全面正确理解和认识物业管理（建设部政策研究中心讲稿）

全面正确理解和认识

物业管理

季如进教授清华大学房地产研究所2021年9月25日一、物业管理在我国的兴起〔一〕历史的回忆——我们共同走过从前物业管理在我国出现和兴起的时代背景： 党的十一届三中全会揭开了中国改革开放的序幕。回忆30年的历程，从“实行方案调节和市场调节相结合〞〔1979年〕到“以方案经济为主、市场调节为辅〞〔1983年〕到“有方案的商品经济〞〔1985年〕，直到中国特色的社会主义市场经济“确实立。一、物业管理在我国的兴起〔一〕历史的回忆——我们共同走过从前2.物业管理的出现、兴起和开展是在中国改革开放的大背景下，与中国房地产业的开展、住房制度的改革一路同行的。但物业管理的开展滞后。3.当前，物业管理已成为中国特色社会主义市场经济体制的组成局部，中国特色的物业管理是“中国特色社会主义理论〞的组成局部。努力探讨和实践中国特色物业管理已是时代提出的历史性课题。一、物业管理在我国的兴起〔二〕物业管理的出现与开展1.住宅物业管理直接起源于“房荒〞城镇人均住房使用面积建国初期，平方米1965年，7.8平方米〔住房温饱〕1978年，平方米〔文革期间房子根本没盖，但是人口增长了〕一、物业管理在我国的兴起邓小平80年讲话 住宅建设投资主体的多元化房地产综合开发生产方式的出台新形势下房管体制的探讨企业自管街道办事处房管所、处的探索一、物业管理在我国的兴起2.社会化、专业化、市场化物业管理体制确实定1981年3月深圳市物业管理公司的成立两次研讨会简介1994年4月?城市新建住宅小区管理方法?〔建设部33号令〕的公布2003年6月?物业管理条例?的公布，2007年8月修订2007年3月通过?物权法?，2007年10月1日实施二、物业管理的现状及主要问题〔一〕物业管理现状行业已具有并确定相当的规模物业管理领域不断拓展，竞争日趋剧烈物业管理企业增速快、差异大物业管理运作标准化不够、问题、矛盾、纠纷多物权法公布后，物业管理的调整与标准二、物业管理的现状及主要问题〔二〕物业管理法制框架的形成与建立1.?物权法?与?物业管理条例?2.相关的几个主要制度业主大会制度管理规约制度物业管理专业人员职业资格制度物业效劳企业资质认定制度物业管理效劳招投标制度物业承接验收制度住房专项维修资金制度3.注册物业管理师制度简介4.各地方政府应出台的配套文件二、物业管理的现状及主要问题〔三〕当前物业管理存在的主要问题1.全社会对物业管理全面正确的理解与认识还不到位。2.二个错误倾向我来管你－物业公司角度业主至上－业主角度3.政府职能转变中的新问题。4.市场经济是个大学校，我们要重新学习。二、物业管理的现状及主要问题〔四〕开展趋势1.建管别离的必然趋势2.物业管理定位的调整3.物业管理市场的细分4.物业管理运作的标准二、物业管理的现状及主要问题〔五〕两点启示1.中国国情与国外借鉴2.改革与市场经济三、物业管理的含义及定位〔一〕物业管理的含义1.最早的官方提法：?城市新建住宅小区管理方法?〔建设部33号令〕第二条：“本方法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理工程进行维护、修缮与整治。〞第四条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。〞三、物业管理的含义及定位2.?物业管理条例?的提法第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。〞三、物业管理的含义及定位3.?物权法?的说法第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业效劳企业或者其他管理人管理。〞第82条：“物业效劳企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。〞三、物业管理的含义及定位注意：物业管理始终没有定义，即其内涵与外延不清导致定位不准。当前，可将物业管理理解为：社会化、专业化、市场化的房屋管理模式。三、物业管理的含义及定位〔二〕物业管理的三个层次1.物业的根本管理效劳2.物业的资产管理3.物业的投资组合管理三、物业管理的含义及定位〔三〕根本管理效劳的三个档次：1.保障型：适用于经济适用房、旧有公房，效劳标准低、收费低〔目前执行政府指导价〕；2.效劳型：适用于商品房，效劳标准和收费标准高于保障型，收费以政府指导价为根底，参考物业档次协商确定；3.享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。三、物业管理的含义及定位〔四〕物业管理的三个目的1.以物业为对象——没有物业就没有物业管理确保功能的正常使用与完好；保值增值。建筑物生命周期介绍。

三、物业管理的含义及定位2.以人为核心——物为人用的要求创造和提供平安、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩序，满足不同住用人全方位、多层次的需求。人对居住的不同层次的需求:〔1〕住面积——温饱社会的根本要求〔2〕住功能——小康社会的硬件要求〔3〕住环境——小康社会的硬、软件要求〔4〕住效劳——小康社会的软、硬件要求〔5〕住品位——后小康时代的追求环境与秩序管理的根本要求:平安、安静、安逸

现阶段主要努力方向三、物业管理的含义及定位3.社会责任社会效益、经济效益、环境效益的统一及做到同步增长。注意处理：〔1〕三个效益的联系与关系，谁为主〔学生：政治挂帅、以学为主、身体第一〕；〔2〕物业效劳企业的社会责任与权利的某种不对称现象；〔3〕业主整体利益的要求和个别业主利益诉求的不对等情况。三、物业管理的含义及定位〔五〕物业管理在房地产开发中的地位和作用与自然的和谐－－天人合一的理念人与物的和谐－－物为人用的原那么人与他人的和谐－－群体生活、工作的需求四、物业管理的性质和自身特点〔一〕物业管理的性质1.社会化双向含义，物业公司到社会上寻找物业，业主到社会上选聘物业公司。2.专业化指专门的机构，人员，设施技术等。3.市场化指企业化、经营型。提供的产品是劳动效劳、技术效劳、管理效劳，提供的方式是有偿。四、物业管理的性质和自身特点〔二〕物业管理的自身特点1.不仅是劳务密集型行业，更是管理密集型行业，未来还将是技术密集型行业。〔1〕物业管理与物业效劳的区别与联系对管理与效劳的认识无论哪类管理，都是通过效劳来表达的。管理本身就是效劳，效劳需要管理。四、物业管理的性质和自身特点〔二〕物业管理的自身特点(2)物业管理效劳的对象包括人和物：物业管理的效劳对象包括全社会各行各业、各个阶层的人。〔党政军民学、工农兵学商、男女老少幼〕从物的角度，科技的最新开展首先会应用于人们生活的各个方面。物业管理的具体工作内容很复杂。四、物业管理的性质和自身特点2.全天候、不间断的管理效劳工作〔1〕物业管理一旦开始，就不能停顿。在时间上是不能有间断点的。〔2〕容易出现间断点的时刻：双方进入法律诉讼时期物业效劳合同到期到再次选聘之间后合同义务四、物业管理的性质和自身特点3.销售环节提前市场化的物业管理，其本质是一种商品的生产和提供。物业效劳公司提供的产品是管理效劳和劳务效劳，广阔住用人是这种产品的消费使用者。生产销售消费四、物业管理的性质和自身特点4.产品的生产和消费使用同时产生和结束〔1〕物业管理的生产环节和消费环节具有和一般产品〔包括其他效劳行业〕不同的一个突出特点：即物业管理的生产与消费是同时产生、即时消费。〔2〕由于物业管理生产和消费是同时产生和结束，导致物业管理提供的管理效劳缺少质量检验这一至关重要的步骤，无法剔除“废品〞。这是由行业特点决定的。生产消费销售四、物业管理的性质和自身特点4.产品的生产和消费使用同时产生和结束〔3〕如何看待“废品〞物业效劳企业：1%和100%的关系加强全过程的质量控制业主：宽容、支持、谅解注重监督改正过程与结果〔不以追究责任为主〕四、物业管理的性质和自身特点5.物业管理效劳提供者直接面对全体住用人物业效劳公司的每一个员工直接面对广阔住用人。物业管理效劳的这一特征决定了员工的根本素质与即时表现会直接影响到所提供的效劳的质量。〔1〕效劳的最高境界是满足效劳对象的“心理需求〞〔2〕员工的根本心态是搞好管理效劳的根底〔3〕调整员工的情绪是物业效劳公司各级领导者日常管理工作的重点〔4〕广阔住用人对员工的尊重、理解是必要的四、物业管理的性质和自身特点6.效劳质量与价格之间的弹性关系一般产品的性价比是刚性或者半刚性的；物业管理效劳的性价比是弹性的。物业管理效劳的收费内容分为两种：一种是常规的公共效劳，根据政府指导价在一定的范围内根据效劳内容和质量浮动或双方协商定价；另一种是不限价的专项效劳和特约效劳，这类效劳一般是根据效劳质量和效劳方式的不同由业主和物业管理公司协商定价。四、物业管理的性质和自身特点6.效劳质量与价格之间的弹性关系物业管理效劳是一种体验商品，事前不易准确评价特点：客观评价的专业性主观评价的模糊性在物业效劳合同洽谈期间，对根本价格的准确把握始终是业主与物业效劳公司双方协商的重点与难点。五、房地产开发与物业管理的关系〔一〕房地产开发企业与物业效劳企业的关系1.早期开发商成立物业管理公司起到推动物业管理普及、开展的作用。 ――青春不解风情2.社会各界尤其是开发商及其下属的物业管理企业对物业管理的不了解、不熟悉是各类问题产生的主要根源。 ――初恋时，我们不懂爱情3.房地产开发与物业管理的相别离是今后的开展方向与要求。 ――离婚了，别再来烦我五、房地产开发与物业管理的关系〔二〕从物业管理角度，开发商应注意的几个问题产权界定与清晰物业管理早期介入的必要性售楼广告宣传中的问题规划、设计调整的问题分期建设的问题配套设施不完善的问题各种功能设计、设施设备选型要考虑日后运行、使用、管理费用的问题住房质量责任保险制度与担保介绍诚信建设与和谐社会五、房地产开发与物业管理的关系〔三〕房地产开发企业与前期物业管理1.前期物业管理的起始点2.开发商、物业管理公司、业主三方的关系3.前期物业管理效劳是物业管理的矛盾、纠纷、问题集中出现的时期六、业主的三个层次与三种意识

〔一〕业主的三个层次1.单个业主2.全体业主－业主大会3.业主委员会六、业主的三个层次与三种意识〔二〕业主的三种意识1.权利意识〔1〕有何种权利〔2〕如何行使权利〔3〕怎样维护权利

(1)有何权利单个业主的权利－－成员权〔包括义务〕知情权——行使权力的前提参与权——行使权力的根底*选择权——行使权力的关键监督权——行使权力的保障六、业主的三个层次与三种意识

*选择权的含义说明你的选择意味你将接受选择结果，即大多数人的选择对选择的代价的承受六、业主的三个层次与三种意识

〔1〕有何权利业主大会的权利——决定权物业管理的一切重大事项由业主大会决定业主委员会的权利——执行权注意：大多数人的命运不能由少数人决定六、业主的三个层次与三种意识

〔2〕如何行使权利－－民主不仅仅是工作作风、工作方法，民主是现代社会的根本制度之一；民主的程序，即游戏规那么；民主需实践、提高；民主的代价。六、业主的三个层次与三种意识

〔3〕怎样维护权益－－合法理性的维权意识，合法的维权途径、手段。注意：不要打错板子，有理也不能搅三分。六、业主的三个层次与三种意识

2.自治意识(1)“权在业主〞及业主议事规那么这个业主是指全体业主。这是自治的表达(2)付费的概念这是自治的必要条件(3)自治的途径群体中集体思想的归纳、表达与实施六、业主的三个层次与三种意识

3.自律意识－－自律的内涵(1)法律的底线(2)社会整体利益的服从(3)少数服从多数的理解六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识〔三〕业主大会制度简介1.业主大会2.业主委员会3.管理规约与临时管理规约4.业主大会议事规那么七、物业管理招投标〔一〕为什么要搞招投标市场经济的要求行业标准开展的要求企业自身建设的要求广阔业主自身利益的要求七、物业管理招投标〔二〕招投标的性质和目的1.招投标性质――是市场经济的必然产物2.招投标的目的――不是要最好的，而是要最适合的七、物业管理招投标〔三〕物业管理招投标法规1.中华人民共和国招标投标法〔自2000年1月1日起施行〕2.政府采购法(自2003年1月1日1起施行)3.物业管理条例〔国务院〕〔自2003年9月1日起施行〕4.前期物业管理招投标管理暂行方法〔建设部〕〔自2003年9月1日起施行〕5.各地物业管理招标投标方法七、物业管理招投标〔四〕物业管理招投标的自身特点1.最适合的物业管理方案不易确定2.物业管理效劳的行业特殊性七、物业管理招投标〔五〕物业管理招投标的分类及要点1.按招标主体分类(1)开发建设单位〔开发商〕a.开发商招标和物业管理企业投标的心态b.草拟制定相关文件c.政府部门的参与与监管d.提前进行(2)业主大会(3)产权人〔单一产权为主〕七、物业管理招投标2.按招标方法分类(1)自行招标(2)委托招标(3)自行招标与委托招标相结合3.按招标形式分类(1)公开招标(2)邀请招标

七、物业管理招投标(六)编制招标文件的要点 1.本物业有无特殊性要求 2.保修期费用的测算 3.报酬的取费形式八、物业效劳合同〔一〕物业效劳合同的地位与作用〔二〕物业效劳合同的种类 1．前期物业效劳合同 2．前期物业管理效劳协议 3．物业效劳合同八、物业效劳合同1.前期物业合同〔1〕甲、乙方：甲方：开发商乙方：经招投标选聘的物业效劳企业〔物业管理公司〕或其他管理人〔2〕签订日期在开发商取得销售证〔现房〕或预售许可证〔期房〕之前。八、物业效劳合同〔3〕合同期限?物业管理条例?规定，到业主大会成立，选出业主委员会，并选聘物业管理公司，签订新的物业效劳合同时止。应有最长期限，如不超过2－3年。保护业主利益。也应有最短期限，不短于1年。保护物业公司利益。八、物业效劳合同〔4〕几点说明从业主入住到成立业主大会这段时间，以及物业建设阶段，都需要物业效劳企业提供物业管理效劳。这个阶段的物业管理为前期物业管理。前期物业管理与通常情况下物业管理的不同特征。前期物业效劳合同对日后物业管理能否正常实施的影响。八、物业效劳合同前期物业效劳合同的特征由建设单位和物业效劳企业签订；前期物业效劳合同是一种过渡性质的合同；前期物业效劳合同是一种要式合同.要式合同是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。八、物业效劳合同2.前期物业管理效劳协议〔1〕甲、乙方甲方：开发商；或开发商选聘的物业效劳企业或其他管理人；或开发商和开发商选聘的物业效劳企业或其他管理人乙方：购房人八、物业效劳合同〔2〕签订时间：购房人在签订购房合同前。〔3〕协议期限：同前期物业效劳合同。八、物业效劳合同〔4〕几点说明购房人〔业主〕在签订?房屋买卖〔预售〕合同?时，应同时签订前期物业管理效劳协议，或包含在买卖合同中。?物业管理条例?第二十五条规定该协议的目的是保障前期物业管理活动当事人〔包括业主、物业效劳企业双方〕的合法权益，减少物业管理纠纷。前期物业管理协议有效期：从房屋出售之日起，至业主委员会成立后与其选定的物业效劳企业或其他管理人签订新的物业效劳合同生效为止。八、物业效劳合同前期物业管理效劳协议的根本特征：购房人在购房时必须同时签订协议；协议的根本内容应与前期物业效劳合同一致；协议应经政府主管部门审定；协议的内容必须对所有购房人一致.八、物业效劳合同3.物业效劳合同〔1〕业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。〔2〕业主委员会应听取广阔业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业效劳企业或其他管理人，并签订物业效劳合同。〔3〕合同的双方为业主委员会和物业效劳企业或其他管理人。委托管理期限由双方协议商定。〔4〕物业效劳合同签订后，前期物业效劳合同与前期物业管理效劳协议同时终止。〔5〕委托期满，需要再次决定是续聘还是聘用其他物业效劳企业或其他管理人。八、物业效劳合同〔三〕专项效劳的委托合同1.物业效劳企业可以将绿化、保安、保洁等效劳委托给其他专业的效劳公司承担。2.这些专项效劳的委托合同不属于物业效劳合同，虽然它们和物业管理活动相关。八、物业效劳合同〔四〕物业效劳合同的签订要点 1．“宜细不宜粗〞的原那么 2．不应有无偿无限期的承诺 3．合同的签订既要实事求是，更要留有余地 4．要明确违约责任的界定及争议的解决方式八、物业效劳合同1.“宜细不宜粗〞的原那么一般物业效劳合同中对委托的管理效劳应包括五个层次的约定：〔1〕针对委托工程的约定〔2〕各个委托工程的具体内容〔3〕管理效劳的质量标准〔4〕管理和效劳费用〔5〕要对物业效劳企业的奖惩约定条款八、物业效劳合同2．不应有无偿无限期的承诺〔1〕物业管理本质上讲是有偿效劳，无偿提供效劳是福利制的产物，不是市场经济的要求。〔2〕无偿效劳会导致住用人之间享受到的效劳不一致。〔3〕无偿提供效劳在实践中证明是有害、行不通的。〔4〕物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是行不通的，实践中也是难以做到的。八、物业效劳合同3．合同的签订既要实事求是，更要留有余地〔1〕物业效劳企业要量力而行。〔2〕对分期建设工程、分期建成使用时的物业管理的承诺。〔3〕各项承诺要恰到好处，留有余地；宁可缺乏，不可过头。八、物业效劳合同4．要明确违约责任的界定及争议的解决方式〔1〕明确各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件。〔物业管理公司代人受过分析〕〔2〕要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。〔3〕三层解决方式：协商；调解；仲裁或诉讼。九、物业效劳的费用问题物业管理是要花钱的。但凡和钱有关的问题牵扯到收和支两个方面，即物业管理效劳经费的来源和物业管理效劳费用支出的本钱构成。需要提请注意的是，这不仅仅是物业效劳费的问题。九、物业效劳的费用问题(一〕物业管理经费的来源物业效劳费共用部位、共用设施设备维修资金多种经营的收益与利润政府的扶持开发商的支持业主的赞助九、物业管理效劳的费用问题〔二〕物业效劳费物业效劳费的收费原那么物业效劳费的构成物业效劳费的定价形式和计费方式物业效劳费的收缴九、物业管理效劳的费用问题1.物业效劳费的收费原那么合理公开费用与效劳水平相适应竞争双方协商政府监督九、物业管理效劳的费用问题2.物业效劳费的构成〔1〕包干制物业效劳费(X)=物业效劳本钱(X1)+法定税费(X2)+物业效劳企业的利润(X3)〔2〕酬金制预收的物业效劳资金(X)=物业效劳支出(X1)+物业效劳企业的酬金(X4)九、物业管理效劳的费用问题物业效劳本钱或物业效劳支出的构成：管理、效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。九、物业管理效劳的费用问题3.物业效劳费的定价形式和计费方式〔1〕物业效劳费的定价形式政府指导价有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主