2023年房地产融资模式研究报告

2023年房地产融资模式研究报告第一章概况融资，英文为Financing，指为缴交多于现金或充值的购货款而推行的货币交易手段，或者为赢得特定资产而筹集资金所推行的货币手段。融资通常指货币资金的特有者和需求者之间，轻而易举或间接地进行资金融通的活动。广义的融资指资金在持有者之间流动，以余伯粉的经济犯罪行为，它就是资金双向互动的过程，涵盖资金融人（资金的来源）和购汇（资金的运用）。狭义的融资指资金的单向融人。房地产融资就是所指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及有关服务的一系列金融活动的总称，涵盖资金的筹集，运用和支付。从狭义概念上给，房地产融资就是房地产企业及房地产项目的轻而易举和间接融资的总和，涵盖房地产信贷及资本市场融资等。房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，许多房地产企业也都已经已经开始设立专门的融资机构或部门，也可以招考一些“具有成功融资经验”“明朗融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。房地产融资的首要前提就是必须能够根据企业自身和项目的情况回来分析，融资方为何可以钟情于项目及对项目做出符合市场价值的评估；其次也就是最重要的一点，如何在融资过程中并使融资方的资金安全赢得保证，即为对融资资金的步入和挑选选择退出的交易结构设计，必须充分考虑融资方对资金安全的绝对建议。依据相同标准，房地产融资的类型各有不同，其中最基本的、最常用的指标就是资金来源，据此可以划分为如下六类。（1）住房储蓄存款住房储蓄存款就是随着住房制度改革的大力大力推进和深化而出现的储蓄存款业务，就是消费者个人为购房和建房而进行的储蓄犯罪行为。这种储蓄存款就是房地产金融机构解决住房信货资金的一个关键方面。住房储蓄存款具有四个特点：定向性、利率低、稳定性、契约性。（2）银行货款银行贷款就是指银行向房地产企业和购房居民发放的货款，就是房地产资金市场需求最传统、最广为、也就是最主要的融资形式。在这种融资方式中，银行就是债权人，房地产企业和居民就是债务人。借款双方事前签订书面借款合约，到期还本付息或分期付款。房地产企业货款就是银行关键资产业路之一，由于土地和房产具备天然的两个关键属性：价值增值性和永续利用性，并使房地产变成一种优良的抵押品，银行基于房地产发放货款，遭遇抵押物损毁或者抵押物价值下降的可能性并不大。如果借款人到期不能偿还贷款或者中途偿还，银行可以按合约签订合同将抵押房地产佳士得变现用以偿还债务借款人所欠贷款本息余额。（3）房地产债券房地产债券就是各级政府、房地产金融机构和房地产开发经营企业为解决房地产开发资金短缺问题向投资者出示的、具有借款性质的有价证券。从各国房地产产业发展的实际情况看一看，房地产债券就是筹集房地产资金的主要办法之一。（4）房地产股票兴盛的资本市场还为房地产企业股权融资提供更多更多了额外的渠道。自身利益筹集资金、资源整合资源等角度考忠，房地产企业常常挑选出土地出让部分股权的形式回去不断扩大企业规模，增加企业自建好资金的数量。（5）房地产项目融资房地产项目融资就是所指对仍须大规模资金的房地产项目推行的特定融资精心安排，原则上仅将项目本身具备的资金及其收益作为借款人和借款来源。这种融资方式的一个显著特征就是以项目为主体进行融资，主要依赖项目的现金流量和资产，而不是依赖项目的投资者或发起人的资信精心安排融资，货款人对于项目发起人具有非常非常有限追索权，本质来看属于一种风险分散机制。（6）其他涵盖房地产资产证券化、房地产信托、房地产产业投资基金、租赁融资、典当融资等多样化的现代融资渠道。第二章企业房地产融资模式2.1银行贷款一直以来，银行贷款一直就是房地产企业经营发展的支柱。数据说明，房地产开发资金中至少存60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度非常大。优点（1）企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开户贷款账户，用做贷款的提取、归还和总额核算。（2）银行贷款融资的管理比较简单，但最初提出申请比较复杂，仍须企业存详尽的可行性研究报告及财务报表。（3）由于银行种类多样，原产广为，而且贷款的类型、期限多种多样，通常利用银行贷款融资相对比较便捷、有效率。（4）银行贷款融资风险较小，通常不牵涉到税务问题。但银行作为企业，也崇尚利润最大化，通常贷款利率较低。（5）银行贷款融资不牵涉到企业资产所有权的搬迁，但一旦银行因企业无力偿还债务而暂停贷款，则可能将将并使企业陷入困境，甚至导致企业破产。缺点（1）对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件:

企业研发资质，建议三级以上，如果就是项目公司提出申请研发贷款，控股有限公司有限公司股东具有三级以上研发资质也满足要求；国有土地使用权作为抵押或企业借款。抵押价值通常为评估额的5八折以内，并且研发项目已赢得四证，多数银行还建议项目按揭贷款也由该行办理；企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年总计研发面积20万平米以上。（2）对银行而言：一就是呆坏账风险，银行无法使用比如证券化的方式回去分散这种风险，而就可以将风险集中在自己身上；二就是成本增加风险。我国还没有兴盛的评估市场和评级市场。（3）对政府而言，如果大量的房地产融资都就是源于银行系统，必然可以增加对房地产调控的中断。2.2债券融资房地产债券就是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发售企业债券比较困难。房地产债券融资就是大力大力推进房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以涌向一部分闲置资金，集中用做住房建设，积极开展房地产债券减低房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。优点（1）筹集的资金使用期限较长（与贷款较之）；（2）对企业旧有股东的股权没有影响；（3）发售债券的成本必须低于普通股；（4）发债融资具有财务杠杆作用；（5）筹资范围广、金额大、对象广为；（6）对投资人来说，收益较为均衡，风险较低。缺点（1）对投资人来说，无权干涉企业的经营决策；（2）对发行人来说，发售程序比银行贷款繁琐；（3）对发行人来说，财务成本比发行股票大。2.3房地产股票融资优点（1）筹资量大。股票融资与其他融资方式较之，能筹集的资金非常大，这就是股票融资的特点同意的。（2）融资能力强。由于股票的预期收益较低，并可以一定程度地抵销通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金。已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过定向增发、定向定向增发或发售可转债进行再融资。（3）资金使用年限长。发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不仍须归还，不易房地产公司对资金使用方式的精心安排，而且普通股股权筹资没有套管的股利经济负担。（4）提高企业的财务结构。自建好资本在资金来源中所占比率的多寡就是去来衡量一个公司财务结构和实力的关键指标。上市融资可以提高公司自建好资本比率，提高其财务结构，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，进而进一步进一步增强公司通过其他方式融资的能力。（5）分散风险。公司股票上市以后，可以存更多的投资者配售公司股份，公司股份的分散自然有利于旧有股东承担风险的分散。（6）有利于企业股份制扩建。根据规定，所所推荐上市的企业必须就是股份制企业，必须明晰产权、建立健全规范的法人环境治理结构、优化产业结构和资本结构。在激烈的市场竞争面前，房地产企业也遭遇着改组的非常小压力，以上市为契机，可以为尚未实行股份制的房地产企业构筑建立现代企业制度的可靠保证。（7）提高公司的价值。股票上市以后，公司股份流动性大大进一步进一步增强，其价值必然显著提高，从而提高公司价值进而提高股东财富。同时，公司股价存市价无迹可寻，不易公司总体价值的证实，有利于公司采取措施提高其总体价值进而同时同时实现股东财富的最大化。（8）提高公司知名度。股票上市的公司更易为社会公众所熟悉，而且往往被表示经营优良，这将给公司平添较好的声誉，促进公司产品的销售。特别地，由于股市具有的社会公众效应，上市后能够有效地宣传公司的品牌，提高公司的知名度。这将有助于全国性的品牌的形成，培育客户的认同感、形成均衡的客户消费群体。（9）不易公司进行重组（资产重组）股票上市后更容易为人们所拒绝接受，为公司提供更多更多了一个进行重组的有力工具。公司的重组与全面全面收购将变得相对容易，从而有利于公司日后快速膨胀，转型搞出大。缺点（1）融资成本高。首先，从投资角度来说，股票投资风险较低，适度的必然建议存较低的投资报酬率；其次，股票股利从公司税后利润缴交，不像债务利息那样具有物业税促进作用；再次，股票的发售费用也就是比较高的。（2）弱化旧有股东的控制权。上市公司后，董事局存其他代表，可以弱化大股东的掌控。股票代表着股东对公司的所有权。公司上市融资，股票向社会公众出售，也就是公司的部分控制权从旧有股东向社会公众搬迁，这就是对旧有股东控制权的弱化。在某些情况下，甚至可能将将导致旧有股东对公司控制权的丧失。（3）增加公司有关义务。仍须严格遵守上市的有关的法规并受监督。上市公司除了信息发布的义务，公司必须对自身财务状况、关键性经营决策、重组活动、关联交易等等按时向社会公众进行发布。这些内容有时牵涉到商业机密，对公司的竞争可能将将产生不利影响。法定发布并使公司一些资料仍须官方，增加各种成本，比如公关费和、律师费等。（4）其他问题。增加了公司被全面全面收购的可能性；管理者可能将将因管理不当而引起刑事或民事责任；大股东股权转让引起整个社会的高度高度关注。第三章个人房地产融资模式个人房地产融资最常用模式为银行贷款，以下为各省可以最轻银行个人房地产银行贷款产品。表各省可以最轻银行个人房地产银行贷款产品资料来源：资产信息网千际投行各大银行官网第四章现状与展望未来4.1存的主要问题融资渠道过分单一我国房地产企业研发资金来源中存60%～70%轻而易举或间接源于银行，只有少数企业的自营资金能达致目前35%的银行贷款建议，相当部分研发企业的自营资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，有助于整个房地产市场均衡发展。银行体系所分摊的风险与收益不等距作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲究的就是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅就是套管的利息收益，分摊的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加之各种违规贷款的存，整个房地产金融遭遇非常小风险，有助于银行体系的均衡。缺乏多层次房地产金融体系就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的多样的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、借款机构和保证机构缺位轻微；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏单一制有效率的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言就是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。房地产企业融资瓶颈亟须突破为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通告》，对房地产开发链条中的研发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自建好资金比例等各个环节进行了苛刻规定，并使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资变成关系企业生死存亡的必须尽快解决不好的关键问题。4.2常用风险房地产融资风险牵涉到政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产融资影响非常大，同时又就是可以预测、可以防止的主要风险就是经济风险。经济风险主要囊括市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。利率风险房地产市场的利率变化风险就是指利率的变化对房地产市场的影响和可能将将给投资者平添的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本可以增加，消费者的出售性欲随之增加-因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求增加。这无疑可以给投资者经营者平添损失。购买力风险购买力风险主要就是指市场中因消费者出售能力变化而导致房地产商品无法按市场消化，引致经济上的损失购买力风险就是一种市场需求风险，在市场经济体制中，市场需求就是一个非常不定的因素.由于消费者的购买力就是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上市场需求下降，将可以给房地产投资商经营者平添损失。资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券充值成货币。相同性质的资产或证券其变成货币的厚薄程度就是相同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最差，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能极差.房地产资金变现风险主要就是所指在交易过程中可能将将因变现的进间和方式变化而导致房地产商品无法变成货币或延后变成货币，从而给房地产经营者平添损失。4.3有关政策人民银行行长易纲在2018年11月6日明确提出“三支箭”，人民银行会同有关部门从债券、信贷、股权三个融资主渠道，推行“三支箭”的政策女团，大力支持拓宽融资途径。第一支箭——信贷大力支持。人民银行对商业银行的宏观慎重评估（MPA）中新增专项指标，鼓励金融机构增加民营企业信贷引入，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供更多更多长期、成本适度的信贷资金。第二支箭——民营企业债券融资大力支持工具。2018年10月22日举办的国务院常务会议同意，设立民营企业债券融资大力支持工具，由人民银行运用再贷款提供更多更多部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险Daye工具、借款借款等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供更多更多借款大力支持。第三支箭——民营企业股权融资大力支持工具。2018年受股票市场持续下跌影响，部分民营上市公司控股有限公司有限公司股东由于股票增发比例较低，遭遇平仓风险，人民银行对金融市场的非理性预期和犯罪行为进行引导，推动由符合规定的公募基金基金管理人、证券公司、商业银行金融资产投资公司等机构，发动设立民营企业股权融资大力支持工具，由人民银行提供更多更多初始引导资金，助推金融机构、社会资本共同参与，按照市场化、法治化原则，为出现资金困难的民营企业提供更多更多阶段性的股权融资大力支持。经验表明，房地产行业疲软时宏观经济运行也可以承受适度压力。2021年房地产业产值占到至名义GDP比重为6.8%，占到至固定资产投资比重为27.1%，对GDP间接贡献率非常小。短期房地产投资增长速度大幅下滑有助于宏观经济同时同时实现稳中求进快速增长，当前恢复正常房地产投资快速增长的瓶颈就是房企融资，应尽快调整有关政策提高融资环境，在此明确提出六个方面的建议。4.4未来展望未来阶段性趋紧三道红线监管与贷款集中度管理建议自三道红线政策推行以来，房地产行业再再降杠杆效果较为显著，房企短期偿还债务能力有所进一步进一步增强。但之后多地在疫情发动期间，房屋销售大幅下降，房企遭遇前所未有的经营压力、流动性压力与偿还债务压力。特定时期存必要阶段性趋紧监管建议，适当延长合格日期，趋紧各档房企有息负债年增幅，适度提升各档金融机构个人住房贷款比重与房地产贷款比重的上限，保证研发贷款与重组贷款的平衡有序引入。政策大力支持大力大力推进销售资金回笼，提升房企融资能力房地产开发资金中定金及预付款占比最高，政策应大力支持房企销售及资金回笼，减低流动性紧绷压力，提升房企融资能力。风险THF1的情况下，适度增加按揭比例，转化成家庭购房市场需求，恢复正常房地产销售；下调预售资金监管比例、上调预售门槛、大力大力推进预售证审查等，提高预售资金使用效率；鼓励商业银行大力大力推进贷款审查，提升贷款速度。保证按揭贷款稳定增长，转化成合理的购房市场需求按揭贷款快速增长尚处合理区间，但部分地区在疫情发动期间，严重影响了居民购房，应适当调整政策。鼓励有条件的城市进一步趋紧公积金贷款条件