房地产营销策划-项目策划-海岸城

ShoppingMall-海岸城目录项目分析业态分布总结

·基本概况·区域价值·区域交通·业态分布解析·经营策略分析·SWOT分析·项目点评中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 2加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。加入微信群，每日获取免费3+份报告扫一扫二维码，添加客服微信（微信号：Teamkon2）添加好友请备注：姓名+单位+业务领域群主将邀请您进专业行业报告资源群

微信扫码加入“知识星球行业与管理资源”，获取更多行业报告、管理文案、大师笔记微信扫码二维码，免费报告轻松领报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们01项目分析基本概况·区域价值·配套分析·中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 4海岸城基本概况中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 5项目基本概况项目名称海岸城（coastalcity）开发商海岸地产物业管理海岸物业开业时间2007.12.16占地面积36908㎡建筑面积约12万㎡建筑构成东、西两座写字楼，海岸城购物中心，风情街四至交通东临文心五路，西至文心三路，南为海德一道，北至海德二道周边公交线路J1、K204、K113、305、322等周边地铁站地铁二号线后海站停车位1500停车收费标准首2个小时5元，超过2个小时，每小时5元；每天最高收费不超过60元。扶梯35垂直电梯21中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 6项目基本概况-建筑构成建筑形态：东、西两座单体写字楼构成写字楼建筑高度：最高155米（租售）建筑面积：14万平方米建筑形态：单体商业建筑建筑高度：30米购物中心建筑面积：12万平方米（全部自营）占地面积：3.7万平方米（含广场1.2万平方米）建筑形态：写字楼裙楼商业体风情街建筑面积：4万平方米（全部销售）中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 7项目基本概况-设计团队美国凯里森建筑事务所建筑设计深圳市城脉建筑设计有限公司（负责深化设计）日本船场设计公司室内设计姜峰室内设计（负责深化设计）物业顾问 广州高力国际物业服务有限公司中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 8项目基本概况-基本参数•楼层：地下两层，地上五层，楼高30米•层高：地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米•平面结构特点：二层以上，平面呈“L”型。平面动线长达900米，因此海岸城设有两个中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活跃，因此三层以上按端头规划主力店的原则，规划为影院以及餐饮。•铺型：90%商铺门面大于8.5米；80%铺深小于12米；大于200平方米的品牌专门店约20个。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 9海岸城-区域价值分析中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 10配套分析-南山中心区商业配套以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业。书城(南山城)圳深海雅百货大厦(在建)城长商务广场1期天利中央期广场2央商务天利中乐安居州本田4S店广海岸城

海岸写字楼西座海岸写字楼东座7

保利基酒店凯宾斯保利剧院中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 11配套分析-南山中心区住宅配套围绕海岸城周围居住小区多达14个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套蓝山家园家园美墅成春天青华彩象市印1期2期园利花悦园城保天海印长城海印长城佳嘉豪苑城花园海岸明珠珠海滨海之窗海岸写字楼西座漾日湾畔海岸城海岸写字楼东座观海台8中原地产（深圳）市场研究部2023/8/2912海岸城-区位交通分析中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 13项目区位分析南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻后海海大道道海德一道

滨海大道文心五路海德二道

后海滨路9中原地产（深圳）市场研究部2023/8/2914项目交通分析海岸城周围公交车线路分布A：海岸城站121B：滨海西站76、80、231、305、382、353、322、337C:海德三道站J1、229、72D：后海立交站20、K105、K113、K204、362E：海雅百货站19、37、70、80、113、226、230、231、232、328、329DBCAE中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 1502业态分布·海岸城业态分布解析·海岸城经营策略分析中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 16海岸城业态分布解析中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 17业态分析-主力店铺将海岸城以下7间店划分为主力店与次主力店：主力店：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸溜冰场和大饱口福；次主力店：UNIQLO优衣库、江南厨子、英孚教育商户名称类型位置估算面积(㎡)占总面积比(估算)JUSCO吉之岛大型连锁超市L11011589912.66%UNIQLO优衣库连锁服装品牌L1102-1037520.60%海岸影城影院L330138803.09%江南厨子餐饮L3331-33210090.80%英孚教育教育机构L44027200.57%冰FUN海岸滑冰场滑冰场L442221781.73%大饱口福餐饮L551336482.90%中原地产（深圳）市场研究部2023/8/2918业态分析-铺数海岸城商铺总数为250间，其中服装和童装/玩具的占比超过4成，生活/百货类型占比6%，餐饮占14%，剩下银行/服务类型占5%，精品/配饰类型占比26%。服装：男装13间，女装62间，流行便装19间，运动系列服装4间；占比40%；餐饮：包括大饱口福，中森明菜等共34间；占比14%；生活/百货：包括数码、个人护理药品以及大型百货超市吉之岛共22间；占比9%；童装/玩具：童装玩具类型13间；占比5%；精品/配饰：包括鞋、包、珠宝、眼镜等共66间铺；占比26%；银行/服务：包括7-11便利店，银行，英孚教育，欧米勒琴行等9间商铺；占比6%。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 19业态分析-面积海岸城购物中心总建筑面积为12.56万平方米。其中地下建筑面积为5.67万平方米，占45%；剩下地面上租户共计建筑面积6.89万平方米。大型租户：面积17620平方米；包括吉之岛，海岸影城和顺电；餐饮：面积7675平方米；包括餐厅/酒吧/咖啡厅，美食广场/座位区，大型酒楼；娱乐：面积2345平方米；包括电玩/娱乐，溜冰场；公共空间与辅助：面积22655平方米；地下：面积56700平方米；停车场，商店，吉之岛，装载服务/后勤，公共空间与辅助；其他商店：面积18635平方米。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 20业态分布分析-L1由于人流动量较密集，因此时装类的店铺占比为32%，海岸城外街多为餐饮店铺，因此占比为30%，其次为时尚配饰占比为13%。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 21L1层商户明细中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 22业态分布分析-L2海岸城2楼与海德广场相连，众多人群往来为它带来了丰富的人流资源，因此海岸城2楼并未设置任何主力店，时装(包括女装和男装)的占比高达44%，鞋包和珠宝/钟表的占比分别为19%和16%；中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 23L2商户明细中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 24业态分布分析-L3海岸城3楼的业态较为丰富，时装仍为首要业态形式，占比为37%；另外增添了海岸影城、数码电器以及个人护理/药品类的业态形式；中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 25L3商户明细中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 26业态分布分析-L4海岸城4楼业态形式较为丰富，除了时装(包括男装、女装以及休闲运动等服饰)占比36%之外，海岸城主力店铺之一的溜冰场也在四楼，其占地面积为2178㎡；中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 27L4商户明细中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 28业态分布分析-L5海岸城5楼总共20间商铺，其中仅有3种业态，而童装/玩具类占比为60%；而餐饮类店铺占比为30%，其中包括了大饱口福等。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 29L5商户明细中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 30海岸城经营策略分析中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 31经营策略分析-L1u分别有3个停车场入口可以通往海岸城地下停车场。通过文心四路左右两侧可进入吉之岛或者海岸城购物中心。内街商铺大多以餐饮为主，吸引人流。u商场内部共设有5部扶手电梯和5部垂直电梯；除此以外，户外共设有3部扶手电梯可直接前往海岸城购物中心L2层、海德广场和风情街。通过扶手电梯德广场通往海通过扶手电梯岸城L2通往海P

通过扶手电梯P情街通往风P中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 32经营策略分析-L2L2层共有80间铺，基本以服装业和配饰为主的业态分布。其中配饰多为中庭周围的小铺，服装和餐饮分布在外。图中蓝色箭头为商场最理想流动线，但其长度约为900米左右，属于较长流动线，设计上并不适合商业上的运行；对于大多数人流来说，并不会从蓝色箭头入口进入商场，更多人会选择分别从图中红色箭头位置进入商场，即从海德广场进入购物中心内；因此从红色箭头进入购物中心后，能有效规避了流动线过长的问题。海德广场中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 33经营策略分析-L2海德广场露天舞台是聚集人流最多的地方，尤其是周末广场有表演的时候中原地产（深圳）市场研究部2023/8/2934经营策略分析-L3L3层共有60间商铺，其中分布了3间主力店铺，为顺电，江南厨子和海岸影城，面积分别为2535㎡，1009㎡和3880㎡，除此以外仍以服装和配饰为主的业态分布；为了规避动线过长，因此设计了将主力店放在端头的设计，规划原则为餐饮和电影院。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 35经营策略分析-L3三楼吸引了非常多人流的主要原因是三大主力店：顺电、江南厨子和海岸影城。从设计来看，有两部扶梯能够直接到达顺电门口；若要到达海岸影城则要经过众多服装和配饰为主的店铺。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 36经营策略分析-L4L4层共有39间店铺，并且为主力店分布最多的一层，分别有海岸溜冰场（2178㎡），英孚教育（720㎡），玛花纤体（219㎡），美丽田园（383㎡）和生活本色（732㎡）五间店铺。其余业态多以配饰为主。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 37经营策略分析-L4反斗乐园和溜冰场是主要聚集人流的娱乐场所，设计上比较特别的是5楼的餐厅环绕溜冰场两头位置；直接引进麦当劳甜品站则迎合了众多儿童。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 38经营策略分析-L5L5层共有20间商铺，端头3间主力店铺分布分别为大饱口福（3648㎡），中森明菜（3937㎡）和玩具反斗城（507㎡）；L5以餐饮和休闲娱乐为主的业态分布，吸引了较多的人流。其中60%为儿童童装/玩具类型，餐饮占比30%。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 3903总结SWOT分析·中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 40SWOT分析中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 41SWOT分析1.区域价值优势：海岸城位处南山中心1.深圳湾地区在建的50万平的写字楼规区的核心地段划利好，对海岸城有较强商务需求2.项目优势：是南山区唯一一间集商业，2.地铁2号线开通对该区域带来了较大购物和休闲娱乐的大型综合体的人流3.人流构成优势：聚集以办公、住宅、地铁及目的性消费人群OSTW1.未来深圳湾居住片区，将有集中商业，1.商家构成主要以中、高端产品为主，并且规划为高端的商务配套，对海岸缺乏高端以上商家优势，不足以满足城有较强的威胁区域购买力2.项目缺乏特色，主题不鲜明，定位不精准中原地产（深圳）市场研究部2023/8/2942项目点评中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 43项目点评海岸城作为南山区第一个商业综合体项目，在经营方面获得了较大的成功。凭着地段天赋，海岸城集商业、办公、剧院、悠闲娱乐、shoppingmall和酒店，成功的打造了一站式的集中商业。高端商家在南山区的各个商场中极其稀缺，但海岸城shoppingmall的招商策略仍然没有体现出差异性。而作为南山中心区的首个综合体项目，档次不够是海岸城的最大缺点。在设计建筑方面，海岸城2个中庭的设计让消费者容易迷路，缺乏指引性。中原地产（深圳）市场研究部 2023/8/29 44加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+