2008年房地产行业分析报告

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2008年房地产行业分析报告

目录一、房地产行业概述及发展现状（一）、全国房地产行业概述及发展现状（二）、湖南房地产行业概述及发展现状（三）、益阳房地产行业概述及发展现状二、房地产行业发展趋势（一）、全国房地产行业发展趋势（二）、湖南房地产行业发展趋势（三）、益阳房地产行业发展趋势三、政策法规对房地产的影响四、水调歌头房地产开发有限公司应对2008年房地产形势之策略一、房地产行业概述及发展现状（一）、全国房地产行业概述我国正处于工业化和快速城市化的发展阶段。整体国民经济的持续稳定增长，人均收入水平的稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们居住水平不断提高带来的改善性需求，这些既是构成我国过去十几年来房地产市场快速发展的原动力，同时也是确保未来房地产市场持续健康发展的重要支撑。1、房地产开发投资持续增长2001年—2006年，总体上全国房地产开发投资保持持续增长。2001年—2004年房地产开发投资增幅基本保持在25%左右，2005年受宏观调控影响，房地产开发投资增幅开始有所回落。房地产投资过热势头得到了初步遏制。2006年房地产开发投资增幅虽略有反弹，但增幅较2003年—2004年历史高位有一定回落。2007年1-11月全国房地产开发投资总额为21,632亿元，增幅有进一步回落趋势，其中住宅开发投资总额为18,105亿元，增幅较上年有较大回升。2、增量土地供应下降、存量土地开发增强土地购置面积在2004年以前保持稳步增长，但增速持续下降，2004年以后，土地购置面积绝对数额开始持续下降。2006年全国完成土地购置面积36,791.0万平方米，较上年同比减少3.8%。2007年1-11月全国土地购置面积为34,000万平方米。在土地开发方面，全国土地开发面积增幅在2003年后出现过短暂回调，从2004年底开始迅速反弹。2006年全国完成土地开发面积为26,605.6万平方米，同比增长17.3%。2007年1-11月全国土地开发面积为21,000万平方米。2004年、2005年、2006年和2007年1-11月全国完成土地开发面积占土地购置面积之比为分别为49.6%、59.3%、72.3%和62.9%，开发企业对存量土地的开发力度有所加强。土地购置和开发面积变化的背后是国家土地宏观调控政策的调整。2006年出台的土地政策主要体现在土地供应上：一方面继续严把土地供应闸门，既规定了限制用地项目和禁止用地项目，对住宅用地的供应，向中小户型和中低价位普通住宅用地倾斜；同时又大力推进集约利用土地，控制农用地转为建设用地的规模。3、商品房开工建设与销售面积同步增长随着国民经济的持续增长、城市化进程的不断持续，2001－2006年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。2004年以前，商品房竣工面积始终超过销售面积，2005—2006年，销售面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供应略显不足。受供需关系影响，2007年商品房竣工面积增幅快速回升，2007年1-11月商品房竣工面积为68,404万平方米。2006年起商品房销售面积增幅较上年有所回落，但销售总量继续保持在高位。2007年1-11月全国商品房销售面积为60,424万平方米。4、住宅产品为主导，比例略有提升2000年以来，全国房地产开发投资中住宅一直保持较高的比例。住宅作为民众日常生活的必需品，始终居于房地产开发投资的主导地位。2004年以来，商品住宅开发投资增幅超过房地产开发投资增幅，房地产投资结构渐趋合理，投资重心进一步向住宅方向偏移。2007年1-11月，全国住宅开发投资总额为18,105亿元，占同期房地产开发投资总额的比例为83.70%，较上年有较大幅度提升。5、商品房销售价格持续上涨，增幅有所回落2001年—2007年，全国商品房销售价格持续上涨，进入2004年房价涨幅进入加速阶段，2005年增幅达到16.72%。2006年，全国商品房销售均价为3,383元/平方米，同比上涨6.79%，增幅较上年有较大幅度回落。但2007年1-11月，全国商品房均价又上升至3,987元/平方米，增幅较上年有所提升。（二）全国房地产发展现状特点1、国民经济持续稳步发展“十五”期间，我国国内生产总值复合增长率达到13.79%。2006年，国内生产总值为209,407亿元，较上年增长13.89%。2007年1-11月，国内生产兑值为166,043亿元，同比增长11.50%。根据“十一五”规划，“十一五”期间我国GDP年均增长率将达到7.5%。国民经济的持续健康发展将为房地产行业快速发展奠定有力的基础。2、人均可支配收入增加2000年以来，我国城镇居民人均可支配收入的增长基本上保持在10%左右。2007年1-11月，我国城镇居民人均可支配收入为10,346万元，同比增长17.58%。城镇人口的增加和城镇居民收入的增长将带动住宅需求的持续增长。根据“十一五”规划纲要，“十一五”期间我国城镇居民和农村居民人均可支配收入年均增长率均要达到5%。随着居民可支配收入的提高，房地产市场中更多的潜在需求将转化为有效需求，促进房地产业的发展。3、城市化进程的持续推进我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。随着我国城市化进程的加快，城镇人口占全国总人口的比例也将持续增加。1991年底该比例是26.37%，2006年底已经达到了43.90%。未来10余年，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度，意味着每年新增城市人口将在4,000万以上，这将带来大量新增的住房需求。4、刚性需求持续释放从房地产市场的需求分类看，住宅需求构成房地产市场需求的主导。在住宅需求中，又以本地需求和外来需求为主。本地需求和外来需求中，其中部分需求具有明显的刚性，主要包括城市的拆迁、家庭的分化、对于居住条件改善的愿望以及城市新增人口的增加。我们认为，随着经济的发展、城市化进程的加速，上述刚性需求仍将会在以后年度持续得以释放。5、宏观调控影响房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，同时，住房作为一种生活必需品也直接影响到社会稳定与和谐。针对近年来房价上涨速度较快的问题，政府已通过采取各种政策措施，控制房地产价格的涨幅，并调整住房供应结构。国家宏观调控的最终目的是为了保障房地产业和国民经济的持续健康发展。近年来颁布的主要宏观调控政策包括土地调控政策、房地产开发信贷政策、住宅供给调控政策和利率税收等政策。从近两年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。6、土地成本趋高房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源。土地占用资金量较大，占用期较长、土地成本在开发成本占有较大的比重。当可用于开发的土地资源稀缺性上升时，开发企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格。随着土地出让市场制度的不断完善，土地资源的价值将会有一个不断被发现和估值的过程，长期看，土地成本存在不断上涨的趋势。7、市场竞争加剧随着我国房地产行业的快速发展，市场参与主体日益增加。伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开发企业的盈利能力。（三）、湖南房地产行业概述及发展现状2008年一季度，湖南省房地产市场克服冰雪灾害影响，呈现持续增长态势，开发投资和土地供应增幅加快,住房消费和房地产信贷增幅减慢,缓解了住房供应紧张的局面，市场供求趋于平衡,房价持续攀升。1、房地产开发投资快速增长。一季度，全省完成房地产开发投资143.8亿元，同比增长32.3%，投资总量占全社会固定资产投资的比重为21.6%，居全国第十三位、中部地区第四位。投资增幅上升6.7个百分点，高于全社会固定资产投资增幅12.7个百分点，与全国增速持平，居全国第十八位、中部地区第四位。投资增幅上升的主要原因是房地产开发企业继续看好我省房地产市场，积极筹措资金，加大土地购置力度，土地购置费同比增长66.5%。长沙市完成投资75.8亿元，同比增长34.9%，增幅上升8.9个百分点,占全省投资总量的52.7%，永州市、益阳市、常德市、怀化市、张家界市的增幅高于全省平均增幅，湘潭市、株洲市、湘西州、衡阳市、郴州市、邵阳市、娄底市的增幅低于全省平均增幅，岳阳市出现负增长。2、房地产用地供应快速增加。全省加大民生用地供应力度，缓和土地市场供求矛盾。一季度，全省供应房地产用地707.5公顷，同比增加143.3%，增幅上升126.2个百分点，占建设用地供应总量的49.9%。其中，住宅用地569.6公顷，同比增加189.3%，增幅上升163.7个百分点；商服用地137.9公顷，同比增加46.8%。全省经济适用住房建设提速，供应经济适用住房用地29.4公顷，同比增长18.8倍，占住宅用地总量的5.2%。全省房地产用地平均出让单价为534.4元/平方米（35.7万元/亩），其中住宅用地平均出让单价506.5元/平方米（33.8万元/亩），商服用地平均出让单价637.9元/平方米（42.6万元/亩）。3、房地产贷款增幅回落。随着国家从紧货币政策的实施，全省房地产贷款增幅从高位逐月回落，房地产金融运行趋向平缓。截止3月底，全省房地产贷款余额984.9亿元，同比增长35.2%，增幅比上年末下降7.1个百分点，占全省金融机构各项贷款余额的比重为15%，比上年末下降0.2个百分点。一季度，全省新增房地产贷款49.4亿元，同比少增21.5亿元。房地产开发贷款和个人购房贷款的增幅同步回落，政策性住房贷款增幅明显上升，房地产开发贷款余额332.4亿元，同比增长21.6%，增幅比上年末下降8个百分点；个人购房贷款余额509.7亿元，同比增长41.7%，增幅比上年末下降8.3个百分点；政策性住房贷款余额142亿元，同比增长50.4%，增幅比上年末提高10.1个百分点。房地产信贷结构进一步优化。一是房地产开发贷款重点向普通住房特别是经济适用住房开发倾斜，一季度全省经济适用住房开发贷款增加5.8亿元，占同期新增住房开发贷款的73.4%。二是商业银行重点支持个人住房贷款，进一步压缩商业用房开发贷款。4、商品房供应量平稳增长。一季度，全省商品房施工面积5431.6万平方米，同比增长31％，增幅下降11.7个百分点，其中商品住宅4337.8万平方米，同比增长32%，增幅下降16.9个百分点。商品房新开工面积1003万平方米，同比增长16.8%，增幅下降10.9个百分点，其中商品住宅817.1万平方米，同比增长15.4%，增幅下降11.6个百分点。商品房竣工面积348.1万平方米，增长42.3%，增幅上升27.6个百分点，其中商品住宅281.5万平方米，增长41.5%，增幅上升20.5个百分点。5、住房消费增幅明显回落，房价持续攀升。一季度，全省商品房销售面积430.8万平方米，同比增长24%，增幅下降22.3个百分点，其中商品住宅393万平方米，同比增长23.3%，增幅下降32.6个百分点。全省商品房销售额107.6亿元，同比增长34.6%，增幅下降37.8个百分点，其中商品住宅销售额91.5亿元，增长35.5%，增幅下降84.5个百分点。全省商品住宅平均销售价格2329.4元/平方米，同比上涨17.1%，环比上涨0.9%，价位在全国排23位；长沙市主城区商品住宅销售均价为3990元/平方米，同比上涨15.4%，环比上涨0.8%。全省商品房空置面积135.5万平方米，同比减少19.2%，其中商品住宅空置面积60万平方米，同比减少29.8%。6、廉租住房建设步伐加快。一季度，全省廉租住房筹集到位资金1059.4万元,同比增长20.3%，新建（筹集）面积2.21万平方米,同比增长11.6%,新增保障家庭955户。经济适用住房完成投资34397万元,同比增长76.9%，竣工面积14.95万平方米,同比增长67.7%。2008年一季度湖南省房地产市场持续健康发展，宏观调控的政策效应逐步显现，但也面临一些问题，主要是：一些地方观望气氛较浓，商品房销售面积增长趋缓；受物价指数走高的影响，开发成本迅速上涨，住房价格上涨偏快；商业银行收紧房地产贷款，企业资金链进一步趋紧，连续加息后住房消费贷款违约上升，房地产金融发展面临风险。（四）益阳房地产行业发展概述及发展现状1、益阳市宏观经济环境分析近年来，全市人民在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻“三个代表”重要思想，坚持以科学发展观统揽经济社会发展全局，坚决执行中央宏观调控政策。坚定不移地实施工业强市、项目立市、开放活市战略，继续深化改革，大力招商引资，加快推进工业化、农业产业化和城镇化进程。经济发展速度加快、效益明显提高、发展后劲增强。人民生活进一步改善，各项社会事业取得新的发展。全面完成了“十五”计划确定的经济社会发展目标任务。表一：益阳市2003-2007年GDP（亿元）技术指标

年份2003年2004年2005年2006年2007GDP（亿元）239.8287.3329.2336.2409GDP增长率10%20%14%2%21%说明：益阳市近几年的GDP保持快速增长，特别是2007年增速达到21%。A）、农业

随着中央各项惠农政策的实施，农民生产积极性继续提高，农业生产稳步发展。农业内部结构不断优化。粮食种植面积在上年基础上继续增加，种粮大户不断增多。草食畜禽饲养量和名特水产品产量仍然保持快速增长，农产品优质率得到巩固和提高。避灾农业、庄园经济继续发展。农业产业化进程稳步推进，优质稻米、林纸竹板、水产畜禽、棉麻纺织、油蔬茶果五大产业链基地面积突破1000万亩，新增省级龙头企业3家，市级龙头企业39家，新发展农民专业合作组织94个。农村基础设施建设取得新进展。全年共投入水利建设资金5.24亿元；新增灌溉面积0.5万亩，新增蓄、引、提总水量41万立方米，解决人畜饮水困难0.56万人；新增固定电力排灌机埠容量3320千瓦；修复水毁工程3952处，整修中小型水库122座/次。表二益阳市2003-2006年第一产业生产总值（亿元）技术指标

年份2003年2004年2005年2006年第一产业生产总值（亿元）58.375.483.389.16第一产业生产总值增长率3.9%8.4%6.4%7%

说明：表一表明2003-2006年，益阳市四年第一产业生产总值分别为58.25亿元、75.36亿元、83.3亿元、89.16亿元。图二表明2003-2006年，益阳市四年第一产业生产总值增长率分别为3.9%、8.4%、6.4%、7%。益阳市第一产业年生产总值近几年保持较快的增长速度。B）、工业生产快速增长。全市2007年一季度实现工业增加值20.33亿元，同比增长16.5%。其中规模工业实现增加值14.2亿元，增长24.8%，增速居全省第三位。规模以下工业实现增加值6.13亿元，增长4.5%。其中园区工业实现增加值4.42亿元，同比增长47.6%，高于全市平均水平22.8个百分点，拉动规模工业增长14.5个百分点。表三：益阳市2003-2006年第二产业生产总值（亿元）技术指标

年份2003年2004年2005年2006年第二产业生产总值（亿元）69.4583.93101.1102.2第二产业生产总值增长率13.6%13.30%14.10%16.50%说明：表三表明2003-2006年，益阳市四年第二产业生产总值分别为69.45亿元、83.93亿元、101.1亿元、102.2亿元。图二表明2003-2006年，益阳市四年第二产业生产总值增长率分别为13.6%、13.3%、14.10%、16.50%。益阳市第二产业生产总值在近四年内快速稳定增长，由此表明益阳市工业发展潜力较大。

C）、第三产业近几年益阳市第三产业的发展速度较快，2006年第三产业增加值144.83亿元,增长12.3%表四：益阳市2003-2006年第三产业生产总值（亿元）技术指标

年份2003年2004年2005年2006年第三产业生产总值（亿元）112.17128.04144.1144.83第三产业生产总值增长率9.80%10.80%11.20%12.30%

说明：表四表明2003-2006年，益阳市四年第三产业生产总值分别为121.17亿元、128.04亿元、144.8亿元、144.83亿元。图二表明2003-2006年，益阳市四年第三产业生产总值增长率分别为9.80%、10.80%、11.20%、12.30%。由以上分析不难看出，第三产业已成为益阳市城市发展的支柱产业。2、益阳市总体规划与城市发展战略概述当历史进入21世纪，当长株潭经济圈风生水起，当长株潭一体化日新月异的时候，作为毗邻的益阳再度迎来发展的春天。益阳将自己定位为长沙的后花园，决心借长沙之势，大展鸿图。70公里距离，50分钟车程，为将益阳打造成长沙后花园及搭乘长株潭一体化的快车奠定了坚定的基础。更重要的是，建设长株潭城市群的构想已提上日程，长株潭城市群即“3+5”，即以长株潭三个城市为中心，一个半小时车程为半径，建设包括岳阳、常德、益阳和娄底、衡阳五个城市在内的城市群，一旦长株潭城市群建设全面启动，益阳必将驶入大发展的快车道，益阳的明天值得憧憬和期待，益阳城市个区域的特征也将明显。益阳市各板块功能定位分析A、资阳旧城片区

包括部分为整个中心城区服务的商业金融，但应与朝阳开发区有所差异，朝阳开发区主要以现代化商贸服务业为主，资阳旧城片区主要结合传统街区，以特色传统商贸为主。同时结合现有专业市场大力发展为中心区以及外围地区服务的商贸流通业。东部结合目前长春工业园，适当将规模做大。考虑到该地区位于中心城区取水水源下游，且地势相对低洼，可在现有基础上形成传统产业园区，以规模较小、技术含量不高、有一定污染的产业，迅速形成产业规模集聚，但必须重视污水处理设施的建设。B、赫山片区赫山区地理位置和基础设施优越，益阳市政治、经济、文化中心均位于区内，省道、国道、高速公路纵横交错，石长铁路、洛湛铁路在此交汇；资江一桥、二桥、三桥如彩虹飞落资水两岸；资水经洞庭湖口与长沙直接相通，内河四季通航。全区年供电能力达7亿千瓦时，现已建成110千伏以上的变电站3座，日平均供电量310万千瓦时。全区已开通了程控电话，开办了无线寻呼、移动电话、图文传真、宽带网络、邮件特快专递等业务，通信设施建设已跨入全国先进行列。C、朝阳经济开发区主要以发展无污染、以资金和技术密集为特征的高新技术产业，先进制造业、农产品深加工和环保产业等。该地区是发展初期相对工业而言级差成本最高的空间单元。为引进高新技术产业，必须加强片区的基础设施建设，景观环境塑造，形成与高新技术产业发展相适应的环境要求。但考虑到目前益阳市中心城区缺少必要的高新技术产业发展的软、硬环境，特别是产业协作环境，以及长株潭等地区高新技术产业集聚阶段的负面影响，因此，首先是做好空间准备，当需求旺盛时再进行基础设施建设，以缓解政府投资压力。而先期进入的高新技术产业可适当结合其他产业园区，以高新技术产业专业园的形式进行建设。3、城市人口状况1）、总人口及人口结构2006年，益阳总人口达463万人，市区人口约48万人，在《益阳城市总体规划（2006-2020）正式版》中预计，到2020年，益阳全市总人口达到500万人左右，城镇总人口达到250万人左右，市区（赫山区、资阳区和高新区）总人口140万人左右，2）、收入水平和消费情况城镇居民生活水平提高，1-6月我市城镇居民人均可支配收入5787.9元，同比增长18.4%。收入增长主要来自四个方面：（1）工薪收入人均达4119.7元，同比增长16.6%。（2）财产性收入为53.1元，同比增长9.9%。（3）转移性收入人均达1187.6元，同比增长24.5%。其中，人均养老金或离退休金同比增长29.8%。（4）人均经营净收入为607.9元，同比增长13.7%。3）、消费支出及结构比列随着居民收入增加，居民家庭消费支出也大幅增加，生活质量稳步提高消费品市场红火。1-6月城镇居民家庭人均消费支出为3961.5元，同比增长17.3%。其中包括：（1）居住消费。随着生活水平的提高，人们对改善居住环境的需求明显增强，越来越多中高收入者和年轻人已把购房当成了首选的消费目标，上半年我市城镇居民人均购买住房消费支出达383.4元，同比增长52.9%。（2）食品消费支出增加。上半年由于粮、油、猪肉等食品价格创历史新高，居民家庭食品消费支出比上年同期上升13.8%，今年1-6月食品消费占消费总支出的40.9%。（3）家庭设备用品及服务支出达339.2元，同比增长35.0%。。（4）衣着消费已成为居民消费的一种时尚，收入增加了，穿着打扮也显得更加时尚起来，品牌服饰已成为越来越多人的首选，1-6月居民人均衣着消费支出为516.5元，同比增长15.9%。（5）医疗消费支出呈下降趋势。近年来党和政府采取了一系列制止医疗乱收费的重要举措，对制止医疗领域的乱收费行为起到了决定性的作用。1-6月居民人均医疗保健支出同比下降6.6%。（6）交通和通讯已成为居民的消费热点，出门带手机，车代步行已成为一种消费普遍现象，许多家庭还购买了私家车，今年1-6月居民人均交通和通讯消费为362元，同比增长20.6%。4、益阳市房地产行业发展情况国民经济的持续稳定增长，为房地产行业的发展提供了良好的发展环境和增长空间，全社会固定资产投资规模的高速增长更是直接拉动了房地产业的稳步发展。就在几年前，我市的房地产业还相当落后，楼盘规模普遍较小，开发水平相对较低，楼盘价格一直徘徊不前。但随着沿海开发商来益阳圈地置业，益阳的房地产业也因此得到发展。（1）益阳房地产尚处在初级阶段。从2005年开始，沿海发达地区房地产市场的持续高温，增大了投资压力，部分开发商开始在内地圈地置业，益阳房地产就是借助这股东风，悄然苏醒，并出现很强的发展势头，现在的均价以达2000多，小高层最高突破3300元/平米，且价格还在不停攀升。益阳房地产开始崭露头角。（2）现阶段益阳房地产开发主要以商业住宅相结合的形式来开发，而且一些楼盘的户型较大。在调查中，我们发现，一些中小户型销售情况良好，而户型较大的销售情况不乐观。目前，益阳还没有一个真正的市中心，仅仅靠各楼盘来刺激益阳的商业，不仅不能促进商业发展，反而会使得益阳的商业更分散。而且益阳现已开发商业已经超出了它能承受的范围，且价格定位较高。（3）2007年上半年，我市房地产业呈飞速增长态势。全市完成房地产开发投资12.2亿元，同比增长1.5倍。其中商品住宅、商业营业用房分别完成投资8.8亿元、2.49亿元，均增长1.7倍。施工面积227.65万平方米，同比增长23%，其中新开工面积90.2万平方米，同比增长47.1%。施工面积中，中心城区在建施工规模达172.14万平方米，同比增长高达1.2倍。商品房屋销售面积60.54万平方米，同比增长1.5倍；销售额7.92亿元，同比增长2.4倍；销售单价1308元/平方米，同比增长36.1%。

（4）商品房产品品质总体提升。随着我市经济和房地产市场的不断发展，近年来中心城区商品房品质总体上有明显进步，改善了城市形象，提升了城市品位。特别是城区居民住房消费升级换代，改善性住房需求旺盛，带动了住宅产品品质提高，电梯小高层、多层花园洋房、别墅、智能化住宅等被广大居民所接受，楼盘质量、户型面积、配套设施、物业管理、小区环境等构成了住房消费的重要因素。从户型看，中等户型已逐步成为市场消费主流。从环境和管理等因素看，舒适优美安全的住宅小区销售情况看好。今年1－9月商品住宅销售中小区住宅销售29.05万平方米，占住宅销售总量的73.47%。（5）、商品房价格上涨较快。近几年中心城区房价上涨较快，仅就普通商品住宅来说，每平方米销售均价已由2003年底的不足700元上升至目前的2000元，年均涨幅超过100%。在总体房价上涨的同时，区位房价差别拉大，其中高新区商品房销售均价高层为每平方米2200元，多层每平方米1600元；赫山区销售均价高层每平方米1900元；资阳区销售均价多层每平方米1500元，别墅每平方米2600元。近几年中心城区房价虽大幅上涨，但总的来说，依然保持在合理区间，与我市经济发展水平相适应。5、益阳市房地产市场整体供求现状分析1）、各项数据指标截止9月底，市中心城区共有在建在售房地产开发项目79个，项目计划总投资48.53亿元，累计完成投资27.89亿元。总建设规模：308.24万平方米，商品住宅：200.71万平方米，非住宅商品房：107.53万平方米。商品房销售（含预售）面积：137.23万平方米、商品房销售均价：2488.94元/平方米、商品住宅销售均价：1845.29元/平方米、非住宅商品房销售均价：7800元/平方米、多层住宅均价：1488.62元/平方米，高层住宅均价：2068.93元/平方米，别墅等高档商品房均价：3987.28元/平方米。2）、分析各项数据显示，益阳目前的房地产业正成快速发展，随着居民生活水平的提高，可支配收入的增加，人们对居住条件的要求越来越高，所以现在益阳还处于安居时代向康居时代过度时期，据资料显示，目前益阳商品房销售中65%为首次置业，其中80%为自住。而随着城市的发展、旧城改造、人们生活质量的提高，随着新楼盘品质的提升，二次置业的客户将会越来越多，且随着现在沿海房地产投资热潮的增强，以投资为目的的购房者比列将会增加，人们对住房的品质和数量也将增加。6、益阳市房地产市场板块的划分极其差异根据益阳的房地产发展状况，可以把益阳市分为五个板块：市中心板快、桥北板快、市俯板快、梓山湖板快、火车站板快。①、市中心板快：市中心板块是益阳原政治、经济、商业中心，它以其悠久的历史和雄厚的经济基础、便利的交通、完善的生活配套，吸引了众多开发商的眼球，但该区取得土地的成本和旧城拆迁改造的费用较高，让很多的开发商对这块“肥肉”采取观望态度。随着第一个吃螃蟹的人出现，不仅让开发商尝到了甜头，还带动了该区房地产的发展，以香港城、中奇家世界，北美阳光城等为代表的楼盘像雨后春笋般拔地而起。在益阳房价一路高涨的环境下，该区房价毫不示弱，现在该区住宅均价在2100元/平米左右，得意于该区成熟的生活配套和成熟的商业环境，该区住宅销售情况较好，年初推出的欣天花园一期已全部磬盘，10月份开盘的二期也基本销售完。随着该区商业环境的成熟和旧城改造的需要，该区楼市在近几年内还将持续维持火暴场面，以为土地资源的稀缺性和升值性，该区房价还将上浮。赫山区代表性楼盘分析：

中天国际花园项目市场调查表投资商/开发商中天地产项目位置桃花仑东路164号规划建筑设计湖南建设集团建筑规划设计院景观设计广州源自然总占地1.8万平米总建筑面积6.6万平米门面建筑面积1.2万平米住宅建筑面积4.4万平米绿化率

住宅套数380套住宅起价1800元/平米（约）住宅均价2600元/平米（约）户型：户型两房两厅三房两厅四房两厅面积83.45平米130-139.1平米161.68平米结构框架结构市政配套及交通状况：周围一公里市政配套赫山商业步行街、金鸿百货、国美电器、步步高超市、工商银行、建设银行中国邮政、益阳师范学校等交通状况交通方便公交路线7、11、20、26项目优劣势：项目优势位于益阳老商业中心，周围的商业环境和生活配套设施完善，户型大小合理。项目劣势城市的发展中心南移，该区现在人气越来越弱。

②、桥北板块：该板块是益阳的旧城区，随着近几年城市发展的南扩东进，该区经济、人气也随之下降，该区房地产发展也因此受到严重的阻碍，大部分都是居民自建房，而少数开发的楼盘规模较小，在项目的规划、内部配套、户型等的设计上都不够专业，且大部分是由市内的小型房地产开发公司和建筑施工对承建，在项目规模、规划设计、质量、档次上都还不足，难以满足消费者的消费需求。目前该区在售的楼盘有精锐国际一期、秀水俪园、诚信家园等，除了精锐一期的规模教大外，其余都是些低档规模较小的多层住宅。目前该区住宅均价在1400元/平米。在该区购房的多是附近乡镇公务员，、外务工归来者，他们想改善当前的住房条件，又买不起高档住宅的人群，他们对小区的配套规划等没有太多的要求。由于价格相对便宜，所以目前该板快各楼盘的销售情况良好。随着省政府3+5城市群发展计划的提出、市政府对桥北老城区的重视和长春工业园和台湾工业园的发展，该区的经济必将快速发展，该区的基础配套设施将越来越完善，交通将越来越便利，再加上该区舒适的环境，该去的房地产市场也将迎来发展的春天。资阳片区代表性楼盘分析：

精锐华俯项目市场调查表投资商/开发商湖南精锐置业发展有限公司项目位置益阳市长春路66号规划建筑设计美国WYA景观设计中国美院风景研究院全程代理地标顾问总用地面积别墅:41231.5平米，洋房:33333平米总建筑面积别墅:29208平米，洋房:11820平米绿化率别墅:44.3%洋房:40%容积率别墅:0.71洋房:1.7住宅起价洋房：1580元/㎡,别墅：2900元/㎡住宅均价洋房：1700元/㎡,别墅：3200元/㎡户型：户型两房两厅三房两厅四房两厅别墅面积90平米115-136平米150平米以上180-280平米套数48套184套24套103套结构框架结构市政配套及交通状况：周围一公里市政配套家润多超市、市中医院、区人民医院、步步高超市、水调歌头国际大酒店等公交路线26、13项目优劣势：项目优势该区环境好，适合居住，户型面积合理，价格相对便宜，随着两大工业园企业的完善，该地块的升值空间较大。项目劣势交通还不方便，周围的配套设施建设速度较慢。③、市俯板快：随着政府东进南移发展策略的提出和益阳市政府职能部门的南迁，该区已成为各开发商抢夺的目标，良好的交通环境和奥林匹克公园等独有稀缺资源吸引了众多购房者，且该区正在开发的楼盘在小区规划，户型设计等方面迎合了广大消费者的需求，并在小区内引进了很多高科技的元素。该区在建在售项目已电梯小高层为主，均价在2400元/平米左右，去年开盘的上城世家一期已销售一空，而11月推出的二期也借一期人气，销售情况较好。分布在该区的项目有：银色现代城、上城世家、城上城、时代广场、书香名邸、五洲城、堤香名苑等是多个中高档项目。

政府职能部门的南迁，势必把该区打造成益阳新的政治、经济、文化中心，该区必将成为益阳房地产的重点发展片区，土地的稀缺性决定该区的土地还将升值，消费者对住房条件也将越来越高和价值观的不断提高，该区将成为购房者的首选，价格也将不断上升且具备可观的升值潜力。代表性楼盘分析：银色现代城项目市场调查表投资商/开发商益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司项目位置益阳市原第一技校规划建筑设计深圳大地策划广告公司天舜文化销售代理泓顺投资施工单位二十三冶建设集团总用地面积68.87亩总建筑面积13万平米门面建筑面积2.6万平米住宅建筑面积11.6万平米建筑密度23.40%容积率2.78绿化率35%住宅套数700套住宅起价2118元/平米住宅均价2500元/平米户型：户型两房两厅三房两厅四房两厅复式面积95平米120-155平米170平米200多平米结构框架结构市政配套及交通状况：周围一公里市政配套中心医院、建设银行、中国银行、中级人民法院、市公安局、步步高百货、城市学院交通状况交通方便公交路线8、9、20、5项目优劣势：项目优势位于益阳新老城区交界处，周围的商业环境和生活配套设施较完善，升值空间较大。项目劣势全为小高层建筑，户型较大，总价较高。④、梓山湖板快：同样作为益阳城市发展方向，梓山湖板快依山傍水、风景秀丽，已建成的梓山湖国际高尔夫俱乐部和自然景观梓山湖交相辉映，各呈异彩，形成独特的区域性整体景观。利用起得天独厚的交通环境和自然凤光，该区被认为最具高档生活住宅项目开发潜力的区域。梓山湖高尔夫球场，梓山湖，城市学院、医专等高校云集的大学城成为该片区拥有的不可替代的优势。总投资28亿的梓山湖新城从一开始就受到了广大市民的关注，在价格上也成为益阳房价的领头军，目前它多层均价达到2200元/平米，小高层均价更是达到3300元/平米。总用地5000亩的高尔夫紫龙郡的强劲势头并不低于梓山湖新城，而在中国房地产界有名的碧桂园也把该去作为它在益阳的大本营。该区域将形成以高档住宅小区吸引益阳乃至周边城市来益阳置业的板快，发展潜力不可估量。代表性楼盘分析：梓山湖新城

项目市场调查表投资商/开发商佳宁娜（湖南）实业有限公司项目位置益阳大道梓山湖畔园林景观长沙市规划设计院策划广告公司深圳同路广告销售代理深圳置业国际施工单位深圳置业总用地面积700亩总建筑面积300万平米（一期30万）商业建筑面积19万平米住宅建筑面积10万平米（一期）建筑密度23.7%容积率1.07绿化率40%住宅套数598套住宅均价一期梓湖湾多层均价2200元/平方米，小高层均价3300元/平方米，联排别墅均4500元/平方米，独立别墅均价6500元/平方米户型：户型三房两厅四房两厅复式面积133.3189.93平米189.93结构框架结构市政配套及交通状况：周围一公里市政配套电视台、市政中心、工商局、奥林匹克公园、高尔夫球场等交通状况交通方便公交路线5、8、11项目优劣势：项目优势周围环境优美，适合居住，地理位置优越，交通方便。项目劣势总价较高，负担重。⑤、火车站片区：目前火车站片区的房地产主要以商业为主，万城建材批发市场，万丽大市场，多仓储式建材市场等，而属于该片区相对较高档的商住综合项目新和香江城，虽然均价（2000元/平米）和市俯板快比起来低了一个档次，但它的销售情况并不乐观。但随着益阳经济的发展，第二产业和第三产业的发展，益阳的流动人口将增加，该区的商业房地产市场将逐渐扩大。代表性楼盘分析：新和香江城

项目市场调查表投资商/开发商新和房地产开发公司项目位置火车站北恻规划建筑设计深圳华纳国际建筑设计有限公司策划广告公司长沙成功地产销售代理自销施工单位湖南省六建金大建筑有限公司总用地面积26182平米总建筑面积52384.6平米门面建筑面积13411平米住宅建筑面积32414.6平米绿化率35%容积率1.75住宅起价1800元/平米住宅均价2500元/平米户型：户型两房两厅三房两厅四房两厅复式面积110-150平米160-170平米221.3平米结构框架结构市政配套及交通状况：周围一公里市政配套火车站、南站、移动公司、建设银行、建材市场等交通状况交通方便公交路线6、9、19、20、18项目优劣势：项目优势铁路、公交等交通方便，周围发展空间较大项目劣势目前周围的基础设施不是很健全，购物医疗等不方便，吵闹，周围人员较复杂，安全性不高。7、现阶段益阳市房地产行业发展特征分析1）、房地产开发投资大幅增长。截至2007年6月底，中心城区共有在建在售房地产开发项目78个，项目计划总投资46.03亿元，总建设规模299.24万平方米，其中商品住宅200.71万平方米，13972套；非住宅商品房98.53万平方米。至6月底,在建在售项目累计完成投资26.49亿元，今年1-6月完成投资8.51亿元。商品房销售（含预售）面积137.23万平方米。2）、自住型需求仍是市场购买主导力量根据统计数据，目前益阳房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新建住宅市场中90％需求者为个人，购房者中首次置业者的比例达到65%以上，而近60％的购房者为近益阳2～6年的新增人口，80％的购房者以自住或自用为目的。以自住或自用为主的住房需求，减小了房地产炒作的可能，使全市房地产市场在持续繁荣中保持理性发展，有利于避免房地产过热现象的产生。3）、产业发展逐步规范。近几年国家加大了对房地产市场的宏观调控，税收、信贷、土地政策的调节作用明显加强，有力地促进了我市中心城区房地产业的规范发展。特别是2003年10月，市委办、政府办就规范中心城区房地产开发问题下发专门文件，禁止行政事业、企业单位在办公区、厂区新建住宅，不准个人新征土地建设私人住宅，停止审批不具备居民小区规模的房地产开发建设项目，对房地产建设项目用地实行招标、拍卖和挂牌出让。这些政策措施的出台，规范了市场发展行为，使中心城区房地产业逐步进入健康发展的轨道。4）、房地产行业跟随城市发展南移。随着市政府的南迁，未来益阳城市发展中心也跟着南移，各开发商也盯住了南边这快“肥肉”，也纷纷选择在南建立自己的战壕，并不段刷新益阳房价新记录。南边也将成为益阳房地产的重点发展区。二、房地产行业发展趋势（一）、全国房地产行业发展趋势过去十余年支持我国房地产行业快速发展的基石之一是国民经济的持续增长，未来数年该行业的持续健康发展仍会依托于国民经济的稳步增长。此外，人均收入水平的提高，城市化率的提高以及人们改善居住要求的提高，这些将共同促进房地产市场长期持续健康的增长。1、产品细分，需求多元化伴随着房地产市场的逐步发展与成熟，消费者对于产品品质的要求日益提升并显现出明显的差异化特性。地区的差异化、消费人群的多元化都要求开发企业针对不同类型的客户需求设计出高品质的产品。产品差异化竞争的深化使开发企业更为注重客户管理及产品分类设计。2、产业集中度提高从国外房地产行业的发展历程看，行业逐步发展与成熟的同时，行业集中度也得到了提升。以美国市场为例，全美前十大房地产开发企业的市场份额从本世纪初不到10%提升至2006年底的27%，最大的开发企业市场份额从本世纪初不到2%提升至2006年底的4.5%，市场集中度有所提升。从全球优秀房地产开发企业的发展历程看，我国住宅产业的规模化生产也会成为发展方向，行业集中度将会逐步提高。3、品牌效应逐渐显现人们对住房品质的要求日益提升，住房不再是简单的居住场所。与其他消费品类似，合理的户型、完善的配套、优质的物业管理及售后服务，已成为优秀房产品的必备要素。优秀房地产企业在跨区域发展的同时，也将其成熟的设计理念、管理经验不断向外扩散、复制并加以完善。如万科等全国一流房地产企业的产品已具有很好的口碑，品牌效应将逐渐显现。4、土地资源稀缺性突出房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。土地资源属不可再生资源，对优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤为重要。随着开发企业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显。房地产开发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成本和利润。5、住宅产业化趋势发达国家的住宅建设已进入高度产业化阶段，突出表现在新技术应用与住宅性能认定上。在国外发达国家所流行的集成住宅个性化定制模式，集中了部品标准化、供应系列化、生产工厂化、施工装配化、服务定制化等各项优点。目前，我国住宅产业化趋势已初露端倪，万科等业内领先企业已开始积极探索产业化道路。未来随着政府、开发企业以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力，预期我国住宅产业化进程会逐步加快。（二）、湖南房地产行业发展趋势根据国家宏观调控政策走向和2008年一季度湖南省房地产市场运行情况，展望2008年房地产市场发展，将呈现以下特征：1、房地产宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现。2008年国家加大宏观调控力度，更加注重政策的可操作性，将主要从改善供应、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化，并严查调控措施落实情况。2、住房保障覆盖面进一步提高。2008年全省启动解决城市低收入家庭住房困难工作，全年全省将新建（筹集）廉租住房100万平方米，竣工经济适用住房200万平方米，解决5万户城市低收入家庭住房困难，住房保障制度进一步完善。3、商品房市场供应量持续增加。随着土地供应量上升，住宅用地将不再短缺，商品房施工面积、开工面积、竣工面积迅速增加，住房供应状况明显改善。4、房地产市场各项指标增速将放缓。2008年，国家的货币政策由“稳健”改为“从紧”，这对投资和消费都将产生较大影响，房地产开发投资、住房消费和房地产信贷等指标的增幅都将有所放缓。5、房价涨幅趋缓，但不会出现明显的大起大落。房地产市场属于充分竞争市场，市场供求关系的变化，决定房价的高低、涨落。2008年，住房的投资性需求和投机性需求减少，住房消费趋于理性，房地产市场将由供不应求转变为供大于求，商品房价涨幅将明显降低。6、二手房市场难有起色。受政策影响，二手房市场税负加重，金融信贷收紧，发展仍将缓慢。（三）、益阳房地产行业发展趋势1、房地产市场“南移”日趋迫切，市俯板快将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着城镇城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成城市未来的经济社会发展向市俯板快转移。而作为益阳经济发展的先导型产业——房地产业，目前已呈现出向市俯板快发展的明显特征。如2007年当年新推出的楼盘大部分集中在朝阳区。房地产业发展重心向市俯板快转移的趋势已相当明显。2、房地产价格还将上扬。从近年来的价格波动趋势看，益阳房地产价格持续保持平稳，房价涨幅度甚小，但2007年各区房地产价格均出现了一定幅度增长。产生这种情况的原因固然与土地的稀缺性、年内各宏观调控、建材价格全面上涨等因素有关，但房地产价格的涨跌的决定因素还在于市场供求关系的变化。益阳城市化进程的加快，人们对住宅的需求增大等原因决定益阳房价还将持续上涨。3、商业房地产市场竞争激烈。2008年商业用房销售有所增加，但仍保持着去年的销售规模，商铺物业买卖需求因新开几个大型项目拉动市场区，价格有上涨趋势。近两年商业物业新开工量平均保持着15％以上的增长，而空置量则因区域原因并没有减低，鉴于目前商品房市场旺盛趋势，预计2008年商业价格还将略有提高。但是面对成规模的商业，益阳的消化能力毕竟还是有限，人们的购买力将无法赶上商业地产增加的速度。4、不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，总体来看，未来几年益阳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。原因在于，整个朝阳区商品房的销售量每年都在上升，2006年占全市总销售量的40％，今年有望达到50％以上；而其它区域因价格基数低、交易量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制作用，从而保证全市房价平稳增长。三、房地产政策分析（一）、国家宏观政策分析房地产在金融手段、政策调控双重调节下由上半年的迅速增长逐渐回归理性，2007年是房地产市场调控的重点年，房地产投机现象在政策约束和监管下得以好转，市场开始理性回归。房地产的调控政策也越来越朝着规范市场方向进行，虽然会有一点阵痛，但是长远看来规范的市场将会更健康的运作。1、《物权法》出台，房地产市场越来越规范。３月１６日，《物权法》正式获得人代会表决通过，10月1日起正式实行。《物权法》对公有财产和私有财产给予平等保护，最终在这部法律中得以明确。对土地征用、土地开发、商品房规划、建设、销售以及后期物业管理等整个房地产产业链的一系列相关问题进行了法律规范，促使房地产市场有序、规范、健康的发展。2、“39号令”再次规范了国有建设用地的招标拍卖出让，“未缴清全部土地出让价款，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证”。“3