房地产-房地产行业23年7月行业月报：首套认房不认贷开始落地供需合力托举市场信心-广发证券郭镇,乐加栋,邢莘,谢淼-20230901

业评级告日期相对市场表现业评级告日期相对市场表现3-09-01首套认房不认贷开始落地，供需合力托举市场信心核心观点：情况下仍出现较大幅度下滑，销售表现较6月进一步走弱，单月规模pct因来持续下行。⚫融资市场综述：到位资金维持两位数降幅，需求端回款下滑较多。据投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。8%3%11/2201/2303/2311/2201/2303/23-8% 房地产沪深300SFCCENoBNN6003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。com房地产司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E.SZ人民币/5/10926.69.6.7%.SZ人民币/8/3021.805.3%城控股人民币/4/114778.26.35.6%6.0%金地集团3.SH人民币/5/9245.89.24%份3.SH人民币/7/31185.03.09.0%9.0%5.SH人民币/8/30756.02.5.SZ人民币/9/1726.14.82.9湖中宝8.SH人民币/5/530.376.831.9.4%金融街.SZ人民币.60/4/1470.627.4624.84.2%4.4%6.SH人民币.49/5/330.3114.5318.31.2%2.8%K/5/1992.44.49.6.7%KK/4/4/8/30%8.8%秀地产K/7/1281.046.62.38.2%8.7%K0/8/252.112.0保利物业K/8/23.543.097.3.SZ人民币/8/31150.9316.78.0%9.0%服务K/8/2820.286.1理控股K/8/280.636.123.5%27.6%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；务、绿城管理控股)合理价值货币单位为港币；(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。房地产 升 6 (一)总体市场综述：景气度进一步走弱，预计全年出让金下滑30% 21 房地产表索引图1：地方政策出台频率(次)一览(2010.01.01-2023.08.30) 6国四限累计政策力度评分(2010.01.01-2023.08.30) 6 7 图7：全国住宅及非住宅销售金额(亿元)及增速(%) 12 图10：13城二手方成交面积(万方)及增速 13 图12：全国住宅及非住宅销售面积(万方)及增速(%) 14 图18：22城商品房推盘面积(万方)及增速 18 图20：22城商品房库存面积(万方)及去化周期 18图21：全国住宅中期库存(亿平)及去化周期 18 图34：全国商品房新开工面积(万方)及增速 28 图36：全国商品房施工面积(亿平米)及增速 28 房地产 表1：政治局会议后主要城市四限放松政策(2023.07.24-2023.08.30) 7 房地产一、政策环境综述：广深首套认房不认贷落地，房企融资再获政策倾斜图1：地方政策出台频率(次)一览(2010.01.01-2023.08.30)00-100-120-14010/0110/1011/0712/0413/0113/1014/0715/0416/0116/1017/0718/0419/0119/1020/0721/0422/0122/1023/07：各地政府官网，广发证券发展研究中心降至1509分，累计2月(921分)的底部还有39%的下降空间。图2：全国四限累计政策力度评分(2010.01.01-2023.08.30)08/0108/0508/0909/008/0108/0508/0909/0109/0509/0910/0110/0510/0911/0111/0511/0912/0112/0512/0913/0113/0513/0914/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/053500300025002000150010005000心；见广发地产团队23年7月2日发布的《房地产行业2023年中期策略：莫惧水穷川落，静看云起霓虹》房地产22/0122/0222/0322/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/08度0-200-400-600-80014/0614/0814/1014/1215/0215/0415/0615/0815/1015/1216/02 00000000000014/0614/0814/1014/1215/0215/0415/0615/0815/1015/1216/02-42-2-10-18-42-221-221-420-1132数据来源：各地政府网站，广发证券发展研究中心000-200-72-5-48-44-66-13-108-92-15-38-38-5-23-9-19-20-200-72-198-400-600-800周政策频次及力度显著提升。表1：政治局会议后主要城市四限放松政策(2023.07.24-2023.08.30)市策概要策内容梧州杭州余区个月社保或落户即可购房，购二套不受落户5年限制(原落户未满5年/非本市户籍，需连续缴纳社保满2年/4年才购首套新房)。人才限购放松在政府认定的创新平台工作满6个月及以上的科研人员可在限购区购买首套住宅(原需2年社保)。金华取消限售取消限售。住房租赁限贷放松福州据人民网，8月17日起，(a)本市有一套住房且有一笔房贷未结清的，再次申请商业贷款最低首付比例下b房商业贷款利率下限下调为LPR+60BP(原LPR+80BP)。(a)取消限购(原非本地户籍限购3套)；(b)取消限售(原144平以下限售2年)。认房不认贷8月18日起，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购房时，家庭成员在广州名下无房按首套房执行住房信贷政策。认房不认贷8月31日起，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购房时，家庭成员在深圳名下无房房地产限价19000元/平(原最高14800元/平)。商业贷款最低首付比例下调为40%(原50%)。(二)政策专题分述：首套认房不认贷影响全国约23%销售，广深已落地市自主选用。肥等部分二线在确定首套房首付时需要查验有无未结清的贷款记录。本次政策主要，整表2：截至8月25日首套认定标准仍“认贷”的重点城市记录有已结清贷款记录有未结清贷款记录有已结清贷款记录有未结清贷款%0%0%0%福州%0%0%0%%0%0%0%合肥%0%房地产从交易规模来看，23年M1-7本次政策所覆盖的9个主要城市销售金额占全国比气表3：9个城市23M1-7商品房销售规模及占比商品房销售面积(万方)销售面积占比商品房销售金额(亿元)销售金额占比4237.1727%%福州1.8059合肥2.38线合计8223%7737%88.289%：统计局，房管局，广发证券发展研究中心22年下半年以来，中央多次表态“满足房企合理融资需求，改善优质头部房企较为宽松。破净和亏损限制，房企融资再获政策倾斜。第扩容。房地产表4：22年下半年以来的供给端支持政策策概要策内容/11/8(a)交易商协会表示要继续推进并扩大民企债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民营企业债券融、美的置业、万科、金地等房企推进；(b)中债增表示要加大对民营房企增信服务批中票出具发债信用增进函；(c)23年7月14日，召开金融融支持民企发展座谈会，龙湖、旭辉等参会，行长潘功胜指出，推进“第二支箭”扩容增量，精准实施差别策，满足民营房企合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。/11/13行业的支持政策，包括4条较新表态：(a)对国有、民营等房企一视同仁，金融机构要合理区分项目子公司与集团控股公司风险；(b)支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；(c)鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；(d)延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排支持政策，其他政策长期有效。/11/14预售资金监管付所/11/21保交楼a2000亿元“保交楼”专项借款；(b)央行拟再向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”。/11/23银企合作意向性授信额度。/10/21启/11/21房企资产负债表计划，务的企业/11/28证监会决定即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司境内及境外再融REITs募投资基金投资存量住宅地产、商业地产、基础设施。3/8/27房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。：央行，交易商协会等二、成交市场综述：量价齐跌，景气度持续走弱整后的数据为主。房地产弱的结构性因素。7月25城住宅批售比0.98，环比上升0.05，市场景气度自4月以来表5：统计局数据口径变化对比公布数据公布增速整整增速月基调整基调整基调整基调整4月基调整月基调整商品房销售面积(万方)%895430%825532206%-134-1930%4410%%110000商品房销售额(亿元)258%080287%-1090%0%-1-10000商品房销售均价(元/平)501-1.6%7%%33房地产开发投资(亿元)%855594-192%533272-149-181-1980%0%-196%%0001-11房屋施工面积(万方)%5640其中：住宅%0房屋新开工面积(万方)%%-187-1200其中：住宅546%%-1580房屋竣工面积(万方)%30其中：住宅4%.9%-15-120房地产开发企业到位资金(亿元)%0%-18-100%0%00210房地产6%%-127-18507%0%7-194：国家统计局，广发证券发展研究中心图5：全国商品房销售金额(亿元)及增速300002500020000150001000050000-19.3%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02200%150%100%50%0%-50%商品房销售金额(亿元)累计增速(%)单月增速(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心金额增速200%150%100%50%0%-50%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02非住宅金额单月(%)非住宅金额累计(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心图7：全国住宅及非住宅销售金额(亿元)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000020032005200720092011全国住宅销售金额(亿元)住宅增速(%，右)整体增速(%，右)201320152017201920212023全国非住宅销售金额(亿元)增速(%全国非住宅销售金额(亿元)增速(%，右)50%40%30%20%10%0%-20%：国家统计局，广发证券发展研究中心分业态来看，23年7月全国住宅销售金额同比22年下降19.5%，降幅环比扩大房地产-50%-60%。-50%-60%其他口径数据来看，根据房管局数据，7月56城新房成交面积同比22年下降同比由正转负。图8：全国商品房销售面积(万方)及增速300002500020000150001000050000-15.5%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02150%100%50%0%-50%商品房销售面积(万方)累计增速(%)单月增速(%)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图9：全国商品房及56城新房成交面积增速150%100%50%0%-50%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02全国商品房累计增速(%)56城累计增速(%)56城单月增速(%)数据来源：国家统计局，Wind，广发证券发展研究中心图10：13城二手方成交面积(万方)及增速9008007006005004003002001000-10.6%-10.6%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%13城二手房成交面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：房管局，Wind，广发证券发展研究中心销售面积增速-30%-20%10%0%20%-30%-40%18/1219/0720/0220/0921/0421/1122/0623/01住宅面积单月(%)住宅面积累计(%)非住宅面积单月(%)非住宅面积累计(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心M.5pct，非住累计销售面房地产图12：全国住宅及非住宅销售面积(万方)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000060%40%20%0%-20%-40%20032005200720092011201320152017201920212023M1-M7全国住宅销售面积(万方)住宅增速(%，右)整体增速(%，右)全国非住宅销售面积(万方)速(%，右)：国家统计局，广发证券发展研究中心。图13：全国商品房分线销售面积增速(%)100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02) 数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图14：全国商品房分区域销售面积增速(%)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%20/0120/0821/0321/1022/0522/1223/07：房管局，广发证券发展研究中心分区域来看，我们以长三角、珠三角、环渤海三大经济圈内城市作为核心圈样房地产中部同比下降9.3%，降幅环比收窄12.0pct，西部同比下降13.6%，降幅环比收窄起的基数差异，按照19年数据计算同比，东中西东北部分别较19年下跌38.5%、增速环比收窄5.9pct，东部销售面积同比22年下降1.1%，同比由正转负，中部销售扩大0.3pct。表6：全国及各区域房地产销售情况数据月同比增速/063/07/06/07/06/07/06/07商品房销售面积(万方)%%6%%%%6%商品房销售额(亿元)%%26%287%%商品房销售均价(元/平)1%7%%全国商品房销售均价连续两月同比下滑，7月销售均价10440元/平，同比下滑同比下降0.6%，降幅较6月扩大0.2ct，二手房同比下降3.1%，降幅较6房地产房中63城环比下跌，较6月持平，7月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为71%，环比上升16pct，二手房价格该比例为91%，环比上升1pct，新房二手房房a占比120%100%80%60%40%20%0%11/0111/0812/0312/1013/0513/1214/0715/0215/0916/0416/1117/0618/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0923/0470城新房环比下跌或持平城市数量占比70城二手房环比下跌或持平城市数量占比：国家统计局，广发证券发展研究中心降1.5%，降幅较6月扩大0.1pct。二手房方面，23年7月一线、二线、三线城市二手pct。，23年7月一线、二线、三四线平均挂牌二手房降幅较6月扩大1.5pct。图16：70大中城市新房房价分线同比(%)40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%11/0112/0513/0915/0116/0517/0919/0120/0521/0923/01：国家统计局，广发证券发展研究中心图17：327城二手房房价分线同比(%)20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%18/1119/0620/0120/0821/0321/1022/0522/1223/07一线二线三线数据来源：中国房协，广发证券发展研究中心房地产表7：70大中城市房价指数分线环比变化70大中城市房价指数新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数环比持平或下跌城市占比环比一线环比二线环比三线环比环比持平或下跌城市占比环比一线环比二线环比三线环比21/0124%0.3%0.6%0.4%0.2%30%0.4%1.3%0.4%0.3%21/0220%0.4%0.5%0.4%0.3%21%0.3%0.4%0.2%21/0311%0.4%0.4%0.5%0.3%17%0.4%1.0%0.4%0.3%21/0411%0.5%0.6%0.6%0.4%23%0.4%0.8%0.5%0.3%21/0511%0.5%0.7%0.6%0.4%29%0.3%0.6%0.4%0.2%21/0621%0.4%0.7%0.5%0.3%31%0.3%0.7%0.4%0.2%21/0727%0.3%0.4%0.4%0.2%40.4%0.2%21/084%0.2%0.3%0.2%0.0%61%0.0%0.2%0.0%21/0961%0.0%0.0%-0.2%76%-0.2%-0.4%-0.2%21/1081%-0.3%0.0%-0.2%-0.3%94%-0.3%-0.4%-0.3%-0.3%21/1187%-0.3%0.0%-0.4%-0.3%96%-0.4%-0.2%-0.4%-0.4%21/1279%-0.3%-0.3%-0.3%91%-0.4%-0.3%-0.5%22/0160%0.0%0.6%-0.2%86%-0.3%-0.2%-0.4%22/0261%0.5%0.0%-0.3%86%-0.3%0.5%-0.3%-0.4%22/0359%0.3%0.0%-0.2%70%-0.2%0.4%-0.3%22/0474%-0.3%0.2%-0.6%79%-0.3%0.4%-0.3%-0.3%22/0564%-0.2%0.4%-0.3%79%-0.4%0.0%-0.3%-0.5%22/0656%0.5%-0.3%70%-0.2%-0.3%22/0757%0.3%0.0%-0.3%73%-0.2%0.2%-0.2%-0.3%22/0873%-0.3%-0.2%-0.4%81%-0.4%0.0%-0.3%-0.5%22/0979%-0.3%-0.2%-0.4%89%-0.4%0.0%-0.3%-0.5%22/1086%-0.4%-0.3%-0.4%93%-0.5%-0.3%-0.5%-0.5%22/1177%-0.2%-0.2%-0.2%-0.3%93%-0.4%-0.4%-0.4%-0.5%22/1279%-0.2%0.0%-0.3%-0.3%90%-0.4%-0.5%-0.4%-0.4%23/0149%0.0%0.2%81%-0.3%0.4%-0.3%-0.4%23/0221%0.3%0.2%0.4%0.3%43%0.7%0.0%23/039%0.4%0.3%0.6%0.3%19%0.3%0.5%0.3%0.2%23/0411%0.3%0.4%0.4%0.2%49%0.0%0.2%0.0%0.0%23/054%0.2%0.0%79%-0.2%-0.4%-0.3%-0.2%23/0656%0.0%0.0%90%-0.4%-0.7%-0.4%-0.4%23/0771%-0.2%0.0%-0.2%-0.3%91%-0.5%-0.8%-0.5%-0.4%：统计局，广发证券发展研究中心，同房地产图18：22城商品房推盘面积(万方)及增速350030002500200015001000500080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0923/0422城商品房推盘面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：中指院，Wind，广发证券发展研究中心图19：22城商品房及25城住宅批售比1.601.401.201.000.800.600.400.200.0016/0116/1017/0718/0419/0122城商品房批售比(MA3)荣枯线19/1020/0721/0422/0122/1023/0725城商品住宅批售比(MA3)数据来源：中指院，Wind，广发证券发展研究中心景气水平方面，7月22城商品房批售比(推盘/销售，移动平均3个月)为0.96，图20：22城商品房库存面积(万方)及去化周期36000340003200030000280002600024000220002000025.025.03025205016/0116/1017/0718/0419/0119/1020/0721/0422/0122/1023/0722商品房库存面积(万方)去化周期(月，右)数据来源：中指院，广发证券发展研究中心图21：全国住宅中期库存(亿平)及去化周期353025205027.727.74540353025205020002003200620092012201520182021住宅中期库存(亿方)去化周期(月，右)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图22：分线城市去化周期(月)变动趋势4540353025205013/0114/0215/0316/0417/0518/0619/0720/0821/0922/10：中指院，广发证券发展研究中心住宅开工面积/销售面积450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02住宅(单月)住宅(累计)非住宅(单月)非住宅(累计)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中房地产期(MA6)为25.0个月，环比下降0.15个月，重点25城住宅去化周期(MA6)从中期库存来看，23年1-7月住宅开工库存减少1.61亿平，住宅中期库存(累计月。表8：跟踪城市房地产成交面积信息表市成交比比月均成交存面积时间%%%月%0安%%%--%%--%%--%%9州%.6%%%.5%--州%%--%%--%%--%%--%%.9%--.6%--%%.8%%%--%%--合肥%%0%7.3.3%%--%--%%--珠三角.6%%.1关%%--佛山%%--%--%%%%--%%--房地产庆%%--%%.7--%--.0%.8--梅州%%----%--底.7%%--%%--.6%--%--.9%--5%%3--.3%%%--%%%--%%%%--%--%%--福州%%--%%%%--%%%%%--%%--.0%%.8%合计%%：房管局，中指院，广发证券发展研究中心三、土地市场综述：景气度走低，核心景气度边际改善滑30%。600城商住土地平均楼面价自22年11月以来首次下滑，除去土地供给结构影响土地市场景气度仍然趋弱，而22城商住用地供需比(当月)为1.19，环比下降0.52，核房地产30%根据中指院数据，23年7月全国600城商住用地出让金为2372亿元，同比下降ct用地出让金、财政部土地出让收入及同比140001200010000800060004000200019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地出让金(亿元)600城商住用地出让金同比(右)财政部土地出让收入单月同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%累计数据来看，23M1-7全国600城商住用地出让金为1.55万亿元，同比下降26.2%，降幅较2022年全年收窄2.6pct；非22城商住用地出让金为7035亿元，同比23.0%，降幅较2022全年收窄4.4pct。23年前7月土地市场出让金规模与16年水平相当，若下半年仍维持与16年相当城商住用地出让金单月同比100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地出让金同比非22城商住用地出让金同比房地产较6月收窄7.7pct。累计数据来看，23M1-7全国600城商住用地供给面积同比下降pct，一定程度影响土地成交模。城商住用地成交面积及同比60000500004000030000200001000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0560%40%20%0%-20%-40%-60%-80%600城商住用地成交面积(万方)600城商住用地成交面积同比(右)非22城商住用地成交面积同比(右)成交面积方面，23年7月全国600城商住用地成交面积6576万平，同比下降累计数据来看，23M1-7全国600城商住用地成交面积同比下降31.2%，降幅较22年全年扩大3.8pct，非22城商住用地成交面积同比下降31.2%，降幅较22年全年扩大供需比来看，23年7月600城商住用地单月供需比为1.65，环比上升0.05，移动.08，非22城商住用地供需比为1.45，较22年全年上升0.09。2.0987654321019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城供需比(MA6)非22城供需比(MA6)600城供需比(单月)非22城供需比(单月)房地产.6pct；非22城溢价降1.9pct。溢价率600050004000300020001000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地楼面价(元/平)溢价率(右)30%25%20%15%10%5%0%(二)各类市场分述：核心景气度边际改善，供给结构拖累楼面价下行22城二线商住用地出让金为111亿元，同比上升5.9%；高价三四线城市(成交价>3000元/平的城市)商住用地出让金为479亿元，同比下降33.7%；低价三四线商其他各类型城市出让金均大幅下滑。房地产金同比贡献80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0522城非22城二线高价三四线低价三四线600城商住用地出让金同比(右)地城二线商住用地成交面积459万方，同比上升3.4%；高价三四线商住用地成交面积同比下降33.9%；低价三四线商住用地成交面积3464万平，同比下降40.1%。从整体供需比来看，7月22城商住用地供需比(当月)为1.19，环比下降0.52；非22城二线商住用地供需比(当月)为2.02，环比上升0.53；高价三四线商住用地供需比(当月)为1.79，环比上升0.63；低价三四线商住用地供需比(当月)为1.74，环比上升0.03。四种类型城市中仅有核心22城景气度边际改善，其他各类型城市景弱。2.52.0500.50.01.51.4600城1.51.51.41.3低价三四线22城非22城二线高价三四线房地产由t图31：分类型商住用地楼面价(元/平)140001200010000800060004000200019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05高价三四线低价三四线pct为4.2%，环比下降4.7pct。45%40%35%30%25%20%15%10% 5%0%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0522城非22城二线高价三四线低价三四线房地产表现较弱的区域：青海、贵州、甘肃-29%9%-41%472%-31%-27%-93%-59%-12%-32%8%-49%-28%-33%-48%-29%-53%-62%-7%-9%0%2023M7供需比(MA6)-35%-29%-41%图33：600城商住用地2023年7月土地出让金累计增速及供需比(MA6)分省分布表现较弱的区域：青海、贵州、甘肃-29%9%-41%472%-31%-27%-93%-59%-12%-32%8%-49%-28%-33%-48%-29%-53%-62%-7%-9%0%2023M7供需比(MA6)-35%-29%-41%表现突出的区域：天津6%93%2023M7土地出让金累计增速0%0%-20%-30%~-15%表现突出的区域：北京、宁夏、浙江表现较弱的区域：内蒙古、广西、海南171.071.12.1-2.411.5-1.830%1.2：中指院，广发证券发展研究中心、成98京完成23年第四批两集中土拍。7月上海、浙江及江苏移动平均6个月的供需比分别为1.21、1.14、1.25，低于全国平均水平1.41，土地市场景气度相对较好。表9：主要省、市、区土地市场情况商住用地出让金(亿元)供需比楼面价(元/平)累计累计64445-11%42-10%-12%房地产6-15%福建63180疆2%-1%54-2%-肃3634%1103：中指院，广发证券发展研究中心四、开发投资市场综述：新开工仅为09年水平，投资降幅持续走阔开工规模仅相当于09年水平，在施工面积降幅持续走阔，前期土地成交的下滑开始根据统计局数据，7月全国商品房新开工面积7089万平，同比22年同期下降pct开工规模仍仅相当于09年水平。23M1-7累计新分业态来看，7月住宅新开工面积同比下降25.7%，而非住宅则同比22年下降0.1pct，而非住宅则同比22年下降23.1%，降幅环比1-6月扩大0.5pct。增速较1-6月扩大1.5pct。房地产图34：全国商品房新开工面积(万方)及增速300002500020000150001000050000-25.9%-25.9%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02新开工面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图35：全国商品房竣工面积(万方)及增速3500030000250002000015000100005000033.1%33.1%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/0280%60%40%20%0%-20%-40%-60%竣工面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：国家统计局，Wind，广发证券发展研究中心面，截至23年7月全国商品房累计施工面积为79.97亿平米，同比22幅环比扩大0.2pct。-.9%。图36：全国商品房施工面积(亿平米)及增速1101009080706050403020019992002200520082011201420172020202350%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%M1-M7施工面积(亿方)新开工/施工面积(%，右施工面积(亿方)：国家统计局，广发证券发展研究中心累计停工面积及当期净停工面积80706050403020065.507.6120082011201420082011累计停工面积(亿方)201720202023M1-M7当期净停工面积(亿方)数据来源：国家统计局，Wind，广发证券发展研究中心扩大0.6pct。幅5pct。房地产亿元，同比下同比下降13.8%；土地投资2.45万亿元，图38：全国商品房投资规模(亿元)及增速180001600014000120001000080006000400020000-12.2%15%10%5%180001600014000120001000080006000400020000-12.2%-25%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02全国商品房投资规模(亿元)单月同比(%，右)累计同比(%，右)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心住宅、非住宅投资规模增速50%40%30%