六合区老城控规

南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划项目策划书2015/3/14南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划目录TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、项目认识 2\o"CurrentDocument"二、规划思路及工作技术路线 4\o"CurrentDocument"三、规划重点 7\o"CurrentDocument"四、成果形式 9\o"CurrentDocument"五、进度计划 11\o"CurrentDocument"六、经费计划 16\o"CurrentDocument"七、相关承诺 16\o"CurrentDocument"八、主要技术人员个人履历 17南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划一、项目认识本次规划修编范围为：北至宁启铁路，东至八百河，南至滁河，西至宁连高速，规划面积10.21平方千米。区位图本次规划基于对六合老城片区有以下几点认识:1、规划定位为江北新区的副中心城市，生活品质亟待提升雄州组团是江北总体规划确定的副中心城市，承担着江北新区东部增长极的作用。本次规划区为六合区雄州街道老城片，主要承担着雄州组团的居住和生活服务功能。江北新区总体规划的编制完成对本地区的建设发展提出新的要求：提高城市综合服务设施配置标准，发展商贸服务、文化娱乐、医疗卫生、旅游休闲功能。2、人文资源丰富，自然景观优越，滁水绕城，与平山相望规划区位于雄州组团的北部，属于六合老县城的重要组成部分，拥有丰富的历史文化资源，有六合文庙传统街区、凤凰山公园、护城河及一批文物资源点，南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划老城格局依稀可见。且规划区南临滁河景观带，东依八百河，与正北方的平山风景区相望，景观资源非常丰富。根据《江北新区总体规划》，规划区应重点打造滁河景观带，提升沿河的环境品质，加强对历史文化资源的保护与挖掘，展示和彰显六合县城的人文景观风貌。落实六合文庙传统街区的历史风貌区保护范围，其他有关文物保护的规划要求需要在本次控详中加以落实。3、有待提升和优化布局的公共配套规划区内现状公共配套多为传统县级配套设施，且分布不均，区域服务能力欠缺，城市功能亟待提档升级，作为江北新区组成部分和副中心城，现状城市级、区域性服务功能较为缺失。区内的服务设施未能形成辐射效益，对主城依附性仍较强，未能有效缓解主城功能压力。相对于“功能集聚性、时空开放性、配套设施超前性、公共和服务系统管理的先进性及人性化、多元化的宽容性”等国际化建设的更高要求，目前规划区仍存在着人口过密、人均用地指标低，基础教育配套普遍规模小、用地不足，人均公共绿地不足，停车难和市政设施承载力不足等问题，城市公共配套的服务水平、质量和档次仍需要进一步提高。4、老城人口密度过高，亟需有机疏散来提升生活品质规划区内人口密度达到500人/公顷，远远大于南京市平均水平，高于高密度的香港建成区人口密度250人/公顷，人均居住用地面积较低。需要通过更新改造有机疏散区内人口，缓解基础设施压力，优化环境品质。5、旧居住区、旧工业区多，更新改造实施难度大老城内的建设已基本完成，可直接利用的土地不多，但更新改造的潜力巨大，区内存在大规模上世纪70、80年代的危旧小区，规模大，人口密度高，更新改造的难度非常大。规划区内还存在一些工业用地，部分属于污染较大的三类工业，这些用地与居住区犬牙交错，影响了老城的人居环境和景观风貌，亟待通过退二进三，提档升级来改善。南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划6、亟待改善提升的道路交通支撑条件规划区的干道网已经基本形成，宁天城际去年中旬开通，地铁4号线也将建设运营，依据上位规划，区内将设置4处站点，随着地铁的开通，会带来大量人、物流的集聚，在推动地区发展的同时也增加了交通的压力。规划区内大居住区和旧小区较多，规划道路难以实施，造成了一些断头路和支路网的严重不足，规划区内部道路和尤其停车设施不能满足需求，交通出行条件亟待改善，本次规划应关注支路网的贯通，提高路网密度；加大停车设施配套力度；结合凤凰山公园、六合文庙传统街区、滁河景观带设置慢行步道，进一步提升雄州老城片区的交通出行条件。7、科学超前的上位规划和上版规划基础近年来，江北地区开展了多项雄州街道上位规划，包括《南京市总体规划》、《江北新区发展战略规划》、《江北新区总体规划》、《江北新区近期建设规划》、《江北新区雄州组团片区规划》，并于2001年进行了控制性详细规划的编制工作，为本次控详修编奠定了一定的工作基础。上位规划分别从不同角度和层次进行编制，要求本控规整合、落实上位规划的最新要求，同时依据最新的南京市控制性详细规划技术标准进行编制。具体包括《南京市城市用地分类和代码标准》（2012），《南京市控制性详细规划制定与管理工作规定》（2014），《关于加强控制性详细规划成果六线内容要求的通知》（2014），《南京市控制性详细规划辅助编制软件》（2013）的操作等，同步编制六线上网工程规划，注意规划边界的衔接，满足规划局对“一张图”的要求。二、规划思路及工作技术路线基于以上认识和设计任务书的要求，我们确定以下规划思路和技术路线：1、规划思路（1）基于人口疏散与交通容量控制的功能提升策略南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划规划六合老城是六合区人口最稠密的地区之一，现状人口密度达到500人/公顷，是南京市平均水平的2倍。随着小汽车拥有量的不断增长和汽车出行总量的不断增加，造成现状交通压力不断增大。与此同时，老城现状功能主要以居住及公共管理与服务功能为主，传统商贸业占据核心地位，同时大居住区和老旧小区占地较大，规划道路的实施难度较高。老城的现状人口规模、交通承载力和功能业态成为互为关联的矛盾辩证统一体，因此本次规划进一步研究老城的合理人口容量、合理交通承载力以及相对应的老城功能优化策略，合理确定老城的主导功能和业态构成，强化科技服务功能，引导健康产业等新业态的植入，合理引导空置用地等可更新用地的功能转换和合理处置。（2）基于人居环境改善的用地优化调整策略根据规划区内用地发展潜力分析，明确可用于功能置换、对建筑进行改造或重建的待改造用地。对于更新改造的用地优先用于完善基础设施、生活服务设施配套。详细梳理有待改造的空间资源，优化地下空间利用，在合理控制人口发展规模的基础上，提升人均公共资源水平，改善停车、公交、慢行等交通服务设施，优化教育、医疗、文体、社区、养老服务和公共绿地等公共设施的资源配置和布局，引导零星地块优先建设为绿地、停车等公共服务设施，通过用地优化调整，整体改善老城区人居环境。以旧工业区、旧居住区和城中村为主要更新对象，推动城市存量土地的开发，优化城市空间结构，完善公共服务设施和基础设施配置，提升整体环境品质，分步骤、有重点的对各类旧区进行更新改造与综合整治，推进城市内涵式发展，整体提升城市环境品质。（4）基于文化彰显和特色塑造的品质提升策略规划区内聚集了六合区的历史文化资源，主要有位于滁河北畔的六合文庙历史街区和近代史一批优秀建筑，展示保护和整治滁河水系和护城河水系，延续六合老城格局，将滁河景观带-老城片区段作为滁河风光带上的重点和亮点重南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划点打造。规划将围绕建设环境优美、文化底蕴深厚的老城片区为目标，坚持生态为基、特色为本，加强沿河、环山绿化及绿地公园建设，通过对现状零散、不成系统的绿化资源的系统整合与构建，提升生态绿地系统；通过深入挖掘、整合与彰显代表六合区历史和人文特色的文化。加快滁河风光带和护城河景观带的建设，彰显利用历史文化，保护塑造老城特色，全面提升和彰显老城的自然人文特色和品味。（5）探索规划更加适应管理的新路径六合区近年来完成了区总规、控规、专项规划、城市设计等一系列规划，彼此之间需要进行整合。本次规划应强化规划整合和控制引导，在全面评估上版控制性详细规划的基础上，落实江北新区总体规划的要求，整合南京历史文化名城保护规划、南京绿地系统规划、六线上网规划等与本地区相关的专项规划内容，优化整合众多的地块研究和城市设计项目。同时，本规划是处于增长空间有限的老城更新规划，面对日渐固化的用地空间，本次规划将以实现老城的新一轮更新、新功能业态提升、土地优化利用为目标，重点在引导土地用途改变的途径、新功能引入和产权转移等方面进行积极探索，提出与老城发展相适应的土地用途管制措施；其次规划将强化研究如何引导公共利益控制更加刚性，以市场为主体的经营性用地在产权转移和用途转换等方面更加弹性的规划对策，提高当前控规技术方法与实施管理之间衔接的可适应性。

南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划2、规划技术路线三、规划重点1、加强现状核实，充分了解需求加强调查研究，详细梳理可改造、可更新空间资源，进一步核准现状建设用地、地籍资料、设施配套、出让情况、资源情况、项目审批结果、社会组织结构等信息，通过详实的现场踏勘，与区、街道、社区多级多部门的座谈和讨论，全面了解政府发展思路、市民期望和未来发展需求，特别针对本片区人口密集、更新改造实施难度大等特点，分析本地区发展状况与现状存在的问题，为优化规划方案奠定基础。2、落实上位规划，优化功能布局7南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划深化落实《南京市江北新区总体规划》，是本次规划的工作出发点。深入了解上位规划要求，从全局出发，找准定位，落实上位规划的要求。按照分类引导、转型升级、文化传承、有序实施的更新原则，分步骤、有重点的对各类旧区进行更新改造与环境的综合整治。另外规划还要重点加强更新改造及功能置换用地研究，注重人口控制，全面提升本片区区域整体功能品质。3、优化设施配置，强化保障系统加强规划区现有公共服务设施的提档升级与服务配套，引导大型公共设施多元、综合发展，优化社会事业资源配置；全面完善社区各类设施配套，因地制宜建立适合老城使用的配套标准，重点关注社区公共设施、社区服务设施、绿地广场、交通和市政公用设施规划，已建区重在补充完善。在总体规划确定的道路骨架基础上，合理组织外部交通和区内交通组织，重点完善规划区内部的次干道和支路系统，提出主、次干道的走向、红线宽度、控制点坐标和标高方案；着力改善交通（停车、公交）综合服务能力，建设高标准的轨道交通系统、公交巴士系统及其换乘系统；改善和建设步行交通设施，创造宜人的步行交通环境。合理确定各类市政设施的配套要求，明确各类工程管线的接入和排出方向以及管线的管径和走向。4、加强可更新改造空间合理利用研究着力开展可改造、可更新空间资源再利用研究，改变目前“就事论事”即“就地块论地块”的做法，探讨雄州老城区待改造用地科学的合理利用方法和整体运作开发方式。本着保护历史文化资源，改善老城环境，提升品质，凸显特色的原则，加强对闲置的建设用地和建筑质量差、环境质量差、设施配套差、土地利用率低等存量用地的改造，重视土地利用潜力分析，注重定量定位研究，制定再开发策略，加快各类闲置空间的转型利用，提高现有土地资源的价值，盘活有限的土地存量资源，进一步实现老城区经济、环境和社会效益的协调发展。5、彰显人文特色，提升空间品质突出重点、挖掘资源，进一步彰显代表雄州老城区历史和人文特色。加强历史文化保护与利用，充分利用生态资源和景观资源，加强空间控制与引导，架构景观特色系统、建筑高度分区、重点地区空间组织，系统彰显规划区的水、南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划绿相互融合的特色；加强社区景观特征的塑造，增加社区小游园、街头中小型绿地的数量，减小绿地的服务半径；加强棚户区改造，强化老旧小区环境整治与添绿出新，形成“点、线、面”相结合的特色景观体系，全面提升规划区环境品质。6、强化规划整合，提高可操作性从整体实现雄州老城区目标定位和发展策略出发，加强近年来编制的各类规划成果的整合。充分协调相关专项规划对本地区的要求，全面整合本规划区历版控详、已有各类专业规划、老城六线上网规划、街区城市设计和地块可行性研究等相关规划成果，统筹兼顾，正确处理好规划策略与当地政府发展思路、规划设计与规划管理、开发建设与历史文化保护、专项规划与专业部门要求，以及长远发展与近期建设项目等关系，明确总体控制的强制性规定和适应市场的弹性引导要求，形成明确统一的管理控制体系，为规划管理提供依据。全面落实规划审批信息，落实建设意向，针对在建项目、已批未建项目、已有意向等项目进行整合，完善“一张图”的规划管理，提高规划的可操作性。四、成果形式1、成果构成形式文本、附件、附图、汇报演示文件（PPT格式）、所有成果的电子文件（文字DOC格式、图纸为DWG、PSD格式）。2、成果主要内容以建设部颁布的《城市规划编制办法》及其实施细则关于控制性详细规划要求作为基本内容，同时满足《江苏省控详性详细规划编制导则（2012年修订）》、《南京市控制性规划编制技术规定》和南京规划管理的特殊要求。成果包含以下三部分内容：（1）强制性执行规定“强制性执行规定”包括文本和图纸。其中，文本主要包括：文本执行规定、功能定位、规模与空间结构、土地利用规划、专项规划（公共管理与公共服务设施规划、居住区及配套设施规划、绿地系统规划、历史文化保护规划、城市设计引导、地下空间开发利用、综合交通规划、公用设施规划、环境保护南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划规划、综合防灾规划）、六线规划控制、规划管理单元控制等内容。（2）执行细则“执行细则”是控制性详细规划的技术图则，是具体管理操作的依据。执行细则由文本、图则两部分组成。（3）附件及附图分为现状报告、规划说明和附图两个部分，其中，规划说明主要是针对强制性文本条文的相关内容进行深入阐述。主要图纸1、区位图2、土地利用现状图3、用地潜力分析图4、现状建筑质量分析图5、现状建筑高度分析图6、土地利用规划图7、历史文化资源保护规划图8、“六线”规划控制图9、规划管理单元划分示意图10、特色意图区划分图11、高度分区规划图12、综合交通规划图13、道路断面规划图14、绿地系统规划图15、公共管理与公共服务设施规划图16、公用设施规划图17、给水、污水、雨水工程规划图18、供电、电信、燃气、环卫工程规划图19、综合防灾规划图20、管线综合规划图21、分图图则10南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划五、进度计划1、总体进度与工作安排总体计划为三个月、五个阶段完成本次工作。工作阶段主要工作内容工作时间1现状踏勘与资料收集1、项目策划、团队组建、项目开工会；2、现场踏勘与资料收集。2周2现状分析与初步方案阶段1、现状分析报告编制与院内审查；2、初步方案编制与院内审查；3、初步方案汇报。2周3中间深化与完善阶段1、中间方案深化与汇报沟通（多次）；2、完成文本初稿与主要图纸。3周4报审成果与评审1、根据中间成果汇报意见，调整优化方案；2、进行最终成果的制作；3、准备专家评审。4周5报批成果与报批1、市规委会审查；2、成果修改与上报约3周11

南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划2、详细时间进度与工作安排工作阶段工作内容阶段成果（备注）第一阶段工作现状踏勘与资料收集1.1前期准备和务虚相关规划资料收集现状调查表格设计地形图整理现状调查务虚（检查准备工作，安排现场工作）1.2勘察现场与资料收集用地和建筑现状勘察行政区划及人口现状调查公共设施现状调查（含中小学）工业企业现状历史文化与景观资源综合交通现状和发展规划市政设施相关规范法规和规划案例相关规划收集管理信息与发展意向（文、图）座谈与交流（沟通现状情况，了解地方发展需求，听取规划局指导）2.1现状资料分析与整理上位规划资料及对本规划区的规划要求（含区位分析）自然条件分析12

南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划第二阶段工作现状分析与初步方案土地利用现状（图、表和分析）人口分布现状（行政区划与人口分布图、表和分析）危旧房现状情况（图、表和分析）现状建筑质量、容积率、建筑高度（图、表和分析）公共设施现状（图、表和分析）工业与仓储用地发展现状（图、表和分析）用地潜力（图、表和分析）历史文化资源、文物状况（图、表和分析）地下空间利用（图、表和分析）现状道路交通（图、表和分析）现状市政设施及管线（图、表和分析）2.2现状工作成果初审查1、现状总结交流与初步方案思路（交流讨论现状，确定规划思路和2、规划解读2.3现状部分汇总各部分负责人调整现状成果，形成现状部分ppt文件和用地、建筑交通等条件图。2.4重点问题初步研究功能提升与存量空间分析研究（图、文和ppt）交通组织与慢行系统规划研究（图、文和ppt）特色塑造与城市设计研究（图、文和ppt）重点问题初步研究成果讨论、现状和规划解读汇总成果审查2.5规划布局方案与初步成果制作规划目标、原则与思路（文和ppt）发展规模与功能定位（文和ppt）规划结构（图、文和ppt）土地利用规划（图、文和ppt）公共设施（A、B类用地）规划（图、文和ppt）历史文化保护与利用规划（图、文和ppt）13

南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划居住用地与社区配套规划（图、文和ppt）生态绿地系统规划（图、文和ppt）空间景观规划（图、文和ppt）地下空间利用规划（图、文和ppt）综合交通规划（图、文和ppt）市政设施、综合防灾规划（图、文和ppt）初步成果汇报文件汇总2.6初步规划方案审查1、完成现状调研报告，送交审核审定审查；2、讨论初步规划方案2.7修改和初步方案汇报根据以上分工修改和调整，并安排汇报2.8现状补充调查根据汇报情况补充现状第三阶段工作方案深化与完善阶段3.1意见沟通与讨论整理初步方案汇报意见，组织讨论主要修改意见，确定修改方案思路3.2规划方案调整修改用地布局方案，交审定审核确定3.3中间成果和汇报ppt按照成果内容框架，完成专题研究、规划文本和主要规划图纸和ppt3.4审定审核人审查审定审核核查阶段规划成果3.5修改和中间方案汇报根据意见修改形成成果，向甲方汇报（广泛征求意见、可多次）6第四阶段工作成果编制与专家评审4.1方案调整与修改整理中间方案汇报意见，组织讨论主要修改意见，确定修改方案思路4.2成果深化完善按照成果内容框架，完成全部成果内容4.3审定审核人审查14南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划4.4方案修改和成果制」作根据意见修改形成成果，打印包装4.5成果交付与专家评审提交专家评审成果第五阶段工作成果编制与报批5.1市规委会听取规划局安排，准备会议材料，提交成果进行规委会审查5.2方案调整与修改整理规委会汇报意见，组织讨论主要修改意见，确定修改方案思路5.3报批成果制作与上报修改规划成果，包装打印报批15南京市雄州街道NJJBa020单元控制性详细规划六、经费计划根据2004年中国城市规划协会《城市规划设计计费指导意见》，控制性详细规划老城区编制单价为35万元/平方公里，考虑到本次规划基础较好，又属于规划修编，以及投标三家单位对南京市和六合区较为熟悉，但六线规划内容要求较深，本次规划按每平方公里12万元左右测算，该规划区总面