浅谈房地产企业财务风险预警机制

浅谈房地产企业财务风险预警机制

摘要：本文通过论述分析房地产企业财务风险预警的特点、原因、作用，从而确定财务风险预警机制在日常经营管理的重要性，财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节，房地产企业因其经营的特性，决定其财务风险预警机制的特性。现针对房地产的经营特点，经营管理者如何做好财务预警分析，可以借助Logist模型与AltmanZ模型进行财务分析，防止公司陷入财务危机。

关键词：财务风险预警

Logist模型与AltmanZ模型

财务危机

一、房地产财务风险概述

1、财务风险的含义：财务风险按其经营过程的表现不同，可分为侠义财务风险和广义的财务风险，广义的财务风险是指企业财务活动中由于不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成企业蒙受损失机会和可能；侠义的财务风险是指企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其体现经济关系，由于财务管理应是对企业资金及其所体现经济关系的组织的控制协调，是组织财务活动、处理财务关系一项综合管理工作，本文依据房东的经营特征来分析财务风险预警机制的作用。

二、房产财务风险预警特点

1、参照性：房地产行业在我国真正进入市场运行的时间是从1998年，但也有公开标杆企业财务经营指标可参照，如万科、保利地产、金地集团、招商地产等。

2、预测性：不同的开发商开发的产品在品质上、风格上、定位上都很大的差异，开发成本主要受国家宏观调控、大宗商品行情的影响，但开发产品的成本在一定期间内还是可控及可预测的。因地产行业产业链有七十个左右，所以应及时调查预测、推算影响财务风险的的主要因素，及时发现不良征兆并做出防范对策，以减少财务损失。

3、预防性：我国房地产业真正进入市场运行已有十多个年头的，从上个1998年代起步到2000年初的低潮及现几年的高潮，房地产行业的发展有其自身行业发展的轨迹及发展规律，如标杆企业有其先进的财务风险控制体系，破产企业也有其财务防范不到位的共性。

4、灵敏性；由于财务风险预警体系因素之间存在密切的联系、相互依存，所以某一因素的变化会带动其它各因素的连锁反应，从而提供相关财务预警信息。

三、房地产企业财务风险出现的原因

1、行业经营特点：房地产行业经营特点看，其开发流程复杂、环节多、涉及管理的部门多、开发周期长，所以财务风险控制在各个环节中都不能放松。

2、行业政策风险：房地产行业主要受产业政策风险、金融政策风险、财政政策风险、税收政策风险、土地政策风险、技术风险、市场风险。如近期的产业政策、税收政策及金融政策是影响的主要因素。

3、资金结构；主要是企业权益资金与负债资金的比例关系，房地产资金主要指自有资金、负债融资、经营性负债、预销款，其中自有资金一般为25-30%，负债资金一般70%，有的高达90%，如果企业在整发开周期中有个别环节控制不好，则会导致企业的破产。

4、财务管理水平：房地产在我国的发展比较短，相当数量的房地产企业的各个经营管理层面都有是粗放阶段，所以导致财务管理的重要性在整个行业中都认识不足、管理水平有待提高，财务管理没有形成体系，基本上都是摸着石头过河的阶段。

5、决策的风险意识：规范的公司有决策经营团队，而当今中小房地产公司基本上都有是老板一个人说了算，所以决策失误濒繁发生，特别是08年后房价暴涨的这几年内，相当数量的地产商从拿地开始就签订下阴阳合同（以偷税为目的），其实已为投资项目埋下巨大的财务风险。

6、法律风险意识：主要表现为虚假出资、会计表报造假、非法融资、股权买卖合同纠纷、商业贿赂、涉嫌偷税漏税风险。

四、房地产发开企业财务预警的作用

财务风险预警是一个风险控制系统，它借助于已有的财务资料及数理模型（当今比较流行的是Logist模型与美国学者AltmanZ模型）对企业经营活动、财务活动进行动态的分析预测，从而达到化解经营危机，防止企业破产的恶运。具体来说，房地产开发企业财务风险预警有以下几点作用：

1、

信息反馈：进行财务风险预警需要对国内外有关房地产行业各种信息进行收集整理分析，包括国内外行业竞争情况、人口变化周期、国民人均收支情况、宏观产业政策、大宗原材价格变化姿势、产品需求变化、地方产业政策、税收政策。

2、财务风险预警分析、防范发生风险造成损失：通过信息收集整理可以对企业横向、纵向比较，与历史对比、与先进企业对比，分析标杆企业、恶化企业的财务指标，从而最大限度地做出防范经营风险措施，最大限度地减小企业损失。

3、提供决策支持地、提高企业管理水平：财务风险预警的最终目的是为决策者利用，防止企业经营偏离正确轨道，防止企业不同的管理者、不同阶段犯相同的错误决策，所以财务风险预警能很好地帮助企业发出问题、分析问题及解决问题的作用。

五、财务风险预警分析主要指标及例子

1、财务风险预警分析主要考虑以下十二指标：流动比率、股东权益周转率、总资产周转率、净利润增长率、净资产增长率、总资产息税前利润率、主营业务利润率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益率、现金比率、可持续增长率。

2、万科、保利地产、金地集团、招商地产07年至11年平均财务指标比较表

07-11年主要平均财务指标比较表

项目（%）万科保利招商金地均值备注流动比率1.732.251.922.12.00股东权益周转率0.971.120.5710.92总资产周转率0.30.28净利润增长率42.2862.3341.4556.550.64净资产增长率33.8272.7353.8855.754.03总资产息税前利润率6.095.545.105.595.58主营业务利润率、19.627.0630.9129.426.74总资产收益率、3.694.33.934.14.01净资产收益率12.515.511.3512.412.94每股收益率、0.541.231.290.90.99现金比率29.627.7138.3334.232.46可持续增长率。35.7233.8944.750.6641.24以08年净利润为基数资产负责率71.0673.3563.2169.1869.20每股经营净现金流（元）-0.07-3.46-1.35-2.01-1.72

六、主要模型简单分析

1、Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中，Z=判别函数值，X1=营运资金/资产总额，X2=留存收益/资产总额，X3=息税前利润/资产总额，X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额，X5=销售收入/资产总额企业破产临界值：

（1）Z<1.23时，企业处于破产的“危险地带”；

（2）1.23<Z<2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；

（3）Z>2.9时，企业财务状况良好。

2、Logist模型

重庆大学颜哲教授收样取证国内地产2004-2010年10家ST地产公司和10家非ST地产公司的财务数据论证Logist模型对财务预警的准确性：

LogisP=-4.498-57.70×净资产收益率+12.351×资产负责率-0.27×每股经营现金净流量，如LogisP大于0说明公司为ST公司或该公司将面临财务危机，如LogisP小于0说明公司处于正常状况或没有陷入财务危机。以万科、保利地产、金地集团、招商地产的均值代入LogisP=-4.498-57.70×0.1294+12.351×0.692-0.27×（-1.72）=-2.952，以各公司财务值代入，万科-2.915、保利地产-3.448、金地集团-2.875、招商-2.643均小于0，所以这几家公司财务处于正常状况。

主要参考文献

1、樊行健《现代财务经济分析学》（西南财经大学出版社）2004年12月第1版

2、徐淼

《房地产企业财务风险分析及预警初探》（中华会计网校）2008年7月21日

3、新浪网《金融街-财务报表》