产品研发宣言133054795

产品研发宣言（1）但那大多是针对具体项目的就事论事的方式，我们在这里论述的产品研发是对住宅产品进行全面的、整体的、本质的、系统化的研究，进而构建针对不同消费类型的产品序列。毕竟消费者需要市场提供多样化的、物有所值的、成熟的住宅产品；企业需要生产规模和市场份额的不断扩大，产品研发顺应了两者共同的需要。产品研发在产品流程中的位置和性质：从上图中可见，产品研发工作位于产品流程的最前端，它是一个从实践中形成理论，又用理论去指导实践的环节。它力图在技术性、学术性和产品开发生产之间建立桥梁，以完成技术的市场化任务。在此，作为“产品研发”紧前环节的“产品使用”不能简单的理解为总结客户入住后的反馈信息，从广义的角度讲，它是通过对整个地区市场及先进市场的产品类型和客户需求进行研究，分析居住行为模式及相关的社会结构关系，以形成概念化、定型化、系列化的产品模型，进而指导并应用于产品的规模化生产。而其后的“产品策划”环节则是取得土地和确定开发目标后所做的第一项工作，它是产品模型的项目接口，它通过市场策划提供目标市场和营销策略的量化分析，通过投资估算提供成本和利润的量化分析，通过建筑策划提供产品模型适用于土地性质的量化分析，并在项目定位中完成其应用的可行性结论。产品研发与项目开发关系密切，但其工作性质不同于项目开发过程中的设计管理，它是从更宏观的角度指导和控制一个开发企业各类产品的品质，并结合企业自身情况确定产品开发的主导方向，因此它具有如下一些特点：1、学术性：产品研发属于理论研究的范畴，它基于对城市发展、居住模式和行为心理的科学研究，追求产品品质的完美，因此这项工作必须超脱于具体项目繁复的事务性，才能提出完美的产品模型。2、总结性：产品研发需要深入了解当前市场的产品类型和具有历史延续性的居住观念，归纳和总结不同消费群体的使用方式和居住行为模式，从而组建经典产品体系，并以不同类型的经典产品建立企业的主力产品序列，以保障在项目开发中的产品稳定性，最大限度地覆盖主流消费市场。3、前瞻性：产品研发需要对社会、文化的发展和居住行为模式的变化保持高度的敏感，以期用先导性的产品刺激和活化市场。即在产品研发中，不仅需要完善经典的甲虫车，也要推出一系列概念车，当然创新产品往往受到市场接受度的制约而不能产生立竿见影的效益，但它较经典产品更具有品牌推广和市场引导价值。4、综合性：产品研发不是单纯的建筑理论研究，它同时需要从城市发展、社会结构、经济规律、消费心理和文化潮流多角度去认识和分析产品。从这个意义上讲，产品研发是建筑学、社会学、经济学、市场学和其他人文科学之间的边缘课题。5、实战性：产品研发如果不能在保证项目利润和树立公司品牌上做出贡献，则失去其存在的价值，正如思科所奉行的原则，“科技产业的战场，决胜点不是在实验室，而是在大街上”。因此产品研发一定是在企业中的而不是在学院中进行的。它应对市场推出的新产品做到快速反应，并在项目中紧密协同土地研发和市场策划，延伸主导建筑策划，使产品体系与具体项目密切结合。二、产品研发工作的目标和意义当前，中国正处于工业化快速发展的时期，自90年代中后期，住宅的商品化、产业化方兴未艾，住宅作为一种消费产品已具备进行工业化大生产的可能，而不同的市场环境、不同的消费群体和不同的项目条件，需要以不同的产品类型相适应，这个大趋势决定了产品研发的最高目标，就是要在房地产开发企业中建构一套完整的产品体系。1、建立产品体系是房地产企业发展壮大的基础：企业的竞争优势不仅体现在创新优势，更需要规模优势，产品体系的建立是适应大公司经营运作需要的，也是小公司做大的必要条件。对于小型开发企业而言，产品的创新和对具体商机的把握是决定其生存的关键，只有全力创新，小公司才能解决立足市场的首要问题。而大企业间的竞争是市场占有率的角逐。从客户的角度看，他们对大公司的期待，首先是能够从这里买到物有所值和具有高度产品稳定性的放心产品”，而非“创新产品”。从某种意义上讲，住宅和我们日常生活所需的其它产品，如汽车、电器、成衣、饮品具有市场属性的一致性，需要形成针对不同细分市场的产品系列。试想，如果一汽没有捷达、红旗、宝来、奥迪等由低到高的系列产品的推出，就不可能有全国第一的市场占有率。同样，对于大型房地产开发企业来说，只有把系列化的产品，根据不同的客户需求，纳入到不同的流水线上，通过资源和成本的集约和优化，才能以最低的土地成本、最低的设计成本、最低的材料成本、最低的营造成本和最快的开发速度，提供最优质量的产品，并取得最大的规模效益。2、建立产品体系是周期性房地产经济运行规律的必然：从当前房地产的发展趋向看，深入研究产品体系是一项当务之急的工作。2001年申奥的成功，给上升中已略显疲态的大势注射了一针强心剂，随着7月13日后一周内风林绿洲、华亭嘉园成交急剧放大的示范效应，大势如巨人沉重而弯曲的双腿重新挺立，2002年，新盘的市场效应呈现出两头热的态势，即一头是高货值产品继续保持较好的影响力，但有迹象表明已有从纯居住需求向商住需求扩展的趋势；另一头是低货值产品的大量推出和空前热销典型如SOLO精舍、东华金座、恋日国际、后现代城等，特别是以新资金接盘后，将产品以大改小，销售面积在15-50m2,总货值在20-30万元的荣丰2008非常男女(LivingHotel)最具市场冲击力。这似乎预示着在即将到来的2003年，小户型将成为产品竞争的主战场。对比作为经济风向标的证券市场，常常使我们不寒而栗地感到：低货值产品的热销对房地产大盘的预警作用。中国的证券市场自1996年4月开始了长达5年的牛市，在此我们可以看到一个清晰的特点，即高市值的业绩股高举高打和个股普涨为大盘打开价格空间，继而在股指高位震荡上行中是低市值垃圾股的活跃，而每次行情中垃圾个股的上涨正是股市周期性回落的信号，所以在98-00年大家以痴情的期望等待业绩浪时，他们看到的只是凭借资产重组和网络科技等疯狂的概念粉墨登场的“catsanddogs”。对应到地产市场中，当经济紧缩过后，富裕阶层井喷式的消费热情将地段好、品质高、面积大的高端产品价格不断推升，如华远在金融危机后推出的凤凰城一期，售价从6000元/m2跨越1万/m2，作为楼王的贡院6号价格已达4万元/m2。更需注意的是，社会高收入阶层已完成了多次置业的过程，通过对凤凰城一期业主的回调可以看到，二、三、四次置业的客户已占64%，种种迹象表明，进入2002年楼市价格已进入阶段性高位盘整。据北京市统计局统计，截止2002年8月底，商品住宅每平米平均售价较去年降低近130元，竣工与销售面积之差同比增加69万m2,商品住宅总空置量已近580万m2,在低货值产品以令人晕眩的概念活跃的同时，大量中高端产品，特别是万元以上的别墅公寓陷入滞销。把握大势比把握具体的商机更重要。正如股市讲求“涨时重势，跌时重质”的原则一样，我们在此时提出产品研发工作的重要，正是为了在地产的微利时代，全面系统地提高开发企业的产品品质，并在未来若干年可能到来的土地与消费双重紧缩的情况下，保持自己的市场地位。3、建立产品体系是开发企业迎接行业竞争的需要：在2001年5月中国低密度住宅小区及小城镇开发设计研讨会上，某开发公司老总曾指出，目前北京房地产企业正面临三方面的竞争：一是本地同行的壮大，二是跨地区开发商的进入，三是跨行业资金的渗透。据不完全统计，仅在2002年10月，北京的新盘推出就有30多个，其中首次亮相的占绝大多数，项目后期重新开盘的仅有3个。又闻在京的开发企业已达2000多家，正如公元前770年至公元前476年，五霸轮流坐庄，千国纷争不断一样，当今正是北京房地产市场的“春秋时代”。在各开发商虎视眈眈地瞄准奥运前的商机，带着急功近利的心态，以超常规的速度圈地、立项和建设时，真正有实力和负责任的企业更应着眼于长远的发展，并从现在开始着手研究后奥运时代房地产发展的态势，正象“春秋”之后是“战国”，在此可以预测，08年后房地产企业的重组和兼并将空前激烈。从2000年华润入主万科，到2001年万通、太合复出，鲁能、万达进京，华润置地诞生；再到2002年广州富力横刀夺牌，合生创展九路出击，和记黄埔大驾光临，一个个实力派开发商抱定打造地产航母，誓做地产领袖的决心。诚然任重而道远，以2001年以30亿销售额居全国首位的某大型开发企业为例，其作为利润中心五大项目的产品，尚未表现出应有的关联性和大企业在产品研发和开发上的集团优势。建立完整的产品体系正是解决这一问题的关键一步，在未来可能的企业和项目兼并中，一个优秀的企业输出的不仅仅是资本、文化和管理，更应有成熟的产品体系，如此才能确保企业规模快速健康的发展和市场份额有效的提高。对于产品体系，近年来各大开发商已有许多有益的实践。2001年华润置地就曾提出以低、中、高密度来划分产品序列；而产品体系建立较早、较成熟的是万科，其经典的城市花园产品已从深圳做到了沈阳，1999年9月万科建筑技术研究中心的成立更对产品研发的发展具有重大意义。正因此，在99-01年的市场上，万科的产品品质一直居突出的领先地位。以上从企业发展、地产运行规律和行业竞争等方面论述了建立产品体系的必要性，同时它也符合走“新型工业化道路”和“城镇化道路”的政策背景，从11月29日中国工商联住宅产业商会2002年会的精神看，住宅的工业化、标准化、集成化已成为各方关注的热点，相信会在今后若干年里成为一种趋势，而建立产品体系也将成为这一进程中的重要产物，为开发商、集成商所重视，并为消费者所认同。三、产品研发工作的内容和方法：产品研发的目的在于从根本上全面系统地提升住宅产品的品质，因此它的切入点将是构成产品品质的基本要素，以下从土地、户型、景观环境、技术应用和装修配备五个方面分别论述产品研发工作的观念和方法：1、土地：土地是一个看似在产品研发上最无能为力的方面，毕竟99%的开发商都是先拿地再谈产品，殊不知这里存在着巨大隐患。土地储备有主动和被动之分，前述做法就属于被动拿地，由于缺乏产品适用性的观念，造成定位的不明确，继而在一个无法实现的“自杀”计划里，在一个失真的投资估算指导下开始了盲动的冲锋。以某大企业在东三环的一个项目为例，本以为卖6000元/m2即可，却不得不推至7000元/m2，忽而又发现这样只能打平，只好往8000元/m2做了，产品定位的不断颠覆，财务成本的日日发生，曾经的万丈豪情在瞎折腾中被鲸吞蚕食，“没办法，做豪宅吧！”有多少高端产品就是在这样无奈的悲凉中诞生的。当前在土地资源日益稀缺的情况下，缺乏产品研发框架指导下的土地论证，在开发企业中是普遍现象。如果一个公司不断地宣扬自己的创新，却又做着各式各样的高端产品，那多半是被土地牵住了鼻子的缘故，这样的公司注定要在现代企业的竞争中被淘汰，不管它有多大规模。一味的高端意味着它不能象成衣厂那样进行批量生产，去满足相对广泛的客户需求，而只能去做一个手艺精良又有创造力的大师级裁缝，为个别人量身定做。高端意味着极度的个性化和无规可循，意味着建造成本和人力成本的浩大，意味着客户群体的相对狭小，意味着销售节奏的放缓和售后投诉的增加。在此，华润置地的新市镇计划无疑值得学习，它首先从社会和城市发展规律的研究出发，认识到在城乡结合部出现低密度社区的趋势，再借鉴新都市主义(NewUrbanism)中有益的规划思想，进而提出新市镇产品和开发的构想，于是有了大兴黄村北区等一系列土地研发和土地储备，并最终实现了新市镇的第一号作品一翡翠城。这样的做法无疑是主动的，也是科学和智慧的。土地对农民来说是种什么庄稼的问题，对开发商而言则是出什么产品的问题。土地研发作为一项独立的工作，必须获得产品研发的有力支持，即在土地的可行性分析中多角度深入比选和论证产品类型的适用性，分析土地与产品间的水土关系。而在产品研发中，则应包括城市地理条件、城市发展战略和总体规划布局的研究，更要有对热点区域或潜在热点区域的城市形态的研究。从某种意义上讲，产品研发需要和土地研发相配合，去形成一个完善的涵盖十地和产品双重意义的“先遣图”，讲而确定适应本公司产品方向的十地方向，为公司的十地储备提供决策支持。2、户型：空间是居住行为的载体，而户型则是空间形态的技术表现。自现代家庭制度在中国确立以来，虽然生活水平发生了天翻地覆的变化，但人们基本的居住行为脉络是变化极小的。正如一个港口的装卸、仓储、运输流程决定了港区建构筑物的布局，一个车间的生产工艺决定了功能分布和建筑形式一样，住宅在一个相对稳定的历史时期，它的“居住工艺”是基本恒定的。可以说消费水平的提高导致了居住舒适度的提高，而不是彻底改变居住的功能需求和行为流线。在居住行为模式相对不变的情况下，许多开发商和建筑师不求甚解地根据销售面积和户室比进行几室几厅式的设计，是造成目前户型设计低水平同质化的一个重要原因，据跨克（中国）市场研究顾问公司在2002年6月所做的市调，“户型设计”被列为客户认为“重要而未满足的需求”的第四位，“户型的功能配置”列为“潜在的重要未满足需求”的第二位。因此，产品研发在户型研究上的重要工作是，一方面从纵向精细化地研究“居住的工艺”，研究人在居住基本流线上的重要节点和不同属性空间的行为规律，分解被混杂在同一空间内不同的功能需求：另一方面从横向上以家庭人口结构为出发点研究产品的适用性，而不是简单地把销售面积和多少“室”画上等号。室是以床为中心的短缺经济时代的观念，从使用需求的多元化来看，一套120m2的住宅，可以是家居行为基本模式条件下的三室两厅，也可以是两室两厅，甚至可以是一室三厅或其他的形式，其差异根源于不同社会阶层决定下的不同的人和使用方式，由此导致功能布局和空间舒适度需求的不同。以此两方面为线索，再去研究各种产品的平面尺寸关系、空间尺度关系、空间组合关系、空间与设备构件的关系，从而建构不同使用面积（而非销售面积）、不同人口结构和不同产品类型的经典产品定制模型，这样我们才能创造出如寿震华先生所说的“十年不变的户型”。确立经典产品是为了覆盖大多数客户的需求，而产品研发同时需要在户型上进行创新研究。这一方面体现在产品研发延伸的建筑策划中，对此项目条件和目标客户特征是创新的基础因素：另一方面也体现在超越于具体项目的研究工作中，产品研发需要对多元社会中新兴的社会群体和居住观念对居住模式的更新作用给予充分重视，同时在发达国家和成熟市场去汲取新的理念。日本在城市寸土寸金之地上建造的一些小住宅，如安腾忠雄设计的住吉的长屋、手士冢夫妇设计的八王子的家，青木淳的动线体住宅等就不乏前卫的居住理念，需要在产品研发中发现和整理，并在项目开发中根据条件进行实验性推广，特别是在未来可能出现的以尾盘销售为主的时代里，这样的研究和准备具有非常重要的意义。3、景观环境：毋庸置疑，注重环境景观质量是提高居住品质的重要环节，它在客户选择产品时已成为越来越受关注的因素。但多数项目拼接式的设计和粗糙的质量也使其成为客户最不满意之处，在跨克公司的调研中，“社区的景观环境”被列为“重要而未满足的需求”的第一位。究其根源，问题多出自设计的随意性。陈一峰在沈阳花园新城的设计随想中写到：“景观设计和建筑规划的不配合是目前国内小区设计的普遍问题„„一些发展商将境外的景观设计师当做卖点，更助长了建筑与景观的不和谐。”要解决这个问题，一方面是在设计阶段，使景观成为建筑师总体控制的一部分；另一方面则是产品研发阶段，对应产品体系先入为主地提出解决策略，并使研发成果在项目策划中起到基础性的指导作用。当然，景观的研究方法与户型的研究方法有着本质不同，对它的研究是根据产品系列中模型组合，配合以多种成熟的景观要素组合，具体来说是建立两个“库”和一个框架。第一个库是典型风格库，其意义在于提升景观产品风格的纯粹性。通过建立典型风格技法条目和景观节点模型，以阐释风格理念，而非模块式应用。第二个库是园林素材库，其意义在于保证景观产品的可实施性。它的收集和研究范围将具体到植物季节性、地域性的生长特性和通用组合；砖、石、钢、木等环境材料的性能、种类；室外座椅、灯具、机械车库、儿童游戏设施、室外健身器材等环境设施的式样组合；人防出口、配电室、煤气调压箱等消极环境构筑物的包装方法等。所谓一个框架则是建立景观定位和环境设计控制指导框架。景观环境是在各产品因素中最具创造余地和创新条件的方面，产品研发对它的研究不可能也不应该象户型那样去实现定型化、模块化，所以如上的两个库，一个极抽象，一个极具体，其间正是景观师根据项目条件和用地特点自由发挥的空间。但是要消除景观设计的随意性和无政府主义是十分必要的，产品研发对景观的研究，正是要使环境和整个产品品质形成有机逻辑的关系，并使其自始至终处于有序的受控状态。4、技术应用：对机电设备的技术应用研究在近期的房地产项目中虽初露端倪，但已取得不俗的市场效应，最典型的是锋尚国际公寓，该项目从锦绣大地脱胎换骨而来，以塔楼形式卖到12700元/m2使用面积（2002年7月数据），有赖于以提升技术品质为核心进行的产品升级和全面包装。当客户把住宅作为商品购买时，一个重要的心理是希望“物有所值”甚至“物超所值”，特别是在大量期房销售的情况下。把握这种心理对开发商极其重要，因为它是一切消费者共有和关键的消费心理，大到买房、买车，小到买个西瓜。诚如商贩切瓜展示沙瓤一般，锋尚的设备样板间展示了在隐蔽工程中先进的系统、优质的设备和精良的材料，同时他们还会告知，一套同品牌价值40万元的洁具设备在国内已有洋人专卖。这固然是一种推广手段，但归根结底，这样的研究－如果是实实在在的研究－对提高产品品质意义重大，它是能够使客户真切地感到产品的专业品质和物有所值的方面，它不仅在产品品质的五大要素潜力无限，同时对比发达国家的低能耗高舒适住宅技术，我们在这一领域还有着较大的提升空间。技术应用包括对水、暖、电、讯等专业性系统设备以及保温、防水等建筑围护体系的研究，如果说户型反映了居住的空间舒适度，那么技术应用方案反映的是居住的物理舒适度。在产品研发中，首先应建立一套完整的技术应用体系，再根据不同档次和品质的产品类型，研究不同组合的系统模式和设备搭配，正如汽车的销售会有基本配置和选装配置一样，住宅的“零件”同样需要有低端到高端不同类型的多样组合。1扱冷域二忆昂城::?L*+*4t*+'lf+*!C冠縄于融必*A+*i£'rt-±+#*£^i»a-f-*it.硏声-f*££弈出电亦蔬味电匸#a、电欣丐划塢、存&牡也和卫吐电脱于鼎锻ii)st**,+**)£去全彷工F■牡珅'ifd需-T■車it-门卒百站于曲蛇、用弄肚他于审唬"电丁迟此子小itJKMS9-+*!<-护％吋it千吊址-卡迫予*町用亦于矗忧*押札平序茕、直孫灼虹于冷昭、直代晟于串It.f^+**4牙卫隹施廉掘*册孤点-t■决掘、卫生田电2干吊a技术应用体系但是，由于该项工作所涉及的专业面广、专业性强，深入的专业研究通常是产品研发在人力和成本上力所不及的，而跨行业的联合则是较好的选择。在这方面，海尔近期的举措值得关注，为推广其家居集成产品，海尔已与大连万达、上海荣联、山东鲁邦等达成项目合作协议，并与北京当代集团合作建立筑屋工作室，与广东奥林匹克花园建立了海尔奥园住宅产业化推进中心的实验基地。据海尔家居集成总经理赵斌介绍，海尔正力求通过整合材料、设计、施工和服务资源，来建立规范化和标准化的供应链体系。在西韩改造等项目中，海尔已效仿日本TOSTEM公司的经验，在扩初阶段即与设计单位进行全面协作，共同完成每一轮设计研究工作。开发商与部品商或集成商的联合不仅能够使开发商极大地提升产品研发的水平，提升产品在机电系统和设备上的品质，进而其商业上的合作更可使双方分担开发的风险，集中各自的技术和品牌优势，从而实现双方市场占有率的扩大，这将是良性和双赢的结果。5、装修配备：外装，就建筑作品而言是建筑师追求的风格，而从市场角度看则是产品价值的体现，这种差异决定了两者不同的审美取向。业内许多同仁或许都知晓2001年凤凰城一期的立面风波，从专业上看，凤凰城张扬的色彩与其案名及项目所追求的丰富多彩的都市生活是统一的，但这难免带有学究气的浪漫色彩。凤凰城立面的问题从本质上不是学术的问题而是商业的问题，首先沙盘效果与建成效果的一致性涉及到商业诚信，其次客户购房不是希望和几个海归建筑师去共同追求什么高层上的风格派（StjlDe）,他们需要与其购买价格相匹配的价值感，理论上的风格对于个体的消费没有任何意义。因此他们在批评凤凰城的同时，也提出了对华亭嘉园和雍和嘉园的赞赏。将“媚俗”进行到底！以不带任何清高和贬意的心态去研究不同产品系列的风格特性是一项重要工作。在此集仿主义时期的建筑做法极具启发性，在同一时代建筑师们曾用哥特复兴去做教堂，用巴洛克去设计剧院，把罗马的符号安在市政厅上。相信这种缺乏创新性的做法会遭到许多人的质疑，但风格需要研究，技法需要沉淀，我们不能一再重复面临一个项目时的临阵磨枪和随意发挥，这正是集仿主义对产品研发的借鉴意义所在。通过类似的研究，我们可以根据不同的产品类型和价位，特别是基于客户对不同价位产品的审美取向来确定其形式的选择，并最终完成如下的产品风格价值定制表。3000-SX»st/®1A*i(*4u时升》a4tCfi4甘i建、rtJ+ia.VJT(fl4k4W)K*1*tW贞■Fl黑进「*t4+>+sfio-7a»7t/®'R«1净鼻if44)HVJ(fi4对站］i(芍右«4+)a.Hi<1h<-曲打罠鼻1(*?4>4t?W>X#J<f?Hl林耕、?O»-!(Xrta应hK»II*4.«W>只島2（林硯.时桃】<«I4*4,«4+J員葛上t丙崔口ttWi(ft*・检曲K*u*ia>甘射》dEQOOOAtk(*14-BUS-(#14对#HAM!Cfi4-具寒11*靳林舟*K«2(#?<.产品风格价值定制表这样的风格定制不等于忽略建筑形态对城市的关注，在项目实施中影响风格材质选择最重要的三个参数正是项目规模、用地条件和周边城市形态特征。提出这样的表格是基于住宅作为产品的观念，同时也是住宅较其他公共建筑更具类型性和可识别性所决定的。它的目的是根据产品体系对风格进行归类，以期保证风格的纯粹和对产品的适用，它与城市形态的协调是在前述的“先遣图”阶段即已入手，并在具体的项目中进行修正，因此这种对建筑创作而言蹩脚的做法，其实正是一种负责任的商业操作。内装修和家居配置在长期以来一直被视为个性的领域，许多项目都在此发掘卖点，如阳光100的Mia计划。而2001年市场推出的锋尚、海润、成品家等项目似乎正改变着我们的观念，特别是即将开盘的集成了精装、家具、家电的炫特区相信更会刷新我们对成品住宅的认识。根据《精品家园》通过对北京地区1000名受访者的调查数据显示，56.6％的购房者愿意购买精装修房，另据跨克（中国）市场研究顾问公司的分析报告，投资、商住和自住消费者在选择装修标准上的差异性不大，有60%的消费者选择精装产品，其中选择统一精装和菜单式的各占50%。什么样的产品需要精装？《精品家园》的调查显示，单价4000元/m2-7000元/m2的精装修住宅被62.7%的购房者所接受，房款总额在50－80万的精装修住宅被42.75%的购房者所接受，55%的人认为在北京地区800-1000元/m2的精装修成本是最为合适的。根据以上数据，并结合对客户的分析，我们认为：一般意义上讲中高端范围内的产品和单价较高的小户型产品需要精装。低货殖产品的消费者会计较精装对价格的提升，而购买超高端产品的客户个性化需求较高，他们会以极其挑剔的眼光看待精装之精，所以开发商应当尊重这两部分人的个性需求，把精装的权利和责任交给他们。而在精装方式上，从产品工业化、规模化的角度出发，我们倾向于在提高产品精度的基础上统一模式或最小限度的菜单选择。基于这样的观念，在产品研发工作中，应着眼于6000—10000元/m2的产品，建立两个层次的体系，第一是根据产品风格，确定相应的室内风格体系；第二是建立相应的材料、设备、家具、家电等分供体系，明确分供产品的性能、价格和风格，并应特别注重对节能环保材料和部品的研究，作为第一层次的支持系统。在此海尔在集成家居研发中所强调的“人性化”和“简单化”原则是值得借鉴的。所谓人性，是指这个体系要以符合人体工程和习性格调为基础；所谓简单，不是国际式，更不是简陋，它是指以生活者为主体，强调产品或部品在使用和操作上的便捷。因此这个体系的建立决不是简单收集的过程，它更是一个筛选和创新的过程、对未来趋势前瞻的过程。如上我们从构成产品品质的基本要素出发，阐述了产品研发工作的内容、观念和方法，但仅此是不够的，我们更应从社会发展角度去认识产品品质的更新。建筑的新材料、新技术是推动建筑进步的物质基础，产品研发工作需要对此具备高度的敏感，而其中住宅的智能化问题就是一个具有广阔空间的课题。同时我们更应以全球经济从产业型向服务型转化的大背景下，去认识服务品质和产品品质的关联性，毕竟产品品质、服务品质都只是客户阶段性的追求，他们真正追求的是生活品质的提高。结语：“一位跳芭蕾的主角，醉心的掌声，真不愿意走下舞台。”休姆的《落日》似乎是个警示，房地产的黄金时代已持续数年，奥运的春雷炸得老总们心花怒放。“快”！这仿佛已是他们所能想到的唯一的一个字，于是今天的房地产几乎快得象一场抢钱运动。2002年8月，谢国忠先生的一篇文章引发了地产是否存在泡沫的争论，无独有偶，在同月26日，建设部、国家计委等六部委联合出台了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，指出了局部地区投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。作为业内人士，我们诚然希望房地产业能够健康持续的发展，诚然不愿它在可以预期的若干年里，如西沉的落日一般瑰丽得惨淡，看一个个壮志未酬的地产英雄在“一片敌意的嘟哝中离场”。人类经济正由“短缺”向“剩余”过渡，房地产也是如此，这种转变使“需求途径”的创造成为一项紧迫的任务。在此，我们提出如上产品研发的观念和方法，正是希望许多狂躁的热情化为理性，抛弃在投机暴富的年代里养成的房地产为有钱人服务的投机观念，通过系统化的研究，定制化的操作，使开发科学化，资源集约化，最终使成本降下来，质量提上去，并依靠市场化的技术创新引导新的消费，从而赢得最广泛的客户支持。毕竟，船轻了，船会高；水涨了，船更会高。在即将告别概念的年代里，理性的人们任重而道远。概念住宅的价值市场是确定产品设计的唯一法则。虽然各类专业房地产企业在项目操作上有产品导入型、营销导入型、成本导入型等等，但最终都将归于市场导入的方式。也就是说，在取得土地前，是宏观市场在对决策起作用，在取得土地后，则有两条技术线索作为决策支持，一是微观市场环境，二是土地属性。在两条线索中，前者无疑是关键性的。对于土地线，开发商还可以找建筑师帮忙做概念分析和比选，而市场线则一定要自己做，一定要从自己取得的大量实证数据中分析判断才能认知市场。Henry举了自己骑马的例子，在每次上马前，总要和马好一阵亲热，要和它说很多话。同样在做产品时，你不和市场对话，不和它长时间耳鬓厮磨，这市场能通人性吗？市场导入的流程是先建立市场模型，要解决的问题有二：一是谁来买和买得起买不起的问题，二是和哪些竞争对手进行主力决战的问题，它最终将与土地利用分析汇合，得出一个结论：即市场切入点，具体到技术上就是产品类型和配比的可行性。而后才是建立产品模型的阶段，它要解决的是客户在买得起的情况下，喜欢或不喜欢的问题以及与竞争项目在产品标准、气质上的差异化问题。从这一逻辑出发，市场是产品的风向标。目前产品的同质化倾向不是产品的错，不是建筑师的错，是市场消费特征的趋同性导致的。在这一前提下，开发商需要以不同的消费阶层为基础形成产品的系列化，而在同一系列中去建立标准化和定制化模式。因此，面对Elisse的作品，Henry在眼睛瞪了好大一会儿之后，又紧紧地闭上了，心想：“如果我们做这种东东，市场能接受吗？”比如作品1中的那个连接所有卧室的天井式中庭，虽然极具格调，但在130m2的规模内是不是太夸张和浪费了，客户是否可能在这个非尽端式的空间长时间滞留；而作品3在一个55m2的复式中，却要明确12种功能，形成8个相对独立的空间区域，空间与空间之间形成穿插与渗透的关系，除了外墙，仿佛所有的界定都被模糊化了。对于创新型产品，市场上不是不曾出现，但效应多不太好，而在推广上，开发商们对此似乎也多是找不着调儿。而Elisse有着不同的认识。因为社会是发展的，生活模式也是变化并趋向多样的，家庭结构的变化等社会性因素对产品形态有着至关重要的影响。而在一个相对稳定的社会发展阶段，消费特征的趋同是可以理解的，在美国那些大众化的独栋产品也是同质化的，和我们的开发商追求“创新”不同，那些产品的放心度极高。Henry要在产品工业化中去实现经典化,这没错；市场导入论也没错，但这只是在完成开发商的使命，不能因为市场最重要，就把建筑师的使命等同于开发商的使命。建筑师的使命不仅是完成设计任务和产值，同时也要从技术的角度探索未来可能的建筑模式。启蒙时期的建筑师Ledoux和Boulee的许多设想不早就成为现实了吗？即便我们从产品和商品的角度看，汽车就是很好的例子，固然市场需要福特T型车或大众甲壳