养老地产项目产品定位及经营模式解

养老地产解析(1.0版）2012年6月30日提纲1、养老地产概念2、养老地产分类3、经营模式4、国内案例5、核心问题6、客户特征7、产品定位模型养老地产概念目前，由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善，关于养老地产的概念尚不统一。这里以目标客户或目标市场作为定义的标准，即

养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发。

根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。养老地产分类1、养老院2、老年公寓按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按老年住宅设计，并配套相关护理服务，3、养老社区以老年人为主的的住宅小区，通过医疗、看护等配套，为老年人提供从健康阶段到护理阶段全过程的养老服务。以美国CCRC社区为模板，CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为持续性照顾退休社区。专门的养老院或护养院，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。大部分经营模式为公办民营，采取出租或会员制形式。分析：按照国内“居家养老”为主的需要，根据区域老年人口，规划养老院或护理中心，设置在社区或作为新出让用地配套，可能会成为未来公办民营型社会福利设施主要方式。养老地产分类养老地产社会福利设施用地住宅用地“养老”地产项目：前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主题销售住宅产品综合型地产项目：通过医院／养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发政府划拨或作为商品住宅用地配套代建按用地性质划分：随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符合条件的老年人。经营模式“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施“只租不售”模式——医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理”模式——销售会籍“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举典型案例：北京东方太阳城“销售+持有运营”的方式运作，“销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式典型案例：北京太阳城采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式典型案例：上海亲和源老年社区只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金典型案例：北京燕达国际健康城经营模式“会员制管理”模式案例——上海亲和源项目位于上海市南汇区康桥镇占地面积84000平方米建筑面积100000平方米公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住土地性质：公共建筑用地经营模式“会员制管理”模式案例——上海亲和源A卡：——销售概念的长租性质需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费（根据房型不同）B卡：——租赁概念的短租性质该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让。有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性经营模式“会员制”客户心理抗性分析1、价值属性房产具有保值增值的价值属性，更是国内主要的投资渠道，具有可继承、可交易、可评估等特性，与销售产权型的养老产品比较，“会员制”的产品需克服其价值属性的心理抗性，一种选择是在同一评价体系内比较，一种选择是跳出传统的评价体系。2、产品信用养老产品核心元素之一是相关的医、护、养等服务，建设投资主体和服务主体的信用是“会员制”客户心理抗性之一。解决办法：配套先行3、生活模式“会员制”产品客户单一，以老人为主，缺乏活力，健康老人易产生心理抗性。解决途径：保险背书发展创新房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债创新手段发展创新“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。国内胞案例养老寨地产猛城市郊进入扬主要午判断末参数而指标个模型膀：市场菠规模沉指标纯：老插年人石口状上况判断锁城市巨是否绵进入辞老龄积社会朵的标墓准世界卫生组织根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准支付轿能力宅指标炭：人举均可瘦支配航收入判断尚城市定人口振购买不力是筝否具顷备发爷展养茶老地蚀产的朋标准国际模标准压为人列均可渴支配狠收入吴达到援30摔00饺美元动（约冷20籍00凶0人礼民币盛）以国上具狸备发沸展养佩老地军产的苗条件国内六案例注：语65仇岁人绿口占么常住厅人口爹比例狮数据垫来源民为2找01平0年挥第六谷次全矛国人四口普奴查结梨果；承人均敞可支抗配收孕入为迷各城孩市2际00耕9年熟度统笼计年锦鉴数父据。根据观各区拼域的凡人口本老龄弟化程忌度和上经济赤状况蛋，可悲将全富国主势要城努市群芳分为协四类秀。成熟轧区：华东盖、华饶北、煌西北置城市辉群考察嘉区：东北册、华口中、俗西南斤城市摘群潜力扒区：华南贱移民欠城市面群暂不画考虑虹区：经济攻发展蔬水品端及老钞龄化发程度辩均不累高的科其它赤城市穷群国内黄案例主要痒模式跨：大都缴市郊落外模彩式：以上答海、赖北京葵、深办圳、访成都拜为代怒表的灵大城图市，改近郊窃开发氧模式幼成熟臭，市符场潜哪力巨励大。古镇向开发退模式以周川庄、填同里伯等江躁南古冠镇及美丽江屋等西款南古钩镇为蒜代表长。山地忌养老落模式以黄税山、村武夷即山、营庐山伴为代挖表。热带竟、亚殊热带赖避寒歇模式达：三亚奴独特逃的模产式。国内占案例案例君一—棍—北京崭东方柔太阳勒城项条目区位活：北京投顺义赔区潮穗白河益畔定位摧：“世幼界级其的高井尚退殊休社微区”耍、“棋全新姨退休但生活独的领斗跑者遵”规模询：总建喇筑面违积7伶0万项平方礼米物业寨类型迅：独栋野别墅涂、联蛙排别剩墅、厦中式池四合甘院、吨公寓客户文来源腾：主要摧来源晌北京国内宪案例项目坏亮点盗一物启业形谎态丰弦富，父覆盖汽不同页层次些的客执户群着体四合院公寓公寓别墅别墅国内份案例项目奇亮点身二—喝—配干套完丸善①东森方太怜阳城雨医院述（一恭级综公合性鸭医院组）②东丙方嘉宜宾国端际酒坊店，推五星蒜级标辛准③大朗型超断市进案驻，京商业尸一条扔街④康谷体中绘心，咽各类坡球馆蔑、温住泉游莲泳池⑤网5万梨平米抱太阳深会所族，商陵务会获议，叛餐饮踩休闲⑥汇伞佳幼柜儿园国内抛案例项目轻亮点赚三—悄—自驰然环悬境优虑美①农约2跃00贪0亩训潮白轧河②近名10延万株湿原生免树③近言20鸟万平狼米社复区生营态湖④昂75封万平挽米运翠动休支闲绿宰地⑤节低能环怒保的兆水源毕／地首源热欢泵系前统⑥高短达4施00含0个庄/立吴方厘懂米负寸离子盯含量磁，绿缘瑞色生程态系册统，锤可比泡海滨赔、森促林开研放国内咱案例项目纹亮点骂四—尚—针对即老年瞧人需艘求建丹设的宇社区连医院珍、康善体中幼心、破老年答大学渗、自据助农步庄等太阳助城医伙院：专业诸医师守和设唯备、示由北将京市虹老人荷病研截究中端心选士派、云定期忠体检旨，提颗出保泪健计括划、吹专业盯急救兽中心份、全闸覆盖狼的应辣急呼钟叫系累统。社区能农庄除：在色社区炸内开姻辟可帽以耕称种的困农庄太，每拘块地骑管理价费低猛廉，蛾一年供中可叹以在躺地块狠中耕皱作，陷很多死老人堤非常掏喜欢察这种腹农家差乐的枕感觉监。老年佳大学汁：北京胃第一智家社彩区申趁办的呈老年绘大学底，开典设多休重课总程，垫如芭乏蕾、煮陶艺胞、书撑法、葡雕刻震等，谁部份狂课程染由社少区老闯人担搬任教善师。国内意案例项目经亮点觉五—眠—多彩标的精毫神文高化生赛活音乐恒会合烈唱团太极庆俱乐薯部活片动棋牌生俱乐规部国际楚风筝垒文化除节举办俱过3络届国互际风膀筝节举行密了3坊次新牙年音离乐会社区民组织暖的俱享乐部乒乓片球俱泳乐部年、太羡极俱跳乐部聋、棋牌子俱乐粉部、粘钓鱼乱俱乐伤部业主嘉自发美的俱屯乐部太极木俱乐维部、泼音乐挽沙龙第、健身坑俱乐麦部等国内割案例项目吗亮点赖六—撇—运他营模倒式借鉴惕国外陪老年点住宅温的先既进经通验提与出“漠第三痰养老妄模式纱”，行即家何庭养冶老与按社会缸养老都相结仇合，疯其运恼作思贩路：膝老年旗家庭弃买房拐的方般式按叠揭或绵付清您房款迁，一季经交牲付即岔可入垫住；多开发楼商从球次年屯起，岭逐年宜向业称主回爷购部穗分产袭权，铺以解母决老踏年家逐庭的逐养老疾金、净医疗框保健逗费。刷如果竹业主棚较早商过世宇，而奖开发蜡商还搭没完呈全回衣购产粘权，稍子女傅可继数承住等宅的议部分框产权短；如冠果业验主身头体健蜘康长孙寿，衡而开辰发商畏已经买全部课购回拢了产杂权，史开发逮商承惑诺无溜限期属免费牢居住服下去朽。国内巧案例案例输二—荒—三亚驶海棠途湾国鸽际养薄生社嚷区产业召定位张：休闲摆产业伴+养灿生（婚养老愤）产斩业+眨健康垮产业形成砍多元后产业奥集群，构择筑复碧合型蹄社区。整体环功能让设计踪蝶包括货：CC黎RC耕社区愈、养搭生（并酒店役）公辟寓、案主题倡酒店我（会矩所）靠、养匪生运轮动中吴心；锈主题剪养生挂谷；云养生按文化北学院概、养壳生博橡物馆晓等。经营异模式结：向客渡户出巴售物师业产役权;子出售劲会员盛卡通过猜返本纸销售芹入住伏、反逃向抵贤押贷候款、炭房屋掏置换某、出植租原背有房肉屋租泰住社散区等样方式冻。国内章案例生态养生社区功能包括国际酒店养生公寓、老年养生酒店公寓、中青年亚健康酒店养生公寓、养生运动中心、文化养生学院等滨水养生公寓组团围绕大龙江塘周边布局滨水旅游度假一类居住用地，星城滨水的内层低密度高档休闲养生度假区和一类居住区泰康CCRC社区组团在规划区靠近国道和外围道路地块，布局二类居住用地，结合自然养生理念，形成外围中密度高档居住区生态文化主题公园走廊结合地形、沟谷、水系安排各种休闲娱乐设施和主题公园，形成独具特色的生态文化公园走廊。养生主题酒店及养生主题会所在这四个功能分区中规划建设十个养生主题酒店以及养生主题会所。海棠雾湾国言际养抬生社沫区的露业态盘构成锄为：乌以Ｃ育ＣＲ太Ｃ社泼区为满龙头分，集辣合房丢地产番＋旅喷游＋朴商业企服务阵＋保侦健＋生健康润管理足＋保极险＋块教育畏＋文溜化＋窝传媒肥＋等毯业态规划泼主题膨：海梯棠湾贫国际鉴养生晓社区键的主酿要功宪能以杯养生头休闲怕为主熄题，钟提供仙居住丙养生稍、文税化体骆验养哀生、语游乐坝养生例、运声动养群生、证医疗畏护理盈养生贫等内室容。国内顷案例分析元：（1克）、业从国被内养以老地泥产发爹展的脂现状锣来看腊，北眉京和化上海炸是养葱老地待产项号目较鹿为集递中的得城市免，与积依据绢市场庙规模击指标勇和支色付能煎力指专标进景行的仪判断蚕较为劈燕一致争，另常外，技与其毕城市问人口漠的素抽质和季消费密观念瞒也有公较大我的关想系。（2爆）、判有着台独特柴自然申资源瓶条件壳的城慈市如援三亚痰，亦肝是养专老地蛮产项菊目主程要选洋址区有域，役由于础气候丢原因型，海量南是搞异地虾养老喂模式堡中候队鸟式猫度假仓养老塑的主贷要区知域。（3声）、桶养老辨地产训的外匹延扩固大，喂多为酱复合挖型产侧品，敞养老毙与养誉生的销结合绝，养绑老与撕度假选的结御合，帜扩大福产品辜覆盖德的客贼户群筑体，组增加扮产品狱服务显的宽扑度和厚深度刘。（4宫）、佳项目恢选址唐对自疏然资垦源条洽件如旗温泉考、水桥系（莫海洋耍、江办、湖裳等）梨、森陈林、解山体宪等要耍求较遗高。（5训）、挨国内液的养私老地火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