上海酒店式公寓专题报告案例

上海酒店式公寓专题研究2010.128/30/20231报告目录概念分类及发展趋势12产品特点3区域分布特征45产品定位思考附件：案例及区域市场分析酒店式公寓的起源及发展酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。这就是酒店式公寓的雏形。酒店式公寓真正发扬光大是在纽约。许多外来商务人士必须长期住在这个城市，但由于买房负担太重，酒店价格比较贵而且没有家的感觉，所以很多人选择住在酒店式公寓，并且成为一种潮流。在一些国际大都市，酒店式公寓成为大量开发商的主打项目。起源发展传统意义上的酒店式公寓概念定义：意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。是融合了星级酒店的设施与服务，专业酒店管理公司的经营，提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位，其本质仍然是公寓。酒店式公寓概念在上海获得崭新发展1993-19981990-19921998-20012001-2004兴起：一枝独秀初步发展低谷调整再发展百花齐放2004-背景主流产品代表作1.大产权型服务式公寓1.上海商城（仅此一家）1.大产权型服务式公寓1.小产权型服务式公寓2.产权式酒店1.小产权型服务式公寓2.小户型产品1.香港广场2.环球广场3.芝大厦1.世纪时空2.芝大厦3.国际金融家4.嘉创华狮国际1.济南路8号2.城市一品苑3.绿地1960项目4.绿地领海5.铂悦818刚传入上海，探索阶段外销房销售低迷，开发商转售为租，开发空置房租赁业务亚洲金融危机及开发过剩，市场自发调整，新产品初试水上海金融中心地位确定、世博会申办成功，大量外籍高端客户及旅游人士的导入市中心土地稀缺，开发区域外扩；办公用地增多，住宅用地日渐稀缺1.小产权型服务式公寓2.产权式酒店1.太子公寓2.骏豪国际上海独特市场条件下的酒店式公寓内涵酒店式公寓自90年代初进入上海市场后，和上海本土房地产市场结合，在传统酒店式公寓原型的基础上，产生了多种酒店式公寓物业形态：上述3类酒店式公寓，构成了上海酒店式公寓市场的主体。1.产权式酒店2.服务式公寓3.小户型产品大产权型（开发商自己持有或整栋出售）小产权型上海酒店式公寓分类1——产权式酒店定义：本质是酒店，开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。是一种将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。特征：1.所有权与经营权相分离，业主拥有酒店独立产权，但没有经营权。2.酒店式管理运营，管理费用较高：产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无两样，管理费也较高。所有权与经营权分离、产权分割出售、售后委托专业公司按酒店方式经营管理上海酒店式公寓分类2——服务式公寓定义：本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务的住宅公寓。总之，服务式公寓就是提供酒店式管理服务的公寓。依据产权及经营模式的不同，又可将其划分为大产权型和小产权型两类。关键词：公寓、酒店式服务特征：1.提供酒店式服务和管理2.公共空间及室内均提供精装修2.小产权型服务式公寓：对外出售产权，由小业主自行使用或出租，同时提供一定的酒店式服务上海酒店式公寓分类2——服务式公寓按照产权及经营模式的不同，服务式公寓可分为以下两类：大产权型服务式公寓：不分割出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营，是各类产品中综合品质及管理水准最高的。开发商或基金等持有整栋物业、产权不分割、统一经营、高水准酒店式服务产权分割出售、小业主自行使用或出租、酒店式服务上海酒店式公寓分类3——小户型产品定义：只提供基本物业服务，无酒店式服务管理的小户型产品。一般为40或50年产权，以“小户型、低总价”作为其主要卖点。不像服务式公寓一样要求必须精装。特征：1.

只提供普通物业服务，无酒店式增值服务。2.

一般为商业或办公性质。3.非必须精装，可为毛坯形式。4.面积较小，通过控制总价获得竞争力。5.建筑形态多样，可表现为LOFT、SOHO等。分割产权出售、小业主自行使用或出租、无酒店式服务上海酒店式公寓分类总结服务产权是否分割有酒店式服务无酒店式服务大产权小产权大产权服务式公寓（开发商自己持有或整栋出售给基金等）小产权服务式公寓产权式酒店第四象限根据所有权与经营权的关系进行了分类小户型产品考虑绿地一贯操作均以快速销售为目标，所以本报告研究对象排除产权式酒店，以其他类型为研究对象上海威酒店副式公故寓发泻展趋奔势1.右区位开发展：前几吊年供体应集睬中在五市中树心C扶BD缓\市广级商养圈\继传统扮高端居住宅哪区周边围，卵近年奏来呈净现外扩骄趋势，目肥前供箱应主仓要集贴中在嫁嘉定纪、金裁桥等咱外围云区域桥。2.淘产品巧：①产品皇类型释：小户塌型产不品成勾为市弯场的膏一大熊主力插。②建筑知形态：越这来越香多的巷挑高必赠送绞等高芦性价皱比产恩品。污③户型哗设计：更纳多考咏虑居杆家氛河围，读创造冷长期膛居住伙的可巨能。凉④服务：物怀业服愁务个柴性化微，创腐造品签质生泪活意膛向。3.帖未来蝇竞争将主旺要集随中在者三个杏方向文：①组服务脖的提尿升与疲增值犬；②斥户型妻的设巡寿计与循创新纯；③哈建筑秆新产秋品、帽新材亚料等献环保队技术梢的运罪用。产挠品希特蚂点服务恼式公本寓：分布面区位川：上稳海内晨环CB毁D、市抬级商婆圈、场传统引高尚吐居住然区（浊古北米虹桥蜂由于刊地位缺特殊版，也厘属于湾该类税产品锤集中逃分布抚区域顾）上海灶市分轧布区编域：资徐汇日的衡撞山路耀和徐进家汇叉、静授安的拆华山婆路和舞南京蚂西路舅、卢家湾新疾天地催、黄穷浦区敏人民供广场炸、小犯陆家蠢嘴、席古北烦虹桥区位随条件新：交脚通便内利、冲商业探繁华映、配学套齐担全、穗传统长高尚深居住嗽区面积辫集中骆分布躁区间肥为1房49碧-7夜5平，2房75丢-1晴10平，淡另有生少量蹦高端况产品淘，户光型较贫大，妨集中意在卢棕湾新享天地环区域上海姨服务疑式公激寓区引域分喉布图南京西路华山路、新华路古北虹桥衡山路徐家汇新天地小陆家嘴人民广场产品卫特点患1—库—酒剑店式阀公寓旗分布小户窑型产赚品：分布幕区位复：集冻中在姑上海要外围托区域上海位市分棉布区授域：滴浦东疫金桥脾和外番高桥遵、嘉哗定新协城和舒安亭缠、松垫江大涌学城秘等区耽域区位涂条件们：交缎通便晚利，坏一般瘦都有提轨道专交通纽奉，能热与市埋中心祖的商半务、陶商业目中心慨快速俯接驳面积停集中宰分布拴区间歪为1房49浴-6需5平，2房为80守-1此10产品济建筑地形态距更多凑采用SO爷HO叮/L纲OF核T等附习送赠道送面化积，坡提高理性价恩比的斩方式待。上海鹊小户雷型产立品区码域分旋布图嘉定新城安亭金桥外高桥松江大学城酒店干式公拐寓产丝式品特纠点2呆——妄产品六面积卢湾习产品微档次着最高译，出爹现了凭大面地积服绿务式五公寓鄙产品英；如球新天村地的断翠湖寄天地摊，最仿大户接型面苹积达朱到3叔00嚷多平敲米，执其次罩静安矿区也块有少团量大贪户型浓产品数，如揪TH俯E粮HO包US芹E.其余吐区域似均为蹲小面恒积产拣品，啦主力变面积番区间目为：肝1房辞：3战5-至60宰平米陷；2叔房：公75压-1拾10躬平米抚。嘉定梦、松娘江等热区域速缺乏晚高端患客户镇及强筝有力蠢的外伐部配诸套，刮更容音易出轨现小肺户型别产品酒，表流现为墓LO箭FT册\S是OH夏O等踢形态救，提睡升项阳目自泰身价璃值。阵大量梢的高滨性价汗比挑劣高户挂型获脾得了唐市场漠好评改。市中路心区艇域产走品则盖更多夫的为勺服务鸦式公翅寓，切通过克服务摊提升极品质坚，除靠个别请大面肃积项姜目外聪，一悠般都裕为小坛面积揪产品固。酒店让式公耍寓产跑品特孩点固3—屑—产厚品形肉态酒店撒式公添寓产愤品特森点镇4—先—精左装修市场以绝大假部分别酒店币式公屯寓采爽取精授装修慌方案愧；在商尤业繁蜂华的顽市中快心区权域，羞人民赔广场葛、陆书家嘴蛇、徐奶汇等仆地段秤，因泽为产帖权式告酒店非的存县在，储精装尘修加喝全套烘家具杏楼盘浓的占砌比高赵于其懒他区罚域；而外如围区慕域的挺小户密型产炊品，糖精装迟修比奋相对为低些也，部暴分L厕OF棵T建芝筑形敞态的处楼盘卡仅提饰供中汪间夹莲层；普通辱档次索的服管务式某公寓口及小卵户型毙产品盈精装霸修标虹准一他般在商20归00页-3增00找0元遍/平射；部杏分高摔端服化务式阵公寓裳，如辆济南剑路8激号，搜翠湖轮天地敌等，恳精装呈修标革准在画80讲00倦-1度00跳00读元/梨平酒店齿式公阴寓产芳品特魂点涛5—得—物萝业服董务内秆容服务给式公拼寓提供抢与酒各店管貌理类原似的偿服务销：1.西配有林大堂仰、商采务中繁心、巨会议压中心顿等商赛务设酿施2.资配有伐西餐因、中伏餐、扯咖啡失厅等愉设施3.惩配有费健身桂中心闹、桑望拿等托娱乐肢休闲店设施4.案物业肌管理唐提供塑房间予打扫户、叫选醒、帆洗衣怜、订招票等钻服务小户翅型产因品1.提供阀基本武的公嚼共部肥分清话洁打我扫服复务2.物业源本身围较少价提供纺餐饮闸、健骄身等躬配套朝设施繁，主买要依够靠外妖部环恶境3.对生所活设恰施的肾功能答要求窑比较释齐全指，有迅厨房磨等设胸施，环但要傻求不多高酒店牲式公压寓产歌品塑折造内艳容1册——药外立面面外立面服务式公寓1.主流做法：基部采用石材，主体采用面砖的方式，少量楼盘会运用铝板在细部进行装饰处理。2.少量高端楼盘采用全石材加玻璃幕墙的方式，如济南路8号。小户型产品1.主流做法：基座采用石材，主体采用面砖的做法2.少量楼盘采用全面砖的做法。户型服务式公寓1.有相当一部分楼盘有不规则户型。2.一般档次的公寓户型面积与小户型产品相当，一房在49-75，2房在75-110；高档次的公寓，户型面积相对走大，一房面积在85-120平区间，2房间面积在160-185平区间。3.功能设计上以卧室、卫生间、客厅、厨房等为基础。提升功能空间有会客室、小酒吧等空间。小户型产品1.多为方正的规则户型.2.户型面积1房在49-65区间，2房在80-110区间；部分挑空户型用1房的面积，做出了2房的功能空间。3.功能设计上以卧室、卫生间、客厅、厨房等为基础。酒店枕式公洲寓产否品塑疗造内突容2逗——闲户型建筑形态服务式公寓1.更多的采用普通层高的户型设计，没有面积赠送等方式。小户型产品2.大量的楼盘采用了挑空户型的设计，以求通过赠送面积提高项目性价比酒店装式公程寓产竹品塑脖造内揉容3臂——捏建筑低形态装修服务式公寓精装修标准在近年来大有提升，一般在4000-5000元/平左右，很多知名楼盘装修标准号称在8000-10000元/平的区间。1.大堂：挑空设计、石材拼花地面，增设会客、餐饮等功能空间。2.公共走道、地面、墙面：采用石材3.电梯：采用进口电梯4.厨房间：采用国际一、二线知名品牌，如FRANK\博得宝等。5.卫生间：采用国际一、二线知名品牌，如KOHLER,GROHE等。小户型产品精装修标准相对较低，大多对外报价在1500-3000元/平左右1.大堂，挑空设计，石材地面，部分会有小型会客空间，但一般为开放形式。2.公共走道、地面、石材：采用石材，也有楼盘运用玻化砖的方式。3.电梯：采用知名品牌，如上海三菱等。4.厨房间：采用知名品牌：西门子、三星、松下等。5.卫生间：采用知名品牌，樱花、西门子、松下等。酒店古式公浮寓产咳品塑斑造内刘容4芒——鸦精装朋修配套服务式公寓1.由于针对客户全体相对高端，以及外籍客户居多，所以在功能设置上也体现了客户的需求，体现了更多的商务性质，以及高端客户的生活方式。一般都拥有高级商务服务的会客厅，餐厅、高级健身会所，部分项目还拥有桑拿、水力按摩等设施。小户型产品1.很多小户型产品是某个楼盘中的一个物业类型，所以能够享用整个楼盘的配套，如会所、健身场所等，整个配套更接近普通住宅项目。酒店丘式公悟寓产喝品塑膜造内甚容5藏——弯配套区域悲分布叶特征上海读酒店查式公予寓分孤布图南京稍西路华山寒路、裳新华夹路古北虹桥衡山汤路徐家反汇新天亚地小陆悟家嘴人民箩广场嘉定程新城安亭金桥外高喷桥松江哈大学侧城酒店商式公趁寓区望域分皂布特楚征总焦结1肿——迁区域蚕特征CB欺D区花域市级隙商圈扰区域传统拦高档彻居住幼区产业煎园区彩附近主要础集中淘分布得在以沿下区认域周边惯配套告完善交通圾便利定：中溜心区楚域出麦行便米利，搜外围开区域迁能迅寄速与左市中混心繁落华区妙域对暑接分布师区域武基础泄特征区域边特征功及代盛表项屿目统隶计表区域主要分布地区域特点代表项目静安镇宁路、华山路、南京西路泛CBD区域中心商业繁华、交通便利高尚居住区、人文氛围浓厚国际丽都、世纪时空徐汇徐家汇附近、衡山路商业繁华（徐家汇商业中心、衡山路）、交通便利传统高档居住区兆峰帝景苑、徐汇苑卢湾新天地板块商业繁华（淮海路商圈、新天地）交通便利翠湖天地、济南路8号长宁虹桥、古北新华路、华山路（与静安交界）有产业依托（虹桥开发区、古北商务区），多外籍常驻人口（区域内多外国领事馆、外资企业及机构）商业繁华（中山公园商圈等）现代广场、衡辰公寓黄浦人民广场城市核心CBD旅游商业氛围浓厚（人民广场和豫园）交通便利天赐公寓、中福世福汇浦东小陆家嘴陆家嘴金融中心交通便利东晶国际、万源晶典金桥、高桥板块交通便利：轨交6号线有依托产业（金桥出口加工区、外高桥保税区）禹洲蓝爵、乐非天地嘉定嘉定新城、安亭轨交11号线产业园：汽车城铂悦818、晶鼎松江松江大学城轨道交通9号线大学城LOMO森活市场旱上产串权式县酒店柱分布攻在静穗安、锤卢湾赚、黄朗浦等选区域睛，该妇类区以域具念备一衬定的允旅游屋氛围瞧，产参品打瞒造成幅酒店寒形式榴，可耻供旅芬客短记期落民脚。服务而式公梨寓提粥供相看对高音端的原服务容，客字户群慢体也鬼对应岔高端衬，一相般分驰布在亡区域息内多忆外籍欺客户溉、企抵业高摸管的饰CB润D/伐核心殖商圈耻/传饲统高承端居进住区欣等，彼如长闲宁、鼠静安番、徐盾汇、许卢湾议、黄掉浦、剩陆家堵嘴金串桥等呼。小户碗型产哗品档亿次相欣对较桨低，保一般租分布嘴在外督围区香域，贷如嘉送定、销松江图等。产品丝式供应绕类型恢：酒店讯式公忧寓区捏域分霸布特咽征总盟结2绘——龟区域承产品碎供应区域主要分布地产品特点静安镇宁路、华山路、南京西路早期产品居多，近年供应量少多为服务式公寓，另有少量产权式酒店面积小，44-701房，90-110的两房，控制总价装修上大量项目精装加全配市场唯一一个50年产权的大面积产品（御华山）销售情况不佳，改售为租徐汇徐家汇附近、衡山路早期产品居多，近年供应较少存在大量70年产权的服务式公寓面积小，主力户型集中在58-85区间，控制总价全装修产品为主卢湾新天地板块产品档次高，户型面积较大多为外资酒店管理服务的服务式公寓，另外还有产权式酒店长宁虹桥、古北新华路、华山路以产权式酒店及服务式公寓为主面积小、控制总价部分产品实行包租黄浦人民广场多数为产权式酒店小面积产品，38-60平的一房，80-101的两房浦东小陆家嘴面积小，控制总价35-96的户型为主服务式公寓为主精装修金桥、高桥板块大量小户型产品和少量服务式公寓30-90平为主力供应区间嘉定嘉定新城、安亭小户型产品精装修为主松江松江大学城小户型产品为主区域兔产品朋供应扇统计剑表酒店迁式公喉寓区批域分餐布特房诚征总肉结3纠——暮各区芳购买躬客户必总结除长兰宁、雁卢湾摄外，贞绝大售多数躺区域嚼的购醒买客医户以既投资翅客为促主。长宁财购买口客户堆以海哗外华从侨、胳韩国肃日本际人居劝多，吨多为雁自住社。卢湾潜除投晚资客梢外，害拥有灶相当膛一部技分全惯国乃掘至外井籍顶味级高闭端客饿户，魔该类责客户陪购买司物业富为自至住。购买策客户蛮总结静安痒、徐假汇、堂卢湾之、黄培浦、巡寿小陆循家嘴饼等区病域更谜多以荒外籍胖客户偶为主讨。嘉定山、松株江、蜜金桥答等区联域更庄多以右区域足产业及园内全客户缘瑞及部枯分创栗意产斩业工忆作者滑、市捕中心厘价格拔外溢幻玉的年些轻白塘领为来主。租赁回客户妻总结酒店娃式公撒寓区屈域分伏布特餐征总北结3冒——园各区崭租赁暴客户展总结租赁初客户提具体思分类纽奉及需程求特裁征小申结服务搏型酒嫌店式汗公寓滴客户外资肺公司春、跨誓国公辣司或腊机构远驻沪例的工却作人迈员国内照外知锡名企宵业驻读沪的慢高级赶管理网人员海归籍创业播派人裙士小户呢型酒播店式总公寓济客户产业畅园区捡青年宰白领创意弓工作蚀者单身膨青年身份地的需攀要和广象征需要或高档牌、方犬便的沈上午败环境瞎和细触致入内微的袄专业筹服务对厨水房设女施和驼使用挎情况访要求健不高居住添功能算相对柳较全扯，但度要求小不高需要剧较为笨便利肾的环寻境和喉服务对厨释房设芹施和愧使用死情况裙要求揭不高产权急式酒雷店式他公寓傅客户外籍胜人士国内抖外企遣业高雷管旅客前两虑类客配户与材服务翼型酒叔店式似公寓圈客户烫雷同后类伏客户贩对便西利环瓶境和攻服务械要求激较高酒店惕式公溉寓区铜域分呼布特舌征总使结3怜——党各区尝租赁示客户乔需求设总结区域主要分布地客户特点静安镇宁路、华山路、南京西路购买：投资客占绝大多数租赁：港台人士、高级白领徐汇徐家汇附近、衡山路购买：投资客户是主要客源租赁：外籍人士卢湾新天地板块购买：1.投资客户；2.神龙系的高端人士租赁：1.外籍人士：港澳台、欧美为主；2.世界五百强高管长宁虹桥、古北新华路、华山路（与静安交界）传统富人区，以海外华侨、韩国日本人居多，多数客户以自住为主要需求黄浦人民广场购买：投资客占绝对多数租赁：外籍、大陆、港台客户三分天下浦东小陆家嘴购买：投资客占有绝对比例租赁：陆家嘴金融区工作的外籍人士、高级白领金桥、高桥板块购买：投资客为主，少量区域内工作的年轻白领租赁：大量园区内工作年轻白领、部分城市外溢年轻客户群体嘉定嘉定新城、安亭购买：投资客为主，少量区域内工作的年轻白领租赁：大量区域内工作年轻白领、部分城市外溢年轻客户群体松江松江大学城购买：投资客为主，少量区域内工作的年轻白领租赁：区域内工作的教师、学生等客户群体区域辅分布彼客户锅特点追统计析表酒店压式公裤寓区侄域分漠布特辆征总纺结4四——酒价格敏特征酱总结卢湾脂、徐赖汇、切静安学等区梳域近需几年属鲜有取供应蚂，多让为早论些年吩产品亦，所优以二僵手房掠价格跨相对神低廉刊，多武在2掀-4街万区茧间近期锋供应宗主要插集中职在嘉舌定、载松江趋、金两桥等烂外围易区域台，该俯类区园域普本通层腐高产饱品一希般低峰于区错域内浸普通境住宅匆价格旺5-省10冤%，染而挑馅空类饭产品皇一般照高于码区域溪内普峡通住煌宅价序格1称0-阀15弊%。价格宣特征氧总结壤：全市尿卢湾肃日租绳金价诵格最英高，砌大多鞠数楼元盘在偶4元兽/平稀以上带，其胜余市棕中心絮区域悟集中代在2帮-4格元/映平区唉间，师外围蚕区域志在1超-1烛.5括元/兼平。租金标回报耗率各壮区都肆处于俘低位盯，最村高的鸦黄浦磨区也遭只有女3%楼-6剃%，背其他袍区域端一般坡都集拨中在金2.节0-坏3.券5%饿区间畏。租金聋特征旧总结与：酒店食式公叙寓区蹲域分纹布特届征总局结5桨——响租金朵特征赔总结区域主要分布地产品价格及租金静安镇宁路、华山路、南京西路价格：楼盘开发早，二手房价格低，在2万-4万之间，市场新盘价格较高，可达10万/平租金：租金在在2.1-3.7元/平/日区间，年租金回报率在1.9-6.4区间徐汇徐家汇附近、衡山路价格：楼盘开发早，二手房价格低，在3.5-5.5之间，新盘价格较高，可达6.5万/平租金：租金在2.1-7.7元/平/日区间，租金回报率集中在2.0-3.0%区间卢湾新天地板块价格：档次高，大量楼盘价格都在60000以上，租金：全市最高，一半以上楼盘都在4元/平/日以上，投资回报率集中在1.9-3.2%区间长宁虹桥、古北新华路、华山路价格：市场供应多为早年产品，二手房价相对较低，集中在2万-4万区间租金：在1.6-2.9元/平/日区间，租金年回报率在2.1-6.6%区间黄浦人民广场价格：市场供应多为早年产品，二手房价相对较低，集中在1.5万-4万之间租金：在2.1-4.4元/平/日区间，租金年回报率在2.9-5.8%区间，回报率相对全市较高浦东小陆家嘴价格：市场供应多为早年产品，二手房价相对较低，集中在1.5万-2.8万租金：租金在1.9-6.5元/平/日区间，租金年回报率在2.4-5.9%区间金桥、高桥板块价格：普通层高小户型产品价格低于周边住房价格；但有特色的LOFT产品，价格高于周边住房价格。租金：项目租金在1.0-1.5之间，相对处于全市低位，年投资回报率在1.9-4.9之间。嘉定嘉定新城、安亭价格：普通层高小户型产品价格略低于区域内普通住宅产品，降幅区间在5-10%，挑空产品价格略高于区域内普通住宅产品，增幅在10-15%松江松江大学城价格：普通小户型产品价格低于周边住房价格；但有特色的LOFT产品，价格高于周边住房价格。租金：项目租金在1.0-1.5之间，相对处于全市低位，年投资回报率在1.9-4.9之间。分布读区域谨价格戴及租轮金特狼点统须计表产品淋定位愿思考市场逃形势煌要求燃考虑那酒店伸式公雀寓办公愿用地戴增多耐，住硬宅用逮地减筒少办公哄住宅劲价格突倒挂办公迹销售法速度俊较慢不受滋日益妻趋紧归的住危宅物荐业政绢策限裳制酒店此式公淘寓三告要素小面积办公住宅价格倒挂成熟商圈什么达样的否区域毙什么炊样的车项目葛适刃合做证酒店桑式公棋寓？办公袖与住寺宅售足价倒莫挂居住思氛围贞浓厚收、成劈燕熟商冶圈小面事积分竖割项目酒店掘式公母寓?酒店冒式公拍寓产柔品缺粒陷1.分户口狐不能缝迁入类住厉宅仅秤能提部供企软业注塞册，先不能恐迁入闪居民晌户口品，未布来业漫主子剧女上绩学会匹有困妻难。2.快使用纱成本刮高3.贪产权裳年限央短仅有40走—5幕0年的分产权棚年限椒，对崖自住孝客有棚一定拾的抗级性。4.构贷款阁要求锡高一般津都要崇求首历付5成，蝴最长稀贷款谅周期罩不超皂过10年，蠢利率原标准幅较高锤。按照新公建毯用途赠规定挺，水造电煤灶费用似比民踢用标径准高40普%，宽器带上慌网费佩用比店名用织标准筐高1倍，理物业超管理燥费比载普通旧住宅虫高50巴%-矮10童0%，且尝转让敏契税套、所农得税寄均无绒减免延，且贿面临沫今后献被征章物业秋税的民可能荐。5.羡商住垂混合风，居肚住氛系围较淘差通常英类住占宅与握写字浓楼、戒商铺系等作拴为整某体立移项报签建，辩导致插社区翁环境灭缺失著，社完区生塔活类孕配套附不足某，品腥质感览下降踩。6.献朝向刑通风争采光辈问题7.乏难以焰满足然各种习生活紫需要如晒市衣服漏的阳苍台，刮厨房待的消坐防、泻通风叨，采免光等恨，居写住上纲存在小抗性吐。8.耍造价抱较高由于烦小户将型进例深不捞可太决大，LO烦FT挑空铃的可袋能减掏少可飘建面烦积，斗损失无容积温率，冶从而股提高支了单松位成肾本，圆同时叨按照季公建乏相关夏要求劲，人盼防和墙消防也等建沸设标易准较染高，搞对开堵发商运而言铃单位成成本驳提高裳。设计捐导向曲不同访，公燥建物相业受味朝向钓、采熔光、碑进深羞等限贿制，沫带来恳部分敞类住胆宅朝裳向通规风采垄光问姥题存锋在。酒店晓式公贪寓产生品优豪化要夕点一、连布局马优化进：在平师面布削局上辱尽可汪能实喇现户馆型朝凶向的框均好溜性，菌尽量厕避免搬核心己筒设秒计带删来的疤北向宴单元玩过多窑的问润题；二、允户型乐优化第：1.示控制荣面积芦，低兼总价黄。2缴.部振分产忙品可养采用伪挑空浴方式姻，增振加附麻送空守间。开3.功能寨空间蚕布局撇居家顾化，上提升票舒适队度。三、悉服务劈燕优化盛：提供偿特色高服务皂，增截加项阵目附渗加值四：南配套任优化汤：1.取满足恶基本狱生活色配套号：燃阵气入川户等碑。2趋.从配套碗完善犹，提焰升生鄙活方洋式:晓商务惹会客劲中心理、餐甩厅、奏桑拿连房等五、腔精装乓修优仪化：客户钉需求领为导户向，洪特色讨的精樱装修佛方案六、备成本吃优化继：在建风筑选鹊材上焰以市番场和畜客户傅为导周向，孩避免泄价高努且接蒜受度收低的飞新技犯术新蚕产品出，选弃用性知价比壤高，迷客户欧感知财明显贪的产请品思考爷未来垮政策均变化你对产攻品定张位的旗影响有消斑息称估，自20呀11年1月1日起珠，政昌府将汉对酒喇店式蝴公寓击产品理出台智新的郑政策——酒店宁式公赤寓产垦品户查型面花积必长须大能于15绢0平米鞭。政策酒店挖式公耽寓的科性质傅介于助办公好和住撞宅之乎间，购属于稻投资钥类产勺品，疗较少恰自住租金室：办灶公>酒店性式公订寓>住宅价格缩慧：住风宅>酒店碍式公滋寓>办公无面感积限铸制情奴况下继：虽认然单鱼价高抓于办职公，劈燕租金柴低于北办公饼，但威由于丙总价键较低责，投羡资门舒槛相拾应较衬低，讲适合促投资程者进尊入面积序限制紫：总脱价提艇高，针与部度分办非公产葬品相闸比不胸具备粮总价侧优势殖，同添时租顾金没邮有办苹公高干，所熄以在壁投资鸽门槛鞭提高虑，而引投资距收益栏相对侧较低棉的情仍况下捐，对拍于投品资者取而言主并不牢划算拾，产絮品也牢就失向去了廊原本舟的竞纲争力政。政策哨限制捆下，称一般齿情况影的产赵品定支位中蚊将不斥再考匠虑设麻置该象类产嫩品。15裤0平歉的限哥制对定赢位的讲影响附件宅一、境酒店督式公伴寓案直例案例嗓1—州—芝摘大厦屯（产耽权式吃酒店谢公寓桨）项目旬名称繁：芝宽大厦地址钥：衡第山路急41茧号物业毙：K半em油pi优ns州ki倦H耀ot偷el阁s&能Re痛so希rt晒s套房辜数：筹16踪蝶4间套房对设计扒：独底立客茫厅、堂卧房伍、厨荷房、福卫生增间、正家具誓电器错等餐饮与设施忽：中胃餐厅弯、西蜘餐厅神、酒闻吧娱乐践设施江：健独身中视心、卡按摩确室、困桑拿我浴室催、行帝政酒起廊服务忍设施价：会熟议厅预、商若务中宝心、过停车挥场、怖洗衣减服务谎、宽肯带上窄网房型面积价格1房95平8000-9000元/平2房165平16000-20000元/平3房202平25000-30000元/平案例黄2—家—兆燃峰帝轧景苑屋（产能权式枣酒店污公寓妙）位置孕：肇牌嘉浜壳路99出9弄，辉徐家镇汇公臭园对陈面产品物：1栋25层高赚层建遗筑，11裁2套，56逆-1盼56平米经营火方式帜：统话一经芬营装修取：精笼装、稠彩电渠、分饶体式格空调徒、微女波炉掘、滚泉筒式两洗衣糊机、你烘干嫌机、败电冰绢箱、狭网络疮等提供肆服务杂：商毛务服颤务、渐报刊芹订阅泻、代施购物街品、外预定肤机票乡丰、叫缎车服暖务等配套誉：中固西餐地厅、偷会议注室、航健身请房、寒游泳咐池房型面积价格1房74平5000元/平2房114平7000-7500元/平3房155平11500-12000元/平案例小2—序—翠撞湖天坑地（摇大产耻权服故务式储公寓盈）翠湖萄天地新御苑煤——吓位于快市中龙心黄狼金地悟段淮络海路沸商圈拘，环洞境成俊熟交腊通便呜利，望楼盘沃定位哭全市约高端珍豪宅港，客饺户以受港、笛台、圾外籍测人士姐为主8号线10号线1号线项目愁位于应卢湾狼区黄岭金地死块，未淮海幸路商号圈，攻距离旱新天命地咫旨尺之浴间，更太平舟桥人诉工湖晶、企夹业天码地尽猜在周先围周围倡环境附繁华扇成熟识，尤总其是岩新天妥地是挤上海岁国外咱人士境消费峰的首全选之恋地交通帮便利碍，1号、8号、10号地卸铁环薄绕周递围新天嫩地摩根劫整栋梳收购详翠湖明天地较御苑萍18泼号，娘改装环成顶页级酒削店式饱公寓灭租赁蹄经营观，现愧已被环韩国题未来筝资产企收购翠湖足天地下项目疾大都矿是超食高端钓住宅蛙，总肺建筑蚀面积娃为6培1.宋4万劈燕平方悦米。尘主要谎围绕雕太平叮湖环袍水而驻建，母形成辩一个想“都李市型障环湖漠住宅优群落系”。截紧驼邻上避海地既标新而天地惧，企揭业天爷地，着形成岂一个铸融合币老上剪海建袭筑风妻格与粮现代手化配倘套于译一体脸的“亿中心旁城商竿住办率综合菊区”20惹0620皮0720杜08基汇阵资本收购翠湖糊天地住御苑18乡丰号改狭装成生顶级酒轨店式梦公寓高档魄服务耍式公别寓管理之公司Sh碍am网a集团经营星管理宅，大摩猎，基傲汇控长股韩国赶未来必资产收购舍18亚号楼织，仍由s洽ha词ma淡管理LO偷CA松TI惨ON18盒号物暖业是证一幢胡高3族1层患的建亦筑，损共有移10造0套市豪华蛇公寓贡，其句中9免9套刊供出连租。该物陈业由绑Sh愁am辅a集洪团改惭造成骡Sh锡am衡a少Lu节xe丈，述高端滚的酒授店式以服务扣带来什高的茧租金垮收入钉，租您金比奶业主事自主代散租碍的高碍约3坦倍Sh皱am理a螺Lu豆xe浆新孩天地月租奔金一亏室的蚕3.叹2万哭元，箭三室妖的6贵.5丛万元绝等，减其中俩唯一惭一套祥面积括达3滩85谷平方降米的顾4室潜复式种公寓倾，月轧租金奶则为揉11灾万元食。翠湖膨天地欣雅苑10毁5平匠米左老右，债豪华该装修月租杀金1遍10姐00颤-2绩00配00糕元服务屿增值稀：服务咸人员毕高配咏置：99套出砌租公烟寓的慌工作以人员辩达到55名。个性港选择沟：多款唐不同妄面积影和灵牺活布瞒局的盗套房其供住稻客选着择。豪华府酒店肾服务：每芳天打捞扫服安务、澡每周村更换3次床他单，24小时充保安险、礼放宾及震门房西服务鞋的常氏驻管怠家服胆务、届专车脱接送甜来往毯机场酱服务典、专境业洗搁烫及鹅干洗练服务御，以笼及免拐费自萝助洗第衣设障备。项目浸区位完——惜位于夜新天爆地豪程宅板惭块，挖周围故繁华娃成熟龄便利鄙，客幼户以没新加浇坡、匆香港润及外骄籍人无士为端主济南勾路8号位由于卢幸湾区茶核心灭位置困的新弯天地胜板块肃，北颗临淮吉海公糠园，量南眺似太平誉桥人歪工湖纠，西忠面新井天地拳，东牵为企炕业天像地二术期，际为上交海市棚中心称豪宅美的地葛标性除建筑蕉。轨道柔一号艳线黄画陂南胜路站想距离少小区邪步行10分钟蹄，延塑安高骨架、维南北柿高架泊距离歌小区20些00米左士右，庙步行奸至淮物海路皂仅需涉要几振分钟豪，地洗理位膛置十诱分优货越。上海请酒店泪式公差寓案探例4薯——顾济南缸路8睡号（勺小产骄权服孝务式积公寓添）项目墓地址冤：黄她陂南翅路5昌06报号物业泳形态劲：2失栋3法1层途高层占地仪：1搅.7娃万平私方米总建边面：汗6.够5万眼平方捷米容积搬率：乌5.削5总户稳数：渗36蛛4户主力叮户型尊：8牢2-虹14顾7m2项目霜均价童：8挡00幅00恒-1易00宽00石元/寺m2装修留标准盏：1诵70迁00两元/扬m2开发魄企业孔：印逼度三芬林（助雅加伴达四只季丽揉晶豪掏庭开触发商轻）物业量服务织公司药：帕常默斯脉顿酒婶店及管度假翻村公蒸司管理迹费：品16哥元/熊m2·月项目铜简介项目搞规划巴卡平拉际济南逗路8驼号由帆2座岛31动层高抵层公流寓组育成，袜公寓燥房型污由8惭3-倾11犯9㎡位一房恩，1店47纸㎡二绿房组炸成，紫每栋拉塔楼惕仅有舅7套垂顶层市公寓析，面饺积从撞29闲5-愿80略5㎡强。项目灿户型警规划性分为该高中氧低三典区项目净3-视27乌楼标舌准层领户型养设计席——坐因本斧项目祥为酒高店式住公寓在，以净投资妥客为复主，晒故主征力标椒准层俩产品俱为控退制总乞价的蚊小户撕型项目绘顶层慌楼王皂户型财——座在高迟区设纪计楼讯王产铺品，狱作为菌项目有标杆茅，拉竿升形蕉象客厅、餐厅地面大理石墙面石材装饰、木饰面、涂料

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务疼酒店项目名称建造时间产权产品服务装修经营模式环球广场1998401房：75，2房：89，3房：117酒店式服务精装修出售亚龙国际大厦20055045-70平1房酒店式服务精装修“包租”服务，为业主全面代理房屋出租、代收房费、代缴水电座机费及物业管理费万源晶典20004034-59平精装修出售东晶国际2005不可分割酒店式服务精装修出租金隆海悦20045056-73出售国际金融家200150精装修全配出售中远行家2004501房：60，2房：89全装修出售233520075023-35全配精装修出售互欣商务酒店200650浦东兽小陆室家嘴妹——潮产品沟特点产品企：1佛.笼面积焰小、蛮控制罗总价忆的服色务式跑公寓棕为主2.搜精救装为粱主，慌提供临日常污酒店超式管犬理3.俭出蜜售为次主，霸部分与实行代包租浦东冠小陆凶家嘴赖——甚价格霞及租扒金项目名称价格租金租金年回报率环球广场200002.23.0亚龙国际大厦130004.2——万源晶典220003.85.9东晶国际6.5——金隆海悦270002.53.3国际金融家265002.43.2中远行家230001.92.42335150003.35.3价格厌：1先.市压场供上应多圈为早堡年产渐品，冬二手钥房价滑相对废较低2.渴租金棒在1螺.9怕-6触.5康元/拴平/迎日区串间，记租金喘年回凡报率芝在2绒.4妥-5咽.9己%区垄间浦东徒——漫客源投资慕客占链有绝竟对比熊例，但本区现域适朱合打炉造小姥面积络投资耀型产骄品黄浦热——途区域防特点主要分布地区域特点人民广场附近地处城市中心，依托黄浦江两岸开发，人民广场和豫园有着浓厚的旅游商业氛围交通便利中福头世福假汇天赐离公寓新世柏纪大呜厦赛元画大厦中福豆花苑视青年喇汇项目名称建造时间产权产品服务装修经营模式中福世福汇产权式酒店60平米酒店式服务精装修全配出售后由专门酒店管理公司帮助经营，以酒店方式运转天赐公寓200540一房38平，一房一厅65-92平，二房101-124平酒店式服务精装修出售新世纪大厦20044033-58平方米的小户型出售赛元大厦20045040-50平1房出售中福花苑青年汇产权式酒店42平的1房80平的2房出售后由专门酒店管理公司帮助经营，以酒店方式运转黄浦微——点产品它特点产品盒：1驶.2.3.产品快：1畅.浇多产伯权式宿酒店软，出拢售后欧由专摄门酒榨店管房诚理公珠司帮切助经哑营，葵以酒葱店方扶式运失转2.短产狸品多回为小德面积判、控龟制总竖价3.烧精基装为酸主，族提供