2023年自考类法律自考房地产法历年高频考题带答案难题附详解

2023年自考类法律自考房地产法历年高频考题带答案难题附详解（图片大小可自由调整）第1卷一.历年考点试题黑钻版(共50题)1.下列关于登记错误的说法正确的是______A.登记错误专指因当事人提供虚假材料只是记载权利状态与真实权利状态不符的情形B.登记错误专指因登记机构自身原因造成的记载权利状态与真实权利状态不符的情形C.即使登记机构尽到了合理审查的义务也不得免除登记错误的责任D.登记错误是指因当事人提供虚假材料或者因登记机构自身原因造成的记载权利状态与真实权利状态不符的情形2.销售不动产营业税的税率为______A.1%B.3%C.5%D.7%3.按《房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，下列符合设立房地产开发企业应具备资本条件的是______A.注册资本100万元人民币以上B.注册资本50万元人民币以上C.注册资本30万元人民币以上D.注册资本10万元人民币以上4.申请人民法院强制执行征收补偿决定案件的管辖法院为______A.申请人住所地基层人民法院B.申请人住所地中级人民法院C.房屋所在地基层人民法院D.房屋所在地中级人民法院5.简述建设工程施工合同发包人的一般义务。6.2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地(已取得土地使用权证)进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。

[问题]烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么?7.在确定基价包销情况下，下列哪个选项不是开发商与包销商约定由包销商决定的事项?A.付款方式B.包销基价C.付款期限D.对外销售价格8.对新建房屋进行的权属登记属于______A.转移登记B.初始登记C.总登记D.其他权利登记9.设立房地产中介服务机构应具备的条件包括______A.有自己的名称、组织机构B.有固定的服务场所C.有必要的财产和经费D.有足够的专业人员E.有3年以上的从业资历10.房地产咨询11.物业服务企业一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为______个工作日。A.10B.20C.30D.5012.下列关于房地产合作开发的主要法律问题哪些说法是正确的?A.合作开发的实际投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，按照当事人的过错确定B.房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准以后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的投资比例确定C.合作开发房地产合同的当事人可以要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配D.合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润E.当事人违反规划开发建设的房屋?被有批准权的人民政府主管部门认为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任13.简述土地分类及其用途变更。14.下列建筑物部分哪些属于全体业主共有?A.建筑物B.锅炉房C.绿地D.建设用地使用权E.某层的配电室15.属地登记16.目前，我国的房地产中介服务机构有是______A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.房地产开发商E.房地产管理部门17.房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须______A.土地使用权分开抵押B.同时抵押C.土地使用权先抵押D.土地使用权不能抵押18.简述契税的减免情形。19.下列关于工程价款利息表述错误的是______A.利息从实付工程价款之日计付B.当事人没有约定或约定不明且建设工程已经交付的，为交付之日C.当事人没有约定或约定不明且建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日D.当事人没有约定或约定不明且建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日E.工程价款利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息20.借款人以所购住房抵押的范围是住房价值的______A.30%B.全额C.40%D.60%21.简述可以设定抵押的房地产种类。22.无追索权的项目融资23.人民法院受理行政机关申请强制执行房屋征收的应当采取的方式为______A.裁执一体B.裁执分离C.或裁或执D.裁主执辅24.划拨使用国有土地的，核发国有土地划拨决定书的单位是______A.省级人民政府B.省级人民政府土地管理部门C.市、县级人民政府D.市、县级人民政府土地管理部门25.商品房预售26.在实物保障的住房保障形式下，直接建设与供应公共住房的主体是______A.房地产企业B.慈善机构C.政府D.公民个人27.商品房现售28.签订国有土地租赁合同的主体是______A.省级以上人民政府土地管理部门B.地市级以上人民政府土地管理部门C.县级以上人民政府土地管理部门D.乡镇以上人民政府土地管理部门29.下列关于置业担保公司的设立条件的说法错误的是______A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有不少于2000万元人民币的实有资本D.有适应工作需要的专业管理人员30.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括______A.国家包B.福利性C.低租金D.供给制E.等级制31.下列说法中有几个是正确的?______

(1)开标，就是投标人提交投标文件时间截止后，招标人依据文件规定的时间和地点，开启投标人提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、投标价格及投标文件中的其他主要内容。

(2)评标，是指评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果达成一致意见的行为。

(3)定标，即招标人根据评标委员会提出的建议和推荐的招标候选人确定中标人。

(4)招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，合同订立后，在双方意思表示真实的情况下，招标人和中标人可以再行订立其他协议。A.1B.2C.3D.432.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是______A.行政处罚B.刑事制裁C.赔礼道歉D.行政处分33.就目前来看，我国房地产法律体系中专门法包括______A.《农村土地承包法》B.《担保法》C.《建筑法》D.《住宅法》E.《草原法》34.下列不属于商品房预售的特点的是______A.标的是正在建造中的商品房B.具有较强的国家干预性C.双务性D.实践性35.申请房地产开发贷款的项目资本金不低于申请贷款项目总投资的______A.15%B.20%C.30%D.35%36.存量房37.物业38.简述房地产融资担保的种类。39.企业发行债券余额不得超过其净资产的______A.10%B.20%C.30%D.40%40.下列哪些属于房地产中介服务机构?A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.房地产登记机构E.房地产开发机构41.物业管理42.自治区划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的______A.70%以上B.50%以上C.60%以上D.80%以上43.拆迁范围确定后，可以进行的活动是______A.在原来房屋上搭建新建筑物B.继续使用房屋C.将住房改造为商品房D.对旧房进行改造扩大面积44.简述建设工程监理的基本准则。45.商品房销售广告违反《房地产广告发布暂行规定》、《广告法》等规定的，相关当事人应当承担的责任不包括______A.通报批评B.罚款C.停止发布D.补偿46.房地产开发融资47.下列选项中，不属于物业服务企业特征的是______A.依法设立B.具有独立法人资格C.独立从事管理服务D.设立需经过物业行政主管部门审批48.土地增值税税率采用______A.四级超额累进税率B.固定税率C.四倍超额累进税率D.全额累进税率49.中性税收50.国有土地租赁第1卷参考答案一.历年考点试题黑钻版1.参考答案：B[解析]在我国，登记错误专指因登记机构自身原因造成的记载权利状态与真实权利状态不符的情形。2.参考答案：C[解析]销售不动产营业税实行比例税率，税率为5%。3.参考答案：A4.参考答案：C[解析]申请人民法院强制执行征收补偿决定案件由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。5.参考答案：(1)按照合同的定做好施工前准备工作。包括提供资金、原材料、设备、技术资料和施工所需证件及各项施工批准手续、使场地具备施工条件及保证施工道路的畅通等。

(2)与承包人相互配合，保证工程建设顺利进行。

(3)组织工程验收。发包人接到承包人的隐蔽工程验收通知后，应及时对其检查。

(4)接受建设工程并且按照约定支付工程价款。[考点]房地产开发建设→建设工程施工合同6.参考答案：有效，因为烟草公司已经取得土地使用权，对仓库享有所有权，可以将其出租，且租赁合同为诺成合同，不以登记为生效要件，所以未登记备案不影响合同的效力。7.参考答案：A[解析]确定基价包销是指开发商与包销商只约定包销基价、付款期限、对外销售价格由包销商决定。8.参考答案：B9.参考答案：ABCD10.参考答案：房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。11.参考答案：B[解析]一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。12.参考答案：DE[解析]根据最高人民法院2004年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，合作开发的实际投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定，可知A错。房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定，可知B错误。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持，可知C错。13.参考答案：《土地管理法》第4条按土地用途，将土地分为三类：(1)农用地，即直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；(2)建设用地，即建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；(3)未利用地。

土地用途的变更包括两个层次的用途变更：一个是土地利用总体规划规定的用途的变更，即地类的变更，如农用地转为建设用地的；另一个层次是对城乡规划规定的利用条件的变更。14.参考答案：ABCD[解析]建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。而某层的配电室、保洁工具存放室、走廊灯，仅仅供一部分业主使用，一般定为部分业主共有部分。15.参考答案：属地登记就是不动产应当由不动产所在地的登记机构办理，即《物权法》第10条第1款所规定的：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”16.参考答案：ABC17.参考答案：B[考点]本题考查的知识点是房屋抵押的问题。

《城市房地产抵押管理办法》第4条规定，以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。18.参考答案：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；(4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。19.参考答案：AE[解析]根据《施工合同解释》第17条规定，当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，故E错。根据《施工合同解释》第18条规定，利息从应付工程价款之日计付，故A错。20.参考答案：B21.参考答案：可以抵押的房地产主要包括：

(1)房屋及其他土地附着物；

(2)建设用地使用权；

(3)土地承包经营权。22.参考答案：是指贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益，货款银行为保障自身利益，以该项目拥有的资产做担保。如果该项目未能建成或经营失败，其资产或受益不足以清偿全部的货款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。[考点]房地产融资与担保→房地产开发融资23.参考答案：B[解析]2012年，最高人民法院公布了《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规定，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。24.参考答案：D[解析]划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。25.参考答案：商品房预售是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给买者的行为。26.参考答案：C[解析]实物保障，由政府直接建设与供应公共住房，向符合住房保障条件的公民出售或出租，国内实践大致可概括为“两租两售”模式，即廉租住房和公共租赁住房供出租，经济适用住房和限价商品住房供出售。27.参考答案：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。28.参考答案：C[解析]国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者和县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。因此其主体一方必须是县级以上人民政府土地管理部门29.参考答案：C[解析]设立担保公司应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的服务场所；(3)有不少于1000万元人民币的实有资本；(4)有一定数量的周转住房；(5)有适应工作需要的专业管理人员；(6)有符合《公司法》要求的公司章程；(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。30.参考答案：ABCDE31.参考答案：A[解析]评标，是指评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认的行为，故(2)错。定标，即招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的招标候选人确定中标人，故(3)错。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30口内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，并送工程所在地的县级以上建设行政主管部门备案。合同订立后，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议，故(4)错。32.参考答案：A33.参考答案：ACD本题考查的知识点是我国房地产的法律体系。我国房地产法律体系按其内容分为：综合的法如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定；专门的法如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《城市规划法》、《建筑法》、《住宅法》；相关的法如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等。34.参考答案：D[解析]商品房预售除具有一般买卖的双务性、有偿性、诺成性的特点外，还具有如下特点：(1)商品房预售的标的是正在建造中的商品房；(2)商品房预售具有较强的国家干预性。35.参考答案：D[解析]申请房地产开发贷款的项目资本金不低于申请贷款项目总投资的35%，全部到位并先于贷款投入项目开发。36.参考答案：存量房是相对于房地产开发商投资新建造的商品——增量房而言的，它是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，即通常所说的二手房。37.参考答案：物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。38.参考答案：按不同的标准，可对房地产融资进行不同的分类：

(1)按担保方式的不同，可以分为人的担保(保证)和物的担保(质押和抵押)；

(2)在抵押担保中，按债务人与抵押物的关系，可分为债务人以自己的物设定的抵押担保和以他人所有的物设定的抵押担保；

(3)以抵押物是否建造完成，可分为以建造完成的物提供的抵押，和以正在建造中的物提供的抵押。39.参考答案：D[解析]企业发行债券余额不得超过其净资产的40%。40.参考答案：ABC[解析]《城市房地产管理法》第57条规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。41.参考答案：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。42.参考答案：D本题考查的知识点是基本农田保护区制度。《土地管理法》第34条规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。43.参考答案：B本题考查的知识点是拆迁补偿的相关规定。依照我国法律规定，拆迁范围确定后，当事人不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途：续租或新租房屋。44.参考答案：建设工程监理活动必须遵循下面的准则：