原稿玉溪市房地产市场调查报告课件

玉溪市房地产市场调查报告玉溪市房地产市场调查报告目录玉溪房地产市调报告第一部分宏观经济分析第二部分区域背景分析第三部分整体市场研究1、宏观经济走势2、宏观调控基调3、宏观经济政策4、楼市调控政策5、地产前景1、经济总量2、投资情况3、人口发展情况4、人民生活指标5、社会消费品6、城市发展规划1、整体商业市场研究2、房地产市场研究3、玉溪整体房地产供求分析4、消费需求趋势分析（待完成）第四部分项目发展分析1、区位分析2、交通分析3、周边配套分析4、项目发展总结分析目录玉溪房地产市调报告第一部分第二部分第三部分1、宏观经济走宏观经济分析Part11、宏观经济走势2、宏观调控基调3、宏观经济政策4、楼市调控政策5、地产前景宏观经济分析Part11、宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景我国GDP总值呈逐年递增趋势，经济发展态势较好；中国2013年GDP增长已超过了7.5%的官方目标，达到7.7%。这是十四年来最低增速，2013年第三产业生产总值占比增至46.1%，首次超过第二产业；2013年全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%；全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%。2014年一季度房地产投资预计15494亿元，增速约18%。宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景我国GDP总值呈宏观经济走势宏观经济政策宏观调控基调楼市调控政策地产前景观点：双向调控，一、地方政府逐步减少行政性手段对当地房地产市场的干预程度；二、强调房地产市场调控的“针对性”，首次提出对不同城市进行“分类调控”2014年我国宏观经济政策八大走向2014年经济社会发展的主线——深化改革宏观调控的主基调——稳中求进结构性色彩财政政策——积极财政政策货币政策基本取向——增强前瞻、针对性和协同性区域政策——区别对待、公平竞争扩大内需着力点——激活民间力量新型城镇化发展核心——以人为本土地政策的主要方向——集约用地、保护农民利益

宏观经济走势宏观经济政策宏观调控基调楼市调控政策地产前景观点宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景货币政策观点——央行明确将“继续实施稳健的货币政策”2014年人民银行系统继续实施稳健的货币政策，不断完善调控方式和手段，增强调控的前瞻性、针对性和协同性，大力推动金融改革，切实维护金融稳定，提升金融服务和管理水平，支持经济发展方式转变和经济结构调整，争取国际收支基本平衡，促进经济社会持续健康发展。当前我国货币政策目标并没有改变，要在保持经济平稳适度增长的基础上，推动金融机构和企业去杠杆，优化结构。概括来说，就是要兼顾货币政策几大目标，为经济转型提供良好的货币金融环境。从长期看，劳动力成本的逐步上升决定了未来5到10年的物价水平都会处在3%左右的温和上涨周期中。宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景货币宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景2010年2011年2012年物价楼市调控成效明显国民经济运行总体上应该是保持了平稳较快的发展，同时物价调控又取得了明显的成效。经济走势三条主线政策主线：经济复苏与宏观政策的正常化回归；结构主线：我国处于一个新的结构调整转折点；国际主线：后危机时代的全球化视角以科学发展为主题，加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。2013年经济总体运行平稳中国经济正处在发展转型的关键时期，经济在平稳的情况下还需要进一步调整巩固，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词。中国经济动力虽然在减弱，但保持7%-8%的增速的动力依然存在，动力来自于人口质量的提升、经济结构的调整、技术的进步，来自于改革带来的制度创新，以及城市化进程加速等。经济政策走势观点——2014年预测稳中有为中国经济的决策者希望在保持一定经济增长速度的基础上，缓解包括就业在内的种种社会矛盾。估计经济增长率在7%---8%之间。宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景20宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策地产前景楼市调控政策在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点2011年2012年2013年住建部：加快推进房产征收税扩大试点范围国土部：警惕一些地方放松调控住建部部署督察全国住房公积金财政部：严格实施差别化住房税收政策“国八条”、房产税试点改革先后落地“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。10月底，1000万套保障房建设计划提前实现。强调税收的作用完善稳定房价工作责任制。坚决抑制投机投资性购房。增加普通商品住房及用地供应。加快保障性安居工程规划建设。加强市场监管。2010年“新国十条”限购限贷措施密集出台，停发第三套房贷款加大保障性住房体系建设，增加商品住房供给；遏制外地炒房者异地购房；物业税重庆、上海试点；地方政府房价控制目标，问责制强化执行力。观点——有针对性的调整加大保障房建设力度加快城镇化建设。对不同地域城市进行分类调控。市场作为调控主体。加强市场监管，形成有效供需。2014年宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策地产前景楼市调控政策鉴于经济复苏大幅低于市场预期、季初存款下降、不良贷款上升等诸多因素，银行的未来信贷投放将相对谨慎，但中短期内，流动性宽松格局将延续，并对今年经济温和复苏形成支持。由于中小企业等实体经济的有效贷款需求不足，商业银行中短期内或倾向于房地产开发贷。但考虑到中央的房地产宏观调控仍将继续，商业银行在信贷投放时仍会选择实力较强的大中型房企和资质优良的项目等。始于2013年末的停贷潮缘何会波及新一年度的贷款额度？面对高收益的小微贷、信用贷，是银行经营体制“利润最大化”的选择结果即上调利率的预演，还是信贷额度管控的“欲罢不能”？宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策地产前景楼市调控政策鉴于经济复苏大幅低于市场预期、季初存款下降、不良贷款上升等诸宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景国家政策、市场导向与行业理性化，将促成城市商业地产的升级；住宅开发受宏观调控的冲击，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型；受到城市化进程加快因素的驱动，中国二、三线城市的规模和城市建设普遍面临升级需求，加之政策面对商业地产融资渠道的拓宽，商业地产规模会进入一个放量扩展阶段，多元化消费需求也将直接推进商业地产的发展；受国际品牌及大型商家扩张影响，商业地产开发商逐步将目光转向追求商业运营价值和不动产稳定收益，商业地产逐步回归理性。宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景国家经济回落，商业地产受影响较小行业呈升级态势，商业地产理性化发展业态发展多元化，迎合中国消费升级浪潮商业地产投资稳定中出现减缓

近几年年受综合因素影响，商业地产受到的冲击较小；随着住宅市场的饱和与走低，更多的开发商进入商业地产领域；开发商和投资者开始成熟，整个产业链的成熟度也在相应提高。其一是开发商开发模式尚有不足；其二商业地产主要通过销售或租赁回笼资金，在金融市场不稳定的情况下,资金大幅缩水；其三随着经济危机的影响，部分商家扩展计划受到调整，延缓了商业地产的开发和运营。居民消费由需求型快速向享受型方向转化；餐饮及休闲娱乐业态增长迅速，承担了消化商业面积的重要角色；随着中国对外资零售限制的取消，大量的零售商进入中国市场，推动国内商业地产的发展。

商业地产逐步回归理性，将更多的追求商业运营价值和不动产稳定收益；地产开发商与商业运营商相互渗透，跨业经营模式显现；老城区的商业升级换代和商业地产开发热点逐步向多城市中心发展成为许多城市的重要特征。宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景经济回落，行业呈升级态势，业态发展多元化，商业地产投近几区域背景分析Part21、经济总量2、投资情况3、人口发展情况4、人民生活指标5、社会消费品6、城市发展规划区域背景分析Part21、经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展规划本章引言——本章节将集中分析目前玉溪红塔区乃至玉溪全市宏观经济状况及未来有关与商业市场息息相关的经济资料。透过对宏观经济的整体分析，以此加深对目前经济运行及发展趋势的认知，进一步了解未来商业市场的发展空间以及分析项目运营的前景。除宏观经济分析外，在此亦将介绍与分析红塔区的城市结构与发展规划，这些规划亦会对本项目发展趋势有正面影响。投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展规划国民生产总值（GDP）及其增长率——

玉溪整体国民生产总值保持快速增长，平均增速15%，经济总量排名云南省前列；生产总值平稳快速上涨：2013全市实现生产总值呈现连续上升趋势，共1102.2亿元，同比增加13.8%

,其中工业增加值达664.8亿元，占总GDP的62.4%。红塔、昆钢、云锡、云铜、云天化、云电等大企业大集团作出了重要贡献，卷烟及配套产业增加值达362.7亿元，占GDP的33%。全市GDP发展以烟草类产业为主，与矿业、建筑业等第二产业共同发展，占全市GDP80%；投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展规划三大产业结构及发展情况——第三产业的发展水平与比重，表明了玉溪城市化水平发展提速，社会经济发展水平稳步提升；注：产业比例是衡量现代综合城市经济发展所处阶段的核心指标，一般而言，第一产业比重高，社会经济发展水平较低；第三产业比重高，社会经济发展水平也较高。资料来源：玉溪市统计局

资料显示玉溪近年来年产业结构变化比较稳定，第二产业比重在60%以上，工业发展及城市开发建设保持较高活跃度。投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展规划固定资产投资情况——玉溪近年固定资产投资增长较快，房地产投资占据其中重要地位；2009--2013年来，玉溪市固定资产投资总量较快增长，整体增幅在25%以上，房地产投资开发活跃。投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展经济总量人口发展情况人民生活指标社会消费品投资情况城市发展规划房地产投资——玉溪市房地产市场处于快速发展阶段，以及国内GDP依然依靠投资拉动，规避市场风险、稳健发展是当前房地产业的方向；小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系人均GDP与房地产发展关系（美元）800-40004000-80008000-200000-800启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期2009--2013年间，玉溪市房地产投资快速增长，从36.6亿左右增加到156亿，增长率超过300%。经济总量人口发展情况人民生活指标社会消费品投资情况城市发展经济总量投资情况人民生活指标社会消费品人口发展情况城市发展规划人口分布情况——观点1：红塔区作为玉溪市首府、行政中心、商业中心同时也是玉溪常住人口最多、人口密度最大的区域。观点2：人流密集程度决定消费型经济的转换程度，红塔区以南北大街、聂耳路、凤凰路人口分布最为密集，而该片也是玉溪商业发展水平的代表区域。2013年年末全市常住人口为234万人,比上年末增加1万人。经济总量投资情况人民生活指标社会消费品人口发展情况城市发展经济总量投资情况人口发展情况社会消费品人民生活指标城市发展规划玉溪人均可支配收入水平——玉溪市城市居民生活水平处于国内中等水平，但与一线城市还有较大差距，整体消费水平有待提升；玉溪居民人均可支配收入持续保持较快增长速度，2013年达到24276元，比上年增加2892元。经济总量投资情况人口发展情况社会消费品人民生活指标城市发展经济总量投资情况人口发展情况社会消费品人民生活指标城市发展规划横向对比人均可支配收入处于云南较高水平，纵观城市发展水平，玉溪实属“藏富于民”；云南省内主要城市居民生活水平比较——根据2013年数据显示，玉溪市人均可支配收入为24706元，仅次于省会昆明位居省内第二。红塔区人均可支配收入处于玉溪全市上游水平。注：

城市生活水平比较以人均可支配收入作为参照，主要参考国内一线城市及华中地区省会城市.经济总量投资情况人口发展情况社会消费品人民生活指标城市发展经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品城市发展规划居民消费价格指数（CPI）——

2012年玉溪市居民消费价格指数（CPI）达到了国际通用标准的轻微通货膨胀的范围，结合GDP增长情况，可判断玉溪整体处于“高增长，低通胀”的局面，运行态势良好。

注：居民消费价格指数取值以上年指数=100为标准。注：

按国际通用标准，当CPI增幅达3—5%的区间经济处于活跃状态，价格增幅处于良性水平。

2009-2013年，玉溪市整体居民消费价格指数波动在0.9—5%之间，整体来看波动较大，2010年以后体现为区位通胀。经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品城市发展经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品由于项目位于玉溪红塔区北市区，因此，城市发展规划部分将重点关注红塔区城市建设发展方向、经济发展、交通发展等规划。导论：经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品玉溪城市简介——城市职能：玉溪市政治、经济、文化、科技、信息中心烟草、生态旅游、装备制造、新能源、高新技术等特色产业基地中国－东南亚国际大通道中心枢纽云南省重要的生态、文化旅游服务基地云南省面向滇中南的物资集散地、通往东南亚国际通道的重要枢纽。城市定位——滇中城市群次中心，具有高原山水特色的现代宜居生态城市。经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品玉溪城市城区发展方向及结构——城市空间布局结构为“一心、双核、四组团”。一心：中心组团；双核：旧城区综合性商业服务中心和生态文化区市级行政、商务中心；四组团：大营街组团、春和组团、研和组团、北城组团。向东西发展向东西发展大营街春和研和北城主城经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品玉溪未来发展规划图城区发展方向及结构——城市空间布局结构为“一心、双核、四组团经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品大营街组团：完善以烟草相关的配套产业和轻工业。促进新火车站及其周边区域的建设，利用邻近中心组团的区位优势，积极发展娱乐服务业、旅游业、生活居住等功能中心组团：是玉溪市政治、经济、商业中心，未来将提升和优化城市用地结构和产业结构，增强区域服务职能。北城组团：依托临近昆明的优越区位条件，积极发展现代物流贸易、休闲度假、旅游服务、农产品加工以及生活居住。北部皂角营现状工业企业逐步向研和工业园区迁移。春和组团：城市重要功能区，依托红塔工业园区九龙片区的开发，重点发展绿色生物技术、制药和农特产品加工产业，结合九龙池省级风景名胜区及飞井海旅游区的建设，发展休闲度假、旅游服务及生活居住；充分利用良好的农业生产条件及农副产品交易传统，发展为城市服务的农副产品生产、交易、加工及农业观光、绿色生态旅游。研和组团：主要功能包括新型工业、区域物流与居住功能。研和工业园区主要发展钢铁加工、铸造和装备制造业，未来发展成为以新材料研发、加工铸造、装备制造为主导的生态型、现代化新型工业园区；结合铁路站场，在组团北部建设面向全省及东南亚的重要物流中心基地。经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品大营街组经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品红塔区交通条件及规划——玉溪规划未来绕城道路在现有道路基础上规划形成“七横五纵”的主干道路骨架路网。七横：与绕城高速公路出入口连接的三横，为规划快速路；其余四横为结构性主干道。五纵：原昆曼高速公路玉溪坝子段规划为快速路，其余4条为结构性主干道。外绕城线内绕城线高铁站经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品红塔区交经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品支柱产业分析——农业烟草产业旅游产业矿电产业作为著名的云烟之乡，玉溪烤烟种植一直保持全国领先水平，中上等烟比重多年稳定在85%以上，为红塔集团的兴起奠定了坚实的基础。突出生态特色。延续历史文脉。强化音乐精神。突出建筑特色。截至“十一五”末，玉溪市矿电产业产值达614.3亿元，比“十五”末增长2.2倍，成为全市又一支柱产业。引进昆钢、云铜、云锡、云天化、云电、泰国TCC等国内外大企业，建立了“四矿一电”重工业体系，实现玉溪工业的跨越式发展。经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品支柱产业经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品城市定位——滇中城市群次中心，具有高原山水特色的现代宜居生态城市；发展方向——玉溪城市发展方向已中央主城为商业、行政核心，向四城副中心进行辐射；交通规划——在现有道路基础上规划形成“七横五纵”的主干道路骨架路网，形成面向滇南的陆路大通道；产业规划——资源优势，产业优化升级将推动民生保障、国民财富的迅速积累；商业规划——依托玉溪传统商圈氛围，加之城市改造升级提速，商业区将实现业态、规模、辐射力的升级；小结：经济总量投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品城市定整体市场研究Part31、整体商业市场研究2、住宅市场研究3、玉溪整体房地产分析4、消费需求趋势分析Part31、整体商业市场研究房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场1、玉溪市商业市场研究2、SOHO市场分析3、写字楼行业市场研究房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费玉溪商业网点规划——

玉溪市商业网点发展规划（2005—2025年）房地产市场整体商业市场消费需求趋势“一主”——中心城区南北大街□市级中心商业区指商业高度集中，各类商业业态业种齐全，服务范围对象以区域以外消费者为主的商业繁华区域。规划范围为南至红塔大道，北至龙马路，西至昆玉高速，东至东部山地凤凰路中心商业区沃尔玛聂耳广场“二辅”——开发区□区域商业区指在居民稠密区形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。北片区南至李棋镇，东至规划中的行政中心“二辅”——北片区北城组团春和组团研和组团□区域商业区指在居民稠密区形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。开发区南至高仓镇，包含沃尔玛及南段商业区域大营街“四组团”——镇级商业中心□镇级商业区指在镇级商业区域，依托其产业情况，进行商业的打造，多为初级商业区域。开发区南至高仓镇，包含沃尔玛及南段商业区域小庙街“一主”——中心城区（南至红塔大道，北至龙马路，西至昆玉高速，东至东部山地）“两辅”——开发区和北片区（开发区南至高仓镇，北片区北至李棋镇，东至规划中的行政中心）“四组团”——春和组团、北城组团、研和组团、大营街组团房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场玉溪商业网点规划——玉溪商圈分析——南北大街商圈凤凰路商圈聂耳商圈商业形态消费群体商圈优势发展趋势以传统百货为主，辅以部分餐饮市内消费人群及本地家庭型消费为主玉溪传统商业聚集地，地段优势明显。品牌优势突出，知名度较高随着玉溪的老城建设，将带动商圈的形象档次升级，并朝多样性、多元化发展，业态组合更加丰富及合理化以时尚百货、商业步行街、品牌超市、时尚运动卖场为主市内人群和时尚年轻消费人群商圈可达性较好，知名度较高。具有一定人文景观优势，业态组合齐全，时尚性消费吸引力较强伴随着商圈内新兴项目的不断建成与新品牌的引进，商圈档次不断提升，商业进一步的升级换代以社区商业为主，辅助部分高端餐饮、酒吧市内及地块周边消费人群依托聂耳公园及玉溪剧院、图书馆、高端别墅群资源，客户得以保障。受城市规划限制，区域商业客群稳定，扩容性较差，使得其发展较慢。沃尔玛商圈北城商圈以沃尔玛及美佳华中高端百货为主，辅以家电家居卖场，配置一定量餐饮。室内消费人群及本地家庭型消费新兴起商圈，目前运营情况良好，依托超市的拉动，给商业发展提供了较好基础随着商圈现有商业的调整与新兴项目的加入，商圈内现有档次及形象急速提升以其牛角小刀驰名滇中，以含多种矿物质矿泉水为其产业支撑。作为产业基地为其存在，使得其客群更多为定向客群拥有一定量的文物古迹，拥有一定品牌性的花灯队吸引游客其将做为玉溪北城镇休闲度假区而存在，目前休闲度假区善在规划中。春和商圈以社区商业为主，商业档次偏低。区域消费人群区域传统商圈，后期潜在消费力巨大伴随着玉溪的扩容完善，使得区域作为四组团中最靠近中心区组团而言，拥有较大商业提升价值。研和商圈大营街商圈以工业园区为其主要形态工业上下游消费人群在09年其大量企业入驻，千家企业扎堆研和工业园区玉溪南部将铸起钢铁城未来将发展成为玉溪的钢铁城，作为玉溪经济的新增长点存在。以汇溪公园、汇龙生态园、映月潭、玉泉寺、玉泉湖等旅游景点吸引游客云南省内旅游客群为主作为云南第一村，其依靠于自身优势资源加上一定的优良配套以旅游为切入点进行打造随着其旅游配套的完善，依托于玉溪的名气进行发展，使得其未来的旅游商业经济前景良好。小庙商圈以餐饮、服装购物为主市内人群和中心消费商业区人群在核心商业区旁做配套商业存活以餐饮为其驱动点存在在未来周边商业发展后，其将打造的更具玉溪味道进行保留。房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场玉溪商圈分析——南北大街商圈凤凰路商圈聂耳商圈商业形态消费群房地产市场整体商业市场消费需求趋势玉溪商圈研究范围——

由于项目处于玉溪北线区域，为对项目商业发展提供相应指引与佐证，特此选择与本案关联度较高的市级及区域五大核心商圈的商业现状和发展趋势加以研究分析。

透过以下分析，对本项目商业发展提供相关参考依据。

房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场房地产市场整体商业市场消费需求趋势玉溪商圈研究范围——区域商业调研说明：本次调研将客观细致分析玉溪成熟商圈商业发展现状，未来有发展前景的开发项目，为项目定位提供可靠参考依据。具体详细调研部分有：南北大街，凤凰路，珊瑚路，以及北市区玉水金岸和万裕中央商业区房地产市场整体商业市场消费需求趋势凤凰路商圈小庙街商圈沃尔玛商圈聂耳广场商圈南北大街商圈房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场区域商业调研说明：房地产市场整体商业市场消费需求趋势凤凰路商南北大街商圈重点解析——□商圈概况南北大街商圈商业体量约16万平方米，是玉溪市最早形成的核心商圈之一，主要消费人群为年轻时尚群体及区域客群，人流量巨大。□商圈位置南北大街商圈位于玉溪中心区域，凤凰路——玉兴路段的中段，其实施道路中央隔离，总计长1300米。□商圈组成商圈内以商业步行街、玉溪老百货、多元化餐饮娱乐、专业市场、玉溪老街等商业形态组成。南北大街房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场南北大街商圈重点解析——□商圈概况南北房地产市场整体商业市房地产市场整体商业市场消费需求趋势南北大街商圈主要商业分布——家佳超市国美电器德克士苏宁电器玉溪百货大楼凤凰路新兴路人民路玉兴路N班尼路客莱帝珠宝西德南周六福珠宝金行百丽森马周大生珠宝匹克德尔惠samuel中国邮政l361度绝味同一首歌糖炒板栗傣佳干巴啄木鸟新兴影剧院网吧小锤干巴恒源祥网吧贵人鸟KAMA安踏日升商行红蜻蜓南北袜行清仓服饰周六福珠宝眼镜直通车工商银行亨得利眼镜亨得利眼镜品牌男装儿童广场达芙妮聂耳路木木夕木心孔雀珠宝女鞋珂卡夫蜘蛛王三毛尚品朵以红蜻蜓劲王服饰意尔康红谷劲王休闲鞋杰豪蜘蛛王珂卡夫三枪时到表现皮鞋甩卖红草帽工商银行季候风女士内衣金猴女鞋木森服饰店路美鞋业杰尼卡瑞彪卓诗尼红谷足遥鞋业宝岛眼镜服饰店蜘蛛王野达小锤干巴通海田记银饰云南白药服饰店百爵珠宝奥康太平鸟服饰店服饰店迅捷通信工商银行工商银行好莱坞服饰肯德基雅客来佐丹奴安踏嘉华饼屋云地矿珠宝店昆百大珠宝玉溪百大意尔康大众服饰青春服饰潮流前线德克士森马某某女装祥荣眼镜MT服饰西德南利马高富贵鸟建设银行香两岸火锅利来钻石苏宁电器信佳眼镜金孔雀银楼红谷格度日泰皮鞋服饰服饰瑞彪赛飞洛金盾艾斯普莱太极名城销售中心艾美其石头记一秀童足辉鞋业澳伦三毛尚品七星街珂卡夫爱慕绝味中老年服饰四海百比上雨石首创九九摩尔酒店百丽屈臣氏周大生克莱帝云地矿珠宝发际线雅戈尔房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场房地产市场整体商业市场消费需求趋势南北大街商圈主要商业分布—房地产市场整体商业市场消费需求趋势南北大街商圈小结：业态组成：主要以零售业态为主。标准铺面：标准铺面约32平米，开间进深比1：2。小结：以街铺为主，以服饰销售为主，消费档次以中低档为主，部分中高端，分布部分大型商场，人流量较大。南北大街商圈商业现状租金:150-200元/㎡/月面积32平米(4*8)租金:200-250元/㎡/月面积36平米(4*9）租金:200-250元/平米/月面积70平米租金:300-350元/㎡/月面积50平米租金:250-300元/㎡/月面积32平米租金:150-200元/平米/月面积50平米租金:300-350元/平米/月面积32米租金:250-300元/平米/月面积32平米凤凰路新兴路人民路玉兴路N班尼路客莱帝珠宝西德南周六福珠宝金行百丽森马周大生珠宝匹克德尔惠samuel中国邮政l361度绝味同一首歌糖炒板栗傣佳干巴啄木鸟新兴影剧院网吧小锤干巴恒源祥网吧贵人鸟KAMA安踏日升商行红蜻蜓南北袜行清仓服饰周六福珠宝眼镜直通车工商银行亨得利眼镜亨得利眼镜品牌男装儿童广场达芙妮聂耳路木木夕木心孔雀珠宝女鞋珂卡夫蜘蛛王三毛尚品朵以红蜻蜓劲王服饰意尔康红谷劲王休闲鞋杰豪蜘蛛王珂卡夫三枪时到表现皮鞋甩卖红草帽工商银行季候风女士内衣金猴女鞋木森服饰店路美鞋业杰尼卡瑞彪卓诗尼红谷足遥鞋业宝岛眼镜服饰店蜘蛛王野达小锤干巴通海田记银饰云南白药服饰店百爵珠宝奥康太平鸟服饰店服饰店迅捷通信工商银行工商银行好莱坞服饰肯德基雅客来佐丹奴安踏嘉华饼屋云地矿珠宝店昆百大珠宝玉溪百大意尔康大众服饰青春服饰潮流前线德克士森马某某女装祥荣眼镜MT服饰西德南利马高富贵鸟建设银行香两岸火锅利来钻石苏宁电器信佳眼镜金孔雀银楼红谷格度日泰皮鞋服饰服饰瑞彪赛飞洛金盾艾斯普莱太极名城销售中心艾美其石头记一秀童足辉鞋业澳伦三毛尚品七星街珂卡夫爱慕绝味中老年服饰四海百比上雨石首创九九摩尔酒店百丽屈臣氏周大生克莱帝云地矿珠宝发际线雅戈尔房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场房地产市场整体商业市场消费需求趋势南北大街商圈小结：南北大街玉溪百大总体概况：玉溪百大位于云南玉溪市红塔区人民路128号、南北大街17号，总建筑面积约6000平方米，经营业态涵盖了化妆品，精品服饰、男士精品服装等业态；

同时涵盖亲子乐园等娱乐设施，但目前已停止运营。

已建成项目-玉溪百大——经营状态——缺乏档次、定位不明晰目前处于运营状态，但局部尚在改造和装修中，因此整体经营状态不佳，且内部人流较少；

内部动线规划及业态设置较混杂，没有明晰的定位，档次感较差；

房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场玉溪百大总体概况：已建成项目-玉溪百大——经营状态——

苏宁电器总体概况：苏宁电器南北大街店位于云南省

玉溪市

红塔区南北大街，总建筑面积约4800㎡，其中顶楼第三层处于闲置状态，经营业态涵盖了

五金交电、办公设备、日用百货、电子产品、制冷设备及配件、家用电器及配件等经营现状——缺乏核心驱动力（如餐饮、娱乐等）

由于该商业内部仅含有服装、家用电器等业态，缺乏驱动型业态；同时由于区域内紧邻步行街，因此对于该商业的发展造成大量的分流；

房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场苏宁电器总体概况：房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产南北大街商圈小结：该商圈是本市规模较大的商圈之一，以零售为主；商圈整体商业档次以中档为主，部分较知名中端、中低端品牌均占用2-3个商铺；商铺租金由玉兴路向凤凰路逐渐递增，越靠近步行街租金越高；消费人群以年轻消费者为主；商圈内现有的大型商场运营状况不佳，档次定位不清晰，缺乏核心驱动力，高端低端品牌混杂，顶层均为空置状态，且人流量较少；房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场南北大街商圈小结：该商圈是本市规模较大的商圈之一，以零售为主□商圈概况凤凰路商圈是玉溪市较早成形的商圈，依托于南北大街的核心商业发展出来的辅商业区，商业体量达10万平方米，以市内消费人群以及年轻型消费群体为主。□商圈位置西起青年路，东到东风东路；西至珊瑚路。以南北大街为中心，呈“一字”型分布。□商圈组成凤凰路商圈由中高档购物、品牌服饰和专业卖场及餐饮等业态组成。凤凰路商圈商圈重点解析——凤凰路房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场□商圈概况凤凰路凤凰路商圈主要商业分布——富安娜水星家纺七匹狼李宁凤凰路南北大街文化路东风中路N未来商业现有商业珊瑚路级中心巴拉巴拉融天商务酒店滔搏运动耐克摩非GXGCC＆DD健之家一心堂天香野栗凤凰银座森森拾花泽东骏大药房MAYAZOLVQI姬奴M.T光艺数码安踏J＆M特步金利来尤可美特斯邦威玖姿鳄鱼吻LILY诱惑DIFFENLIFEELLAFAYmigcao交通银行娇莹内衣IBUDU青黛SHOWYbananaYIGAO骆驼jeoujin鳄鱼吻lily5AXS六未迪士尼三棵树逸家酒店麦当劳富安娜公牛休闲鞋罗籣家纺维科家纺博洋家纺金堡家纺三和家纺安踏水星家纺俪亨七匹狼骆驼梵凯乱了自由鸟anicaiMIRROR步森春达皮鞋炫尚艾米莉福林堂BOSIDENG百爵珠宝建筑银行哥弟红谷中国银行百丽杰奎琳瑞彪红人万里马ochirly迪菲纳维拉德桑宏红内衣梦舒雅青蛙王子纳纹季候风蜕变匡威阿迪达斯BSX小魔怪哎呀呀男味坊天美意房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场凤凰路商圈主要商业分布——富安娜水星家纺七匹狼李宁凤凰路南北凤凰路商圈商业现状——凤凰路南北大街文化路东风中路N珊瑚路极中心巴拉巴拉融天商务酒店滔搏运动耐克摩非GXGCC＆DD健之家一心堂天香野栗凤凰银座森森拾花泽东骏大药房MAYAZOLVQI姬奴M.T光艺数码安踏J＆M特步金利来尤可美特斯邦威玖姿鳄鱼吻LILY诱惑DIFFENLIFEELLAFAYmigcao交通银行娇莹内衣IBUDU青黛SHOWYbananaYIGAO骆驼jeoujin鳄鱼吻lily5AXS六未迪士尼三棵树逸家酒店麦当劳富安娜公牛休闲鞋罗籣家纺维科家纺博洋家纺金堡家纺三和家纺安踏水星家纺俪亨七匹狼骆驼梵凯乱了自由鸟anicaiMIRROR步森春达皮鞋炫尚艾米莉福林堂BOSIDENG百爵珠宝建筑银行哥弟红谷中国银行百丽杰奎琳瑞彪红人万里马ochirly迪菲纳维拉德桑宏红内衣梦舒雅青蛙王子纳纹季候风蜕变匡威阿迪达斯BSX小魔怪哎呀呀男味坊天美意租金:120元/㎡/月面积135平米(4*8)租金:160元/㎡/月面积64平米(8*8)租金:180元/平米/月面积128平米租金:140元/平米/月面积80平米租金:200元/平米/月面积120平米租金:140元/平米/月面积70平米租金:220元/平米/月面积100平米租金:240元/平米/月面积100平米租金:330元/平米/月面积160平米业态比例凤凰路商圈商业小结：业态组成：主要由零售业态为主。标准铺面：标准铺面约32平米，开间进深比1：2。（4*8)租金水平：租金约在120-330元/平米/月，其平均租金在180元/㎡/月。小结：凤凰路商圈以街铺为主，全长1400米，宽度为15至18米，消费档次以中高档为主，人流量较大。房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场凤凰路商圈商业现状——凤凰路南北大街文化路东风中路N珊瑚路极

在售商业项目：商业情况项目名称极中心投资商玉溪市富平房地产开发公司商业地址凤凰路中段开盘时间2013.7价格一层5.8万/㎡二层3.3万/㎡商业可售面积3.5万平方米（5层）单层面积0.6万平方米一楼层高5.5米地下面积0.8万平方米商业描述其它楼层层高4.5米商业临街面200米下沉式商业玉溪第一家具有下沉式商业广场特色商业数码城、电影院公共空间无中庭设计自持比例商业自持20%，70%销售，10%回迁目前动作目前在进行招商与数码城、及城市花园等进行洽谈总体评述定位大众百货，依托于电影院及数码城吸引客户。住宅情况开盘时间2013.6价格0.7万/㎡住宅可售面积6万平方米回迁面积2万平方米可售部分描述项目分为3栋楼，3栋全部回迁，1、2栋部分回迁，回迁赔付比1:1产品信息以37-87㎡小户型产品为主，主要针对于投资型客户群客户信息客户构成：投资较多60%，投资兼自住客群30%，自住客群10%。客户来源：玉溪客群80%，玉溪周边县区20%未来将至昆明进行客户拓展。房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场在售商业项目：商业情况项目名称极中心投资商玉溪市富平由于其连接着南北大街，东风中路两条主干道使得其商业价值得到凸显；零售密集度高，竞争较为激烈，特别在百货业态上，品牌重复度较高；整体租金水平相对较为高端，租金约在180元/㎡/月，进驻品牌不完善但相对高端。随着级中心这一新项目的入市，将打造新型购物中心的形态，商圈内将掀起新一轮在档次提升和商业形态升级的竞争。凤凰路商圈小结：房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场由于其连接着南北大街，东风中路两条主干道使得其商业价值得到凸小庙街商圈重点解析——□商圈概况商圈体量约4万平方米，属于辅商业中心，以其补缺型商业吸引客户，其中住宅、办公面积29,474平方米，商业面积10,386平方米，小庙街首层为商铺，二层以上为住宅或办公室，首层有261个商铺。该区域是玉溪第一个城中村改造项目，2002年进行开发，以其具有江南水乡风格的老建筑，青石板路商业体曲折靠内。□商圈位置南临凤凰路，西接祺阳路，依托于凤凰路为此带来大量客源。□商圈组成商圈集中了中档服饰、风味餐饮、高端茶室等。小庙村房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场小庙街商圈重点解析——□商圈概况小庙房地产市场整体商业市场小庙街商圈主要商业分布——福寿路凤凰路祺阳路小庙街文庙公园新兴路小庙街小庙街内部蘭花坊紫荆花N现有商业未来商业租金：100元/平米/月面积：60平米租金：80元/平米/月面积：40平米租金：60元/平米/月面积：60平米租金：70元/平米/月面积：40平米租金：70元/平米/月面积：40平米租金：60元/平米/月面积：140平米租金：120元/平米/月面积：80平米房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场小庙街商圈主要商业分布——福寿路凤凰路祺阳路小庙街文庙公园新商业业态服装鞋皮具饰品/精品化装品运动类餐饮类其他合计店铺数量313162332776相应比例40.79%3.95%1.32%7.89%2.63%3.95%3.95%35.53%100%业态特点：在76个商铺中有31个商铺经营服装，所占比例远远超过其它类型的商品。小庙街的品牌专卖店数量最少，只有18个，所占的比例为23.68%，品牌专卖店主要有凯莎、蔓妮诗菲、葛来娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品价格以中档偏低为主。

消费者特点：非节假日期间，以本地消费为主，其中以青年男女居绝大多数；节假日期间，会吸引周边各县居民前来购物消费。

物业租金情况:整体租金从60-100元/㎡/月不等，均价在80元/㎡/月，租金相对于南北大街、凤凰路而言相对偏低。小庙街商圈商业业态分析——房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场商业业态服装鞋皮具饰品/化装品运动类餐饮类其他合计店铺数量3商圈依托于政府政策扶持进行运营，在2003年红塔区政府将从事通讯器材（手机）经营和修理的门店，统一搬迁至小庙街商贸城内集中规范经营。但经历过03-12年，其逐渐被百货购物及餐饮所取代，使得其慢慢回归于市场经济。目前商圈业态呈现非品牌化，其档次定位相对南北大道及凤凰路而言档次偏低端，其出现更多成为了2大商业圈的补充型商业存在。其租金水品相对偏低，保持在80元/平方米/月左右。随着极中心项目的推出，其将更多偏向于旅游型配套商业存在，以其独特的特色餐饮为其竞争力吸引客户群。小庙街商圈小结：房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场商圈依托于政府政策扶持进行运营，在2003年红塔区政府将从事聂耳广场商圈重点解析——□商圈概况商圈体量约4万平方米，属于城市特色商业区。辐射市区及游客、年轻消费群体。□商圈位置以聂耳音乐广场为其商业核心，在其广场周边进行围合式打造。□商圈组成聂耳广场商圈以高端餐饮、酒吧一条街等吸引消费人群，依托音乐广场景观性进行风情体验式打造。聂耳广场房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场聂耳广场商圈重点解析——□商圈概况聂耳房地产市场整体商业市东风北路玉湖路北苑路聂耳音乐广场玉江大道飞鱼酒吧红树林酒吧千层浪七层雪现有商业未来商业租金：40元/平米/月面积：40平米租金：80元/平米/月面积：40平米租金：80元/平米/月面积：120平米租金：90元/平米/月面积：100平米租金：60元/平米/月面积：200平米祺阳路聂耳广场商圈主要商业分布——房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场东风北路玉湖路北苑路聂耳音乐广场玉江大道飞鱼酒吧红树林酒吧千业态特点：在61个商铺中有26个酒吧、14处餐饮，所占比例远远超过其它类型的商品。酒吧档次性普遍不高，均为自营酒吧，消费水平在人均60元左右。

消费者特点：以本地消费为主，其中以青年人占大多数；部分高调性的酒吧可吸引到旅游客群。

物业租金情况：整体租金从40-80元/㎡/月不等，均价在60元/㎡/月，铺面相对偏大，以一拖二的方式进行出租。商业业态便利店土特产酒吧餐饮其他合计店铺数量4626141161聂耳广场商圈商业业态分析——房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场业态特点：商业业态便利店土特产酒吧餐饮其他合计店铺数量46商圈处于音乐广场旁，其自然景观资源属性相对较好，使得其聚集了一批酒吧及餐饮商业。目前商圈业态相对单一，经营情况一般。其租金水品相对偏低，保持在60元/平方米/月左右。随着周边高端品质性小区的建设，使得其在未来的消费人群基数在逐步增加，其风情商业街，不夜街的概念或将在未来进行完善，使得其更具竞争力。音乐广场商圈小结：房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场商圈处于音乐广场旁，其自然景观资源属性相对较好，使得其聚集了□商圈概况商圈体量约6万平方米，为多功能市级商业副中心。主要以城市家庭客群为主导，以及玉溪相对高端购物人群。□商圈位置东风中路与红塔大道的交叉口，两条道路均为玉溪主干道型道路。□商圈组成商圈目前以沃尔玛加美佳华两个商业体为其核心驱动点，利用玉溪最大的生活购物中心、最高端的服装购物中心为打造，吸引了市区的中高端及生活家庭型客户群体至此进行较多旅游消费。沃尔玛商圈重点解析——沃尔玛房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场□商圈概况沃尔玛商圈重点解析——沃尔玛房地产市场整体商业市东风中路红塔大道花园路气象路籣花坊商业内街新商业美佳华N现有商业未来商业租金：200元/平米/月面积：120平米租金：60元/平米/月面积：40平米租金：160元/平米/月面积：200平米租金：110元/平米/月面积：40平米租金：50元/平米/月面积：700平米祺阳路

沃尔玛商圈主要商业分布——房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场东风中路红塔大道花园路气象路籣花坊商业内街新商业美佳华N现有沃尔玛商圈主要商业分布——

业态特点：在29个商铺中有14个服饰、7处餐饮，其他娱乐购物为美佳华商业广场内。区域商业依托于沃尔玛及美佳华两个核心驱动进行打造，以其附属的餐饮、中端服饰等存在。

消费者特点：以本地消费为主，更多的是家庭式的消费，依托沃尔玛的带动进行消费。

物业租金情况：整体租金从40-200元/㎡/月不等，其差值相对较大，在沃尔玛旁的商铺在150元/㎡/月左右，而背街面价格在50元/㎡/月左右。新商业体的价格在160元/㎡/月左右，其客户对其均为看好。商业业态便利店服饰超市餐饮其他合计店铺数量31427329房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场沃尔玛商圈主要商业分布——业态特点：商业业态便利店服饰超物业情况公司名称美佳华商业广场投资商中国平安股份有限公司商场地址红塔大道与东风路交叉口开业时间2006年12月营业时间周一至周四:09:00-21:30周五至周日:09:00-10:30经营面积约4.3万㎡单层面积地下17414㎡、首层、2层7228㎡，3层6641㎡一楼层高6米停车位地上车位200多个规划设计其它楼层层高5.4米商业临街面三面临街,约150米水平/垂直人流组织4部扶手梯/2部观光梯/4部客梯货流组织2部货梯公共空间走廊2.5-8米经营管理市场辅射范围玉溪红塔主城区经营模式统一管理目前经营状况良好合作模式租赁结算方式月结楼层分布楼层楼层介绍品牌-1F沃尔玛超市沃尔玛1F时尚风情街Macdonald、Veromoda、lachabelle、圣地淘沙、dicos、belle、fairwhale、衣锦仕、only、jack

jones、staccato2F少淑女装Etam、candie‘s、cc&dd、优贝施、特百惠、国美电器3F亲子乐园红黄蓝亲子园、美佳华乐园4F欢乐嘉年华梦想KTV、印象影城、英格玛健身俱乐部典型商业项目——美佳华广场汇聚时尚、实现品牌先导、倡导生活新方式的首个一站式购物中心房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场物业情况公司名称美佳华商业广场投资商中国平安股份有限公经营面积：约8000㎡（柱间距8—10m)；层高：7.2m；经营业态：家庭用品、护理洁具、书籍、服装、水果、干货食品、生熟食;日均客流：平日4000—6000人次，节假日6000—10000人次；人流情况：业态呈现平面岛式分布，出入口单一，动线简单且较为混乱,超市吸引力对于上部商业带动作用较差;日用品区货梯洗手间食品区入口典型商业项目——沃尔玛房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场经营面积：约8000㎡（柱间距8—10m)；日用品区货梯洗手商铺面积10—1500㎡；层高：3.8—4.2m;楼层均价（元/平方米·月）各部分租金差异（元/平方米·月）面积划分(㎡）出租情况一层250品牌快餐：180其余百货部分：220—30010—700㎡95%二层180百货：200—250餐饮：18015—150㎡80%三层约150亲子乐园、娱乐城50—1000㎡60%四层80影城、KTV90%a.主流客户是红塔区中、高收入的人群及其家庭成员占比80%消费群体：b.

次要客户是市辖周边县城高收入人士及其家庭成员占比20%典型商业项目——沃尔玛房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场商铺面积10—1500㎡；楼层均价（元/平方米·月）各部分租商圈以沃尔玛及美佳华商业为其核心驱动力点，吸引客户的到来，商圈欲打造区域副中心。目前商圈处于起步阶段，其业态尚未完善，娱乐、餐饮等配套尚未成熟，使得客流无法在此进一步转化消费。其租金水品按其铺面有较大波动沿街靠近商场在150元/平方米/月左右，

背街面在50元/平方米/月左右。随着其商圈周边的建银商业的落地及美佳华商业的转型完善，使得客户对此的投资热情相对较高，但其娱乐的缺失将成为未来商圈提升的阻碍。沃尔玛商圈小结：房地产市场整体商业市场消费需求趋势玉溪人防工程的建设，在很大程度上对玉溪成熟商圈造成不小冲击，持续时间在2-3年房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场商圈以沃尔玛及美佳华商业为其核心驱动力点，吸引客户的到来，商南北大街凤凰路沃尔玛聂耳广场小庙街凤凰路（180元/㎡/月）百货品牌购物南北大街（200元/㎡/月）百货品牌购物核心商业区补充商业区小庙街（80元/㎡/月）百货非品牌购物特色旅游餐饮商业副中心沃尔玛（150元/㎡/月）百货品牌购物餐饮、娱乐特色商业聂耳广场（60元/㎡/月）大型餐饮风情酒吧街玉溪商业呈现多元化主题式打造，各商圈具备各自的风格特性，整体市场商业氛围良好；商圈商业总结——房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场南北凤凰路沃尔玛聂耳小庙街凤凰路南北大街核心商业区补充商业区消费者去昆明购物的情况：商圈消费者总结：对消费者而言其中高端需求特别是娱乐餐饮方面的需求得到不满足，是市场空白点。消费者结构：消费者消费行为和习惯：消费者消费需求的满足情况：玉溪市中心商业区的消费者主要来自红塔中心城区，同时，其辐射范围可达至下属八县从消费者的年龄、受教育程度、家庭收入来看，到玉溪市中心商业区消费的以19-40岁的中青年人为主，他们普遍学历在高中/中专以下，家庭月收入主要集中于4000-8000元之间。红塔员工、政府公务员大专以上学历占54%，家庭月收入主要集中于4001-10000元,是玉溪市的高学历、高收入群体。从消费者日常支出的结构来看,玉溪市中心城区的消费者日常支出主要是用于购物，而在饮食、娱乐方面的支出比例较少，可待挖掘的潜力较大。大部分的消费者认为玉溪商业能满足其消费的需求，然而红塔员工、政府公务员对玉溪商业的满意度比普通消费者低，说明了这个高收入群体对消费有着更高的要求。超过六成的消费者表示平时会去昆明购物，其中红塔员工、政府公务员表示常去昆明购物的比例比普通消费者高，说明由于玉溪未能完全满足中高端消费群体的消费需求，导致这部分人群外流至昆明购物。大部分消费者表示平均每月到昆明购物1次。昆明商品品牌全、购物环境好、信誉有保证、商品档次高等是吸引玉溪消费者不辞远距离购物的主要因素。更重要的是可以同时满足消费者休闲娱乐顺便购物的要求，而这在玉溪是难以实现的。房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场消费者去昆明购物的情况：商圈消费者总结：对消费者而言其中高端房地产市场整体商业市场消费需求趋势1、玉溪市商业市场研究2、SOHO市场分析房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场3、写字楼行业市场研究房地产市场整体商业市场消费需求趋势1、玉溪市商业市场研究2、房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场SOHO在玉溪市场上仍是一种全新的房产投资和消费模式，市场认可度较低市场空白目前玉溪市已交付使用癿SOHO项目为0，可以说SOHO产品在市场仅仅是以概念癿形式存在以SOHO的口号销售——商住两用，提高产品附加值。市场抗性玉溪本地人对于40年产权产品抗性较大，由于玉溪当地住宅价格并不高，当地人更倾向于贩买70年产权癿住宅产品小户型住宅与SOHO在产品功能上有所重叠小户型住宅小户型住宅作为玉溪投资的主要户型倍受玉溪市场青睐小面积写字楼写字楼在玉溪才刚刚起步，小面积的写字楼更能让创业者接受撬开玉溪SOHO市场大门就需要从小户型住宅和小面积写字楼区间寻找最佳方式房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费房地产市场整体商业市场消费需求趋势1、玉溪市商业市场研究2、SOHO市场分析房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场3、写字楼行业市场研究房地产市场整体商业市场消费需求趋势1、玉溪市商业市场研究2、2、富然中心3、中轴玉玺123玉溪写字楼发展背景——玉溪写字楼现状目前玉溪写字楼市场处于初级阶段，目前市场上已建成及可售写字楼项目相对较少。大部分企业为小型企业，其均租住于沿街商业2-3楼、住宅项目内进行其办公。档次性相对较弱，在乙级水平。租金水平目前相对较低，约在20-40元/㎡左右已建成运营项目：汇溪大厦已建成销售项目：中轴玉玺、富然中心1、汇溪大厦房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场2、富然中心3、中轴玉玺123玉溪写字楼发展背景——玉溪写汇溪大厦——

物业情况项目名称汇溪大厦投资商玉溪汇溪房地产开发有限公司物业地址红塔区玉兴路与南北大街交汇口建筑面积3.3万平方米层高一层：4.8米单层面积2000平方米二层：4.2米中央空调有三层：3.3米裙楼层高6.5米停车位地下停车位170个规划设计租金情况一至二层：40元/平米/月二至四层：35元/平米/月四层以上：20元/平米/月租金增长幅度按每年每平米1.5-2.4元/平米/月增长物业公司永佳物业楼层状况地下一层，地上28层建材装修宽带系统：结构化综合布线，光纤和各种管线通达各个楼层空调系统，应急发电机；商家楼层分布一层：民生银行+苹果专卖店二楼：酸汤鸡火锅+餐饮三楼：网吧+小企业办公入驻企业交通银行玉溪支行、玉溪市永亨商行、云南艾薇登酒店、中国民生银行、苹果专卖店、广东星艺装饰公司、云南远卓投资有限公司、玉溪光跃经贸有限公司、中国平安养老保险有限公司、中国大地财产保险股份有限公司、中国石油股份有限公司玉溪中心支公司、三九手机网等房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场汇溪大厦——物业情况项目名称汇溪大厦投资商玉溪汇溪房汇溪大厦为该区域较高端的写字楼，主要以租赁为主，采取无定期签约方式；由于处于南北大街干道，人流量较多，因此整体租金水平在区域内部属于较高水平；目前整体经营状态较好，有中国人寿及中石油等机构入驻，整体消化率为85%以上；平层面积：写字楼单层面积为近2000㎡，为纯写字楼物业；商铺面积：一层——以银行及苹果专卖店为主，铺均面积在300-500㎡之间；二层——以香草酸汤鸡等为主的餐饮业态，铺均面积为600-300㎡之间；三层——以网吧、会所为主的业态，铺均面积为500-700㎡之间；四层——以小企业办公为主，铺均面积为150-300㎡之间；汇溪大厦写字楼面积情况如下所示：房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场汇溪大厦为该区域较高端的写字楼，主要以租赁为主，采取无定期签

物业情况项目名称富然中心开发商玉溪富然房地产开发有限公司物业地址红塔区珊瑚路99号开业时间20012年2月层高3.9米建筑面积5.9平方米单层面积2000平方米裙楼层高5.5米停车位停车场:500个,4元/小时规划设计中央空调有电梯数量5台高速电梯租金情况22-25元/平米/月物业费用9.6元/平方米·月楼层状况地下1层地上29层商业楼层分布1F：轻苑婚纱、小太阳、水星家纺2F：轻苑婚纱3F：菩提雅写字楼层分布（低层）4F：会议室5F-10F：华峰商务咨询、溪源商贸公司、亿美康商贸公司、融呈不动产公司、署滇投资公司、郑艳工作室、奥博英语咨询公司、金之国投资公司、汇达会计公司、康程代价公司、本元健康管理公司、汇慧商贸公司、大唐时代节能公司、宏星商务咨询公司、汇众传媒、UIB云南分公司、通海瑞州电气公司、宏福商贸公司、瑞锦商贸公司、问道商务咨询公司、尼采授权维修中心、广而告知文化公司、万洛户安物业公司、万诺赋物业公司、安利冠商务机构、佳良商贸公司、凯凯电子分公司、仁人税务师事务所写字楼层分布（中层）11F-18F：羊皮堂公司、艺鑫文化传播公司宜信普惠信息咨询公司、凌云律师事务所、诚美广告公司写字楼层分布（高层）19F-27F：昆明滇泰娱乐有限公司（富然大酒店）29F:玉溪富然房地产开发有限公司写字楼出租率约在80%左右富然中心——房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场物业情况项目名称富然中心开发商玉溪富然房地产开发有限中轴玉玺——

物业情况项目名称中轴玉玺投资商云南永佳房地产开发有限公司物业地址玉溪红塔区玉兴路35号开业时间写字楼已交房层高3.3米建筑面积2.6万平方米单层面积910平方米商铺层高6米停车位350个规划设计中央空调有电梯数量5租金情况35元/平米/月物业费用待定楼层状况地下2层地上29层建材装修4.2米临街大堂设计，采用高档石材；5台高速电梯，2.50m/秒；网络100兆光纤入户；采用视频监控及IC卡门禁系统；国际知名物管公司销售情况售完房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场中轴玉玺——物业情况项目名称中轴玉玺投资商云南永佳房写字楼小结——供应分析：市场目前写字楼仅有三个项目进行供应，市场整体存量较小，仅有约5000㎡存量。成交分析：三栋写字楼的入驻率达到70%以上，但其租金水平相对较低，保持在20-40元/㎡，其对应的售价在3500-7200元/㎡现状分析：从目前玉溪写字楼市场上看，其目前处于写字楼初级阶段，大部分市场办公需求被住宅市场所瓜分，其住宅办公运营成本较低使得中小型企业纷纷进驻；市场上的中大型企业由于城市发展成熟度较低，使得其数量相对较小。市场目前写字楼办公物业稀缺，整体供应产品水平较低，多为丙级写字楼物业，市场存在空白点。房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场写字楼小结——供应分析：成交分析：现状分析：房地产市场整体商

玉溪写字楼市场趋势分析——观点一：玉溪写字楼分布将形成集中式核心商务圈、点线结合的格局。玉溪写字楼开发量集中于玉溪市政府所在的核心商业圈周边，占据优质的交通及资源配套优势，逐步向高品质的写字楼迈进，通过商业、金融、商务的积聚化优势，打造规模化、专业化的城市商务核心。同时，以联通大厦、浦发银行等为代表的，将形成点、线结合商务片区，写字楼细分市场时代也将来临。

观点二：城市综合体将是未来供应市场的主流，玉溪写字楼市场将全面升级，具备丰富配套、优秀物业条件等素质的高品质写字楼是必然趋势。

观点三：消费市场受城市经济发展驱动明显，写字楼市场将不断成熟。从消费市场看，大中型企业不断入驻玉溪写字楼，为高端商务写字楼市场的发展带来了很强的消费力，并驱动租赁市场发展。房地产市场整体商业市场消费需求趋势房地产市场整体商业市场消费需求趋势住宅市场玉溪写字楼市场趋势分析——观点一：玉溪写字楼分布将形成集中玉溪城市处于经济快速发展阶段,城市商务价值爆发动力充足，但未来写字楼市场的发展应聚焦于高品质方向。从宏观经济层面看，玉溪良好的发展势头和颇具比较性的发展潜力定会进一步吸引市场需求；玉溪作云南省内