何为策划资料

都说“一千个人的眼中有一千个哈姆雷特”，我这里想说“一个人眼中也有一千个策划”：

有人说“策划就是个骗子，皮包公司，大忽悠”

有人说“策划就是帮老板把这点推广费花了就成。”

有人说“策划就是把这些推广费用合理的分配，实现利益最大化”

有人说“策划就是用最少的钱，赚最多的钱”

那究竟什么是策划呢？

忙了许久，近些天终于空了，看了满满的日程安排，的确也觉得有点累了，安心下，写点自己想写的东西。想起上周在外滩会馆的文化沙龙中，我提到了什么是策划，如何做好策划。以前在房策和新浪地产的时候，经常有人问我什么是策划，怎么做好一个策划人，自己常常也是长篇累牍一番废话。不过近来安静下来，总结了许久，其实发现策划很“简单”，策划也很“难”。

好的策划其实只有一个字——“策”

何为策？大家可以把“策”字拆开，上“竹”，中“市”，下“人”。

“竹”

“竹”-“竹简”代表的是“知识”，表示策划人需具备非常丰富的专业知识与理论基础。“知识”意味着作为策划必须掌握的基础内容，其种类也是包罗万象的。根据知识层面及策

“产品策划”由于专业性非常强，一般都是在一些规划岗位的人才中脱颖而出。此类人才较为稀缺，一般在大型代理公司中地位较高，且也作为代理公司综合实力的显现。大型代理行，不再满足“做做广告”、“抓抓销售”的事，更多的时候已经从项目的前期开始介入，常见的就是制定项目的“可研报告”。

一个好的“产品策划”首要具备“建筑规划知识”及“项目规划经验积累”，同时具有“市场观察分析能力”。项目拿地之初，就要根据地块制定可研，根据市场需求及抗性，结合地块经济指标，初步规划地块产品及推盘步骤，计算项目利润，通过调配各类产品的组合，实现利益最大的产品组合模式，制定地块拍卖心理价位，确认地块户型、面积配比，深化项目规划方案，细化景观方案，通过户型改良及绿化提升，实现产品进一步实现溢价。

“市”

“市”-“市场”。都说做策划之人必定熟知“市场”。市场的分类很多很细。我们这里先将市场的概念展现一番，“市场”——主要体现在三个方面，“对市场的洞悉”、“对市场的应变”、“对市场的控制”。

“对市场的洞悉”：做为策划人，首先需要了解市场，脱离了市场的策划无非是纸上谈兵，不经一击。市场的概念可以很大，可以很小。可以是国际金融市场，可以是国内房产市场，可以是地区板块市场。因此房产策划人必须熟悉市场的发展动态，至少必须了解“金融市场”“房产市场”2大市场的发展状况。金融市场主要是针对股市、银行政策方面敏感性；房产市场主要是针对一级、二级、三级市场的把握与分析能力。

“对市场的应变”：都说中国的房产市场是“政策市”，国家政策一出，市场波动起伏较大。因此在熟知国家调控政策的同时，策划人要帮助项目寻找市场突破口，逆市飘红才是策划的成功王道。

“对市场的控制”：寻求市场的错位经营，避免市场的直面攻击，策略需要摆脱“红海”，实现“蓝海”战略。在一定板块内，项目需要具有唯一性或领导性的地位，尽量寻求项目的主动地位。

“人”

“人”-“执行者”。都说策划做得再好，缺少强有力的执行力，无非就是空谈。再好的理念，再出色的创意，缺少好的表达者与执行者都是一文不值。策划的执行者的种类分工各不相同。

在“广告策划”中执行者就是“文案”与“平面设计师”，将项目的“内涵”通过文字与图片表达出来。在“营销策划”中需要的也是“文案”“平面”的宣传吸引客源，提升卖点，再由案场的“置业顾问”、“专案”实施销售对接，配合“物业公司驻场顾问”、“项目工程师”配合实现成功销售。“产品策划”的设计层面更多，首先需要“研展员”做好地块调研，再有“营销经理”提供项目产品建议，结合“财务”进行项目利润分析，“规划师”确认项目大规划，在由“建筑设计”、“景观设计”人员确认项目细节，同时还需“施工人员”将设计理念呈现在建筑物中。

通过“竹”“市”“人”的有机组合，最终形成一个完整策划流程与体系。作为一个好的策划人虽然做不到“十八般武艺样样精通”，不过至少学个“鸠摩智”那样“十八般武艺样样略通”，不同之处在于能找到自己的工作主心骨，只有“一专多能”才可以在这个圈子大显身手。

策划人的知识与资历都是需要时间来积累的，只有在加强自身建设的同时，才可以展现锋芒。引用“诸葛亮”的那句笑语“什么都略懂一点，生活更精彩一点”，希望策划人能多学、多做、多想。真正的策划不是“项目包装策划”，而是“策划包装项目”，所作所学更需务实，我们需要的是“将石头当做黄金卖的人”，而不是“将黄金