房地产营销策划-星空金乡县山阳路西侧地块定位报告正式版

稳中求快OR标新立尊《金乡县山阳路西侧地块定位报告》海誉地产基于海誉对金乡地块的调研评判给出如下建议求“稳”或者求“新”WHY?先看城市金乡县中国大蒜之乡2017年GDP221.9亿元，山东省县区排名118；2014年人口统计为65万，主城区人口约10万；2017年以7.2%GDP增速，位列济宁增幅第一；经济发展相较一般人口规模较少再看市场片区集中竞争较大营销为王苏桥公馆基础信息位置金乡新城实验学校对过开发商元泰置业建筑形式17栋高层/7栋花园洋房户型面积110㎡——160㎡湖居大宅销售价位4900元/㎡在售情况首推7#/8#17层小高层，预计7月份开盘项目优劣势中央居住核心区域，紧邻学区，产品优质，首开100套房源，可选择性较小。项目市场分析项目概况：总建筑面积16万方，整体规划按照公园水系而建，与新城实验幼儿园，实验小学仅一路之隔，南面为市政主题公园（规划中）；项目优势：中央居住核心区域，学区配套，泮水而建；产品形态：共规划17栋高层和花园洋房（三栋25层高层，7栋17层中高层，7栋花园洋房，两梯四户设计），共计1022户；户型优势：超低公摊，南北通透，全明户型，南向客厅带超大阳台；首期推售：预计6月份加推7#/8#约100套住宅。核心片区+学区+品牌+人性化户型配套标杆设计首期推售户型鉴赏尚龙首府现阶段的金乡地王（2017年星空调研过的地块）基础信息位置青年路与金城路交汇处开发商山东尚龙集团建筑形式高层/小高层户型面积115㎡—160㎡销售价位5300元/㎡在售情况首期推售洋房，具体楼栋及货量未定。目前处于项目前期出项目优劣势核心片区，人性化户型，低密洋房设计项目市场分析项目概况：育苏桥公馆一路之隔，整体规划按照公园水系而建，与新城实验幼儿园，实验小学仅一路之隔，南面为市政主题公园（规划中）；项目优势：中央居住核心区域，学区配套，泮水而建；产品形态：规划有18栋住宅，其中8栋高层建筑（3栋27层高层+5栋17层小高层）10栋低密洋房(均为6—7层）；户型优势：超低公摊，南北通透，全明户型，南向客厅带超大阳台；首期推售：预计7月份加推1#/2#/3#/5#6#7#/8#/9#/10#/12#10栋洋房住宅。核心片区+学区+低密+人性化户型配套洋房设计首期推售户型鉴赏东湖世纪城基础信息位置太康湖西侧、莱河西岸、红星美凯龙东侧开发商东湖房地产开发有限公司建筑形式高层/小高层/洋房户型面积120㎡—167㎡水岸豪宅销售价位4900元/㎡12#在售情况首期推售2#/5#/8#12#5#8#项目优劣势核心区域，学区配套，居住环境适宜2#项目市场分析项目概况：与金都尚城一路之隔，依旧东湖而建，项目位于莱河新区核心位置，紧邻新城实验学校，新城实验幼儿园。项目优势：中央居住核心区域，学区配套，泮水而建；产品形态：共规划19栋住宅，其中12栋高层，7栋多层洋房。户型优势：超低公摊，南北通透，全明户型，主卧客厅带有落地窗；首期推售：预计7月份加推2#/5#/8#/12#约400套住宅。核心片区+学区+片区+人性化户型配套炒作设计户型鉴赏片区格局住宅项目集中于中央居住区（金济河以东，太康湖以西），价格自北向南递增。老城区百世帝景5000元/㎡

御金香4300元/㎡绿郡公馆4700元/㎡ 和谐花园中4500元/㎡央居东湖世纪住4800元/㎡本区案东部新城尚龙首府5000元/㎡ 苏桥公馆洋房约 4900元/㎡6000元/㎡在售项目分析同区域内三大核心竞品货量共计约4000套项目名称在售均价（元/㎡）主力户型在售情况剩余库存2018年推货计划苏桥公馆4900元/㎡110㎡—160㎡7月份推售7#/8#17层小高1022户2018年5月加推约100套尚龙首府5200元/㎡115㎡—160㎡7月推售洋房约1500户2018年7月份加推10栋洋房约208套东湖世纪城4800元/㎡120㎡—167㎡8月推售2#/5#/8#/12#12006-7月份推售2#/5#/8#/12#，约400套绿郡公馆4700元/㎡120㎡—190㎡剩余多层48套9栋高层持销御金香4300元/㎡110—140㎡1#/2#/3#在售剩余二期8栋未售持销百世帝景5000元/㎡110㎡—160㎡6#在售6#持销区域内同质化严重三大主力竞品，区位相同，规划类似、规模相似，产品相似，同为传统营销手段三项目的定位理念做最主流最稳妥的产品，占据优势区位，依托市场热度，卖出合理价格市场研判市场年均去化约4000套，客群以刚需、刚改为主；市场主力户型区间以120-140平米三室为主，物业形态多样化；东部新城成为县城开发热点区域，未来市场供应量集中；2017年全年房价上涨约1000元/㎡，目前市场整体住宅均价5000元/㎡左右；碧桂园等中高端品牌开发商进驻，预期未来市场呈上行趋势；2018年土地市场分析2017.11-2018.04，金乡城市土地信息富康置业（2017金乡县金济河西侧、金0.829370现有建设用地18041.00-2.002017/2018年5月145.02-100）城路北侧11/2019日金源置业（2017金乡县山阳路西侧、金0.875370新增建设用地1339.21.00-3.502017/2018年5月102.00-103）珠路北侧11/2120日金源置业（2017金乡县山阳路西侧、金1.293270新增建设用地19791.00-3.502017/2018年5月102.02-102）珠路北侧11/2120日尚龙地产（2017金乡县金城路南侧、青4.5998中低价位、中小套型普通商品住房用地新增建设用地180801.00-2.502017/2018年6月262.04-104）年路东侧70年;其他商服用地40年;12/65日绿郡置业（2017金乡县金珠路南侧、莱2.535370现有建设用地50281.00-2.202017/2018年12132.21-108）河西侧12/19月19日尚泰置业（2017金乡县诚信大道南侧、0.271370新增建设用地488.32.20-2.702018/2019年1月119.99-005）文化路西侧1/1919日碧汇威（2018-金乡县中心街南侧、南2.241中低价位、中小套型普通商品住房用地现有建设用地49322.00-2.502018/2019年3月146.72001-2）店子街东侧70年;其他商服用地40年;3/1212日碧汇威（2018-金乡县中心街南侧、南碧桂园拿地地块2018/2019年3月7其他商服用地40年;中低价位、中小套型现有建设用地147802.00-2.50140.76001-1）店子街东侧普通商品住房用地70年;3/1212日相军地产（2017金乡县金济河滨河路西0.8763中低价位、中小套型普通商品住房用地新增建设用地1840.22.50-3.002018/2019年3月140.00-085）侧、金珠路北侧70年;商务金融用地40年;33/1212日景辉置业（2018金乡县金城路北侧、奎2.6496中低价位、中小套型普通商品住房用地现有建设用地59622.30-2.802018/2019年3月150.01-008）星路东侧70年;其他商服用地40年;3/2626日再看区位—金乡城市发展方向西济经区发鱼态山生工业新城

中部老城区

东部新城区

东部东城区回归地块南北狭长地块，合计103.41亩，容积率限定2.2-3.0东湖世纪城金都本案尚城新城实验小学尚 苏龙 桥首 公府 馆

地块四至：北至荷香东路与成熟社区未来城相邻，南邻中心路，西邻目前在售项目金都尚城，东与新开工项目东湖世纪城隔山阳路相邻；地块现状：土地内部平整，以果树等经济作物为主；区位情况：位于金乡县东部新城，城市发展主力方向，区域热度较高；回归地块核心区位但景观劣势地块方正但南北狭长总结1、县域经济水平一般，但发展前景良好；2、市场受蒜市影响较大，但整体走势依然向上；3、有着明确的城市发展规划，且本地块处在优势区位；4、区域内多为新启动项目，货量充足，竞争激烈；5、相较其他三个主力竞品，本地块存在些许劣势。回归本方案主题稳中求快OR标新立尊海誉建议一“稳”以最稳妥的方式规划最熟悉的项目自北向南，自西向东，楼层递减，高层、小高层、洋房全部涵盖；东侧沿山阳路规划商业，山阳路人流量相对较大，临近正门，且与未来城商业顺应衔接；会所与正门组合建立景观示范区；

荷香路最高绿高化廊道中高 会所小高小高洋房中心路

商业山阳路正门商业户型配比洋房：面积段做到125-145㎡，以130-145㎡为产品主流，首层带园。户型区间100-110110-120120-130130-140140以上配比0030%55%15%高层：：尽可能保证户型实用性的同时，适当控制面积段，做到以120-130三室作为本案户型主流。户型区间 100-110 110-120 120-130 130-140 140以上配比15%30%50%5%0规划阐述虽牺牲了部分容积率，但得到了一个最稳定的“万金油”规划；规划布局更加迎合市场主流，可吸纳更广的客户群体；同样，这也是星空最擅长的产品打造路线，对于星空“轻车熟路”只求一个字“稳”如此规划也正与本案前期提出的规划建议基本吻合容积率：2.32建筑面积：296840㎡总户数：1152户劣势点1、极大牺牲容积率；2、洋房类产品在区域内的环境劣势明显，难于形成竞争力；3、与周边项目产品同质化严重，过分依赖市场，即便不产生价格战后续销售也难以提价；4、规划方面在区域内无竞争可言。劣势转化1、在市场火热期依托区位热度快速去化2、尽可能高的拔升项目价值，把因容积率损失的利润拔上来3、与周边楼盘进行错位营销，实时掌握竞品信息，做出高层、洋房等不同产品推售时间差4、强化前期展示，物业展示与景观展示并重，在期房阶段做到区域内最优展示效果5、做足基本功，严苛执行，扎实营销基于如上规划及其固有劣势我们应如何突围？在景观展示及物业展示方面方面做足功夫景观展示：以大面积草地为主，内里环绕休闲区及运动区物业展示：增加保安人数，白天巡逻训练站岗，卫生一尘不染前期物业服务展示标准化的物业服务流程入口保安形象岗亭专业化的停车引导热情周到的开车门下雨遮阳撑伞服务门童微笑开门服务可选择性茶水冷餐定时物业巡逻展示加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。

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精神堡垒示意道旗示意道旗精神堡垒围挡示意围挡项目定位新城核心区绿色宜居社区将物业品质、景观品质、工程品质作为项目卖点之于“稳中求快”的规划建议再看“标新立尊”我们想把所有产品都做成高层因为高层可以最大化利用容积率我们想在价格上超越同区域内所有高层甚至比肩洋房案例参考：新泰恒大林溪郡提出一个问题：新泰普遍洋房售价6500元/㎡，标杆项目绿城洋房均价7500元/㎡，恒大作为高层产品如何做到开盘7500-8200元/㎡的售价？靠品牌？靠精装？除了以上两点因素外，最重要的一点是：恒大在用其他一系列的营销手段和价值挖掘在塑造高层产品的高端景观、规划、物业、产品、配套……我们为什么不能用高层产品来塑造高端？高楼层、低密度、大景观建议主流楼栋以30层为主在容积率方面做到2.9，相较前面2.32的容积率增加接近4万㎡建筑面积，并且可以大幅压低楼面地价。优势点：1、尽可能高的利用容积率；2、中心楼王位置打造平层大宅（150-180㎡）以“云墅”为宣传爆点，拔升项目整体调性；3、横平竖直的楼栋排布，强化项目的空间感；4、“一纵三横”景观布局，四个亮点景观带的打造凸显项目景观价值；5、中心景观轴外沿环绕塑胶跑道，拔升卖点，并且树立本案健康、运动、现代的规划基调；6、南侧会所及假山可定义为传统的迎门墙，避免楼王直冲大门的风水弊端。难点虽说规划上做到了最大化容积率，并且也辅以相映衬的园林配套，但在传统操作模式下，也仅仅是品质稍高一些的高层产品；具体能拔升多少价值，还是未知接下来我们看价值拔升策略景观示范区在景观示范区方面对标“恒大”、“碧桂园”等一线开发商，做到县城最高规格，对周边竞品实现降维打击，并且用切实可行的展示来说服客户相信我们园林规划的高投入；在项目的中心景观轴中间部分及亭廊组团处设立项目景观示范区，与项目正门向映衬，中心景观轴上建筑社区会所，作为本案正式售楼处；在示范区内修建两段塑胶跑道，提升项目格调，并凸显项目运动、健康的设计理念。外立面：现代简约风格墙面棱角横平竖直、冷色系增加项目的现代感及科技感景观示范区超越区域内竞品很容易，但我们需要做到更高要求同样对标“恒大”、“碧桂园”等一线开发商附加值提升抛弃大而全的套路因为大部分的附加值都只能挂在围挡上做“卖点”根本构不成客户的“买点”我们建议在成本可控的前提下只做3个点重在凸显项目品质及人性化的规划设计价值提升1社区WIFI全覆盖价值提升2人车分流价值提升3环形塑胶跑道目标用规划、园林、物业、配套、品质等一系列价值向金乡市场传达一个信号“星空的到来是要实现整个房产市场的越级”户型配比云墅：只起一栋，一到两个单元。户型区间150-160170-180配比50%50%高层：：尽可能保证户型实用性的同时，适当控制面积段，做到以120-130三室作为本案户型主流。户型区间 100-110 110-120 120-130 130-140 140以上配比15%30%30%15%10%项目定位高端人文社区规划、景观、物业、配套……一切凸显人性化案名建议案名建议案名建议求稳意味着同质化竞争求新意味着全新的挑战之于海誉我们敢于竞争乐于挑战之于星空项目的求新也是一次开发的突破开盘前节点排布：开盘前密集活动造势，提升市场关注度物业巡神秘礼游活动盒活动临售认筹启动开放拿地报规免费VIP办理

智慧社区产品说明会4月

5月 6月 7月户外 星空出街 品牌发布园林示范区开放

8月9月10月11月12月1月项目首次项目二次开盘开盘幸运15上门“油挑战15秒礼”流量街头活动活动横空亮相燃金乡神秘礼盒，空降金乡 礼动活动时间：2017年5月下旬活动地点：金乡县城区8个主要点位；活动形式：1.全城8个人流量大的地方布置巨型礼盒，给行人造金乡，有礼了成空降礼盒的神秘感；每个巨型礼盒旁边设一名穿着卡通服装的小红帽看守；行人扫描二维码关注，并转发相关连接；转动幸运转盘，赢取幸运奖品；奖品建议：带有项目logo的美甲套装、竹炭包、卡包等随手礼推广宣传通过微信朋友圈、公众平台等进行转发宣传；星空“一晤”，幸运“15”挑战15秒全城狂送iPhoneX活动时间：2017年6月上旬活动地点：诚信购物中心、鑫源商业广场；活动形式：参与客户按照顺序依次按下秒表启动器，并自行停止；秒表时间显示为15秒整者为挑战成功；每组客户一次参与机会；现场包装星空品牌物料及项目简介；通过微信朋友圈、公众平台等宣传；奖品建议：挑战成功者赠送iPhoneX一部；挑战不成功者赠送随手礼一份；星空品牌物业巡游展示活动活动时间：2017年6月中旬活动地点：售楼处出发，沿城区主要干道巡游；活动形式：ü人员方队：第一方队为形象方队；第二方队为安保方队；第三方队为客户方队；巡游线路：从售楼处出发，沿城区主要干道巡游；在诚信广场进行安保人员擒拿术、客户人员礼仪、礼宾服务展示等表演；推广宣传：利用微信朋友圈、公众平台、抖音大咖等宣传；高能活动爆市场星空杰座售楼处浓情绽放售楼处开放暨会员招募启动时间：2018年6月1日地点：营销中心开放活动形式：在营销中心举行开放典礼；正式启动免费VIP卡办理；现场进行文艺表演；到场客户参与抽奖及普发礼品；当地媒体参与报道；星空地产用匠心筑非凡！“用匠心筑非凡”——星空品牌入市金乡！星空品牌发布会活动时间：2018年6月16日活动地点：金乡宾馆邀约人员：星空地产总经理、各家知名合作单位、地产大咖、抖音视频大咖、快手大咖、微信大V等新媒体。活动形式：1、总经理介绍了星空地产的品牌历程，及其近年在山东的战略布局。2、活动中穿插钢琴演奏、歌舞表演节目表演、活跃现场气氛3、到访来宾均可获得小米充电宝一个，并进行幸运抽奖环节。星空·杰座法式园林开放盛典活动主题：星空杰座法式园林景观示范区开放盛典活动时间：2018年7月活动地点：星空杰座营销中心活动目的：通过景观示范区开放活动展现项目实力，向客户展示未来生活环境；邀约认筹客户到访售楼处，参观景观示范区，提高心理价位。活动形式：节目表演+形象展示+礼品赠送邀约群体：政府部门工作人员、开发商领导、合作单位相关领导、认筹客户、媒体记者、同行等，参加开放盛典星空智慧社区引领市场十年！“会思考的玻璃屋”——星空智慧社区发布会！星空智慧社区发布会活动时间：2018年8月18日活动地点：金乡宾馆活动目的：吸引客户认筹；邀约认筹客户到访售楼处，增强客户购房信心；展现智能家居理念，提升项目展示品质活动形式：节目表演+抽奖+智能家居展示邀约群体：政府部门工作人员、开发商领导、合作单位相关领导、认筹客户、媒体记者、同行等，凭借邀请函参加开放盛典致敬金乡，首现非凡星空·杰座盛大开盘仪式星空杰座开盘活动活动时间：2018年9月9日活动地点：海川大酒店（暂定）式：在营销中心进行开盘仪式，全城抢房；邀请意向客户、临邑主流媒体等媒体共同参与，全城发布；落地执行硬彭硬海誉大兵团社会化营销拓客体系全渠道铺排，多渠道发展，实时业绩考核，打造狼性渠道团队【4支独立的地推团队】——片区划分，全覆盖，多个核心的拓客模式【独立CALL客团队】——CALL客组常态化，深挖高价值产品【高素质经纪人团队】——依托项目组经纪人团队，发展下线经纪人，打造大规模、高素质的经纪人团队【阶段性爆破】——针对重大推售节点，采取阶段性爆破【业绩考核机制】——各渠道实行组长负责制，每期定期领取任务，对本团队业绩负责精英大兵团经纪人阶段性CALL客作战团队爆破建立精英全面覆盖：扫街、CALL客团队，扫铺、扫楼、扫商场、扫企业、扫村、全天候服务 扫竞品项目

高素质经济人团队，覆盖全城各个职业

节点活动重点渠道突破手机自媒体集中发力展开微信公众平台策划各类大V号阶段性软今日头条、腾手机短信营销朋友圈营销互动活动，吸引客性广告投放讯以及等APP户扫码关注宣传。（1）、微信朋友圈开拓手机客户端广告，通过腾讯公司大数据平台锁定高端客户群体，针对性的投放。（2）、短信短信精准投放潍坊高端客户群体，同时通过短信推广车进行高端社区和场所覆盖。重点活动：“承租你的朋友圈”活动形式：参与活动的人员按要求在微信朋友圈发表相关信息，即可随机弹出红包；以此方式获得客户转发；参与客户即可获得活动奖励的微信红包一个，金额在1元到3元不等；由第三方运营商进行