虹桥酒店项目策划书

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虹桥商务酒店项目策划书宋羽042125张思042124指导老师：贾广社2007.6项目策划书主要内容项目概况1项目组织结构2项目合同管理3项目结构分解4项目进度管理5项目成本管理6项目质量管理7项目风险管理8910项目人力资源管理项目信息管理项目概述

1.项目目标

2.项目背景

3.可行性研究

4.项目范围酒店定位——五星级商务酒店酒店理念——“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要，围绕“商务”的核心要求进行运作

1.项目目标HomeBridgeHotel功能简介：商务酒店是酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户、驻沪外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。在酒店服务方面,计划提供24小时服务，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。酒店功能详细设计拟建18层，建筑面积约为36000平方米的商务酒店。1层为公共服务设施：精品店，美容美发店，花店2层为茶室，书店3-4层为酒店工作人员办公区域5层为大堂6-8层为宴会、餐饮、娱乐区域9层：能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。有同声传译设施（至少4种语言），有现场视音频转播系统。10层：15个小型会议室，会议室内配备有电话会议设施11层：会议辅助设施，包括有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有现代化电子印刷及装订设备。有照相胶卷冲印室。12层：商务办公室、商务会客区13-18层为客房，其中包括标准客房、豪华套房及总统套房等各种房型共200余套客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。卫生间有饮用水系统。所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。客房内有收发传真或电子邮件的设备。提供免费店内无线寻呼服务。24小时提供洗衣加急服务。委托代办服务。客房有大愿堂酒伴吧。专业躬性茶怜室。西餐课厅外颈的其肌他外可国餐斜厅，穿配有模专门料厨房毙。有饼包屋。有至誉少能晒容纳20愤0人正质式宴翼会的免大宴树会厅患，配消有专捧门的堡宴会帖厨房永。有24小时帐营业遭的餐章厅。钢琴盛吧-高雅迈的音公乐酒鸡吧，做云集仓各类印名酒数佳酿肥，有寺现场料音乐序表演餐厅、酒吧有至虽少能午容纳40掀0人会本议的徒专用崭会议走厅、程配有俩衣帽否间。配有5个小善会议馅室。有同甜声传抖译设偿施（捷至少4种语勤言）有电战话会岸议设壁施。有现拨场视救音频宝转播氏系统晕。有供泼出租浑的电籍脑及害电脑刻投影拦仪、卸普通日胶片贷投影据仪、龟幻灯狠机、肚录像屠机、脖文件苹粉碎洋机。有专尊门的洪复印移室、列配备听足够膀的复凑印机誓设备府。有现士代化促电子的印刷冠及装头订设错备。有照饶相胶已卷冲荐印室辛。商务设施保龄言球室提（6道）颂。美容熟美发领室。精品叔店。独立脆的书娘店。独立运的鲜同花店娱乐设施安全设施电子紫卡门直锁。客房禾贵重妨物品辆保险朱。自备塔发电穴系统购。2.项目布背景背景1：虹领桥综刘合交荡通枢椒纽--负--换乘屈客流嘱促使叙商业傅高速劣发展虹桥拦综合佣交通担枢纽滔东起甩外环描线，介西至凳华翔觉路，凉北临玻北翟顾路，潜南到遥沪青丽平公军路，贩控制映占地26挥.6平方堵公里哨。城市竖轨道手交通吉：虹塞桥交锐通枢屡纽将桃汇集站地铁2号线(虹桥雄交通届枢纽峰至浦犁东机灵场)、5号线榆（莘净庄站采至虹纷桥交巴通枢董纽）盾、10号线(虹桥袭交通购枢纽掌至外间高桥)、13号线(虹桥晶交通秃枢纽胶至普贞陀区)，低速灯磁悬裂浮、警高速碎磁悬戒浮，圆此外晌还有睬铁路歉、航哪空、边公交班出租仗等交婶通工摧具，喊同时竟还多取预留换了两弟条地甘铁轨达道。2.项目少背景2.项目始背景背景2：20喉10年上斜海世习博会--辽--国际焦来访虑者刺协激酒响店业最发展20樱10年上叨海世屯博会锤邀请绩了２紧００雨个国骑家和虎国际瓣组织郑参展继，吸掘引７谜００涌０万众人次馒的参胜观者坛，是裳中国舟政府尽申办弊和筹巩办上各海世鲁博会山期间尺向国锤际社串会作型出的惨一项推庄严租承诺全，这迎两项荐指标巴都将魔创世靠博会失１５峡０多挺年历桂史的隔最高风记录戴。按言照计绵划，椅预计晒在今突年内经，确致认参活加上蛙海世自博会嫁的国唱家和竭国际础组织弟将达蜂到或头超过绑１７烦０个瓣。外国拨参展苍商落担户将没带动群商业续贸易潜的蓬勉勃发稍展；旅游仿经济策所带归来的渔人群剃将产喂生对收酒店晋、宾堤馆等殿商业霜设施卵的大琴量需虹求，20足10年世展博会班更将光带来姻大量老的旅租游人经群和民许多裹商务食贸易差方面写的客娃流。选址——西郊挨（徐花泾）瓣临空海商务袜区地耍理位面置和哈发展孩优势2.格1城市粉枢纽燃效应：虹桥插交通缓枢纽往所产斜生的竞巨大卡人流恭、物料流、术信息衣流必建将为炎其周彻边地遣区带届来财仇富商扇机，湾现代梦化大贯的综授合交敲通枢逮纽已丹经不珍仅仅斤发挥蹲交通涌功能纳，而硬且将核迅速柿推动运具有泉商业筑、商坛务、百休闲离等多猴功能等新城稍市空露间的嘉拓展惕，并挤成为晕城市播发展同的重肠要节真点虚。2.代2西郊导（徐单泾）桥临空贿商务床区地代理位犯置西郊俊临空昂商务丹区在毒徐泾逮镇的满东侧蛙，紧殿邻即覆将建稻设的捞虹桥下交通晃枢纽文（毗希邻西忍郊（姐徐泾吴）临啊空商尤务区轿仅1公里趴）。碰其规朴划范什围：乔南起秒徐泾涝港，伙北至科蟠龙棵港；棚西到书诸光腰路，突东到芽与闵恰行区泪交界腰的小茄涞港哑；占网地共受有29谁79亩，鸦约19坝8.丛6公顷剥。3.可行鉴性研橡究选址——西郊鉴（徐弄泾）说临空煮商务确区自师身的术肌理师特色2.摔1良好例的生燥态环遣境规划意区域脖内原讲生河盏道和弹古老杰树木晴构成邻了天剑然雕形饰的滩闲适塑环境悠，不赴可再鹿生的敌自然挑肌理浙，人抚与自梳然和裤谐、换可持近续发蓝展的收高档漠商务悦园区筹。2.颜2高档剪的房辉产集萄群区域救周边庄有西贵郊庄扫园、艺西郊良大公外馆、浩大豪肠山林差别墅暖、康且虹花庄园、江久事雨西郊耽花园剥、荷病兰银颤行、屠国际誓网球伶俱乐歉部等钻。2.嘴3丰富紫的旅肃游资纽奉源西郊废（徐泄泾）丈临空芽商务牙区可储以借插助周朋边的默旅游扬资源盾，如台上海牌动物辫园、恋七宝而古镇部、青翼龙塔已、佘盈山及怖朱家夹角等集，形截成独直特的仙商务村旅游获特色区。3.可行任性研兴究2.变4良好穗的教籍育环昆境和废人才街基础在徐资泾附逆近有遥国家吉会计忆学院扔、德惠法学冈校、仰美国焰学校功及上锦海房浅地产沾学校钢等；肌在周握围高榨档别挪墅区街内居槐住着躺大量慕的外江籍人临士、惨高级贺白领识及国质内外恭著名拉学者讨。2.愿5优越继的开舅发条税件西郊碍临空非商务斥区所渡处地辱块目诱前基假本上烤是未词开垦雪的“静处女限地”震，没呜有历双史包塞袱，屿可以否在短演期内惕快速丸启动只，开缸发成歇本相汪对较权低，润可以体进行妨高标燃准、待整体钻性综午合开辟发。3.可行喝性研轰究——西郊爆（徐功泾）恼临空圣商务元区的旨功能饮定位西郊尚（徐胳泾）伪临空保商务罩区定凑位之添一——立足捷大上顿海、菊辐射惊长三稳角的购“商挎务高赵地”符。高育端商汤务人贱士由蓝于其陪强劲享的消斥费能叉力，到日益揉成为紧各方混市场兆争夺从的重伴点，刻同时晋大交险通枢姻纽的蹈便利妻又为中其方紧便地倦到达仇提供答了保汽证。什因而覆西郊尘（徐北泾）降临空巴商务劫区将梯其目塔标市买场定耍位在樱高端逗商务亚人士摔。（汪商务凝酒店波服务迫的主饼要人费群）西郊怠（徐版泾）拴临空服商务性区定玻位之逢二——适应咬上海蚕产业六升级臭要求么，建境立“移创新扶服务接园区秒”。西郊球（徐齐泾）馋临空愧商务超区定谨位之屡三——提供转全方认位信关息平锅台，软打造安“信戒息枢度纽”揭。3.可行悄性研洒究宏观寨经济厚环境——旅游欺增长回，带睛动酒敬店行孤业兴搅旺3.可行点性研伍究12005年，上海接待入境旅游人数将由2002年的272万人次增长到400万人次，如按每人次住宿两夜计，2005年上海接待入境旅游者的客房需求为800万房夜次，比2002年增加约256万房夜次。在加上未来2008年奥运会和2010年上海世博会，上海的高档客房需求将面临较大的上升空间。2有关部门预测，上海世博会总参观客流量将超过7000万人次，平均日客流量40万人次，高峰日客流量则将达到60万人次。而根据上海相关部门的规划，到世博会举办时，上海星级酒店和经济型酒店的床位将达到40万张，截止去年年中，上海的星级宾馆只有359家，共9万张床位。也就是说，世博会期间，上海酒店市场床位缺口超过10万张。酒店SW但OT分析新进入者国内外著名酒店集团优势拥有灵活投资策略，可以选择最佳投资点拥有雄厚资金，具有丰富行业经验，拥有大量的人才储备，并因长期经营拥有行业管理人际关系等特殊资源。劣势资金量相对小，行业经验不足，人才储备不足长期在行业中，形成行为惯性，应变能力不足，出现战略盲点。在市场拓展中，尚未真正深入二、三线城市机会目前市场中仍然存在巨大潜在市场或市场空白迅速发掘潜在市场，占领市场空白威胁来自于行业中现有集团的反应及新的同时进入者的行为新的进入者和赶超者，将以灵活机制、快速行动，超前战略思维后来居上商务顺酒店踩市场杰前景从发展惭趋势上看效，从贿现在缝起到20才08年，腔上海金市场爹对甲陶级酒脸店式套办公肝楼需暮要将仆与日尘俱增汗，走画势强梢劲。五本项币目紧踪蝶靠虹爽桥机愁场，逢具有壤地理约的特背殊性舞，商务箱酒店澡和商兽务别嫩墅在固该地南区均剖属稀派缺产伶品。虹歪桥机辨场规为划增饱辟国热内航阀线，国未来图客户页群体述将更腔加扩演大。笨外来夹投资陡的进浅入、苹周边汁商业驼区的倘拓展旁，使呢得对笋商务旷类物识业的愿需求伏持续墙增加宏。据常有关屠资料纽奉，目题前虹被桥地忘区商躺务楼妙趋向书紧张扒，已丸向周誉边地纲区延币伸。从供求青关系上看蜂，土陪地是杰不可葵再生叉资源缠，经市多年逃开发洁，西米郊（剖徐泾涂）临遮空商侵务区话剩余斗的土陪地供瞧给量峰已极妙其有舱限。揉而在告需求主上，啄更是浮一种古身份堆的体妹现，物因此阳市场陷缺口动较大盐，因存而有腿巨大悟的商闸业价恶值。房地琴产开托发公友司指挥部技术部工程部审算部设备部市场部物业开发部运营部财务部项目胁一项目疯二本项反目项目经理专家组土建水电工程师造价师采购员营销人员物业管理员技术员会计组织喂结构盼图项目妥任务患分工取表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部1人事☆

△

2重大技术审查决策☆△○○○○○○○3设计管理

○

☆

△○△4技术指标

○

☆

○

○△5科研指标

○○☆

○6行政管理

○○

○○○7外事工作

○

○☆

○8档案管理

○○○

○○○9资金保险

☆

○

10财务管理

☆

○

项目窗任务吃分工宾表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部11审计

○

☆

12计划管理

○△

○△13合同管理

○△

○

○△14招投标管理

○

△

☆

○△15工程筹划

○

☆○

○○16土建评定项目管理

○

☆

○17工程前期工作

○☆

○

○18质量管理

○

☆

19安全管理

20设备选型

△

○☆项目优任务迎分工绣表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部21设备材料采购

○△○

☆

△22安装工程项目管理

○

△

○☆23运营准备

○○△

☆△24广告宣传

△

☆○

25开通、调试、验收

○

△

☆26系统交接

○

☆

☆☆27物业开发

○○○○☆

△28酒店开业

○

☆○○

△29酒店营销

△

☆○○

☆-主办△-协办○-配合合同碑管理1.合同沃模式EP蚕C2.EP避C模式刺下业看主的波职责3.合同鸦总体乌策划4.合同嫁分析5.合同渐控制迹和跟皂踪6.合同甲风险狱管理合同恭生命剂期的仙特征计划完工阶段1启动阶段2计划阶段3实施阶段4收尾合同生命周期时间变更成本增加风险降低信息质量设计-采购-施工佩总承凉包（EP吊C）合同缓模式EP笑CEP航C模式绪下业朵主的嫩职责向EPC承包商支付工程款审查批准分包商招标选择EPC承包商编制业主要求监督搁和验肥收合同旺体系陵的协顷调又称别为合雪同网胃络，赤目的斯是项准目所查涉及限的各播合同渴之间须关系奇的安跳排与斩协调才。包括户的内意容工程瘦和工慰作内萍容的傅完整熊性技术筛上的善协调价格诊上的搭协调时间绿上的严协调合同棒管理酬的组睬织协瞒调合同帮总体传策划总体雕分析——-合同旺总体红分析西的内竖容-合同丈的法晓律基匙础-合同胁类型-合同款文件袍和合距同语醒言-合同窄文件背的解砖释顺街序-承包颈商的羞主要习任务-发包忙人责仿任-合同烛价格-合同贸总体党分析饺的内柄容-施工检工期-违约监责任-验收文、移亮交和溜保修-索赔兔程序台和争丛议的妖解决合同村分析合同炕详细尤分析——-将承距包合铸同目凤标、瘦要求佩和合罚同双最方的白责权才利关炒系分钓解落校实到蔽具体铃的工艘程活狡动上-针对门对象重：合排同协吓议书造、规匹范、槐图纸宜、工弊作量灯表-通过涌合同弓事件摊表、帜网络验图、姥横道灾图等凳定义宫各工疑程活胸动以项蛙目工嚼作分蛇解结乏构为稼基础废（WB铲S）-合同票工作误分解犹结构泻（CW散BS）对CW茎BS中的姜活动衬，编弓制合熄同事蛙件表合同撕分析合同嗽实施瓣控制建立追合同的实施云的保冷证体紫系监督寇承包市商的姜工程挨小组匆和分乔包商毅按合触同施位工对合月同实该施情侮况进惠行跟付踪，呀对合役同履公行情扭况加邀以诊喊断进行喂合同每变更顽管理日常工的索博赔与番反索漏赔合同暖控制昼和跟壤踪风险责识别风险册定性锻分析风险榆定量统分析风险撑控制越与管乡丰理合同管风险珠管理风险抚应对猜措施项目叉分解计结构WB蜓S1.项目WB铺S2.项目村流程喉图3.项目才任务年编码4.项目册任务帅分解顺表HomeBridgehotel决策阶段实施阶段使用阶段决策舟阶段环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析实施属阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段营销宣传施工狸阶段投资控制进度控制质量控制安全控制合同管理组织与协调竣工验收营销宣传平面苗媒体电视网络利用技虹桥司枢纽报纸杂志广告余牌磁悬拼浮车艰内高铁数站台地铁卫广播公交茂车车畏身机场授广播热气庆球任务捏编码丛表任务序号任务名称子任务序号子任务名称1

立项和可行性研究

100选定项目，签定合作意向书101初步确定开发方案102申报规划要点103申报、审批项目建议书104编制项目可行性研究报告105申报、审批项目可行性研究报告任务轰编码肢表任务序号任务名称子任务序号子任务名称2

项目规划设计

200申报选址定点201申报规划设计条件202委托作出规划设计方案203办理人防、消防审核204审定规划设计方案205落实环保“三废”治理方案206建设工程勘察招、投标207委托地质勘探208委托初步设计209申报、审定初步设计任务猴编码糊表任务序号任务名称子任务序号子任务名称3

市政配套

300征求主管部门审查意见301落实市政公用设施配套方案302报审市政配套方案303市政各管理部门提出市政配套意见304市政管线综合任务涨编码膜表任务序号任务名称子任务序号子任务名称4

土地使用权的取得

401办理建设用地规划许可证402办理建设用地委托钉桩403办理国有土地使用权出让申请404主管部门实地勘察405土地估价报告的预审406委托地价评估407办理核定地价手续408办理土地出让审批409签订国有土地使用权出让合同410领取临时国有土地使用证411领取正式国有土地使用证412国有土地使用权出让金的返还任务掏编码北表任务序号任务名称子任务序号子任务名称5

拆迁安置

501委托进行拆迁工作502办理拆迁申请503审批、领取拆迁许可证504签订房屋拆迁责任书505办理拆迁公告与通知506办理户口冻结507暂停办理相关事项508确定拆迁安置方案509签订拆迁补偿书面协议510召开拆迁动员会，进行拆迁安置511发放运作拆迁补偿款512拆迁施工现场防尘污染管理513移交拆迁档案资料514房屋拆迁纠纷的裁决515强制拆迁任务壮编码蓄表任务序号任务名称子任务序号子任务名称6

开工前准备

601领取房地产开发项目手册602项目转入正式计划603交纳煤气（天然气）厂建设费604交纳自来水厂建设费605交纳污水处理厂建设费606交纳供热厂建设费607交纳供电贴费及电源建设集资费608土地有偿出让项目办理“四源”接用手续609设计单位出报批图610出施工图611编制、报送工程档案资料，交档案保证金612办理消防审核意见表613审批人防工程、办理人防许可证614核发建设工程规划许可证615领取开工审批表，办理开工登记任务交编码硬表任务序号任务名称子任务序号子任务名称7

工程建设招投标

701办理招标登记、招标申请702招标准备703招标通告704编制招标文件并核准705编制招标工程标底706标底送审合同预算审查处确认707标底送市招标办核准，正式申请招标708投标单位资格审批709编制投标书并送达710召开招标会，勘察现场711召开开标会议，进行开标712评标、决标713发中标通知书714签订工程承包合同715工程承包合同的审查任务兆编码妥表任务序号任务名称子任务序号子任务名称8

开工手续

801办理质量监督注册登记手续802建设工程监理803办理开工统计登记804交纳实心黏土砖限制使用费805办理开工前审计806交纳投资方向调节税807领取固定资产投资许可证808报装施工用水、电、路809协调街道环卫部门810协调交通管理部门811交纳绿化建设费，签订绿化协议812领取建设工程开工证项目回进度影管理1.甘特挖图2.进度谅拖延塘原因袍分析3.进度叶拖延绿解决所措施甘特漠图甘特汽图进度太拖延传原因音分析计划幕时忘胁记(遗漏)部分遣必需牌的功不能或掠工作计划垄值(例如宴计划坝工作怪量、经持续塞时间)不足鸭，相撇关的演实际翁工作听量增傅加资源域或能游力不包足，昨例如誓计划敢时没防考虑的到资旧源的队限制桂或缺叹陷，捏没有穴考虑惜如何饭完成棚工作出现枯了计慎划中呜未能遣考虑乘到的贞风险粒或状额况，讲未能热使工荣程实赔施达熄到预党定的卧效率在现倦代工谎程中容，上屋级(业主注、投恰资者限、企殃业主纳管)常常侮在一风开始境就提约出很奸紧迫鲜的工撒期要叹求。谁使承己包商矿或其抗他设烤计人堂、供齿应商锻的工乡丰期太传紧。挥而且幸许业技主为眯了缩情短工疾期，阿常常宴压缩女承包膨商的悟做标穴期、莫前期陡准备伸的时制间。工期及相关计划失误进度土拖延么原因映分析工作饮量的灵变化荡。可推能是攻由于临设计街的修毒改、钉设计舅的错方误、蛙业主万新的羽要求镇、修筝改项谊目的省目标洁及系近统范肚围的脱扩展细造成巨的外界(如政宫府、世上层犁系统)对项救目新谦的要绕求或碍限制梳，设摆计标根准的征提高络可能闷造成申项目豪资源额的缺幼乏无重法及仇时完勾成环境吐条件阅的变巷化，皮如不恐利的义施工筋条件晋不仅撞造成陪对工搞程实腿施过吼程的破干扰拜，有泥时直忽接要慢求调说整原物来已喜确定即的计私划发生谦不可周抗力略事件靠，如坊地震郑、台淡风、勺动乱漂、战那争状多态等象。边际条件的变化进度萍拖延恨原因俭分析计划有部门双与实戚施者稼之间艳，总嚼分包陵商之铃间，楚业主仗与承列包商祥之间测缺少龟沟通工程朝实施戴者缺沉少工王期意膀识，席例如烟管理类者拖钓延了幻玉图纸芒的供柱应和寸批准嘉，任杂务下胸达时墙缺少悲必要咽的工盈期说其明和档责任羞落实芦，拖浅延了耳工程蜡活动项目摄参加敞单位虽对各沙个活卖动(各专民业工肝程和量供应)之间似的逻迷辑关毕系(活动筒链)没有远清楚份地了芬解，味下达沿任务斜时也建没有去作详叙细的焦解释椅，同傻时对沉活动录的必禽要的动前提孙条件灰准备显不足值，各凡单位脸之间缸缺少袋协调音和信壶息沟扒通，守许多见工作擦脱节腾，资计源供滋应出惭现问合题由于喂其它冶方面拜未完见成项案目计不划造窝成拖清延。左例如烂设计探单位属拖延察设计帽、运忽输不爷及时释、上蜻级机死关拖可延批围准手被续、随质量抱检查强拖延晨，业券主不成果断袍处理纪问题全等承包爹商没怒有集站中力霞量施伸工，接材料惜供应敢拖延股，资膨金缺料乏，秩工期军控制殃不紧内。这映可能隆是由位于承意包商太同期大工程千太多泻，力零量不往足造缝成的业主穴没有竖集中逐资金终的供诸应，疑拖欠铲工程果款，栏或业妄主的抱材料井、设挪备供针应不较及时管理过程中的失误解决朴进度炒拖延厉的措锡施增加巨资源嫁投入咳，例钱如增痰加劳折动力稼、材焦料、拦周转直材料浸和设睬备的柜投入纯量重新麻分配李资源池，例尼如将末服务挂部门舒的人协员投垫入到掠生产堆中去减少顾工作慕范围珠，包毯括减煎少工躺作量岔或删叶去一但些工怪作包(或分冠项工踏程)改善术工具秋器具伐以提纽奉高劳隙动效抚率提高帜劳动柜生产租率，残主要肃通过攻辅助明措施疯和合跨理的舅工作丝式过程将部盟分任烦务转化移改变者网络逆计划们中工部程活驱动的迅逻辑用关系将一理些工慈作包郊合并修改廉实施娱方案成本鸽管理1.成本饥分配2.成本早控制堪时间包区段3.成本兵控制手的主肆要工闪作4.成本厚超支茶原因量分析5.降低示成本冒的措膜施成本归分配本项毛目拟或投资12亿人彻民币前期徒计划盒投资1亿元海进行傻可行芬性研枝究等烧建设垄准备羽工作建设浙期计气划投还入10裹.5亿元姿进行架建设绣、装膏修等俭工作竣工亚后计岁划投澡入0.矛5亿元敏进行恼物业磨管理恼、试怎运行毯等工县作成本壮控制辜时间哲区段A为上蛇期末摆的实奴际控织制结脏果；B为本阳期内险的实牧际完笔成值耐；C为控榆制期奖末至专项目辆结束跳的剩余成借本预哪测(诊断)值；D(为A十B)，是养至本徐期末慌项目全部匆实际绝控制断结果营；E(为D十C)为整离个项堡目的核总成本预系测(诊断)值。在上畏述的年区段遮划分有中，障进行演成本控授制只暴需抓袖住B段(即本醉控制期内边实际屈成本布信息)和C段(即剩余但成本仓预测里信息)，其圈它是已储砍存的交信息(如A)或经荒过处理得芳到的醉信息(如D、E)。成本瓶控制单主要帐工作其它址工作成本语计划鞭工作成本滚监督成本问跟踪成本洲诊断读工作审算艰部成本组超支警原因淡分析原成动本计抖划数请据不疑准确转，估艰价错森误，沾预算默太低竭，不违适当李地采伴用低移价策略胞，承报包商(或分深包商)报价纽奉超出欣预期晌的的相最高除价；外部疲原因府：上惊级、剩业主捆的干宵扰，静阴雨芝天气摸，物晕价上斩涨，设不可仿抗力层事件实施素管理尤中的暑问题剖：不适舰当的经控制袖程序涌，费迁用控抖制存贵在问年题，晃预算累外开拾支，姻被罚概款；欲成本配责任求不明煤，实梢施者允对成朱本没视有承须担义点务，蜡缺少徒成本(投资)方面肃限额爆的概灶念，针同时焰又没算有节目约成政本的骆奖励跃措施彩；毛劳狭动效茎率低阀，工愿人频挨繁地宁调动柄，施菜工组纷织混丙乱；雷采购也了劣该质材庙料，越工人滤培训下不充敢分，麻材料编消耗罩增加猪，浪能费严勇重，骂发生川事故珍，返局工，币周转叛资金闭占用招量大调，财虎务成学本高狐；下合宁同不历利，且在合领同执壳行中下存在肯缺陷芝，承谷包商(分包府商、剥供应尸商)的赔丘偿要勉求。工程桶范围真的增炎加，盾设计珍的修刊改，旋功能柔和建棵设标姿准提趣高，狐工作贩量大腹幅度辽增加迈。降低颤成本阿措施措施技术晋方案购买泰部分纤产品重选改供应宫商改变府实施资过程变更监工程阁范围索赔项目好质量痰管理1.质量顾标准抹评定2.质量敌管理侧戴明东环循顺环3.质量惧管理粥重点4.质量花管理猾各部究分的湾关系5.质量违、成锐本、踏进度仰三者另的关普系6.合同姨风险弯管理按期很完成解工程朵各阶械段任雹务，斑依照救详细泄进度阶计划茧实施价项目屑。前期扰宣传兽有一察定的需力度妙及社码会影询响力撒。招投竿标程灶序符抄合法至定要土求，址合同败管理印到位淹。使本累房地明产开跪发商醒的社神会形款象进个一步智提升队，增巡寿强社锁会影断响力吓！1.质量眠标准裙评定2.质量秀管理案戴明熊环循已环对组垦织内挎部：盐项目漆策划西完成复、各誓阶段旁分工阶任务晓明确臭，人汪员培姻训顺没利进帆行、土后勤裂物资栗保障对社始会：甩广告稼宣传亿效果飘、提鉴高知框名度巴，抢旅占先坊期市隔场。对周徒边规暮划建哈设：托给予捷的一黄定的羊支援呈，建章设符神合交漆通枢脉纽周违边的计规划壁，符川合徐骂泾商搜务临拨空区纳的规裳划布拜局对政押府：佳对预灰期计断划完堆成的猾程度梨。对承病包商吩及分奶包商剥：管丹理到串位，房诚绩效陆考核怨。对整判体：便资金劳到位础情况3.质量著管理巩重点4.质量亩管理辉各部俗分的灭关系成本成本费用葛最低成本质量趋最高最佳技项目合理行工期费用派最低经济雅的最适慈当5.质量子、成士本、拆进度懒三者闪的关亩系风险僚管理1.风险向识别2.风险铲回避3.风险泽预防4.风险除抑制1.风险针识别投资裹决策谅阶段土地日获取央阶段项目喷建设畏阶段租售晌管理话阶段开发检区域饥风险开发淋物业树风险项目街建设晨风险开发星时机眠风险开发耽成本市场抚供求征地段拆迁筹资招标倦模式承包债方式自然纽奉条件工期嘴拖延项目顺质量开发清成本施工或索赔租售疫合同蛮销售的时机铲自然保灾害滋意外丝式事故决策肠阶段：搞讲好开却发经绢营方饼案的书评价救决策土地斯获取：开食展项臣目规顾划设文计方随案优焦选，建设壳阶段：通扑过招饮标模划式，琴承包割方式盯，合包同类过型的痰选择掌，可堡以避吊开某圈些风搭险，掩或在茫项目店施工负方案霉中，兼淘汰健有缺肉陷，述风险市高的什施工碧方法散、施弟工工电艺租售筑阶段：可斗采用致营销手代理功，以站充分管利用能代理攻人丰渠富的罚营销扰经验2.风险我回避决策历阶段1，建立译高水陶平、软多学街科的蛇开发宗队伍2，树醉立风未险意钻识3，健洒全风绪险预顷警系锁统4，贯幼彻执饺行奉默献管盼理责福任制货度5，认粒真细判致的筋市场柱调研戚，使颂项目框准确客定位6，调舞查政恋治、御政策渡、社恋会、抹经济蒸环境叶，使六项目然决策哪建立迈在坚诵实的辞基础潮上7，做柜好开能发方停案的忘风险诵分析弄，制传定全察面的币风险想管理维计划3.风险鹅预防建设纱阶段1，采用稍系统轿的项系目管怜理方粗法2，向蚁开发舒建设史各方仙人员口灌输妈安全饥意识3，现挣场危技险源羡采取湾措施4，留违有余易地，箱保持扛后备5，合认理布茶置施小工现枣