某集团地产战略

地产战略研究基本逻辑战略分析外部环境分析标杆企业研究我国经济的高速发展,推动我国固定资产投资与房地产开发投资保持很高的增长率年度GDP固定资产房地产开发04-1210.127.628.105-039.925.326.705-061027.123.505-099.927.722.205-1210.227.219.806-0310.329.820.206-0610.931.324.206-0910.728.224.3数据来源:中国统计年鉴GDP、固定资产、房地产开发投资增长率GDP、固定资产、房地产开发投资增长率GDP、固定资产、房地产开发投资增长率走势图由于GDP保持10%左右的增长率，促使了固定资产与房地产投资维持高位。反过来由于我国经济增长主要由投资推动，故固定资产投资增长又进一步促进了GDP增长。由于宏观调空，房地产开发景气指数在2003年出现了下滑，在2006年又开始上升数据来源：国家统计局2002-2006年11月国房景气指数运行趋势房地产行业具有周期性（以上海为例）上海市房地产投资与GDP关系图通过以上图形，可以得出以下几个结论：一是房地产投资曲线轨迹围绕GDP总量呈现S型的台阶上升状态，即房地产发展基本围绕经济增长而增长的；二是上海房地产在长期高速发展后，将超前于经济发展，将可能出现泡抹，因此，面临调整的机会比较大；三是由于GDP增长速度比较高，基本上保持了10%以上的增长速度，所以房地产发生波动时，一般不会出现大落现象，而是会出现停滞平稳发展现象。总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动，但长期为上升趋势

房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。结论：短期呈小范围波动状态部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势中国经济良好的发展态势中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造时间行业规模市场现状房地产开发长期趋势我国区域市场成熟度的不一致决定了我国房地产行业在产业发展周期上处于从开发/产品型向投资/资本运作型过渡的阶段-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-高利润阶段高风险/高回报产品创新单一的融资手段中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报资本优势/规模优势成熟的房产金融支持经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间行业规模中国大陆房地产商香港房地产商发达国家房地产商卖方市场对新增住房需求快速膨胀均衡市场对新增住房需求稳定增长买方市场以提升住房质量的需求为主业务类型房产增量开发地产开发房地产开发物业持有经营房产中介房地产金融服务房地产金融服务物业持有经营房产中介房屋定制过渡阶段的特点决定了我国呈现增量开发业务占主导，其他多种业务类型并存发展的格局行业主业务价值链辅助业务价值链物业管理物业持有物业经营房产开发地产开发房地产金融中介服务（评估、经纪、定制等）土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表地产开发模式房产开发模式产品单一化，在不同城市迅速复制：以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品，以较少的项目赢得较高利润：以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表物业持有经营模式专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报：以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营，以收取租金为主：以中国国贸为代表开发和物业出租经营混合：如香港恒隆、新世界等房地产服务模式不动产金融模式中介经纪和评估：以伟业顾问、上海同策为代表定制服务，以房屋的定制和项目管理收取服务费：以日本大和房屋为代表，万通开始尝试房地产信托：以金信信托为代表房地产基金：以精瑞基金为代表房地产行业具有很强的地域特点，我国区域经济发展的不平衡造成了我国区域房地产市场成熟度阶梯分布-区域市场成熟度分布示意图-区域经济发达程度/城市级别区域市场竞争集中度竞争态势本地企业为主，缺乏行业领导品牌低水平竞争阶段中低端产品需求外地、外资、本地企业共同竞争，行业巨头初显市场集中度缓慢上升，竞争日趋激烈市场需求层次更丰富，竞争手段差异化一线城市二线城市三线城市四线城市行业特点国际性城市，人口规模在1000万以上，消费能力强，外来购买力强（来自全国范围）拥有较大的高端产品空间多种业务模式并存，开发业务仍有较大空间，物业持有经营、服务发展迅速，金融业务取得发展中国三大经济区域的中心城市：北京、上海、广州、深圳等天津、重庆较发达的省会城市：杭州、成都、沈阳、等区域经济辐射城市：青岛、大连、昆山、珠海等落后的省会城市：青海、呼和浩特、兰州等县级市县城经济不发达地区的中心城市，消费能力一般，以本地消费为主开发业务正步入快速发展，服务业务空间小市场规模小，消费能力低房产开发业务处于起步阶段发达的区域经济中心，有较强的消费能力和外来购买力（经济区域内）有一定的高端产品空间开发业务主导，物业持有及服务业务开始发展国内领先开发企业开始进入，冲击本地企业，竞争日趋激烈，市场集中度上升开发占据主导，房地产服务起步，发展速度一般低水平竞争阶段中低端产品需求没有有竞争力的房地产企业我国房地产企业数量多，竞争激烈,利润趋向合理区间数据来源：历年中国统计年鉴、《中国房地产百强企业研究报告》2005886.773199.592396636219四类地区1310.774797.663244927892三类地区3679.2015028.7641962614164二类地区1914.1410927.721502284343一类地区7790.9233953.72113400932618全国2002年完成投资(亿元)实际需要总投资(亿元)平均从业人数企业数量地区各区域市场竞争分析（2003）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%一类地区二类地区三类地区四类地区基本逻辑战略定位外部环境分析标杆企业研究集团洪地产宣现有胞资源彩分析1、被集团梅总公竞司是泪一个侦集设侦计、萍施工支为一幻玉体的济国有评特大日型施分工企恭业。铸在工恩程设智计、办施工策方面得在国城内领孙先。驳为房装地产懂业务俯在设康计施擦工领书域提杀供了哀强大旅的支族持。2、旋集团靠总公短司进柔入世拣界财余富5碗00煮强，泉在国侦内乃畅至全辜世界浊都建指立了壁良好伸的声锈誉。殖无疑河集团剃品牌让将为商房地事产业哗务提倡供强昂大的纤品牌剪优势六。3、求集团减总公眨司是排国内眉最大谊的建遭筑企颈业，创资金言实力堡雄厚牌，为惕房地烈产业便务提晌供了则持续沸的现衬金支绿持。4、送集团赶总公狮司具渔有全茄国性鸦网络章，各无个子恶公司春与分杏公司狱分布竿在全幼国各醋地。减借助栏原有别网络某可以示把房亲地产鲜业务鲜在全殖国范启围进宇行布兽局。5、种集团救总公饥司、悠各子脊公司霸与分鸡公司袭与全谦国各也地政造府保肚持了匪良好遍的关吃系。单这为描房地让产公待司奠江定了镰很好混的基虹础。以上深资源抖都是野发展杏房地猴产业趴务所尿必需肥具有教的关舞键资促源，到利用涛这些吵资源以可以皮打造逼集团宾地产皂的核筑心竞袭争力但集质团集踏团内睡部房奋地产俘资源蹈分散赵，不葡能形竿成专堂业化植、规饲模化诉运作盟，也圆不利对于品葬牌运育作集团饶公司一局二局三局十局。。凝。集团昌地产房地吃产公虑司房地堪产公须司房地永产公榴司房地明产公痕司房地扰产行焦业已粮经从塌过去制的资骡源型挺开始躲向战仿略型漆转变窄。房学地产僚行业章利润默也将绑从暴脆利回证归合歌理区垃间。奸房地药产竞朽争层蔬次从夕关系粥型向白品牌兄竞争扛转变街。建议足，对淋集团妻公司挥内部脸资源移进行贷整合伶以形英成规讽模优吓势，备打品诸牌战堪略集团捷公司一局二局三局十局。。言。集团帜地产集团仔地产胁A公棕司集团厘地产喊B公善司集团隆地产顿C公卧司集团国地产球D公悦司备注1、叉通过竹整合跪集团贷公司糊内部收各个虹分散险的房滤地产看资源诵，可透以形欢成规血模化闻运作五，并萌可以挪在全拼国范敌围内芽打品坚牌战边略。2、葡通过仆整合打，可育以实卵现集占团地老产在伪全国夫的战为略布速局，谜有利拘于以际后房捞地产旱金融动的运妥作。渗（结傅构化守金融恶需要泊地域针分散趴来规嚼避风自险）1、皇整合湾方法挨宜采让用市嚼场化抗操作海，不疫宜采缩慧用行咏政划机拨。吓可以环采用熊入股谋方式这进行氧收购射。2、吵由集斗团地告产公跟司控洞股而责局参浩与的沾方式迈（这淡样可坑以利载用各趋局在粥当地仁的关柜系）版。不造宜采梳用全脱资子该公司工模式混。控股当前箱房地豆产企痰业竞瓦争主滑要是夸规模堂和资潮金的束竞争使命江、愿面景与够战略削的关捎系公司员为什乳么存娇在？为组扶织内画所有案决策幕提供虚前提描述册一个亭持久湿的事肠实可以彩是一祥个无践限时跑期的曲解答酒（而即没有贫时间沾限制除）为内伍部和娇外部慈人员汪提供忍指导领导奸者及猴员工渴希望搂公司斑发展薄成什慨么样啦？指导接战略溉和组米织的葵发展描述歪一个胆鼓舞教人心晋的事虹实可以涨在一赚个特视定时布期内届实现主要坛是为桌内部歌人员辉提供漂指导煮（有译些口嫩号也灵可提理供给增外部盯人员呀）击败恒现有族及潜有在竞蚂争者的意计划列出辰一系舟列举穷措以严提供制产品江或服站务，左创造缎高于艳其成夺本的划价值描述公司圆战略文选择战的“疾价值方案”随市辨场分驰析、重消费自者经词验、河试验摘而不扇断改枕善最好垮严格仁限制倍在内疮部使潮用使命远景战略集团普地产柴应该柴快速糖建立左起自腾身的逮使命曲、愿斧景及踩核心距理念以人会为本：对外迹充分歌了解跳客户浩的现凭实需岔求与弊潜在也需求电，为泳客户嗽创造拼舒适吴的工爱作与砌生活序空间学；对寻内以鸽员工桥为本甘，为娃员工宫提供揭充分迫的发怀展空贞间创新：通过箱管理缩慧创新喜，全苏面提椒升公息司的窜经营峰管理震水平哨；通弃过技倘术创头新，袋将最榆新的终科技钥成果溉应用敏于房领地产旱开发诚信：以诚混信赢接得政翠府、峡客户房诚、金氏融机粒构、个设计袍与施伏工单惯位的呀充分豆信任通过敞专业杠化、碰差异悠化、筑规模李化开铸发打障造房冰地产端精品舟，经律过几饲年的碰努力感，成算为中光国房炉地产净业的抚领导把者**撕集团他60役年的轻品质菌和技缺术，斥为人参类创消造美花好的衣生活交空间公司炮愿景核心答理念公司唱使命有待栏商定集团娱地产刻的总负体战探略陈采述集团慌地产剃在集向团公淡司领邀导下厌，依期靠一朋支专饿业化欠、有述朝气感、有咸创新称能力糟的专种业房涝地产掀开发纺团队鞭，在谋全国融日趋天激烈叠的房慌地产沈竞争星环境苗中，听能够遗不断依采用虎创新堪营销捏理念难，大论胆采狱用新酒工艺孙流程勇、新贿生产笨方法乔，在蔽市场慌中争贩取领崖导地惠位，屠在超丈越对晴手的顿过程德中不每断超续越自赖我，脉发现秀公司叠创新勒所带浸来的拼利润邪增长港点，陶在3瞧—5主年内傻发展歉成在践全国澡范围露内具拜有一密定品肿牌，仁一定集规模让的专可业型昨房地热产开据发公损司，围并逐小步向葱投资朋商转狮变。有待联商定集团街地产蹲战略腔规划抄主要粘可以头分为叹三个切阶段成立扎集团士地产接公司叔，并尸把集峡团内渐部资缩慧源进祥行整恩合，瞎建立合并完回善组犯织机娃构与蒸管控绘体系托，探殿索适绸合自朽身发肿展的划业务等模式伯。根据但市场移发展柿特点概，进粉行战抓略布谈局，然包括哈地域径布局茶、产砌品调跟整、林业务呢模式便及尝阵试进嗽入房截地产乏金融能领域祖。本阶然段，怪采用铜资本填运营但手段饼，对顿房地光产行州业进进行适丽当整尾合，找在房精地产汽行业赌处于炸领导掠者地西位。资源整合阶段战略布局阶段资本经营阶段2007-2008年2011-2015年2009-2010年集团茂地产销实现冲从开摧发商恨向投印资商钻角色分的转路变。复需要韵关注亲房地营产金组融领准域的氏发展有待呆商定产品弃组合初战略侵可以他从产袭品/守服务帖、地法域、哀价值偏环节个三个窜角度场对各埋候选房诚业务姥进行通研究应选午择哪豆些产辨品/绘服务叔？各业权务的办地域录分布裂应是莲？不同第地域方未来融发展么中的羽潜力炸展望如何奥整合春现有昏资源绍，从去而最穷有效洁地驾饮驭最地有价邀值的往市场采用干各个手价值辉环节数都参倚加的株香港恭模式匠还是励专注膛于投恐资的蜻美国梨模式项？产品胞/服紧务地域价值处环节房地夸产及梳相关著业务在本虏阶段卡，集狐团地势产应绕主要哗以商但品住增宅投泉资开疗发为尿主，价其它究为辅撤的产挨品组连合商品淡住宅字业务商用巨房地顿产物业趴管理公寓其他堵业务原因虚一、卵目前锈我国狐房地扣产投倍资特李点是肺，住遮宅投绵资占月绝对鼠优势按用汇途分郑的房蚕地产献开发泄企业屿（单原位）万投资久完成梳额比搬重数据护来源都：2势00蜘5年朱统计铁年鉴住宅朽投资滔额远裳远大颜于商推业用漂房和梨办公睁楼的熄投资斧额度原因俩二、万住宅论行业碍成长指性良甩好，屑从需券求看踩，成点长空调间很私大需求原因现状人口计算数量经验目标预计贡献需求平均年贡献需求居住条件改善，人均住房面积增加人均居住面积为13.6平方米目前城镇人口5.1亿人，按2020年前每人增加6平方米计算人均住房面积达到20平方米为提高居住水平需求新建住房30.6亿平方米需建住房1.8亿平方米城市化进程加快，住房需求稳定增长中国城市化水平为40%，城镇人口约5.1亿2020年城市化水平达到55%，城镇人口增至7.7亿人均建筑面积20平方米计算52亿平方米需建设住房3亿平方米拆迁改建增加的市场需求预计每年需拆除重建1亿平方米20年每年住房需求大约维持在4～5亿平方米估计暑20挡20迫年之餐前，拐国内筐住宅室开发股总需色求将纽奉达到桥15鸦9.爬1亿锅平方身米，分平均聪每年掩的住底宅需捷求都网保持菠在9文.3骗亿平难方米冠左右未来堂随着修房地激产金食融市版场的漠发展第，可氧以根外据需叔要，延配置碍更多刘的具世有稳赶定收涉入的酷物业忘，形翁成两眠个主榆营业裤务商品庆住宅戚开发鹊业务商业休地产贱、办殊公楼启、酒叼店住骂宅，使物业付管理公司庆战略商品携住宅齐开发伤业务宅特点黑是现乘金流撇存在恭间断攻，要型使公贤司稳踩步增乔长，赖很困女难。以上轰物业师特点仿一般暑只租乡丰不售脾，虽封然回都收时盲间比垒较长蝴，但轿形成鹅固定桌的现他金流畜，增条加了刺公司针的抗汉风险伙能力惠。房地测产开新发行结业具晕有自至身的凝特点觉，就凝是现叶金流货不稳垃定具课有间趴断性狐。国粱内许往多开机发商幻玉由于罚不能阀形成创稳定栋的现丛金流咏而被悉市场陕淘汰丸出局茄。向瘦万科缎，华舅远这怒种持宁续增毅长的展公司么很少悦。这样炊可以竖增加症企业亲抗风愉险能臭力，较以实抚现可咸持续钟发展可持赛续成词长大中冲型房亿地产诵公司设可以嗽通过耀优质基物业滥持有庸获得配稳定搏回报山，房华地产惩开发奔机会河型投铺资获庭得高军额回担报，点以避聪免单房诚一的莫房地易产住叹宅开蒜发带脱来的捏周期谊波动娇的影构响。现金微流房地掌产开策发现员金流企周期物业带持有舞经营省业务震现金忘流周吴期大中咱型房咐地产店公司他总体现金饶流周捐期现金氏流由于当国家饼政策怜导向筹和行凡业上胀下游牢的挤伟压，允房地壶产开随发不料同阶坟段容殿易出梦现融郑资困骡难，铜通过行金融镜运作悼可以登避免许单一妇开发语带来似的风栋险，莫可以威将中离小房午地产茧商对烟资金莲的需勿求作删为获袄取高耕额利秆润和祥迅速凤扩大番规模锹的良付好市完场房地激产开乒发机低会型犁投资骗业务纽奉现金情流房地辜产开头发现星金流现金标流时间只租秤不售带约犁出售恒兆液基业泉绩分催布，罪房地左产业浙务做右大后释往往案进行爽多元侨化发阁展以盈降低且经营尽风险危，但犯主要饶还是围围绕右在地珍产相刊关业拳务91授.6鼓9亿范港元40尝.9蹦8亿凳港元新鸿浓基业路务分执布，秧在香撕港，织房地季产行格业属纯于成刑熟行伏业，梁地产烫公司贼为了抄维持层企业宾业绩降的持拐续性脉，一贱般在吓地产碧业务重上兼醒顾物舰业开催发（圣如住贡宅）搂和物盈业投掠资（誓如办很公楼浓），吩避免座业绩勿出现侵重大贵波动17吓7亿忘港元82穷.6升7亿奇港元由于华我国桃经济萌发展误不平蛾衡，万导致赚了房堆地产消发展弄不平添衡。缝上海骆、北什京和浅广州确在我澡国处职于一薪线城辰市地平位，概而其族他各记大中千城市油则分零布在伸二三键线城锯市的闯不同电阶段政治欲文化零辐射袋力差一般强强一般差广州上海北京深圳呼和扬浩特南京经济辐射力成都长沙宁波天津大连石家枯庄兰州西宁杭州长春西安重庆沈阳贵阳中小日城市公司雁在确侄定业解务组碑合战狼略时毫，需寺要因致地制照宜。一线迁城市二、侄三线麦城市市场改类型角色已经怠接近乖成熟桶市场市场辛处于野快速维成长穗阶段房地栗产开嫩发商拜与投豪资商脾相结犹合（睬参与殃者集蔬团地图产总五部为扬主）房地蛇产开侨发商馆（参眉与者淋集团栋地产春子公躲司为阀主）主要艘业务房地透产开吃发物业编持有低并经洋营房地材产开干发1、划集团占地产服通过另整合纵各子尚公司择下属凝的房赔地产金公司毒，拥揪有了叉全国冲性网揭络。宋但区限域发戏展不病平衡另，导螺致在延制定释业务撑组合田战略透时，素要关语注地冠区市间场特揪征。2、化当然授各地糕区业川务定太位不减是一约成不扣变的计，例重如二因三线乞城市纠如果枯有含摘金量柄高的锦物业可，也群可以亮持有考虑宗到品双牌、嘱信息念等方贱面的敞因素悔，集榆团地奶产总梨部应鬼占领痛高端寻市场自，业颠务范炊围主飞要以显一线狡城市谁为主粗，子拨公司趣则应亦以所害在区临域为距主备注1、屈总部票应占觉领高驻端市纲场，盒一方棍面可助以建秩立品陡牌优柏势向奥内地钱二三攻线城废市辐封射，帖另一故方面辟可以虎获取天最新日的技领术、滚金融击、设死计、不管理犯等方限面的衡信息洋。2、慨子公陶司在度初期果业务恨限定脏在所设在区夸域，疲可以蒙充分从利用奸在该督区域厘的良牧好的燃当地乘关系市。当前怎总部骡应定多位在烦以北草京为理中心传的华谢北地吗区、典以上控海为去中心鲁的华从东地睬区、楚以广弱州为喇中心叙的华窗南地放区。样这些新地区惠市场鉴成熟标并且分具有鱼很强猫的辐鸣射力敏。通承过在社这些气市场焦上树售立精顾品工输程，简树立药品牌想。当前进公司甩并不遥需要街进行外一体据化战难略，雕而可悉以利浪用集摘团公补司的掏资源颂。土地储备产品策划产品设计产品施工售后服务产品营销物业管理利用杠集团锣内部叠资源挤，可即以达布到协厨同效惰应集中些优势宴资源唱，加缝强地避产价级值链素核心紧能力1、齐集团桥地产指可以撕把设使计、迹施工露全部皇外包妖给内播部单泼位，且可以貌在集员团内窄部形唐成协非同效政应。2、皆关注星房地脆产关接键能绍力土旱地储薪备、踏产品锡策划胜、营斧销和仰融资厕能力猜，而朽对于域非核皆心能全力则寄可以久外包厦。集团兄地产应应明迹确将拣采用拜的商捆业模池式商业爪模式经营仆特点优劣岭势万科滋平价超市棒模式华远么百货公司壳模式万通额精品店舟模式面向拉全国执中档哗消费藏群开问发中兴价优竹质房眠，在亩市郊砍大规剥模圈乒地，殖形成翁大规荐模连浇续销仗售消费且群体段大，驱开发旅速度遇快产信品标姐准化荷，不拥用拆苗迁，作可在瘦全国糊大规赴模复嚷制，祖形成西连续田销售冬保证睁企业喉持续饺稳定钳运营集中艳北京鼠区域恳市场本，产姿品多盘样化丛，涉智及各帜种项绪目，雁各档杯次、持各区愤域全久面开性发在区叼域市余场通薪过多是样化趣规避凳一定京的风许险，咏但是猛企业闯内部潜管理库运作发的难绢度很之大集中翠做高症端产握品，织即高燥档房锅、豪京宅、岩超豪生宅，全做精绞品消费参群集娱中，犬高档己消费色者超田越地笛域概慨念，赴价格恒空间项大，舒风险棉大，循项目禽运作订周期挤长集团胃地产乒商业柿模式面向肾全国撕开发浩多种哗档次民,多丹样化驼产品夺体系疏。每及种产据品形松成标姐准化介体系根据拿区域黄及地违块特爪点，夫进行造项目秧定位游，能午够分葛散风算险。况采用稼标准书化产宰品适服合异亩地复去制随着用房地顺产行罩业的鞠成熟颜以及冒房地他产金溜融市毯场的锹完善个，公讨司应恭向房糕地产垄投资眼商转岗变，很即以茧房地狮产金裹融为劈燕核心惯业务符。房地向产企匆业房产描开发暖业务物业读持有钻经营吉业务房地仇产金丝式融业卷务房地盟产金后融业迅务为密开发掀与物鼓业持扫有经赌营业扇务提碌供资杀金支猫持开发旦与经沾营业挂务为陈房地刃产金以融业衣务提榨供专环业能庸力上良的支但持资金捏支持资金曲支持专业绕能力虏支持专业阅能力四支持普罗乓斯公料司作健为全吵球最笋大的棉工业磨房地佣产厂并商，湾其主鱼要职经能为促两块驰：房阳地产乡丰金融正（R拔EI碑TS荐），灭招商限能力爸。其飞他业差务基费本外旅包美国论成熟柄的房皂地产惑金融棕模式炼，以散房地网产基姐金为行主流货，它毕既是款房地僻产开在发企倚业和尾项目足的重身要融补资手消段，看同时彩又是波房地席产产故业的撒重要迁投资近渠道-液美国菠的房构地产哗业务禁模式脖-地产念开发房产拔开发物业沈持有股权屯RE凯IT机构悟投资抄者银行煤等金程融机零构个人英投资妻者承租费人自用纵购买按揭本贷款灶证券谣化按揭礼RE阔IT中介夺代理物业脉管理物业碰运营共同垃基金有限肥合伙私募由基金业务贱流资金猾流按揭捐贷款可能辱业务玩模式目前甘，我陪国已乓经开历始着慎手研就究成脾立房瓣地产桨基金钥公司充。目腿前还附处于者审批棍阶段钻（中佩信信签托公婆司、孕联华印信托龄公司首）。古许多共专家钳认为描这是弹我国缸房地枕产的交发展爆方向壳。根据呼公司暮目前辅现状但，公溪司组然织结洒构可属以采肝用混舅合型围管理会模式董事摔会项目巧评审刃委员哑会薪酬肯管理点委员裤会总经港理发展境部市场特策划网部工程南部物业展管理狠部财务爷部人力返资源已部办公管室成都趟公司西安奔公司合肥旱公司项目僵公司却D项目块公司仰C项目泻公司研B项目缘瑞公司收A投资兴策划拿地项目症策划销售聪策划工程帝监督成本璃控制采购配合亚物业宪公司震进行贪管理串物业公司瓶预算资金村管理招聘考核行政后勤总部项目电公司子公杆司集团奖地产贵阳勤公司。。量。随着盒未来逃公司瞧角色主的转正变，笑公司勺的组燥织机验构也而应进喘行相乐应调梅整董事天会项目辆评审彼委员笋会薪酬占管理培委员葬会总经晕理发展显部市场鞠策划端部工程踏部物业辽管理无部财务缺部人力盐资源留部办公忧室成都芹公司西安扁公司合肥替公司项目揭公司肌D项目照公司援C项目晒公司捞B项目学公司承A投资鄙策划拿地项目剥策划销售搂策划工程顷监督成本俯控制采购配合帐物业谅公司纠进行烂管理伟物业公司骨预算资金哥管理招聘考核行政后勤总部项目它公司子公漏司集团盲地产贵阳兼公司。。让。资本锈运营敢部商业欣部/歌事业铁部收购狐兼并地产镇金融牢（RE栋IT寻S）招商商业筑地产铃管理根据糕公司赛现状稳，对臂子公迁司、屑分公协司的毕控制惰类型练在起赖初应文该以杜财务景导向邪为主自，随宇着总糟部组绑织机格构和裙管理芬制度绳完善映，改币为战洲略导演向的侄控制畜方式不区拦分业爷务领己域的喇收益负最大权化红利/资金养回收企业队的高待质量财务导向

(财务控股)战略导向

(战略管理控股)操作导向

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PulteHomes万科陕以建筑池无限滔生活干作为好自身祖宗旨痕，致帮力于芝成为竹中国塘房地说产业岗的领嗽跑者万科袄愿景浩：成腹为中哄国房球地产识行业谎领跑兰者。耗20经00服－2仍00判5年嚷，万术科的架发展蒙规模捉将以荐年均火30丸－4驶0％寺的速丽度增蚂长，督到2去00捧5年突发展案成为则大型捕蓝筹旦上市蛇公司锤，在柴15本－2悲5个蠢城市垫发展辫业务平。1.客户是我们永远的伙伴

2.人才是万科的资本

3.“阳光照亮的体制”

4.持续的增长和领跑万科核心价值观：创造健康丰盛的人生对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。万科宗旨：建筑无限生活万科论以城抓市城境郊结饺合部巾为重舟点区屠域，双以新巾兴的秃白领滩为主起力消佛费群别，形杆成了脖自身匆独特栗的风想格

在各地万科分支机构中，我们拥有共同的企业核心价值观、“以客户为导向”的服务理念、规范化的管理模式、严谨的业务流程以及万科所提倡的生活方式。倡导文化

在各地项目中，我们遵循以大规模开发为主的原则，提供完善的配套和无微不至的物业管理服务，营造富有活力和魅力的社区文化。开发原则在各种类型的产品中，我们已经形成了相对稳定的系列：万科城市花园、四季花城、花园新城。不同系列的产品各具特色，但始终保持清新、活泼、温馨、体贴的一致风格。产品风格以多层住宅为主的大规模项目占万科总开发规模的80%左右。业态类型万科面对的更多的是城市的白领，从中高档到高档调整到以中档为主少数高档这样的定位，始终把握主流市场。目标客户万科北目前写在“结建筑莫无限充生活如”理学念的作导引陵下，掏运用尖万科城这一型品牌抚，通岛过对肤市场讯定位叠、产秋品设俩计、翻成本碗控制挡、营热销企剧划、可产品咐采购犯、物吸业管求理等代房地版产开延发重侵要流罩程的爬统一丝式和节抽点的全控制批，以害城市丸城郊蛇结合汇部为勺重点擦区域由，以诉新兴翁的白亿领为庄主力活消费殿群，该在全轧国的进１５朗个经壁济发嫌达的民大城慨市成坦功地奴投资挠开发柴了万堤科城弃市花瘦园、其万科廉新城谷和花雁园新兽城三弃大系渡列的激楼盘件，成或为中盏国楼探市名繁副其示实的点市场迈领跑丑者。万科雅已经怪形成字了三惊大产现品系下列：休万科寸城市物花园狗、四惩季花欢城、葵花园并新城惑。这请些产悔品各扫具特节色，坡但始临终保意持温胳馨体醋贴的浴一致摧风格大规销模的馋居民产住宅歌小区反。1痕99贷2年居开始破，公谣司先努后在售上海戴、北哑京、武天津揭、沈馒阳、津深圳挽、成广都等挤地推绘出大权规模振的居百民住厘宅小健区，彩形成酬了"怖万科档城市每花园干"系栏列品分牌。其凭借撒规模葡优势侄，万奋科引沫入国狡外先防进的红规划环设计倡理念直，配侦套完邮善，耳注重魂绿化票、环施境和兔社区妄文化邮的营爽造，造强调惠人与真人的召亲情博和沟架通，衣充分伴体现风人的您价值类，项姐目整藏体风腊格更丢为成后熟和杏细致铃。面向程普通恼白领任的城快交结锁合部余的多恨层建雁筑群岭项目宴，定朽位是骆普通本商品凭住房弹。为犬了顺雾应郊冶区化攻住宅唯发展侵趋势胞，1挺99贝8年皱起，胳万科惰又相凳继在居各地爪推出禽了"堪万科避新城拢系列脆"。拘天津农万科传新城无、深塔圳四欣季花正城、倾沈阳引花园址新城铺、武言汉四塔季花站城等浑项目叶，注胖重住奔宅产铅业化炒发展附，融外入环共保及浸高科亦技的姑含量轿，充乖分显拖示了滋成熟岸社区耻的内寇涵魅渐力。中档谅大盘专路线霜，目适标人赤群以嫩“小票资化摘”的五城市推中产蚊阶级爆为主馒，通帆过在温城乡厨结合盒部开芬发有释文化说、有杯品味杆的社糟区吸妖引白导领阶君层、谎私营药企业波主。头项目微的产狡品种救类较巾多，祝有多备层、执小高以层、养情景烤洋房鸦和T户OW逝NH岁OU甚SE闪。是钉新市荒镇开极发模率式的依典范假，标失志着膝万科参房地城产开少发业描务进词入了榜规模守化发围展阶待段。弊“四赏季花他城”灵是万锹科产哭品系拾列中袖范围扇最广堂、销冰量最号大的应一个流系列寒，因摇而也令是从从市场附角度志讲最展为成脸功的兆一个承产品凑。城市山花园花园担新城四季间花城万科知的跨房诚地域连扩张撤经历将了几蓬个阶视段。择2墓00咬0年膝起，别万科溉开始廉稳健摔而有桨步骤柱的新抽城市副扩张厦战略20语00抬年万遭科再替度开超始了劝稳健拣而有意步骤邀的新拾城市盯扩张择战略着。在炉全国暮10潮个城抛市的恶开发捡，形持成了幸“万林科地撒产在窃中国摧”的脂开发色格局灵。从1窄99诞1年进开始木，万迟科在货全国辰十三堵个城侧市投即资房逢地产久项目跟，并千确定南了以抚房地隆产为砍核心响的发谦展方失向，相但开得发品铜种涉众及住两宅、抛写字臣楼、绩商铺规、酒考店和武保税宏仓等厌。19湿93叛年国颜家宏馅观调嫂控，猪各地普项目宅相继泰面临定资金汁和市辛场困课境。态而在袋管理洋上，竖公司盾还处谋在对储跨地黄域管唱理模碌式的哈探讨逮中，丽13鞠个城膏市的隐超长爹管理占链条驰使管盾理面保临捉蒙襟见潮肘的傻局面林，不纯同的往开发仗品种零和项秩目也滩不能借形成鸦规模殃效应术和品疗牌效曾应。从1阶99尤3年菌起，候万科掠走上裙了“童减法吴”之侵路，堤投资桂重点磁集中喉至深黄圳、淘上海毒、北呆京、葬沈阳追和天淋津，举投资舍品种肃集中券于住同宅开鸭发。昨经过若7年朽的调粒整，谢万科饿选择芒了一亦个专闷业，略建立健了一森个制屑度，登培养赌了一鞋支队漂伍，殿树立澡了一景个品简牌。目前喘万科库业务咬已经城扩展潮到1兆8个调大中迫城市用，并龄确定机了以例珠江俘三角夕洲、电长江稿三角般洲和歉环渤欺海湾野区域赛为中端心的炭三大网区域疯城市旨群带衰发展窑以及伴其它浊区域朋中心奇城市荣的发弱展策接略。19阻9120箱0019丢93目前岩万科值确定峰了以讽珠江慕三角古洲、朋长江那三角祥洲和天环渤沸海湾律区域罗为中宽心的然三大烛区域铁城市吉群带跳发展哪以及风其它捆区域川中心仁城市使的发栽展策映略上海魂区域块管理底中心南京南昌假日球风景上海城市懒花园四季途花城金色蠢家园四季冷花城深圳手区域浮管理塑中心金域器蓝湾四季筝花城金色济家园深圳沈阳疯区域懂管理京中心沈阳长春金色脏家园城市乳花园四季龙花城北京成都武汉青青挽家园星园城市都花园四季户花城天津水晶均城美树刺丽舍广州中山佛山鞍山大连城市徒花园四季乐花城东海湿岸温馨茅家园西山住庭院花园步新城金色检家园东莞万科舰集团进入战城市开发呆项目区域休中心扩大检一线饲城市仁的开越发规俯模围绕腰区域跨中心狼，希河望将嘴二线喇城市在的数别量从12个扩嘱张到20个进行肿结构拐重组医，建廉立区绩域中贺心。塑造跪强势达公司夕品牌魔和鲜员明的劝项目炭品牌未。建立欧区域有主流恳产品僚标准甲化的怨系统岗。建立脾两级诉的战桐略合行作网迫关。按在战铺略重测组方穗面，乡丰万科队以前滨是总鼻部直税接管达理旗音下的16家分阵公司弄，现愤在又特增加蚕了一尿级系绿统，馆建立家区域响总部小，这抬个区她域总己部20仙04年会误全部呢完成艰组织咐结构嘴的设寒计。运作你方法通过璃品牌获战略撞，万叮科在省地域街性很它强的解房地府产开达发行洞业中求，发劝挥规落模效巷应，顽使跨姻地域拢开发炊成为冶优势整合后的万科企业品牌将以优势产品力为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。各系列子品牌的利益点将各有侧重，从不同角度诠释万科企业品牌的利益点——“展现自我的理想生活”。万科1988年进入房地产开发领域，经过十几年的发展，集中资源创立了一系列地产开发项目品牌以及物业管理品牌，形成了较为突出的优势：文化品味、物业管理、企业形象、售前（售后）服务、社区规划、环境景观。消费蛛者对盈万科另品牌羡的认念知主湾要来残自以脂“万宰科”姓命名递的系帆列楼酬盘，建由于愉各地睁项目掌在档训次、苏形象预上的扶不同托，消主费者缸的理阳解也拿出现枣差异杰。在密个别勇城市衣，还龟出现款以项醋目品屑牌代露替企轰业品障牌的兽现象颤。地产蹦品牌客的跨惭地域岛经营藏与商俘业的独跨地竟域连预锁经董营有喇着很娘多的跨相似策之处艰，生匠产流月程的寸统一叨是其农异地虽开发矿取得念成功沙的关便键所酿在统一带的运场作和寻管理厕模式乖，保阔持了寒万科以在不存同城姜市所贯开发徒的产齿品的宰统一倘品味堵、风们格和揪稳定止的质蝴量，惯而这居种相罚对稳缝定的拿品质艳和风皇格又病坚定讨了消轨费者吓对万湾科产环品的樱美誉旦度和鹿消费临信心横，形同成了恋品牌考的良誉性循盆环。房地榴产作蕉为一狠种地声域性客极强暗的产丝式品，冬地产韵品牌弹的跨鲜地域甘经营转虽然肚与普并通的皮工业隆产品将的跨冻地域谎生产狱有着奔很大焦的差算别，膜但是盆它却它与商贵业的洽跨地惠域连犬锁经粱营有灿着很令多的愿相似煎之处炉。产涌品必芽须具珠有一鲜定的偷品牌躺知名往度；成同时贪必须淹具有精一整旋套统歉一的杰系统谈的维墨护品索牌商敞业运哲作的有工作桃流程证。在跨兰地域蔑连锁活经营桨过程美中，赏统一掩的商撑业模删式可莫能更汪为重和要，抄而这赞个所梢谓的遮商业词模式年就是北一种厅产品倒有别聚于另农一种肥产品许，一阵个企卵业有五别于急另一浓个企索业的豪核心丧竞争俘力。统一兆的生提产流烈程统一蜘品牌码维护目标象客户和定位产品携路线私确定营销粉企划夹统一财务集成本丹控制协力用团队龟整合物业削管理波跟进经过轧不断五变革会，万两科产罗品在主设计已上不倍断提史升，事并进生一步限走向邪标准婶化发互展19搅9219桌9419气9620起0020此0219挂92年深览圳荔勉景大项厦的指全复景式住胜宅设太计，旱配合煌首创谱的酒欠店式繁服务市，标杰志着栋万科刊的住茄宅产功品进完入了到一个蚀新的原层次遇。19概94年北溉京万抵科城调市花央园的送德国座式低传层高纸密度诵设计脊，和喝上海杀万科捧城市辛花园爷的新望加坡疼式设嘱计，调是万甜科在浩城郊晒结合竞部进雅行大宾规模阳开发产的成分功尝柱试。19盖94年11月，快万科捎设立维万创辆建筑虹设计鼓顾问片有限冶公司窜，开编始从会规划毅设计招方面千提炼替更高额的产射品竞区争力19梁96年，鼓万科凡首次林与外狡国规算划设苍计机室构全各面合书作，前在深帝圳景诸田万拌科城类市花共园中叹引入部了围感合、巾人车似分流绿的设蔑计概扬念，唤并在窄采用源欧式结建筑性设计怨的同彻时，柜着重舍进行耳景观舞环境棚设计曾。万科记推出雁的楼链盘充爬分表元现了山融环辰境、白土地隔、住撒宅和亦人于万一体缩慧的风本格。雁深圳线彩园刊、北怜京万所科星嘉园被开联合崖国人苹类居逆住委犯员会诞评为20应00年全恭国优炮秀社知区环闹境金独奖。深圳榜万科筹四季身花城骡的新雨市镇另开发仿模式蜂，标挽志着成万科班房地村产开累发业所务进锹入了越规模显化发询展阶退段，萌也引巾领万谅科进虏一步蓄探索柱住宅著规划梁设计耻与人趴的日寄常生额活之夺间的士关系泥。顺应裙规模并化发指展的雄趋势宗，万掀科正作从流盛程和旧成果走标准确两个材方面维，建祝立跨摔地域处设计侦工作膨的统绸一标兆准。20妥02年3月18日，咐国家惕知识芦产权侦局受思理了驻万科宋“户贵户带叼花园汤或露灿台的采住宅冤”设是计的返实用浙新型核专利急申请菜，标帝志着恶万科录住宅括标准窜化与章产品勉创新如的成移功结吨合。20千01在各组地项巧目中袖，万秧科提幼供完愚善的薪配套哀和无栽微不促至的银物业乔管理捡服务蜂，成总为万协科产墓品的户一大敬卖点19食8919