深圳市某商住地产项目策划报告

**·**项目

——总体策划报告深圳**物业顾问有限公司经典回顾经典回顾ATOD时代财富矿脉总体定位经典回顾商业驱动式营销营销模式B经典回顾投资为主体商业+商务公寓+小户型住宅营销模式C第一部分总体A项目SWOT分析综述

项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住宅物业；

香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价格有较大支撑；

CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。A以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地标）形象，聚集人气

项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田立交分割，难以聚集人气；

项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；

除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特色的硬件设施，吸引人流；

项目SWOT分析综述A制造创新投资概念，回避50年产权问题

对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。

项目SWOT分析综述A由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高要求

由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。

项目SWOT分析综述A商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补

原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主，本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所提升。

在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行优势互补。

在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所，但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市场空间。

项目SWOT分析综述A项目连规划声设计棕（特绳别是即底铺塔）充诊分考膝虑与领中心百区规种划及浑**悔村旧度改规购划相丝式溶合

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价格藏突破（如介何实亏现高献利润握空间释？）

10爷0%勇销售（如敢何实库现高们层商乎业及慈超高晓层物唇业的匆10荒0%勇销售）B项目将定位氧概要

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项目踢自身团最大傍特征佣——妻地标司性综咐合建守筑体辞。项目扔总体悄定位——中心摇区最菌具投钞资价妹值地促标性狮综合决建筑策体B项目圣定位强概要项目长文化弓定位——CB啊D商筝务精愿英的哲都会埋生活

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项目少商务手公寓恳部分秒为超核高层兄建筑鹿，可蜜通过夫其地鞭标性怒的特挡征及漂物业众档次盘提升霉项目轰整体沾形象纠；

深圳咬市民槽投资堂炒楼杏热在旧近2沃年内叼将越崇演越石烈，申本项旦目通脏过商站务公锻寓包减装一概种全贪新的帮投资庭概念劳，为愤深圳细市民啊提供届一条序新的愚投资纱渠道营，另深一方吃面为嫁销售桃难度说较大跌的超吸高层屠物业供扩大姨目标批市场则。C项目各各功阅能部腥分物据业定琴位及靠关系锈分析住宅——小户走型住导宅，昼最受仪欢迎臣的投滨资方川式

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以超顶强的义商场邪硬件垄条件界及商暂户组魄合定五位吸销引商酸家

针对更不同险商家沃实施影弹性农招商涝政策

以周锐详的蔑招商乌计划穴部署挖招商浑工作轨。

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