安徽融侨集团合肥天骏项目推盘及定价建议

【项目分析】项目参数及推盘情况目录【产品分析】首批推售房源分析【意向分析】认筹客户价格意向分析【市场分析】区域及竞争楼盘价格走势【价格测算】项目销售均价及开盘价格总户数:1967户高层189053㎡多层:20950㎡商业配套：3492㎡会所:1300㎡总用地面积：100.33亩建设面积：264559㎡建筑容积率：≤3.2建筑密度：≤21.9%绿化率:42.5%

项目规划要点项目参数时间节点及推售安排首批房源10月1日开始认筹，以认筹金递减方式压迫前期蓄水客户。11月中旬开盘，首批推出2、4、7、9号楼，共399套房源。09年全年销售目标为1.2亿元。2009年8月20日天骏销售中心投入使用、人员进场2009年9月14日天骏首次亮相系列推广启动2009年9月19日天骏开馆仪式暨融侨会启动2009年10月1日天骏公开认筹2009年11月中旬天骏首次开盘项目开盘销售条件预售许可证：目前花园洋房预售许可证已办理，高层尚未确定办理时间。样板间及景观示范区：花园洋房1、3、6层样板间正在紧张施工中，预计11月初装修完成，景观示范区也将于同期施工完成，高层部分暂无样板间。项目认筹客户：项目首次开盘需要相当认筹量支撑，10月1日—10月9日已认筹客户194组。首批推售房源分析花园洋房5栋共156套,本次共推出2\4号楼,共60套高层部分共9栋楼,1811套,本次推出7\9号楼共339套房源首批推售房源分析首批房源户型配比面积区间7栋9栋

花园洋房

套数面积套数面积套数面积100平米以下262217.2819617541.2800100-130平米00657646.100130平米以上528218.3900609732.4合计7810435.6726125187.38609732.4面积分布表认筹客户价格意向分析意向户型面积认筹数量意向总价（加权平均）总价承受范围A-1128.342160.7150—60万11人，60—70万8人，70－80万2人A-2107.252553.850万以下5人，50－60万18人，60－70万2人B85.46174517人50万以下C97.381150.56人50万以下，4人50－60万，1人60－70万G164.5919080－100万H85.28574557人50万以下I164.542087.570－80万4人，80－100万15人，100万以上1人花园洋房126－164.1140104.330人100万以上，8人80—100万，2人70—80万合计192由上图可看出，客户高层部分承受总价趋向于50万以下，花园洋房部分承受总价在100万左右.根据销售现场提供认筹客户价格摸底数据统计，认筹客户截至客户1月8日有192组，根据意向价格统计，高层部分意向均价为5157.3元/平米，花园洋房部分为7450元/平米(地下室与阳台不计入销售面积)。认筹客户价格意向分析意向面积面积意向均价（元/平米）套数户型所占比例高层意向总均价（元/平米）A-1128.3447302113.82%5157.3A-2107.2550162516.45%B85.4652661711.18%C97.385186117.24%G164.59546810.66%H85.2852775737.50%I164.5453182013.16%花园洋房140745040100%洋房意向总均价7450认筹客户价格意向分析由于前期意向客户所承受价格包含开盘及认筹相关优惠，因此客户所承受实际成交价为：高层：5157.3X98%=5054元/平米花园洋房：7450X98%=7301元/平米客户实际承受价格月份成交套数（套）成交均价(元/平米)销售面积（万平米）09年1月37113982.634.409年2月47434013.644.109年3月84054048.582.509年4月83124036.482.509年5月84564068.783.009年6月91584269.389.309年7月111564276.5107.309年8月111004316.911209年9月110464323.7112.809年10月16434395.3无总计777304185.1747.9合肥09年楼市概况根据备案数据统计，截止10月9日，合肥09年共成交住宅类商品房77730套，已超越08年全年销售量，成交均价稳步攀升，但涨幅与周边城市相比尚处于一个较低的区间。数据来源：家园网备案4000410042004300398340144049403640694269427743170.8%0.9%-0.3%0.8%4.9%0.2%0.9%前三季度累计涨幅：8.6%09.109.609.8时间09.209.309.409.0509.709.9432444000.2%合肥09年价格走势分析月度平均增幅为：1.1%水岸茗都西湖花苑三盛颐景园岸上玫瑰国际丽晶城水墨兰庭融侨·天骏国建·香榭水都在售未售森林海太阳海岸九重锦御龙湾恒大·华府天鹅湖1号蓝蝶苑华邦·世贸城政务区已上市项目分布政务区09年销售情况自年初市场回暖以来，政务区销售量大幅回升，近期由于各项目开始大幅提价，销售量有小幅下挫。数据来源：家园网备案政务区09年价格走势月度平均增幅为：2.1%，高于全市1个百分点。全年涨幅为：18.7%，高于全市10个百分点数据来源：家园网备案融侨·天骏恒大华府420万/亩376万/亩太阳海岸175万/亩政务区投资128万/亩天鹅湖1号283万/亩上海旭辉439万/亩政务区已上市部分项目地价森林海128万/亩御龙湾178万/亩政务区已上市项目价格情况项目建筑面积待建住宅面积已建住宅面积可售住宅面积已售住宅面积7月备案均价8月备案均价9月备案均价10月备案均价太阳海岸24万㎡109945130055157371143154176元/㎡4369元/㎡4476元/㎡4808元/㎡九重锦31万㎡20315210684838422684264779元/㎡4954元/㎡5169元/㎡5279元/㎡香榭水都20万㎡8450311549742361112615604元/㎡5817元/㎡5957元/㎡6740元/㎡恒大华府50万㎡2486512513491830046834504986元/㎡4808元/㎡5536元/㎡蓝蝶苑12万㎡011123729411082954712元/㎡4844元/㎡4962元/㎡5800元/㎡丽晶城16万㎡0163156255931347844844元/㎡4790元/㎡4916元/㎡4787元/㎡水岸茗都22万㎡37000163156255931347844066元/㎡4417元/㎡4452元/㎡4708元/㎡西湖花苑30万㎡75744224256488091754474650元/㎡4772元/㎡5132元/㎡5132元/㎡御龙湾30万㎡22301.044769828404192940004962元/㎡总计235万㎡7812961313252372739934591数据来源：家园网备案楼盘名称占地面积

总量(万方)已推出量(万方)已去化量(万方)潜量(万方)国际丽晶城94亩1615.513.12.9三盛·颐景园73.5亩119.85.85.2岸上玫瑰133.2亩1712.1107信达·水岸茗都170亩2818.313.514.5国建·香榭水都145亩1812.611.16.9宋都·西湖花苑227亩3025.317.512.5水墨兰庭170亩221611.49.6蓝蝶苑77.8亩111110.80.8御龙湾102亩27.75.61.925.8发能·太阳海岸85.6亩22.713.4811.411.3恒大华府214亩4026.36.831.2融科·九重锦112亩2410.96.817.2总计

267.4176.88120.1144.9政务区已上市项目存量情况政务区在售楼盘未来上市量约144.9万平方，按目前销售速度去化周期约在两年左右。1、以区域市场同类产品类比定价。2、考虑区域市场10—11月升值空间。3、抓住目前市场热度，适当放低姿态，奠定开盘热销态势的基础上，小幅快跑，不断拉升价格水平4、目前已预约192组客户的价格承受幅度作为制定本价值体系的部分依据，以客户的需求为导向，根据可能出现的销售速度来调整价格定价原则样本楼盘选取原则总价、面积区间重合客户比选项目客户群类似核心竞争项目：九重锦、国际丽晶城（对比权重取0.3）区域竞争项目：御龙湾、太阳海岸（对比权重取0.2）区域接近市场打分因素打分指标权重（%）片区价值10片区地位5升值前景5地块价值20环境与自然景观12交通便利性8本体价值45物业形态10容积率3内部景观8户型设计5会所3庭院6建材与设备设施3立面造型2社区氛围营造5项目附加值25开发商品牌5项目市场形象5现场包装与展示5工程进度形象5物业品牌与费用3设计方品牌2高层竞争产品打分表打分指标权重（%）九重锦国际丽晶城御龙湾太阳海岸打分权重得分打分权重得分打分权重得分打分权重得分片区价值10片区地位510.5-1-0.5-3-1.5-3-1.5升值前景500002100地块价值20环境与自然景观1211.200-1-1.211.2交通便利性8-1-0.800-1-0.800本体价值45物业形态10-4-4-2-2-2-2-3-3容积率300000000内部景观810.810.80010.8户型设计531.500-1-0.5-2-1会所3-10.5-3-1.5-1-0.5-1-0.3庭院600000000建材与设备设施30000-2-0.600立面造型2-2-0.4-4-0.8-2-0.4-2-0.4社区氛围营造521210000项目附加值25开发商品牌5-1-0.5-2-1-2-1-2-1项目市场形象500-1-0.50000现场包装与展示521212110.5工程进度形象521212100物业品牌与费用300000000设计方品牌21210.20000合计100——3.8——-2.3——-5.5——-5.9对比得分——1.0380.9770.9450.953高层入市均价推导项目名称最新实售均价对比得分折算价格权重权重均价九重锦5279元/㎡1.0385085.70.31526国际丽晶城4787元/㎡0.9774989.80.31497御龙湾4962元/㎡0.94552500.21050太阳海岸4808元/㎡0.95350450.21009比准均价5082经过打分得出均价5082元/平方米高层入市均价推导09年政务区月均价格增长比例为2.1%项目11月入市均价=5082元/平米*1.021项目入市均价为5189元/平米高层入市均价结合首批认筹客户价格高层承受区间505