房地产前期及营销策划总流程图文丰富

策划流程

前期策划篇简介前期策划的总体流程可行性研究价格定位开发周期销售周期经济效益分析推广方案产品定位客户定位市场定位市场研究地块产品方案第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段产品方案微调美象化第一阶段：可行性研究宏观市场、区域市场风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确地判断反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值的变化百分比/参数值变化的百分比供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零得点市场分析市场预测收入、成本、费用预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估第二阶段：项目市场研究地块潜在客户分析项目价值分析竞争环境分析宏观环境分析市场状况可能的客户可能的产品宏观经济竞争环境项目价值潜在客户研究结论竞争环境房地产环境竞争楼盘经典楼盘成功案例区位价值项目资源周边客群历史客群特有客群投资客群新生客群市场状况可能的产品可能的客户第三阶段：项目定位寻找均衡点可能的产品可能的客户投资效益SWOT分析产品定位客户定位价格定位经济收益分析优势劣势机会威胁定位策略定位描述产品建议定为依据客户描述定位策略定位方法静态分析动态分析第四阶段：初步推广方案首先，给项目一个形象——项目总体形象定位其次，告诉甲方我们准备怎么卖——销售策略重要的一点，给甲方一本明白账——推广费用预算表接着，告诉甲方有推广能销售的更好——推广策略最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方——营销工作总体时间表经济收益分析1、房地产投资及收入估算2、房地产投资评价指标介绍3、实例分析静态指标动态指标成本利润率财务内部收率FIRR投资利润率财务净现值FNPV资本金利润率动态投资回收期Pb静态投资回收期P’b公开发售前的策划1公开邪发售刊前策府划的钟目的2公开微发售让前策菠划的查工作绞流程3公开顽发售良前策冷划的弄工作锻方法1唯公海开发呈售前低策划爆的目择的将前羊期策触划报扛告中牵的策捐略、捷方案演加以锡实施临，进行商项目瘦造势盈，积淘累意写向客获户，洲并做炸好开颈盘前准匆备工巴作，爷确保刷开盘程时有怎较好伍的成买交量2号公窝开发狐售前袖策划佳工作抽流程2.疲1鼻在现少场打隔动客岩户2.滚2准传播益产品信息挡给客境户2.针3弟网住售客户..迫..….况.….………………痰………稠……………狐.……筹....删..暗..……糖.….载.……………………贿.….持.2.挑4开盘搭筹备2公开眨发售汤前策呼划工猴作流普程2.察1圾在现强场打罚动客香户2.员11史推广莫前奏1枕确定莫楼盘般推广辆名2课确定渔项目福推广负整体岭风格2.铃12伟包装挪地盘陵、制粗作纸矛质媒仍体注：怕2.淹12族包装谨地盘或、制破作纸嫁质媒昌体具给体内叔容见停《住苍宅项柔目市抖场推龙广》确定毒楼盘滨推广块名楼盘匆推广霞名——营销池策划吐的第仰一步突出悄楼盘腾的卖阴点，烛并把笨卖点增浓缩氏后传军递给或消费语者。可以泰明确元定位概消费浓群体分，开劈燕发商送可以改通过撒案名铸吸引耕特定邪人群醉。由于施地产恢的特珠殊性顷，地射产品差牌的牌形成终通常肚以案首名为达载体湾。2.勿1.朝1推广尾前奏2婶确疑定项世目推刃广整险体风镜格房地爱产买院的其迁实不雀是房徒子本洪身更多握的是炮在贩半卖对扶未来委生活丝式的一恋种梦古想。挖掘毯楼盘和核心榨内容钳，比钟如好引地段喉、好鸣户型猴、好肆环境扎、好六社区科、好乱物业怜等等暮。要和烘其他具楼盘辛有概昌念性蒸的差循别之娱处。通过暴整体钞风格拾的设饺计，梦帮消读费者妈去憧动憬、塑去体溪会、膝去感船受一能个美演丽家受园的精“梦施”。·在项遇目只龄是一健个工腊地的毕情况容下，箭通过范地盘夸的精解心包备装和暮纸质媒体饱中详族尽的辜介绍谱，让邀客户“真能实”体验汪梦想具家园沿。·通过射现场惹的良镰好展灵示，两给客吊户完捕整的鞠产品运信息签，加筑速客醒户的购买盈决策懂。注：速2.鉴12哑包装私地盘搏具体恳内容庙见《财住宅轨项目唯市场讯推广福》2.叫1.求2包装该地盘提升侄客户译对未缸来生币活场首景的字感性参认识增强理现场捉的感诱染力2公开锄发售快前策根划工棒作流亡程2.劫2团传播卖产品按信息增给客思户2.翅2.割1优确债定阶全段推把广主蛛题2.描2.典2会房明地产寺传播习信息诞概述2.非2.誉3炉广肠告投诵放—软—信歪息传滴播主骑要方苗法一2.湖2.蛋4春公困关活倒动—牌—信荒息传笨播主梁要方输法二2.螺2.洽5秋内泽部认羡购—鼻—收埋集意亦向客杜户资唐料的闯有效宜方法2.搅2.颈6枪传竞播方码法综形合运仿用提减高造奖势效贵果2.援2.殃1确定搬阶段悼推广竭主题销售形象产品社区孔文化客户不同享推广起主题舱，不汪同诉怪求点楼盘太常规哈阶段曲推广读主题时间房地巩产信炊息传顺播方脸法分裁类广告巴投放现场絮包装公关碍活动其他注：就现场惯包装摩具体刃内容赶见《种住宅辛项目语市场慈推广辜》2.样2.乖2房地旋产信们息传疏播方炊法概唇述广告摧投放悟考虑弟因素2.请2.佩3广告闹投放——信息南传播筛主要全方法呼一媒介巩特点项目况市场歼定位目标卧客户命群销售榜区域竞争狮对手无媒介丢策略活动协推广后实施树要点2.湾2.可3公关跨活动——信息亩传播稻主要城方法畜二活动割推广膀的实森施要沸点量化目标事先做好调查事后做好效果评估集中传播项目卖点·概述又称地“认盒筹”艳，是扭指楼陪盘在鹿没有勾正式求开盘炸之前唇，面姻向购渣房人开砍展的律认购上活动矮，需细要客负户交质纳诚盟意金坡，因恶此能沈够辨僵别出有球效意曾向客缝户。客户桥通过航认筹惯可以先获得倾优先安认购主权，元优先留选择纯自己泥心仪演的住宅虏单位娱。能够矮了解唤真正青的市堤场需据求，耽并且途发展献商可亲以掌鸭握主蒙动权语，因此灰内部套认购恐是发喷展商疮测试贸市场舍、检得验营朵销策粪略的东最佳屠试金石兵。20秆05秃年政说府就颈内部沙认购稻出台妹了一膀些相楼关政新策，驾基本萌上都割是已“乏预售匹许可胁证”唐为界城，之肃前不桐能认历筹。2.机2.车5内部锦认购——收集系意向须客户补资料残的有峰效方矿法策划辆全程页造势勉图2.著2.锹6传播志方法术综合日应用疲提高屋造势悲效果持续犬造势胆，高迫潮迭疯起，兆层层饱推高高潮你是如喷何形每成的互？2公开局发售怨前策短划工雁作流池程2.摧3昼网住帆客户2.贷3.淹1志制圣定销姜售计游划2.年3.迎2筝制困定销尚售策拒略2.五3.祥3扁销肠售团炉队项诱目培来训2.回3.课4马准疾备相价关销牧售文遵件推广泽费用零与回群收资蓄金额忘相关如：推广捷费用回收换资金致额2.敢3.穗1制定保销售英计划确定止销售悟时间罢段（支酝酿挡、认私购、奖开盘悔、热弄销、取持续役、尾杏盘）计划挪销售题数量摊（套扔数）预计专投入租推广姨费、必回收贷资金膏额30怎%30往%左右在整纪个楼壤盘营湾销过躬程中领，应趁该始薯终保测持合土理的听单位搭配版，分轧时间公段根蚁据市宁场变笨化情骄况，槽按一阳定比颠例面市，熄这样延可以有效云的控主制房源德和销纷售节著奏。2.秒3.伸2确定搬销售龄策略2.衬3.贱3准备般相关跃销售眠文件销售文件准备到位销售派发资料准备到位现场销售管理文件预售许可证、中原代理费楼书来访客户调查表诚意认购书、认购书户型单张成交客户调查表借款协议（针对借首期款客户）DM单张来访客户登记表预售（或现售）合同完全生活手册销控表尾数纸其他相关资料日报、周报、月报表销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销等）折页销售人员签到本查丈报告、最后图纸投资手册财务数据、POS机公司刊物银行按揭资料律师行、公证处资料物业管理、智能化、网络公司资料产品设计说明书2公开筛发售爱前策止划工立作流停程2.知4剩开盘汉筹备2.拘4.嚷1通开俭盘目副的2.意4.员2崭开惊盘时肾机2.叼4.凡3滴开微盘准执备工泄作2.穴4.优4葱开肚盘方贤案2.尸4.后1开盘壮目的扩大演项目略的知万名度袖，提秃高项目在励消费月者心厘目中研的形楼象，达到车在短辅时间势内聚拨集人析气，力争此在活前动之拜后形怨成一迟个销售的朽小高期潮邀请管各大丑媒体王的记银者，宣结合字开盘活虎动进眨行充搂分的白炒作钟，对纯项目进训行宣岩传造淡势，旨促进城项目桌销售在活善动中慰通过莫对开君发商围实力的展爽示，健使客吧户对缸项目趟产生最大茎的信趴心释放为悬念照，全熊方位影的展莫示产响品1234通过面合理什的吸松筹过血程，桃充分捷测试鄙楼盘核价格尸，累福计客祝户资海源，当对鲜市场冒有较冲大把国握时慢，可付结合常销售斤季节绳，择快吉时盟开盘饱。例如退：9月对28梯日。或抢闸税出击瘦，当臣存在姑合适闯的市慌场机袋会，抽为了稻抢占绢有力闸的市离场竞争位晶置，权即使有各方庸面情赏况还葵不成予熟，垂也可庭开盘钢。如：对手拍4月辈28鞭日开唱盘，葵我们卡4月阀19奖日。2.镜4.瞎2开盘及时机一般释在做减好开处盘前耐准备踪蝶工作妈时，的先要置做一璃份详秀尽的产工作核进度胸控制亏表。疾把案优前工熄作需决要完戏成的宇事项球按项洋目分鼠类编竟排进舌去。傅表格购上需抽注明弄项目邻、具棍体工犯作事刮项、碌需配处合单呆位、鹊时间丈表等胁。2.蹈4.洪3开盘苏前的教准备似工作筹备原工作的确杜认通知伐开发邪商及筝相关弹部门确认商项目广开盘第前必榴须的向相关谁资料开盘卷活动的准追备和开鸣发商柴就开劳盘方翼案沟遣通，飘得到名确认落实衔开盘肢相关郑场地哗布置开盘军前相舅关媒山体推恰广的疏配合活动蚁公司哄的选刷定、薪沟通挪和协借作相关走媒体惜记者唱的邀汪请有关结促销需优惠涂方案导的沟阁通和散确定开盘因方案产主要切内容1.壳目的2.喘活动询程序3.麦活动恶费用2.悼4.衰4开盘逢方案3公开磨发售堵前策鬼划工伙作流退程3.蔽1齐工讯作思页路3.摇2脱工坊作方己式3.韵3糟各输节点说工作磁实施址流程以楼楼盘的代定位剃和推压广方倒案为挖基础黑，开盼展公糕开发膏售前析的策浮划工破作定期滤市场雨情况衬分析陆和相塔关调沫整：宏观冠经济麦环境厌动态不分析禽、房徒地产胖政策精环境约动态棍分析梯、市窑场环肌境发众展动穿态分膨析、先市场器走势们预测形分析饿、典婆型竞钳争楼示盘动铁态分佩析等做好敌公开骡发售什前项目慈造势版、定即价、岔开盘汗筹备三项蚂主要樱工作3.颠1工作谷思路3.蛙2工作田方式资源散整合√在成怜本控塞制的抓前提匠下，孝与专便业公司乏合作追，完桨成现笼场包低装中封的设计延、施谷工、塘制作蜜，以旬及广哭告投放径和公丸关活烈动。项目联管理√重视秀策划彻进度籍控制秃，把施握各个熄制作挺环节相所需师时间狱，及早进武行筹指备，仆保证带各步邻骤顺利实钥施。发展守商策划辉人员礼仪昏包装沈公司建筑删设计干公司广告疼公司公关奥公司其他汪公司售楼信处及歌样板房装铁修公牲司沟通实施3.酬3各节贯点工膊作实存施流菌程一般实施流程合作寺公司策划…………….….......住宅席项目敢市场态推广上篇府·划概递论关于轰广告淋的基帽本认泛识1房地沿产广蚀告的慌特质21.陷1换广告商所承馆载的奶四大满功能促销镰信咸息嗽说长服按定脆位1.筑2绕广告帖的传怜播心悠理学编码成码解码倾向军性解嫂读协商屋性解丛读对抗歉性解曾读1.咱3款刺激垮—反删映模红式营销因素环境因素产品价格分销促销经济技术政治文化外界蚊刺激消费裤者黑查箱购买钢者决室策购买者特征购买决策过程产品价格分销促销认识需求收集信息评估购后评价产品悠选择品牌碎选择卖主挺选择实间边选择地点动选择1.件4义受烫众心止理机差制从众校心理个人午不存肃在明朽确意耻见时肃，遵冷循群颜体意糟见决剥定自狼己的德态度顷；两个星原因约：确郑认信呼息可财靠性湖和怕要受孤誓立；“沉峡默的滑螺旋店”效债应。慕名量心理传播视者的奶名望抗与能喷够吸步引的滔受众趁、传嚷播覆正盖率词正相阅关；原因满：专涨业化蚊导致鱼个人遵局限凑，必布须参涌考相正关行抹业专柔家；明星监代言信人效无应。自己狠人心驱理受众穿在接薪受信跃息时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