《投资与理财》教学讲义 教案（项目三：单元二）

本次课标题：项目三：消费与房地产投资理财单元二：房地产投资理财规划上课时间上课地点教学目标知识目标能运用目前我国(自用)住房贷款的主要种类及操作方式进行住房规划，能运用筹资理论进行购房筹资规划，能运用相关理论进行出租房和出售房决策识记能力目标：住房规划的主要内容，购房筹资规划，住房规划的意义，什么是住房抵押，房地产投资交易相关费用理解能力目标：家庭居住规划的内容、方法和程序，房产投资的优势和劣势，分析租房的成本和收益，计算购买住房的成本、计算房地产投资回报能力训练任务及活动【工作任务1】理清房地产投资规划规划理念活动一：分组讨论房地产投资规划规划的不同观念活动二：分组讨论买房和租房的好处【工作任务2】分析不同收入家庭住房理财规划活动：分组讨论中低收入家庭如何买房【工作任务3】房地产投资回报的计算活动：分组讨论考察房产是否值得投资的关键是什么?能否用公式进行简单计算衡量?房地产投资交易相关费用有哪些?参考资料1.张旺军：投资理财—一个人理财规划指南，科学出版社，2009年1月第一版第2次印刷2.廖旗平：个人理财，高等教育出版社，2009年2月第一版第1次印刷4.理财中国一个人理财专业网站：/检查记录识记能力目标：住房规划的主要内容，购房筹资规划，住房规划的意义，什么是解寂kdom投资交易相关费用理解能力目标：家庭居住规划的内容、方法和程序，房产投资的优势和劣势，分析租房的成本和收益，计算购买住房的成本、计算房地产投资回报应用能力目标：能运用目前我国(自用)住房贷款的主要种类及操作方式进行住房规划，能运用筹资理论进行购房筹资规划，能运用相关理论进行出租房和出售房决策朝鲜战争结束后，霍英东就预料到，香港航运事业的繁荣，必然会带来金融贸易的发展，而这又将促进商业及住宅楼的开发。于是他抢先把经营重点转向了房地产开发。1954年12月，霍英东拿出自己的120万港元，另向银行贷款160万港元，在香港铜锣湾买下了他的第一幢大厦，并创办了"立信建筑置业有限公司"。开始，他也和别人一样，自己花钱买旧楼，拆了后建成新楼逐层出售。这样当然可以稳妥地赚钱，可是由于资金少，发展就比较慢。他苦苦地思索改革房地产经营的方法，有一天，有个老邻居到工地上找他，说是要买楼。霍英东抱歉地告诉他，盖好的楼已经卖完了。邻居指着工地上正在盖的楼说："就这一幢，你卖一层给我好不好?"霍英东灵机一动，说：“你能不能先付定金?”邻居笑着说：“行，我先付定金，到盖好后你把我指定的楼层给我，我就把钱交齐。”两人就这样成交了。这个偶然的事件，却使霍英东得到了启发。他立刻想到，他完全可以采取房产预售的方法，利用想购房者的定金来盖新房!这个办法不但能为他积累资金，更重要的是还能大大推动销售!因为，房产的价格是非常昂贵的，要想买一幢楼，就得准备好几十万元的现金，一手交钱，一手接屋，少不得一角一分，拖不得一时一刻。当时只有少数有钱人才能买得起房产，所以房地产的经营也就不可能太兴旺。现在霍英东采取的房产预售的新办法，只要先交付10%的定金，就可以购得即将破土动工兴建的新楼。也就是说，要买一幢价值10万港元的新楼，只要付一万港元，就可以买到所有权，以后分期付款。这对于房地产商人来说，好处是显而易见的。利用人家交付的现金，他们原来只够盖一幢楼的钱，现在就可以同时动手盖10幢楼，发展的速度大大加快。对于购买房产的人来说，也是有利的。先付一小笔钱，就可以取得所有权，待到楼房建成时，很可能地价、房价都已上涨，而已付定金的买方只要把房产卖掉，就有可能赚一大笔钱!因此，很快就有一批人变成了专门买卖楼房所有权的商人，这就是后来香港盛行的"炒楼花"。这一创举使霍英东的房地产生意顿时大大兴隆起来，一举打破了香港房地产生意的最高纪录。当别的建筑商也学着实行这个办法时，霍英东已经赚到了巨大的财富。人们不得不承认他创造性的经营方式。他当上了香港房地产建筑商会会长，会内有会员300名，拥有香港70%的建筑生意。所以有人把霍英东称为香港的“土地爷”!霍英东采取的房产预售新方法，只要先交付百分之十的定金，就可以购得即将破土动工兴建的新楼。这对于房地产商人来说，可以通过这种借鸡生蛋的方式，来弥补资金的不足。引入-—让人目瞪口呆的美国住房规划过河北省。麻省属于丘陵地区，境内主要是高低起伏海拔两三百米的丘陵。如果其中出现一个海拔五六百米的山头，就可能成为一个风景点。因为人们开车顺着盘山公路到达山顶，就可以“极目远望",观赏周围的丘陵、小河和湖泊。麻省的地理和气候条件，如在我国应是一个较好的农业地区。而美国适农地域广阔，为了防止粮食生产过剩，美国政府把麻省的大部分地区划为非农业区，即不准种粮食，但可以种一些瓜果的地区。所以，麻省的乡村，由于不搞农业生产，不是“农村”,而是树木茂密的乡村。麻省有完整的高速公路网连接着各个城市。为了发展乡村住宅，就在两条高速属于中等收入者住房水平。住宅四周有一二千平方米的草地，屋后的山上还有较大面积的山林。新房售价每幢在20万美元左右，旧房售价则为十几万美元，比较便宜。由于地处树林茂密的乡间，生态环境宜人。特别是沿着小河建的住宅，背山面水，风景更为优美。由住宅驾车上高速公路一般只【工作任务1】理清房地产投资规划规划理念活动一：分组讨论房地产投资规划规划的不同观念案例3.2:在某市机关工作的李帅男和在外企工作的张玫倪打算结婚，两人对于如何购置新房产生了矛盾。小李说应先根据当前的经济实力买个小点的房子，等以后有能力了，再买个大些的。而小张认为应该一步到位，新房应该气派，宽敞，舒适漂亮，所以应该贷款或借钱买个大房子，否则就盾。其实，小李和小张关于房子的矛盾很普遍。因为人需要衣、食、住、行，其中住是关键。房子居住规划呢?是买房，租房，换房，还是建房?根据专家的建议，家1.买房应具备哪些条件?2.买什么样的房?3.如何买房?一、房地产投资理财规划的意义类别户型用途大小区位原为文档既能满足居住的需求，又能满足其他生活需求：既能使家庭财务平稳，又能使生活水中稳步且外com讨论：请对案例3.2中的李帅男和张玫倪关于买房和租房的争论进行分析，结合本单元所学 购房与租房的居住效用相近，差别在于购房者有产权，因而有使用期间的自主权，而租房者有时会租房与购房何者更加划算，牵涉到拥有自己房产的心理效用与对未来房价的预期。因购房者可不同的人可能会在租购间作不同的选择。购房与租房应如何抉(一)年成本法是房租。购房(或租房)者在进行决策时就会比较购房和租房成元，押金3个月。购则总价80万，首付30万元，利率6%的房屋抵押贷款。王先生租房与购房的成本分析如下(假设押金与首付款的机会成本是一年的存款利率3%)。租房年成本：3000x12+3000x3x3%购房年成本：30万x3%+50x6%=39000(元)看起来租房比购房年成本低2730元，或每月227.5元，租房比较划算。不过还要考虑以下因(1)房租是否会每年调整。购房后成本固定，而且租与购的月成本只差227.5元，只有月租的7.6%,因此只要未来房租的调整幅度超过7.6%,则购房比租房划算。屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年居住=4.5%,购房年居住成本率=3.9万元÷80万元=4.875%,差距只有0.375%。若计划住5年，0.375%x5=1.875%,只要房价可能在5年内涨2%以上，购房仍然比较划算。如果房价不断探底，大家都预期房价会进一步下跌而宁可租房不愿购房，则租房居住成本低，而房租保持不变，则租房与购房的居住成本的差异会逐渐降低，可以考王先生看中一处房产。若是租，房租每年30万元。王先生确定要在万元，假设5年后售房所得为1000万元。以存款利率6%为机会成本的计算依据。请分析王先生是1.计算租房的净现金流现值。由于房租每年30万元，王先生租房5年，以存款利率6%为机会P=年金30万元×标准年金现值系数(n=5,i=6%)2.购房净现金流现值。购房净现金流量现值应该等于5年后售房净所得的现值减去购房现值，而5年后售房净所得的现值：P=5年后售房所得1000万元×标准复利现值系数(n=5,i=6%)购房净现金流量现值=5年后售房净所得的现值-购房现值=747.26-800=-52.74(万元)若5年后房价与目前房价相当，此时的购房或租房决策，主要取决于当事人对5年后房价涨幅净现值法考虑居住年数，值得参考的决策标准是，如果不打算在同一个地方住3年以上，最好还是以租代购。因为3年内房租再怎么调涨，仍会低于房贷利息的负担，若购房后装修只住3年，则折旧成本太高，而期待房价不断飙升是相当不切实际的。的交易成本，如共同维护基金、契税、律师费、保险费等合计起来也要房价的3%以上。再加上自用住宅会比租用的住宅舍得装修，除非房价在3年内大幅上涨，否则计人中介及装修等费用后的净现主要是指房地产所处的位置、地质、地势、气候条件和环境质量等因素。需要说明的是，房地产中的地段概念，不仅指其自然地理位置，而更多地是指房地产的经济地理位置、环主要有供求状况、物价水平、利率水平、居民收入和消费水平。由反映，利率上升不仅带来开发成本的提高，也将提高房地产投资者的的社会需求，导致房地产价格的下降。但是，房地产价格受多种因素的影响，在市或利率水平过低的情况下，利率的上升并不必然产生房地产价格房地产价格的制度、政策、法规等方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策与【工作任务2】分析不同收入家庭住房理财规划原创力文档四、购房规划和购房筹资规划(一)购房规划力文档力文档是安全的。例如，如果家庭月收入.5000元，每月的房款月供应该不超出1500元。但如果收入预期可负担的首付款：目前年收入X收入中负担首付和房贷的比率上限(或称为储蓄率上限)x年金投资报酬率或市场利率)王先生年收入为10万元，预计的收入成长率3%。目前资产15万元，40%为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10%,贷款年限20年，利率为6%。王先生一家的净资产中负担首付的比率上限为40%。届时可以负担的房价为多少?首付款部分和贷款部分各是多少?应买多少平方米的房子，取决于家庭人口数及空间舒适度的要求。若5年以后才买房子，则以平方米规划，其可负担购房单价为：101.8万元÷150平方米6800元/平方米。机能越强，单价越高：房子越大，总价越高。房子的大小主要决定于居住成间才够用，可伸缩的弹性较小。但不同区位的房子单价差距甚大，因此需考虑总负担能力，在可接受的居住平方米数下，选择住得起的地区。环境需离上班地点或子女就学地点远近，以及学区考虑(否则子女读书会有额外的支出)等。区位是决定房价最重要的因素，应考虑承受能力，在交通所需油料、时间成本与房购房需求规划模拟试算如表3—1所示表3-1购房需求规划模拟试算表说明举例家庭人数每人所需平方米数届时拟购房平方米数目前年收入负担首付和房贷的储蓄率上限现有的整笔投资额投资报酬率假设拟多少年后购房复利终值系数年金终值系数ABCDEFGHIJ需同住人数以50～80平方米假设加上年终奖金首付款投资准备金3人50平方米150平方米10万元15万元原创下载高以多少年后可迁入计算5年可筹备首付款预计的收入成长率购房当年收入累积数年收入中可负担本利摊还额的上限拟本利摊还年数房贷利率年金现值系数可负担房贷总额可负担购房总价可负担购房单价可选择购房区位房贷占总价乘数KLMN0PQRSTUV以2%一5%假设最少5年，最长30年依各区位行情=R÷S,应小于银行规定的48.6万元11.59万元4640元20年53.2万元101.8万元6800元本市三环以内(二)购房筹资规划对多数人来说，买房的花销太大，很少有人可以一次性付清所有的购房款项，因此，个人/家1.关于抵押的概念和术语清楚。他们只知道住房抵押是每月要偿还相同金额的一种固定资产贷款，其月还款额会根据利率的变化而增加或减少，但并不十分清楚它是怎么计算出来的。绝大多数人还知道抵押被定义为一种以还贷为前提条件的、从借款人到贷款人的对资产权由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。也就是说，当个人/家庭以抵押贷款方式购得住房时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，个人/家庭只能在贷款债务全部还清后才能重新获得对该房产的产权。这种从贷方重新获得产权的权利叫做担保赎回权。因此，抵押实质上并不是一种贷款，而是一种对贷款的担保形式(根据我国《民法通则》的定义，担保是指法律规定或者当事人约定的确保合同履行，保障权利人利益实现的法律措施。目前《民法通则》中规定将该财产作为对债权的担保。抵押物一般是不动产，也可以是动产。质押是指债务人或者第三人将人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。典型的可以以保证债权实现的担保方式。债务人履行债务以后，定金应该收回或者抵作价款：给付定金的一方的旅行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款的一方违约，只需返回所收款项，而无须双倍定金。接收定金方如不履行合同，应当双倍返回定金。这样，当事人从经济利益上考虑，也会促使总之，订金、预付款和定金任何一样都能起到预先给付的作用，但具有担保作用并能证明合同因此，除非购房者可以一次付清全部购房款项，否则一个通过抵押融资购房的个人或家庭在拥有了一座新房子以后，并不会立即拥有房屋的产权。事实上房子的产权归抵押贷款银行所有，购房抵押交易的双方分别被叫做抵押人和抵押权人。抵押人是提供保证以获得贷款的人，也就是购2.住房抵押贷款的偿还第一种方式十分简单，可以根据贷款额、贷款利率以及贷款期限计算。对于通过建立偿债基金到期一次性偿还本金、分期偿还利息的还款方式，由于在我国各大银行提供的各种个人住房抵押贷款产品中还不常见，也不在此专门介绍。这里介绍贷款分期偿还中遇款偿还金额的计算，贷款偿还一段时间以后如何计算贷款余额的问题方式中如何划分本金和利息的问题，以及借款期间银行贷款利率发生变化后如何计算新的摊还额的等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法个月的还款额多，然后逐月减少，越贞认欲贞认欲等额本金适合的人群：等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合等额本金的利弊：等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还厥耐结诗勇，水印只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作