房地产营销策划-景瑞产品前期规划报告正式版

景瑞地产/中国太仓东部项目前期定位研究E-HOUSECHINA/2008/1/9©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有1工作思考路径宏观环境分析市场支撑土地属性分析客源通路生成目标市场分析客源导入可行性分析 产品属性客源定位产品机会寻找项目市场定位产品定位生成产品建议产品选型分析价格定位©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2Part01/定位背景Part02/市场定位Part03/发展建议

宏观环境分析市场支撑土地属性分析客源通路生成目标市场分析客源导入可行性分析 产品属性客源定位产品机会寻找项目市场定位产品支撑生成产品建议产品选型分析价格定位©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有3项目宏观环境分析太仓区域认知区域人口认知经济发展认知产业分布认知区域规划认知宏观环境小结©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有4太仓区域认知区位太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心50为公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场-苏昆太高到速苏州为50公里左右城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基础在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲有着许多共同之处，太仓最有优势建设东方欧洲型城市。太仓与欧洲的历史文化基础相似。太仓从三国吴王于此建仓屯粮已有1800近年历史，600年前号称“万国码头”，盛杰一时。几千年璀璨的娄东文化孕育了太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式，几乎与欧洲城市如出一辙。

毗邻上海大都市外围，地理位置优交通便捷城市文化定位“东为方新欧”洲©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有5城市人口认知l太仓户籍人46口.14万，近三年涨幅基本徘徊在0.8%左右，人口自然增涨率较低l太仓外来人口近年来涨幅2006明显，年暂住人35口万，增幅43达％l2006年太仓常驻人58口.92万人，城市化率55.65％，根据太仓十一五规划，2010年城市化水平达65%到，常住人口总规模控制80在万左右户籍人口增长低城市外来人口增幅明显 城市向心力,人足口导入力强©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有6经济发展认知城市城镇居民人均可支配收入上海20668苏州18532无锡18189南京17538常州16649随着太仓人均可支配收入的不断增长，太仓人均消费性支出也不断增长，只是在消费性结14058南通构上，更加趋于合理，这表明太仓人民的生活水平在不断得到提高。镇江14291太仓19091杭州19027人均收入增幅明显绍兴19178整体经济实力位于长三角洲前列宁波19674©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有7经济发展认知l2006年，太仓市完成固定资产投资200.17亿元，比上年增长17.1％其中城镇投资完成145.41亿元，比上年增长13.2%，占全社会固定资产投资的72.6%，同比下降了2.6个百分点；农村投资完成54.76亿元，同比增29长.0％2007年：224.31增长率：12.1％从近几年太仓全社会固定资产投资额来看太仓市的城市建设步伐不断加快，投资额始终保持着较高水平的增长速©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有8产业发展认知工业是太仓国民经济的支柱产业。目前形成了能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现等代物流六大优势产业。开放型经济是太仓经济的一大亮点。目前，累计已有美、英、德、日、30韩多及个香国港家、地台区湾的等客商来太投资，共引进外资企2200业多家。世500界强企业中已有美国的埃·美克孚森、耐克、英荷联合利华、日商14岩家井跨等国公司落户太仓。太仓是台商投资较为密集的区域之一，是省内欧美资本投资最密集的地区之一。太仓优越的投资环境，吸引了不企业家的投资。第二产业为核心，外资经济占主投资环境良好©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有9产业规划分布认知沿沪产业带：着力构建高新技术产业导向的现代制造业基地。中部经济圈大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区沿江港区：制造业和现代物流业

沿江港区沿沪产业带产业规划清晰与上海产业紧密接轨©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有10产业分布认知1、经济开发区：共引进各类1400项目家近，其中外资项目365家，其中，来区落户欧的美企业约占外商投资企业总数40%的，日韩企业约40%占，港台企业约占15%.2、陆渡镇：外向型经济占主导地位外。企全总镇量达129家，注册外3资.15亿美元，投资总6.额1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。二是台资工业区形成规模台。区内资企业已突100破家.3、浏河镇：有企400业多家，其外中资企业100近家，民营企300业多家.4、璜泾镇规：模企业153家（超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）.

41232、自行车等优势产业，发展高新技术产业和现代物流业3、高新技术产业、休闲旅游业和水产捕捞业开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量有引导区域高端消费理念及高尚文化需求的©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有11城市规划认知新区：高新技术产业、现代服务业等为重市区规划建设20为万人口、23平方公里的中等城市点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要加工制造业区组成部分新。区向北、向东拓，展整个城市进行东扩，市政府，东东迁部建设高新高新产业与生态住产业区与生态住宅生，活并区且在基础设宅生活区施和生活服务设施配套方面有相当大的改宗地进。北向发展主要立足于加工制造业。老城区南郊新城：区休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。老城区：继续实施改造，形成繁华商业街商贸物流区区。商业生活区休闲商住区西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。 城市功能分区清晰向东扩展趋势明显©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有12从城市发展的角度看，发展新区是个必然；外向型经济主导的一个城市，需要大力发展产业以吸引外来企业，增强城市活力；老城区待开发土地较少，且受到交通、环境等因素限制，发展明显受限；因此，必然要开辟新区以营造适合城市发展的新环境！而选择城东作为核心发展轴是因为一方面地理位置靠近上海，更利于打造上海配套产业链，地缘优势明显；另一方面连接港口产业带，形成集约型的产业核心区；高新区的定位：高新产业区及生态住宅区；打造城市副中心带，呈两极化发展；城市功能开始合理分散，而不是集中于老城区；陆渡归属新区统一规划，形成新的城市副中心带；城市发展从中心辐射开始往多元极发展；未来几年城东新区将成为太仓核心发展轴线，包括高新产业的壮大以及生态居住区的建成©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有13宏观环境总结æ太仓区位条件突出，交通便捷，发展动力足；æ太仓以外向型经济为主，产业基础良好；æ受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；æ城市规划向东发展明晰城市经济基础强，城市化进程加快对房地产市场支撑明显©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有14Part01/定位背景Part02/市场定位Part03/发展建议

宏观环境分析市场支撑土地属性分析客源通路生成目标市场分析客源导入可行性分析 产品属性客源定位产品机会寻找项目市场定位产品支撑生成产品建议产品选型分析价格定位©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有151项目地块条件2客源通路生成项目土地属性分析项目所在片区4片区与城市关系3©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有16项目地块条件高速路收费站(上海进太)仓绿化隔离带朝阳路常胜南路项目位于太仓市区（城厢镇）东南面的新区。地块5距太仓市中心分钟车程，近沿江高速路出口支路太仓市区高尔夫球场占地面积22：.9万m2总建面36.73万m2容积率≤1.6地块俯瞰地块现状住宅限高80m建筑密度≤30%绿化率≥35％项目受“9070”限制

沿江高速公路滨河路太仓景观大道周边项目内水道 绿化隔离带©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有17项目所在片区可以看到，前期以高档商业娱乐为主的配套已成为新区的重点营造设施；而后期以生活教育为主的的配套也将逐渐.成熟

周边配套上海方向高速进出口五星级酒店艳阳山庄第一人民医院 （休闲旅游）市消防队新市政府大楼学校：艺术幼儿园、 公交站点双语幼儿园、实验小学五星级高档会所高尔夫球场在建或筹建 已建未来周边配套逐渐完善，显现出未来居住中心的完.善趋势©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有18片区与城市关系n太仓至上海-沿江高速-204国道n太仓至苏州、昆山-苏昆太高速

轨道交通宗地苏昆太高速沿江高速n轨道

太仓市嘉定区

崇明县-距离嘉定11号线地铁15分钟车程

安亭新11号线镇南汇区松江新城临港新城©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有19客源通路分析根据交通导入方向，宗地现有客户主要来源在以下几个方向：太仓本地上海嘉定苏州昆山

太仓市苏州市 昆山市 嘉定区©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有201上海嘉定市场分析2客户定位分析市场机会寻找苏州昆山市场分析4太仓区域市场分析3©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有21上海嘉定市场分析1板块分析嘉定新城板块：以嘉定新城核心区为中心，辐射周该边板，块为嘉定距离太仓最近的区域；安亭板块：以安亭镇为中心，除了安亭新镇，其余个案基本集中在老镇；南翔板块：南翔镇，代表个案为金地格林世界；江桥板块：以江桥镇为中心，个案集中在华江、丰庄区域。安亭

嘉定新城南翔江桥©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有22上海嘉定市场分析1供求分析•2007年，嘉定区商品住宅每季度市场供应基本接20近万平方米，需求基本上20万平方米以上•从全年的供需来看，供应76.76万平方米，需求116.56平方米整体市场处于供小于求的水平，市场需求增长明显©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有23上海嘉定市场分析1价格分析嘉定新城6000-70008000-130006000-7000 南翔安亭8000-10000江桥价格上涨幅大，高端项目对区域价格提升作用l从明2006显年，4季度以来，嘉定区的商品住宅价格水平保持在7000-8000元/平方米之间；各板块与到市中心的远近不同，从而价格有所高低。l2007年宏观调控并未对嘉定区的整体房价产生影响，整太仓市场目前普通4000住宅-5000元/平方米，相 体价格水平处于稳步上升4阶季段度，更是接近10000了元/比嘉定市场具有价格优势。 平方米的高峰；l2007年金地格林世界的大量成交对均价影响很大。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有24上海嘉定市场分析1客户特征Ø江桥、南翔区域以市区客户为主，区域客户为辅；因为嘉定区的江桥区域近邻普陀区，而价格比普陀区差一个档次，因此很户选择江桥；而南翔因为金地格林世界的联排别墅高品质定位，吸引了很户；Ø其他区域嘉定新城、安亭板块客户以区域客为主；嘉定区其他区域因为距离市中心较远，交通通达性不强，因此对于市区客力较小，基本上以本区域客户为主。嘉定新城客户以自身区域客为主©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有25上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究嘉定新城板块为嘉定最接近太仓的区域，从客源导入来角度来看，该板块为嘉定客源最又可能导入太仓的区对嘉定新城市场研究，来论证嘉定客源导入太仓的可行性。嘉定新城南翔安亭江桥

► 居住氛围不浓、较为荒凉► 规划中的嘉定新城核心区目前以前期配套建设为主，周边土地基本以农田和厂房为主，因此显得格外的荒凉；► 区域规划前景看好，土地供应量将迅速增加► 嘉定新城的定位是现代化生态园林城市，因此其未来发展前景必将十分良好，而可以预计随着区域土地供应量的增加，未来区域内的开发量将大大增加；► 房产市场供应量小，去化速度较快► 嘉定新城板块目前的供应量很小，基本集中在老城区内，目前主要以大面积产品供应为主，一般小高层毛6000坯房－单价在7000元/m2之间；► 金地是嘉定最有知名度的品牌，拉高了嘉定的居住档次► 金地在嘉定2有个项目，分别是嘉定镇中的格林春晓和南翔镇的格林世界2，个项目都得到市场认可，但是目前格林春晓已全部去化完毕；而格林世界在较大程度拉高了嘉定的居住档次，在人群类型的导入上也拔高了一个档次。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有26上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究下面我们将通过以下三个方面研究嘉定新城客源导入太仓的可行性1 2 3市场价格 客户特征 市场供应量©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有27上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究市场价格、客户特征嘉定新城目前普通住宅为考虑到本项目的可能高端定位，6000-7000元/平方米的价格，项目将来的价格相比嘉定新城的太仓4000-5000元的价格具普通住宅价格不具备价格优势，有一定的价格优势从，当前价即嘉定新城普通客源基本上不具备导入项目的可能性。格来看，嘉定客源有通过价差导入太仓的可能。性下面我们将研究嘉定新城高端客源特征，来论证高端客源导入本项目性©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有28上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究嘉定新城高端客群分析典型案例金地.格林春岸浦发香舍产品形态多层、小高层、叠加别墅小高层、联排别墅销售状态售完在售市场价格——小高层：8500联排别墅10000：客源区域本地客源为主，极少上海市区客源本地客源为主，少量上海市区客户客源特征置业原因改善型居住需求为主，部分投资可能是政商人士，或是专业精英，领域可以不同，但在各自的领域，都取得了相当身份地位的成就；私营企业主以及中高级主管和专业技术人员为主工作区域嘉定城、周边乡镇及周边工业园区为主大多客户从心里上不考ü注重与工作区域的，距大离多考虑住在嘉定城的周边区域置业关注点ü注重与上海市区交通的便、捷出度行成本，便于经常往返市区的商业消费和商务虑居住在上海外周边区活动域ü看重小孩读书、老人的养老看病问题价格不是关注的核心点，产品品质、生活舒适度是其关注的重点产品偏好别墅、舒适性公寓消费特征 偏好高端品牌的消费、喜好高层次的娱乐休闲生活从当前的嘉定新城的高端客源的特征来看，特别其置业关注点来看，嘉定新外围区域导出的可能小©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有29上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究市场供应量编号地块地址建筑面积容积率项目预计（万平米）进程上市时间1嘉定区2005年5号公告嘉胜竹路以南、城北路以902.28地已平2008定城北路站地块东2006年1号公告嘉定新城东至经七路、南至天祝2008/2002路、西至永盛路、北至362.5地已平东云街地块9白银路32006年4号公告嘉定工沪业宜路以西、叶城路以54土地平整2008区飞跃五金厂地块北2006年3号公告轨道交通东至经四路、南至纬二2008/2004路、西至经三路、北至202.7地已平11号线白银路站地9块白银路52006年3号公告嘉定新裕城民路以东、石冈门塘30.5未拆迁2009裕民路地块以北62006年2号公告菊园新嘉区行公路以东、四环北502动迁中2008/2002007年整个嘉定区的成交面203积万为平方米，而仅B12地块路以南92006年1号公告嘉定新经城七路以西、宝塔路以7302土地平整2008/200嘉定新城板块未2年来供应极大，277达万平方米，1-3、D12、D13号地块南908-09年为嘉定供应量集中爆发期，从供求来看嘉定8D9地块东至裕民路、南至宝塔133动迁中20082006年2号公告嘉定新城客源未来几年客源外溢的可能性小。至天祝路92006年3号公告嘉定新裕城民路以西、白银路以302土地平整2007/200C9、12地块北8合计277©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有30上海嘉定市场分析1市场总结目前太仓市场与嘉定新城存在价差，但对于本项目而言，与嘉定不新存城价在差在小价。差导入的可能性根据对目前嘉定新城高端客源置业心理的分析，高端客源基本不存在导入太高端客源导入可能性低仓的可能性。2007年整个嘉定区的成交面203积万为平方米，而仅嘉定新城板2块年未来供应极大，277达万平方米.从供需分析，嘉定新城客源外溢的可能小 供应充足客源外溢可能性小通过嘉定新城板块进行分析，我们认嘉定客源导入本项目的可能性低©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有31苏州昆山市场分析昆山2006-2010年规划未来供1000应万平方米，以人口增20%长率、年去化量352平方米推算，预3年计内去化；昆山自身市场供应量充足，客源未来三年客源外延的可能性小；苏州园区2006-2007年供应量500万，按其人9%口的增长，单以市区住宅年去化量174.88万平方米，预计去化时间3年在左右。苏州园区的较大供应量将使苏州市区各板块竞争越发激烈客，源外延的可能性;较小同时从城市发展的角度，居民的购房消费习惯来看，苏州、昆山客源都不具备导入的可行.性市场结论上海嘉定、苏州、昆山的客源导入可能性低，本案客源以太仓区域为主©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有32太仓房地产投资2004年-2006年太仓房地产投资情况2007年：21.61增长率：3.1％2006年，太仓房地产开发投资发展较去年有所减弱，全20年.96完亿成元投，资同比下降26.1%，占全社会固定资产投10资.5%的，比上年同期下降6.1了个百分点。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有33太仓整体市场供需2002年-2006太仓年商品房供需情况销售量近年走势有起伏2005，在年达到了历史性的突破2006年销售量61.45万平方米，供需总量基本保持平稳态势©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有34太仓土地市场供应32007年太仓市区范围主要住宅用地供应概况截至2007年11月，太仓土地块面积用途容积率成交价（平方米）（万元）地供应172.25万平方米，经济开发区香花苑小28区宗（）5549.60住宅——822其中住宅用地面积为经济开发区华盛小2区宗（）357.40住宅——54101.40万平方米。太仓市经济开发区世博小区二14期宗（）2501.80住宅——597区范围内（城厢镇、经济开经济开发区世博小区二15期宗（）2680.50住宅——692发区）住宅用地供应面积经济开发区凤莲苑小区893.50住宅——13255.55万平方米。太仓经济开发区常胜小区1608.30居住——324经济开发区郑和路北、东仓路西101668.00商业、住宅≤2.148500(特灵空调地块）经济开发区常胜路东侧、朝阳路南侧229590.30住宅≤1.679000(本项目地块)经济开发区花园12街号26508.40商业、住宅≤211600经济开发区郑和路南、常胜路西侧12634.40商业、住宅≤35000太仓市城厢镇南郊新城区经三、经四路与支七路两86896侧.10住宅≤216300ü大规模住宅用地供应少ü地价创新高，位于经济开发区的特灵空调厂地4777块楼元面/平地米价ü从容积率来看，低密度物业未来供应量小©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有35太仓区域市场构成老城板块:苏州西路以南东仓路以西新区板块:东仓路以东苏州东路南北扩展区域

苏州东路苏州西路东宝龙城市广场奥森尚东新区板块仓彩虹天下老城板块路本案华源上海城曼氏银洲花园金谷府邸上城国际高尔夫湖滨花园锦绣新城君悦豪庭上海花园©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有36太仓区域市场构成老城板块特征描述新区板块特征描述

板块市场特征æ人民公园、汽车站，老居住区是区域居住的亮点；æ生活机能设施相对完善，人流比;较充沛æ临近204国道和太仓长途汽车站、汽车站，对外;交通便利æ受传统居住观念的影响，居民对本区域的有一定的认同度；æ随着城市布局的改善及功能性的加强，区域内部交通体系逐步改善；æ区域项目较多，但单个量体较小，主要是由于受制于土地;资源的稀缺性æ区域土地供应量小；æ开发区是除城西板块外的另一房地产市场集中区域æ开发区是太仓十五期间重点建设区域，整体规划效应明显，;目前配套不成熟æ不少别墅、高档公寓产品出现，产品类型也更;趋向高档化æ区域产品价格差异较大，高尔夫湖滨花园的6000公寓-价7000格为元/m2；æ区域在售项目后期推出量;体大æ区域土地供应量大；板快市场特征、发展趋势来看规划向东，开发区板块为未来太仓居民购房置业的首先区域发展潜力大。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有37太仓别墅市场分析3市场概况所在区域项目名称别墅形态可售/已售面积段（平方米）•别墅基本分布在新区板块海华景苑双拼别墅43/10270-275•涵盖了联排别墅、双拼别墅独栋别墅32/8341-368和独栋别墅联排别墅56/55368-380•联排别墅的面积大200都在-高尔夫湖滨花苑叠加别墅172/172300-320300平方米，而双拼别墅的面独栋别墅20/18498联排别墅68/68219积在300-350平方米，独栋别新区华源上海城叠加别墅8/8249墅的面积则350在-500平方米双拼别墅10/10275•除高尔夫湖滨花园外，大多尼盛花园独栋别墅62/50455-480体量偏小奥森尚东花园联排别墅63/0225-303•基本为别墅公寓混合性社独栋别墅18/0470区，容积率一般1以在上华侨花园联排别墅42/42260-268独栋别墅51/51345城市华庭独栋别墅14/14348老城区西城朴墅双拼别墅76/36325联排别墅20/15261别墅市场规模小，大多品质不高目前市场在售项目可后售继共计180约套©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有38太仓别墅市场分析3价格、去化分析从销售价格上来看：l太仓市的别墅市场价格基4500本在-7000元/平方米之间联，排别墅价格4500在-6000元/平方米，独栋别墅的价格6000在-7000元/平方米。l即将下月开盘的奥森尚东，联6200排别元墅/平方米，独栋别8000墅元/平方米。l高尔夫湖滨花苑由于物业规模较大、产品档次较高，且地理位置优越等利好因素，其销售目前推出的别墅已经基本售罄，仅剩少量联联排排别可墅售价，8000格元/平方米左右，独栋10000别墅元/平方米左，右远远高于太仓市其他别墅项目的销售价格。从销售速度来看：l高尔夫湖滨花园，别墅月7均-10去套化，其他项目规模偏小，月均3去-5化套在。高品质项目价格提升空间大市场接受度高©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有393 太仓别墅市场分析 客户分析太仓别墅市场客户构成以私营业主为核心企业高层管理人员结合部分政府公务员私营业主 企业高管、政府公务员•主要为经济开发区、周边乡镇制造企业老板 •外资企业的高管为主•目前基本在市区拥有住宅 •高层政府公务员•购买主要作为第一居所 •购买主要作为第一居所•部分高端客户是市场双拼以上主要客群 •购买形态多为中档联排或叠加为主©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有40太仓别墅市场分析3市场总结æ市场在售项目后继可售180量套约，整体市场供应量小æ受土地供应的影响，预期未来别墅上市量少æ项目多为与公寓混合型社区，整体档次不高，高品质项目市场接受度高æ客源以市区及周边乡镇私营业主、企业高管为主太仓别墅市场供应量小，别墅产品市场接受度高本项目可部分打造别墅产品，提升项目的整体形像档次©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有41太仓公寓市场分析3市场概况项目名称产品类型开盘时间总量体销售率（万M2）高尔夫湖滨小高层、高层2004年1月1894%花苑锦绣新城多层、小高层、高层2005年8月7550%华源上海城多层、小高层、高层2004年1月4041%奥森尚东小高层2007年12月6.3未开盘（１栋酒店式公寓）宝龙城市广场高层，小高层、多层2005年8月3098%上城国际小高层2007年2.3未开盘上海花园小高层2004年6月995%君悦豪庭小高层2005年1月690%金谷府邸高层，小高层、多层2005年11月1197%曼氏银洲花园多层、小高层、高层2005年7月870%目前公寓产品以小高层为主，项目大多位于销售的尾新区目前在售项目后继可售70量万体平约米，从后继可售量的产品来看，产品大多同质化，高端项目©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有42太仓公寓市场分析项目名称主力户型面积（平方米）高尔夫湖滨公寓：190-250花苑（尾期销售）锦绣新城3Ｒ：125-1502Ｒ：97-100华源上海城3Ｒ：120-1472Ｒ：88-105上城国际45-90（商住楼）上海花园3Ｒ：140-1604Ｒ：170-180君悦豪庭3Ｒ：140-160金谷府邸3Ｒ：132-1402Ｒ：125-130曼氏银洲花园2Ｒ：1223Ｒ：150-170

户型面积分析从户型面积来看：太仓在售项目户型面积普遍趋大，以面积在130-160平米的三房为主，小面积住宅缺少，目前只有在市中心的商住性质的上城国际为小户型集中的项目．户型面积大多同质化小户型不多，高端项目处于市场空白©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有43太仓公寓市场分析3价格分析主要在售项目价格分析新区板快价格 老城区板快价格从板快价格来看，目前开发区普通公4000寓价元格／在平方米，城西板快由于在生活配套上更为成熟，目前普通公寓的价4500格在-4900元／平方米．从价格来看，新区在区域配套逐步完善，同时区域土地价格不断上涨其价格未来上升趋势明显，预期区域整体价格将在短时间内超过老城©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有44太仓公寓市场分析3户型面积去化分析新区主要在售项目户型面积去化情况项目主力户型面积已推产品去化率2Ｒ：97-10095％锦绣新城3Ｒ：125-15080％华源上海城2Ｒ：88-10570％3Ｒ：120-14760％高尔夫湖滨花园3Ｒ：193-19595％4Ｒ：246-24990％•从居住习惯上看，当地居民普遍偏好大面积户型120-150平方米为市场主力需求户型•从销售速度来看2R，的去化速度快3R于•中低收入阶层对中小户型的需求日益增加市场偏好主力为大户型，同时对中小面积住宅需求增加，户型面积应的情况下，合理的控制总价，更能迎合当地市场需求©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有45太仓公寓市场分析未来主要竞争项目分析项目未来供应量项目、地块相似度与本项目竞争关系（从土地价格，规模大小、项强弱分析目位置判断）锦绣新城约3200套规模可比、地段相近一般华源上海城约1700套规模可比、地段相近一般经济开发区郑和路北、建筑面积213502.8平方规模可比、地价接近东仓路西地块强米区域相同（特灵空调地块）经济开发区花园12街号建筑面积53016.8平方米区域相同弱地块南郊新城区建筑面积173792.2平方规模可比弱经三、经四路与支七路米两侧地块

未来竞争分析特灵空调地块郑和东路宗地东仓路•锦绣新城、华源上海城，虽近紧临本项目，到考虑到本项目的可能定位方向，项目与这两项目的竞争关系不强。•花园街12号地块、南郊新城地块由于在规模、区域上与本项目差距较大，因此与本项目竞争弱。•特灵空调厂地块与本项目区域相同、地价接近、规模可比从该地块可能的定位来看，与本项目竞争关系较大。特灵空调厂地块对本项目具有较大的竞©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有46太仓公寓市场分析3客户分析板块主力/辅助客户类型客户描述中高收入的老城区的居民具有老城居住情节，对周边生活配套考虑较多主力老城区板块周边乡镇客户为子女购置婚房、小孩读书方便、身份象征、投资辅助以上海为主的少量外地客户投资、工作需要市区及周边乡镇的工薪阶层类中等收入阶层、婚房需求、首次置业需求、为子女购房、为小孩读书方便购房、投资等动迁迁客户主力市区及周边乡镇的私营业主、企业高管等高收高品质产品吸引其过来购买，改善居住条件，提升居住品质，房子是其身份地位入阶层新区板块部分上海投资客户投资、工作需要辅助小部分太仓及附近区域方便工作、投资工作台湾、日韩客户新区公寓以本地客源为主，外来客源为以改善居住型为主的复合性投资需求向首次置业的自住需©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有47太仓公寓市场分析3公寓目标客户研究调研时间2007：年12月30日—2008年1月3日采访样本173量个，其中未来三年内计划在太仓新区购房占74%总访问量的有效样本超70过％，客户置业新区的意愿强样本构成以外资企业一般/工职人员、外资合资企业管理人员、个体商户为主调研客户为太仓中高收入阶层©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有48太仓公寓市场分析客户特征分析3年龄年龄集中25在－40岁居住区域以老城区以及新区为主工作区域工作区域主要在新区，其次为老城区职业背景外资企业一般职/工员人、外资合资企业管理人员、个体商户为主家庭收入大部分家庭月收5000入在元以上学历背景大部分具有大学学历家庭结构以三口之家为主置业目的改善居住需求为主，其次为刚性的居住需求n此次问卷调查主要针对年25龄-40在岁居住和工作在新区与老城区的客户n受访客户中月收入6000在元以上的客户占总29%数的月收入在5000-6000元的客户占总数16%的n考虑客户心理会把收入降低的因素，此次受访客户总体收入较高可以作为分析太仓中高端客户特征和产品需求的参照样本©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有493 太仓公寓市场分析 客户购房产品偏好分析户型偏好分析客户的主要购房目的为改善居住环境同时本次所访客户家庭结构以三人或以上为主户型结构的选择多为三房这也是经济良好的中小型城市客户需求的共性面积偏好分析客户主要选择的房型为三房相对应的住宅面积100为-140平方米100-120平米为功能型三房120-140平米为舒适型三房©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有503 太仓公寓市场分析 客户购房产品偏好分析物业偏好分析太仓区域目前的产品以高层和多层产品为主太仓客户对高层产品的接受度较高景观偏好分析太仓客户对景观处于初级认识阶段中心绿地已经满足了大部分的客户的需求其次为社区中心水景©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有51太仓公寓市场分析客户购房产品偏好分析3关注因素地段和价格产品偏好高层和多层是主力需求产品户型偏好三房为主力需求，其次为二房面积偏好100-140平方米为主力需求面积段建筑风格现代风格为客户的主要偏好景观偏好绿地/植被和大型中央水景外立面材料大多客户对外立面材料不十分重视产品细节大多客户偏2好个卫生间2、个阳台，大多偏好毛坯房商业位置多数客户希望小区的配套商业是设独立的商业生活配套超市、银行、公共汽车专线、停车场、诊所为主要需求n以改善性需求为主的客户，看重产品的功能性，对生活配套要求较高n三房为主力需求户型，主力需求100面积-140在平方米n同时由于太仓市场房地产市场发展的不成熟，客户对产品的细节关注度不高©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有523 太仓公寓市场分析 客户对房地产市场关注度分析关注楼盘 高尔夫湖滨花园、上海花园关注度最高关注原因 朋友介绍、广告是客户关注楼盘的主要原因品牌开发商认可度 万科、绿地、华润的品牌认可度较高认可品牌企业的原因 产品质量是主要，其次是房型设计和物业管理品牌企业产品总价高出普通产品 大多数客户认为品牌企业产品总价高出普2-3%通产可品以的接受可接受的范围n太仓客户目前还处于房地产非成熟阶段对品牌开发商的认识不深刻n太仓区域内没有认可度十分高的标杆楼盘项目推广途径主要以人际传播和密集型广告通路组合为主n太仓客户对房产开发商最注重的方面为产品质量©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有533 太仓公寓市场分析 公寓客户研究总结以改善性居住需求为主的太仓公寓中高端客源三房为主力需求户，型主力需求面100积-140平米在追求户型功能性的同时，适当地控制面积和总价为其重要考虑因素高层产品的市场接受度高，客户对产品的细节关注度不高©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有54太仓公寓市场分析3市场总结æ住宅市场130以-160平方米3R为主，市场偏好主力为大户型，同时对中小面积住宅需求增加æ整体市场价格差别不大，4000集中-在5000元/平方米，高品质项目有较大价格浮动空间æ新区市场在售项目后期供应70量万接平近方米，但从产品来看，目前可售和预推项目大多同质化，高端项目缺æ太仓当地的经济发展及居民收入水平来看，当前区域本地客源的置业需求多为二次，甚至多次置业。在太仓投资购房。部分高端项目，出现了台湾、日韩客源。新城规划将使宗地所处片区成为城市住宅开发重点区域片区居住氛围趋好在各项配套逐步完善的基础上将越发凸显当前太仓高端产品面临着市场空白期区域客源以太仓市区及周边乡镇客源为主目标客户对产品的偏好为三房，面100积-140段在©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有55客户定位分/太析仓客源导入模式土地属性 变化新区便捷交通交通属性沿江高速轨道交通11号线2011年通车供求属性 太仓市场供应热点区域配套属性新区生活配套、环境逐步完善人口导入，外来常住人口增加人口属性城市化率不断提高新区产业的快速发展产业属性周边乡镇产业持续发展

影响 结果板块辐射扩大交通导入型价格优势增强供应导入型生活功能增强配套导入型人口密度增加产业导入型产业人士导入©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有56客户定位分析从以上4种不同的客户导入，推导出客群的定位策略：精准的区域客户+扩大的区域客户+外来导入的客源

太仓市区客源，太仓经济发达，本地客源的置业需求多为二次，甚置业，主要考虑的是居住环境的进一步改善，长线投资，子女入学便利等方面扩大的客太仓市区周边乡镇，太仓周边地区外向型经济发达，高新产业园区户面强，乡镇区域经济实力强，同时太仓城市化率不断提高，具备经济边区域客源大多打算在太仓购房置业，以作身份象征、子女入学、资等近邻太仓的上海周边区域，以嘉定为主，价差投资是他们置业太仓因素，同时包括工作、商务产生的居住、度假等因素。对本项目而差导入性不明显，近期上海客源导入量少客源以太仓本地为主©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有57整体客户基本特征描述购买目的－－以居住为主客户来源－－以太仓市区为主，周边城镇为补充私营业主外商高管政府官员 高端客户周边乡镇企业管理人员、本案客户界定 外资企业高级蓝领、中端客户企事业中高层公务员、政府官员、私营业主普通购买群体

别墅主力购买群体公寓主力购买群体©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有58分类客户消费偏好描述项目公寓产品别墅产品主力25-40岁，目前工作或居住在太仓市区区，或者市区周边乡镇有实力的购买年龄35段-，50岁，目前工作或居住在太仓置业客户群市区区，或者市区周边乡镇购买用途自用为主，首次置业占多数，部分改善型居住，自用为主，改善目前的居住环境，基本为首次购买类对配套有较高的要求产品，最求产品的品质的身份的认同感经济开发区和周边乡镇企业管理人员、工业企业经济开发区和周边乡镇企业、外企高层管理人员、政行业可能高级蓝领、公务员、政府官员、私,其营中业主主力的客源为外资企业/工职人员、外资合资企层官员、私营业主业管理人员购房者愿70万-150万250万-400万承担的总价主力户型3房3房、4房及以上需求主力面积区间100M2–140M2180M2—400M2配套需求对于配套要求看重，特别注重生活服务类的社区配套，完善的偏好文化、运动休闲高端配套，便捷的道路交通教育、医疗和交通配套也是必须的风格需求要求风格的出挑及与众不同，现代风格居多对于风格，特别是外立面的品质感要求较高景观需求1、绿地2、水景1、水景2、绿地室内：露台、阳台、凸窗等细部设计室内：结构可调性较大附加需求室外：高尚娱乐设施与完善的生活配套设施室外：高尚的运动设施与园林景观需求：总价控制，车位充足需求：安全且私密性©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有591区域可比项目分析2市场定位分析 产品机会寻找 上海标杆项目分析4产品机会点分析3©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有60区域可比项目分析湖滨高尔夫花园项目物业 独立别墅、联体别墅、叠加别墅及高层、小高层建筑\景观 建筑:后现代风格景观:现代风格产品特色 依托高尔夫球场概念打造的高.高档层社建区筑与细节处理,到位形成区域楼盘的高端形象周边配套 豪华五星级会所14000，平方米，室内国际标准恒温游泳池、SPA香薰水疗、大型室内运动健身中心、豪…华“领宴袖会厅俱乐部”©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有61区域可比项目分析高层建筑材料：面砖、,局涂部料石材建筑/景观处理低密度:面砖为主,局部石材景观:绿化景观相对周边楼盘档次较高．高层公寓面积180段-254平米面积 叠加面积300：平米，联380排平米左右车位：293个地下二层1：0.75车位配比：智能化:1.煤气泄露报警系统2.紧急求助系统3.彩色可视对讲系.全统方位安防系统4.引进家庭直饮水系统5.庭中央热水系统。装修/其他 6.现代化智能安保系“一统卡通”.物业:万科物业顾.问建材:德国进口五金件；国际品“牌通芬力”兰电梯；中空玻璃；©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有62区域可比项目分析独栋别墅建筑产品1.独栋外立面石材贴面，局部涂料，但远看品质感一般．2.入口处理过于简,停单留在早期别墅水准©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有63区域可比项目分析独栋别墅建筑细节1.落水管处理粗糙。2.窗与强面处理细节体现不出，品质感不强。门窗建材品质感不强。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有64区域可比项目分析叠加/联排别墅1.叠加联排别墅产品品质感比较强。2.叠加为电梯产品，配置相对高端。3.两种物业的立面没有体现差异©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有65区域可比项目分析高层建筑1.高层远看比较有气势，且顶部细节处理较细。2.建筑底部六层外立面为石材贴面，2-3低层部的为大堂空间，酒店式装修风格。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有66区域可比项目分析景观及细节处理1.景观主入口与社区绿化处理整体感较强。2.景观风格不明显。缺乏性格。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有67区域可比项目分析景观及细节处理1.软质景观处理较粗糙，不能与整体形象匹配．2.设施等处理欠考,比究较粗糙.©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有68区域可比项目分析人性化设施与标识1.儿童设施和老年设施处理较考究．2.人性化标识导视系统设置等比较完善．©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有69区域可比项目分析会所1.会所体量大1，.4万平米，现代风格建筑，外立面为石材，玻璃等建筑现代材料。2.功能为室内国际标准恒温游SPA泳池香、薰水疗、大型室内运动健身中心、豪华宴会厅等，在区顶级娱乐休闲场所。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有70区域可比项目分析公共空间处/物理管大堂 地下电梯厅 叠加电梯1.高层大堂挑2空-3层，内部装修豪华，地面墙面均以石材贴面，顶部造型水晶吊灯。挑空空间作物业管理办公和业主对外接待会客功能等。2.高层地下电梯厅设置较简陋。3.叠加电梯厅设置较简单。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有71区域可比项目分析湖滨高尔夫花园户型分析户型一户型二建筑面积254平米户型：四房二厅三卫建筑面积199平米户型：三房二厅两卫户型特色:1.空中花园．户型特色:2.房型比起一般公寓在面宽都放,功大能很较多齐1.房型比起一般公寓在面宽都放,功大能很较多齐,全舒适度全,舒适度较.强但相对缺少保姆用房.功能较强.©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有72区域可比项目分析湖滨高尔夫花园户型分析四层 三层 二层 一层 地下建筑面积380平米 户型特色:1.带有电梯，半地下空间。2.客厅空间利用率不高。二层，三层空间格局没有具体分开。,功使能用不明便.确利用率不,高有很大提升空间。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有73区域可比项目分析湖滨高尔夫花户园型分析地下室一层平面二层平面户型：五房二厅四卫户型特色:1.地下空间利用较单,面调积小,仅作为保姆用,没房体现地下空间的价值．缺少娱乐等多.功能空间2.二层三房三卫突出舒.适性.©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有74区域可比项目分析A周项滨尔目名称湖高夫花园边产品不足低密度:独栋外观品质感不强,入户处理可比简单,建筑细节粗糙,软质景观处理不考究项,联排户型利用率不高,缺乏特色,叠加目电梯厅处理粗糙.高层:地下大堂处理户型缺乏特色

产品机会点1.品质建筑/景观户型特色+附加值智能化/品牌物管4.会所设置5.建材©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有75上海标杆项分目析上海中环．凯旋宫项目物业 多层、小高层、高层、叠加别墅建筑\景观 建筑:ARTDECO风格/景观现代风格英。式自然园林、两条天然河流并紧15邻万平方米中央绿化Vedag，屋顶花园产品特色 一房：78-100平米占23%二房141-151平米占40%三房169-177平米占36%四房205-230平米占1%周边配套 万里家乐,福大华虎城,美颂巴黎,万里农贸市,肯场德基,龙华中医门诊,同济医院童的梦艺术幼儿,晋园元高级中,晋学元附属中学会所5000平米:室内泳池、网球场、健身房、室外泳池©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有76上海标杆项分目析采用Hasit的10cm岩棉外墙保温系统材料木质防火防盗门Schueco、户外多功能铝窗Alulux及外窗金属卷帘24小时热水供应，中央分质供水24系小统时；社区中央空调系统，每户独立新风交换系统厨房:美时橱柜；蒙特利丽家石台面；帅康脱排、炉灶；德全装修配置槽龙头卫生间:坐便器：科勒；台盆：科勒；台盆笼头：贝朗；浴科勒；客厅:顶面：ICI多乐士乳胶;顶漆面线条：三达利石膏;门线套条饰面：枫木木皮饰;五面金：瑞;高窗台：天然大理石卧室:木门饰面：枫木木皮;门饰套面饰面：枫木木皮;五饰金面：瑞高;窗台：天然大理石物业管理第一太平戴维斯智能化:家庭防盗报警系统无，线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理IC系卡统门；禁系统，楼宇智能化/设备可视对讲系统，家庭防盗报警无系线统电，子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；设备:OTIS电梯（国产）©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有77上海标杆项分目析上海仁恒家园项目物业 多层、小高层、高层、叠加别墅建筑\景观 地中海风情的生活景致、人性化的风雨廊设计、大面积集中小组团绿化产品特色 141-151平米占73%200-210平米占14%复式200-250占10%复式250-300占3%周边配套 学校：高桥镇小学、外高桥保税区实验小学、高桥中学、医院：市七医院购物：永乐家电、家得利超市、农工商超市银行：中国工商银行自身配套会:2000所平米室内泳池、桌球馆、阅览室、健身房、外泳池、桑拿房、餐等厅©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有78上海标杆项分目析外部:1－2层局部使用花岗石，浅粉红色面砖与局部红色涂材料饰带相接合门窗:高级防盗门，高级铝合金窗大堂:设有自动感应门；走廊：高级大理石；电梯厅：高级石厨房:高级配套组合橱柜，三星台面，不锈钢水槽，华伦帝全装修配置脱排油烟机、燃气灶具、消毒柜，容积式热水炉卫生间:科勒品牌洁具，微晶石洗面台并配有墙镜，高仪龙浴霸客厅:高级实木地板、墙面高级乳胶漆；大金家庭变频中央卧室:柚木面复合地板局部位置配高级固定橱或柜、大金品凋物业管理 仁恒物业管理有限公司智能化:门襟智能管理系统、可视楼宇对讲室内机和室内紧叫按钮、燃气报警器、停车库管理系统和巡更系统、电视智能化/设备统、红外线报警系统；每户提供四对电话线入户，数据信一个，小区设有卫星电视接收系统设备:永大电梯（国产）©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有79产品机会点分析3项目名称中环凯旋宫Ｂ卖点提炼建材/公共部分营/物造管/智能化标相对于本项目的借鉴物管/智能化/建材/公共部分杆项目项目名称仁恒家园卖点提炼建材/公共部分营/建造筑品质借借鉴点建材品质建筑鉴

可借鉴点1.品质建筑2.品牌物业及智能化3.建材1.品质建筑/特色户型/附加值A+B=2.体现高端形象的配套设置本项目产品机会点4.建材©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有80项目综合SWOT分析项目的优势和机遇项目的开发挑战l区域规划发展利好，未来周边配套逐渐完善，毗邻高尔夫高端配套l新区板块市场供应量大，板块市场关注度高l项目紧临高速公路，虽隔有绿化带，但一l交通条件优越，不仅可以方便快捷地来往市度影响项目的品质区，到长三角的几个主要城市也十分方便，有利于吸引市区和上海-客源借助周边地利优势，结合l高地块内有水带，与高速公路有绿化，带相隔市场机会，项目目前项目整个区域位于开发进程，一定程便于小区景观环境打造端配套，响了消费者的购买欲望有打造为大仓高档住宅新标l高尔夫湖滨花园提升了项目区域的整体居住品质，引导了太仓市场高端房地产的消费，市l宏观政策对第二套房的限制，一定程度影场对高端住宅的需求场存在潜在的高端住宅需求l太仓市场高端住宅处于空白期l项目区域市场未来供应量大，市场直接竞l太仓市近几年经济增长迅速，人均收入增长烈；明显，形成一批具有相当购买能力的消费者l地块70/90限制©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有81项目市场定位集高档居住、完善配套为一体的太仓东部CLD标杆住宅©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有82全国区域标杆楼盘的分析城市项目实现标杆的关键点市场反映北京建外SOHO概念创新★★★★上海世茂滨江花园海派+高贵★★★★广州凤凰城、星河湾规模+高性价比+郊区大盘★★★★华侨城旅游与地产资源整合★★★★★深圳万科系列精准定位+模式创新+品牌策略★★★★★桃源居清华学校★★★★太仓区域标杆楼盘的分析项目实现标杆的立势点共性点高尔夫湖滨花园 产品＋配套＋景观上海假日 品牌+大盘 产品力强+社区景观环境优君悦豪庭 建筑产品+成熟生活配套模式楼盘适合条件风险评估操作性价值实现资源取势东海岸、桃源居大规模小易总体价值较高，内部价值不均衡海景/湖景/山景/公园/学校资源区域整合华侨城区域多种资源大难总体较高，价值均匀分布营销模式四季花城新模式推广中中等中等概念创新建外SOHO资源较少大难高强势价格世茂滨江独特资源大难高规模取势凤凰城、上海假日适合大盘小易较低品牌取势万科系楼盘适合中等规模楼盘中易中等©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有83模式本项目具备条件与模式具备条件拟和分析可行度取势价值点分析营销模式太仓房地产营销模式不成熟★★★取势高度提升概念创新新概念在太仓楼盘定位中不突出★★★★创新概念，聚焦太仓市场注意力资源取势社区高端商务休闲运动配套★★★★后期取势重点社区配套社区内部景观配套品牌取势景瑞品牌模式延伸★★★景瑞优势发挥区域整合区域界定★★实现时间长，难度高区域具备资源多强势价格资源与强势价格存在矛盾——客户面窄，与项目规模矛盾规模取势规模取势与项目利润目标存在矛盾★★对利润实现有贬损性太仓东部CLD标杆住宅支撑一 支撑二 支撑三水主题景观 独创性产品力 艺术文化特色会所资源取势 产品创新、概念创新 资源取势©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有84项目卖点提炼城市东扩的重点区域项外部地段太仓房地产市场热点/区未域来太仓中央居住区域成熟生活及商业配套，交通便捷目核规模楼盘效/应景瑞地产产品品质保证心产品户型设计多元化、优质户型结构价公寓户型100％得房率、四重院特色户型值内部风格别墅，合院别墅体社区情景水岸，地中海风情建筑系景观绿化景观，坡地绿化景观营造配套地中海风情商业街，/音绘乐画艺术会所稀有情景水岸项目核心价值 纯正地中海人文生活©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有85项目产品概念地中海风情水岸别墅社区©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有86项目案名建议景瑞·罗纳河谷 景瑞·湾畔千米钻石水岸线，纯正地中海人文小镇品味生活古典建筑艺术文化普罗旺斯之于法国，正如香格里拉之于中国普罗旺斯就像一场浪漫的飨宴，每一个角落都是风景。法国天才艺术家人说，巴黎或许代表了尘世的极乐，而普罗旺斯，是天堂。在法国南部蔚蓝大海岸“快区活的王国”——普罗旺斯，那普罗旺斯艳丽的阳光和湛蓝的海滨，制造出令无数艺术天才水利、建筑屯垦的罗马人留下许多独特风格的遗迹，罗马里风景殊胜，色彩变化极为丰富，到处是葡萄园、橄榄林、线和色彩人在普罗旺斯定居，阿尔、亚维农、尼姆都是深受罗马文安逸、空灵花田和清泉，夜莺和玄禽在歌唱，人们过着、明影响的重要城镇，有许多保存完好的珍品古迹，包括完娴静、浪漫的生…活罗纳河谷地区是普罗旺斯北部的滨河沿岸区域，阳光充沛，气候宜人，成为皇亲贵族、富贾名流的时髦定居、度假圣地，他们以各种理由逃离现实，聚《向日葵》成为旷世杰作；而普罗旺斯更成“就现了代一绘代画之父集到那里享受暖和的阳光、空气与健…康的生活”印象派创立塞者尚，“用色彩造”型是塞尚对世界美术史作出的最受崇的贡献，而这些浓烈的色彩正来自于普莫罗内旺、斯马；蒂斯、夏风貌。卡尔人均在普罗旺斯展开了艺术生命的重要阶段。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有87Part01/定位背景Part02/市场定位Part03/发展建议

宏观环境分析市场支撑土地属性分析客源通路生成目标市场分析客源导入可行性分析 产品属性客源定位产品机会寻找项目市场定位产品支撑生成产品建议产品选型分析价格定位©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有88项目产品选型分析©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有89可能的产品组合开发商 景瑞地产地块位置 太仓项目土地面积22.9万平米建筑面积36.64万㎡容积率 综合容积率1.6限定 建筑高度80米政策 70/90(可能性)

独栋别墅合院双拼别墅联排别墅叠加别墅花园洋房小高高层层商酒业店配套

产品选型项目容积1率.6区域独栋项目稀.但缺政策不允.许叠加别墅市场接受度高花园洋房市场空,但白没经过客户论,证相对有风.险双拼不易营造项目最高档产品类型合院能够营造独栋别墅效果。联排属于别墅类物.项业目高端产品其中花园洋房和叠加别墅在物业形态和容积率上,因都此比通较过接价近值和开发风险论证和取舍©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有90花园洋房与叠加价值差论证产品选型以同一项目中有花园洋房和叠加物业项目作为价格参考上海金地格林世界花园洋房单价13000-15000/平米7%的物业单价差叠加别墅单价14000-16000/平米预测明年本项目开盘时期价格如下公寓：6900元/平方米叠加别墅8000：元/平米洋房:8000元/平方米*(1-0.07)=7760元/平米©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有91花园洋房与叠加产品的价值论证假设物业类占地面积建筑面积容积率型高层7.6422.93叠加15.2613.70.9合计22.936.61.6假设物业类占地面积建筑面积容积率型高层6.8720.63花园洋房16.0316.01.0合计22.936.61.6叠加别墅8000元/平米 整体利润高花园洋房7760元/平米 整体利润低高层 6900元/平米

产品选型总投资成本250219税前利润26031.1项目净利16046.1投资收益率(前）10.40%√销售利润率(税前）9.78%总投资成本249684税前利润21248.8项目净利11456.1投资收益率(前） 8.51%销售利润率(税前） 8.14%√X©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有92花园洋房与叠加开发风险产品选型物业市场条件客户认可度容积率未来发展综合评选花园洋市场没有此类物业,空缺,存在通过市场初步调查,客1需要进行引房风险户初步认同例似多层导,存风险公寓叠加市场认可度较高物业认同列入别墅范0.9未来上市量围非常小叠加别墅花园洋房

√X©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有93产品选型高层+叠+联+合物业占地比例建面比例容积率高层8.0536%24.468%3.0选型扣除内商叠加9.9544%8.7724%0.9业部0.72万平联排2.256%米,0.6万平米合院4.320%0.52%0.6的占地容积率1.2合计22.3100%35.92100%1.6高层占总体量68%的低密度占32%根据未来上市量的物业,别来墅看类物业较稀,公缺寓量大,因此本项目在满足容积率,的最同大时化增加低密度的.量叠加是低密度的主题合院控制5在千方左右,主要考虑带动整体,形不象作为整个项目利润的.主导©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有94物业发展建议1.规划2.体验式营销3.建筑4.景观5.面积配比6.组团/车库/户型特色7.配套商业/会所8.公共区域9.智能化/物管©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有95n用地属太仓开发区板内用地。n东侧紧邻沿江高速北侧为消防中心和在建人民医院n南侧离高尔夫球场距离不远n周边建设还不成熟。n地块内部水系发.多达条水系经过地块内.部

用地环境分析 １高速闸道口绿化隔离带高速公路项目地块内部水系高尔夫球场周边项目高尔夫别墅高尔夫别墅©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有96n地块东侧紧邻高速,公相路对受到噪音影响.相对是低价值地.块n通过利用绿化带的进行密植隔音和绿化营造,营造相对私密的环.可境以变低价值地块为高价值地.块噪音与高层建筑关系汽车 绿化隔离带 建筑噪音弱噪音强高尔夫别墅高尔夫别墅

地块价值分析１低价值地块高价值地块噪音影响©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有97物业布局与快速干道关系分1析30米宽快速干道80米高高层50米宽绿化带 低密度区项目考虑高层住宅在观远景时视线不出现,因快此速考干虑道１.在绿化隔离带造坡,.坡地地高度考3虑-5米，同时种植高大乔木，13总米体左高右(满足低密度观)景２.通过测量高层建筑在距离绿化带边的项目边,界楼８层５高米度60处米以下视线看不到快速干道因此规划布局考虑高层尽可能远离绿.化隔离带高尔夫别墅高尔夫别墅©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有98物业分区选择高层区域尽量不靠近快速干道部分,高层L型布局.低密度物业靠近绿化带排布.低密度营造相对私密环境.缺点:高层与低密度分区不明显,社区在主要道路视觉上不能形成别墅区大盘形象.优点:最大化利用土地.

物业布局示意一 1高层叠加高尔夫坡地会所/商业联排/合院©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有99规划借鉴一1高层住宅东莞．万科高尔夫(花一园期) 总规划图 区位图建筑面积18.5万平米,容积率约1.3物业形态(为高层\洋房\联排)规划借鉴Ｌ型的高层布局，低密度靠近高尔夫.景观布局©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有100规划案例借鉴二1高层洋房案例：无锡万科．东郡 （物业：高层 洋房 ）高层布置在沿主要道路位置，呈Ｌ型布局，最大化利,保用证土了地低的密同度时的私密.环境©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有101物业分区选择高层区分两块排布.地块北部呈L型排布.地块南部靠近绿化隔离带排布高层．联排合院靠近绿化带,并被水系环绕.优点：在主要道路路口能够形成低密度社区的形象．缺点；1.高层区域不单独成区，行成二个单独分区.2.南侧的高层布局会对局部的联排及合院物业产生影响.(受日照关系)不能最大化利用土地.

物业布局示意二1高层联排/合院 高尔夫坡地会所/商业叠加©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有102物业分区选择高层靠近中间排布.低密度排布分布在高层2侧.联排\合院布局靠近绿化化带.叠加在项目地块西北方向.优点:在主要道路上能够形成大规模低密度社区的形象.缺点:排布不能最大限度的利用土地.

物业布局示意三1高层叠加高尔夫坡地联排/合院高尔夫别墅高尔夫别墅©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有103规划借鉴1高层住宅绿地.东岸涟城建筑面积33万平米,容积率约1.04物业形态(为公寓别墅综合型住宅)规划借鉴中间有高层布局，低密度两.边分布©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有104展示区选择在主要道路上商业街区,同时也是项目主入口位置.也是河道水系连接最紧密的部分.展示区主题展示:项目的核心卖点部分如：地中海风情商业街，会所,水主题景观的中心景观和高尔夫主题公园等.路线:参观方式．电瓶车(沿道路)．划船(水路)

体验式营销２41231.商业街 2.会所+中心景观+售楼处3.河道自然景观 4.高尔夫坡地景+观滨水别墅©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有105体验式营销２普罗旺斯风情商业街 艺术气息小店 浪漫休闲商业氛围1.普罗旺斯风情商业街124商业街的展示通过普罗旺斯的风情,元营素造点充缀满艺术和浪漫感的商业街氛围3.©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有106体验式营销２地中海建筑风格会所 古典雕塑与音乐喷泉中心景观 室外游泳池 体现互动的高尔夫推杆练)习场2.会所室外．中心景观室外游泳池4213室外游泳池展示©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有107体验式营销２带有普罗旺斯文化氛围内装饰绘画/音乐/艺术422.地中海文化艺术会所内部营造13会所内结合绘画艺术和普罗旺斯的,元体素现装项饰目的文化艺术概念和高尚生活方式.©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有108体验式营销２河道景观展示 河道拓宽处与室外泳池结合 滨水别墅区展示43.河景展示213顺着河道景观展示,如点河道景观绿,景化观桥,可一路观赏到项目的滨水.别墅区©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有109体验式营销２4.运动休闲主题公园421与绿化带结合的高尔夫,大公面园积的绿化坡地,景室观外网球场展,儿示童游乐场地,突等出3项目高尚运动概.念©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有110低密度建筑风格建议地中海风情３地中海风格建筑，原来是特指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家的印象是温和外的立面颜色粗、朴而富有质感的材料、有众多的回廊、构架和观景平台。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有111低密度建筑风格建议３地中海风情这些地中海沿岸的建筑和当地乡村风格的建筑相结合，就产生了诸如法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳醇等厚地粗区朴的的经建典筑建风格和它所代表的轻松闲适的生，活这方种式风格被推崇和喜爱。后来这种建筑风格融入欧洲其它地区的建筑特点后，豪逐宅渐演的符号。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有112高层建筑风格建议 地中海风情３在高层住宅区，地中海风情营造较困难，市场场相对没有成熟的案例，新古典有局部元素在营造和地中海高的层元建素议比采较用偏新古典风格，局部采用地中海．元素点缀©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有113高层建筑风格建议 贝沙湾地中海风３情会所及小户型公,营寓造相对整体感较.差 主力公寓低密度社区是地中海,风会格所与小户型公寓的小高层，营造相对整,在体纯感住较宅差区，高层住宅采用现代建筑风格为主，局部有素的点缀．整体偏现代为主．©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有114建筑细节（低密度３）地中海建筑细节：立面形式丰富，细部处理自由成熟，并且有与众不同的瓦、窗、拱门、廊架、铁翼栏杆、外墙处理方式、由烟囱演化出来的通风口处理方式等独特的建筑符号，保证了其立面性格的鲜明特征；建筑外部材料:地中海风格的外墙涂料处理有拉毛和光滑两种形式，拉毛的处理方式更接近建筑风格原味，但施工工艺相对复杂不易控制效果，建议采用光滑外墙面处理形式。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有115水主题景观市借场鉴４高尔夫湖滨花园中心水景区域市场除高尔夫湖滨花园有中心,其水他景项外目均没有水主题,也景没观有水把其作为.卖点高尔夫湖滨花园中心景观有大面积湖景和,但大整型体喷景泉致度欠.对佳本项目来说如果能够在品质感、细节上把握得当，必定有超越.的空间©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有116项目水资源分析４T型水系零星水面大面积水塘大面积水塘 地块水系分布平面图1.地块内部有两条河,呈道:T字型.2.地块西南部分有大面积.水塘本项目具有打造水主题景观的优势©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有1171.集中水景处理（相互连通）2.河道景观处理水主题景观3.引入水系处理(独立水系)©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有118集中水景４室外泳池 室外泳池与河景结合 音乐喷泉中心水景观会所/商业室外游泳池1.中心水景一部(室分外游泳池景)观2.室外游泳池比邻河,视道觉开阔.3.设置滨水广场或滨水.平台4.音乐喷泉水景©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有119河道景观４滨水平台景观桥河道景观河面拓宽1.与中心景观接近的河道建议拓,营宽造处滨理水平.台2.景观桥设置3.河道驳岸水景©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有120河道景观驳岸处理方４法河面拓宽1.木驳岸的处理形式，能够较好的解决由于水位变化带响来；的不利影2.水生植物为景观处理主体的的驳岸；3.和石质驳岸相结合，丰富了驳岸的形式©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有121引入水系景３观社区引入水系低密度户户邻水花溪驳岸处,理在植物种植上体现出各种色彩植物与花的搭配引入水系驳岸处:理水系沿路位置种1.5植米以上宽度绿篱，乔木和灌木种植配合。保证低密度物业的同时突出景观对物业价值的影响。内部可以选择东西向水系。水系宽度考虑前后建筑的尺度感。种植方面建议低植被与鹅卵石结合做驳岸处.理平面示意©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有122引入水系处理方法４水位落差处理示意堤坝位于堤坝内的连通管道引入水系水位控制河道水位和河到水位连接位置控制示意跌水处理跌水处理示意二通过堤坝把河道与引入的水系进,保行证分引隔入水系的独.立性好处:能够保证引水的水,利质于更换.(通过泵)引入水系与河道水系的,可落以差营造跌水的水景.景观©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有123高尔夫坡地景-外观围景观４住宅区绿化隔离带平面示意车辆绿化隔离带坡地景观满足观赏性坡地起伏增.多3.满足隔音,种植上加.密4.局部可满足推杆要求即可．50米绿化带,10-15米用于密,植起坡,近40米可以营造坡地景.观©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有124软景观装饰４窗边或阳台花卉 陶艺／植物 藤制休闲椅小品景观普罗旺斯风情的主要细节陶艺．充满艺术性花卉与绿化．营造浪漫舒适环境休闲椅．营造休闲氛围©200