北京某住宅楼盘二期余量清盘策略

【***二期余量清盘策略】***项目组2008/1/28//北京2008年，房子怎么卖？我们要在两个月内，再卖掉10000套房子。2008，听取拐声一片。大家都在议论楼市的拐点要到了，尽管各路开发商用各种理论分析楼市前景继续看涨，但持币观望的萧条局面还是形成了。楼市最矛盾的时候到了，在年底资金回笼的任务下，那些几个月单价就涨了一倍的楼盘很是痛苦，涨也不是，跌也不是，怎么打折暗降也不灵。难道，拐点真的来了吗？房价要涨？还是要跌？有人说，根据市场经济理论，决定房价的关键在于供求关系，土地供应不放开、城市化进程造成需求旺盛，通货膨胀也刺激地产投资，房价还要涨。有人说，政策调控提高了置业门槛，房价上涨阻隔了刚性需求，舆论导向影响了公众心态，大多数投资观望的心态将考验开发商资金实力，必将有撑不住的开发商拉开房价下跌的口子，房价撑不住了。一半是投资需求，一半是刚性需求。让我们先看看需求------去年***的客户构成与整个北京的情况大体一致；但在房价上涨与贷款门槛提高的背景下，自住需求受到压抑，而投资需求由于利率提高以及物业持有税的即将出台也会受到打压。但就长远来看，政府必将解决自住需求的满足，并在此前提下持续压制投机投资市场。供应过剩？还是短缺？目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象，反映了住房供应的结构性矛盾：一方面是由于土地供应与开发滞后效应造成的供应量四年走低趋势，另一方面是开发商钟情于高价高利润的囤房与开发模式，造成了最近高价房门可罗雀而广大中低收入阶层苦于无房可买的局面。楼市的明天，一半看政府，一半在开发商。尚是认为，楼市拐点是否到来？关键看政府对地根与银根的控制手段，一方面是土地放开供应与否，另一方面的对自住需求的银行扶持力度，在此不明朗的状态下，另一半就看开发商是否能及时调整开发模式与赢利思路。燕郊持续井喷供应！！大形势聊完了，再看看小市场；去年整个燕郊供应量700万平米，占整体北京释放量的44%；今年燕郊供应量将达800万平米，意华、上东、天洋等大盘也在谋划低价入市，难道2008年的燕郊将卷入一场血腥的价格战？投资市场还在观望，区域供应集中放量，我们怎么办？找一片没有竞争的市场。瞄准最大范围的刚性需求市场，一步到位的解决他们的置业障碍。换句话说，以燕郊为例，是CBD数以几十万计的北漂白领的置业之选，可房子对他们来说只是个理想，并且随着房价的上涨这个理想越来越远。这几十万人不属于政府经适房与双限房的照顾范畴，也不属于廉租房的帮助对象，他们渴盼着有开发商能提供让他们买得起的房子，圆一个衣锦还乡的青春之梦。有人在为有钱人造房，我们坚持着手『城市中低收入白领阶群居住解决方案』------低收悄入与研高房另价，北漂撒与北丧京的苦矛盾勺？首付汁2万肤买两善居！倚！以7瘦0平替米（匆44躁00购元）钢为例涂，总乌价3储0万驻（首心付6霞万）轿，我钱们改贡推精微装（堡60逝0元睡精装盼标准遥），林提价核至5穴00卸0元浩/平昌米，诱总价辈35品万（杠含价垃值5已万元稠的装羞修）读，首免付7扑万买商精装煎（开冰发商盏提供敞5万拍元置众业扶染持无挨息借羞贷，呆以《象青春摩北京京》代雪言人跃征集斯活动蚊为噱产头）鞭，以勉精装崖修为有借款训抵押伸，如事在约欢定日凑之前薯还款蛇，取稿消相屋应菜俱单精寇装。以精寇装修披抬高漠单价岔，以置店业扶访持计吴划为总旗，以青夜春北各京征看文为漆幌。比如鞋想在灭**鉴*买务房子谁的客孕户,压只要幸在网就站或邪现场酒报名舒，提披供一递张个芬人生染活照亭和和使不限念体裁难字数牲的《而奋斗批》类尺征文困，经费录用粪（使书用期得一年鲜）就控可获草取相呢应房柱型的慕置业签基金牙扶持岸借贷领。策略欢核心螺：透支耀小白卧领的躁未来尖20闭年。市场奸调查贝：C伶BD罩大多衰数北抹漂表完现出益强烈牛兴趣退。从另焰外意殊义上蜓讲，指我们申为构迅建和译谐社盗会与栏提升帖北京猾城市腰凝聚控力提寇供了泥另一等种居鸽住解醉决方弯案。顺手崖一击跌：首说付5谅万买尤三居飞，或脾赠1负5万以私轿饺。操作苏的关丧键，垮在于混银行算关系云铺垫太、运虏作时傅间要航快，搭以及宪如何巨降低吓政策挡敏感胃度？当然钞，还伟需要由样板言间的避支持柄与精法装修亡菜单加。个性青样板坐1-似--中国相精神个性输样板拾2-堆--黑白斧魔方个性损样板登3-狱--宁玲珑到一居个性崭样板构4-俗--变童话个性陈样板是5-定--昼在路么上个性东样板相5-治--封歌者个性践样板失6-聋--既形形张总总看房腥通道中的包浩装-誉--伪--胶-样板逝间附偏近围首挡方颠案一煤(图脚略)运用久品牌餐标准维色，君材质盯采用俯拉丝帽不锈祥钢及胜黑色损大理少石，无体现苹**拔*的驴坚定亚及年裹轻的近活力粱。样板抖间附保近围王挡方呜案二(图软略)利用体原有贿围墙晶，通胸过直挪线条损、面眼的表惭现，灶展示参**文*的方品质倦。工地被入口抛设计工地位入口增应强栗烈体伸现“情**肆*”谷，使络品牌灿形象长深入倚人心样板毯间入罚口设袭计使用同色彩挽涂鸦牙的形蒙式，坛生活梨是多央姿多挡彩充嫌满幻静想的样板萌间入潮口设死计干脆这的造柱型，月配合戴奥运缺“鸟张巢”龄元素蚀的出恩现，朋体现天国际土化样板忧间入梯口设饺计实现吼了“坊有家新”的掩梦想多，有逝更多溉的梦植想之今门向凯你打纠开样板工间入侄口设嫂计玻璃截的晶乖莹通钻透，婶配以即光的脖色彩抓，视北觉上章的进歇深感学，从弊此走打入不换一样庆的生贤活样板译间入召口设补计童话叹般生级活的愿开始忽，表逐现一码种精劲致与启希望战术搏技巧迎：3谈月1肯5日娱前封损锁消艳息，找3月闲16骡日样陪板间闲呈现寺、集拳中快拴销。广告登宣传吃要把得好度铃：一羽要到跑位，