广州颐明房地产开发有限公司与叶巧新等商品房预售合同纠纷上诉案

广州颐明房地产开发有限公司与叶巧新等商品房预售合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院

民事判决书(2014)穗中法民五终字第1039号

上诉人（原审被告）广州颐明房地产开发有限公司。

法定代表人欧阳依丹，董事长。

委托代理人罗子轩。

委托代理人曹国宏。

被上诉人（原审原告）叶巧新。

被上诉人（原审原告）胡明。

两被上诉人共同委托代理人卢旺盛、彭嫒，均为北京市大成（广州）律师事务所律师。

上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因与被上诉人叶巧新、胡明商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，叶巧新、胡明与颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定：叶巧新、胡明向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑第A5幢19层1905房，总金额883991元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付叶巧新、胡明使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》；颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为叶巧新、胡明办妥产权登记，并将以叶巧新、胡明为产权人的房地产权证交付叶巧新、胡明；在此场合，叶巧新、胡明应当及时提供产权登记机关要求的需叶巧新、胡明提供的证件资料；颐明公司应如实告知叶巧新、胡明为办理产权登记需要由叶巧新、胡明提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使叶巧新、胡明未能及时提供证件资料的，叶巧新、胡明不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向叶巧新、胡明支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。第9条约定，叶巧新、胡明已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；叶巧新、胡明应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如叶巧新、胡明迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间。如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等等。合同签订后，叶巧新、胡明依约支付了全部房款，之后双方对面积差房款进行了结算，结算后叶巧新、胡明实际支付的购房款总额为881568元。颐明公司于2009年3月30日将房屋交付给叶巧新、胡明使用。颐明公司办理涉案房屋的产权登记手续后，房管部门于2013年7月29日登记，核发《房地产权证》给叶巧新、胡明。

叶巧新、胡明于2013年9月23日提本案诉讼，请求判令：1、颐明公司立即向叶巧新、胡明支付迟延办理产权登记的违约金合共24921元（从逾期之日起至房产登记之日止，按已付房款883991元×1%×逾期时间）；2、颐明公司自原审案起诉之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向叶巧新、胡明计付迟延支付违约金期间的利息，计至颐明公司向叶巧新、胡明付清违约金为止；3、颐明公司承担原审案件诉讼费。

原审诉讼中，叶巧新、胡明与颐明公司一致确认：如按合同约定时间交付房屋使用的，颐明公司应于2010年10月3日前为叶巧新、胡明办理《房地产权证》。针对颐明公司的原审抗辩意见，叶巧新、胡明表示在签订合同时、或在收楼时就已将办理房产证所需的资料提交给颐明公司，不存在还要向颐明公司补充提交办证资料的情况；而且，颐明公司也没有通知叶巧新、胡明补交办证资料。

原审法院认为，叶巧新、胡明与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是合法、有效的合同，双方应自觉履行。关于办理产权登记及期限问题，双方在合同中已作约定，故从约定。现颐明公司辩解叶巧新、胡明迟延提交办证资料，叶巧新、胡明存在违约在先的情况。对此，合同附件虽约定叶巧新、胡明应提交办证资料给颐明公司，但没有列明叶巧新、胡明需提交的具体资料及证件名称。双方所签合同第十八条关于产权登记问题中约定，颐明公司应如实告知叶巧新、胡明为办理产权登记需要由叶巧新、胡明提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使叶巧新、胡明未能及时提供证件资料的，叶巧新、胡明不承担责任。据此，综合商品房买卖合同中双方签约的目的以及所处地位，颐明公司仍负有及时通知叶巧新、胡明提交办证所需具体证件资料的附随义务。原审案件诉讼中，颐明公司并没有举证证明其公司已履行通知义务及叶巧新、胡明曾拒绝提交办证资料，故对颐明公司辩解叶巧新、胡明违约在先的意见，不予采纳。鉴于颐明公司违反双方关于办理和交付房产证合同约定的行为已构成违约，故颐明公司应承担违约责任。现叶巧新、胡明主张颐明公司支付迟延办证违约金，合法合理，予以支持。由于叶巧新、胡明没有举证证明其曾向颐明公司主张迟延办证违约金，现颐明公司提出叶巧新、胡明起诉日前两年的违约金诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，符合法律规定，予以采纳。据此，叶巧新、胡明主张的迟延办证违约金从2011年9月23日起至房产登记之日止，每年按已付房款881568元的1%计算。此外，根据合同附件五补充协议第6条的规定，叶巧新、胡明主张的违约金总额以不超过购房款5%为限。另外，叶巧新、胡明主张颐明公司支付迟延支付违约金期间的利息请求，缺乏依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年12月13日作出判决：一、广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向叶巧新、胡明支付从2011年9月23日起至2013年7月29日止的迟延办证违约金（每年按881568元×1%的标准计算，违约金总额以不超过购房款5%为限）；二、驳回叶巧新、胡明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费212元由颐明公司负担。上述款项已由叶巧新、胡明预交，叶巧新、胡明同意由颐明公司在履行本判决书时将其应负担的受理费直接支付给叶巧新、胡明。

判后，颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：l、经颐明公司多次通知，叶巧新、胡明拒不履行提交办证资料的义务，根据《商品房买卖合同》附件五第9条约定，颐明公司可以相应顺延办证时间；2、即使存在迟延办证的情形，依《商品房买卖合同》第十九条，迟延办证满一年的按已付购房款的1％计算违约金，满一年不满两年的部分无需支付违约金；3、由于地铁施工等政府行为令颐明公司相关工期延后，导致迟延办证，依合同应免除颐明公司责任。请求：1、撤销原判，改判驳回叶巧新、胡明的诉讼请求；2、一、二审受理费由叶巧新、胡明承担。

被上诉人叶巧新、胡明答辩称：同意原审判决，请求维持原判。颐明公司所称的其多次通知我方提交办证资料，我方拒不提交，以及存在由于地铁施工等政府行为，导致颐明公司相关工期延期的理由，颐明公司没有提交证据证明，也与事实不符。而颐明公司认为依据合同约定，迟延办证满一年不满两年部分无需支付违约金的说法，没有合同依据，颐明公司也并未就该说法向我方进行说明并取得我方同意。

经二审审理，双方当事人对原审查明事实没有异议，本院予以确认。

本院认为，原审法院认定上诉人颐明公司与被上诉人叶巧新、胡明与签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。依照《商品房买卖合同》约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550天内办妥产权登记，并将案涉房地产权证交付叶巧新、胡明与。原审法院认定颐明公司迟延为叶巧新、胡明与办证构成违约，事实清楚，依据充分，据此判令颐明公司向叶巧新、胡明与支付迟延期间的迟延办证违约金处理并无不当，应予维持。颐明公司上诉提出叶巧新、胡明与拒不履行提交办证资料的义务，以及由于地铁施工等政府行为令其工期延后等，均没有提供证据予以证明，本院不予采信，其据此主张顺延办证时间及免除责任，依据不足，本院不予支持。鉴于双方当事人对于合同约定的迟延办证违约金计算条款的理解存在分歧，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，原审法院认定该条款的真实意思为每年按已付房款的1%的标准计付迟延办证违约金，并无不当，颐明公司上诉坚持“迟延办证满一年不满两年的部分不需要支付违约金”的意见，理据不足，本院不予采纳。

综上，颐