深圳龙岗商业步行街招商方案-方案和深圳佳宁娜购物大道招商执行方案

PAGE37-深圳龙岗商业步行街招商方案-方案世方物业成就铺王目录

第一部分商场基本情况4

一、本项目地段概述4

地理位置：4

商业氛围：4

商场规模：4

项目配套设施：4第二部分：周边人口结构调查5

一、龙岗镇人口5

二、龙岗老中心城人口与商业情况6第三部分：龙岗商业市场调查9

一、龙岗老中心城商业情况9

二、龙岗其他镇的商业情况调查12第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准18

一、商场经营定位：18

二、首层商业步行街18

三、龙岗女人世界19

四、装修标准19

商场公共装修建议：19

一楼步行街及内步行街铺位装修：20

二楼铺位装修20第五部分招商策略23

一、招商平面分割图(见附图)23

二、龙岗商业租金调查及商场租金确定23

龙岗商场租金调查：23

龙岗中心城部分商业街商铺租金调查24

商场租金及租赁期：24

租金策略24

租赁期内实际租金收益：25

三、招商目标客户25

四、招商相关法律文本26第六部分整合推广策略32

一、商场命名32

二、商场推广主题32

三、招商推广策略32

四、招商画册要点及文案33

五、招商、销售推广时间进度安排35

第一部分商场基本情况

一、本项目地段概述

地理位置：

项目位于龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。（项目位置图见后页）

商业氛围：

项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。

商场规模：

商业建筑面积：33103.37平方米；

•层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。

一层10308.61平方米

二层10292.55平方米，

三层8842.29平方米，

四层3659.92平方米。

地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）

项目配套设施：

全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。

停车位：244个（不详）

广场面积：2000平方米现代化休闲广场（不详），应由设计院出效果图。

第二部分：周边人口结构调查

一、龙岗镇人口

龙岗位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口171万（2000年人口普查数字），是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。本项目所在地为旧城中心区。

龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。二、龙岗老中心城人口与商业情况

龙岗老中心城人口状况

龙岗老中心城人口调查

——第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）

名称总户数人口数

同乐派出所管辖区域同乐村常住人口10004000

宝龙工业区

同乐工业区

黄屋村

三和村

下井新村

龙苑新村

东一村

新塘村

东二村

东三村

桥背村

洪围新村

洪围工业区

外来人口35000

龙岗村委石桥村常住人口5002000

龙岗村

西一村

后福村

西二村

巫屋村

翠竹村

下岗村

教师新村

梁屋村

格水村

龙岗村工业区

外来人口20000

新生村委牛桥村常住人口15000

新生

仙人岭村

里比电子厂

水园

十八乡

彭城考居

东村

外来人口40000

雅豪祥苑二期12004800

九州家园

9643856

龙富花园4801920

南联村常住人口6572970

南联村外来人口30000

鹏达花园9003600

盛平村常住人口278966

盛平村外来人口6000

合计170112

（以上数据分别由龙岗区同乐派出所、龙岗村委、新生派出所和等单位提供）

龙岗老城区人口状况分析

龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。

一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。

第三部分：龙岗商业市场调查

一、龙岗老中心城商业情况

该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。

龙岗镇中心主要商业

商场名称

位置规模经营布局经营情况

人人购物广场

龙平东路东段

43000平方米一楼：主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心

二楼：主营各类食品、日用品、烟酒茶

三楼：主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容

四楼：家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品、书店

五楼：（未开业）经营状况：为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气较旺，以中低档消费品为主。

百佳超市

龙平东路东段900平方米百佳超级市场——900M2，日用百货，小商品为主。良好

龙岗国际商场

龙平东路东段2000平方米龙岗国际商场——2000M2

首饰、珠宝玉器、钟表、服装一般。福临百货

38000平方米龙岗路与深惠路交汇

金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品

已经试业

龙岗旧城镇区家电类商场

商场位置经营布局经营情况

铭可达家电中心设于人人购物广场内家电良好

嘉力强电子设备展示厅深惠公路以南潮味酒店以东家电一般

嘉禾电器商场龙平东路中段家电一般

富佳商场深惠公路东段龙岗立交以西家电一般龙岗旧城镇区家私类商场

商场位置面积经营情况

金利来家私深惠公路东端龙岗立交以西1200M2较差

金宝马家私城龙岗立交南侧900M2较差

大明家私城深惠公路以南潮味酒店以东2500M2良好

华腾家私城过龙岗立交深汕公路南侧700M2档次低，一般

顺德家私城内环路与深惠路交叉口2000M2档次低，经营一般龙岗旧城镇专业市场

商业名称位置经营

面积经营项目经营状况

集银皮具综合市场深惠公路与莱英路交叉口60000

平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。

配套设施：专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场

商业配套：银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐、超市等商务。一层营业

龙岗装饰材料

市场龙平东路北侧50000

平方米一楼：装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等

二楼：灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电等在营业本项目与其它零售商距离表

商场名称位置距离（米）

深圳国际商场深惠公路以北，龙兴街以东300

人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东路之间300

龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以西400

百佳龙平东路以北500

人人购物广场富德店龙平东路以南华西街以东600

福临百货龙岗路与深惠路交汇400米总结：

老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；

老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右；

有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。

本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。

二、龙岗其他镇的商业情况调查

布吉镇人口及商业情况

•基本情况

位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。

全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。2000年全镇总人口55万人（包括常住人口和暂住人口）。•商业情况

伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。——深惠路以东零售品牌商

新一佳：百鸽路

南城百货：百鸽路——深惠路以西零售品牌商

新一佳：布吉中心广场2—4层商业群楼布吉片区零售超级市场情况：

超市名称位置经营范围经营状况

南城百货深惠路东一楼：生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房

二楼：饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。良好

新一佳信义广场店

百鸽路

一楼：生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等二楼：服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、电器等良好

新一佳

布吉中心店吉华路西二楼：生鲜食品、饮料、烟酒等三楼：服装、洗化用品、鞋、文具、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等良好另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。

特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在2001年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002年1月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。横岗镇人口及商业情况

•基本情况

该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，全镇总面积81.12平方公里，总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多人）•横岗商业情况

横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。横岗目前的商业设施

商业名称商业规模大品牌零售商家

新世界广场8000平方米无

天和百货2500平方米

龙洲百货6000平方米结论：

横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。大鹏镇人口及商业情况

•基本情况：

位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口4万人，总面积82.81平方公里。

•商业情况：

由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。大鹏商业设施一览表

商场名称规模经营品种大型品牌商家

荣华电器商场1000平方米无

家宜多商场1000平方米

鹏锦生商业广场5000平方米

荣华百货3500平方米日用百货、皮具、皮鞋、音像、书籍等

华润万方3000平方米百货、家电、礼品、服装、内衣、日用品、生鲜、蔬菜、水果等南澳镇人口及商业情况

•基本情况：

位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积114.04平方公里，人口总数约3万余人。

•商业状况

由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。南澳主要商业街

名称大品牌商家

南澳海鲜特产休闲步行街无葵涌镇人口及商业情况

•基本情况

位于深圳市东部，全镇面积103.9平方公里，总人口约4万人。

•商业情况

主要商业设施

商场名称规模经营品种大规模品牌商家

迪亚超市2800平方米日用品无

新润超级市场600平方米日用百货

华润超级商场2500平方米日用百货坪地镇人口及商业情况

•基本情况：

位于深圳市东北部，全镇面积57.6平方公里，总人口10万人，其中户籍人口1.2万人。

•商业情况

坪地商业设施一览表：

商业名称规模经营品种大品牌商家

润佳百货500平方米日用百货无

华佳超级市场600平方米日用百货

华佳百货时装广场1200平方米服装、服饰

万惠购物商城1000平方米日用百货

富佳商场800平方米日用百货

盈佳家电商场300平方米家电

吉之堡时尚广场500平方米日用百货坪山镇人口及商业情况

•基本情况：

坪山镇地处大鹏湾畔，总面积132.8平方公里，人口12万人。

•商业状况：

政府依据经济发展的整体规划，着力发展技术、知识、资金密集型和高科技大型工业项目，积极发展商贸、房地产、金融、旅业等第三产业。目前，深圳龙岗大工业区主战场就在本镇地域，大型台商工业园和占地2平方公里的深圳市罗湖工业区已落户坪山。

主要商业设施：

商业名称规模经营品种大品牌商家

华润超级市场1500平方米日用百货，家电，无

国药坪山超级商场400平方米各类药品

国泰百货4500平方米一楼：家电、珠宝、化妆品、精品、烟、酒、茶；

二楼：超市

三楼：超市

新世纪服装商场1500平方米男装、女装、休闲装、童装

富升百货2000平方米日用百货坑梓镇人口及商业情况

•基本情况：

坑梓镇面积46平方公里，总人口6万多人。

坑梓的主要商业设施：

商场名称规模大品牌商家

荣利超市800平方米无

富家超级市场600平方米

振辉百货商场800平方米

华润超级市场1200平方米

国泰时装商场650平方米

宏富百货11016平方米

万年丰百货商场450平方米平湖镇人口及商业情况

•基本情况：

平湖位于龙岗区西北面，总面积约41.8平方公里，人口16万人。平湖商业发达、人气旺盛，零售商家规模较大。

•商业情况

平湖零售商业设施一览：

商业名称规模大品牌商家

天和百货6740平方米无

文百汇百货商场800平方米

日升平价超级商场1150平方米

创盛时装商场500平方米

南城百货7000平方米

美康百货商场300平方米

美佳超市300平方米

万业城百货6000平方米

第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准

一、商场经营定位：

天虹主力店+首层商业步行街+二层龙岗女人世界

定位原则：本项目的经营定位通过对天虹商场经营分区及经营品种的明细调查，的经营定位；力求经营互补，避免福田中港城与百佳、龙岗万佳与世贸百货的经营重叠与强烈冲突；保证天虹商场及辅营区有足够的生意源，能够做旺。二、首层商业步行街

品牌形象店一条街：饮食类：麦当劳、肯德基、面点王。电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。数码类：联想1+1，恒波通讯的诺基亚专卖。服装鞋包类：经典故事、百丽等。其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。生活便利店一条街：糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注电子用品一条街：手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器文具图书一条街：包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等美食一条街：包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。服装鞋包一条街：各类服装、鞋包等。日用百货一条街：包括厨房用具、家用五金、清洁用品、酒店用品、工艺陶瓷、家用小电器等。娱乐：投币跳舞机等三、龙岗女人世界

时尚服装：主营各类中低档服装，分布于壁铺。皮鞋箱包：主营各类中低档皮革箱包，以背柜形式分布于商场中央。针织用品：主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等，以条柜加背柜形式装修。化妆用品：主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等，以柜台形式经营。仿真饰品：仿真珠宝项链等，以柜台形式经营。风情饰品：主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等，以柜台形式经营。美容美甲类：主营美容、美发、美甲等。童装玩具：主营童服、童装、童车、玩具等。贴纸照：贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。

四、装修标准

商场公共装修建议：

地面：

全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。

天花：

整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶，照明用白炽灯管。二层女人世界装修可采用天花布置彩色灯光的效果，增加时尚气氛。墙面：

ICI刷白。柱子：

公共部分的柱子用高级大理石包装，并留有电源接头和广告灯箱位。一楼步行街外街铺位装修：

墙面水泥抹平，ICI刷白；

正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；一楼每家预留电插座、电话线、有线电视接口；

街铺之间的隔断用实墙。

外街铺带装饰遮阳雨蓬

另每家商铺预留独立的空调出口、喷淋及烟感。

外街铺预留上下水管及排烟管等。

每家安装独立电表。

一楼步行街内铺位装修：

墙面水泥抹平，ICI刷白；

正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；内街铺每家预留电插座、电话线、有线电视接口；

铺位之间的隔断用白蜡板，高度为3米左右，不到顶。离天花还有2.8米高，顶部装饰处理，如坡屋顶处理等等。每家商铺预留喷淋及烟感。

每家商铺共用整个商场的空调。

每家安装独立电表。

二楼铺位装修

龙岗女人世界

名称对应的装修标准

时尚服装区封闭式

为靠墙壁铺。相临铺位隔断选用白蜡板，隔断为3米左右，但不要到天花，每个铺位的顶端用铁丝网封住防盗，每个铺位设消防喷淋、烟感系统，照明用白色灯管和黄色灯管加射灯组合使用，过道一侧卷闸门盒部分做成广告位；每间铺位预留电话线、电插座及电表。

开放式

位于商场的中间部分。相临铺位隔断选用白蜡板，隔断高度不超过1.4米。铺位靠墙两侧设0.4米宽的单排货架。铺位中间部分设置0.8米宽的双排货架。铺位内剩余2条通道，约1.2米宽。

货架：一般为“T”字形，货架宽度80CM，靠边的货架宽度40CM，为“T”字形的一半“7”字形。货架是不锈刚制作，高度都为120CM，主要用于悬挂衣物作展示用。（如图）

中间的货架除悬挂式外，还有折叠平放式。折叠平放式的货架一般高0.9米，设3层夹隔，从地面开始每0.3米一个夹隔。宽度为0.4米，衣物折叠放置在货架平板上面。（如图）皮鞋箱包区鞋、包类开放式

主要由鞋架组成。在铺位的两侧设单边鞋架，中间放双边鞋架，共计留出2条通道，通道约1.3米。鞋架的陈列与通道垂直。摆设类似开放式服装。

鞋架：鞋架宽度70CM（如单边鞋架则为35CM），左右对称，高度140CM，中间一般设3层夹隔，便于展示商品。夹隔一般距离地面50CM开始，每隔30CM设一层，设玻璃展示板，展示板宽度为35CM。鞋架最下端的展示板下面一般为留空，做存放货物用。

该类开放式柜台的防盗：平时下班后主要依靠商场的保安看守。下班后商户自己一般都拿一块布盖住商品就算防盗，商场人员每天统一入场和退场。

材料：玻璃、隔板。

针织用品区采用条柜与背柜组合式

柜台宽度50CM，高度100CM，柜台后面留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM；背柜上方可增加射灯

条柜样式：上面两层（材料玻璃，高度55CM），下面一层（材料夹板，高度45CM）；

背柜样式：下面一层（材料:夹板，高度70CM），上面一层四周固定钢管支架（钢管支架高度70CM，支架上固定网状丝网用于挂针织品）；

材料：玻璃，夹板，钢管、防火板等；化妆用品、仿真饰品区回字形柜台制作

两边的柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，材料：玻璃、防火板等。

条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；

材料：玻璃、夹板、钢丝等。

风情饰品区条柜与背柜组合式制作

柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射灯

材料：玻璃、防火板等。

条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；

背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）

材料：玻璃、夹板、钢丝等。

美容美甲类区独立铺位，参照二楼服装铺位装修，应考虑上下水管道。每间铺位预留电话线、电插座及电表。

童装、玩具区童装、玩具区域用条柜与背柜组合式

柜台宽度50CM，高度100CM，预留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射灯

材料：玻璃、防火板等。

条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面一层（材料夹板高度45CM）；

背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）

材料：玻璃、夹板、钢丝等。

另：公共装修部分辅以彩色灯饰，创造出时尚效果。二楼每间铺位预留1条电话线、若干电插座及一个电表。对于柜台，则每组柜台设置2条电话线，若干电插座及一个电表。

备注：具体铺位与柜台装修标准，建议发展商安排世方与装修公司对接一次，并考察华强北女人世界、儿童世界商场铺位、柜台装修样本。

第五部分招商策略

一、招商平面分割图(待销售分割图确认后制定)

二、龙岗商业租金调查及商场租金确定

龙岗商场租金调查：

物业名称楼层租金（元/平方米•月）

人人购物广场一楼155

二楼70

三楼55

集银皮革批发市场一楼第一年：55元；第二年：65元；第三年：75元

二楼第一年：30元；第二年：35元；第三年：42元

三楼第一年：20元；第二年：25元；第三年：30元

龙兴国际一楼112元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年8折）

二、三四楼统一出租给好百年

楚丰广场（美妆城）二楼60元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年7折）

三楼45元/平方米，优惠同上

世贸百货D区一楼扣点25%，折算回租金约为100元左右

二楼扣点25%或折算回租金约为60元左右

东部汽配市场一楼街铺第一年：免前半年，后半年40，第二年：50，第三年：60

福临

百货一楼扣点：20%

二楼扣点：14%龙岗中心城部分商业街商铺租金调查

深惠公路龙岗段部分商铺租金（按照使用面积计算）

店名路段面积（平方米）租金（元/平米.月）

雅佳家电桥西街2282

金芳龙岗段22113

联华宝商店龙岗段10248

龙岗百货内铺1471

龙岗百货某柜台3200

深惠公路龙岗段临街某五金交化店铺4080-130之间

华特商业服装街龙平路西段15—18100—110之间，每间月管理费50元商场租金及租赁期：

楼层租金租赁期

一层平均租金120元/平方米•月

街铺的平均租金为140元/平方米•月

内铺的平均租金为100元/平方米•月2年

二层平均租金60元/平方米.月3年租金策略

楼层时间租金标准

一楼第一年前半年免租，后半年租金为标准租金的60%。

第二年租金为标准租金的80%

备注：两年内的平均租金为55折

二楼第一年前半年免租，后半年租金为标准租金的60%。

第二年租金为标准租金的80%

第三年收取全额标准租金

备注：三年内的平均租金为7折租赁期内实际租金收益：

一、二层在2、3年内实际共计收取租金：7970.09*120*0.55*24+4041.44*60*0.7*36

=1262.462+611.066

=1873.53万元三、招商目标客户

商业步行街

名称对应目标客户

品牌形象店一条街

龙平路上的品牌名店

天虹的二线品牌

万佳、世贸、人人购物、国商

美食一条街1、龙平路上的美食店2、龙岗第一、二市场的美食店3、特区内华发北、振华路的食街

日用百货一条街1、爱联步行街、爱联市场的小商品市场2、龙岗第一、二市场

电子用品一条街1、龙岗电子世界2、爱联市场

3、龙岗第一、二市场

服装鞋包一条街1、华特商业街

2、爱联、荷坳等村墟集中地等

3、碧湖、紫薇花园街铺群

生活便利店一条街1、天虹的二类品牌商2、碧湖花园街铺3、龙平路、水果街、富佳街

文具图书一条街1、人人购物4楼文体城2、万佳3、龙园路“康力文体”商场

龙岗女人世界

名称对应目标客户

时尚服装龙岗第一、二市场女装，龙平路老街上的女装

皮鞋箱包龙岗第一、二市场，龙平路老街

针织用品龙岗第一、二市场、爱联、荷坳等村墟市场

化妆用品龙岗第一、二市场

风情饰品：龙岗第一、二市场

美容美甲类：龙岗第一、二市场，爱联、荷坳等村墟市场

童装玩具龙岗第一、二市场

贴纸照龙岗老街（龙平东路的小巷）商家入驻条件：一个月租一个月押金。押金：按照一个月的标准租金收取。租金：按照第一年的优惠租金收取，即标准租金的6折。以商场一楼80平方米铺位为例，押金为月标准租金为9600元，租金为第一年的优惠租金为5760，进场成本共为15360元的押金。四、招商相关法律文本

招商主要的法律文本为租赁合同，合同如下：

龙岗商业步行街商城租赁合同

甲方：深圳市龙盈泰投资发展有限公司

乙方：甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，经友好协商，签订本租赁合同，以资共同遵照执行。

一、铺位设立与经营范围

第一条、乙方租赁经营场所（铺位）位于深圳市龙岗区龙岗深惠路**号龙盈泰商业中心层号铺位，建筑面积为平方米。

第二条、乙方经营的商品须服从甲方商品功能分区规划，不允许经营非本区域规划商品。乙方经营范围包括各类日用百货、女性消费品、文化娱乐商品等（特殊区域除外），否则甲方有权单方面解除合同，乙方所缴保证金概不退还。第三条、租赁期限自2004年1月1日至2005/2006年12月31日。（备注：初定期限为自2004年元月一日起；一楼租期为二年，二楼租期为三年）。第四条、乙方自行装修其铺位，其装修设计、色彩须与商场整体设计、色彩相协调。其设计、装修方案经甲方书面同意方可实施。装修过程还必须遵守甲方制定的有关装修规定。

第五条、合同签订之后，乙方于年月日前提出装修方案并报甲方批准，方可入场装修。

第六条、租赁期内，乙方如有特殊原因将铺位转租，必须经甲方书面同意，并将原合同交回，由甲方与第三方重新办理相关手续。

第七条、商铺面积一经确定，乙方不得任意改变，若乙方随意增加占用面积，每多占一平方米，应向甲方交纳人民币二千元每平方米的违约金。

二、商品管理

第八条、乙方须自行对其自有财产进行投保，并自行承担相应费用。

第九条、乙方的经营商品须符合《中华人民共和国产品质量法》以及其他法律法规。如有违反甲方有权要求工商部门对其经营商品不合格产品没收、并予处罚，乙方所缴纳的保证金概不退还。

三、营业管理

第十条、有关乙方需遵守甲方营业时间的规定。若甲方整体布局调整改造要求乙方停业，乙方必须服从甲方安排，停业期间乙方免交有关费用（甲方另行安排场地给乙方营业者除外）。

第十一条、甲方统一组织的促销活动，乙方有义务积极配合与参与，否则视为违约行为。

第十二条、甲方可根据经营情况对商场商品布局进行调整，乙方应当配合甲方，调整前双方另行签订合同。

第十三条、房屋租赁期满或因乙方违约等原因导致合同提前解除，房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不对乙方进行任何补偿。

四、费用缴纳

第十四条、乙方须于25日至30日交纳次月的各项费用，应缴费用：

1．自商场开业之日起按甲方管理规定交纳相应的管理费用、广告费（管理费**元/月.月平方米，广告费（由发展商及经营管理公司确认）元/月.平方米，收费标准按国家每年的物价指数调整），即合计收取次月管理费人民币**元。（大写人民币****元）

2、商场标准租金为每月每平方米人民币元整。

A、第一年前半年免收租金，商场自入伙之日起即2004年1月1日至2004年6月30日。

B、第一年后半年租金六折，自2004年7月1日至2004年12月31日收取租金每月每平方米人民币72/54元整，合计每月租金**元整。

C、第二年商场租金八折，自2005年1月1日至2005年12月31日收取租金每月每平方米人民币96/72元整，合计每月租金元。

D、第三年商场租金为标准租金，自2006年1月1日至2006年12月31日收取租金每月每平方米人民币90(只有二楼)元整，合计每月租金**元。

3、公摊水电空调费按照政府有关规定或双方之约定各自分担，超出分摊公共用电部分，按照实际电表读数收取，电费标准按照供电局公布的收费标准，甲方不收取任何中间费用。（注：公共用电指甲方负责安装（KW/h）电量是所有公众服务耗电设施之用电；超出分摊公共用电部分的用电指各商铺内乙方经甲方书面同意自行安装服务于本商铺的各种耗电设施，均由各商户安装的独立电表计量其用电量）。

4、商户自行缴纳国家规定的工商管理费用与税费。

第十五条、乙方在签订合同时须向甲方交纳保证金，保证金按每平方米元标准收取，合计人民币元（¥元）。

第十六条、乙方在进场装修铺位前须向甲方预缴首月租金，即首年的第七个月租金人民币**元（¥**元），及前二个月管理费人民币**元（¥**元），合计合计人民币**元（¥**元）；方可进场装修。

第十七条、如乙方延迟支付应缴款项超过30日，则甲方有权从第31日起每日收取相等于每月租金5%的费用作为滞纳金，并可对该单元采取停水、电供应或封闭其营业场所等措施，如乙方延至第60日仍未缴清费用，则甲方有权单方面解除合同。乙方所缴纳的保证金概不退还。甲方有权通过各种途径追索。

第十八条、甲方自商铺交付乙方使用之日起一年内承担保修责任，若因非甲方责任造成商铺设施损坏，甲方可协助维修，维修费用由乙方承担。

第十九条、本合同有效期满，乙方无违约行为并缴清租金及各项应缴费用，完好无损的搬出租用单位后，甲方将所收保证金不计息退还乙方。

四、合同解除

第二十条、如乙方违反下列任何一项约定者，甲方有权单方解除合同，乙方不得要求甲方退还乙方缴纳的保证金。并需缴清所有应缴费用，如因乙方原因造成甲方或第三者信誉、人身、经济损失的甲方有权暂留乙方所有物品、商品，并通过合法途径加以变卖以弥补甲方或第三方损失，若变卖款项仍不足以弥补甲方或第三方损失时，乙方仍需补足：

1、乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）

2、乙方所拖欠各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额;

3、未经甲方书面同意，擅自改变合同约定的承租房屋用途；

4、未经甲方书面同意，乙方擅自将商铺转租、转包或允许他人使用；

5、未经甲方书面同意，乙方擅自停止营业；

6、严重违反有关管理规定，经甲方书面通知而不改变；

7、经营过程中有严重损坏甲方利益的行为；

8、被国家有关部门查封、停止营业整顿或停止处罚的。

五、增补条款

第二十一条、本商场约定进场装修时间为2003年12月10日至2003年12月**日，商场开业时间定于2004年元月1日。甲方乙方双方必须严格遵守以上装修、开业时间，如乙方未按照以上时间对租赁的铺位装修、开业，甲方有权单方解除本合同；如甲方未能按照以上时间交付结乙方装修或者开业，乙方有权单方解除本合同，甲方双倍返还租赁保证金。

第二十二条、合同期满或因乙方违约等原因导致合同提前解除的在接到甲方书面通知七日内乙方应办理撤场手续，逾期甲方对乙方物品不负责保管、所有损失由乙方自行承担。

第二十三条、合同有效期内，因不可抗力或政府征用土地，本合同自行终止，甲方或乙方均不得向对方要求赔偿或补偿。

第二十四条、合同有效期内，乙方所发生的债权、债务、纠纷、诉讼等概由乙方负责，与甲方无关。乙方不得将租铺及原甲方所有设施、物品向任何单位及个人进行抵押、担保、转租、转借。否则甲方有权单方面解除合同，并向乙方追偿损失。

第二十五条、乙方的雇员或经乙方同意使用其承租商铺人员的行为视为乙方的行为，上述人员违反本合同的行为乙方应当承担由此引起的责任。

第二十六条、若乙方有意在合同期满后从事经营活动，须于合同终止前二个月向甲方提出书面申请，否则，甲方有权另行招商。

第二十七条、甲方有权对本商场的管理事项进行修订而不必事先征求乙方同意，但须将修订内容以书面形式通知乙方。乙方有效通讯地址：

邮编：联系电话：

第二十八条、本协议引起的纠纷，双方应协商解解决，否则任何一方均可向法院提请诉讼。

第二十九条、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第三十条、本合同经甲乙双方签字盖章之日起生效。甲方:深圳市卓越科技发展有限公司乙方：

签约时间：年月日

签约地点：深圳市龙岗区深惠路

临时定金收据

龙盈泰商业中心商铺认租临时定金收据

•使用一般的标准收据；

•收据明确如下内容：

*交款人；

*收款人（加盖发展商公章）；

*临时定金标准：500元以上，具体情况具体对待。

*注明：今收到交来龙盈泰商业中心层号铺位认租临时定金人民币元；认购人于交款之日起3天内补足正式定金并签定认租书，否则没收临时定金。

第六部分整合推广策略

一、商场命名

龙岗商业步行街

二、商场推广主题

天虹商场主力店进驻

首层商业步行街

二层龙岗女人世界

三、招商推广策略

招商办法：

现场招商

设立现场招商处，利用售楼处、广场、围墙、条幅、招商画册等，充分展示商业步行街环境等。

设计招商画册

设计制作内容详实的招商画册，说透生意机会及生意成本，作为项目的宣传资料。

利用世方商户资源，进行品牌商户洽谈及资料派发

利用世方商户资源，在招商前期阶段采取定人定点的方式，拜访品牌商家，派发宣传资料，进行定向招商。

新闻推广及广告招商

在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。

直销发单

给各类的目标客户送去招商画册，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。

条幅

楼体布置招商信息条幅，每有一个品牌商家入驻就增加一块条幅。

报纸广告

媒体选择：深圳特区报、深圳商报、南方都市报综合运作；

广告形式：以硬广告形式发布促销广告，以及新闻广告形式报道精彩花絮。活动推广

天虹招商开幕仪式：邀请天虹领导亲临现场，同时邀请政府、行业协会、国土局等领导，增进投资信心。现场包装

立体推广组合

售楼处设计：

面积约60平方米，小面积利于积聚人气；售楼处内布置形象背景板，左右布置喷绘，突出项目综合卖点。现场包装（充分展示龙岗商业步行街特色及天虹形象）

楼体包装：楼体布置形象喷绘或条幅，突出商城形象及招商、销售信息；

广场包装：广场旗，设于广场四周，营造热烈气氛；广场拱门，作为形象门户；广场舞台，用于开盘签约仪式及系列促销活动。灯杆旗、路旗：主要布置于项目附近的深惠公路沿线。广告牌：项目临深惠公路的广告牌。四、招商画册要点及文案(内容详见招商画册)

主体：龙岗商业步行街

1、跟天虹一起赚钱

天虹出现的地方就是商业黄金地段，做生意跟天虹！

列举：上海宾馆天虹、东门天虹、福民天虹、宝安天虹、龙华天虹的地段与位置、人气、营业额的分析

天虹的实力——开店都是大店，层层满。其成为区域商业中心的代名词。

附：深圳天虹商场有限公司是一家中外合资经营的综合性商业企业，现拥有10家大型现代化百货商场和物流中心，成立了国内首家在线支付的网上购物商场，率先通过ISO9001：2000版质量保证体系认证，总销售额和利润皆在广东零售业中排名前列。

天虹商场在深圳为著名的品牌百货商家，每家分店的面积皆为2万平方左右，装修现代时尚，名品荟萃，价格公道，是集购物、饮食、娱乐、服务、休闲、文化于一体现代商场，以其"真、诚、情、信"的企业信念焕发出深圳老牌商业明星企业的风采。在深圳特区内有较好的口碑。

天虹商场保持着其绝对的优势竞争力，由特区内发展到特区外，宝安、龙华皆有其店。宝安、龙华天虹店将继续秉承天虹独特的“汉堡包”式的经营模式，采用先进的管理理念和现代化的管理手段，为宝城、龙华的消费者提供价廉物美、功能齐全的高品质购物、休闲的现代化百货商场。二店开业约一年，生意蒸蒸日上，成为当地消费的主要中心。

出于对本项目及对龙岗的认同，天虹商场进驻本商业项目，成为本项目商业中心的重要的主力店组成部分。2、首层商业步行街

以全新的现代商业步行街概念，引起商户关注，形成良好的购物环境，使商家觉得这样的卖场会大大增加生意机会。3、二层龙岗女人世界

列举：发掘龙岗女人世界的消费基础及装修特色，并与华强北女人世界、横岗女人世界相比较，展示丰富多彩的女性用品及该类主题商品广阔的市场机会。4、龙岗老城的商业地位

龙岗中心城人口9万，龙岗镇旧城区人口17万

龙岗镇总人口为26万，其中老城区有17万，占总人口近三分之二，新城区9万，占三分之一。老城区比新城区人气旺，消费基础雄厚，发展的时间长，一直是龙岗的商业集中处。其他：经营定位分区、零租金招商，突出商户经营成本；

300万重金强势推广：发展商斥资300万作为龙岗商业步行街经营推广基金，面向龙岗十区全面推广。

（备注：待步行街效果图完成后，与广告公司一起完成详细广告文案）五、招商、销售推广时间进度安排

时间工作内容

7月份第4周•设计院销售分割图绘制定稿，并报消防及国土部门；

•专门设计公司出龙岗步行街的效果（重点）；

•售楼处装修方案讨论建议；

•提交招商报告；

•提交销售报告；

8月份第1周•天虹招商部分面积及经营品种、公开招商时间最终确认；

•设计院提供分割图及实用率、单铺面积；

•招商平面分割图及租金分区造表、铺位销控表；

•销售价格分区造表、铺位销控表；

•确定买卖合同条款、租赁合同（管理费及广告费）、委托经营协议（返租协议）、按揭银行及按揭成数；

•步行街设计公司进行方案设计；

•装修公司提供公共、铺位及柜台装修时间进程表；

•确定广告公司（建议与风火、大观等洽谈）；

•确定礼仪公司（各类户外广告报批）；

•招商及销售画册文图准备，现场包装方案等初步设想；

•售楼处装修施工；

8月份第2周•步行街设计院落提供设计理念及局部初步效果图；

•广告公司实施招商、销售画册设计初稿；

•售楼处装修完毕，现场包装设计初稿；

•世方销售、招商百问的编写，现场代表确定等；

8月份第3周•步行街确定若干幅主要效果图，提供广告公司；

•招商及销售资料定稿；

•现场包装定稿；

•售楼处基本包装完毕；

8月份第4周•世方人员进场，实施培训；

•实施直销招商等，接受铺位销售的内部认购；

•筹备销售开盘及天虹商场现场签约仪式；

9月份第1周•预售许可证基本办理完毕；

•发布首次招商广告信息（兼顾销售认购）；

•直销招商继续；

9月份第2周•根据招商进程、预售证办理情况确定公开发售时间；初定于本周开盘。

9月份第3周•分头实施招商与销售；

9月份第4周•分头实施招商与销售；

10月份•分头实施招商与销售；

•商场内部公共部分装修；•广场及外立面开始施工；

11月份•销售、招商继续进行；•商场铺位及柜台装修；

12月份•销售、招商进行中；

•可定于12月10日商户进场装修或陈列商品；

2004年1月1日•商场开业。佳宁娜购物大道招商执行方案二OXX年七月（修正版）前言招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否，关键在于能否按计划、优质的实现招商目标。因此，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特性，有利于商业地产项目运作成功。招商的成败关系到项目能否顺利开业，优质的主力商户是项目长久发展的中流砥柱。随着商业地产的发展，招商工作的重要性将进一步提升。我们认为，一个商业项目真正的成功是项目日后持续稳定发展，且逐步繁荣，而统一招商就是为项目后期的繁荣奠定坚实的基石。我们积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益和社会效益“三赢”！以及将项目持续做旺，实现项目赢利的持久化和最大化！目录第一部分招商总体原则第二部分招商实施计划及策略第三部分招商难点分析第四部分招商管理第五部分租金及招商政策第一部分招商总体原则一、招商总体原则：主力店、品牌店引入主力店、品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象越佳，使佳宁娜购物大道在益阳迅速树立起知名度，可谓未开先红。品牌商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。同业差异、异业互补同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。异业互补的目的就是满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验化，提高其消费兴趣与欲望。譬如洗浴中心同KTV因为经营特色有异，可以互补。引进商家档次风格符合项目总体需求适当铺位预留图示：6.6.前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场1.知名商户或连锁商户5.核心主力店要形成互动4.同业差异、异业互补2.个性鲜明有特色商户3.能吸引人流量的商户招商原则7.招大租户进场8.适当铺位预留第二部分招商实施计划及策略一、招商总体安排：1、招商目标：佳宁娜购物大道的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家并进行合理的业态安排组合以促进持续旺场,通过对招商的成功实现，带动投资者对前景的信心和保障，进而推动项目的销售和回款。我们把目标商家分为以下三个部分：主力店商家是我们在目标制定过程中最需要关注的群体，是对整个招商过程其决定性作用的商家主力店商家是我们在目标制定过程中最需要关注的群体，是对整个招商过程其决定性作用的商家主力店商家其他补充商家次主力店商家次主力店是主力店有效的补充，要与主力店业态形成互补及互动主力店商家和次主力店商家以外的辅助商家招商范围（对象）：餐饮类：美食城（中式酒楼）、（地域）特色美食、西餐厅（日式、韩式）、中式快餐、西式快餐、咖啡厅/棋牌茶楼、面包房、水果捞/冰淇淋吧休闲娱乐类：夜总会、量贩KTV、酒吧、美容院、SPA水疗、足浴、网吧、桌球馆商业服务配套：美发厅、药店、洗衣房、鲜花店、茶叶+烟酒店、社区超市+水果超市、邮局、旅行社、银行、电信/移动营业厅名品购物：名品天地：品牌服饰、美容产品专业店、化妆、珠宝、礼品、饰品家居天地：家居饰品、床上用品、工艺儿童天地：儿童摄影、亲子家园、幼儿培训、童装、童玩3、招商对象的筛选：通过四个主要步骤，我们能够更加明确的认清我们的目标招商对象，并通过全方位的评估选取最适合的商家，从而实现招商对项目运作的最大化价值。筛选标准：评估市场消费需求评估市场消费需求充分考虑益阳及周边地区（南洞庭湖地区）消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，选择能够满足消费需求的商家1选择招商对象并确定引进方式直接引进品牌加盟联合经营品牌代理4评估合作条件及对本项目的价值讨论合作条件，并从合作成本和收益两方面判断目标商家对于项目的价值，确定引进绩效高的优质商家3辨别和选择目标招商对象并与其初步接触广泛收集商家资料，并从宝骐资源库中选择符合条件的优质客户，进行有针对性的初步接触，并就合作的可能性进行初步沟通2然后将客户类别进行重要性排序，有利于制定具有针对性的总体营销思路。二、招商团队建设：1、组织架构：招商经理招商经理经理助理经理助理招商文员招商员招商员招商员招商员2、人员编制：◆招商经理：1人◆经理助理：2人◆招商员：5人◆招商文员：1人共计：9人3、部门职责：根据项目定位、规划布局，拟订招商策略及实施方案；组织、安排招商相关的在职岗位培训及测评、人员调整；根据市场情况制订招商策略，并根据招商情况及时调整；收集、整理品牌、商家资料，建立储备商源库，并及时更新；协助编制招商物料，制订、提报招商广告投放计划、方案；全面掌控招商进度，根据项目整体定位和布局，按时完成招商任务；做好市场调查，及时掌握竞争对手、重要商家和相关行业信息，并向公司领导反馈；项目整体运营，完成清退商铺的补充招商；根据项目发展战略，完成对已售商铺的返租、招商工作；规范公共区域的统一经营管理工作，充分发挥场地价值，有计划组织商家促销；负责项目公共区域及建筑物附添广告位的规划、租赁；负责已租赁商户应缴款项的催缴工作。4、团队管理：4.1招商团队的组织按照全员招商的概念划分专业招商组：招商部全体人员重点大客户组：招商经理、项目总监或公司高层外围招商组：以开发商、销售公司为主的全体公司员工按照业态划分餐饮娱乐类招商组、品牌店招商组按照地域划分益阳本地招商组、长沙招商组以上各组的的划分并不是完全的分离，而是有机的结合，应该根据实际情况执行。4.2招商团队的管理建立客户登记和档案制度建立客户拜访、回访制度建立客户联谊和推介制度建立系统的管理表格客户资源表意向商家登记表招商谈判跟踪表商家资质测评表商家合同签订登记表招商的考核及督查形成全员招商的激励机制形成客户电话访谈抽查机制商家质量和数量评测机制形成专业素质培训考核机制三、招商任务分解及执行策略：1、总体任务分解考虑到商铺分批次交付（7月底交付6栋，9月底交付10栋，年底交付ABGH栋），招商全面启动之后，在进行项目总体招商的同时，尽可能考虑物业交付的时间周期，按照先交付、先招商、先装修、先开业的原则，分阶段合理安排招商核心期和组织招商。1.1招商核心期：第一阶段：2008年8月至2008年9月，共2个月。招商预热期2008.6-2008.7招商预热期2008.6-2008.7招商装修期2008.9-2008.10招商核心期2008.8-2008.97月份全面启动招商后，在进行项目总体招商的同时，重点围绕首期交付E、F、N、L、M、R六栋，建筑面积10044㎡，142间商铺展开招商，力争达成此六栋商铺先启动、先招商、先装修、先开业的目标。第二阶段：2008年10月至2008年12月，共3个月。招商装修期招商装修期2008.12-2009.3招商核心期2008.10-2009.12招商预热期2008.6-2008.7利用先期交付的六栋商铺部分开业的火热场面，加大招商辐射强度，促进商家进驻签约，同时督促签约商家进场装修，争取完成项目全面开业。1.2总体招商任务分解：第一节点：(2008。5月下旬-2008。7月中旬)工作安排：市场调研结束，组建招商团队并进行团队培训，完成项目定位、业态业种组合定位及布局，拟定合同文本，拟定招商执行方案、租赁租金、招商优惠政策并审批确定，完成招商手册等相关宣传物料设计、印刷，拟定招商营销推广方案。积累商家资源、建立商家资源库，全面进行商家拜访，并意向洽谈，筛选优质商家，为启动全面招商打好坚实基础。工作重点：A、确定项目功能组合；拟定招商计划和租金策略；B、完成招商物料；C、组建招商团队；D、积累客户资料，建立商家资源库（各确定业种有效商家2000家）；E、进行商家访谈，筛选优质商家。第二节点：(2008。7月下旬-2008。8月下旬)工作安排：招商工作全面展开（包括外地市场），重点主力商家深度洽谈，初步明确合作意向；举办招商启动说明会，招商营销推广全面启动；利用龙头客户、协会或其他行业组织扩大项目影响和知名度，迅速积累有效、意向商家，并了解意向商家经营情况、发展前景，完成目标商家的市场评估。工作重点：A、举办招商启动推广说明会；B、重点主力商家深度洽谈，并明确合作意向（主力商家2-3家）；C、招商营销推广全面启动；D、利用龙头效应，全面展开招商工作（完成各品类商家1000家的深度洽谈）；E、了解意向商家并完成评估。第三节点：(2008。9月上旬-2008。10月上旬)工作安排：通过招商宣传，加速商家积累，并对商家进一步梳理，各业态主力商家广泛意向洽谈；重点围绕首期交付E、F、N、L、M、R六栋商铺，完成部分商铺招商、装修、开业工作；卖点提炼，扩大招商造势；梳理、修正招商思路和策略，为规模性招商奠定良好基础。工作重点：A、加速商家积累，并对商家进一步梳理；B、各业态主力商家广泛意向洽谈（完成至少30家主力商家的进驻意向洽谈，并累积完成总量15%的租赁合同签订任务）；C、督促签订合同商家进场装修，完成开业准备；D、配合部分商家开业，组织项目宣传；E、梳理、修正招商思路和策略。第四节点：(2008。10月中旬-2009。2月下旬)工作安排：规模性招商，加大招商辐射强度，完成第一批主力商家进驻合作合同签订。利用影响举行中型规模（200人左右）招商销商推介会，目标城市举行商户小规模（100人以内）招商联谊会，跟进商家意向洽谈，促进商家进驻签约。督促主力商家进场装修，刺激观望商户签约。利用招商成果，进行最后招商冲刺。积极组织好商家签约和费用缴纳工作，同时督促签约商家进场装修。经营管理团队介入，物业管理团队加大配合力度。完成开业前的各项准备工作。工作重点：A、促使第一批主力商家签订合作合同；B、举办招商推广活动，扩大招商影响；C、督促进驻主力商家进场装修；D、渲染现场进驻气氛，跟进商家意向洽谈，促进商家积极合作签约；E、积极组织好商家签约和费用缴纳工作（累积完成总量85%的租赁合同签订任务）；F、督促所有签约商家进场装修，刺激观望商户签约；G、经营管理团队介入，物业管理团队加大配合力度；H、拟定开业活动方案及宣传计划。第五节点：（2009。3月上旬-2009。4月中旬）工作安排：招商冲刺，装修动员工作，借用种子传播、传媒、装修环境感染完成最后招商冲刺，收尾招商工作与装修收尾同步，保证开业期。工作重点：A、招商冲刺，装修动员工作；B、借用种子传播、传媒、装修环境感染完成最后招商冲刺（累积完成总量95%的租赁合同签订任务）；C、收尾招商工作与装修收尾同步，保证开业期；D、商家进场布展及完善开业前的各项准备工作。第六节点（2009。4月下旬）完成项目开业前的各项准备工作试营业盛大开业2、招商工作时间进度表：序号工作时间工作项目2008年2009年567891011121234一招商前期准备工作1市场调研

2招商中心设计装修

3组建招商团队

4招商团队培训

5客户定位、消费者定位

6商业概念定位

7业态业种组合定位

8业态业种布局

9商业动线设计

10公共空间景观设计

11室外商业照明系统

12商业广告牌设置设计

13拟定租赁合同、统一经营管理公约、消防责任书

14拟定招商相关表格

15拟定招商流程、合同审批流程

16确定招商文本、表格等，并印刷

17拟定招商执行方案

18拟定租赁租金、招商优惠政策并审批确定

19招商手册等相关宣传物料设计、印刷

20拟定招商营销推广方案

21细化第一阶段招商启动活动方案

22积累商家资源、建立商家资源库

23全面进行商家拜访，并意向洽谈，筛选优质商户

24招商中心装修、布置完工

二招商预热期1招商工作全面展开

2举办招商启动说明会

3重点主力商家深度洽谈，初步明确合作意向

4招商营销推广全面启动

5加大积累有效意向商家的力度

6意向商家评估

7各业态主力商家进行广泛合作意向洽谈

8所有目标商家第一轮意向摸底洽谈完成

9进行先行交付6栋商铺的招商，与部分商家签约10督促签订合同商家进场装修，完成开业准备

11卖点提炼，扩大招商宣传造势

12梳理、修正招商思路和策略

三规模性招商1第一批主力商家签订合作合同

2举办大型招商推广活动，扩大招商影响

3督促进驻主力商家进场装修，促动招商

4渲染现场进驻气氛，促进商家积极签约

5积极组织好商家签约和费用缴纳工作

6督促所有签约商家进场装修，刺激观望商户签约

7协助、监督商家装修，物业管理加大配合力度

8经营管理团队介入

9开业空间布置方案

10道路、景观工程完毕

11完成室内外广告位开发

12完成功能导视、背景音乐、监控系统安装

13确定开业宣传方案

14确定开业促销方案

15确定开业庆典方案

16确定开业各项预案

四招商装修期1借用传播传媒、装修环境感染完成最后招商冲刺

2收尾招商工作与装修收尾同步，保证开业期

3商家进场布展及完善开业前的各项准备工作

五盛大开业1完成项目开业前的各项准备工作

2试营业

3盛大开业

四、招商执行策略：招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。我们认为必须将招商总体策略确定为：以品牌商家为核心，不是简单地以租户为对象符合业态规划的品牌，必须争取其进驻经营，甚至要给予必要的扶持政策和优惠措施；而对于非规划、非品牌的商家，则要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高的租金，如果与商场定位相抵触，从长远来说必然会影响商场的持久经营，我们必须对这类商家进行限制，限制商家数量和经营规模。1、租金价格策略根据项目情况，由于项目区位较差而且产品结构不合理，为了尽快让商家进驻市场、提升项目的人气、抢在市场消费的份额，我们建议租金价格宜以“放水养鱼”的姿态介入，然后再慢慢的拉高。2、招商人员策略以招商部为主，全员招商。3、招商优惠策略符合业态规划的主力商家，必须争取其进驻经营，甚至要给予必要的扶持政策和优惠措施。4、适度超前招商策略“适度超前”是的招商理念之一，在充分满足消费需求的情况下适度提高招商商家档次，可以达到提升整个商业项目档次，提升商业氛围的目的。5、梯度招商策略用发展的眼光看待项目招商工作，我司将采用“梯度招商”策略：考虑到项目存在一定的培育期，可能不能满足部分大型品牌商家的进驻需求，我司将与其保持密切的联系与沟通，作为储备商源。可待商业氛围烘托起来、各项配套服务设施较完善以后，随时做好补充调整招商工作，争取更多深俱影响力的大商家进驻。五、招商营销推广活动组织：为了有效、快速地促进项目的招商进度，我们建议根据项目招商阶段的推进，而具体安排一系列的招商推广活动，目的是为了引爆佳宁娜广场的招商热潮，促进招商工作的开展、提升项目美誉度、为项目培育目标消费群体。招商营销推广活动将贯穿整个招商过程，并随着招商工作的开展而逐步举行（具体见《招商营销推广方案》）。推广策略推广策略全面撒网，重点捕捉立体推进，全面覆盖节奏配合，引动市场推广整合构筑较高的平台与政府形成互动本地媒体结合招商广告现场招商广告媒体广告第三部分招商难点分析一、招商难点分析一——益阳宏观市场状况益阳市经济基础薄弱，经济总量一直处于湖南省13个地级市中相当靠后的水平，在“3+5”城市群中处于末位益阳市2003-2007年GDP增长情况年份GDP增长率省内排名2003年239.674.45%112004年287.3419.89%112005年294.762.58%122006年336.2114.06%112007年408.8521.61%11益阳市居民人均可支配收入不高，2007年城镇居民人均可支配收入为10797元；由于CPI指数不断攀升，居民消费2007年出现增长，社会消费品零售总额为154.05亿元，其中城市消费品零售额59.66亿元，增长18.3%；恩格尔系数出现小幅上升。益阳市2003-2007年居民收入和消费增长情况年份城镇居民可支配收入城镇居民人均消费支出恩格尔系数2003年7424600832.40%2004年8291669234.10%2005年8250626939.70%2006年9138698540.40%2007年10797824940.50%益阳市2003-2007年居民储蓄余额增长情况城镇人均消费支出对比（2007年）

全国湖南省益阳市城镇居民人均消费支出（元）999789908249恩格尔系数36.3%36.1%40.5%从以上数据可以看出，益阳市经济总量（GDP）较低，城镇居民可收入和消费支出也均低于全国及湖南省均水平，而恩格尔系数较高，因此，城市消费市场发展缺乏有力支撑，进而导致当前商业发展缓慢、品牌商家进驻的信心不足，增加招商难度。二、招商难点分析二——项目所在区域商业环境项目地处开发的新区，商业氛围尚未形成，商业基础薄弱，出现多处商业断带及很长时间内存在的单边商业的局面，项目短期内被商家、消费者所接受存在难度大。从分析可以看出，项目发展需要一定时期的培育，引进的商家要有能力承受长时间的市场培育周期。并且作为开发商要在市场培育期内给予商家一定力度的政策倾斜。三、招商难点分析三——项目所在区域居民分析项目地1公里区域内共有居民1万多人，2公里内居民约为7.35万人，项目地周边现有居民密度低，顾客资源不足；调查发现，益阳城区居民家庭平均月收入约为2925.93元，收入水平偏低。从分析可以看出，项目地周边现有居民密度低，顾客资源不足；居民消费能力低，不能满足大多数商家对新店选址的要求，给招商带来较大难度。四、招商难点分析四——项目所在区域周边配套设施从分析可以看出，项目地周边商业配套设施极少，几乎空白。不能满足商家进驻后的基本需求，同时项目周边环境对于吸引商业配套项目进驻也存在难度。五、招商难点分析五——消费者消费习性益阳地处湖南几大经济/商业重镇包围中，尤其临近省会长沙，周边商业的引力和益阳商业发展的滞后，导致了当地居民较强的外向型消费习惯。数据显示，2006年益阳零售业外流消费达14亿元，占社会消费品零售总额的10%以上。益阳当地居民的外向型消费习惯的改变，可能还需要时间，本显狭小的消费市场愈发缺少对商家的吸引力，给招商带来较大的难度。六、招商难点分析六——类比竞争项目态势未来3-5年益阳新增商业面积达70万平方米，大大超过了益阳市区的商业市场容量，由波特五力模型分析可以看出，商业竞争非常激烈。项目应采取差异化、集中化策略凸显特色与福中福、香港城、嘉信茂相比，项目客观条件各有优劣：顾客资源、交通条件、规模等均处于劣势。从分析可以看出，益阳商业在相当长的一段时间内，不仅顾客争夺战会加剧，而且商家争夺战将愈发激烈，特别是有一定影响力的主力商家争夺，将进入白热化程度。七、招商难点分析七——项目物业结构项目物业的结构存在较大缺陷，对商业经营极为不利：每栋单体建筑之间没有连廊链接，二层以上不能形成有机整体，导致消费者在二层以上不能平行移动，严重影响顾客有效消费，抑制进行科学业态业种布局。商铺二层以上层高为2.8米（除ABGH栋以外），严重制约了业态业种的选择，且抑制了业态业种科学布局。二层及三层铺内设计存在诸多不符商业需求的结构安排。附：各主力店对物业结构的基本要求表业态主力店物业结构最低要求餐饮中式酒楼层高：4.5m，柱距：6×8m西式快餐（肯德基）层高：4.5m，柱距：6×8m特色美食层高：4.2m，柱距：6×8m咖啡厅/棋牌茶楼层高：3.2-3.5m，柱距：6×8m休闲娱乐量贩式KTV层高：3.5-4m，柱距：6×8m酒吧层高：4.5m，柱距：6×8m健身中心层高：4.5-5m，柱距：6×8m足浴层高：3.2-3.5m，柱距：6×8m商业服务配套快捷酒店层高：3.2-3.5m，柱距：6×8m银行层高：3.5-4m，柱距：6×8m电信/移动营业厅层高：3.5-