房地产企业新政策全面解析及所得税汇算清缴案例解析财税知识解读

房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析

财税知识系列讲座主要内容第一部分：房地产企业最新政策解析第二部分：房地产企业所得税汇算清缴

房地产企业最新政策解析一、财税2011年第50号文《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》1.人人有份的才可以免个税2.随机、抽奖、外单位个人都要交纳个税房地产企业最新政策解析二、国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）1.关于金融企业同期同类贷款利率确定问题2.关于企业员工服饰费用支出扣除问题3.关于航空企业空勤训练费扣除问题4.关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题5.投资企业撤回或减少投资的税务处理6.关于企业提供有效凭证时间问题7.文件的适用时间房地产企业最新政策解析三、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告（2011年第46号公告）1.各地对该文件理解存在差异2.不同单位和企业之间的申报存在差异3.发工资的时间不同也会导致申报差异房地产企业最新政策解析四、国家税务总局关于进一步加强商业预付卡税收管理的通知（国税函〔2011〕413号）

1.发票内容值得思考2.实名制的影响房地产企业最新政策解析五、国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（2011年第13号）国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告（2011年第51号）1.政策保持了连续性，更加明确2.是否开具发票房地产企业最新政策解析六、国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告（2011年第23号）纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。房地产企业最新政策解析七、国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告（2011年第29号）第二条：根据《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号）规定，对检查调增的应纳税所得额，允许弥补以前年度发生的亏损，填报国税发〔2008〕101号文件附件1的附表四“弥补亏损明细表”第2列“盈利或亏损额”对应调增应纳税所得额所属年度行次。

房地产企业最新政策解析八、国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告（2011年第47号）

纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

房地产企业最新政策解析九、国家税务总局关于税务机关代收工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告(2011年第30号)自2010年1月1日起，在委托税务机关代收工会经费的地区，企业拨缴的工会经费，也可凭合法、有效的工会经费代收凭据依法在税前扣除。

房地钥产企筝业最炸新政迈策解管析十、湖北忌省人玻力资浊源和浸社会厉保障狂厅湖甲北省鲁国家绿税务跃局湖傅北省联地方队税务热局关引于企膊业工施资薪脱金税改前扣百除有骡关问熟题的谊通知好（鄂漠人社廊发[2茄01敢1]构22号）（一沉）企步业按叶照股晌东大馆会、盏董事免会、僻薪酬贡委员恩会以仰及依汗法通侵过工彩资集押体协醉商确其定的营员工查工资穴薪金钥是合绪理的升工资鸦薪金嘱。通枪过工忙资集诉体协略商确锐定的帆工资转薪金溉，经列人力虾资源令和社绣会保庸障行馅政部尽门审略查、表税务泪部门拖确认寻后，糠可在来企业慌所得稿税前蒜据实康扣除巷。其柳中，敢属于圈国有首性质戏的企租业，站其工底资薪金金，器不得秀超过泄经审标查确策认的转限定制数额吩；超劫过部冻分不套得计箭入企身业工底资薪旨金总昆额，袋也不迎得在潮计算鸟企业软应纳杯税所编得额灭时扣戚除。房地帅产企栗业最祥新政捕策解柿析十、湖北匀省人疮力资岔源和艳社会把保障普厅湖雹北省揪国家哪税务躲局湖匪北省角地方且税务厌局关潜于企夺业工锤资薪工金税放前扣斯除有链关问编题的旱通知对（鄂那人社弃发[2竹01侍1]蜜22号）（二杨）各剂类企孕业在泥年度座汇算纠清缴廊企业坚所得慕税申披报时终，应柱将人拖力资宴源社住会保剩障行系政部税门审延查生峡效的钓工资规集体竹协商练集体飘协议床、审柱查意让见书如和职俗工工府资薪割金总础额实巴际发凶放情弹况等每资料洗一并谁报主肉管税贵务部它门备斯案。房地爹产企顾业最比新政寇策解震析十一妹、国家懒税务扇总局湾关于将发布《企业替资产惧损失宅所得饥税税奴前扣腐除管蝇理办感法》的公建告（20贺11年第25号）1.分清猎单申辟报和技专项列申报2.总分这机构绢的资谁产损堤失有羊特殊英规定3.因国方务院块决定州事项籍形成派的资夫产损帮失，浙应向颂国家测税务背总局扑提供轰有关温资料遇。房地休产企恩业最下新政阴策解脸析十二吸、关于非修改《中华含人民恋共和摩国发泥票管宗理办剥法》的决万定（释国务炸院令20泉10年第58潜7号）第二挡十二椅条（览二）淘规定盘：让凑他人熊为自碧己开殊具与恨实际怜经营肃业务严情况周不符户的发禁票，问由税仆务机绕关没明收违线法所租得。搜虚开泼金额孝在1万元贤以下奏的，听可以注并处5万元查以下卡的罚坊款；仅虚开逝金额参超过1万元迅的，虏并处5万元炎以上50万元勇以下扁的罚垮款；漂构成拥犯罪炉的，被依法拌追究错刑事雷责任弄。第四享十条耻：对慰违反棚发票耽管理结规定2次以摊上或以者情厚节严贸重的榆单位锁和个找人，壮税务经机关渔可以促向社术会公稍告。房地浸产企漂业最趣新政拾策解洪析十三义、省地守方税担务局其省锄公安杰厅沙省财杀政厅飞省债审计宗厅耐省监铜察厅凭关于某禁用冈旧版齐发票舌的公竹告（弟鄂地醉税发〔2赢01朝1〕香77号）全省盖地税花发票宏已于20拦11年1月1日起斥全部才启用举新版怕发票牛（见沾湖北恢日报20蝇10年9月28日公是告）级，旧级版发罗票缴啊销工刺作已专于20秋11年6月15日结骄束。而从20届11年7月1日起准，全歪省各显企业器、事嗓业、勤团体后、党逆政机丈关等贴单位脾，严副禁接次受旧锦版发挥票报劲账，胁否则胳视为葵无效偿票据轻或假地发票真处理牧。房地让产企占业最傍新政猛策解宰析十四芽、财政废部她国家济税务仇总局期关于柄调整拒个人厌住房俭转让茫营业态税政铃策的义通知刮（财鄙税[2脾01伞1]哪12号）个人率将购冶买不逮足5年的就住房渡对外竖销售伸的，尸全额标征收独营业涨税；澡个人雷将购拥买超端过5年（狗含5年）眉的非捞普通粱住房弓对外壳销售鸭的，呼按照逃其销冶售收载入减狮去购缴买房束屋的餐价款冰后的咐差额睡征收棍营业膏税；昂个人恋将购何买超艘过5年（恩含5年）峡的普牵通住出房对头外销智售的紧，免惕征营滋业税史。房地桌产企末业最违新政岔策解努析十五仆、财政折部蚀国家沈税务昂总局衫关还于购辣房人惹办理乔退房搅有关愚契税歇问题诱的通大知（阳财税[2些01朗1]沟32号）对已鲁缴纳妻契税陆的购距房单姐位和夜个人闪，在释未办幸理房叨屋权说属变蚊更登污记前雨退房谦的，少退还纹已纳各契税旧；在奸办理灭房屋跌权属妹变更烦登记扑后退温房的腊，不糠予退棉还已害纳契侧税。房地凑产企移业最校新政索策解好析十六另、关于晃调整熊武汉烟市享赶受优器惠政名策普优通住残房标朽准的姓通知兵（武即房发〔2最01缎1〕朗19禾8号）1.取消砍了单旧价限厚制，本提高蚂了总单价水俊平2.已装诞修的铜商品杀住房啦以扣暮除其防装修帖成本存后的勾余额奥作为复价格驻界定描依据奔，但芹计算第相关晴税费涂时不屠得扣特除其其装修茄成本即。3.自20饱11年12月1日（腿含）撕以后略网签肥的房页屋买阻卖合院同，泰按调土整后词的普视通住白房标秀准执女行，尤原已却签订班的房谦屋买梁卖合达同仍比按原侍（武踢国土踏房发〔2表00饮8〕闻48赢2号）决规定肚标准倡执行漏。房地毙产企崖业最歇新政鸟策解瘦析十七植、关于吸个人什以股正权参尝与上寸市公愉司定设向增沈发征桃收个绑人所淹得税窝问题唤的批访复（挺国税妻函[2跳01碰1]罪89号）根据《中华粒人民芹共和奥国个仅人所州得税塔法》及其窑实施锡条例屈等规臂定，喇南京志浦东书建设六发展桥有限捞公司性自然沃人以货其所甲持该音公司默股权家评估物增值茧后，公参与禽苏宁敢环球般股份秆有限椒公司利定向植增发错股票澡，属凤于股锋权转祸让行生为，望其取眨得所漆得，倡应按迅照“额财产纱转让始所得缴”项督目缴诵纳个饥人所筋得税赴。房地璃产企垫业最或新政奶策解次析十八咽、财政然部肾国家勺税务遇总局洋关于工安置刚残疾幸人就暂业单耽位城志镇土败地使待用税敬等政梁策的副通知宜（财擦税[2扑01血0]紧12搏1号）1.对出街租房蒸产，膨租赁绩双方体签订单的租乔赁合茅同约拉定有窝免收暖租金沟期限叫的，久免收剑租金蜓期间董由产据权所当有人培按照霸房产候原值器缴纳城房产截税2.对按情照房善产原抽值计张税的集房产衰，无胜论会捷计上结如何饮核算躺，房挡产原圆值均谨应包日含地柳价，匙包括妙为取孙得土帜地使浆用权状支付往的价搏款、伞开发臂土地壁发生谎的成听本费扁用等断。宗危地容升积率盛低于0.刷5的，底按房土产建呜筑面蒜积的2倍计蓝算土固地面提积并勒据此郊确定勿计入本房产谦原值谊的地豪价。房地装产企际业最严新政排策解期析十九碧、市人吨民政命府办困公厅铸关于宽印发笼促进建资本转特区遍股权狸投资狡产业户发展绣实施刺办法房诚的通嫁知（彩武政凶办〔2盼01沾1〕吼11逢0号）1.税率树（合荡伙制管股权鲁投资市基金答）2.奖励垫及补探贴丰志厚3.注册萌区域推固定房地哄产企供业最馅新政愧策解研析二十翻、湖北丑省价慌格调孝节基浴金征闸集使岔用管悼理实扯施细肆则（羽鄂价淘法规〔2循01作1〕济86号）1.凡在毙本省像境内秘从事开娱乐凑业、鼻旅店醋业、担饮食夏业、希通信收业，典烟草唯、酒椅类、准化妆歉品生另产、尿批发拢、零贷售业由以及酬成品巷油、免电力婶、燃轰气、蓄热力义生产桃与销中售业砍的企完业或相个人夏，应海依照冬本细帮则的叶规定欢缴纳呢价格伴调节嘉基金2.以纳毯税人袍实际岸缴纳呼的增乏值税厉、消狡费税骨、营倍业税袭（以慕下简重称“烟三税唤”）粉税额续为计疫征依贪据，浑按照华实际己缴纳丑“三条税”轿税额那的1%计征农价格饥调节层基金事。房地丧产企级业最颈新政馒策解腔析二十随一、财政阔部驼国家汽税务似总局框关于歌在上每海市储开展户交通耕运输法业和嫌部分知现代而服务企业营昌业税判改征跪增值洁税试向点的陈通知雕（财告税[2独01闹1]纸11色1号）1.交通猛运输引业和没部分纳现代牺服务偶业试馋点2.与房庆地产蜡相关迷的行幸业：药运输痒、咨签询、份工程极设计哄、广挤告业房地牲产企撑业最群新政再策解胆析二十碧二、财政正部伸国家五税务叔总局疯关于语专项雪用途耀财政霉性资丈金企罩业所纽奉得税准处理描问题蠢的通蜂知（合财税[2祥01斥1]赔70号）企业供从县正级以叮上各竞级人狼民政告府财损政部凤门及编其他耳部门沸取得龙的应馅计入睁收入拴总额孤的财桌政性悔资金沿，凡蕉同时柿符合艳以下元条件累的，奴可以抵作为瘦不征焦税收缠入，轻在计平算应班纳税互所得缘瑞额时妨从收哭入总丸额中伙减除穷：1.企业彩能够侮提供绕规定唐资金狼专项澡用途私的资薯金拨台付文软件；2.财政站部门喂或其廉他拨渴付资竹金的滥政府辛部门煮对该喘资金肺有专挨门的我资金生管理咳办法沸或具孩体管策理要请求；3.企业游对该种资金察以及敌以该搂资金殊发生贪的支宝出单黄独进守行核及算。房地偿产企箱业所低得税膝汇算屯清缴一、挪未完脖工开性发产周品销田售收啄入（一始）未矩完工炸开发垮产品勒销售楚收入何的范牵围1.国税外发【2聪00饰9】裙31号文糖第六戴条规论定企厦业通机过正中式签除订《房地逼产销学售合摇同》或《房地绍产预换售合织同》所取布得的漏收入剖，应犯确认沿为销方售收娱入的凑实现吧。2.定金汉、订断金、细保证奇金、携诚意伤金、名会员命卡（VI革P卡）渠或会女员费勤是否紧缴纳饰企业偿所得魔税？房地户产企近业所把得税以汇算浮清缴（一禁）未晶完工拢开发印产品棵销售勿收入获的范牵围稽便撒函【2累00用9】够49号附吵件2办《税收牧自查竿提纲》中关后于营够业税烧收入肚范围舅规定溪：在开娘发产晌品完盗工前蚂，取胆得的诉预售锡收入偷（包程括定训金）办是否状全部餐计入酱“预怨收帐铜款”隔进行日申报片缴纳祥税款希；是良否计毛入“戴预收险账款灿”以原外的倍往来摔科目攀，长赖期挂座账不爆申报菜纳税矩；房地怜产企吧业所欲得税像汇算警清缴（一焰）未隙完工雪开发接产品钥销售责收入店的范抖围收取竿的定浇金、锋违约纸金、英诚意愈金等翠，是尿否未季按规施定确觉认收圈入；耕向对来方收捡取的眠手续图费、颂基金态、集伙资费盘、代考收款院项、稳代垫羊款项与及其歉它各冻种性妇质的考价外洋收费车，是幻玉否未重按规镰定确棋认收校入。关于狠企业硬所得感税收姻入范桃围规五定：倒除前赌述营常业税葵部分循的相欣关问股题外剪，还该应检窝查……房地您产企至业所日得税锦汇算搂清缴（二段）假叼按揭手收入舌的处嘱理1.假按惊揭收诵入在拴税收禁上没骗有特钻殊待膊遇2.是实产质重滚于形大式，更还是详形式愧重于炒实质3.吹牛慌也要即交税4.假按情揭再医销售小时如专何处握理房地然产企朗业所虏得税哗汇算界清缴（三养）未配完工接收入斥是否压允许快扣除萍期间丢费用葵和预传缴的芬营业要税金仪及附满加1.捆“预计意利润询率”幻玉和“细预计如毛利能率”颜的变补化1）国获税发[2蹦00育3]司83号文燃件第善二条出表述迟为：程利润脱率2）国类税发[2弃00话6]乌31号文惕件表役述为局“预暮计计建税毛饥利率巾”3）国朋税函【2蜻00分8】皆29蒜9号文四件表似述为贩“预目计利戒润率槽”4）国危税发【2嚼00所9】志31号文科件：父“预纸计计觉税毛冲利率埋”。房地义产企炮业所两得税何汇算野清缴（三遇）未泰完工办收入挽是否长允许子扣除踩期间擦费用电和预性缴的点营业允税金俊及附懒加2.国税躺发【2絮00利9】过31号文抬第九惜条规揪定：核企业蜡销售拖未完吸工开华发产第品取添得的迷收入,应先刻按预漆计计摔税毛蠢利率夕分季(或月)计算气出预床计毛绵利额历，计血入当演期应共纳税假所得么额。房地晋产企摘业所啊得税少汇算翁清缴（三吹）未艳完工拢收入抖是否购允许晶扣除荒期间匹费用淋和预民缴的浴营业缠税金运及附锻加第十萍一条步企辰业在庆进行黎成本柄、费物用的父核算机与扣生除时哭，必竹须按效规定晶区分斯期间翅费用等和开迈发产浓品计茫税成嚷本、享已销借开发散产品烧计税得成本毯与未制销开均发产崇品计帽税成熄本。第十冷二条晚规定盘：企梦业发题生的呢期间干费用认、已陶销开废发产佳品计抬税成津本、钞营业行税金之及附筋加、误土地溜增值划税准占予当租期按添规定某扣除判。房地抛产企见业所惕得税他汇算乐清缴（四的）未稼完工配开发张产品启销售苍收入械能否食作为务三项妥费用设的扣白除基牲数1.楼20郑08年以柱前，舅预售起收入沃作为阴预收缴性质距的价孤款，失不能辣作为扣三项揪费用就扣除愧基数咽（国税划发【2聋00营6】透31号文塘件第腹八条智第十绸款）。2.三项唇费用惨往往虏发生肆在未哥完工佩前，疯为了靠解决霉这个劫矛盾桑，国良税发【2遵00今6】歌31号文信件给艺予了士变通德政策荡（三聋年递诸延）牛。房地蛋产企互业所抽得税掉汇算墙清缴3.为了扶彻底娘解决逗这个这问题臣，国稳税发【2忍00脸9】补31号文挥件的伪理念眯发生校了重言大变盏化：映规定辰只要抱是签挠订了灰预售仔合同银，都陵算是龙“销辆售收框入”浊，新31号文获件通择篇没枣有出皮现“替预售坊收入球”字遗样。认而销熔售收琴入是浑可以贞作为筑三项筒费用验扣除依基数只的。4.基本短原则圾：只布要签高订了猜预售祝合同液就属考于销选售收究入，田因此铃可以鹿作为思三项浆费用虎的扣恰除基茎数，裹增加狗三项报费用翁的扣铁除基贼数；笑完工姜年度波，以妹前年而度未目完工食开发骄产品必收入楚结转趁而来闭的销雨售收帜入，旦不能析再次绢作为杯三项兵费用米扣除花基数纽奉。房地搂产企春业所功得税领汇算童清缴（五钻）未摩完工蹈开发场产品惑收入达月（湖季）爸预缴盲申报1.月（逃季）炭度申处报是裙否允惑许扣纸减税这金及础附加爆？2.国税宝函【2姿00骄9】目34号文—税务箱机关节的烦呆恼3.国税膏函【2月00槽8】牺63咬5号文兄件规顺定4.如何激做到瓶年度喝汇算化清缴链不退涝税？房地磨产企礼业所丸得税检汇算墨清缴（六飘）未膀完工软产品抛销售链收入就年度擦纳税充申报姜表的疑填报1.各地宿填报俗五花脑八门催，主巡寿要有碎三种器填报概方法羡：例：宫某房迎地产峰企业感本年单度取咬得预挂售收璃入10停00万，无锡虑国税碌的做枣法：浇预收袄账款舍先确头认其重他视柄同销壳售收薪入然材后在宝附表箱三第鞭四十颈行“惕其他虹”将储预售窗收入善做调窜减处礼理。获即将图预售限收入垒填入冻附表割一第陷十六冈行（3）其东他视思同销饼售收既入10古00万，谣同时判附表姿三第泉四十爱行20其他出将预旁售收绸入10沿00万做需调减罚处理因。房地并产企写业所欢得税疫汇算奏清缴青岛赚地税蠢的做框法：摊在附罪表三萄第40行第4列调狠减调趣增。歪当年模度取晃得的串预售拆收入然按照本规定捉的计始税毛软利率猾计算调得到赶的预统计利台润15贡0万填姥入附韵表三奶第52行第3列。恼会计夫确认砌的预乳售款奸作为栋计算什基础录计算烧出的盲当年付可以损扣除钉的业织务招模待费睛和广秘宣费烟填列剥在附尸表三菠第40行第4列并诵特别丑注明宰“预糕售款酒项计晴算扣西除金垄额”晕。房地霜产企剩业所巴得税南汇算饥清缴青岛咱地税秩的做割法：心完工嚼年度欧会计拜处理痕将预详售款扁结转等为销垮售收运入，捆按照米本期吓结转派的已冠按税评收规躲定征霉税的端预售者收入森乘以稍适用伪的计集税毛忌利率接的预先计利痕润15津0万填冷到附泼表三膀第52行第4列。做同时纯，应雀当将券已结桌转的奋预售时收入巩作为旺计算鹿基础秘对应雨计算朱出的毁不得亭扣除肤的业哄务招影待费还和广蛙宣费焰填列扇到附门表三需第40行第3列并吵特别剑注明缩慧“预伐售收厘入结除转前切期已倚经扣撑除金却额”咬，避动免将器预售畜收入既重复炉纳入誉基数迫造成萝重复席扣除拘。在索发生笛与结涌转时夜正好锈相反氧，所棚以实梅务操抖作中糊还需也要备定查账燃簿体迫现。房地烈产企外业所齐得税贤汇算莲清缴北京等国税港的做务法：做企业向取得仙的销艘售未哗完工曲开发赢产品炒收入捞额，交先确当认营魄业收朵入，勇然后琴在附解表三厕第19行“碍其他里”栏根第4列进惰行调东减。纸填报炉方法难如下交：未完鹿工年禽度：惊附表1第4行：10伯00万；捷附表3第19行第4列，炎纳税立调减10魄00万；熔附表3第52行第3列调包增15碰0万；促附表3第40行第4列调瞒减65凤.5万。房地驳产企笔业所顶得税涨汇算范清缴北京编国税亦的做厕法：完工绘年度普：以骨前年艰度销肚售的芹未完讲工收轻入不桥用填哀列在霉附表1中，员附表3第19行第3列，醉纳税添调增10起00万；皇附表3第52行第4列，远纳税诊调减15妨0万；库附表3第40行第3列，烤纳税看调增65士.5万。房地失产企去业所刘得税锈汇算贿清缴二、宜完工上标准捐问题1.为什碰么要椒制定弯完工看标准铁？2.开发嚼产品缝的完斗工标骨准国税闪发【2已00糠9】求31号文票第三引条：智企业坝房地死产开聋发经心营业今务包戒括土俭地的泥开发控、建组造、耳销售网住宅四、商停业用约房以酒及其达他建萍筑物宋、附奥着物削、配蚁套设郑施等驻开发眨产品碧。除肿土地径开发肝外，佣其他原开发潜产品滤符合下列叨条件楼之一壮的，应辉视为骄已经请完工艳：房地络产企迈业所亿得税帆汇算央清缴（一省）开闹发产层品竣逢工证吴明材涛料已的报房地币产管笛理部蹲门备锡案。（二身）开盆发产塔品已保开始啄投入炸使用县。（三奥）开荡发产押品已妹取得纹了初号始产较权证例明。房地桐产企罗业所奋得税厦汇算展清缴3.案例1：某脸开发悠企业吼在20骡09年12月29日取案得竣倍工备孔案证夫，企舌业认蜂为本段年度辫没有层交房滚，不页应该阻确认国销售鼠收入甚，20作09年度辫汇算恶清缴桨仍按以预收历收入印报税肚。请艇问，瞎该企脊业的手做法叫是否敲正确滑？案例2：某壶开发惹企业核在20知08年1月15日取傲得竣凤工备宣案证站，企班业20扫07年度僵汇算热清缴头按照江预收糠收入歼报税如。经蚕税务假稽查冤发现绸，开板始办位理竣迅工备献案时姐间在20所07年12月，第税务捕机关绪因此胞认为应应在20慈07年度痒确认麻销售渴收入书，税堪务机第关判森断是光否正企确？房地凯产企归业所犯得税喂汇算伪清缴4.为什堂么制脖定三擦个完射工标虾准，绸三者盟之间炼有什福么关耀系？国税絮函【2伤00睁9】昂34近2号文国税旬函【2惯01裙0】舞20耐1号文案例假：海帅南永彻生实凤业公泼司案5.完工开标准面针对薄的是罢一个侮小区鬼还是京一栋朝楼？房地势产企价业所脚得税挎汇算烛清缴三、汪未完兔工收疫入结那转完择工收浆入的刚纳税屈申报1.关注困三件太事11）毛秒利如逆何调撞整？2）税恒金及钩附加鞋如何绿调整喷？3）三渗项费液用扣搏除基我数如勒何确患认？房地线产企战业所柿得税领汇算摔清缴2.案例卵：某兔房地依产公洲司有晌三个说项目欠，项归目1在以竟前年沙度已灯经完煎工，拖尚有流尾房冲；项呼目2在今捧年完亭工；胶项目3尚处平在预吼售年蒸度，勉假设猪三个矛项目每收入储都是10充00万，谎能够纷结转治的成互本都被是60无0万。染三个灾项目著在申垫报表纱中如触何填湿列？房地波产企刻业所榴得税阴汇算享清缴3.当年工预售转收入良季度斗预缴川计算例的毛蛇利，疯如果孙当年滥度完应工，分是否狗允许梅在附赴表三52行扣磨减计逝算的荷毛利投？4.以前匠年度凝有预册缴，骨本年油度哪抖个季俘度结享转销冈售收彻入比狸较合如适？案例场：某赵上市晃公司圾开发耻的A项目泽，20鲁09年度8月取谣得竣单工备洁案证壶，年卫度末杠未结蛙转销朱售收摩入，20担10年4月汇枕算清埋缴时损发现卷，该竞公司烘账面咳未体盆现主郑营业陈务收医入，吧全部部通过础以前奖年度茄损益去调整扯科目危调整套到以四前年绘度房地抢产企植业所散得税寺汇算灭清缴5.恒2怪00浙7年同20扫08年税演率差怜（8%）如柜何处引理？案例秩：某激房地填产公总司20笑07年实桃现预厦售收咐入10腿00万元告，当抢年度刮预缴鼓所得迟税10器00屿*1鲁5%息*3曲3%背=4西9.屿5万元尤，20结08年度看完工色，确转认销骗售收奖入10印00万元杰，销撑售成量本80财0万元网，20既08年度倒汇算左清缴滋如何育申报户？国税蹄发【2雹00仙9】逢31号文兰第九乱条的晚争议俭。房地宗产企仓业所良得税传汇算慈清缴四、飞销售胃收入糖的确容认1.基本头原则1）国税驴函【2伍00决8】民87完5号文（普鼓通法杰）国税伏发【2牙00消9】号文芒第六刃条（特碎别法湖）2）收彻入在深完工灶前取朱得时僵，按捕预计火毛利佛率申裁报纳泄税收入枝在完膀工后偏取得爹时，静按实穿际的剑毛利剧率申笨报纳雹税房地档产企贤业所导得税或汇算湿清缴2.采取柏一次炭性全饲额收渔款方糊式销贷售开烦发产堤品的著，应还于实存际收疮讫价恒款或莲取得秘索取秆价款残凭据歪（权嫁利）亲之日略，确愉认收碑入的摘实现绵。3.采取梁分期掩收款托方式造销售救开发近产品抵的，盗应按藏销售照合同少或协叮议约奴定的不价款乡丰和付幕款日县确认参收入腾的实握现。即付款上方提芬前付篇款的乖，在彻实际麻付款栽日确液认收否入的送实现铅。如果铺企业且采取制企业珠会计冷制度棒，则胖税收盆同会跟计无络差异像；如蛋果采早用会永计准舰则，时则存挪在会臭计同斤税收诉的差叔异。房地喂产企们业所醋得税桥汇算勿清缴4.采取召银行妄按揭友方式辛销售祸开发梅产品烈的，帮应按里销售甩合同冰或协每议约阻定的龙价款峰确定原收入慈额，彼其①首卵付款应于缎实际繁收到圈日确贺认收沫入的事实现签，②余哥款在银脂行按归揭贷颜款办缝理转峰账之美日确器认收缸入的事实现晶。应注召意的御问题余：1）按圈揭方铸式收私入和屠成本绪的配味比问弹题；房地扣产企天业所壮得税锅汇算蠢清缴2）国抬税发【2里00摆9】笨31号文紧第十掀九条敞企业灵采取旬银行径按揭狡方式爱销售竖开发嘉产品刑的，很凡约亏定企选业为被购买纵方的骂按揭东贷款定提供骡担保煮的，烘其销腾售开绵发产甩品时党向银锋行提丝式供的面保证找金(担保歼金)不得欠从销忙售收同入中倍减除岸，也邻不得忆作为号费用蛾在当仍期税猾前扣衣除，剧但实卧际发游生损司失时咐可据命实扣污除。漠（与汗国税石函【2负00栽7】何12柔72号的怕关系之）房地铸产企震业所遍得税燥汇算坟清缴5.采取低支付涂手续辰费方跟式委东托销冲售开阵发产低品的龟，应谢按销名售合专同或妨协议举中约片定的关价款限于收肚到受榜托方符已销亮开发歪产品棒清单游之日爹确认比收入宜的实羞现。6.采取号视同拐买断歌方式虑委托笋销售旅开发馋产品酸的，框属于闲企业胆与购凭买方踏签订相销售族合同言或协裂议，厚或企肝业、膜受托菠方、堂购买携方三鸡方共给同签昼订销深售合自同或仪协议愿的，负如果亮销售李合同址或协紧议中兽约定遣的价荒格高揪于买肺断价融格，槽则应傲按销潮售合浓同或肿协议顾中约冤定的减价格顺计算客的价患款于旋收到嗓受托朝方已往销开砍发产敌品清牛单之扒日确意认收朗入的善实现宴；如司果属燥于前尖两种淹情况蒜中销瓣售合郊同或画协议萝中约矮定的踢价格剪低于筹买断简价格博，以壮及属瞎于受目托方组与购殊买方征签订厚销售葬合同尚或协驻议的坊，则冷应按谷买断宗价格悬计算缸的价纲款于执收到乒受托墓方已误销开围发产缎品清鹅单之竟日确市认收纪入的马实现塌。房地枯产企碗业所抖得税投汇算敞清缴7.采取澡基价款（保猫底价南）并评实行未超基衫价双且方分企成方乓式委袜托销袖售开愿发产穿品的抓，属志于由酱企业绣与购拖买方因签订季销售血合同屡或协压议，案或企付业、铺受托疑方、筹购买帅方三卸方共躬同签级订销僻售合否同或历协议令的，情如果烘销售嗓合同挑或协焦议中恭约定凉的价熄格高例于基陵价，怒则应逗按销倦售合罚同或肠协议饶中约庭定的舅价格堡计算酿的价鸭款于雄收到弄受托体方已贴销开讽发产仔品清谁单之爪日确厚认收踢入的妨实现宅，企臣业按曲规定巨支付城受托堂方的费分成格额，驰不得寻直接究从销宗售收别入中奇减除役；如逐果销抛售合尼同或掠协议帅约定询的价议格低秋于基蝴价的拴，则射应按蝴基价爹计算钩的价醒款于痰收到缠受托笛方已呜销开闸发产香品清卧单之旱日确灭认收筒入的述实现求。属移于由泊受托俗方与雄购买山方直劣接签算订销侮售合带同的膏，则联应按置基价简加上电按规席定取汤得的索分成傅额于渠收到嗽受托外方已村销开即发产采品清票单之士日确翠认收援入的钉实现膨。房地截产企父业所齿得税身汇算秆清缴案例己：甲眼公司爱委托A公司局采取皮基价捏（保吃底价数）并牧实行负超基翠价双葛方分驾成方毒式委悼托销慌售开库发产压品。般合同未约定角销售胶保底请价45膜00元，换并由聋甲公窜司直阀接与积客户期签订柿销售秀合同辩，超闹过保甜底价萄部分谦受托信方和励委托直方按拢三、糕七分侧成。20页09年9月A公司被提交跳销售垫清单煎时，挨销售贼房屋20油00平方耐米，武实现妖销售穗收入10期00万元牙，平董均售席价50助00元。慕甲公尽司账赴务处改理如富下：借：帽银行滋存款90却0万元怜（按诊保底猜价计熄算）贷：索销售保收入90正0万元女。正确没的处夹理：A公司纠代理吓业务拌营业宁额为20士00惯×4兄50合0＋（50越00－45汁00）×2织00贝0×罩10袋0%＝10衫00（万盲元）纤，这伸里关胀键点散在于察开发敬商支需付给朋受托她方的浪分成违额（50北00－45律00）×2保00锋0×撑30辨%＝30（万承元）火不得廉直接车从收塑入中烛扣除灿，将昆来支影付时价根据赠发票举作为姜销售应费用榨列支拐，好星比收正支两访条线余。房地恒产企唯业所踢得税勇汇算贿清缴8.采取童包销枣方式暮委托岩销售万开发耳产品藏的，凉包销高期内粘可根辅据包块销合盲同的淘有关王约定检，参筋照上斧述1至3项规羞定确慕认收车入的纱实现吓；包岔销期厨满后距尚未视出售建的开挤发产嘴品，叉企业密应根捏据包竖销合割同或震协议辅约定翠的价构款和进付款校方式浊确认快收入户的实释现。房地睁产企荐业所显得税后汇算禾清缴五、盯视同疫销售嫩的税秘务处零理1.国税吼发【2伙00慢9】绪31号文峡第七直条京企业转将开阔发产晒品用电于①提捐赠父、②社赞助哥、③抬职工验福利史、④观奖励葵、⑤贩对外纲投资花、⑥呢分配嗓给股毕东或俘投资文人、堡⑦抵樱偿债侄务、节⑧换峰取其崭他企冷事业县单位级和个忆人的陷非货霜币性超资产滩等行猛为，责应视屯同销活售，梢于开厅发产捡品所秧有权只或使睁用权籍转移辨，或尝于实初际取蛛得利每益权右利时垄确认曾收入卖（或炸利润跪）的芹实现么。确向认收茎入（卫或利欧润）扬的方舰法和泡顺序赤为：（一洁）按且本企普业近免期或膨本年拨度最玩近月答份同扮类开停发产命品市锻场销镰售价扑格确笑定；（二酿）由炎主管毙税务传机关蚕参照库当地妖同类系开发钟产品河市场脉公允钳价值滔确定翠；按开屯发产丘品的哭成本盈利润拜率确楼定。惜开发跨产品今的成购本利叮润率逗不得脆低于15呀%，具悉体比辽例由泡主管姨税务疤机关仔确定况。房地哄产企隔业所垦得税误汇算焰清缴2.买一废赠一黎的税排务处株理右（有奖考销售却、卖刮方赠踏送地气下室毛等）国税回函【2栽00伪8】字87盆5号文犯、国解税函【2德00阴8】刮82优8号文滔和财葬企【2境00股3】乎95号文庭规定案例只：卖稿房子拍赠送覆家电岸、家旬俱，冷房屋腊销售凤合同见价款10惠0万元肚，售取房合附同中厌说明棉交房佛标准术送家让电、电家俱粘，家烫电、穷家俱症的购激进价距格为10万元株，即杂其公钟允价块值为10万元哥，房鸽屋的蹄公允俩价值乌可推坐定为90万元城，成栽本70万。房地坡产企哗业所片得税莲汇算标清缴账务本处理挖：借：柴银行键存款10悦0万元贷：零主营盒业务栋收入–开发伤产品90万主营私业务释收入—汽车10万借：滤主营改业务则成本80万贷：霸库存凑商品-汽车10万贷：布开发承产品70万房地或产企型业所映得税械汇算印清缴3.拆一利还一叠的税冰务处饥理国税现函【2诞00名2】黄17精2号鄂地辫税发【2迁00号5】钳18偷5号武地汉税发【2诉00馅9】竭17本9号文房地转产企两业所殿得税毅汇算毛清缴4.以土摊地或骂开发欧产品畜投资蒙的税倾务处委理国税换发【2尼00怠9】逢31号文盾第七沃条：著企业房诚将开幅发产晌品用旁于①雹捐赠仙、②拌赞助逢、③凑职工药福利蔑、④泄奖励离、⑤掌对外精投资掩、⑥泼分配追给股蜜东或极投资连人、致⑦抵盯偿债宗务、建⑧换娱取其唇他企弦事业酿单位达和个泊人的芽非货肌币性怀资产任等行澡为，计应视志同销广售，谅于开圆发产虾品所脾有权交或使尝用权接转移这，或下于实宏际取徒得利观益权燃利时绘确认斗收入茧（或奥利润统）的池实现声。房地爆产企冠业所膊得税舟汇算忘清缴5.以开惯发产茄品抵学工程布款的跌税务连处理无论烛主动练还是钓被动小以房倾屋抵压债（掩法院烫判决谢）；辫无论益是否凝办理详房产怜过户聪手续方，均因属于嚷视同劝销售包缴纳矛各种那税收池。营业免税：1、《营业微税问币题解炒答(之一)》（国税侵函[1毛99盯5]雕15雨6号文羊件第9条2、《国家悬税务形总局创关于峡以房常屋抵倚顶债阿务应苍征收顷营业节税问获题的辜批复》（国税厉函[1救99答8]害77画1号）3、《关于织以房唱抵债倚未办政理房驶屋产致权过萝户手誓续征鉴收营昂业税疯问题走的批阔复》（国税埋函[2俊00蒸5]盲11状03号）房地某产企怠业所歇得税果汇算届清缴☆企业所得线税：《企业诊所得央税法岔实施然条例》2猪5条第浓二十详五条买企伟业发谅生非神货币革性资秀产交林换，把以及旦将货鸭物、康财产貌、劳抬务用饮于捐缓赠、饰偿债战、赞馆助、岛集资耕、广现告、顷样品敏、职脂工福个利或陈者利栏润分爆配等册用途夏的，界应当狗视同洽销售跨货物罩、转边让财伍产或屠者提的供劳视务，埋但国霸务院万财政借、税尿务主凳管部炊门另确有规盘定的渡除外均。☆土哑地增围值税朴：国税双发[2腊00钻6]货18弯7号文狡件房地梨产企删业所犬得税赚汇算炭清缴六、目租金帅收入兵的税副务处蒜理1.先租恋后售奥的税牺务处术理1）不邻视同误销售惰：国伐税函【2气00奶8】部82震8号文2）先醒租后婶售是惭否可坦以提黄取折怒旧？国税伶发【2骨00月9】怖31号文逼件第顾二十撞四条正企业系开发岗产品滔转为咬自用床的,其实权际使贡用时念间累思计未讽超过12个月傲又销架售的狠，不谋得在晃税前邀扣除惧折旧诞费用承。房地际产企威业所宋得税铜汇算虎清缴使用幸时间撞不超党过12个月踪蝶的，页处置础时按谅照开企发产斑品处揭理；（1）如剑果开胳发产骄品当齐年自筝用，骨当年咏又销悔售的格，在锋年度说汇算内清缴额的时递候，丸如果旷企业致提取渔了折奔旧，烧则做廊纳税编调增刚处理露。（2）如引果开鹊发产抄品当姜年自恒用，借第二寨年年葵度纳属税申搞报前夏又销全售的驰，对率当年玻的折贡旧做扑纳税无调增关处理楚，第韵二年网提取誉的折启旧，泰则在刑第三械年汇历缴的导时候勒做纳磨税调困增处膛理；（3）如奇果开爬发产色品当杆年自覆用，矛第二舰年年讽度纳肿税申困报后滥又销尽售的兵，则纵对当竞年提黄取的青折旧物做追罚溯调哗整补斯税处诉理，色年度睛纳税确申报亦后的历折旧狼年末欢做纳浪税调跨增处领理。房地枯产企朝业所缓得税右汇算站清缴2.售后复回租伪的税融务处御理国家徐税务羞总局干公告20汉10年第13号营业故税、两企业冈所得饱税的支问题拨解决咐了，幸土地屡增值心税、熄契税向不好猾处理舌。房地鸣产企熟业所坏得税窄汇算缩慧清缴3.转租诞的税毁务处锄理4.免租啊期的折税务绝处理《企业争所得令税法》第十析九条红租拌金收川入，杠按照牲合同券约定厉的承弹租人资应付枯租金湿的日饲期确峰认收悠入的悉实现纸。（掘收付汁实现写制）(国税下函【2士01澡0】绕79号文第一矿条的袭比较限）第四湖十七加条：肿以经减营租摘赁方腐式租毫入固寒定资芹产发防生的沟租赁晕费支酿出，散按照寨租赁玩期限贵均匀逗扣除狼（权殃责发夕生制瓦）房地别产企条业所马得税会汇算绘清缴5.预租宿收入佣的税汗务处源理：国税迟发【2日00寨9】丙31号文局第十熄条冲企业池新建底的开企发产闯品在爪尚未良完工磨或办杠理房贼地产库初始锋登记宝、取跃得产版权证完前，殃与承耗租人吩签订毫租赁展预约碑协议费的，乔自开损发产罪品交修付承陆租人菊使用豆之日讲起，描出租婆方取跌得的撤预租发价款抢按租简金确燃认收研入的豆实现洽。房地呀产企员业所锁得税酷汇算阵清缴七、撑股权纵转让让的税涉务处氏理1.股权兼转让旱收入规的处师理技奶巧（一乳）企舍业所像得税隶（国税逝发【2绢00假0】得11工8号、国税馒发【2蔬00招4】亦39徐0号、国税阿函【2漏00两8】昂26常4号）财税【2网00疲9】到59号、国税跟函【2妹01脊0】呼79号）要点灯：股懂权转卵让所顷得中影所含址的未秆分配迅利润浊和盈热余公野积不锦允许明扣减宪。房地界产企股业所铁得税求汇算汽清缴（二歪）个料人所互得税突（国税维函【2肤00著9】田28护5号文逐件）要点1：纳油税地绒点：陡股权挖变更版企业亡所在补地。要点2：税印务机启关可疗以根祸据所今有者刃权益用份额纱作为绑基数括进行交核定班。（适没有析考虑桶商誉撤的问劲题）房地猎产企沃业所般得税鸽汇算驶清缴（三绕）营询业税示（财税【2锈00廊2】须19冰1号）（四来）土糊地增夺值税已（国绞税函【2累00栽0】慌68债7号）（五健）契仅税（财税【2拾00枣8】师17暂5号、国税样发【2牛00后9】脉89号）房地子产企座业所期得税云汇算谨清缴2.股权赢转让臭损失鬼的税霉务处去理要点篇：股界权投介资损杜失不权需要拨受“咽股权该转让器所得+股息欺红利权所得验”的帅限制润；但钞是需把要作网为资缩慧产损饰失报侧批。房地蛛产企朱业所涛得税部汇算粥清缴3.境外肢股东遵分红思的所税得税盘问题法人珍股东恐：1)烟20守08年以缎前，姨非居圾民企沾业从个我国恢境内耐企业存取得口的税冷后利捆润不袖需要扔缴税签。2)筒20喜08年新《企业岔所得术税法》实施重后，挡非居伴民企妻业取表得的兵分红古需要椅按10钱%的税铃率缴政税。《企业脑所得情税法》规定狠，非陷居民攻企业呈在中拼国境场内未冰设立魔机构正、场饰所的妖，或烫者虽吃设立哑机构嫂、场汽所但傲取得涝的所处得与面其所赠设机闭构、烧场所厨没有以实际民联系磨的，辅应当端就其推来源峡于境幕内的晶所得择缴纳片企业砍所得爷税，零适用邻税率浪为20超%。房地庸产企孔业所屑得税兰汇算躬清缴第十超九条欠规定炉，非斜居民趟企业货取得作股息茶、红鲜利等拖权益援性投导资收厚益和伍利息驰、租傍金、参特许薯权使债用费怎所得毒，以敲收入糖全额强为应跨纳税奖所得正额。《企业规所得诱税法价实施稼条例》第九瘦十一许条规健定，团非居保民企每业取遇得所赢得税所法第揉三条钟第三证项规宜定的青所得框，减凑按10朵%的税铃率征醋收企映业所税得税融。虽昏然税岛法规蛛定的婶税率盈是10哑%，但尘如果续非居逆民企害业所贩在国惰家或冲地区招与我坡国签悬订有缎税收街协定泪，协定汤的税扭率低饼于10药%，则陆可以服按协鹅定的迎税率傍执行斯。房地仇产企吉业所劣得税错汇算睁清缴3)非居柏民企败业取促得的旺被投叮资企竞业在20皮08年以舌前实勒现的喂税后缎利润将分红刺，税警法规里定还斧是按替原政孤策执枣行，拾即不劫缴纳瓦企业欺所得阀税。歼财政平部、各国家舱税务史总局《关于起企业左所得岩税若哨干优董惠政撒策的陡通知》（财宇税〔2衣00满8〕贝1号）湖第四杨条规屯定，20袄08年1月1日以灵前外李商投构资企障业形哀成的调累积苹未分昆配利锯润，帐在20屡08年以勺后分瞎配给份外国念投资自者的纽奉，免芒征企墙业所冬得税匹。20疯08年及犬以后庄年度齿外商碎投资币企业仰新增伙利润烤分配功给外兽国投叙资者拣的，疮依法洽缴纳惑企业捉所得薪税。房地川产企馆业所勉得税救汇算吃清缴个人额股东职：1）财随政部背、国浙家税辈务总牵局《关于割个人毫所得壮税若赌干政程策问昏题的雀通知》（财吩税字〔1赞99村4〕第02相0号）举第二咸条第现八项预规定惨，外浊籍个架人从瘦外商高投资锻企业库取得迟的股密息、夸红利秀所得秒，暂筛免征装收个和人所鸣得税阴。房地晚产企乡丰业所协得税茧汇算饱清缴2）我国停税法雨同时破还规隔定，弯对外济籍个百人取史得境扫内上从市公腾司股刺票的兴分红竿也不涂征税炼。国脖家税瓦务总横局《关于霉外籍觉个人陕持有陷中国爆境内冷上市雨公司烛股票霉所取暖得的煮股息学有关受税收售问题夫的函》（国投税函沿发〔1求99启4〕胶44摩0号）高明确抗，对惜持有B股或结海外悔股（牛包括H股）爹的外穗籍个搜人，破从发垦行该B股或休海外们股的穴中国摆境内葛企业秃所取初得的摇股息储（红暖利）华所得呀，暂雾免征间收个叫人所录得税何。3）外国梳人取稻得的柴红利至不需面要缴典纳个灿人所垂得税晴，无凯论是寨否为哑上市撑公司因，都龟不需梯要缴误纳个恒人所雨得税陵。房地拿产企舱业所艰得税翻汇算善清缴完税渔证明狸：1）境陡内机古构和巡寿个人近向境略外单君笔支北付等迎值3万美俊元以兆上(不含龙等值3万美王元)服务泪贸易彻、收抬益、趣经常削转移莫和资签本项请目外针汇资独金，沫应当战按国他家有驰关规漆定向芹主管晃税务脏机关鸟申请证办理《服务掠贸易行、收短益、揉经常承转移校和部屈分资裂本项翻目对箱外支柄付税谣务证纵明》，并明就企干业付制出境看外的思股息悲红利锣代扣挠代缴冈企业妄所得荐税。房地塘产企扇业所挥得税锣汇算萄清缴境内满机构寄和个尽人在糠申请贸办理《税务勺证明》时，软应当服首先特向主走管国宰税机通关提瘦出申脚请，妈在取谣得主鸟管国危税机灰关出抽具的《税务鼻证明》后，退再向轻主管雀地税集机关亮提出犹