房地产营销策划-合富辉煌嶺秀山南商业项目价格制定方案前期策划正式版

嶺秀山南商业价格制定方案目录1.项目定价基础2.项目定价策略3.核心均价测算65项目定价基础3周边楼盘商业金地滟澜山·金街产品金街一期金街二期开盘时间2011年12月2012年6月项目均价1.6万元/平1.8万元/平项目套数39（售罄）20(基本售罄)单铺面积70-300㎡70-300㎡层高3.3米3.3米使用率----4滟澜山·金街位于滟澜山小区内部，部分为独立建筑，部分为别墅一层部分；独立建筑 别墅一层金街主打西班牙风情街区，但并没有完整的业态规划和店铺包装；项目商铺已基本售罄，但出租情况并不理想，业主租金报价均在25—40元/㎡/月；5周边楼盘商业产品财满街开盘时间2011年项目均价1.8万元/平项目套数43套单铺面积28-118层高3.6米使用率40%

西湖春天·财满街财满街位于西湖春天小区东门，主要是为小区提供生活配套，入驻店铺多为社区超市、彩票站、手机充值站等。6周边楼盘商业西湖春天·北侧商街产品北侧64#商街开盘时间2012年项目均价3万元/平项目套数13套（其余未推）单铺面积107㎡层高6.3米使用率——北侧商街位于西湖春天小区北侧，巢湖二中正门对面，位置优越。商铺单层层高6.3米，可分隔。7周边楼盘商业广弘城·凡尔赛街产品凡尔赛街开盘时间2011年10月项目均价1万元/平项目套数48套（基本售罄）单铺面积120-300㎡层高4.8米使用率——凡尔赛街位于广弘城西侧，数量较少，作为小区配套存在。目前已基本售罄，未有商家入驻。8周边楼盘商业广弘城·北侧商街产品北侧商街开盘时间2012年项目均价2万元/平项目套数40套单铺面积100-230㎡层高4.2米使用率30%北侧商街位于广弘城北侧沿街部分，目前已有少量商家入驻。9周边楼盘商业山南印象产品山南印象项目均价暂不出售项目套数约170套单铺面积30-140㎡使用率30%10商业租售总览楼栋推售时间货量销售整体销售率租金出租率金地滟澜山金街2011.12595185%25元/㎡/月10%西湖春天财满街2011.11433070%25元/㎡/月40%64#底商2011.11131295%未租0%广弘城1-3#2010.126350%30-35元/㎡/月30%46-51#2010.61919100%25-28元/㎡/月0凡尔赛街2011482960%未租0山南印象住宅底商201117020--30元/㎡/月30%独立商业20113招租形式20100%公寓底商2011——26暂无11投资者活跃，租金回报低山南首批商业推出于2010年8月，2年时间，出租率低空置率高，商业氛围不易形成；目前大多数街区都缺乏完整的业态规划，只是将商铺作为小区配套使用；单层小面积商业去化速度快，双层大面积商业去化速度缓慢，可见投资者对“商铺投资”仍有一定的信心；山南商铺租金水平较低，约20-35元/㎡/月，租金水平上涨幅度非常小；暂时没有任何实行返租销售政策的项目；可见，山南区块虽然目前发展仍有待成熟，但投资者对区块商业投资仍有信心。12项目定价策略13市场比较法因山南区块租赁体系尚未成型，租金回报率太低，因此采用租金还原法定价缺乏参考意义。在这里我们采用市场比较法测算核心均价：选取周边四个可比性高的项目的商铺，设置不同的权重，对四家商铺核心均价进行测算本项目一拖二商铺价格。项目目前价格（元/平）备注采用均价权重(元/平米)项目定价略策滟澜山金街1.8万/㎡规划与本项目类似，去化情况较为满意，1.8万45%对本项目参考意义最大西湖春天、1.8-3万/㎡西湖春天单层6.3米，因此售价价高1.6万20%广弘城临街西湖春天、1-1.5万/㎡业态规划杂乱，多为小区配套1.1万20%广弘城内街印象山南街目前只租不售，预计售价1万/㎡左右，1万15%铺参照意义相对较小14市场比较法四期商铺与竞争楼盘打分表：本项目滟澜山金街西湖春天西湖春天山南印象（临街）（内街）比较项目45%20%20%15%18000160001100010000打分实得分打分实得分打分实得分打分实得分打分实得分升值潜力15%7010.507511.258512.75659.75659.75商铺成熟度10%505.00909808606707人流通达性10%686.80808909656.5656.5交通便利性12%759.00809.6708.4607.2607.2片区规划12%708.409010.8759607.2607.2商业规模15%659.759013.59514.25659.75659.75开发商品牌10%707.00909808808656.5周边商业环境6%633.78855.1905.4704.2704.2规划档次10%777.70808959.5656.5656.5合计67.9384.2584.365.164.615价格表制定分项项目滟澜山金街西湖春天(临街)西湖春天（内街）山南印象各项目最终比准均价18000160001100010000本项目对比得分80.00%80.00%104.00%105.00%本项目比准价格14400128001144010500比对项目比准权重45%20%20%15%权重后本项目比准价6480256022881575本项目加价平均合计1290316商铺定价市场比较法测算：根据市场比较法计算本项目一拖二商铺的合理市场价格应约为13000元/㎡。另外，由于本项目北街三层、四层均为商业，价格约为一拖二商铺价格的一半，及三、四层均价位6500元/㎡。综上所述，本项目商铺均价约为10000元/㎡。五年返租回报率20%：未经出租直接销售，缺乏养铺时间，价格空间十分有限，且目前市场该类商铺出租价格与出租率均很低，可售型