最低首付比例，首套/二套平均有支付压力，支持刚需客群入市。核心城市臵换需求与异地购房需求，能够显著降低在全国范围有贷款记录的、符合城市城市“认房不认贷”受益群体首付比例变化受益的群体城市放松前首付比例放松后首付比例前后降幅【置换需求】家庭在一线城市通过贷款购买一套房，希望卖掉手中房产做置换北京认定为2套普宅60%、非普80%认定为首套普宅35%、非普40%普宅25pct、非普40pct上海普宅50%、非普70%普宅35%、非普40%普宅15pct、非普30pct【异地购房】家庭早年在外地通过贷款购买过房产，来一线城市发展后一直无房，希望在一线城市置业广州普宅40%、非普70%普宅30%、非普30%普宅10pct、非普40pct深圳普宅50%、非普60%普宅30%、非普30%普宅20pct、非普30pct资料来源：北京市住建委、上海市住建委、深圳市住建局、广州市政府，中指，国盛证券研究所绘制P.3请仔细阅读本报告末页声明bpbp取得突破，允许通过协商变更利率水平或臵换房贷的方式降低存量房贷利率。据规定，存量房贷利率最大的降幅不得超过原贷款发放时行政区历史利率政策下限，详情请参考本报告附录。我们认为，存量房贷利率调整对短央对于房地产行业支持的态度。我们认为，8月是地产需求端全面宽松的起始点，下阶一线城市认房不认贷落地，核心城市首付比例调降正在路上。虽然近期政策均是规范各迅速、全域的落地，我们有理由认为核心城市首付比例调降正在路上，或将很快看到核我们认为本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014年的级别。我们在往期报告，在2021年之后整体是一个长坡下行的趋势。当前处在一个下坡阶段的腰部位臵。在长坡下行期出台的政策产生的效果会逊于长坡上行期(2021年之前)，而且政策力度不够也是为什么在2022年以来全国各地出台上千条政策的背景下、在政策力度已经超过产当下所处周期位臵资料来源：国盛证券研究所绘制P.4请仔细阅读本报告末页声明12个月比转正的。基本面修复路径可概括为：地产需求端政策开始大幅宽松->销售规模企稳升->房价企稳回升。这其中每一个环节都可能需要数月时间，主要是两方面原因，一是在市场比较悲观的时期，政策大幅利好对于购房者情绪的传导与起效是需要时间的；的自(2)地产政策一旦开启全面宽松，其宽松的进程将在较长时间内持续。2014年“93020%、二套最低30%、认贷不认房)，前后一共耗时近其宽松的进程将在较长时间内持续，市场信心也是在逐轮政策支持下缓慢修复的。一步调整限购限贷等政策，支持合理购房需求。目前一线认房不认贷已落地，图表3：2014-2016年房地产宽松周期复盘P.5请仔细阅读本报告末页声明关键政策节点 70个大中城市二手住宅价格指数关键政策节点 70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比(右轴) 70个大中城市新建住宅价格指数:当月同比(右轴)60%50%40%30%20%10% 0%0%0%2017-112017-092017-072017-052017-032017-012016-112016-092016-072016-052016-032016-012015-112015-092015-072015-0522017-112017-092017-072017-052017-032017-012016-112016-092016-072016-052016-032016-012015-112015-092015-072015-052015-032015-012014-112014-092014-072014-052014-032014-012013-112013-092013-072013-052013-032013-0118954736214%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%放放松/收紧政策概括序号时间2014-042014-072014-092014-102014-112015-012015-032015-062015-092015-122016-022016-092016-1212345678910111213放松放松放松放松放松放松放松放松放松放松放松收紧收紧两次定向降准，部分城市限购开始放松，截至2014年末，大部分二三线城市限购均已放松国开行获3年期1万亿PSL支持棚户区改造。全国住房城乡建设工作座谈会提到“千方百计地消化库存”。降低商贷的首套房贷款利率(0.7倍)和最低首付比例(30%)；限贷放松：二套房认定标准由“认房又认贷”变为“认贷不认房”；支持房地产开发商合理融资需求。公积金贷款申请条件放宽；适当提高首套公积金贷款额度。2014年11月-2015年10月，央行五次降准六次降息。公司债发行主体范围扩大。公积金贷款的首套房首付比例降至20%；商贷的二套房首付比例降至40%；公积金贷款的二套房首付比例降至30%(需还清贷款)。积极推进棚改货币化，央行为国开行提供PSL作为重要资金来源。下调除保障性住房和普通商品住房以外的房地产开发项目的最低资资本金比例至25%；不限购城市的商贷的首套房首付比例降至25%。中央经济工作会议提出“化解房地产库存，取消过时的限制性措施”。在不“限购”城市中将商贷的首套房最低首付比例最低降至20%；商贷的二套房首付比例降至30%。购房交易环节契税营业税优惠。多个一二线城市密集出台调控政策，重启限购限贷，上调首付比例。12月中央经济工作会议首次提出“房住不炒”。楼市宽松正式结束。投资建议好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去股：越秀地产、绿城中国、华润臵地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳(2)一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；(3)现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注物业、保利物业等。图表4：全国各城市历史房贷利率政策省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平北京北京全市至今贵州贵阳海上海全市基准利率9折至今遵义、安顺、黔西至今甘肃全省至今全省河南郑州全省全省其他(除兰州、平凉)至今全省其他(除兰州、平凉、金昌)至今洛阳兰州至今凉至今至今金昌至今平顶山河北石家庄至今至今濮阳承德至今至今家口阳至今秦皇岛至今驻马店(中心城区)至今唐山至今驻马店(非中心城区)至今至今廊坊其他城市至今至今保定至今资料来源：各地央行分行，国盛证券研究所整理P.6请仔细阅读本报告末页声明图表5：全国各城市历史房贷利率政策(续)P.7请仔细阅读本报告末页声明省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平广东深圳-2016.7.13(丌含)基准利率0.7倍河北沧州基准利率0.9倍至今利率0.95倍衡水至今至今广州至今邢台潮州、东莞、佛山、河源、揭阳、茂名、梅州、汕尾至今至今邯郸惠州、韶关、肇庆中山、珠海至今雄安新区至今阶段性取消下限至今江门、云浮、湛江重庆重庆至今阶段性取消下限湖南沙之前基准利率0.7倍至今阶段性取消下限至今清远株洲之前基准利率0.7倍至今取消下限至今阶段性取消下限阳之前基准利率0.7倍汕头至今阶段性取消下限至今之前基准利率0.7倍至今至今省除济宁市外其它各地市湘潭之前基准利率0.7倍至今济宁至今至今衡阳之前基准利率0.7倍江苏京至今无锡至今郴州之前基准利率0.7倍至今徐州至今永州之前基准利率0.7倍至今至今怀化之前基准利率0.7倍至今至今苏州家界之前基准利率0.7倍至今通至今至今娄底之前基准利率0.7倍连云港至今至今淮安湘西之前基准利率0.7倍至今至今江苏盐城林长春市通化市、延边州至今通化市、延边州至今扬州至今至今全省镇江至今泰州太原市至今至今除太原市至今宿迁海南海南至今至今资料来源：各地央行分行，国盛证券研究所整理图表6：全国各城市历史房贷利率政策(续)省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平辽宁沈阳安徽全省阳安庆阶段性取消下限至今蚌埠至今阶段性取消下限大连马鞍山至今其他城市至今福建福州(丌含平潭)7倍贷款基准利率至今鞍山至今抚顺至今至今福州平潭7倍贷款基准利率沈抚示范区至今至今本溪福建厦门7倍贷款基准利率至今无下限丹东至今锦州至今泉州7倍贷款基准利率至今口至今至今漳州7倍贷款基准利率新至今辽阳至今至今岭田7倍贷款基准利率至今朝阳至今至今盘锦明7倍贷款基准利率至今葫芦岛至今至今成都平7倍贷款基准利率至今泸州至今至今龙岩7倍贷款基准利率至今达州至今德7倍贷款基准利率至今至今至今湖北汉之前基准利率0.7倍资阳至今阶段性取消下限至今襄阳之前基准利率0.7倍攀枝花、自贡、德遂宁、乐山、南充、眉山、宜宾、广至今至今阶段性取消下限资料来源：各地央行分行，国盛证券研究所整理P.8请仔细阅读本报告末页声明图表7：全国各城市历史房贷利率政策(续)省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平浙江杭州湖北昌之前基准利率0.7倍至今波至今阶段性取消下限至今咸宁之前基准利率0.7倍温州至今至今嘉兴荆州之前基准利率0.7倍至今湖州至今至今阶段性取消下限绍兴石之前基准利率0.7倍至今金华至今州之前基准利率0.7倍至今衢州至今至今堰之前基准利率0.7倍至今水至今阶段性取消下限冈之前基准利率0.7倍至今舟山至今至今之前基准利率0.7倍南至今恩斲之前基准利率0.7倍至今溪至今阶段性取消下限孝感之前基准利率0.7倍至今至今荆门之前基准利率0.7倍文山壮族苗族自治州至今阶段性取消下限仙桃之前基准利率0.7倍至今大理市至今天门之前基准利率0.7倍至今至今大理州(丌含大理市)潜江之前基准利率0.7倍至今至今江神农架之前基准利率0.7倍至今至今洱天津天津全市至今至今其他城市广西宁至今至今资料来源：各地央行分行，国盛证券研究所整理P.9请仔细阅读本报告末页声明图表8：全国各城市历史房贷利率政策(续)省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平尔广西柳州至今兴安盟至今至今桂林通辽至今至今赤峰梧州至今至今锡林郭勒北海至今乌兰察布至今至今特至今至今鄂尔多斯钦州至今包头至今贵港至今至今林至今乌海至今至今色至今至今江西昌基准利率癿0.7倍贺州至今至今镇基准利率癿0.7倍河池至今至今萍乡基准利率癿0.7倍来宾至今至今左九江基准利率癿0.7倍至今全省至今至今新余基准利率癿0.7倍夏银川至今至今石嘴山鹰潭基准利率癿0.7倍至今吴忠至今至今赣州基准利率癿0.7倍至今至今至今安基准利率癿0.7倍藏西藏全省至今西藏一般类商业性贷款利率新疆新疆全省至今至今春基准利率癿0.7倍海青海全省至今至今计绘制。截至9月1日晚间，34个省级行政区除黑龙江、澳门、香港、台湾外，均已发布历史房贷利率政策下限公告。抚州基准利率癿0.7倍至今饶基准利率癿0.7倍至今资料来源：各地央行分行，国盛证券研究所整理提示政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。P.10请仔细阅读本报告末页声明P.11请P.11免责声明国盛证券有限责任公司(以下简称“本公司”)具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、